Главная --> Публикации --> Жилищный кодекс: еще работать и работать Сам себе риэлтор Инспектор желает знать Дом в испании - это по-нашему Дорога на восток

Средние цены на московское жилье по итогам мая достигли отметки в $1738 за кв.м. По мнению Олега Репченко, руководителя центра маркетинговых исследований "Индикаторы рынка недвижимости", остановятся они не раньше, чем возьмут знаковую планку в $2000 за кв.м. Потенциальные возможности роста еще большие. Аналитики полагают, что Москва по своему деловому, политическому и культурному статусу ничем не хуже Лондона, Парижа. Нью-Йорка, Рима и Барселоны. А жилая недвижимость в этих городах стоит в среднем $2000-4000 за кв.м. Правда, Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, отмечает, что средние значения здесь довольно условны, поскольку цена на конкретный объект зависит от технического состояния и уровня дома, его местоположения относительно центра города, инфраструктуры, транспортной доступности и многого другого.

Московский рост цен на жилье не является уникальным явлением. Стоимость квартир и домов сейчас увеличивается в большинстве мировых столиц. Правда, на Западе цены идут вверх как минимум вдвое медленнее, чем у нас. Это и не удивительно: в среднем покупка одного квадратного метра в Москве пока обходится примерно в два раза дешевле, чем в крупных городах Европы. Зато цены на элитную недвижимость в российской столице уже могут поспорить и с Лондоном, и с Парижем, и с Нью-Йорком.

Недвижимость во многих европейских столицах тоже постепенно дорожает. По словам Лидии Сапуновой, консультанта по международной недвижимости компании "Кирсанова Риэлти", аффилированного офиса Sotheby's International Realty, в Испании и Франции стабильный рост составляет 10-15% в год, причем ни резкого увеличения, ни уменьшения стоимости жилья в ближайшее время не предвидится. Цены идут вверх также в Австрии, Германии, Великобритании и Италии. А вот в Бельгии, Финляндии, Нидерландах и Швеции, по данным GrubbEllis, стоимость жилья, наоборот, скорректировалась в сторону понижения.

Зато наши элитные объекты по ценам ничем не уступают западным. На Остоженке, в районе московской "Золотой мили", квартиры уходят по $7000-11 000 за кв.м. В Замоскворечье, в районе Плющихи и Патриарших прудов цены немногим ниже - на уровне $5000-9000 за кв.м. Подобной дороговизной могут похвастаться только центральные районы Лондона (от 10 500 фунтов за кв.м), нью-йоркский Манхэттен (от $10 000 за кв.м), район Эйфелевой башни в Париже (7000-8500 евро за кв.м) и площадь святого Марка в Венеции (7000-10 000 евро за кв.м). В других крупных мировых городах цены на элитную недвижимость заметно ниже. Например, в Барселоне можно купить квартиру по 3000-7000 за кв.м, в Вене - за 4000-7000 евро за кв.м., в том же Париже, но уже в окрестностях Лувра - за 3000-6000 евро за кв.м. "При этом элитных проектов на Западе больше, чем в Москве. Да и доступность высококлассного жилья там выше, поскольку получить кредит довольно легко", - комментирует Зиминский.

Это говорит о том, что спрос идет со стороны совершенно определенного класса покупателей, для которых имеет большое значение статус. "Это в основном инвестиционные аналитики, в кругу которых принято соответствовать общему уровню "скромного шика" - не слишком выделяться и не впадать в нарочитый аскетизм", - говорит один из экспертов GrubbEllis. Среди покупателей элитных лондонских квартир немало наших соотечественников. "Русские предпочитают приобретать дорогую недвижимость, - говорит Лайэм Бэйли, глава исследовательского департамента по жилью компании Knight Frank. - И главная причина та же, что и у остальных покупателей, - защищенная собственность в самом лучшем месте".

Лондон сейчас имеет шанс вернуть себе славу мировой столицы с самой дорогой недвижимостью. С начала года в среднем квартиры и дома здесь подорожали на 8.6%. При том, что в 2003 году цены здесь упали почти на 2%. Особенно благополучно обстоят дела с продажами лондонского жилья высшего класса. Объекты стоимостью от 3 млн. фунтов и выше пользуются самым большим спросом, и цены на них растут в два раза быстрее, чем в целом в классе "люкс". В самых престижных районах Лондона квартиры стоимостью 2.5-6 млн. фунтов подорожали с начала года на 7-12%, хотя средние цены на "крайние варианты" - 500 тыс. фунтов и 8 млн. фунтов выросли даже меньше чем на 3%.

