Главная --> Публикации --> Строители учли требования жильцов Коммерческая недвижимость: металлический бум Московская область: минское направление Гименей превратится в торговый центр No comments…

Природа щедро одарила этот эмират – здесь круглый год лето. Теплые воды Персидского залива предоставляют фантастические возможности для занятий водными видами спорта, рыбной ловлей и дайвингом.

Среди стран, в которых приобретают недвижимость наши соотечественники, Дубай (один из семи эмиратов в составе Объединенных Арабских Эмиратов) занимает пока скромные позиции. Испания, Кипр – места более традиционные. Но, как считают специалисты, потенциал Дубая огромен, и в самом ближайшем времени его популярность возрастет многократно.

Законы Дубая надежно охраняют права владельцев недвижимости – им, например, сразу после приобретения жилья выдается резидентская виза для всей семьи, дающая права без ограничений находиться в стране, вести там бизнес и т.д. А для их гостей виза будет выдаваться прямо в аэропорту.

Не меньше природы об иностранных инвесторах заботится и правительство. В Дубае полностью отсутствует преступность, нет абсолютно никаких (!) налогов. Отсюда низкая стоимость всех товаров, поскольку продавцам не приходится ни с кем делиться своими доходами. В местных магазинах можно купить все – бриллианты, золото, самую современную электронику. Все очень хорошего качества и по цене, которая несоизмеримо ниже, чем на других мировых курортах.

Дубай – это вовсе не так далеко, как кажется: полет из Москвы занимает всего четыре с половиной часа. Стоимость билетов – $170 в оба конца, если лететь чартерным рейсом, или $400, если воспользоваться регулярным рейсом национальной авиакомпании ОАЭ Emirates Airlines. Вылеты из Москвы в Дубай осуществляются ежедневно, есть авиасообщение и с другими городами России. А по прибытии на место путешественников ждет приятный сюрприз: от аэропорта до района, где сроится жилье для иностранцев, будет проложена линия метро, поездка по которой займет всего 20 минут.

Важным обстоятельством является и то, что Дубай – безналоговая зона. 1 мая нынешнего года Кипр, например, вступает в ЕС, и это повлияет на его оффшорный статус и финансовую конфиденциальность. А Дубай как был, так и остается 100-процентной безналоговой зоной, и уже поэтому привлекает с каждым днем все больше опытных инвесторов со всего мира, в том числе и из России.

Одним словом, власти эмирата Дубай взяли курс на привлечение денег европейских и американских инвесторов, и делают для этого все необходимое, что неудивительно: ежегодный прирост валового внутреннего продукта Дубая составляет 8%. Немалую долю вносит здесь строительная индустрия.

Некоторое беспокойство покупателей может вызвать лишь тот факт, что страна эта арабская, со всеми сопутствующими строгостями и ограничениями. На самом деле, Дубай является по стилю жизни частью Европы, особенно это ощущается в районе Джумейры и Джабель Али. Здесь изобилие торговых центров, ресторанов, баров и ночных клубов. Строится огромный парк развлечений.

В последнее время «ДАМАК Недвижимость» ведет застройку в прибрежных районах Дубая, которые по уровню элитарности вполне можно сравнить с московской Остоженкой. Общая сумма капиталовложений за два года превышает несколько миллиардов долларов. В настоящий момент строится восемь домов в районе Озер и Дубай Марина, где распродано около 90% апартаментов.

Одним из ведущих операторов на рынке недвижимости Дубая является компания «ДАМАК Недвижимость». Она основана 22 года назад и аккредитована под ISO 900 В представительствах компании, которые расположены в 17 странах мира, работают более 5 тыс. сотрудников.

Высотные жилые комплексы Lake Terrace и Lake View расположены в районе искусственных озер. Безбрежные водные просторы соединяются здесь с аллеями для прогулок, роскошными парками, безукоризненными газонами. Эти жилые комплексы предложат огромное количество развлечений на воде: водные велосипеды, каноэ, плавающие палубы отдыха. Все квартиры в домах спроектированы так, что из каждого окна можно было любоваться на центральное озеро и близлежащие островки, сады и водопады. Lake View – один из строящихся жилых комплексов, где еще есть большой выбор апартаментов. Самые маленькие из них – студии площадью 37 кв.м – стоят от $90 тыс.

