Главная --> Публикации --> Десять лет созидателей "типовушки": от "хрущевки" до "бекерона" Проблемы банков оздоровили рынок недвижимости Инвестиционный климат болгарии Торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство

- Почему страховщики вдруг заинтересовались рынком недвижимости?

24 июня в отеле "Балчуг-Кемпински Москва" пройдет международная конференция "Недвижимость. Ипотека. Страхование". Ее организаторами выступили Международная торговая палата, Всероссийский союз страховщиков, а также журнал "Атлас страхования". Генеральный директор журнала Александр Новиков ответил на наши вопросы.

-Сейчас, соглашусь, конференция действительно хорошо гармонирует с текущим политическим моментом. А с чего эта идея возникла в прошлом ноябре?

-Это не вдруг. Страхование и недвижимость, можно сказать, идут рука об руку с момента начала строительства до продажи и эксплуатации. Наш журнал проводит тематические конференции на темы, назревшие на рынке и в обществе. Например, в марте мы проводили конференцию по медицинскому страхованию, и она совпала с разработкой и обсуждением пакета законов о реформе системы обязательного медицинского страхования. Нынешняя конференция была запланирована еще в ноябре прошлого года и тоже проходит в период, когда усилия по решению квартирного вопроса предпринимаются на самом высоком уровне. Это принятие Госдумой законов о реформе жилищного законодательства и развитии ипотечного кредитования.

- Кто, как вы ожидаете, будет участвовать в конференции?

-Наверное, рынок недвижимости - это относительно несистематизированная область отношений в обществе. Она выросла из тех коротких штанишек, в которых проходила последние 10-12 лет. Сегодня социально-экономические условия в стране стали совсем другими. Причем, все участники рынка недвижимости, ипотеки так или иначе этот рынок активно осваивают. Быстрый рост рынка по старым правилам осуществить уже сложно, нужно создавать новые, такие, которые были бы выгодны всем участникам рынка. Для этого необходимо изменение условий в законодательстве. Ключевой момент - согласование действий и однозначная интерпретация нормативных актов профессиональными участниками процесса, т.е. строителями, риэлторами, банками, страховщиками и пр. Исходя из этой необходимости и появилась идея провести такую конференцию. Главное - чтобы новые законы были жизнеспособными. Часто, к сожалению, бывает так, что законы принимаются, а потом они не работают.

- Сейчас, насколько я понимаю, на рынке недвижимости у страховых компаний успехи довольно скромные. Я не беру ситуацию с ипотекой, где страхование - обязательное условие. А чтобы человек сам, по своей воле застраховал...

-О своем согласии уже заявили представители правительства, Государственной Думы, Администрации Президента. Выступят и разработчики законопроектов и те, кто будет с этими законами работать. Так, Сергей Круглик, директор департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики России представит те законопроекты и изменения, которые готовятся правительством ко второму чтению в Госдуме. Даже представители Министерства обороны выступят по специальным программам обеспечения военнослужащих жильем.

- Вопрос, который нельзя не задать - о перспективах введения обязательного страхования жилья. Понятно, что по-настоящему ответ надо спрашивать у правительства или депутатов, но вы все-таки ближе к "кухне" страховщиков...

- На самом деле, это не совсем так. Уже год-полтора рынок страхования довольно активно развивается. Толчком послужило принятие закона об обязательном страховании автогражданской ответственности (ОСАГО), который вызвал интерес со стороны населения к страхованию в целом. По информации, которую мы получаем от страховых компаний, страхование жилья и имущества в последнее время растет достаточно быстро. Во всяком случае, заметно быстрее общего роста экономики. Думаю, в обществе уже созрели условия для развития страхования как финансового инструмента.

Напомним, что 10 июня Госдума приняла в первом чтении поправки во вторую часть Налогового кодекса РФ, а также в некоторые другие законодательные акты, устанавливающие местный налог на недвижимость жилого назначения. Этот налог вводится для юридических и физических лиц, которые являются собственниками квартир, жилых домов, дач, гаражей. Местный налог на недвижимость должен заменить налоги на имущество, а также земельный налог.

- Обязательное страхование жилья - это не то же самое, что ОСАГО. В мировой практике нет ничего подобного. Можно, конечно, сказать, что в нашей стране возможно все, но: На мой взгляд, к идее обязательного страхования жилья не готово не только общество, но и сами страховщики. Они не стимулируют принятие этого закона так рьяно, как ОСАГО, как говорится, не лоббируют. Видимо, понимают, что с реализацией закона будет очень много проблем. Есть положительный опыт льготного страхования жилья Правительством Москвы через уполномоченные страховые компании. Так что всегда существуют различные возможности и модели развития страхования жилья.
Эксперты из сферы недвижимости подвергли резкой критике правительственную концепцию единого налога на недвижимость. По их мнению, законопроект о его введении нуждается в серьезной доработке. Об этом говорили участники круглого стола, состоявшегося совсем недавно.

