Главная --> Публикации --> Москва: затишье до июля Лужков санкционировал снос россии Риэлторская компания продает один из корпусов ростсельмаша Все выше, выше и выше На улицу никого выселять не будут

Без комментариев

Рынок управления малыми зданиями (до 2000 кв. м) еще практически свободен от конкуренции, но в ближайшее время ситуация может резко измениться. Компании "М+W Zander Facility Management" и "Инвест-Лайн" по-разному, но уже проявляют интерес к этому сегменту рынка. И неизвестно, смогут ли в ближайшем будущем другие компании составить им конкуренцию.

Повышение тарифов не вызовет восторга ни у собственников, ни у арендаторов, хотя объективно может послужить стимулом к оптимизации использования недвижимого имущества. Особенно актуальна эта проблема для владельцев небольших зданий (до 2000 кв. м), территориально расположенных не в самых престижных районах Москвы.

На рынке недвижимости в ближайшем будущем могут наступить серьезные изменения. Недавно Правительство Российской Федерации приняло ряд законопроектов, предусматривающих изменения в системе налогообложения. Среди них и законопроект об изменении налога на недвижимость, который предусматривает фактический рост выплат, что уже в ближайшем будущем приведет к повышению себестоимости эксплуатации зданий.

Кто не рискует...

Следует помнить, что доходы этих собственников и так сравнительно невелики, поэтому они не всегда могут прибегнуть к постоянным услугам профессиональных управляющих компаний. Как правило, управлением такими объектами занимаются техники и управляющие средней квалификации, то есть люди, которые не имеют достаточного опыта работы в сфере управления недвижимостью и не способны принимать сложные управленческие решения. Такой управляющий вряд ли сможет максимизировать прибыль собственника. В лучшем случае, не даст ему разориться.

Можно использовать здание как торговую площадь. Но и здесь все не так гладко, как хотелось бы собственникам. В сегменте дорогой и престижной торговой недвижимости появилась тенденция к снижению стоимости, так что уповать на серьезное повышение цен в дешевом сегменте тоже не приходится. В общем, становится понятно, что без использования принципиально новых технологий не обойтись. А предоставить эти новые технологии могут лишь профессиональные управляющие.

Что же делать владельцам этого вида собственности? Понятно, что прибегнуть к необоснованному повышению цен в условиях жесткой конкуренции и борьбы за выживание на рынке с другими собственниками не получится. Потому что эксплуатация таких зданий по традиционной технологии стоит почти столько же, сколько эксплуатация гораздо более крупных объектов, которые выгодно сдавать под офисы, получая прибыль за счет большого количества арендуемых площадей. К тому же цены на рынке офисной недвижимости и так невысоки, поднять их выше "планки" и при этом сохранить арендаторов вряд ли удастся.

Но преимущественно они только изучают этот сегмент рынка, оценивают возможные риски, всерьез взяться за управление малыми зданиями пока не решаются. Понятно, что управлять одним или даже двумя такими объектами абсолютно нерентабельно, а браться сразу за несколько проектов большинство компаний пока не рискует.

В настоящее время многие крупные управляющие компании с мировым именем проявляют интерес к малым зданиям, понимая, что, управляя ими, можно извлечь прибыль, относительно сопоставимую с прибылью от управления крупными объектами (не в валовом, а в процентном соотношении).