Фешенебельные жилые комплексы Marina Terrace, The Waves и Jumeirah Beach Residence расположились в эксклюзивном районе Дубай Марина на побережье Персидского залива. Их инфраструктура поражает разнообразием: собственный пляж, несколько бассейнов с контролируемой температурой воды, современный оздоровительный центр, джакузи, теннисный корт, тренажерный зал и место для пикников. На самом берегу моря расположилась Итальянская площадь (Piazza), где находятся магазины и рестораны, предлагающие блюда различной кухни. Все жилые здания окружают декоративные сады, пышная зелень которых сливается с красотами лагуны.

Изысканность застройки подчеркивается и архитектурным обликом, авторами проектов являются всемирно известные архитекторы. Обтекаемые формы стеклянного фасада и удобно расположенные балконы максимально увеличивают картину обзора залива и береговой линии.

Но, пожалуй, главной гордостью компании «ДАМАК Недвижимость» стали здания на искусственных тропических островах-пальмах. Эти элитные прибрежные жилые комплексы – пример новой концепции жизни на побережье. Окруженные живописными парками и прудами, с изумительным видом на Персидский залив, эти сооружения создают иллюзию плавающего острова. Независимость от внешнего мира дополняется и прекрасно развитой собственной инфраструктурой: многочисленные детские клубы, площадки для барбекю, банкетные залы, бизнес-центры, спортзалы, бассейны, аквапарк и многое другое. Есть здесь и морские деревни с огромными аквариумами, и поля для гольфа, и бухты с пристанью для яхт, а также уникальная возможность для занятий дайвингом – с целью увидеть самых красивых рыб мира.

Самые маленькие из них – апартаменты с одной спальней (по-нашему это 2-комнатная квартира) в 82 кв.м – стоят от $265 тыс. Цена 1 кв.м получается всего $3240, что совсем немного по московским меркам (учитывая, что речь идет не о типовых монолитах, а о фешенебельном комплексе). Максимальная цена $3500/кв.м – для самых дорогих апартаментов на верхних этажах, с самыми лучшими панорамными видами. Отметим две приятные для покупателя детали. Во-первых, деньги за квартиру не надо вносить сразу, существуют разнообразные системы рассрочки платежей до 3 лет. Во-вторых, все приведенные цены – на отделанные, полностью готовые к проживанию квартиры, в которых уже сделан евроремонт, встроены кухонная мебель и оборудование, а также полностью отделаны ванные комнаты с джакузи. Это – не московская квартира «под чистовую отделку», где все пребывает в состоянии голого бетона, нужно вкладывать еще от $500 за кв.м и ждать полгода до того, как в квартире можно будет жить.

«ДАМАК Недвижимость» уже строит два таких комплекса: Palm Terrace на «пальме» Джумейра и Palm Springs в Джабель Али. Причем последний дом, состоящий из 250 апартаментов, был распродан менее чем за восемь недель. Сейчас начинается реализация восьмого дома – Palm Royale. На 16 этажах Palm Royale расположится до 250 стильных апартаментов.

По словам Леона Рицци Вице, президента компании по России и СНГ, для улучшения обслуживания жильцов во всех жилых комплексах будет привлечена одна из самых лучших в мире гостиничных сетей.

Квартиру в Palm Royale можно рассматривать не только как место для проживания. Такая покупка – это выгодный способ инвестиций. Например, в Palm Springs цены выросли за последние шесть месяцев на 30%. Операционные расходы минимальны: обслуживание квартир стоит в среднем $23/кв.м в год, т.е. меньше $2 в месяц. Причем сервис – на уровне высококлассного пятизвездочного отеля: есть консьерж, служба уборки. А сдача в аренду принесет как минимум 15-20% покупной стоимости в год. При этом в Дубае, как уже говорилось выше, вообще нет налогов. Никаких – ни на приобретение собственности, ни на владение ей, ни на доходы от сдачи в аренду! В самом ближайшем будущем компания «ДАМАК Недвижимость» планирует создать дочернюю фирму, которая будет заниматься управлением недвижимостью – c ее помощью можно сдавать квартиры, собирать с жильцов арендную плату, контролировать техническое состояние жилья, делать там мелкий текущий ремонт и т.д.

Для улучшения обслуживания клиентов и предоставления полной информации о проектах «ДАМАК Недвижимость» руководство компании приняло решение открыть с 1 мая постоянное представительство в Москве, где можно получить любую интересующую информацию по этому вопросу у специалистов.
Есть тысячи индивидуальных причин, по которым люди переезжают в другой город – семейных, карьерных, финансовых и пр. Но в целом одним из главных стимулов миграции можно назвать то, что человек всегда ищет где лучше. А в условиях рынка значительная часть населения становится куда более легкой на подъем, чем раньше. Миграция имеет самую прямую связь с рынком недвижимости: при переезде нужно свое жилье продать и купить другое на новом месте. О миграционных тенденциях на рынке жилья России рассказала на конгрессе Надежда Ноздрина, старший научный сотрудник Института народно-хозяйственного прогнозирования Российской академии наук.

