Главная --> Публикации --> Все выше, выше и выше На улицу никого выселять не будут Строители учли требования жильцов Коммерческая недвижимость: металлический бум Московская область: минское направление

Год назад при покупке дома все процедуры и вопросы мы решили как-то очень быстро и просто — у нотариуса. Сейчас я хочу продать тот же дом. Изменилось ли что-то в процедуре оформления за этот год? Если продажей будет заниматься агентство, как часто мне надо будет присутствовать лично?
Елена Неверова, Серпухов

Собственникам квартир приходится решать самые разные проблемы: от продажи до размена жилплощади с членами семьи. Разумеется, человеку, не искушенному в риэлторском бизнесе и юридических тонкостях торговли недвижимостью, сложно разобраться в этих проблемах. На наиболее часто встречающиеся вопросы отвечает юрист М2.

Я коренная москвичка, проживаю 18 лет в кооперативной квартире с бывшим мужем и несовершеннолетним сыном. Бывший муж — владелец пая — хронический алкоголик, разменивать квартиру не желает, через суд невозможно, так как органы опеки не дают согласия на ухудшение условий проживания ребенка. Причем ребенок страдает бронхиальной астмой и у него слабая нервная система. Положение безвыходное, могу ли я встать в очередь на получение отдельной жилплощади в этом случае?
Марина Борисова, Москва

Поскольку все сделки с недвижимостью должны быть оформлены нотариально, избежать посещения нотариуса вам не удастся. Для того чтобы агентство могло заниматься продажей вашей квартиры, нужно оформить у нотариуса доверенность на сотрудника агентства, который будет работать с вашей недвижимостью. В принципе вы можете предоставить ему и право подписания вместо вас договоров. Но лучше лично присутствовать на подписании документов и при получении денег. Кроме того, при оформлении продажи квартиры через агентство необходимо быть уверенным в том, что этой организации можно доверять.

В свое время с бывшим мужем мы приватизировали квартиру в общую собственность. После развода по взаимной договоренности квартира осталась за мной. Бывший муж еще раз женился, выписался из нашей квартиры и купил себе новую квартиру. Я хотела бы юридически оформить квартиру на меня. Как это сделать без больших материальных затрат?
Марина Розкина, Москва

Обращайтесь в суд с заявлением о разделе квартиры и принудительном обмене. Для суда приготовьте медицинские справки о состоянии здоровья вашего ребенка. В судебном заседании обязательно будут участвовать представители органов опеки. Ваша задача — доказать им и судье, что для ребенка (с его плохим здоровьем) будет гораздо лучше жить отдельно от отца. Вам также будет необходимо доказать, что муж — хронический алкоголик и его образ жизни отрицательно влияет на здоровье ребенка. В качестве свидетелей можете пригласить соседей.

Я приобрел квартиру на этапе строительства. Сдача квартиры затянулась на год, но и после получения всех документов жить в ней невозможно, поскольку нет отопления, горячей воды, газа. Могу ли я расторгнуть сделку и потребовать возврата денег или обмена на квартиру с нормальными условиями проживания?
Вадим Резков, Москва

К сожалению, дешевого способа не существует. Если вы будете оформлять переход квартиры в вашу собственность через договор купли-продажи, его могут признать ничтожным, поскольку не будет реальной передачи денег. Разумеется, это возможно только в том случае, если кто-то будет целенаправленно проверять вашу сделку. Если вы заключите договор дарения, то вам придется платить: ежегодный налог на имущество и дополнительный налог на недвижимость, полученную по договору дарения.
Можете составить с мужем соглашение о передаче вам квартиры при разделе имущества. Однако такие соглашения должны утверждаться судом. А поскольку вы уже развелись, суд может не принять такое соглашение на рассмотрение. Если у вас есть дети, можете составить соглашение об уплате алиментов, где будет указано, что помимо этих выплат бывший супруг передает вам квартиру для обеспечения наиболее благоприятной обстановки для воспитания детей.

