Главная --> Публикации --> В москве - как дома Как стать идеальным заемщиком? Бесплатную приватизацию квартир отменят с 1 января 2007 года, а жилищная реформа продлится в россии до 2012-го Десять лет созидателей "типовушки": от "хрущевки" до "бекерона"

Война в Ираке, как прогнозируют ведущие эксперты, неизбежно отразится и на рынке недвижимости, в первую очередь, на московском как на самом крупном и структурированном. Но вот в какую сторону качнется рынок – на понижение или повышение цен – существуют различные точки зрения.

Главным событием месяца, безусловно, стала война в Ираке. Военные действия впрямую отражаются на мировой экономике. Российская экономика – не исключение. Президент России В. Путин заметил, что агрессия США в Ираке уже привела к снижению цен на нефть, а нефть, как известно, является нашим основным экспортным товаром и от положения в этой отрасли зависит ситуация как на других российских рынках, так и наполнение местных и федерального бюджетов. Следствием начала войны в Ираке явилось и беспрецедентное падение доллара к основным валютам мира (и, как ни странно, к российскому рублю тоже).

Директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Г.Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов (некоторые эксперты полагают, что эта цифра колеблется от 20 до 40 процентов). При этом временной лаг между ростом цен на нефть и подорожанием недвижимости составляет около двух месяцев. Это время необходимо на перевод экспортной выручки в Россию и ее дальнейшее перенаправление на рынок жилья.

Все зависит от «Черного золота»

По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долларов цены на недвижимость практически стагнировали, в диапазоне 20-21 доллара — росли более чем на 1% в месяц, а при нефтяных ценах на уровне 27-28 долларов за баррель московская недвижимость дорожала со скоростью более 2% в месяц.

По мнению Г. Стерника, статистическая связь между динамикой цен на нефть и жилье достаточно велика. Он уверен, что именно рост нефтяных котировок не только не позволил ценам на квартиры в Москве обвалиться, но и привел к возобновлению их роста.

Не только нефть

С ним соглашается и начальник отдела маркетинга компании МГСН М.Чумаков. Он считает конъюнктуру мировых цен на нефть главным опережающим индикатором рынка недвижимости, предопределяющим поведение цен на жилье за один-три месяца и практически безошибочно работающим вот уже лет семь.

Даже сами эксперты упоминают, что «нефтяные деньги» определяют не более 30% капитализации рынка недвижимости. Думается, что при падении цен на нефть эта цифра еще снизится. При этом как-то забывают, что есть еще цветная и черная металлургия (причем цены на продукты отрасли сейчас растут), химическая, газовая, лесная промышленности, добыча золота и алмазов и еще с десяток отраслей, приносящих неплохую экспортную выручку. Нам представляется, что цены на нефть сегодня выступают скорее как некая психологическая доминанта, индикатор состояния российской экономики, но отнюдь не основа ее развития (или стагнации).

Если отталкиваться от мнения двух уважаемых экспертов, то можно сделать два вывода: первый – цены на московскую недвижимость неизбежно через пару месяцев начнут падать (так как падает стоимость нефти), второй,— и главный — индикаторы рынка почти всецело зависят от нефтяной отрасли. При этом второй вывод вытекает из первого. Так ли это?

Этот вывод, например, подтверждают министр экономики Г.Греф и его заместитель А.Дворкович. На последней расширенной коллегии министерства они высказали на этот счет интересное мнение. Так, сегодня одним из основополагающих факторов роста экономики стало благосостояние населения, в первую очередь 10-15% наиболее обеспеченных граждан (от себя заметим, именно тех, кто формирует спрос на недвижимость).

Цены растут от хорошей жизни

Доллар, евро и квадратные метры

Доказательством этого тезиса служит общая растущая тенденция 2001-2002 гг. московского рынка недвижимости. При этом она не в полной мере была увязана с нефтяными ценами. Например, с октября 2000 года по октябрь 2001 мировые цены на нефть снизились на 11 процентов. В то же время средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве с января 2001 г. по январь 2002 г. (с поправкой на тот самый 2-3-месячный временной лаг) на столичном рынке недвижимости поднялась на 25 процентов.

Стоит заметить, что к увеличению цен на недвижимость, особенно на первичном рынке, в январе-марте привело не только «бегство» от доллара, но и укрепление рубля. То есть, в результате инфляции повышается стоимость стройматериалов, горючего, зарплата рабочих, а тут еще и возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством, и для того чтобы удовлетворить эти расходы приходится продавать долларов на 3-5% больше, чем 2-3 месяца назад. Естественно, застройщики переложили возросшие расходы на потребителей.