На сегодняшний день интерес лишь двух компаний вылился в реальные попытки взяться за управление и обеспечение контроля за состоянием систем малых зданий. Первая - М+W Zander Facility Management разработала совершенно новый для российского рынка сервисный продукт в сегменте обслуживания инженерных систем зданий - централизованная диспетчерская служба. Он позволяет значительно сэкономить средства на эксплуатации объектов за счет удаленного наблюдения за ситуацией на них. Директор по развитию M+W Zander Константин Баранов говорит: "Наш продукт ориентирован на небольшие по площади объекты и даже отдельные офисы. Наша компания подключит объект к своей диспетчерской, откуда будет осуществляться круглосуточный контроль состояния систем жизнеобеспечения. От желания клиента зависит, будет ли это только, например, контроль состояния электрических сетей и напряжения в них или более широкий комплекс услуг: контроль температуры, UPS, срабатывания систем пожаротушения, протока воды и т.д. С этой целью разрабатывается индивидуальный проект по организации услуги и включающий все выбранные заказчиком опции, после чего в офисе устанавливаются контроллер и датчики. Контроль состояния осуществляется дистанционно, а оповещение о возникновении аварийной ситуации может быть как в автоматическом режиме, так и посредством оператора, осуществляющего дозвон до уполномоченного абонента".

Мал домик, да дорог

Различие между взглядами этих двух компаний на управление малыми зданиями состоит в том, что М+W Zander при выходе на объект собирается модернизировать имеющиеся системы автоматизации и установить устройства автоматического мониторинга, после чего подключить объект к своей центральной диспетчерской службе. Фактически берет на себя функцию контроля и оповещения о состоянии систем на объекте, а обслуживание и ремонт рассматриваются как отдельные услуги, на осуществление которых заключаются дополнительные договора.

Второй компанией, предоставляющей услуги по управлению малыми зданиями, является "Инвест-Лайн", которая тоже готова выйти на этот рынок и повысить доходность от небольшого количества площадей за счет применения совершенно новой технологии управления, целью которой является снижение расходов на эксплуатацию.

В курсе дела

У компании "Инвест-Лайн" несколько иной подход: они, в принципе, не стремятся захватить управление только в свои руки, а участвуют в процессе как бы со стороны. Руководитель отдела управления недвижимостью Ольга Логинова говорит: "По сути, такой собственник не может позволить себе держать на объекте профессионала в течение длительного периода времени. Сейчас управлением на его объекте занимается какой-нибудь "техник", стремящийся научиться управлять, но в силу недостатка образования и серьезного управленческого опыта просто-напросто старается не выпустить ситуацию из-под контроля. Наше предложение такому собственнику состоит в следующем: мы возьмем на себя решение всех коммерческих вопросов, а старый управляющий будет выполнять текущую техническую работу, с которой мы поможем ему справляться эффективно".

Но снижение затрат - это еще не все. Профессиональный управляющий стремится также повысить и доходную часть бюджета собственника. Генеральный директор маркетинговой группы "БЕШ" Оксана Крымина говорит: "Мне известен такой случай, когда собственник собирался сдавать офисы за 230 долл. за кв. метр в год, а профессиональный управляющий сумел сдать те же помещения за 330 долл. Причем не за счет амбиций, а благодаря грамотному подходу к управлению и богатому личному опыту. И главное, не затянул сроки сдачи объекта. А это как раз-таки отвечает интересам собственника".

Таким образом, если за управление малыми зданиями берутся профессиональные управляющие компании, то главная задача, которую они перед собой ставят - это либо максимизация прибыли собственника, либо минимизация его затрат. По всей видимости, они справятся с этой задачей лучше, потому что главный инженер может быть не в курсе изменения рыночных тарифов, он не будет добиваться пересмотра договоров и т.д. А на этом можно реально сэкономить до 20% от общего числа расходов на эксплуатацию.

Распространенная в западных странах система ипотеки (залог недвижимости под получение кредита) в России пока пребывает в эмбриональном состоянии. Банки не доверяют заемщикам, население не доверяет банкам. Кабмин попытался сделать так, чтобы и тем и другим играть в такие игры было выгодно, подготовив поправки в 28 законов. Поправки, подготовленные правительством, должны оптимизировать механизм ипотеки: снизить риск инвесторов, вкладывающих деньги в ипотечные бумаги, уменьшить стоимость оформления сделок по недвижимости, упростить банкам поиск сбежавших заемщиков и выселение неплатежеспособных. Если к тому времени подоспеет и снижение ЕСН с обещанным эффектом «обеления» зарплат, технически доступ к ипотеке будет открыт.