Я прописана в квартире, которая покупалась до регистрации брака, оформлялась на имя мужа, но часть стоимости вносила я, для чего специально в банке брала кредит. Могу ли я претендовать на часть квартиры в случае развода?
Юлия Симакова, Мытищи

Для начала вам надо внимательно прочитать тот раздел договора, в котором говорится о качестве передаваемой вам квартиры и степени ее обустроенности. Если в договоре не будет указано, в каком состоянии передается квартира, вы можете доказывать, что изначально предполагали получить квартиру, пригодную для жилья. Можете предъявить претензии к организации-продавцу. Если продавец откажется компенсировать причиненные убытки и исправлять (или оплачивать исправление) недоделок, подайте в суд исковое заявление с требованием возместить вам причиненный ущерб.

Не далее как 7 апреля сего года Мосгордума в целом приняла поправки в Закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» от 29 сентября 1999 года № 3 Уже 28 мая эти поправки вступили в силу. По мнению чиновников из Мосжилинспекции, новая редакция Закона позволит зарегистрировать перепланировку в более сжатые сроки, чем раньше.
Однако не приходится сомневаться, что авторы поправок меньше всего были озабочены облегчением участи нанимателей и собственников жилья, которые только собираются регистрировать перепланировки. Учитывая позицию представителей Мосжилрегистрации относительно незарегистрированных перепланировок, можно сделать вывод, что само принятие поправок — шаг «политический». Смысл его в том, что за счет упрощения порядка регистрации перепланировок городские власти пытаются побудить хозяев перепланированных квартир официально зарегистрировать сделанные изменения.

Формально вы не можете претендовать на квартиру, поскольку разделу между супругами подлежит только то имущество, которое было совместно нажито в браке. Однако в случае развода вы можете попытаться получить компенсацию через суд. Для этого вам необходимо будет доказать, что вы также участвовали в покупке квартиры. При оформлении кредита в банке, как правило, указывается цель получения кредита. Если в вашем договоре было указано, на что вы взяли кредит, — можете на него сослаться. Если в договоре ничего по этому поводу не сказано, то вы можете попытаться убедить суд в том, что кредит был получен именно для оплаты квартиры. Если в тексте кредитного договора указаны иные цели получения кредита, придется либо признаться в том, что вы ввели банк в заблуждение, либо забыть про деньги.
Однако никто не оспаривает ваше право проживать в квартире. Вместе с тем вы можете через суд попытаться поделить квартиру, а точнее, заявить о своих правах на ее часть. Но и для этого придется доказывать свое участие в ее покупке через суд.
Собственникам квартир, решившим заняться перепланировкой принадлежащих им жилых помещений, теперь придется подходить к этому вопросу максимально аккуратно и испрашивать разрешения на любой свой шаг у всех и вся, начиная от соседей и заканчивая специалистами префектур.

Вы собираетесь оформить перепланировку
Во-первых, нужно выяснить, где находится районная управа, позвонить туда и уточнить, куда можно сдать документы. В управе скажут, как связаться с органами, согласование которых необходимо для рассмотрения заявления о перепланировке.
Во-вторых, придется обойти все инстанции и получить согласования. Для самоуспокоения и лишней проверки лучше перед каждым визитом сделать звонок и еще раз проверить, какие документы необходимо иметь при себе.
В-третьих, при получении согласований необходимо уточнить, есть ли какой-либо срок действия данного согласования или нет. Это нужно для того, чтобы можно было планировать порядок получения согласований.
Необходимо подчеркнуть, что у каждого разрешения на перепланировку есть свои сроки действия. В том случае, если срок действия разрешения закончился, а запланированный объем ремонтных работ еще не выполнен, хозяину квартиры необходимо заново получить разрешение на перепланировку. Сроки действия разрешений устанавливаются соразмерно объему и сложности разрешаемого переустройства.