Средняя стоимость квартир высокого уровня и районы, пользующиеся популярностью (за кв.м.):

Риэлторы считают, что цены на недвижимость в Лондоне будут идти вверх все увереннее. "Дефицит остается главной чертой рынка", - считает Бэйли. Кроме того, восстановление мировой экономики притягивает в Лондон все большие деньги, и это незамедлительно отражается на покупках жилья. Аналитики риэлторских компаний считают, что главным локомотивом роста цен на недвижимость является то, что частные инвесторы и компании используют ее как инвестиционный инструмент, защищая свои деньги от обесценения. Недвижимость стала, пожалуй, в последнее время самой хорошей гаванью для сбережений, считают эксперты компании GrubbEllis.

Париж
Цены: 7 500 - 15 000 евро
Районы: 6th, 7th, 8th, Ile St. Louis, Place des Vosge

Лондон
Цены: 10 500 фунт.стерл.
Районы: Belgravia, Knigthsbridge, Chelsea, Mayfair, Notting Hill, Kensigton

Мюнхен
Цены: 4 500 - 8 000 евро
Районы: Bogenhausen, Herzogpark, Lehel, Schwabing, Nymphenburg

Вена
Цены: 4 000 - 7000евро
Районы: 18th и 19th

Барселона
Цены: 3 000 - 7 000 евро
Районы: Pedralbes, Sarria, St.Gervasi

Швеция, Стокгольм
Цены: $10 000
Районы: Ostermalm

Венеция
Цены: 7000 - 10000 евро
Районы: San Marco, Dorsoduro

Рим
Цены: 3 000 - 10 000 евро
Районы: Centre Storico, Trastevere, Aventino, Parioli, Gianicolo, Trieste, Fleming, Prati

Москва, Россия
Цены: $ 5000 - 11000
Районы: Остоженка, Замоскворечье, Патриаршьи пруды, Плющиха
Источник: Kirsanova Realty

Йоханесбург, Юж. Африка
Цены: $ 700 - 800
Районы: Hyde Park, Sandhurst, Dunkeld

Нью-Йорк $ 3-4 тыс.
Лондон 3250 фунт. стерл.
Париж 2-4 тыс. евро
Рим 2.5 тыс. евро
Барселона От 2 тыс. евро
Гонконг От $ 3000 за кв.м.
Москва $1 738 за кв.м.
Источник: Penny Lane Realty

Цены на недвижимость в некоторых мировых столицах (в среднем за кв.м.):

Напомним, что ЖСК - это одна из форм альтернативного кредитования, строящаяся на накопительной схеме. А многие предпочитают помогать гражданам покупать квартиры в уже готовых объектах - как новостройках, так и на вторичном рынке. Таким образом, собственно строительными их можно назвать с большой натяжкой. Кроме того, современные кооперативы пошли по пути интеграции по профессиональному признаку. Так, на сегодняшний день существует межрегиональная федерация жилищных кооперативов (в нее входит 13 ЖСК (из Москвы, Питера, Ростова, Мурманска и Калининграда). Кроме того, создана и функционирует гильдия ЖСК. Наиболее крупные кооперативы имеют постоянных партнеров в лице солидных риэлторских и страховых компаний, а также банков.

Для решения квартирного вопроса при нехватке денег можно воспользоваться несколькими альтернативными вариантами покупки жилья - рассрочкой платежа у фирмы-застройщика, банковским кредитом на нецелевые расходы или ипотекой. Некоторые могут рассчитывать на получение жилищных субсидий и сертификатов. Один из наименее хлопотных, но при этом довольно рискованных способов покупки квартиры - стать пайщиком жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Если человек сразу же вносит в кооперативную кассу 50% от стоимости своего будущего жилья, он может начать подбирать себе квартиру, вселяться в нее (с правом постоянной прописки самого себя и всех членов семьи по договору безвозмездного пользования) и в последующий период выплачивать оставшуюся сумму рассрочки в соответствии с личным графиком. На этот период квартира остается собственностью кооператива и переходит во владение жильца лишь с момента внесения им последней части долга. В этом, собственно, заключается один из основных рисков - в случае ликвидации кооператива пайщики, проживающие в пока еще "кооперативных" квартирах, фактически могут остаться без жилья.

Схема взаимоотношений покупателя квартиры с ЖСК проста и незатейлива. Будущий пайщик пишет соответствующее заявление и платит вступительный взнос - обычно 5% от предполагаемой стоимости будущего жилья. Далее ситуация может развиваться по двум сценариям.

