Главная --> Публикации --> Альфа возвращается в девелопмент Москва: затишье до июля Лужков санкционировал снос россии Риэлторская компания продает один из корпусов ростсельмаша Все выше, выше и выше

Первый взлет цен на недвижимость в Лондоне относится к 80-м гг. прошлого века. Неофициальное название этого периода - "арабский". Объяснения вряд ли нужны - достаточно вспомнить, к примеру, нашумевшую покупку Harrods семьей Аль-Файед. Многие аналитики связывали всплеск спроса со стороны иностранцев и с именем бывшей в то время премьер-министром Маргарет Тэтчер, деятельность которой на этом посту серьезно улучшила имидж Англии. Однако в конце 80-х - начале 90-х гг. цены на английскую недвижимость уже катились вниз - причина крылась в общемировом финансовом кризисе. Период с конца 90-х и примерно до 2003 г. характеризовался очередным резким скачком цен вверх. Судя по всему, в историю развития рынка недвижимости Англии этот период войдет под названием "русский". Поскольку, по мнению многих лондонских риэлторов, именно интерес покупателей из России к элитным объектам в центре Лондона надул очередной пузырь на рынке недвижимости.

Приобретение недвижимости в Лондоне - дело в первую очередь престижа. Сегодня покупатели дорогостоящих квартир, домов и таунхаусов в столице Великобритании помимо самой недвижимости приобретают и некое виртуальное членство в престижном мировом клубе миллионеров. Правда, плата за вход в этот клуб начинается с суммы с шестью нулями и измеряемой не в долларах, а в фунтах стерлингов. Впрочем, есть и более бюджетный вариант - приобрести недвижимость в пригородах Лондона. Это не только дешевле, но и приносит больший инвестиционный доход.

В целом за прошедшие 30 лет стоимость квартир и домов в наиболее престижных районах Лондона повысилась почти в семь раз. Как отмечает генеральный директор компании Kirsanova Realty Филипп Богданов, к этим районам, в порядке убывания престижности, относятся Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea и Kensington. Квартиры с одной спальней стартуют сегодня в этих районах как минимум от 900 000 фунтов. По словам партнера лондонской компании Knight Frank Ника Томлинсона, средняя стоимость предложения хорошей квартиры с двумя спальнями (по московским меркам трехкомнатная квартира площадью порядка 120 кв. м) в этих районах колеблется сегодня на уровне около $2,5 млн. Стоимость небольших домов в знаменитом викторианском стиле - от $15 млн, таунхаусы, в зависимости от площади, предлагаются по ценам от $5 млн.

Только для миллионеров

Самый неоднозначный в инвестиционном плане лондонский район - это Docklands. Инвесторы и девелоперы, занимающиеся сегодня его масштабной застройкой, всеми силами стараются придать ему статус престижного. Подобный ход в первую очередь рассчитан на многочисленных иностранных покупателей, поскольку сами англичане признавать его элитным отказываются. Однако в случае удачного исхода рекламной и маркетинговой кампании постройки в Docklands могут через два-три года неплохо подрасти в цене: местные риэлторы обсуждают возможности 25-30%-ного прироста стоимости готовых к эксплуатации объектов за ближайшие три года. Употребляя, правда, при этом неопределенное may be.

По словам г-на Богданова, менее престижна и, соответственно, дешевле недвижимость в районах северного Лондона, в первую очередь Hampstead и Regents Park. Цены в этих районах приблизительно на 20-25% ниже, чем на аналогичные объекты в центральной части города. Есть свои изюминки и в южной части Лондона. Отнесем к ним в первую очередь Richmond и Kew Gardens. Однако говорить о ценообразовании в этих районах значительно труднее, поскольку при оценке жилья в этих престижных для англичан местах большое значение приобретают богатая история домов в этой части Лондона, считавшейся ранее самой аристократической, и вид из окон на находящийся поблизости ботанический сад.

Говоря о жилой недвижимости в Лондоне, ее российские обладатели сетуют на крайнюю сложность проведения как внутренних ремонтных и перепланировочных работ, так и попыток привнесения каких-либо изменений в фасадную часть здания. Даже установка столь необходимой для любого россиянина тарелки спутникового телевидения сопряжена с необходимостью получения многочисленных разрешений. И далеко не факт, что разрешение в итоге будет дано, поскольку власти Лондона крайне щепетильно относятся к любым попыткам изменения фасадов зданий, находящихся в центральной части города.