Еще один фактор, с которым аналитики связывают неожиданный рост спроса на столичное жилье в начале 2003 г., — падение курса доллара к рублю. По мнению вице-президента РГР К.Апрелева, в условиях снижения курса доллара население начало от него избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. «В начале текущего года именно по этой причине спрос на квадратные метры оказался выше, чем прогнозировался», — уверен эксперт.

Падения рынка ждать не приходится

Еще один момент – укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома-бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1-2 процента).

"Подогреет" цены и близящаяся предвыборная кампания в Думу. На примере прошлых выборов известно, что до 25% от бюджета кампании оказывается на рынке недвижимости. На этих выборах общий бюджет всех баллотирующихся в ГД партий должен составить около 400 млн. долларов. То есть, дополнительные 100 млн. рынку недвижимости гарантированы.
Экономический рост России последних лет повлек за собой активное развитие торговли, бурное строительство торговых центров. По данным, опубликованным компанией StilesRiabokobylko, в настоящее время в Москве существует более сорока профессиональных торговых центров, общая площадь которых превышает 1,4 млн кв.м. В этом году запланировано открытие еще пятнадцати новых торговых центров, отвечающих международным стандартам, что принесет на рынок около 400 тыс. кв.м. Приход на российский рынок крупных торговых операторов известных зарубежных компаний диктует необходимость реорганизации работы в соответствии с западными стандартами, и, в первую очередь, установление гибкой системы финансовых взаимоотношений арендаторов с арендодателями.

Большинство экспертов уверены, что как только соотношение евро, рубля и доллара стабилизируется, а война в Ираке завершится – на московском рынке недвижимости наступит стабилизация. То есть цены к концу года вырастут еще на 4-5% (по итогам года – 7-8 процентов). Причем в сегменте дорогой недвижимости (от 2 тыс. долларов за 1 кв. м) рост может составить 10-12 процентов.

Традиционной для Москвы на сегодняшний день является практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка является фиксированной на весь срок договора (обычно 3-5 лет). При этом для разных арендаторов размер арендной ставки устанавливается дифференцированно и зависит от профиля арендатора (например, якорные арендаторы - супермаркет, кинотеатр и т.д. - платят меньше), арендуемой площади (чем больше площадь, тем меньше арендная ставка), этажности и т.д.

Долой традиции!

Такая схема должна быть удобна обеим сторонам – и арендатору и арендодателю: арендный платеж напрямую зависит от дохода за истекший месяц, таким образом, арендная плата варьируется в течение торгового года в соответствии с сезонными спадами и пиками продаж. Соответственно, подобная схема позволяет арендатору обезопасить себя от высокой арендной платы в тот момент, когда поток покупателей нестабилен – в первые месяцы или год работы торгового центра или по каким-то иным причинам. «Арендодателю же это нужно для того, - считает консультант по торговой недвижимости компании StilesRiabokobylko Дмитрий Хечумов, – чтобы, во-первых, обезопасить себя в период низких продаж, а когда обороты компаний будут возрастать, арендодатель может рассчитывать на большую прибыль».

Однако постепенно ситуация начинает меняться. «В последнее время, - говорит заместитель директора департамента коммерческой недвижимости по консалтингу компании Paul’s Yard Алексей Могила, - владельцы торговых центров под нажимом арендаторов переходят на новые, компромиссные условия работы с ними. Арендаторы платят фиксированный минимум и процент с оборота».

«Впрочем, не всегда стремятся к этому и девелоперы, - объясняет г-жа Сазонова, - многие из них считают, что трудности, связанные с необходимостью отслеживать истинные обороты, не оправдываются потенциальной доходностью такой схемы». Конечно, есть механизмы, позволяющие проводить такой контроль. «К примеру, в Меге, - рассказывает г-н Хечумов, - на сегодняшний день имеются определенные положения договора с арендатором, работающим по оборотной схеме, которые регулируют процесс контроля над оборотом. Арендодатель оставляет за собой возможность проводить аудит, сравнивать обороты с оборотами аналогичных компаний в этом торговом центре, в других торговых центрах и т.д.». На основе полученных данных арендодатель может делать выводы и ставить вопрос о доверии или недоверии арендатору, если явно видно, что в магазин приходит огромное количество посетителей, а заявленные обороты гораздо ниже, чем расчетные. В больших центрах может быть создана централизованная система объединения кассовых терминалов в один узел, что тоже позволяет контролировать обороты, в т.ч. и ежедневные, однако пока этот механизм не отлажен. На сегодняшний момент основной инструмент – это отчеты, еженедельные, ежедневные, ежемесячные, контроль и аудит. Пока же несовершенство системы контроля приводит к тому, что при переходе на такой способ расчетов арендодатели делают ставку на крупные компании с прогнозируемыми оборотами. «Такие финансовые взаимоотношения возможны только с крупными якорными арендаторами («Спортмастер», «Паттерсон», «Рамстор» и т.д.), – считает г-н Могила, - там прозрачный бизнес, с ними возможно играть в такие игры, с мелкими арендаторами – смысла нет».

