Главная --> Публикации --> Бесплатную приватизацию квартир отменят с 1 января 2007 года, а жилищная реформа продлится в россии до 2012-го Десять лет созидателей "типовушки": от "хрущевки" до "бекерона" Проблемы банков оздоровили рынок недвижимости Инвестиционный климат болгарии

В рамках состоявшегося VII Национального конгресса по недвижимости прошло 22 секции по наиболее актуальным вопросам российского рынка недвижимости.
Большинство из них было посвящено профессиональным аспектам работы риэлторского сообщества, обсуждению вопросов работы с клиентами, грамотному маркетингу объектов, вопросам рекламы и продвижения объектов. Мы представляем вашему вниманию репортаж корреспондентов М2 с четырех секций конгресса, на которых обсуждались вопросы ипотеки, жилищного законодательства, развития рынка коммерческой недвижимости, а также теоретические аспекты анализа и прогнозирования ситуации на рынке недвижимости. По нашему мнению, эти темы одинаково интересны как профессионалам, так и потребителям.

Мы представляем вашему вниманию репортаж корреспондентов М2 с четырех секций конгресса, на которых обсуждались вопросы ипотеки, жилищного законодательства, развития рынка коммерческой недвижимости, а также теоретические аспекты анализа и прогнозирования ситуации на рынке недвижимости.

Конференция началась с выступления вице-президента РГР Андрея Гусева, который рассказал о том, какие трудности испытывает рынок коммерческой недвижимости сегодня. Среди основных проблем он выделил «отсутствие нормальной базы данных» и острую потребность в квалифицированном персонале. А. Гусев отметил, что действующее законодательство далеко от совершенства и «есть ряд узких моментов, которые не лучшим образом отражаются на прозрачности сделок с коммерческой недвижимостью».
Президент компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев назвал феноменальной диспропорцию между спросом и предложением на московском рынке коммерческой недвижимости. «Москва — огромный мегаполис, а рынок нежилой недвижимости крайне мал. Эта ситуация характерна только для Москвы и больше ни для какой европейской столицы, не говоря уже о Штатах», — сказал В. Пинаев. Среди крупных московских офисных проектов президент Jones Lang LaSalle назвал следующие: «Москва-Сити» (планируется построить 2,5 млн кв. м офисной площади, из них 16 тыс. кв. м уже сданы в аренду), гостиница «Москва» (к 2007 году будет завершено строительство офисного центра), фабрика «Красный Октябрь» (здания фабрики снесут, и на их месте будет построен офисный комплекс площадью около 200 тыс. кв. м).
В течение последних двух лет все сегменты рынка коммерческой недвижимости (офисный, промышленный, торговый и гостиничный) развивались активно. По понятным причинам с большим отрывом лидирует торговая недвижимость. В ближайшее время, отмечают аналитики, этот сегмент будет поделен между крупными профильными инвесторами, владеющими сетью гипермаркетов. Офисные и складские помещения выходят на качественно новый уровень, что приводит к быстрому «устареванию» зданий, построенных всего три года назад, и переводу их в более низкие классы.
Директор компании StilesRiabokobylko Наталия Орешина отметила очень высокую инвестиционную привлекательность супермаркетов и современных складских помещений. Инвесторы готовы вкладывать средства «под активы» с целью окупить и продать недвижимость. Вместе с тем, несмотря на то что арендные ставки снижаются в среднем на 4% в год, аренда торговых площадей обеспечивает высокую возвратность средств. Рынок торговых площадей поделили между собой российские («Пятерочка», «Перекресток», «Седьмой континент») и иностранные бренды (Auchan, Metro, IKEA). Н. Орешина отметила, что в «данный момент развивается строительство смешанных торговых центров, включающих в себя и казино, и гостиницы, и кинотеатры, но, прежде чем вкладывать средства в такие площади, надо очень хорошо понимать их назначение и нацеленность на определенного клиента».
Завершая конференцию, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев сказал, что в данный момент наиболее динамично развивается индустриальная и складская недвижимость, а наиболее стабильно — офисная. Гостиничный сегмент растет «вовнутрь», этот рынок узок и, как правило, преемствен. По выражению А. Гусева, с гостиничной недвижимостью сложилась довольно сложная и «деликатная ситуация». Дипломатию вице-президента РГР нужно понимать так, что этот сектор очень закрыт и посторонние в него не допускаются. Поэтому статистика или информация о планах строительства и реконструкции отелей столицы известна лишь московскому правительству.