Заметим также, что на стоимость элитного жилья, кроме престижности самого района, влияют и такие не вполне понятные нам факторы, как, например, близость метро. Один из наших соотечественников, владеющий недвижимостью в Лондоне, рассказывает, что "англичанам любого уровня благосостояния не "западло" ездить в метро, потому что это удобно, просто и общепринято. К тому же не надо забывать и про ограничения в движении личного автотранспорта по центру города. То обстоятельство, что квартира находится в 5-7 минутах ходьбы от метро, способно серьезно увеличить ее цену". Другой ценовой фактор, имеющий важнейшее значение для англичан при покупке престижной квартиры, - наличие собственного ключика от дверцы, ведущей в собственный парк (точнее - садик), расположенный рядом с домом. Парк этот расположен, как правило, внутри трех домов, стоящих буквой "П". Прогуливаться по нему, поскольку он находится в общедолевой собственности владельцев квартир, имеют право только сами собственники.

Оценивая инвестиционную перспективность вложений в престижную лондонскую недвижимость, английские аналитики сходятся во мнении, что в ближайшие годы она не будет подвержена никаким серьезным колебаниям ни в сторону уменьшения, ни в сторону повышения ее стоимости. Как отмечают специалисты компании Kirsanova Realty, потенциально более интересным для инвесторов выглядит последний район вокруг Гайд-парка - Bayswater. Именно здесь довольно интенсивно ведется новое строительство и широко применяются варианты реконструкции старых гостиниц под жилые квартиры. Вложения в эти объекты способны принести до 20% годовых. С одним существенным "но": если сможете правильно оценить и просчитать инвестиционную привлекательность проекта. Англичане до сих пор переживают и обсуждают коммерческий крах проекта Millennium House, причем как его развлекательной, так и жилой части под названием Dome. Так, для повышения его привлекательности и стоимости инвестор даже проспонсировал строительство новой станции метро, затратив на это не менее $10 млн (точная сумма так и не стала достоянием гласности). Однако квартиры не продаются. А еще английские риэлторы дают крайние пессимистичные прогнозы по ценам на квартиры в домах на берегу Темзы ввиду постоянно ухудшающегося экологического состояния реки.

По словам Ника Томлинсона, можно с уверенностью говорить о том, что любой из жилых объектов в престижных районах Лондона - очень ликвидный товар. Сроки экспозиции объектов, выставленных на продажу, в среднем не превышают двух месяцев, что, возможно, является одним из лучших мировых показателей, когда речь идет о стоимости, превышающей $1 млн.

Впрочем, космополитичная Великобритания готова предложить для своих новых обитателей и недвижимость по абсолютно иным ценам. По словам Филиппа Богданова, очень хорошие квартиры и таунхаусы в известных пригородах Лондона, находящихся в пределах часа езды от центра города (те же Оксфорд, Кембридж, Гринвич, Уимблдон) реально приобрести по ценам в районе 250 000-350 000 фунтов. Причем на эти районы приходятся и основные объемы продаж: на нынешний день они оптимальны по соотношению цена/качество как для постоянно работающих в Лондоне иностранцев, так и для проходящих обучение в известных английских университетах. Цены на дома с небольшим земельным участком порядка 3-4 соток колеблются в этих районах от 0,5 млн до 1,2 млн фунтов, такая покупка является достаточно качественным безрисковым вложением средств в недвижимость с потенциальным годовым приростом на ближайшие три-пять лет в районе 6-8% годовых.

А можно и не в Лондон

Москва и Лондон - много общего

Большую доходность может принести недвижимость в городах на севере Англии. Экономический и промышленный рост, характерный для северных районов Англии, вызывает дополнительный приток в эти области как местных инвесторов, расширяющих сферу своей деятельности, так и иностранцев. В результате в 2003 г. в Манчестере, Лидсе и более маленьких городах был зафиксирован повышенный спрос на аренду жилья во всех ценовых категориях, что потянуло за собой и цены на недвижимость. Английские риэлторы считают, что подобная ситуация имеет достаточно долгосрочную тенденцию, что позволяет им делать довольно уверенный вывод о возможности ежегодного 7-9%-ного прироста стоимости объектов недвижимости на севере Англии. При этом прогнозы риэлторов относительно роста стоимости недвижимости в Лондоне на этот год выглядят не столь оптимистично. Элитные квартиры в центре подорожают за год на 5,5-6%, недвижимое имущество различных типов в наиболее известных пригородах (Оксфорд, Кембридж, Брайтон, Гринвич) - не более чем на 7%. Ставки же аренды жилых помещений и вовсе останутся на своем прошлогоднем уровне, исключением могут стать опять же северные города. И это при том, что в Англии соотношение стоимости аренды и цены квартиры находится на одном из самых низких в Европе уровней: ежегодная арендная плата составляет лишь тринадцатую часть от рыночной стоимости недвижимости.