Попытка – не пытка
Попытки внедрить такую систему расчетов, и, надо сказать, небезуспешные, за последние годы были сделаны в ряде крупных московских торговых центров – «Мега», «Ашан» и т.д. Однако на данный момент, считает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Наталья Сазонова, ни один ТЦ не готов полностью перейти на такую систему, т.к. большинство арендаторов не могут предложить ту финансовую прозрачность, которая требуется в данных взаимоотношениях. Причем это совсем не значит, что все арендаторы пытаются скрыть свое истинное финансовое положение. «Необходимо внедрение информационной системы, схожей с системой торгового центра в целом, для отслеживания финансовых показателей, а это большие вложения, которые часто просто не под силу нашим арендаторам», - говорит менеджер по связям с общественностью ЗАО «Гиперцентр» Елена Зискинд.

С какой долей расставаться?
Размер арендной платы и размер доли от оборота определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В настоящее время ставки, взимаемые с процента от оборота предприятия, варьируются следующим образом: 4-5% для крупных супермаркетов, 15-20% для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви, более 20% для предприятий, торгующих ювелирными изделиями и т.д.

В системе только крупные
«В московской ситуации можно установить определенные критерии по тому, с какими арендаторами заключаются такого рода договоры, - утверждает г-н Хечумов. – В большинстве случаев это крупные площади, от 300 квадратных метров и выше. Это либо динамично развивающиеся, либо сетевые компании, потенциал которых уже известен не только у нас, но и за рубежом. Арендодатель вряд ли пойдет на риск, заключая договор с оборотной схемой с компанией, потенциал которой неизвестен». В той же «Меге» арендаторы подбираются очень тщательно. Это компании с отработанной уже концепцией – крупные, якорные, заведомо известно, что они будут притягивать поток посетителей, и они интересны сами по себе, соответственно можно строить и прогнозы о том, какие у них могут быть обороты, и предлагать процентную схему.

В существующей сегодня практике крупных торговых центров применяется «двоякая» форма оплаты аренды: часть арендаторов работает на фиксированной арендной ставке, а часть - на проценте с оборота. Такая система, к примеру, установлена в «Меге»: у арендаторов крупных площадей (от 300 кв.м) есть возможность выбора, на каких условиях работать (а очень крупные компании - от 1000 кв.м и выше, так и вообще обязаны работать по «оборотной» схеме), мелкие же компании такого выбора лишены: с ними договор аренды заключается только на условиях фиксированной ставки.

Такая схема оплаты является вполне обычной мировой практикой. Более того, такое сотрудничество крайне плодотворно, так как обе стороны – и арендатор и арендодатель в случае таких финансовых взаимоотношений заинтересованы в успехе торгового центра, привлечении покупателей и увеличению оборотов.

В то же время именно заемные средства, по мнению г-на Могилы, будут способствовать развитию этого вида взаиморасчетов. «Большинство сетевых компаний сейчас развиваются за счет привлеченных средств, это либо российские, либо западные кредитные средства, - говорит г-н Могила. - Региональное развитие сейчас уже происходит на белые деньги, которые, понятно, откуда пришли, с понятными процентными ставками. Соответственно, через год-два уже появятся прецеденты в регионах, когда компании уже будут доверять друг другу настолько, что смогут работать по таким схемам».

Бизнес для расчетливых
Такую ситуацию можно было бы считать переходной к светлому будущему оптимизированных финансовых взаимоотношений, но аналитики рынка, признавая объективность и перспективность данного вида расчетов, все же по-разному смотрят на его дальнейшее развитие. «Широкие перспективы данного вида расчетов открываются уже сейчас, - считает г-жа Сазонова, - но очевидно, что ближайшее время повсеместного распространения такая схема пока не получит. Это объясняется не только сложностью определения размеров платежей, но и тем фактом, что большинство девелоперов ведут строительство торгового центра на заемные средства, а получение банковского кредита предполагает предъявление доходной части проекта. Сложность определения доходности проекта при данной схеме расчета платежей вынуждает многих работать по старинке.