Ее опасения разделяет председатель Национального совета по оценочной деятельности Иван Грачев. По его мнению, правительство просто пытается компенсировать свои просчеты в межбюджетных отношениях, увеличивая налоговый пресс на собственников жилья. И в условиях неравномерного распределения налоговых поступлений любой муниципалитет будет вынужден максимально повышать ставки местных налогов на недвижимость. По его мнению, до тех пор пока не будет разработана методика массовой рыночной оценки недвижимости, вводить налог на недвижимость не стоит. "Попытки введения налога на недвижимость без серьезной подготовки грозят налогоплательщикам неприятностями, - говорит вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Евгений Нейман. - Нельзя вводить этот налог нахрапом, так можно дискредитировать саму идею. Сначала надо разработать методику, подготовить профессиональные кадры. Ведь даже если на федеральном уровне и будет разработана некая методика, в регионах попросту может не оказаться специалистов, способных ею воспользоваться".

"Закон о введении единого местного налога на недвижимость опасен", - заявила в своем выступлении на круглом столе депутат Госдумы Оксана Дмитриева. Во-первых, потому что ставки налога могут вырасти. Во-вторых, непонятно, как будет проводиться оценка рыночной стоимости имущества для налогообложения. "В законопроекте, предложенном депутатами, упоминается некая методика, однако она еще не разработана, - отметила г-жа Дмитриева. - Не получится ли так, что чиновники просто будут вменять собственникам свое представление о рыночной стоимости жилья".

Немало нареканий у специалистов вызвали и "плавающие" ставки налога. По мнению Александра Паперно, руководителя комитета по налоговой политике общественной организации "Опора России", желательно на федеральном уровне четко и жестко закреплять налоговые ставки. Чтобы власти не могли ими манипулировать.

Вице-президент "Российской оценки" Дмитрий Кувалдин вообще полагает, что первоочередной задачей правительства должно стать не реформирование налоговой системы, а решение проблем ценообразования на рынке недвижимости. "Ведь налоги являются производными от стоимости жилья", - рассуждает он. То есть, надо бороться с вздутыми ценами на недвижимость, расширять доступ компаний на строительный рынок. А также выстраивать систему сбора достоверных статистических данных о рыночной стоимости недвижимости. Сегодня, по данным руководителя агентства недвижимости "Лаурел" Ирины Радченко, в договорах купли-продажи квартир, как правило, указываются заниженные цены сделок. И лишь в 14% случаев декларируется рыночная стоимость квартир. "С такой статистикой создать систему массовой оценки недвижимости очень трудно", - считают оценщики.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при правительстве России снизило ставку ипотечного кредита, сообщил во вторник Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК. Это решение было обусловлено снижением темпов инфляции в России. Теперь заемщики по ипотечным кредитам будут выплачивать не 18%, а 15% в рублях. В том случае, если правительству РФ удастся сохранить тенденцию к снижению инфляции, уже в 2004 году процентная ставка по ипотечным кредитам составит 13%. Эксперты говорят, что большему снижению ставок помешает монополизация рынка ипотеки несколькими крупными банками.

Однако существенное снижение банковских ставок по ипотечным кредитам России пока не грозит.

Еще одной новостью стало то, что федеральное агентство решило снизить процентную ставку не только по будущим кредитам, но и по всем уже заключенным. «Политика АИЖК направлена на то, чтобы все заемщики, выплачивающие ипотечный кредит, находились в равных условиях, вне зависимости от того, когда кредит был получен ими по времени», – сообщил RBC daily представитель АИЖК. Уже в апреле в регионы будет разослано предписание снизить ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18% до 15% годовых и произвести перерасчет платежей заемщиков уже по выданным кредитам. «Чтобы погашать кредит по новой ставке, заемщику и агентству нужно будет лишь внести поправки в ранее подписанный договор», – сообщил во вторник на пресс-конференции Александр Семеняка. Как отмечает Евгений Чепенко, эти меры направлены на обеспечение максимальной доступности ипотечных кредитов на всей территории России. «Несмотря на недостаточность рекламы ипотечного кредитования, сами ипотечные кредиты становятся доступными все большему числу семей, и в последнее время наметилась тенденция к росту спроса на них», – отмечает представитель АИЖК.