Феноменальный рынок
В рамках конгресса прошла конференция о проблемах коммерческой недвижимости. Оказалось, что и здесь не хватает профессионалов, а спрос превышает предложение.

Экс-президент РГР Игорь Горский в своем докладе на VII Национальном конгрессе по недвижимости назвал ипотеку «настоящим Эльдорадо для тех, кто занимается строительством и риэлторской деятельностью, поскольку заказчик, он же потребитель риэлторских услуг, во многом кредитует сам себя, инвестиции переходят в сферу гражданских отношений и затрагивают все общество». Вместе с тем И. Горский подчеркнул, что «осуществить поставленную на правительственном уровне задачу будет непросто». Задача, как известно, звучит так: до 2010 года увеличить ипотечное кредитование населения в 10 раз.
Президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак считает, что развитию ипотеки препятствуют несколько факторов. В частности, отсутствие кредитной истории у потенциальных заемщиков, высокий банковский процент, увеличение конечной стоимости квартиры-залога в 1,5 раза. Г. Полторак выразил уверенность, что есть пути разрешения этих вопросов и их поиском должны заниматься специалисты всех сегментов рынка недвижимости.
Директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая отметила, что с 1998 года количество банков, которые предоставляют ипотечный кредит, увеличилось с 3–4 до 3 Крупнейшие из них — Сбербанк, Внеш-торгбанк, Городской ипотечный и Райффайзенбанк. Сегодня процентная ставка колеблется от 10,5 до 13%, если квартира приобретается на вторичном рынке, и от 12 до 17%, если на первичном. Чаще всего кредиты предоставляются на сроки от 10 до 20 лет. Ю. Вербицкая подчеркнула, что банки друг от друга отличаются требованиями к подтверждению клиентами своих доходов. Так, например, для Сбербанка это может быть только официально подтвержденный доход, а другие банки готовы рассматривать альтернативные формы подтверждения доходов.
Председатель правления корпорации «Городской ипотечный банк» Николай Шитов считает, что для развития отечественной ипотеки нужны «ипотечные брокеры». Без них во всех цивилизованных странах не обходится ни одна ипотечная сделка. «Ипотечный брокер — основной игрок на этом рынке. Залога при ипотечной сделке как такового нет, поэтому крайне важны документы. Брокер собирает все необходимые документы, он же занимается поиском квартиры и проверкой ее юридической чистоты, — пояснил Н. Шитов. — Необходимы специальные агентства, квалифицированные ипотечные брокеры, и тогда движение будет идти в цивилизованном направлении».

Трудный возраст ипотеки
Известно, что сегодня доля покупок недвижимости с использованием ипотеки не превышает 3% всего объема сделок по Москве. На секции «Ипотечное кредитование» прозвучало любопытное мнение, что тема ипотеки неисчерпаема, поскольку неисчерпаемы трудности, связанные с нею.

С кодексом по жизни
На VII Национальном конгрессе одной из основных тем для обсуждения стала реформа законодательства в сфере недвижимости. К сожалению, невозможно на одном заседании рассмотреть весь пакет законопроектов по реформе жилищного законодательства. Поэтому были выбраны две темы: проекты новых кодексов - Жилищного и Градостроительного.