В начале 90-х бывший президент Борис Ельцин бросил клич: «Обогащайтесь, кто как может!». И тогда часть законопослушных граждан, вняв призыву, отправились строить капитализм в отдельно взятых жестяных коробках, именуемым «коммерческие палатки».

Уличные киоски, согласно московскому и федеральному законодательству, - просто висят над землей

Сами себя высекли

Кто-то, сколотив первоначальный капитал на заморских товарах в анилиновых упаковках, завел себе позже цивилизованные торговые ряды, но большинство палаточников так и осталось сидеть в контейнерах, и, главное, они свято продолжали верить, что так будет продолжаться и дальше. Но не тут-то было – власти объявили настоящую войну палаткам. Тогда то и выяснилось, что прав у мелких торговцев никаких нет, а все, чем они занимались раньше, как и при НЭПе, можно в одночасье раздавить бульдозером или кулаком «человека в маске».

На первом же заседании комиссии мы рассмотрели одну такую волокиту, длившуюся в Юго-Западном административном округе целых четыре года. Как-то потребовалось здесь освободить часть улицы от торговых палаток. Попала под снос одна предпринимательница, инвалид. Палатку перенесли на новое место, и вроде бы, обещали дать разрешение на торговлю. Однако власти не сдержали обещания, а разрешение на торговлю дали совсем другой фирме. Предпринимательница годами ходила по инстанциям, наконец, обратилась в наш департамент. В конечном итоге пришлось вынести вопрос на заседание Межведомственной комиссии. Здесь уже держали ответ руководители префектуры. Кстати, когда, как говорят, «клюнул жареный петух», у префектуры нашлось даже не одно, а несколько предложений по размещению палатки пострадавшей предпринимательницы».

Показательный пример сегодняшней «относительности» такого бизнеса – отношение к коммерческим палаткам московских властей. Вот, например, что говорит министр правительства Москвы, руководитель Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Евгений Егоров: «В каждом административном округе столицы существуют свои отношения с предпринимателями, часто нерегламентированные законом, что приводит к немалому количеству жалоб. Ежедневно у меня на столе появляется 10-15 жалоб на действия местных властей. Не могу сказать, что в каждом случае прав предприниматель, однако довольно часто жалобы подтверждаются. Особенно в части разрешительной практики. Мы имеем тут дело с административными барьерами, ставшими результатом чиновничьего произвола.

Еще один «свежий» конфликт на ту же тему – противостояние администрации ВВЦ и уличных торговцев. Весной этого года администрация при поддержке ОМОНа начала принудительный снос ларьков на главной аллее Выставочного центра. Администрация ВВЦ и правительство Москвы, которому принадлежит 30% акций выставочного комплекса, считают, что на главной аллее должны продаваться не шашлыки, одежда, обувь и кожгалантерея, а мороженое и соки. И поэтому 200 частных предпринимателей, имеющих на главной аллее свои торговые павильоны и кафе, должны закрыть свои лавочки и отправиться куда глаза глядят.

С глаз долой
Но существуют и более радикальные методы борьбы с коммерческими палатками – их снос бульдозерами. Например, именно так год-два назад поступали московские власти с торговцами, реализующими диски и кассеты – на Горбушке и в Митино.

Вывод из этой истории таков: если власти приняли решение ликвидировать или реформировать что-то – противостоять этому практически невозможно. Практика показывает, что управу на проявляющих излишнее рвение чиновников может найти только Верховный или Высший Арбитражный суды.

А так как делать это они, естественно, не хотят, их выгоняет ОМОН – этакое «добро с кулаками». При этом на ВВЦ палатки – редкий случай! - находились в частной собственности, а не арендовались.

Вполне возможно, так оно и есть – каждая вторая палатка в Москве не соответствует никаким нормам - ни санитарным, ни противопожарным. В цивилизованном государстве поступили бы так: если факт нарушения доказан, то владельца торговой точки наказали бы. Но нельзя в государстве, считающем себя правовым, без решения суда конфисковать и разрушить чужую частную собственность. Безусловно, торговые павильоны не украшают главную аллею ВВЦ. Но это не основание для их сноса. Например, большинство жилых домов в Москве тоже отвратительны с архитектурной точки зрения – их жителей не выселяют же с ОМОНом.