Знакомьтесь, Закон
Изменения внесены практически в каждую статью закона. Например, в ст. 1 добавили часть 7, которая дает определение понятия «многоквартирный дом». Теперь, в соответствии с законом, любое жилое здание, где есть две и более квартиры, будет считаться многоквартирным домом. Изменилась и сфера действия закона. К ранее существовавшему пункту о том, что закон не распространяется на переоборудование и перепланировку помещений при капремонте, реконструкции и модернизации зданий, добавился пункт, исключающий из сферы действия закона ремонт, устройство или разборку встроенной мебели и антресолей, замену (без перестановки) инженерного оборудования.
Кроме того, теперь законом определено, кто может решить, что происходит в каждой отдельной квартире: перепланировка, переустройство или просто перестановка мебели. В соответствии с изменениями перечень работ, относящихся к перепланировке, переустройству и реконструкции, устанавливается исключительно правительством Москвы.
Стоит также отметить, что существенно уменьшены сроки рассмотрения заявлений. В настоящее время уполномоченные органы не могут рассматривать заявление о переустройстве или перепланировке более месяца. Причем в том случае, когда заявитель представляет проектное решение, в этот срок входит и время, отводимое на экспертизу такого решения. Само разрешение должно быть оформлено органом исполнительной власти в течение 10 дней. То есть весь процесс оформления перепланировки должен длиться не более полутора месяцев. Но известно, что только хождение по инстанциям для получения согласований на перепланировку от различных «органов» занимает как минимум месяц. Причем необходимость получения предварительных согласований дополнительно закреплена в новой редакции закона. Единственное «облегчение» в том, что теперь не нужно согласовывать поэтажный план.
Работы, связанные с перепланировкой, отныне можно вести только до 19 часов. А поскольку закон предоставляет право жаловаться всем, кому мешает шум от работ, стоит рассчитывать на резкое увеличение количества заявлений в ЖЭКи и РЭО от недовольных соседей.

Норма, связанная со страхованием гражданской ответственности, очевидно, призвана уменьшить количество споров, связанных с возмещением вреда, причиненного перепланировкой. Но не приходится сомневаться, что наши соотечественники постараются ограничиться «беседой» с соседями. Правда, это будет возможно лишь в том случае, если вы проживаете в малоквартирном доме, что, согласитесь, встречается не так уж часто. Однако поскольку закон предусматривает получение письменного согласия всех проживающих в вашем доме, то можно с уверенностью констатировать, что страховые компании получили неплохой новый объем для своей работы. Также необходимо быть готовым и к тому, что, как только вы заявите о желании сделать перепланировку квартиры, необходимо будет подписать и документ о своем согласии с «предоставлением беспрепятственного доступа контролирующих органов в перестраиваемое помещение».
И наконец, о самом насущном: сколько это все стоит? В принципе подобные вопросы решаются только при посещении конкретного органа, где посетителю расскажут, сколько он должен заплатить, чтобы получить заветное согласование. Разумеется, речь будет идти только об официальном сборе. Желающим ускорить процесс согласований придется искать окольные пути. Каждый принимает решение самостоятельно. Кто-то находит фирму, занимающуюся регистрацией перепланировок, кто-то пытается «договориться» на месте. Одно следует понимать четко: разброс между суммой сборов и поборов колоссальный. Так, если, к примеру, официальные сборы на все про все могут составить порядка 5 тыс. руб., то обходной путь будет стоить уже $1 тыс. Что же касается фирм-посредников, то стоимость их услуг зависит не только от характера производимой перепланировки, но и от площади квартиры.
Вы уже сделали перепланировку, но не оформили ее
В соответствии с законом вы должны либо получить разрешение по факту (что называется, «легализовать» свою перепланировку), либо нести ответственность по всей строгости. В качестве ответственности за незаконную перепланировку законодательство предусматривает три варианта: штраф, возвращение в первоначальное состояние и выселение. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку на гражданина налагается штраф в размере от 20 до 25 МРОТ (минимальный размер оплаты труда), что составляет от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.
По понятным причинам, в законе особо оговорено «преследование» тех, кто не желает оформлять уже сделанную перепланировку. Звучит это так: «Управляющие жилыми домами, Государственная жилищная инспекция города Москвы информируют органы исполнительной власти, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органы технической инвентаризации о выявленных незаконных перепланировках». Нарушителю предъявляется требование оформить перепланировку либо привести помещения в первоначальное состояние за свой счет. Но если требования будут проигнорированы, то могут возникнуть следующие проблемы:
— органы местного самоуправления по ходатайству управляющего жилым домом обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
— собственники жилых домов или управляющие жилыми домами, наделенные соответствующими полномочиями, принимают меры к расторжению договоров найма, аренды помещений, иных договоров, дающих право пользования помещениями.
Если владелец перепланировки будет оформлять ее в соответствии с требованиями законодательства, то ему придется идти тем же путем и собирать те же документы, как если бы он оформлял перепланировку до ее завершения.
Итак, новая редакция закона вступила в действие. Нельзя сказать, что теперь всем, кто затеял перепланировку в своей квартире, станет легче даже с учетом широко рекламируемой услуги «одного окна». Общий характер внесенных изменений позволяет сделать вывод о том, что законодатель пытается ужесточить порядок получения согласований на проведение перепланировок в жилом фонде столицы, обезопасив и себя, и всех жителей дома от возможных катастрофических последствий особо рьяных самоучек от строительства. Единственно открытым и обсуждаемым остался вопрос о перепланировках квартир в панельных новостройках. Судя по всему, Мосжилинспекция предполагает в ближайшее время совместно с архитекторами подготовить ряд вариантов уже узаконенных возможных перепланировочных решений, дабы максимально упростить решение этого вопроса для новоселов.