Еще больший, чем аренда доход приносит постоянное увеличение стоимости недвижимости. Те, кто приобретал квартиры в первых объектах «ДАМАК Недвижимость» полтора года назад, уже заработали минимум 70%. Сейчас рост цен продолжается на уровне 40% годовых. По оценкам специалистов, объясняется это тем, что недвижимость в Дубае все еще стоит заметно дешевле, чем в Испании или на Кипре, и места для строительства в Дубае не так много. Но длиться бесконечно это, конечно, не может – в страну уже устремился мощный поток покупателей из Европы, из-за чего цены постоянно растут. Эмират Дубай имеет ограниченные площади для нового строительства, поэтому после завершения всех проектов уже через 3 года приобрести недвижимость на первичном рынке будет практически невозможно.

Н. Ноздрина познакомила собравшихся с результатами рейтингового исследования типичных российских регионов. Московская область занимает ведущую позицию среди активно развивающихся регионов и имеет большое положительное сальдо миграции: в последние годы сюда приезжают на 50-70 тыс. человек больше, чем уезжают. Алтайский край раньше притягивал к себе население по причине приграничного расположения рядом с Казахстаном. Теперь сюда едут гораздо меньше, зато больше уезжают. Еще была исследована Смоленская область – регион «середняк», который также имеет сегодня небольшое отрицательное сальдо. В этих регионах было проведено социологическое исследование среди мигрантов, а также составлен рейтинг по шести показателям, включающим обеспеченность жильем, объем ввода новых площадей, благоустройство жилищного фонда, уровень цен на первичном и вторичном рынке и средний размер доходов. На этой основе была рассчитана финансовая доступность жилья. Казалось бы, материя это чрезвычайно скучная, а между тем на Западе индекс доступности жилья служит одним из ключевых экономических показателей, на который ориентируется государство при выработке финансовой политики.

Прежде всего, отметила г-жа Ноздрина, не только миграция влияет на рынок жилья, но еще сильнее идет обратный процесс – влияние ситуации с жильем в различных регионах на направление и объем миграционных потоков. Это, впрочем, и понятно: люди едут туда, где они могут подыскать доступное жилье. Часто они готовы уменьшить площадь в обмен на переезд в более привлекательный регион, но бывает и наоборот. Например, хитом сезона для московских покупателей в течение последнего года стали квартиры в Подмосковье: рынок так сильно рванул вверх, что многие москвичи, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, обратили взор к более доступному (хотя и включившемуся в гонку за лидером) Подмосковью.

В рамках социологического опроса мигрантов просили сравнить жилищные условия до и после переезда, была ли предварительная договоренность о жилье до переезда и как респондент получил жилье на новом месте? Если он купил жилье, то брал ли он кредит в банке, использовал рассрочку или брал в долг у родственников или друзей? Также рассматривался вопрос, как респондент распорядился своим старым жильем. По сравнению с оставленным на прежнем месте жильем очень снизилась доля отдельных домов, что свидетельствует о направлении миграционных потоков из сельской местности в города. Больше, чем на прежнем месте, живут в общежитиях, у родственников и друзей. Очень существенно возросла доля людей, которые снимают жилье у частных лиц. Например, в Троицке (Московская обл.) более половины мигрантов снимают жилье. В целом оказалось, что в городах среднего размера, но которые привлекают экономически активных мигрантов, люди больше имеют возможность купить жилье, чем в более крупных городах. О низком уровне развития жилищного кредитования свидетельствует то, что лишь 7% воспользовались кредитами.

Исследование оценивало, сколько лет нужно копить среднестатистической семье, чтобы купить среднюю по качеству квартиру размером в 54 кв. метра. В мировой практике используется аналогичный показатель с поправкой на больший размер площади на человека и лучшее его качество. В итоге, выяснилось, что Московская область занимает лидирующее положение в иерархии регионов России. По обеспеченности жильем и его качеству она занимает второе место после Москвы. Смоленская область – в средней части рейтинга, Алтайский край – еще несколько ниже.