Все разговоры о бесперспективности рынка управления малыми зданиями являются необоснованными. Конечно, в этом сегменте присутствует целый ряд специфических особенностей, которые приходится учитывать при эксплуатации и которые могут создать некоторые трудности в управлении. В результате, управляющие компании пока не решаются браться за управление этими объектами. А потом может быть уже поздно!
Десятого июня депутаты Госдумы должны рассмотреть в первом чтении пришедший из правительства пакет по «развитию рынка доступного жилья». И хотя кабмину изначально ставилась задача решить жилищную проблему применительно к социально незащищенным слоям населения, в таком ракурсе проблема оказалась нерешаема. Пакет жилищных инициатив получился «беловоротничковым», рассчитанным на «средний класс». На тех, у кого есть деньги, чтобы вкладывать их в квадратные метры, но нет денег, чтобы купить квартиру, не влезая в долги.

По легальным ипотечным кредитам ставки гораздо меньше -- от 10% в валюте до 13% в рублях (правда, такие кредиты могут позволить только люди с "белой" зарплатой не менее 3 тыс. долл. в месяц), причем квартира сразу оформляется в собственность заемщика, и в случае нарушения кредитного договора банк сможет ее изъять только по решению суда. Принятый в прошлом году закон «Об ипотечных ценных бумагах» не сделал самого главного -- не установил гарантий инвесторам на случай банкротства банка.

Считается, что главная проблема российской ипотеки -- высокие ставки банковских кредитов. На самом деле проблема в том, что ипотека в строгом понимании этого слова в России вообще практически не распространена. Подавляющее большинство банков соглашаются иметь дело с «черными» и «серыми» зарплатами заемщиков, но оформляют квартиру в свою собственность до момента расплаты по долгам. С «черными» кредитами, которые банк оформляет на свой страх и риск, он, естественно, работает по значительно большим ставкам. Процентная ставка по долларовым займам не ниже 15%, по рублевым -- 17--18% годовых, деньги выдаются сроком не менее чем на десять лет.

Вторая проблема, которую должен решить «жилищный пакет», -- отношения кредиторов с недобросовестными заемщиками. Возвращать или не возвращать долги, конечно, вопрос сугубо моральный, но отсутствие какой-либо возможности проверить потенциальных заемщиков на предмет пунктуальности в денежных вопросах вынуждает банки для подстраховки удерживать высокие проценты. Кредитные бюро, о которых идет речь в законопроектах, будут отслеживать должников не только по банковским долгам, но и по коммунальным и прочим платежам. По словам главы комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, «если человек будет знать: данные о том, насколько скрупулезно он платил прошлые долги, не пытался ли надуть какой-либо банк при получении простейшего кредита из тех, что можно оформить прямо в магазине на покупку, к примеру, телевизора, собираются в единую базу, это прибавит гражданину ответственности, а банкам уверенности». По логике депутата, в таком случае банки перестанут закладывать заемщику в ставку кредита проценты за него самого «и за того парня», который оказался некредитоспособен.

В жилищном пакете эта оплошность исправлена. В случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь, после возврата застрахованных вкладов физических лиц. Если на сегодняшний день на ММВБ торгуются лишь бумаги Первой ипотечной компании и Московского ипотечного агентства, то после принятия поправок, как считают участники рынка, банки активно начнут пробовать выходить на рынок с плотными проектами ипотечных бумаг. Если рынок таких бумаг заработает, по мнению аналитиков, проценты по ипотечным кредитам снизятся на 3--4 пункта.