Немного о скучном, но важном

Как это ни странно, ситуация на рынках недвижимости российской и английской столиц действительно имеет много общего. Как явствует из доклада, подготовленного для британского Министерства финансов накануне оглашения нового государственного бюджета на год, в Британии сегодня наблюдается жилищный кризис. Стране не хватает десятков тысяч домов, недостаток бюджетных вложений и старение нации приводят к тому, что цены растут и молодые британцы сегодня практически не могут купить себе нового жилья. Это определяется целым рядом факторов. Так, постоянно растет разрыв между среднегодовой зарплатой и ценой покупаемого жилья, что затрудняет получение жилищных кредитов: если пять лет назад банки, как правило, выдавали кредит в размере 2,5-3 годовых зарплат, то сегодня не хватает и четырех. При этом постоянно падают темпы жилищного строительства. К примеру, в 2001 г. в Англии было построено всего 175 000 новых домов, что является самым низким объемом строительства за всю послевоенную историю страны. В целом английские эксперты оценивают темпы жилищного строительства как самые низкие с 20-х гг. прошлого века. Чтобы удовлетворить потребность в новом жилье, необходимо дополнительно строить от 70 000 до 120 000 новых домов. И это помимо 23 000 квартир, которые должны предоставить самым "нуждающимся" англичанам местные отделы соцобеспечения, для чего правительству придется выделить 1,6 млрд фунтов. Однако местные советы с крайней неохотой выделяют землю под новое строительство: к планам по расширению жилищных зон за счет земли на окраинах они относятся с осуждением, считая их безответственным наступлением на природу. Немалую проблему для британских властей представляет и наплыв дешевой рабочей силы из стран Восточной Европы: сегодня на английских стройках работает порядка 100 000 иностранцев, в основном выходцы из Польши, Литвы, Румынии, Болгарии и Украины. Причем подавляющее большинство из них нанялись на работу нелегально. О существовании подобного черного рынка рабочей силы в строительстве знают все: и полиция, и налоговики, и подрядчики. Однако власти не в силах что-либо изменить, а всех остальных нынешнее положение вполне устраивает.

Однако при покупке жилой недвижимости в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки (напомним, что ни о каком занижении стоимости сделки и отката за это определенной части суммы "налом" разговаривать с англичанами не стоит). Второй платеж при совершении сделки - разовая госпошлина за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности, независимо от стоимости сделки составляющая порядка $100 Примерно 4% от стоимости объекта недвижимости стоят в Англии услуги риэлтора. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки, оплата которых колеблется от 3% до 5% от стоимости объекта. Все необходимые документы для проведения сделки подготавливаются и регистрируются максимум в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость в Англии составляет 1,5% от стоимости жилья.

Речь идет о юридических аспектах приобретения недвижимости в Англии. Местное законодательство не ограничивает возможности приобретения любых объектов недвижимости иностранцами: нерезиденты обладают теми же правами при приобретении жилья, что и сами британцы. Более того, иностранные покупатели английской недвижимости освобождаются от уплаты налога на наследство и налога на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Плюс к этому для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, размер ипотечного кредита может составлять до 85% от общей стоимости объекта.

Каждый пятнадцатый дом куплен россиянином

Посещать принадлежащую на правах собственности недвижимость и проживать в ней придется по обычной гостевой визе. В отличие от положения в ряде других государств, имеющаяся в собственности недвижимость не дает иностранцам права на получение английского гражданства либо оформление постоянного вида на жительство - для этого необходимо ведение реального бизнеса на территории Великобритании. Что может в ближайшее время стать достаточно актуальным для россиян, уже приобретших недвижимость в Англии, но пока еще считающих, что им выгоднее вести бизнес в России.

Лондонские "хрущобы"

Англичане с чувством плохо скрываемой зависти признают удачность и перспективность приобретения российским бизнесменом Романом Абрамовичем лондонского футбольного клуба "Челси". Ведь заодно с клубом российский олигарх получил права на немаленький кусочек земли в одноименном районе Лондона. При этом г-н Абрамович не забыл приобрести и квартиру для личного пользования стоимостью порядка 5 млн фунтов в Knightsbridge. А в начале 2004 г. лондонские таблоиды активно комментировали сверхвыгодное приобретение Борисом Березовским дома за 10 млн фунтов в Belgravia. Специалисты английского агентства Knight Frank приводят в своих исследованиях достаточно интересные цифры, свидетельствующие о повышенном интересе и других, менее известных российских бизнесменов к недвижимости в Лондоне. По их данным, каждый 15-й дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был куплен нашими соотечественниками.