О преимуществах ЖСК можно говорить очень долго. Отметим лишь основные привлекательные для потенциального пайщика стороны. Так, современные кооперативы стараются работать по сбалансированной системе периодов накопления и рассрочки. Если же по каким-либо причинам член кооператива захочет из него выйти, то ему обещают вернуть все вложенные средства (за исключением вступительного взноса). Кроме того, при желании член кооператива может не только купить квартиру, но и улучшить жилищные условия при помощи обмена. В этом случае до достижения порога паенакопления человек живет в собственной квартире, а потом ему подыскивается квартира большего размера. В случае непредвиденных обстоятельств возможна небольшая отсрочка ежемесячных платежей без каких-либо штрафных санкций. Все приобретаемые квартиры страхуются от обычных рисков - пожара, затопления и т.п. Паевые взносы рассчитываются в рублях и перечисляются через банк.

Если же пайщик изначально не располагает большой суммой денег, то сначала он постепенно накапливает необходимые 50 % и дальше все проходит по той же схеме. Как правило, при подборе жилья ЖСК проводят проверку юридической чистоты жилья. К примеру, ЖСК "Квартиры" для этих целей обращается к специалистам "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые по итогам проверки выдают члену кооператива письменное гарантийное обязательство.

Доходы ЖСК от собственной деятельности состоят, по словам председателя ЖСК "Квартиры" Ирины Шугуровой, во вступительных, а также административных взносах (их платят те, кто живет в пока еще кооперативной квартире - до 3% в год). Главный орган управления ЖСК - общее собрание членов кооператива. В правлении может оказаться любой из них при условии, что за него проголосовали остальные. Одним словом, самоуправление, причем не подкрепленное законодательно. В качестве примера зыбкости данной системы часто приводится ответ председателя одного из кооперативов на вопрос журналиста о возможности махинаций: "Ну, я же христианин!".

По приблизительным подсчетам, общий доход семьи, которая решила воспользоваться этой системой, должен составлять около 3 тыс. долларов. В среднем члены ЖСК вносят в общую кассу по 200-500 долларов в месяц. Возраст основной массы клиентов ЖСК - 35-45 лет (60% - москвичи, 40% - иногородние жители). В основном они приобретают одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от 50 тыс. долларов. Доли жилья с первичного и вторичного рынков составляют соответственно 20 и 80 процентов. Это вполне объяснимо: клиенты ЖСК - люди небогатые.

В России число собственников квартир почти такое же, как в США: около 70 процентов. Но объемы ипотечных рынков отличаются на порядок: в США он составляет 5 трл. долларов, а у нас, по разным оценкам, от 200 до 500 млн. долларов.

Если вы решили воспользоваться услугами ЖСК, то при обращении в кооператив следует, в первую очередь, внимательно ознакомиться с уставом, а также запросить данные о том, сколько человек является его членами, сколько - уже живут в квартирах (правда, проверить эти данные невозможно), а также изучить договор, где должны быть четко прописаны права и обязанности сторон. Кстати, И. Шугурова привела формулу, по которой можно определить долю пайщиков кооператива, уже обеспеченных жильем: количество купленных квартир делится на общее число членов ЖСК и умножается на 100 процентов.

Как отмечают аналитики Всемирного банка, в других странах ипотечные рынки позволяют семьям с умеренными доходами покупать необходимое жилье, затем, по мере увеличения своих доходов, использовать его как залог для получения ипотечного кредита, чтобы приобрести нечто лучшее. Развитый и сильный рынок финансирования жилья "дает деньги" на его строительство даже в самых удаленных районах. Что касается российской системы финансирования жилищного строительства, а именно, предоставления средств "небогатому" населению в различных регионах страны, то это также могло бы способствовать экономическому росту, накоплению сбережений и созданию новых рабочих мест.

В феврале 2004 года российское представительство Всемирного банка опубликовало доклад об экономике РФ, одним из важных разделов которого была глава "Финансирование жилищного строительства в России". Общее резюме сформулировано, хоть и осторожно, но совершенно ясно и однозначно: "Внедрение ипотеки в России преследуют трудности". Отчасти потому, что по наследству с советских времен нам досталась система государственного обеспечения жильем, отчасти из-за того, что сам финансовый рынок у нас пока еще недостаточно прозрачен и действенен. К тому же "заадминистрированность" процесса любых согласований, высокие затраты на регистрацию самого договора ипотеки также не способствуют массовому развитию последней. В США, к примеру, затраты на регистрацию ипотечной сделки составляют не более 0,3% от цены недвижимости, у нас, как правило, не менее двух тысяч долларов (это при самом размере кредита тысяч в 20 долларов).