Что касается ипотеки новостроек, то и эту процедуру жилищный пакет хотя и незначительно, но все же упростит. Поправки в закон «О плате за землю» должны установить пониженные ставки земельного налога на периоды проектирования и строительства. Но по большому счету ввязываться в ипотеку на стадии строительства ни банкам, ни самим покупателям по-прежнему будет невыгодно. Банки могут сегодня предоставить кредит лишь под залог прав соинвестирования, но идти на столь рискованную с юридической точки зрения авантюру мало кто хочет. Покупателю же ипотечная схема покупки новостройки «накрутит» дополнительные 18%, так как при долевой схеме покупки ему, как физическому лицу, платить НДС не нужно, а при ипотечной схеме застройщики включают этот налог в стоимость жилья.

Жилищный кодекс, проект которого будет рассматриваться параллельно с пакетом по ипотеке, даст возможность выселять неплатежеспособного заемщика из квартиры, купленной в кредит, во «временный жилищный фонд». Правда, для того, чтобы добиться доступа к такому фонду, банкам необходимо заручиться согласием муниципалитетов. А это может стать проблемой, которая будет решаема, только если банкам удастся придумать для местных властей некую выгоду в содержании жилья для временного отселения.

Если все поправки вступят в силу, как считают аналитики, они оздоровят рынок жилья. Банкам будет проще выйти на него, кредиты станут дешевле и длиннее, количество строительных площадок увеличится, а россияне постепенно преодолеют недоверие к «жизни взаймы»... Все это было бы верно, если бы не одно «но». Цены на рынке недвижимости, и так набравшие высоту, с расширением платежеспособного спроса вряд ли двинутся вниз.

И наконец, законопроект снизит размер госпошлины за нотариальное заверение договоров об ипотеке с 1,5% от стоимости имущества до 200 руб. Для кого-то мелочь, но приятно всем.

Но, на счастье правительства, ипотеку пропагандировать гораздо выгоднее, чем пенсионную реформу или замену льгот денежными компенсациями. Поэтому жилищный пакет может стать первой из затеянных новым кабмином реформ, за которую он получит от населения оценку выше троечки.

Как говорят сотрудники кредитных отделов банков в приватных беседах, банки боятся обжечься на массовой ипотеке. Там не исключают такого развития событий: через год-два после того, как на рынок за дешевыми кредитами хлынут широкие массы, выяснится, что многие переоценили свои силы. Люди просто не смогут расплатиться по долгам, у банков начнутся проблемы с реализацией заложенных квартир, и тогда новое повышение ставок ипотеки и рост цен на жилье неизбежны. К тому же не секрет, что строительство жилья в Москве при ажиотажном спросе на него сдерживается отнюдь не отсутствием возможностей и желания строительных компаний открывать новые проекты.

- Большинство риэлторских компаний являются или стараются быть универсальными. Почему вы специализируетесь именно на загородной недвижимости?

В последние 10 лет в Подмосковье появилось множество домов, отвечающих выросшим требованиям современных клиентов. Возникли и такие новые тенденции, как покупка коттеджей в ближайших пригородах Москвы для постоянного, а не сезонного проживания, а также приобретение земли и загородных домов с целью сохранения и приумножения капитала. О состоянии сегодняшнего рынка загородной недвижимости КДО рассказала Дина Амоян, генеральный директор Агентства недвижимости "Гелиос".

- Чаще сегодня появляются дома, которые соответствуют вашему художественному вкусу?

- Для меня это просто интереснее. Когда показываешь красивый дом, даешь работу креативной стороне своей индивидуальности, ведь здесь имеют значение не только стены или размер, но и ландшафт, дизайн, то, как дом вписан в окружающую природу. Чтобы продать дом, нужно представить себе конкретного человека в этом интерьере. Часто начинаешь думать, что здесь можно было бы изменить, чтобы создать настоящий домашний уют. Люди покупают не просто дом, а идею комфорта и благополучия. Поэтому опытный агент всегда старается точно уяснить не только доступный для клиента бюджет или географическое направление, но и то, каким он видит свой будущий дом. Если это удается, то бывает, что люди совершают покупку после одного показа, а это - лучший показатель качества нашей работы.