Справка
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона для получения разрешений на переустройство заявитель должен предоставить следующие документы:
— копии документов о правах на занимаемые помещения;
— заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности производства работ с приложением письменного согласия управляющего жилым домом, оформляемого им в десятидневный срок;
— копии поэтажных планов и экспликации помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации; на поэтажных планах могут быть графически показаны планируемые мероприятия по перепланировке помещений и (или) перестановке оборудования внутри их;
— проектная документация, обязательная для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, согласованная ее разработчиками, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта по переустройству;
— копии оформленных в установленном порядке разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, если планируемые мероприятия по переустройству связаны с таким изменением;
— письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ или в результате переустройства.

Историки утверждают, что Ходынка (по названию речки Ходыни) была заселена около 5 тыс. лет назад. С XIV века обширный Ходынский луг был имением двоюродного брата Дмитрия Донского, героя Куликовской битвы князя Владимира Андреевича Серпуховского. В XV веке за рекой на Звенигородской дороге, по которой в Москву приезжали иностранные дипломаты, появилось село Беседы. Название объясняет существовавший в то время правительственный протокол: здесь иностранцев встречали великокняжеские приставы — бояре и дьяки для проведения предварительных переговоров и последующего сопровождения.

Кварталы района Хорошево-Мневники разместились на территории когда-то обширного Ходынского поля. Если не вспоминать трагедию 19 мая 1896 года, когда на торжествах по случаю 20-летия коронации Николая II погибли около 1500 человек, то Ходынка исторически была не более чем пространством для маневров царских войск.

Революционные события и включение деревень в Кунцевский район Московской области мало отразились на укладе их жителей. Разве что Ходынское поле переименовали в Октябрьское. Колхозники Мневников специализировались на выращивании овощей в теплицах, которые... обогревались водяным отоплением. Понятно, что вся продукция шла на столы партийных и хозяйственных чиновников. Одновременно доярки Хорошева за успехи в развитии «общественного животноводства» лидировали на Всесоюзной сельскохозяйственной выставке.
Во время строительства Карамышевского гидроузла и судоходного канала отселенные из Хорошева и Мневников жители образовали новое селение Верхние Мневники — около нынешнего Ленинградского шоссе. Во времена «укрупнений» (1950–1952) жителей Хорошева, Верхних и Нижних Мневников объединили в колхоз им. К. Е. Ворошилова. Разумеется, с центром в селе Хорошеве, которое было не только первым электрифицировано в районе, но и построило телефонную станцию на 100 номеров.