АННА РУБАНОВА

ИВАН КУПРИЯНОВ

В своем докладе директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов очень ратовал за скорейшее принятие Жилищного кодекса (ЖК). Он отметил, что новый ЖК будет влиять на весь рынок жилья, хотя сферой его непосредственного регулирования останется социальный наем. Не смотря на то что ЖК довольно долго разрабатывался и дорабатывался, он, по мнению А. Пузанова, останется актуальным еще долгое время после его принятия, поскольку «формулирует новую концепцию права граждан на жилище». По словам А. Пузанова, одна из целей кодекса — «попытка привить гражданам сознание того, что квартира, которую они занимают по договору социального найма, вовсе не является их собственностью».
Как выяснилось на заседании, у разработчиков проекта ЖК была четкая задача: в течение нескольких лет после принятия кодекса прекратить действие Закона «О приватизации жилищного фонда». А. Пузанов признался, что законодательство, регулирующее вопросы приватизации жилых помещений, содержит в себе массу недоработок. Поэтому в ближайшее время планируется внести существенные изменения в «приватизационную сферу». Как полагают некоторые аналитики рынка недвижимости, уже подготовленная отмена возможности приватизации жилья нужна исключительно для резкого сокращения очередников за льготными квартирами.
А. Пузанов сообщил, что новый ЖК будет включать некоторые главы, регулирующие традиционно «проблемные» вопросы: перевод жилых помещений в нежилые, вопросы перепланировки и переустройства жилых помещений.
От имени разработчиков проекта ЖК А. Пузанов выразил надежду, что кодекс будет принят в ближайшее время. Можно понять авторов законопроекта, которые добросовестно выполнили государственный заказ и желают своему детищу долгой и счастливой жизни. Вместе с тем неделей раньше состоялось заседание Международного ипотечного клуба, на котором с резкой критикой проекта ЖК выступили депутаты Госдумы Галина Хованская, Оксана Дмитриева, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов, президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев. Их позицию М2 представит в следующем номере.
Свое мнение о новом Градостроительном кодексе (ГК) высказал коллега предыдущего оратора по фонду Эдуард Трунов. По его словам, ГК «регулирует отношения, предшествующие жилищным». В том числе вопросы прав на землю, на которой располагается многоквартирный дом. «Новый Градостроительный кодекс окажет влияние на процесс застройки, — уверен Э. Трунов. — В него планируется включить статьи, определяющие перечень документов, представляемых при проектировании объектов строительства».
По мнению докладчика, основная задача ГК — устранение недостатков прежнего законодательства. Очевидно, на сегодняшний день этих недостатков накопилось (или выявлено) немало. Поэтому, как и в случае с проектом ЖК, принятие Градостроительного кодекса повлечет за собой изменения в других законодательных документах.
На рассмотрение депутатов Госдумы уже внесены 27 законопроектов, на которых базируется нынешняя жилищная реформа. Неминуемый после принятия кодексов пересмотр действующего законодательства может занять довольно много времени. Таким образом, появляются сомнения, что декларируемое «создание системы законодательства, регулирующего вопросы, связанные со строительством и жилищными правоотношениями» будет завершено в обозримом будущем.