- Какие конкретно требования предъявляют покупатели к своему будущему дому?

- Конечно, сегодня мы наблюдаем качественно новый уровень предложений на загородном рынке. В первую очередь, это относится к новым коттеджным поселкам, которые сейчас особенно востребованы. Это современные проекты, строительство которых ведется совсем по другим стандартам, в расчете на сегодняшнего искушенного и взыскательного покупателя. Раньше тоже попадались единичные качественные дома, но сегодня их, конечно, гораздо больше. Другим отличием от ранних стадий развития рынка является то, что сейчас невозможно себе представить хороший дом, стоящий "в чистом поле" без подведенных коммуникаций и дороги. Точнее, такие объекты есть, но вектор платежеспособного спроса уже направлен в другом направлении.

- Почему еще совсем недавно благоустроенных коттеджных поселков практически не было?

- Современный покупатель серьезно задумывается о технической оснащенности дома, социальной однородности состава соседей, транспортной доступности и о вопросах безопасности. Поскольку мы работаем на рынке не первый год, я могу сказать, что раньше около половины наших клиентов хотели купить дом в организованном охраняемом поселке, сейчас их порядка 90 процентов. Интересно, что даже в старых садовых товариществах люди стали более серьезно подходить к вопросам охраны, ведь не секрет, что даже самые обычные дачи в зимний период нередко опустошаются местными злоумышленниками, хотя там зачастую и вынести-то особо нечего. Что уж говорить о современных благоустроенных коттеджах, которые обставляются и оборудуются не хуже, а часто и лучше, чем городские квартиры. Если не обеспечить их охрану, они будут настоящим магнитом для подобных незваных гостей. Подмосковье остается очень контрастным районом, и рядом с прекрасными коттеджными поселками могут находиться обычные деревни, население которых имеет очень низкие доходы. Это, конечно, печально, но приходится реально смотреть на вещи.

- Говоря об инвестиционной привлекательности загородной недвижимости, что бы вы посоветовали как наиболее выгодную покупку - готовый дом на вторичном рынке, вложение в строительство коттеджа или покупку земельного участка?

- Это обычный рыночный механизм. Появился спрос, инвесторы быстро отреагировали на него. Но этот процесс циклический: люди увидели, что это такое, съездили в гости к своим друзьям и захотели тоже купить что-то подобное. А тут стали появляться новые поселки, кто-то решил поменять свой коттедж на лучший. Кроме того, постепенно увеличивается количество людей, способных позволить себе такую покупку. Росту количества коттеджных поселков способствует и то, что люди осознали, насколько выгоден этот сегмент в инвестиционном смысле - как для инвесторов, так и для покупателей.

Очень характерной особенностью рынка является то, что люди пытаются скооперироваться для приобретения землеотводов под ИЖС, которые не продаются отдельными участками. Цена земли при этом оказывается значительно ниже, и, поскольку плата за землю составляет значительную часть вложений в строительство, особенно на востребованных территориях, то это существенно снижает себестоимость инвестиционно-строительного процесса.

- Многое зависит от жизненных обстоятельств. Финансовая привлекательность - понятие абстрактное. Помимо цены, большое значение имеет и время. Земля - сама по себе недвижимость, ее можно продать, если она поднимется в цене, а это происходит постоянно. Но путь от покупки участка к готовому дому - самый длинный. Одно дело, если вы хотите жить в доме сразу или сдавать его в аренду, а через пару лет продать. Тогда нужно покупать готовый дом. Если вы готовы отложить заселение и хотите построить дом для своей семьи, одновременно надежно вложив деньги на длительный срок, - лучше инвестировать в строительство. С участками есть свои нюансы. Но в общем виде, можно сказать, что покупка дома на ранних стадиях строительства, конечно, обойдется намного дешевле.