В общем, основание для сноса торговых павильонов на главной аллее ВВЦ одно – желание столичных властей. Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев дал соответствующее указание начальнику столичной милиции. А главный санитарный врач Северо-Восточного округа столицы постановил прекратить эксплуатацию точек общепита на главной аллее ВВЦ. Потому что качество пищи в них не соответствует санитарным нормам.

Бывший Главный художник Москвы высказал правильную мысль – социально значимые киоски, при достойном оформлении их внешнего вида, существовать должны. Именно по такому пути идут власти европейских столиц. Однако в Москве, как всегда, был выбран «третий путь».

Глас вопиющего
Правда, некоторые несознательные чиновники, не успевшие врасти в Систему, пытались придать уличной торговле цивилизованный вид. Например, заведующий кафедрой дизайна МАрхИ Андрей Ефимов, проработавший четыре года на посту Главного художника Москвы рассказывает: «Некоторые торговцы понимали, что если сделать хороший павильон из дорогих материалов с красивым освещением, то это и украсит город, и привлечет покупателей. Но таких было меньшинство. Многие киоски пришлось снести, особенно тонары – лавки на колесах, под которые подкладывали кирпичи и из мобильных они превращались в стационарные торговые точки. Мы устраивали целые рейды, в результате которых подсчитывали количество палаток и отмечали те, внешний вид которых был неудовлетворительным. На мой взгляд, для киосков или палаток, продающих табак, газеты, журналы, билеты на городской транспорт, можно придумать особый легкий и узнаваемый стиль. К тому же часто палатки, которые выглядят хорошо по отдельности, образуют разнобой вместе».

Борьба Давида и Голиафа
Президент профсоюза малых предпринимателей «Лига свободы» Владлен Максимов высказывает такую мысль: «Почему малый бизнес не выдерживает конкуренции с крупным? Почему малые предприниматели в Москве предпочитают работать в сфере торговли и общественного питания, а не заниматься ремонтом холодильников или ботинок? Московские власти наглядно продемонстрировали, что частную собственность в России закон не защищает. И все, чем вы владеете, будь то квартира, гараж, кафе, швейный цех, металлургический комбинат, нефтяная компания или торговый павильон, – это ничто. Потому что ваша собственность буквально находится в воздухе, висит над землей, которая принадлежит государству. И в любой момент государство может вас выгнать со своей земли, и тогда вы можете взвалить на плечи свою квартиру, гараж, швейный цех, торговый павильон, металлургический комбинат и идти с этой своей собственностью по пыльным российским дорогам. Идти до тех пор, пока государство не согласится на время предоставить вам другую дырку в воздухе над своей землей, где ваша собственность может находиться ровно до тех пор, пока государство не захочет построить там что-нибудь более симпатичное».

Так, временные торговые павильоны не относятся к недвижимому имуществу и не являются капитальными строениями, в силу чего при расторжении договора аренды земли, или истечения срока аренды, местная администрация имеет полное право освободить свой земельный участок. Более того, в договорах аренды, заключаемых с администрациями городов и районов, обязанность по сносу киосков и торговых павильонов по окончании срока договора аренды или его расторжения возлагается на арендатора.

Офисные помещения класса «С», несмотря на востребованность рынком, в ближайшее время будут либо реконструированы, либо ликвидированы.

Точнее не скажешь…

Новое - забытое старое

С понятием офис класса «С» в Москве присутствует некоторая путаница: так называют и объекты, по одному-двум параметрам не попавшие в более высокие категории, и здания, которые не поддаются классификации в принципе. Тем не менее, в большинстве случаев под офисами класса «С» подразумевается типичное здание бывшего НИИ. Нередко это может быть промышленное здание на территории действующих промышленных зон, частично или полностью отремонтированное владельцами или арендаторами, или, в худшем случае, в состоянии «без ремонта».

Основными игроками на рынке класса «С», по данным «АЛМ-Девелопмент», являются владельцы самих НИИ или промзон. Директора создают в них специальные отделы, занимающиеся сдачей свободных площадей в аренду. Иногда данные функции выполняют сотрудники отделов кадров. Они связываются с мелкими и средними риэлторскими агентствами для передачи им полной информации об объекте. Данные агентства подыскивают арендаторов, с которых взимается оплата за предоставляемые риэлторские услуги. Часто это 60-100% от месячной оплаты помещения.