«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО со стопроцентным государственным капиталом, основная цель деятельности — развитие схемы жилищного ипотечного кредитования в России) с 31 марта 2003 года снизило ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18% до 15% годовых. Как говорят представители АИЖК, эта мера обусловлена общим улучшением ситуации на российском финансовом рынке (в частности, снижением ставок по кредитам ЦБ), а также политикой агентства, направленной на обеспечение максимальной доступности ипотечных кредитов для населения. Нововведение повышает шансы взять ипотечный кредит людям с небольшим достатком, прежде всего в регионах. «При использовании различных схем субсидирования, варианты которых сегодня рассматриваются, возможность взять кредит под квартиру появится у россиян, размер дохода которых составляет от 5000 рублей в месяц», – сообщил RBC daily Евгений Чепенко, заместитель начальника юридического управления АИЖК. «Одна из схем, рассматриваемых АИЖК, – субсидирование всего долга местными властями», – продолжает он. То есть наряду с низкой процентной ставкой и сроком выплаты кредитов до 20 лет, часть кредита будет погашаться из бюджетов местных администраций. Введение такого порядка выплат по ипотечным кредитам вызвано высокой стоимостью жилья и низкими доходами населения.

Помимо этого, при оформлении ипотечного кредита в российских городах пока есть масса трудностей местного характера. «Инструкция Минюста от 2000 года, в которой прописан механизм регистрации сделок по системе ипотечного кредитования, успела устареть. В частности, ни закон, ни инструкция не дают ответов на вопрос, требуют ли нотариального удостоверения договора, влекущие возникновение ипотеки в силу закона. Сам порядок получения ипотечного кредита пока слишком бюрократизирован. Среди направлений дальнейшей работы Агентства после снижения ставки рефинансирования ипотечных кредитов планируется обращение в Минюст России и другие государственные органы для содействия в разрешении существующих проблем, а также максимальное упрощение самого порядка оформления ипотечного кредита», – сообщил RBC daily Евгений Чепенко.

Вместе с тем, по его словам, развитие ипотеки в России пока что сдерживают проблемы с законодательством. Большая проблема сегодня – это размер оплаты нотариального удостоверения, которое заемщик должен получать при оформлении кредита. Данная норма прописана в Гражданском кодексе и федеральном Законе об ипотеке. «Сегодня заемщики платят 1,5% от суммы сделки, а это, учитывая размеры кредитов, – довольно внушительная сумма», – сообщил RBC daily представитель АИЖК. Притом что суммы, фигурирующие в таких сделках, колеблются в основном от 0,5 до 1 млн рублей, плата нотариусам за оформление договора составляет сегодня в среднем около 10 тыс. рублей. По мнению агентства, разумно было бы ограничить пошлину суммой в 500–1000 рублей.

Кто они такие, чем, собственно, занимаются – тогда мало кто понимал. Но сегодня, по прошествии полутора десятков лет, новизна ощущений спала, а знаний прибавилось. Пора, стало быть, подводить первые итоги.

Наряду с решением законодательных проблем, по прогнозам АИЖК, в обозримом будущем будет снижаться и ставка по ипотечному кредиту – предположительно на 2% в год, в соответствии с планами правительства снижать темпы инфляции ежегодно на 1–2% до 2005 года. «Соответственно, и ставка по ипотечному кредиту будет снижаться на 2% в год», – отмечает Александр Семеняка. Таким образом, уже в 2004 году она может составить 13%. Однако, как отмечают, эксперты, снижение процентной ставки будет зависеть еще и от того, сколько банков в России будут проводить ипотечные программы. Пока же для развития здоровой конкуренции на рынке ипотеки их явно недостаточно. По данным «Международного Промышленного Банка», на сегодня в России широкомасштабная ипотечная программа реализуется лишь банком DeltaCredit, кредитующим самостоятельно и через «банки-партнеры», «Райффайзенбанком», а также «Сбербанком». «Снижения процентных ставок до приемлемого уровня в 10–12%, которое сделает ипотеку более доступной, можно ожидать лишь при обострении конкуренции, в случае, если банков-кредиторов на рынке ипотечного кредитования станет на порядок больше», – сообщил RBC daily один из участников рынка. Согласно его прогнозам, из-за несовершенства ипотечного законодательства, по крайней мере, в течение ближайшего года число банков-кредиторов на этом рынке не возрастет. Именно из-за этого количество выданных в России ипотечных кредитов, по его словам, пока остается незначительным: их не более 40 тысяч.
На рубеже 80-90-х гг. прошлого века наши граждане получили возможность не только увидеть «запретный, такой разноцветный капиталистический мир» (А.Макаревич), но и приобщиться к его благам. Компьютеры, кока-кола, иномарки – все это из полумифической экзотики превратилось в повседневность. В ряду пришедших западных новаций были и иностранные компании, работающие в сфере недвижимости.