- Да, и их становится все больше. Вообще, неверно говорить, что кто-то покупает недвижимость только для жизни, а кто-то только как вложение капитала. Возможно, такие крайние варианты и бывают, но рынок недвижимости тем и привлекателен, что он позволяет сочетать, если хотите, "приятное с полезным". Во всяком случае, большинство покупателей хотят, чтобы их дом был пригоден для круглогодичного проживания. Среди наших клиентов таких порядка 80 процентов. Опять же они могут использовать дом по-разному. Кто-то живет там в основном летом, но хочет приезжать в течение года на праздники и выходные, у кого-то там постоянно проживают родители, а есть и люди, которые ежедневно ездят из загородного дома на работу в Москву, то есть дом действительно становится для них местом постоянного проживания.

- А много ли клиентов, которые рассматривают дом не как инвестицию, а, в первую очередь, как место для проживания?

- Конечно. Дача может быть и в 50 км от МКАД, а чтобы ежедневно ездить в город, необходимо, чтобы дом был не дальше 20 км, хотя здесь многое зависит и от пропускной способности трассы в часы пик. Загородный рынок, как и городской, разделен на ценовые категории: средний уровень, выше среднего, VIP (или класс А). Именно объекты высшего класса обычно находятся в 20-километровой зоне. Их площадь, как правило, начинается от 500 кв. м, и их, действительно, можно использовать для полноценного круглогодичного проживания.

- Для них, видимо, особую роль играет транспортная доступность?

Разумеется, точно темпы роста цен предсказать никто не берется, но можно с уверенностью сказать, что те, кто сегодня вкладывают деньги в качественные загородные дома на востребованных направлениях, свои деньги не только не потеряют, но и приумножат. Основным фактором, влияющим на рост цен, является удорожание земли, доля которой в стоимости дома составляет от 25 до 50 процентов. Но если уже существующие или строящиеся дома дешеветь не собираются, то не может ли появиться на рынке новая технология, которая сделает современную малоэтажную застройку массовой и более дешевой? И как это может повлиять на весь рынок? Прежде чем ответить на эти вопросы, взглянем на состав предложений сегодняшнего загородного рынка.

Хотя Рублевское шоссе остается направлением номер один по престижности, но пропускная способность трассы очень ограничена, что усугубляется большим потоком транспорта с мигалками, который парализуют движение. Есть здесь и проблемы с коммуникациями. Сейчас на первое место вышла Новая Рига. Мы прогнозируем, что строительство Краснопресненского проспекта, который соединит скоростным сообщением Новорижское шоссе с центром Москвы, еще больше повысит рейтинг этого направления. Очень многие интересуются и Калужским направлением.
С наступлением хоть и холодного, но все-таки лета, интерес к загородной жизни сезонно возрос: к огородам потянулись счастливые обладатели шести соток в 100-километровой зоне, к стриженым газонам и причалам для яхт - владельцы подмосковных вилл. Загородная жизнь сегодня в моде, а значит - и желающих поселиться вдали от шума городского становится все больше. Соответственно, отражается это и на спросе, который на сегодняшний день высок, разнообразен и еще во многом неудовлетворен. Причем, как ни странно, нельзя говорить о перенасыщении ни одного из сегментов рынка - спрос сохраняется как на объекты элитные, так и в более скромном экономклассе.

Среди "неорганизованной" индивидуальной застройки в Подмосковье основная масса объектов сосредоточена в экономклассе (либо вообще не попадает ни в какую классификацию). Предложений, которые, по аналогии с городским рынком, можно было бы отнести к бизнес-классу, мало, а элита и вообще представлена единичными случаями. И наоборот - организованные поселки с проведенными коммуникациями и охраной состоят почти исключительно из домов высокого уровня архитектуры и технической оснащенности. Это вполне объяснимо: строить очень дорогой дом посреди деревни "Гадюкино" не только странно, но и довольно опасно - не все соседи понимают, что такое частная собственность, особенно восьмиместное джакузи с подсветкой.