Офисные здания категории «С» могут быть условно подразделены на новые - бизнес-центры класса «С», созданные на базе бывших НИИ и промышленных помещений, сменивших собственника, и старые, размещенные в таких же зданиях, но не сменившие владельцев - последние и сдают площади самостоятельно. Сколько всего таких помещений в Москве - не знает никто. Внутренняя отделка может быть или наследием прошедших времен, или соответствовать не так давно модному евроремонтуё. В таких зданиях отсутствует центральное кондиционирование (в офисах классов «А» и «В» услуги кондиционирования предоставляются управляющей компанией, в «С» - это забота арендаторов). В некоторых случаях здания не охраняются, или их охраняют пенсионеры-ВОХРовцы, но довольно часто пропускная система организована достаточно хорошо. Парковка обычно расположена по периметру здания.

«Еще достаточно характерны для данного сегмента рынка, - говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев, - такие уходящие в прошлое деловые обороты, как наличные расчеты с арендодателем, сдача площадей по договорам о совместной деятельности. Большой процент площадей сдается в субаренду». По словам Ольги Бубенцовой, договор аренды в этом случае чаще всего заключается на 11 месяцев, что позволяет его не регистрировать. При этом не взимаются страховые депозиты и производится помесячная оплата.

Несколько иная ситуация со зданиями, принадлежащими госструктурам. «Такие здания передаются в долгосрочную аренду (50 лет) доверительным (знакомым) структурам по минимальным арендным ставкам, утвержденным городом, - рассказывает специалист по маркетингу компании «АЛМ-Девелопмент» Ольга Бубенцова. - Эти структуры в свою очередь предлагают свободные площади в субаренду». Зачастую руководство данных объектов делает ставку на выгодное расположение таких зданий (в ЦАО или на основных трассах) и взимает довольно высокие для данной категории арендные платежи, не проводя даже косметического ремонта.

Не сдвинуть с места

Арендаторами таких площадей в большинстве своем являются небольшие фирмы: туристические, производители печатной продукции, фирмы, торгующие товарами народного потребления и т.д. Арендовать такое помещение можно для Москвы совсем недорого - от $150 за кв.м в год в промзонах и до $400 в центре.

По словам г-на Шершнева, для реконструированных зданий основной арендатор - стабильные и крупные компании, которые снимают помещение минимум на 2-3 года. Они принимают решение об аренде подобных площадей исходя из потребностей бизнеса. «Небольшие арендаторы, - считает г-н Шершнев, - более склонны к частым переездам по различным причинам, в первую очередь в зависимости от изменения финансового состояния компании». Впрочем, в удачно расположенных бизнес-центрах, например, офисном здании класса «С» во 2-м Рощинском проезде, недалеко от метро «Тульская», по сведениям компании-инвестора «Серпуховской двор», состав арендаторов, занимающих в среднем по 150 кв.м, не меняется годами.

Полностью поменявшие собственника здания, отремонтированные и переданные под крыло управляющей компании, но по определенным параметрам не достигающие класса «В» (месторасположение за пределами Третьего транспортного кольца, отсутствие центрального кондиционирования и т.д.), классифицируются как бизнес-центры класса «С». Конечно, при управлении такими зданиями есть свои особенности. «В «С»-бизнес-центре все экономично и технологично, - говорит эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев, - все нацелено на получения максимального дохода с минимальными затратами», т.е. минимизированы затраты на управление и рекламу, не так высок уровень отделки и т.д. Однако при этом определенный уровень комфорта всегда присутствует. К примеру, компания «Экоофис» реконструирует ряд производственных зданий у конечных станций метро. «На окраине можно спокойно выделить большую автостоянку, сделать красивую, вплоть до парка, территорию, разместить службы быта, кафе, - говорит президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. - Экономика проекта это позволяет».

Сегодняшняя ситуация с офисами класса «С» на рынке довольно интересна и вполне прогнозируема: с одной стороны, недорогие площади объективно вымываются с рынка - чем ближе к Кремлю, тем больше находится желающих на дорогой кусок земли, нередко занимаемый непрезентабельным строением; с другой стороны, такие офисы пользуются огромной популярностью. Например, нереконструированные здания класса «С» в центре города привлекательны для небольших арендаторов, которые заинтересованы в первую очередь в доступности офиса от метро; это могут быть туристические компании, каждый день работающие с клиентами. Впрочем, центральное расположение предполагает даже при отсутствии всякого ремонта довольно высокие для данного класса (и вполне соответствующие нецентральным офисам класса «В») арендные ставки - $400-450 за кв.м. Однако, судьба таких зданий в большинстве своем предрешена и определяется рыночной ситуацией - рано или поздно они будут либо снесены для последующего строительства нового офисного или жилого здания, либо реконструированы с повышением классности и, соответственно, арендных ставок.