Различия в стилях и методах работы между западными и многими российскими компаниями более всего были заметны в самые первые годы. Наши изо всех сил старались «оптимизировать» затраты: если, например, стояла дилемма заплатить налоги или подкупить чиновника, ответственного за их сбор, – однозначно выбиралось второе как более дешевое. «Западники» же скрупулезно выполняли все требования законодательства, даже самые причудливые. Делать это, как выяснилось впоследствии, их заставлял не гипертрофированно развитый моральный императив внутри себя, а соображения сугубо практические: чиновников довольно часто меняют, и в этом случае фирма, положившаяся на «оптимизацию», оказывается абсолютно без прикрытия.

Ты какой-то не такой…

И, наконец, еще одно отличие – пожалуй, главное. «Западные фирмы никогда не ведут бизнес под водку, и никогда не передают под столом чемоданы с «черным» налом», – так сказал года три назад менеджер одной из транснациональных компаний. Комментарии тут, как говорится, излишни.

Второе отличие – здесь, правда, речь скорее не о методах работы, а об условиях собственного существования – состояло в том, что у иностранцев изначально было меньше проблем с клиентурой. В Россию стали активно приходить западные финансовые, инвестиционные и производственные компании, им требовались офисы, и искать их они предпочитали при посредничестве проверенных партнеров.

Но все-таки различия остаются. Илья ШЕРШНЕВ, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что российские компании основной своей задачей видят экспансивный рост, постоянно увеличивая число людей, открывая новые офисы, филиалы. А для западных фирм главным критерием является доход в расчете на одного сотрудника, который они максимизируют, постоянно улучшая качество оказываемых услуг. Это отличие И. Шершнев считает основным, «так как из него вытекают все основные постулаты для дальнейшего развития».

…Сегодня разница между «западниками» и «нашими» уже не так огромна. Сформировался целый класс российских компаний, ориентированных на услуги иностранцам – они, кстати, часто берут себе и англоязычные названия. Иногда выбирается другой путь: в компании, в основном работающей с отечественными клиентами, создаются подразделения для работы с иностранными клиентами. Сотрудники там свободно говорят по-английски, практикуются абсолютно западные стандарты ведения бизнеса, реклама услуг идет в издания, ориентированные на иностранцев.

Да уж – это мы уже от себя – большинство российских риэлторов озабочены одним: побыстрее заключить сделку. Неважно какую – комиссионные ведь будут все равно. А вот думать в интересах клиента, искать дополнительные варианты – так работать они пока не привыкли.

Вера СЕЦКАЯ, вице-президент компании GVA Sawyer, обращает внимание на то, что на российском рынке пока еще слабо представлен консалтинг. «Существует большое количество компаний, российских и иностранных, которые обладают правами на застройку площадки либо на реконструкцию зданий. При этом они, не будучи специалистами, слабо представляют себе, что конкретно на данной площадке можно сделать. Что целесообразно построить, в каких объемах, в каких пространственных решениях? И, самое главное, какой из этого получится коммерческий эффект?»

Являются ли работающие у нас иностранные компании подлинно иностранными? Не по причине написанного латиницей названия, и даже не по юридической принадлежности, а в корне – в смысле 100-процентной приверженности западным традициям бизнеса, стандартам? Вопрос этот вовсе не такой бессмысленный, как кажется.

Экспаты шумною толпой…

Основная доля западного бизнеса в России базируется на таких людях. В отличие от «чистых» иностранцев, у которых некоторые нашенские реалии вызывают ступор, экспатам проще: они и взятку чиновнику сунут, и прораба на стройке обматерят – и все это без сердечного приступа. Но и назвать полностью западными такие компании сложно, поскольку формировались они в российских условиях, приняли весь наш позитив и негатив.

«Есть такое понятие – «экспат», – говорит Екатерина ТОЛЧИНСКАЯ, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город». – Это когда человек, будучи гражданином США или западноевропейской страны, по каким-то своим причинам живет в России. Долго, не менее 5-7 лет, зачастую имея русскую жену и прекрасно говоря по-русски. Такой человек, конечно, прекрасно ориентируется в наших реалиях и имеет здесь очень стабильный бизнес».