Не стал исключением и завершившийся на прошлой неделе VII Национальный конгресс по недвижимости, в рамках которого прошла секция «Анализ и прогноз рынка недвижимости». Основная часть выступлений носила научный характер, в большинстве своем труднодоступный для людей, не обладающих серьезными познаниями в области высшей математики.
Пожалуй, лишь два выступления вызвали общий интерес и активное обсуждение.
Первым был доклад начальника отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрия Кочеткова на тему «Новостройки российских городов: что управляет ценами? Опыт российского девелопмента». Одной из главных составляющих этого выступления стал анализ основной тенденции строительного рынка России: московский инвестиционно-девелоперский комплекс обратил внимание на регионы России как на сферу приложения своего потенциала, технологий и начал интенсивную работу за пределами Московской области.
Сегодня уже смело можно утверждать, что московские строители не только пришли в регионы, но и заняли там достаточно серьезные позиции. Москвичи сегодня могут практически все: получить кредит, организовать выпуск ценных бумаг, привлечь сторонние инвестиции, бизнес-планы же региональных девелоперов основываются в основном на накоплении потенциальных покупателей (проще говоря, на долевом строительстве). Второй немаловажный момент заключается в том, что местные строители почему-то считают вполне достаточным для успешной реализации проекта поставить строительный забор, который всем виден, и публиковать рекламные сообщения в специализированной прессе. По словам Ю. Кочеткова, «продажи после этого идут, но реализуется самая малая часть потенциала всего проекта». Совершенно упускается образовательная сторона рекламной кампании. Ведь своего покупателя надо готовить, убеждать, образовывать. Пять покупателей на квартиру — это гораздо лучше, чем один. Ведь это дает возможность и ускорять поступление средств, и повышать цены. Москвичи же прекрасно освоили работу с рекламой и имеют работоспособные технологии для привлечения дополнительных клиентов. Причем как раз тех, кто мог бы купить квартиры у местных застройщиков. Наконец, москвичи могут и хотят работать с крупными объемами строительства, что связано с их финансовой опорой. Как считает Ю. Кочетков, «проект застройки нового микрорайона в любом ценовом диапазоне с мощной рекламной кампанией, репутацией Москвы (это тоже важно), с поставленным офисом продаж, полноценным маркетингом способен оттянуть большую часть покупателей данного сегмента в городе».
Несомненно, что московские строители идут в российские регионы и дальше, и глубже. Основанием для подобного утверждения служит уже сложившийся подход москвичей к выбору городов для своей экспансии, который можно назвать «географическим». Так, в сферу внимания московских девелоперов сначала попали города Московской области, затем — Центрального федерального округа, а затем города так называемой «одной ночи в поезде» (к примеру, Нижний Новгород). Следуя этому принципу, можно ожидать, что в дальнейшем москвичи будут готовы проводить в поезде и пару ночей. Поскольку, по словам Ю. Кочеткова, «теперь пришло время ориентироваться на реальные эконометрические показатели, именно они должны определять направление работы в регионах. И если пресловутая стрелка девелоперских часов в Москве подбирается к полудню, то в регионах еще раннее утро. И непочатый край работы».
Отвлечься от разговоров и сконцентрировать свое внимание на докладчике заставило и выступление президента АН «САВА» Константина Апрелева на тему «Анализ ценовых тенденций рынка недвижимости России на основе мониторинга цен по 22 городам России». Приведенные данные отслеживают динамику развития ценовой ситуации на рынке недвижимости в 22 крупнейших российских городах за период с 1998 по 2003 год. Так, за период с 1995 и вплоть до 2000 года падение цен по крупнейшим российским городам составило порядка 50–60%. Однако, по словам К. Апрелева, в течение последних 3,5–4 лет во всех представленных в обзоре городах, за исключением Тюмени, наблюдался непрерывный рост цен. Причем в большинстве городов к 2004 году произошло даже превышение «докризисных цен» 1998 года (за исключением восьми городов). Лидерами этого роста являются крупные регионы, такие, как Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Самара. По этим регионам темпы роста с периода, когда цены достигли своего минимума, составили от 82 до 185% (лидером стал город Омск). Рост цен продолжился и в 2003 году, несмотря на то, что большинство аналитиков, основываясь на неблагоприятных оценках экспертов в отношении снижения стоимости энергетических и сырьевых ресурсов, прогнозировали стабилизацию цен на рынке. Однако этого не произошло благодаря сохранившейся благоприятной конъюнктуре, а также из-за снижения стоимости доллара по отношению к рублю. Как отмечает К. Апрелев, «исходя из сегодняшней экономической и политической ситуации для представленных в исследовании городов, с большой степенью вероятности можно спрогнозировать сценарий роста цен и в течение следующего 2004 года, при значительном росте цен в первой половине года и снижении этих темпов роста во второй половине».
Жилье. Снять элитную квартиру на сутки в Москве или Петербурге дешевле, чем гостиничный номер такого же уровня. Однако при бронировании временного жилья фирмы не предоставляют клиентам никаких гарантий.

Аналитики не сомневаются: цены будут расти
Обсуждение роста цен на недвижимость, характерное не только для Москвы, но и практически для всех российских городов, является в последнее время чуть ли не основной тематикой выступлений и встреч как высокопоставленных финансистов, так и чиновников всех уровней, и простых обывателей.