Исследование показало, что мигранты все активнее выходят на рынок жилья, в том числе в качестве покупателей. Кроме того, по мнению Надежды Ноздриной, высокий процент арендующих жилье делает весьма перспективными проекты по развитию муниципальной коммерческой аренды в городах, куда направлены миграционные потоки.

Интересно, что на прежнем месте продать жилье смогли лишь четверть респондентов. Совершенно упала роль обмена: только 1 процент респондентов поменяли жилье. Хотя в целом мигранты не кажутся перспективными клиентами для риэлторов или застройщиков в момент переезда на новое место жительства, но относиться к этой категории населения надо всерьез: 45% из них планируют в обозримом будущем улучшить свои жилищные условия, причем из этого числа около трети собираются купить новую квартиру.

Если нет своих площадок – найдем их у соседей

Каждый месяц аналитики рынка недвижимости знакомят общественность со своими прогнозами ценовой динамики. Оценки эти иногда значительно отличаются. Понятно, что у каждого своя методика расчетов и массив обработанной информации. К тому же не всегда можно понять, у кого из аналитиков цены, что называется, «очищены» от инфляции. Так что статистику у нас к точным наукам отнести нельзя, по крайней мере, применительно к недвижимости. Но чрезвычайно интересен вопрос, что именно влияет на цены? Эту проблему поднял и попытался проанализировать рынок новостроек в российских городах аналитик Юрий КоЧетков в своем докладе на конгрессе.

Результатом стало повышенное внимание девелоперов к проектам в регионах. И здесь неизбежно встает вопрос: как правильно выбрать плацдарм для инвестиций? Некоторые регионы так обеспокоены экспансией девелоперов из других субъектов федерации, что административными барьерами даже пытаются ограничить приход строителей-"варягов». Беспокойство объяснимо: налоги с такой прибыльной отрасли начинают утекать в чужие бюджеты. Здесь на память приходит недавний демарш подмосковного правительства, пытавшегося использовать шумиху по поводу качества строительства в столице для закрытия доступа гигантам московской стройиндустрии за пределы МКАД. Впрочем, на региональный рынок выходит не только Москва, но и другие города.

После кризиса 1998 года московский стройкомплекс выстоял, чего нельзя сказать о регионах: многие строительные компании там обанкротились. Но сегодня очевидно, что региональный рынок жилья имеет огромный потенциал: не все хотят, а главное, могут переселиться в столицу, зато все хотят жить в домах, соответствующих современным стандартам качества. К тому же в Москве и строить-то уже особо негде, не каждая компания способна пройти через столичный административный лабиринт, а главное, чтобы освободить площадку, часто нужно либо расселить пятиэтажку, либо вывести промышленное предприятие, а это немалые дополнительные расходы. Выживает крупнейший, это объективно ведет к монополизации рынка, которая влияет на цены... известно как.

Проанализировав 50 городов, авторы исследования, как и следовало ожидать, на первое место поставили Москву. В столице конкуренция между строителями обострилась настолько, что в конце 2002 года московские власти приняли судьбоносное решение начать экспансию за пределы города и всего московского мегаполиса. Владимир Ресин, руководитель архитектурно-строительного комплекса Москвы, в недавней статье в «Финансовых Известиях» сказал: «Сегодня Москва строит более чем в 40 городах России. Осуществляя строительство в других регионах, Москва зарабатывает деньги для городского бюджета. Еще одна (и очень значительная) выгода для Москвы от строительства в регионах заключается в том, что мы тем самым «снимаем нагрузку» с городского рынка жилья. Конечно, если за пределами Москвы ничего не строится (а до недавнего времени так и было), то куда идет весь платежеспособный спрос на жилье? Правильно, в Москву. Но если качественное современное жилье начинают строить в родном для человека городе, то он купит квартиру у себя».

Москва хоть и большая, но…

В поисках магической формулы

Хотя практически все московские девелоперские компании находятся в частных руках, отмечает Ю.Кочетков, существует их тесная связь с городским руководством, поэтому удивляться, что именно городские власти возглавили «крестовый поход» девелоперов на российские города и веси, не приходится. Господин Кочетков солидарен с аналитиком Геннадием Стерником, который напрямую (хотя и с временным лагом в два месяца) увязывает динамику мировых цен на нефть с ценами на недвижимость. Это объясняется тем, что около 70% валютных поступлений страны дает экспорт нефти. Однако Кочетков отмечает, что прямая зависимость просматривается лишь на московском рынке, где в основном и оседают российские нефтедоллары, поскольку именно столица соответствует представлениям сырьевой элиты о достойном для них, по российским стандартам, качестве жизни.