При царе Иване Грозном Беседы стали дворцовым селом Хорошево. Очевидно, вопросы дипломатии отошли на второй план, уступив место царской соколиной и псовой охоте. А нехитрое название села объясняется его живописным местоположением на высоком холме долины Москвы-реки. Вскоре царь забирает «в бюджет» близлежащие деревни Щукино, Острогино, Всехсвятское и огромные лесные массивы. В деревянном царском дворце любил отдыхать Борис Годунов, а после Смутного времени все последующие цари останавливались здесь во время походов на богомолье в Саввино-Сторожевский монастырь под Звенигородом.
С XVII века в летописных книгах встречаются упоминания о деревне Мневники, населенной рыбаками. Близость к царским местам отдыха определила их высокий статус: официальных поставщиков налимов к монаршему столу. Налим («рыба-мни») и дал название деревне. Интересно, что особым царским указом за рыбаками была закреплена не только огромная территория 30 км (от речки Пресни до впадения в Москву-реку речки Горетинки за селом Архангельским), но и план поставок рыбы. Звучало это так: «...а рыбного оброку велено им платить с тех вод на государский обиход на кормовой дворец живой рыбы мней: по 1260 по длине 12 вершков, по 2322 по 8 и по 2660 по 6 вершков, всего по 6256 рыб, да по 10 тысяч пескарей».
Петр I псовой охотой и налимами не интересовался, но Хорошево по-прежнему привлекало царствующих особ, даже невзирая на отъезд правительства в Питер-град. В 1729 году в Хорошеве строится новый дворец и продолжает развиваться подсобное царское хозяйство. Последнее позволяет крестьянам чувствовать себя, так сказать, «средним классом»: стоимость имущества крестьянской семьи в Хорошеве, включая избу, домашний инвентарь и скот, составляла почти 800 руб. Бешеные деньги по тем временам!
Войска Наполеона очень жестоко обошлись с Хорошевом и Мневниками, при этом практически не тронув соседние села. Тем не менее оба села быстро восстали из пепла. Более того, стали соревноваться друг с другом по количеству жителей и их достатку. В 1816 году в Хорошеве числилось 30 крестьянских дворов и 186 жителей, а в Мневниках — 42 двора и 440 жителей. Не останавливаясь на достигнутом, Мневники совершают индустриальный рывок: строится химический завод купца Кибера и красильно-отделочная фабрика купца Меньшикова. Не желая отставать, Хорошево концентрируется на политике и после реформы 1861 года становится центром волости, в которую вошли 20 сел и деревень. Однако с культурной составляющей в деревне было худо: земская школа, открытая в Хорошеве в 1873 году, вскоре была переведена в Мневники.

Город областного подчинения Железнодорожный расположен в 21 км к востоку от столицы, на территории Балашихинского района. Он делится на четыре микрорайона: Павлино, Савино, Кучино, Центр и поселок Купавну. Численность населения города составляет около 110 тыс. человек. Развитие города связано в первую очередь с наукой. Еще в 1904 году на средства молодого ученого и банкира Дмитрия Рябушинского был создан Кучинский аэродинамический институт, который возглавил Николай Егорович Жуковский. Это был первый в Европе и второй в мире институт, заложивший основы авиационной науки.

В 1960 году территории сел вошли в городскую черту Москвы. Вскоре было принято решение использовать эти земли для массового жилищного строительства. В районе очень быстро возводили целые кварталы пятиэтажек, одновременно обустраивая инфраструктуру: учреждения торговли, здравоохранения, школы и детские сады. С 1994 года в районе Хорошево-Мневники началась реализация программы реконструкции пятиэтажного жилищного фонда.
Место, где находится Железнодорожный, прославилось задолго до того, как город получил современное название. Некогда расположенная на Московско-Нижегородской железной дороге неприметная станция Обираловская стала известна с выходом романа Льва Толстого «Анна Каренина»: именно там обрывается жизнь главной героини романа.