Апартаменты в стиле "евро". Номер на двоих в сколько-нибудь приличном мини-отеле Москвы или Петербурга стоит около $100 в сутки. Пяти- или четырехзвездочная гостиница в центре города - в два-три раза дороже. Так, двухместный номер в четырехзвездочном питерском "Англетере" в период "белых ночей" стоит минимум $300 в сутки. Номер в "Гранд Отеле Европа", "Астории" и "Коринтии Невский Палас" дороже на 20-30%. Примерно такие же расценки - в районе $200-350 в сутки - в московских "Балчуге", "Национале" и "Золотом кольце".

Бабушек, стоящих на вокзалах Москвы и Петербурга с табличками "Сдам квартиру на окраине", вытесняют небольшие фирмы, имеющие пять-десять апартаментов высокого качества. Такое жилье "на сутки" пользуется популярностью как у отечественных и зарубежных туристов, так и у привыкших к комфорту "командировочных". Как правило, уже за неделю большинство апартаментов занято или забронировано. Владельцы фирм, сдающих квартиры, объясняют интерес клиентов в первую очередь тем, что качественное временное частное жилье на 10-20% дешевле посредственной гостиницы.

Сдается Невский проспект. По мнению аналитиков, рост сегмента краткосрочной аренды обусловлен повышением уровня доходов среднего класса россиян. Правило "спрос рождает предложение" особенно заметно отразилось на Петербурге. Туристический ажиотаж, который начался здесь после празднования 300-летия, повлиял на рынок временного жилья. Если посмотреть на сайты фирм, предлагающих жилье на сутки, создается впечатление, что 30% квартир на Невском проспекте сдаются в краткосрочную аренду. Порой несколько компаний предлагают разные апартаменты в одном и том же доме.

Другие, более дешевые гостиницы построены еще в давние советские времена, и с тех пор их планировка и дизайн номеров мало изменились. И для того, чтобы с удобством провести пару дней в столице или Питере, достойно встретить делового партнера из другого города или страны, придется потратить немало. Таким образом, краткосрочная аренда остается одним из лучших вариантов. Стоимость двухкомнатной квартиры в центре города с евроремонтом, подогревом пола и тремя-четырьмя спальными местами начинается от $8 Номер такого же уровня в мини-отеле или гостинице обошелся бы минимум в два раза дороже. В летний сезон и во время праздников в Москве и Петербурге цена квартиры повышается на 15-20%.

Существуют и более прозаические причины. Например, никто не запретит вам приводить в квартиру гостей после 23.0 Кроме того, так называемый расчетный час и заселение в гостиницах - 12.0 То есть, если вы приехали в семь утра, несколько часов вам придется провести на вокзале, в кафе или просто гуляя по спящему городу. Если вы выезжаете после расчетного часа, вам опять придется либо сдать вещи в комнату багажа и слоняться по вокзалу, либо вносить почасовую оплату за лишний час пребывания в гостинице. В квартиру же можно въехать и выехать из нее в любое время по договоренности с фирмой или хозяином хоть в шесть утра, хоть в час ночи. При этом вам точно так же приготовят свежие полотенца и мыло, а по желанию клиента многие компании организуют доставку завтрака и ежедневную уборку.

"Плюс в том, что квартиры позволяют жильцу чувствовать себя как дома, - говорит Оксана Потапова, совладелец фирмы из Санкт-Петербурга. - Кроме того, он может сразу погрузиться в атмосферу города. Подходит такой тип проживания и людям, которые хотели бы спрятаться от внимания окружающих. Даже в гостинице высокого уровня клиент вряд ли получит подобные преимущества".