Дешевые офисы покидают центр

«Таких примеров достаточно, - говорит Владимир Кудрявцев, - например, бывший камвольный комбинат на Садовнической набережной в результате реконструкции превратился в бизнес-центр категории «А» «Аврора бизнес Парк». Другой пример, когда смена управляющей компании бизнес-центра класса «С» на Люсиновской улице (ничем не примечательного здания бывшего НИИ) и предпринятые меры позволили перепозиционировать его в объект класса «В», и теперь там разместили свои головные известные западные компании».

Постепенно такая же судьба, с учетом общей децентрализации офисных районов, постигнет и офисные комплексы класса «С», расположенные ближе к Третьему транспортному кольцу. Пока в пределах ТТК можно снять офис класса «С» за $300-380/кв.м в год, однако постепенно эти площади тоже будут реконструированы и, естественно, подорожают. Заняться реконструкцией здания, конечно, могут и существующие хозяева, но довольно часто, по словам г-жи Бубенцовой, владельцы зданий такого уровня не в состоянии обеспечить своей недвижимости эффективное функционирование на рынке. Вследствие чего они продают свои объекты крупным игрокам на рынке недвижимости, которые, при наличии инвестора и профессионального управления, реконструируют их, повышая класс здания, и сдают данные площади в аренду или продают.

«Децентрализации деловых районов и местоположения офисных центров налицо, но это длительный процесс, не всегда прогнозируемый, - считает г-н Кудрявцев. - Требуются большие затраты на раскручивание нового делового района: все знают Тверскую или Остоженку, но приучить воспринимать районы Очакова, Солнцева или Нагатинской поймы как деловые - проблема, решение которой требует времени и денег. Поэтому, находясь за пределами Третьего транспортного кольца, бизнес-центр класс «С» не имеет потенциала на повышения классности, но может существенно повысить арендные ставки в случае, если найдет пути качественного улучшения условий для арендаторов».

Не подвержены ветру перемены класса, несмотря на общую тенденцию «прочь из центра», пока, пожалуй, только офисы, расположенные далеко за ТТК. Правда, говорить о новом строительстве в классе «С» не приходится: если здание новое, то даже если оно расположено недалеко от МКАД, то позиционироваться будет как класс «В», в противном случае строительство не окупится.

Однако тенденция к повышению класса офисных центров совсем не означает, что недорогие офисы не пользуются спросом. Напротив, чем больше площадей уходит из сегмента «С», тем дефицитнее становятся такие офисы. Более того, в последнее время дальновидные крупные игроки российского рынка начали охоту и самостоятельно скупают площади класса «С» для реконструкции их под нужды своих компаний. «Остающиеся же незанятыми площади зданий они сдают в аренду», - добавляет Ольга Бубенцова. «Довольно большое количество компаний рассматривают покупку и реконструкцию таких зданий в качестве долгосрочных малорискованных инвестиций, - считает руководитель отдела коммерческой недвижимости МИАНа Эльза Талипова. - Цена такого здания при покупке варьируется от $500 до $1500-2000 за метр. При минимальной реконструкции в каждый квадратный метр нужно вложить как минимум $20 В результате окупаемость таких проектов при 100-процентной занятости помещений составляет 4-6 лет в зависимости от местоположения здания и вложенных средств».

Время дефицита

Производство меняет профиль

Такие офисы интересуют самые разные организации, которым либо просто не нужно высококлассное здание, либо они арендуют помещение для размещения бэк-офиса. «При этом аренда подобной площади, - считает г-н Шершнев, - бывает не только экономичнее, но и удовлетворяет другим потребностям, таким как обширная парковка для сотрудников, питание на территории комплекса, высокоскоростные линии связи и др.».

«Такие здания очень интересны многим нашим крупным клиентам, - говорит Илья Шершнев, - так как в них достаточно просто эффективно организовать пространство в соответствии с требованиями времени».

Существенный интерес и для арендаторов и для профессионалов рынка недвижимости представляют новые большие проекты в классе «С», предполагающие превращения производственных площадей в офисные. Конечно, здесь речь идет не о скупке акций успешных предприятий, а о вполне естественном процессе умирания ряда производств и, соответственно, освобождения площадей. В какой-то мере это цена перехода от индустриального общества к постиндустриальному.