Важным для понимания уровня цен на новостройки, по мнению Ю.Кочеткова, является учет связи с ценами вторичного рынка, с числом населения, экономическим состоянием города и текущим объемом строительства. С последними переменными связь практически прямая. Сложность при анализе представляет лишь то, что часть показателей являются дискретными или не совпадают по временному отсчету с другими. Но, не вдаваясь в математические тонкости, можно привести еще один интересный вывод. При сравнении рейтинга городов в их влиянии на цены вторичного рынка лишь две переменные оказались значимыми: условия ведения бизнеса в городе и уровень жизни. Стабильность и состояние законов и развитость инфраструктуры на «вторичные» цены практически не влияют. Это объясняется тем, что именно представители малого и среднего бизнеса сейчас стали главными покупателями «вторички» в регионах, отсюда влияние бизнес среды. А роль качества жизни в другом: привлекательные города притягивают мигрантов, которые, будучи в основной массе людьми экономически активными, начинают играть значительную роль как источник платежеспособного спроса, обеспеченного частично продажей жилья на старом месте.

В исследовании, которое полностью опубликовано в журнале Monolit.org, сделан вывод о том, что региональные рынки развиваются под влиянием разных факторов. Речь не только о нефти. Даже такой ключевой фактор, как рост стоимости стройматериалов сказывается на конечных ценах совершенно по-разному, в зависимости от местной специфики. Например, было подсчитано, что рост цен на ключевые материалы, в том числе бетон и кирпич, за прошлый год составил от 25 до 50%, хотя цены на новые квартиры в некоторых городах выросли лишь на считанные проценты. Что касается таких популярных гипотез, объясняющих рост цен, как роль недостаточного уровня строительства при высочайшем платежеспособном спросе при дефиците пригодных площадок в городах, то они, по мнению Кочеткова, смешивают значимые факторы со случайными. Можно ли вообще найти магическую формулу или общий знаменатель, к которому можно привести средние цены на новостройки в России?

Рынок? Какой там рынок?!

С первичным рынком картина похожая. Хотя при анализе была добавлена такая составляющая, как уровень строительства, но она, как ни странно, на картину никак не повлияла. Это привело Ю. Кочеткова к выводу: «Основа высоких цен на квартирном рынке – это городской бизнес и общее качество жизни в городе». А это значит, что уровень строительства в городе определяется набором субъективных факторов, среди которых особую роль играют политическая воля руководителей, протекционизм, выработка внутренних правил игры для строителей, наличие источников дешевых стройматериалов и рабочей силы.

Петр ЧЕРНОВ

Это интереснейшее исследование свидетельствует о том, что реформа Градостроительного кодекса, которую подготовила Госдума и которая вызывает резкое неприятие оппонентов, видимо, назрела. Новый кодекс должен установить единые правила игры в сфере градостроительного регулирования и территориального планирования, что призвано сделать процесс «входа в площадку» более предсказуемым и менее затратным для инвесторов. А это значит, что субъективные политические факторы не будут столь явно влиять на ценообразование. Приведет ли это, как обещает правительство, к формированию рынка доступного жилья, покажет будущее, но, по крайней мере, аналитикам будет проще объяснить остальному населению, откуда берутся цены, поскольку они смогут опираться на объективные показатели. Глядишь, и статистика станет более точной наукой, а прогноз перестанет быть гаданием на кофейной гуще.

Сегодня докладчик может быть скорее без доклада, чем без персонального компьютера. Можно, конечно, обойтись диском, но если есть переносной компьютер, его надо носить. Продукт PowerPoint от компании Microsoft внес свой вклад в стилистику риэлторских форумов. Это пример того, что информационные технологии могут не только облегчать, но и затруднять общение и понимание. Программа предназначена для создания электронных презентаций. Доклад иллюстрируется слайдами, которые с помощью специального устройства проецируются на экран. Верх крутизны – иметь в дополнение лазерную указку и беспроводную мышь.

Вы посмотрите, какой у меня Notebook!