Так, корреспонденту "Ф.", который бронировал квартиру в Петербурге на два дня, сотрудник одной из компаний-арендодателей сказал честно: "Мы можем вас успокоить лишь тем, что стоимость нашего сайта и репутации гораздо выше, чем ваш залог". Клиенту приходится верить представителям фирм. "Да, в ситуации, если человек из другого города хочет забронировать квартиру заранее, мы работаем на доверии, - говорит сотрудник московской фирмы. - Иностранным клиентам легче - они передают деньги через своего представителя, который получает на руки договор. Это так называемый страховой депозит - гарантия, что клиент приедет и квартира будет окупаться". Так что пока самый дешевый способ проживания в другом городе остается одним из самых опасных: гарантировать выполнение обязательств фирмы может лишь ее честное имя.

Доверие на репутации. Однако при краткосрочной аренде квартиры для клиента существуют и некоторые неудобства. Большинство питерских фирм просят заранее оплатить сутки пребывания в понравившихся апартаментах. То есть, если вы находитесь в Москве, а в Петербурге у вас знакомых нет, придется пересылать деньги с помощью какой-либо платежной системы - Contact или Western Union. Причем, как правило, на имя частного лица - сотрудника фирмы, который не даст вам никаких гарантий помимо собственного честного слова.

Впрочем, заметно возросший объем предложения в целом на рынке никак пока не сказался. Цены растут прежними темпами. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.RU), за прошлую неделю индекс стоимости жилья увеличился на 0,8%, что укладывается в средние значения. Не изменился и срок экспозиции квартир на рынке - просто не успел.

На прошлой неделе на столичном рынке недвижимости произошло одно примечательное событие - странным образом вырос объем предложения. Как поясняют специалисты компании "Новый город", обратившие внимание на это событие, обычно в Москве одновременно продается 22-23 тысячи квартир, а сейчас - порядка 24 тысяч. То есть рост предложения составил около 5%. Это в среднем. А если брать дорогой сегмент, в котором жилая единица стоит от 400 тысяч долларов, то рост еще более заметен - 8%: вместо 1200-1300 таких объектов, единовременно экспонирующихся на рынке, на прошлой неделе предлагалось 1400.

Объяснение выше описанному феномену лежит, вроде бы, на поверхности. "У собственников недвижимости (или, по крайней мере, некоторой их части) возникло ощущение, что цены достигли потолка, и они спешат зафиксировать прибыль", - дают свою оценку событиям в компании "Новый город". То есть то, что аналитики откладывали на следующий год, произошло уже сейчас.

Если предложение наращивается быстрее, чем спрос (а ситуация выглядит именно так), значит, по закону рыночной экономики, цены должны пойти вниз или хотя бы замедлить свой рост. Поскольку рынок недвижимости сам по себе очень инертный, легко понять, почему это не произошло сразу. Следовательно, его реакции следует ожидать с недели - на неделю. Или все-таки не следует?

Сценарий понятен, но может быть, аналитики просчитались в датах и то, что должно было случиться "на рубеже 2005-2006 годов" - резкое увеличение предложение за счет фиксации прибыли инвесторами - происходит уже сегодня? С одной стороны, не совсем понятно, почему критическая отметка находится именно на уровне 2000 долларов за квадратный метр, а не, скажем, на 160 С другой - тот же ирн.RU, рассчитывая индекс ценового ожидания, характеризующий среднемесячное изменение цен на жилье, определил его в 3,6-3,7%. То есть жилье дорожает несколько быстрее, чем прогнозировалось. Все это наталкивает на мысль о первых симптомах давно и многими предсказываемого кризиса на рынке недвижимости.

В самом конце марта руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко попытался ответить на вопрос "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?". По его расчетам, если в 2003 году доля инвестиционных приобретений жилья составляла порядка 30%, то в 2004 году она может достигнуть 40%. Это будет происходить на фоне весьма динамичного роста цен на квадратные метры. При этом Олег Репченко исходит из того, что дорожать жилье будет то тех пор, пока стоимость среднего квадратного метра в Москве не перевалит за 2000 долларов. Прогнозируя темп прироста цен на текущий год в пределах 20-25%, аналитик приходит к выводу, что очередной "миллениум" на рынке недвижимости наступит к середине 2005 года. "Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста, - рисует картину будущего Олег Репченко. - Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами". Впрочем, однозначного ответа на поставленный им же самим вопрос - будет ли обвал? - аналитик не дает, но предупреждает: "Рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия".