По словам коммерческого директора «Экоофиса» Татьяны Ковалевой, спрос на такие площади столь велик, что еще до начала реконструкции было сдано 5000 кв.м площадей, что дает возможность делать build to suit офисы, полностью удовлетворяющие всем запросам арендаторов. Стоимость аренды помещений в технопарке будет составлять от $250 до 350 за кв.м в год. Вообще, считают в «Экоофисе», в ближайшем будущем на рынке офисов класса «С» условия будут диктовать арендодатели, сумевшие найти и получить под реконструкцию здания в хороших местах.

Кроме того, крупным компаниям довольно удобно арендовать офисы и склады в помещениях класса «С». Один из таких проектов – «Технопарк «Кожевники», расположенный в модном на сегодняшний день районе Дербеневской набережной (м. «Павелецкая»), – делает сейчас компания «Экоофис». Здесь проводится комплексная реконструкция бывшего кожевенного предприятия, в результате которой на месте полузаброшенных цехов появятся 48 тыс. кв.м офисных и складских помещений, а также помещений для размещения экологически безвредных мини-производств. Охраняемая территория технопарка дает возможность поместить большую плоскостную парковку.

К классу «С» можно отнести и помещения, расположенные на нежилых первых этажах зданий. Такие помещения пользуются повышенным спросом и с целью аренды и особенно целью покупки. «В большинстве случаев такие помещения, предлагаемые к продаже, принадлежат либо частным собственникам, либо небольшим компаниям, владеющим несколькими такими помещениями», - рассказывает Эльза Талипова. Помещения в 100-200 метров на первых этажах с большим удовольствием покупаются, однако, предложений о продаже очень немного и становится все меньше и меньше. Дело в том, что раньше помещения на нежилых первых этажах новостроек город продавал, сейчас же при заключении инвестиционных контрактов на строительство первые этажи город старается оставить за собой, для последующей сдачи в аренду и получения дохода.

Нижний уровень

В прошлом году было принято решение о строительстве миллиона квадратных метров офисных площадей класса «С» на месте ЗИЛа в Нагатинской пойме. Этот амбициозный проект, окрещенный «гиперинкубатором», по задумке создателей должен был бы покрыть дефицит площадей для малого и среднего бизнеса. Арендная стоимость помещений, по прошлогодним словам представителей Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, «не будет высокой, любой предприниматель без образования юридического лица сможет снять здесь под офис комнату с телефонами и инфраструктурой». Стоимость проекта, по разным сообщениям, оценивалась в сумму до $400 млн. Однако участники рынка довольно скептически отнеслись к возможности реализации этого плана. По их оценкам, к этой сумме нужно будет добавить еще порядка $300 млн на обременение: для того чтобы все желающие работать в «гиперинкубаторе» смогли туда добраться, необходимо будет расширить проспект Андропова, построить ветку метро и т.д. «Если бы отдали под реконструкцию 400 тыс. кв.м заводских площадей, то через год там был бы офисный центр, а когда предлагают построить миллион нового, то не ясно - то ли он плавно трансформируется в класс «В», то ли его вообще не построят, так как окупить новое строительство класса «С» практически невозможно, - считает г-н Ковалев. - Конечно, если это будет социальная программа при поддержке города, тогда об этом можно будет говорить». Однако даже если «гиперинкубатор» будет построен, о том, повлияет ли он на офисный рынок, говорить рано. Кроме Нагатинской поймы, в ближайшее время будут выведены на рынок несколько миллионов квадратных метров офисных площадей в комплексе «Москва-Сити» и на «Золотом острове», которые хоть и являются проектами из других классов, но, несомненно, повлияют и на «младшего брата». «Эти проекты очень амбициозны, - считает Владимир Кудрявцев, - но пока не реализованы. На их реализацию уйдут десятилетия. Таким образом, большое количество офисных площадей не будет выброшено на рынок одномоментно. При благополучном развитии российской экономики выходящие на рынок офисные площади будут поглощаться растущим бизнесом. Конечно, увеличатся сроки экспонирования офисных объектов, а у арендаторов расширится выбор, и они смогут выбирать тот офис, который им нужен, а не из тех, которые есть в наличии. Конечно, вероятно, что средние арендные ставки в итоге несколько снизятся за счет большего предложения, но это не будет иметь обвального характера. Кроме того, если офисы «Золотого Остова» и «Москва-Сити» являются престижными, офисы Нагатинской поймы будут иметь гораздо более скромное позиционирование и, вполне возможно, не будут востребованы на 100%».

Нагатинский проект



Главная --> Публикации