Деревни, дачи и другие места отдыха от цивилизации

Коттеджные поселки - как в кино, только за забором

Очень мало в Подмосковье и качественных поселков с домами дачного характера, что тоже понятно - известные стародачные места так приблизились к столице, что попали в 15-километровую зону, популярную нынче для коттеджной застройки и постоянного проживания, садовые участки для полноценного жилищного строительства малопригодны. Современное видение этого сектора только начинает развиваться: ближайшее Подмосковье сейчас уже не рассматривается как дачное место, для строительства дач приобретаются более удаленные участки (до 60 километров от Москвы). Очень востребована под строительство земля около воды: водохранилищ, рек, озер. Как правило, такие поселки охраняемы и ориентированы на определенные сообщества.

Это объекты разного характера в разных состояниях - от земельных участков до готовых домов. В денежном эквиваленте это предложение оценивается на уровне от 1 до 1,6 млрд. долларов. Однако, несмотря на то, что спрос достаточно высок и продолжает расти, число сделок не так велико. Связано это с тем, что готовых для проживания качественных поселков не так много - в 50-километровой зоне всего около 35 Остальные же предложения - это, как правило, инвестиционные контракты - таких предложений около 75%, еще около 25% - это дома недостроенные, либо с первичной отделкой. Хотя именно готовые проекты являются наиболее выгодными для застройщиков, но не все строительные компании на загородном рынке обладают достаточными ресурсами, чтобы самостоятельно довести проект до конца и выставить на продажу готовый продукт.

На сегодняшний день наибольшее развитие в Подмосковье получили так называемые коттеджные поселки от 20 до 80 домов, расположенные на площади от 5 до 30 га. Наибольшей популярностью пользуются поселки охраняемые, цивилизованно застроенные по определенной концепции, с развитой инфраструктурой. Все предложения в таких поселках находятся примерно в одном ценовом диапазоне, что позволяет обеспечить относительную социальную однородность. Сейчас общий объем первичного рынка, по данным Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, составляет примерно 3500-4000 тысячи объектов в радиусе 50 км от МКАД по всем направлениям.

Спрос на дорогие дома в Подмосковье позволяет говорить о востребованности этого сектора загородной недвижимости. Исторически, наиболее престижными в ближайшем пригороде являются Рублево-Успенское шоссе, прилегающие к нему Новорижское и Волоколамское шоссе. Именно здесь сосредоточено максимальное количество элитных поселков. Недавно к статусу элитного стало подбираться Калужское направление, где начинается строительство объектов класса де люкс. Одним из первых стал поселок "Бельгийская деревня" в 10 км от МКАД. Цена коттеджа на территории поселка доходит до 2 млн. долларов. Инфраструктура предполагает даже собственное озеро и рекреационную парковую зону.

Элита всегда в цене

Дешево - не значит плохо

Однако не все могут позволить себе частный водоем. Рынок, как айсберг, верхушка которого - это сверкающий элитный сектор. Расширяясь, рынок предлагает гораздо больше качественных объектов классом пониже. А подо всем этим - самая большая невидимая подводная часть айсберга - неудовлетворенный спрос тех семей, которые не смогли пока догнать убегающий от них рынок. Специфика российского рынка в том, что за городом именно развивающийся средний класс, обладающий в совокупности серьезным экономическим потенциалом, оказался не у дел. Связано это с тремя факторами: недоступностью ипотеки, невозможностью продать основное городское жилье и дороговизной цивилизованного жилья в ближайшем Подмосковье. Но и у этой категории есть надежда.