Стало быть, чтобы объяснить феномен резко возросшего предложения, надо пождать несколько недель. Тогда станет ясно, что за ним кроется: случайность, явление или же тенденция.
Недвижимость. Дом может считаться элитным только если в нем живут люди одного социального круга. Пока в Москве нет районов для бедных и богатых. Однако процесс разделения идет полным ходом.

Но как это ни парадоксально, в происходящем можно усмотреть и совершенно иную суть - увеличение предложения предваряет очередной рывок рынка. Вот, что по этому поводу рассказал "Финмаркету" специалист одного из ведущих риэлторских агентств, пожелавший остаться не названным. "Рост предложения может означать все что угодно. Может - что инвесторы начали квартиры "сливать". Может - что благосостояние населения еще больше выросло, и все больше граждан продают для того, чтобы доложить денег и купить квартиру побольше, - рассуждает риэлтор. - То есть, хотя формально они и продают, но фактически покупают дополнительные метры. А это говорит не о том, что люди ожидают обвала рынка, а совсем об обратном. Чтобы действительно понять, что думают квартировладельцы, нужно знать цель продажи - получение денег или альтернативная сделка". А знание это по всему объему предложения или хотя бы по значительной его части недоступно никому.

"Золотая миля". Центральная часть столицы вблизи Остоженки, между Пречистенкой и Арбатом, уже давно стала самым престижным районом города. Риэлторы называют этот район "золотой милей". По словам специалистов строительных компаний, свободных территорий здесь крайне мало. К тому же действуют ограничения по этажности зданий. Зато по тихим старинным улицам не проходят крупные автомобильные потоки. "Для застройщиков немаловажно и то, что еще до начала строительного бума в районе Остоженки были заменены все коммуникации, - отмечает генеральный директор компании "Декра-люкс" Светлана Авакян. - Это значительно сокращает процесс согласования".

Эта реальная история произошла с одной милой супружеской парой, купившей старую мансарду в центре столицы. Счастливчики вложили немалые деньги в ремонт и приготовились жить в покое и достатке. При покупке они не учли один-единственный фактор - активную соседку-пенсионерку, привыкшую сушить в этой мансарде белье после стирки. Одним ужасным утром старушка пришла в чужую квартиру заняться привычным делом. Новые хозяева мансарды вежливо попросили ее "выйти вон" и даже предложили подарить стиральную машинку с сушкой. Но на этом конфликт себя не исчерпал. "Я здесь сушила и сушить буду, а машинка ваша мне не нужна", - упорствовала пенсионерка и подавала иски в суд. Неудивительно, что одним из решающих факторов при покупке жилья остаются благонадежные соседи одного социального круга.

Престиж все дороже. Темпы роста стоимости элитных квартир в районе "золотой мили" превышают все разумные пределы. Так, по словам председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григория Куликова, если еще год назад максимальная цена за квадратный метр на Арбате составляла примерно $4000, то сегодня такова его минимальная стоимость. А верхнего предела для подобного жилья нет, считает гендиректор "Капитал Груп Маркетинг" Алексей Белоусов.

Как считают риэлторы, пока преждевременно говорить о наличии закрытых кварталов "только для богатых". Однако тенденция разделения Москвы на элитные и непрестижные районы существует. Помимо близости к центру, безопасности и единого социального окружения важное значение имеет экология. Чистый и престижный Западный округ привлекает гораздо больше обеспеченных людей, чем неблагоприятные восток и юго-восток столицы. Но элитное жилье характеризуется не только местоположением. Необходима "изюминка", - считает гендиректор группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только кругу избранных жильцов".

Алексей Белоусов из "Капитал Груп Маркетинг" отмечает, что в компании есть деление на эксклюзивное жилье и обычное. К первому можно отнести элитный комплекс "Город яхт", который находится на Химкинском водохранилище и имеет причал со стоянками для яхт владельцев апартаментов. А в фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" на Хорошевском шоссе в отличие от многочисленных жилых комплесов-городов с сотнями квартир в каждом подъезде будет не более 30-40 квартир, что позволит сохранить жильцам ощущение некоторой закрытости.