«Если недвижимость наша, западные компании ничего особенно интересного предложить не могут, – продолжает Е.Толчинская. – Мы предлагаем тот же набор услуг, плюс у российской компании больше опыта именно здесь, шире связи во всевозможных государственных органах, она лучше знает юридические вопросы, систему налогообложения». А знания эти ой как необходимы – западные клиенты часто абсолютно не готовы к встрече с нашей действительностью. Например, при аренде квартир собственник не хочет получать деньги на банковский счет, а желает наличными. Фирма готова оплачивать аренду своему сотруднику, но, находясь в Нью-Йорке, сотрудники головного офиса решительно не понимают, зачем деньги надо непременно обналичивать… В итоге риэлторы вынуждены изобретать умопомрачительные схемы того, как же все-таки доставить деньги из точки А в точку В.

В принципе, крупная транснациональная корпорация может выжить в нашей стране и на стопроцентно «импортном» персонале. Но в этом случае она вынуждена будет строить бизнес на продаже не российской, а зарубежной недвижимости – учитывая, что во многих странах есть филиалы их же сети, делать это будет проще. Если же появляется мысль работать с российскими объектами, без российского персонала или экспатов не обойтись.

То что российский рынок перспективный, давно уже стало общим местом. Обычно такие речи произносятся на пресс-конференциях и презентациях – т.е. в ситуациях, когда принято быть скорее вежливым, чем откровенным. А что на самом деле думают иностранные игроки об условиях в России?

Выгодно, но опасно

При сравнении Москвы с городами Восточной Европы (Прага, Будапешт, Варшава) сразу заметно, что в российской столице заметно выше ставки по аренде коммерческой недвижимости, отмечает Сергей МИРСКИЙ, младший консультант по проектам отдела исследований компании StilesRiabokobylko. Это объясняется масштабами стран и их столиц, а также тем, что в восточноевропейских странах намного более понятное и прозрачное законодательство, создающее более благоприятный инвестиционный климат. Вследствие этого риски для инвесторов заметно ниже.

Прежде всего, Россия разнопланова, с точки зрения условий для бизнеса различные ее части – это фактически разные государства. Москва и примыкающее к ней ближнее Подмосковье – это одно, считанное количество хорошо развитых городов (Санкт-Петербург, Н.Новгород и т.д.) – другое, а вся остальная Россия – третье. «Московский рынок недвижимости достаточно развит, и динамика его роста значительно превышает аналогичные показатели в Европе, – говорит И. Шершнев. – Если говорить о российском рынке недвижимости, то он значительно отстает в развитии, находясь на уровне рынков стран СНГ».

И о творческих планах

С этой оценкой согласна Наташа РЕТЕЮМ, директор по развитию компании Knight Frank Russia. «В Польше и Чехии рынок недвижимости более зрелый, однако сейчас он находится в стадии перенасыщения, что приводит к снижению цен и увеличению доли свободных площадей. Доходность вложенных в недвижимость средств в Восточной Европе ниже, чем в Москве. Однако корпоративные инвесторы пока предпочитают вкладывать средства в эти рынки, оценивая их как менее рискованные по сравнению с Москвой».

Что касается перспективы расширить свое поле деятельности, взяться за более дешевые сегменты, то сами «западники», похоже, не стремятся к этому. «Экономически нецелесообразно, так как слишком большие издержки делают неконкурентным минимальное вознаграждение», – сурово выносит приговор И. ШЕРШНЕВ.

По понятным историческим причинам компании, работающие под западными брэндами, еще с начала 90-х получили возможность работать с деньгами западных инвесторов. В результате они полностью захватили рынок «евростандарта» – крупные проекты, высококлассные здания и большие метражи. Сегодня «западники» контролируют более 80% этого сегмента рынка, и говорить о серьезной конкуренции со стороны российских риэлторских фирм пока не приходится.

А вот о чем иностранцы активно думают – это об увеличении количества направлений бизнеса. До 1998 г. они занимались почти исключительно офисами, потом пришло время торговых помещений. Сейчас приходит время жилья – причем в отличие от российских застройщиков, которые строят дома и продают их, западные игроки стараются оставить объекты у себя в собственности и получать доход от сдачи в аренду. Появляются и совершенно непривычные для нашего рынка объекты – GVA Sawyer, например, строит два отеля, причем не в Москве, а в Санкт-Петербурге и Новороссийске.

Другие иностранные компании приходят к схожим выводам – правда, по другим причинам. «Мы работали с российскими компаниями лишь несколько раз, – говорит Виктория МАНЗЮКОВА, директор компании StilesRiabokobylko, глава отдела по работе с корпоративными клиентами. – Дело в том, что они очень осторожно относятся к «outsourcing» (передача части работы сторонней организации – Прим. ред.). Российские компании, с которыми нам все-таки довелось работать, обратились к нам, потому, что уже имея негативный опыт, не хотели повторять своих ошибок».



Главная --> Публикации