Попытки расшифровать и представить на суд читателей большинство диктофонных записей привели бы последних в некоторое замешательство. Текст выглядел бы так: «Следующий слайд. Это можно пропустить. Вот посмотрите, вы видите, что на этом графике картина аналогичная. Следующий слайд, еще один. Здесь хорошо видно, что это устойчивая тенденция...» . Какая тенденция? Скажите, хоть о чем речь. При этом половина слушателей (включая вашего покорного слугу) как раз ничего не видела, поскольку стульев хватило лишь на треть присутствующих, а остальные демократично сидели на столах, стояли или несли стулья из соседних комнат, спотыкаясь о многочисленные провода. При этом коридор, где проходила секция, несмотря на демократичность обстановки, почему-то назывался VIP-зоной. В результате, многие оказались сбоку или даже позади экрана, на котором, видимо, и происходило самое интересное. Точно сказать не могу, не видел. Правда, поняв, что вместо аналитики идет кино, народ на второй части немного рассосался – остались самые стойкие. И тут уже все смогли увидеть «серебряный экран». Правда, прочитать все равно ничего не успели, поскольку то и дело звучало: «Следующий слайд»...
Налоговая реформа в России вступила в финальную стадию, и она сулит мало радости многим. Под шум разговоров о том, что целые группы предприятий сэкономят миллиарды рублей, возрастет фискальная нагрузка на компании, которые платят сотрудникам от 8,5 тыс. до 25 тыс. руб. в месяц, а таких в стране немало. Увеличатся акцизы на табак – горе семьям курильщиков. Наконец, неприятные изменения уготованы собственникам. Оценка имущества в целях налогообложения будет максимально завышена.

Игрушка, конечно, хорошая, но на конгрессе во многих докладах видеоряд подменял сам доклад. Особенно это касалось секции «Анализ и прогноз рынка недвижимости», которая (да простят меня выступавшие) в основном состояла из закачки в аудиторию региональной статистики посредством показа таблиц и графиков. Это должно было что-то иллюстрировать, но что именно, осталось за кадром. Анализа почти не было, прогноза не было вовсе. Лучом света в темном царстве были выступления К. Апрелева и Ю. Кочеткова. Ведущий секции, Г. Стерник, взирал на все это покровительственно и снисходительно. Видимо, организаторы хотели показать, что форум не московский, а всероссийский. Пусть в регионах и нет серьезных аналитиков, но хоть соблюдем политическую корректность.

«"Массовая оценка" будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества, – заявил Алексей Кудрин. – Она явно никогда не будет выше рыночной, она будет примерно на 30% ниже рыночной. Но тем самым правительство сможет уйти от двойных стандартов, двойной бухгалтерии».

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую «массовую оценку». Об этом сообщил журналистам министр финансов Алексей Кудрин, выйдя из зала заседаний правительства. В переводе на русский язык это означает, что при уплате имущественных налогов базой для налогообложения будет пресловутая «рыночная стоимость» имущества.

Правда, действующее законодательство в сфере оценочной деятельности частично эту коллизию разрешает. «Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», – говорится в законе. Однако в нем ничего не сказано о способах расчета вероятностей, а без этого объективно доказать, что именно названная цена является «наиболее вероятной», трудно.

Идея перейти в сфере оценки имущества в целях налогообложения от восстановительной к рыночной стоимости блуждает в коридорах власти не первый год. Но самая главная проблема заключается в том, что как такового рынка недвижимости, земли, имущественных прав, некоторых видов транспортных средств (таких, как яхты или самолеты) в большинстве регионов России просто не существует. Соответственно, при оценке приходится опираться на методику исчисления восстановительной стоимости, основанную на ценах почти полувековой давности и многочисленных поправочных коэффициентах.

Москвичей не спасет даже цифра 30%, которую назвал Алексей Кудрин. Кстати, появилась она не случайно. «"Массовая оценка" недвижимости, которая будет использована для целей налогообложения, будет применяться с понижающим коэффициентом 0,7», – говорится в материалах Минфина. Уже эта непривычная для финансового ведомства щедрость косвенно указывает на то, насколько сильно в результате могут вырасти налоги.

Работа над методикой, позволяющей более-менее адекватно оценивать имущество, продолжается в министерствах и ведомствах не первый год. За основу предлагается принять метод сравнительных оценок, при котором оцениваемый объект сравнивается с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Но все-таки главная сложность – не в методологии. За годы реформ восстановительная стоимость, например, объектов недвижимости, исчисляемая БТИ, настолько сильно оторвалась от рыночной, что при переходе с одной системы на другую неизбежен резкий рост налоговой базы. По мнению главы экспертного совета комитета Госдумы по бюджету и налогам Михаила Орлова, ранее работавшего над этой проблемой в Минэкономразвития, «инвентаризационная стоимость недвижимости занижена по сравнению с рыночной в 15–30 раз». И этот разрыв особенно велик для Москвы.



Главная --> Публикации