Свободных квартир в самых престижных районах немного. Если жилье полностью соответствует уникальным характеристикам, то его стоимость может достигать $12 тыс. за квадратный метр. Такой комплекс обязательно построен по проекту известного архитектора и расположен на берегу водохранилища, рядом со значимыми историческими и культурными объектами. "Необходимо, чтобы жилье отвечало всем требованиям к безопасности, качеству строительства, социальному кругу жильцов, инженерно-техническому оснащению, - рассказал Вячеслав Тимербулатов. - То есть, например, очень ценится система "умный дом".

Куплю дом с соседями. Обычно в жилом комплексе большое количество квартир - более двухсот, отмечает Светлана Авакян. "Конечно, вы можете узнать, кто ваши соседи по лестничной клетке. Но собрать сведения о людях, живущих в другом подъезде или двумя этажами выше, достаточно проблематично".

Риэлторы позиционируют как элитные и просто качественные жилые комплексы бизнес-класса в благоприятных экологически чистых округах. Интересная современная архитектура, развитая инфраструктура внутри дома и хорошая панорама из окна - этого достаточно, чтобы жилье предлагали покупателю как элитное. Если пообещать клиенту, что его соседями будут владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и высокопоставленные чиновники, цена за квадратный метр еще возрастет. Тем не менее не стоит рассчитывать на то, что в огромном жилом комплексе вы найдете "однородную социальную среду". Ее там просто не может быть - по вполне определенным причинам.

Жилье в таких зданиях особенно востребовано звездами эстрады, популярными политиками и известными бизнесменами, стремящимися укрыться от чрезмерного внимания окружающих. Услуги, которые предоставляются жильцам, действительно можно назвать уникальными. Например, в "Агаларов-хаус" жильцу предложат бесплатный континентальный завтрак, а охранник донесет сумку до квартиры. Еще клубный дом - это фитнес-центр с бассейном, превосходная архитектура и паркинг.

А ведь не исключено, что именно эти граждане устроят пожар, потоп или каждый день будут приходить к вам за щепоткой соли. Другое дело - клубный дом, которых в Москве пока немного. Он предполагает камерную атмосферу и небольшое количество соседей - максимум 15-20 человек. К наиболее известным клубным домам относятся "Времена года" в Старомонетном переулке, "Агаларов-хаус" на улице Климашкина, "Московская династия" в Плотниковом переулке и некоторые другие.

"Вторичная" элита. Найти престижное жилище можно и на "вторичке". Правда, для этого придется постараться: по словам Светланы Авакян, его совсем немного - примерно 15-20% от общего количества престижного жилья, предлагаемого на рынке. Зато его продают в состоянии "под ключ", с качественным ремонтом и полностью подготовленным для проживания. А Вячеслав Тимербулатов считает, что шансы найти элитную квартиру на вторичном рынке даже выше. В этом случае вы сами сможете еще на этапе принятия решения познакомиться с соседями, оценить общее состояние дома и прилегающей территории. "Однако в данной ситуации вы тоже можете стать объектом повышенного внимания со стороны жильцов", - предостерегает Вячеслав Тимербулатов.

Такое жилье обычно широко не рекламируется. Как отмечает гендиректор "Капитал Груп Маркетинг", хороший эксклюзивный товар не нуждается в массовой рекламе: он продается по принципу "закрытой клубной системы". При реализации квартир в этих престижных зданиях происходит негласный отбор будущих жильцов. Жилье здесь продается из первых рук, без посредников. В дальнейшем такие здания обслуживаются непосредственно застройщиком. "С каждым годом покупатели придают все большее значение будущим соседям, - рассказывает Светлана Авакян. - Высокий уровень благосостояния - важная, но не единственная составляющая социальной однородности. Сам факт покупки квартиры в клубном доме - декларация о намерениях. Покупатель хочет жить в новом доме долго и счастливо, не ущемляя интересов своих соседей".



Главная --> Публикации