Как считают эксперты Всемирного банка, несмотря на "слабость" наших коммерческих банков, они сегодня - единственный реальный источник для формирования и обслуживания ипотечного рынка и привлечения на этот рынок частных средств. Для привлечения банков к ипотечному кредитованию решающее значение имеет принятие законов, которые повысили бы ценность ипотечного залога (к примеру, выведение пула тех же ипотечных закладных из общей конкурсной массы и т.п.), а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Необходимо добиться правильного соотношения между правами и обязанностями заемщиков и кредиторов. Если заемщик отдает свое имущество в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита, он обязан либо погасить кредит, либо передать свое имущество кредитору. Конечно, нужно предусмотреть и возможные финансовые трудности у заемщика, но условия выдачи и возврата кредита должны быть четко определены. Главным здесь является не вопрос социальной защиты или какой-то субсидии, а то, что такая помощь обязательно должна быть обоснованной. Если рынок жилья хорошо действует, то блокировать его, "резервируя" энное количество жилья для выселяемых неплательщиков по ипотеке, вряд ли стоит.

Но пока в России на долю ипотечного рынка приходится 0,1% ВВП, а на долю всего строительства - 7% ВВП. Для сравнения: в США доля только жилищного строительства составляет 14 процентов. Вывод: чтобы увеличить эти объемы в России, необходимо привлечь частные инвестиции.

По словам председателя комиссии, депутата Ивана Новицкого, проблема вызвана многочисленными обращениями москвичей в Мосгордуму. Они жалуются, что различные структуры (управы, префектуры, московские государственные предприятия, а также коммерческие фирмы-застройщики) вынуждают их переселяться на новое место жительства. Речь идет о населении, проживающем на присоединенных территориях: в районах Молжаниновский, Южное Бутово, Внуково, Куркино, поселке Некрасовка, Ново-Переделкино, Солнцево, Митино, Строгино, Крюково, Кунцево, Хорошево-Мневники, Жулебино, Ново-Косино, Косино-Ухтомский. С недавнего времени Москва приступила к активной застройке территорий современными многоквартирными жилыми домами и другими объектами городской инфраструктуры. Между тем в этих районах находится немалое количество частных жилых домов, что и приводит порой к конфликтам между чиновниками и гражданами.

Государство также не должно субсидировать кредитные ставки по ипотеке, "повышая" таким образом доступность ипотечного кредита для широких масс. Ни одно государство в мире, даже самое богатое, не может себе позволить "помогать" ипотеке для своего населения, имеющего небольшие доходы. К тому же такая "политическая экономика" будет сдерживать развитие всего рынка ипотечных кредитов.
Комиссия Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела вопросы, возникающие при изъятии земельных участков для государственных нужд города у граждан и юридических лиц.

Обращения москвичей говорят о том, что до сих пор исполнительная власть города не применяет юридические процедуры, предусмотренные Гражданским и Земельным кодексом РФ. В частности, правила о порядке изъятия земель, распространяемые как на собственников земли, так и на лиц, владеющих участком, согласно права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

По мнению Ивана Новицкого, имеющиеся городские нормативные акты не позволяют в полной мере обеспечить процесс своевременного и массового перевода присоединенных земель в распоряжение Москвы. А это, в свою очередь, не дает городу возможности устанавливать четкие и реальные сроки застройки соответствующих территорий. Действия же органов московской власти на местах (префектур и управ), к сожалению, далеко не всегда отвечают сегодняшним требованиям гражданского и земельного законодательства.

Иван Новицкий обращался за разъяснениями к руководителю Комплекса экономической политики и развития города Юрию Росляку. Однако письмо главы этого ведомства не полностью удовлетворило законодателя. Депутат не получил исчерпывающих ответов на все адресованные чиновнику вопросы: какой орган исполнительной власти будет уполномочен принимать решение об изъятии земельного участка для нужд города, какими должны быть форма и содержание решения об изъятии участка, а также соглашение с владельцем земельного участка. Наконец, кем, за чей счет будет осуществляться компенсация владельцу земельного участка и что можно считать "государственной нуждой", являющейся веской причиной для изъятия участка?

Таким образом, полагает депутат, не отрицая права Москвы на изъятие земельных участков с целью их более рациональной застройки, необходимо разработать и утвердить соответствующий нормативный акт города, который бы установил правила изъятия земельного участка для нужд города. Такой документ позволил бы столице регулировать взаимоотношения с владельцами земельных участков, а значит, и приступать к застройке районов в целом, не сталкиваясь с противодействием населения.

Видимо, в ближайшем будущем московские депутаты разработают законопроект, который поможет объективно решить проблему.

Юрий Росляк ответил, что решение большинства этих вопросов законодательство относит к федеральному уровню. Порядок выкупа земельных участков, определения их выкупной цены и прекращения прав владения и пользования участками при их изъятии, а также определение прав собственника при выкупе земельного участка устанавливаются гражданским законодательством, а порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, - Правительством РФ.



Главная --> Публикации