Сегодня есть несколько крупных землевладельцев, владеющих в Подмосковье большими кусками земли от 500 до нескольких тысяч га, причем иногда эти земли сосредоточены в одном месте, вдоль одного шоссе. Освоить такое количество земли довольно сложно: даже если рассматривать возможность того, что часть этих земель попадет на рынок, а часть уйдет под объекты промышленного назначения, то все равно объемы оставшейся земли довольно велики. И если эти объемы будут осваиваться в течение ближайших нескольких лет, то тут нужно думать и о дешевом жилье.

Одна из перспектив загородного рынка - развитие недорогого сектора. Предпосылок для этого много и, прежде всего, конечно, огромный отложенный спрос из-за отсутствия достаточного количества качественных объектов экономкласса. Во-вторых, - это необходимость освоения больших объемов земли. Если застроить их исключительно элитными коттеджами, быстро продать их будет затруднительно. А для инвестора время - это деньги: ему нужно побыстрее обернуть капитал, чтобы вложить его в новый проект. Кроме того, элитные поселки на таких площадях строить бессмысленно - "элитность" предполагает небольшое количество домов.

ДСК готовы творить в малом формате

Интерес к загороду проявляют крупные строительные организации, готовые реализовывать большие объемы строительства. Естественно, говоря о больших объемах, не стоит ориентироваться на элитный рынок: пару десятков домов по миллиону долларов может построить и небольшая компания. Большие же объемы должны быть недорогими. Конечная цена дома должна быть доступной.

Одно из новшеств российского загородного стройрынка - технология по производству блоков, позволяющая строить дома для круглогодичного проживания себестоимостью в пределах 250 долларов за квадратный метр. Такие решения позволят строить поселки с домами достаточно качественными, но недорогими.

Удешевление строительства возможно и за счет использования новых технологий. На сегодняшний день большинство домов строятся "по старинке" - с использованием довольно традиционных технологий и материалов - кирпича, дерева и т.д. Однако, учитывая возможные объемы строительства и ресурсы компаний, желающих выйти на рынок, можно уже сейчас говорить о том, что компании могут позволить себе вкладывать средства не только в проекты, реализуемые на этих землях, но и в некую производственную и техническую базу, которая обеспечит строительство конструктивными материалами, существенно удешевляющими строительство.

Тем не менее, перспективы массового подхода к малоэтажной застройке очень велики, мы видим это на примере многих мировых мегаполисов, состоящих, в значительной степени, из кварталов однотипных домов с небольшими участками в ближайших пригородах крупных городов. Они служат как бы переходным звеном от таун-хаусов к полноценным индивидуальным домам.

Не стоит, видимо, преувеличивать возможное влияние таких домов на весь рынок, поскольку, даже если они начнут появляться в массовом порядке (а это еще вопрос), строится они будут не в самых престижных местах. А расположение для загородной недвижимости остается первостепенным фактором. К тому же в глазах состоятельных покупателей у подобных домов будет непреодолимый минус - они будут типовыми.

Новая тенденция для Подмосковья - появление поселений, состоящих из многоквартирных домов, не привязанных к районным центрам или иным поселениям. Конечно, речь не идет о строительстве панельных 17-этажных домов в чистом поле, а о появлении достаточно дорогих 3-, 4-этажных кирпичных или монолитных строений с большими комфортабельными квартирами. В какой-то мере такие дома могут считаться аналогами коттеджных поселков с соседями одного социального уровня. Такой выбор может быть связан с тем, что есть растущая категория людей, которым совершенно не хочется заниматься управлением собственным хозяйством, участком, требующим средств и времени. Для них проще получать преимущества загородной жизни в привычном "городском" формате. Примером такого поселения может служить строящийся в Жуковке-1 на Рублево-Успенском шоссе монолитно-кирпичный дом. По существующим оценкам, развитие этого сегмента может быть достаточно успешным. Однако сейчас еще сложно говорить о бурном спросе на такую недвижимость, так как сделок в этом секторе еще мало из-за небольшого предложения.

Многоэтажка на лоне природы



Главная --> Публикации