Дом на улице Автозаводской
В районе комплексной застройки жилого квартала, расположенного в наиболее благоустроенной центральной части города, завершается строительство 17-этажного кирпично-панельного жилого дома типа В-2002 (ул. Автозаводская, д. 5). Несущей основой дома являются железобетонные панели, а наружные стены выполнены из кирпича, что повышает его теплотехнические и гидроизоляционные свойства. Одно-трехкомнатные квартиры отличаются удобством планировок и оптимальными размерами. Площади квартир: 42,6 кв. м (однокомнатные), 62,6–78,8 кв. м (двухкомнатные), 89,1 кв. м (трехкомнатные). Балконы и лоджии во всех квартирах имеют летнее остекление. Окна оснащены двухкамерными стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $650–710.

Железнодорожный прекрасно справляется с ролью спального района столицы. Зеленые благоустроенные микрорайоны имеют всю необходимую инфраструктуру — от магазинов шаговой доступности до оборудованных в соответствии с современными требованиями медицинских учреждений. Примечательно, что в городе все дома-новостройки сразу оснащаются современными средствами радио- и телекоммуникации. Железнодорожный занимает сегодня второе место в области по темпам жилищного строительства. Чтобы не допустить дефицита в новых объектах социальной сферы и зонах отдыха, местные власти пошли по пути комплексной застройки микрорайонов.

Дом на улице Почтовой
Недалеко от железнодорожной платформы Кучино в тихом зеленом микрорайоне строится новый двухподъездный, 16-этажный монолитно-каркасный дом (ул. Почтовая, д. 1).
Площади квартир: 46,4–48,5 кв. м (однокомнатные), 53,7–69,5 кв. м (двухкомнатные), 85,3–97,6 кв. м (трехкомнатные). Площади кухонь — 9,4–13,6 кв. м. Во всех квартирах имеются одна-две лоджии, темные комнаты. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Окна — стеклопакеты ПВХ. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $730.

Дом на улице Новой
Строящийся пятисекционный 12-этажный монолитно-кирпичный дом расположен в 10 мин ходьбы от железнодорожной станции, недалеко от здания администрации. Квартиры имеют свободную планировку — устанавливаются только несущие перегородки.
Площади квартир: 43,6 кв. м (однокомнатные), 65,6 кв. м (двухкомнатные), 87,4–108,2 кв. м (трехкомнатные). Площадь кухонь — от 10,1 до 16,7 кв. м. Высота потолков — 2,75 м. Окна — стеклопакеты ПВХ.
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $530–610.

Дом в микрорайоне «Нефтяник»
Недалеко от железнодорожной станции и городского парка, в районе с развитой инфраструктурой построен новый 16-этажный трехсекционный панельный дом серии ПД-4 (ул. Граничная, к. 4). Дом состоит из блок-секций с одно-пятикомнатными квартирами улучшенной планировки. Во всех квартирах имеются подсобные помещения, большие, оригинальной формы балконы. Трех-пятикомнатные квартиры имеют по два санузла. Площади квартир: 34,3 кв. м (однокомнатные), 58,5 кв. м (двухкомнатные), 74,6 кв. м (трехкомнатные), 89,4 кв. м (четырехкомнатные), 111,9 кв. м (пятикомнатные). Площади кухонь — 11 кв. м. Высота потолков — 2,75 м. Окна оснащены стеклопакетами. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $64

Дом в микрорайоне «Ольгино»
Новый микрорайон, окруженный лесными насаждениями, возводится в центре города, недалеко от привокзальной площади и городского парка. 17-этажный пятисекционный дом серии П-44Т строится по адресу: мкр. Ольгино, к. Дом состоит из торцевых четырехквартирных секций с одно-трехкомнатными квартирами. В двух- и трехкомнатных квартирах, начиная с первого этажа, имеются эркеры. Площади квартир: 37,6 кв. м (однокомнатные), 60,3 кв. м (двухкомнатные), 76,0 кв. м (трехкомнатные). Площади кухонь — 7,3–13,2 кв. м. Окна оснащены теплозащитными стеклопакетами с повышенным коэффициентом теплоизоляции.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $680–770.



Главная --> Публикации