В центре округ начинается от Белорусского вокзала, а «периферия» давно перешагнула за МКАД. Территория округа — 105 кв. км, в его состав входит 16 районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савеловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошевский.
В САО не очень развитая инфраструктура: четыре общеобразовательные школы, пять детских садов, три поликлиники, интернат, две библиотеки, кинотеатр «Нева», цирк «Радуга» и три десятка магазинов. Эта инфраструктура занимает лишь 1,7% площади САО (200 га), хотя в округе проживает около 800 тыс. человек.
Исторически округ формировался как месторасположение крупных промышленных предприятий. Ряд из них основан еще в прошлом веке: ткацкая фабрика им. Петра Алексеева, кондитерская фабрика «Большевик», косметическое объединение «Свобода».

В Лондоне, как и любом другом мегаполисе мира, есть не только элитные кварталы. Есть и свои "спальные" районы (аналоги московских районов станций метро "Петровско-Разумовская" или "Домодедовская") для обыкновенных трудяг средней руки, расположенные в пределах часа езды от центра города, застроенные в основном 9-12 этажными кондоминиумами, цены на квартиры (одна-две спальни) в которых начинаются от 150 000 фунтов. Как правило, это места вблизи железнодорожных веток. Есть и свои районы, подобные московским Текстильщикам и Капотне, в которых проживают беднейшие слои населения и располагаются социальные дома для неимущих граждан - в основном это жилье в промзонах. Если у кого-то возникает желание приобрести недвижимость в подобном районе, то стоимость вопроса колеблется вокруг цифры в 50 000 фунтов. Единственное, что до сих пор не пришло в голову лондонским муниципальным властям ( в отличие от московских), так это строить жилые микрорайоны на полях аэрации.
Северный административный округ Москвы образован в июне 1991 года в соответствии с новым административно-территориальным делением Москвы. Западная граница округа проходит по акватории Химкинского водохранилища и линии окружной железной дороги, восточная — по линии Савеловского направления Московской железной дороги.

В местной префектуре уверены, что в ближайшее время округ станет более привлекательным за счет увеличения объектов инфраструктуры и строительства современных жилых кварталов. В частности, планируется возвести не менее пяти высотных зданий. Пока же жилое строительство ведется только в уже существующих кварталах, поскольку «основу» САО составляют «хрущевки».
В 2004 году суммарная площадь снесенных пятиэтажек составит 251 тыс. кв. м. На их месте построят 400 тыс. кв. м нового жилья. Уже выполнена программа возведения шести стартовых жилых домов, причем три из них построены по индивидуальному проекту.

Среди парков округа примечательны старинный Петровский, «Дубки», «Дружба». Последний расположен возле Химкинского водохранилища и служит излюбленным местом отдыха местных жителей. Недавно власти Северного административного округа столицы приступили к реализации проекта строительства архитектурно-ландшафтного комплекса на территории Тимирязевского района, где расположен массив леса площадью 232 га. Если все произойдет так, как описано в проекте, то комплекс станет одним из красивейших мест Москвы.
Согласно существующим программам развития САО, округ в дальнейшем будет формироваться как территория комплексного освоения, где развернется значительное инженерно-транспортное, жилищное и культурно-бытовое строительство.

Транспортная ситуация в округе — одна из худших в городе. В некоторые районы (например, на улицы 800-летия Москвы, Ижорская, Вагоноремонтная) общественный транспорт ходит очень редко. Местные власти пытаются изменить ситуацию, но пока не очень успешно. В этом году приступят к реконструкции основной магистрали округа — Дмитровского шоссе, планируют расширить сеть частных маршрутных такси. Вместе с тем столичные власти так до сих пор и не решили, какую линию метро надо продлить для транспортного обеспечения жителей округа: Замоскворецкую или Серпуховско-Тимирязевскую. Остается надеяться на личный транспорт, но постоянные заторы и отсутствие парковок во дворах серьезно осложняют жизнь жителям САО.

Одновременно ведется реконструкция детского сада и поликлиники. Предполагается строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, почтового отделения, помещений под комбинаты бытового обслуживания и торговых площадей. В ряде случаев для освобождения территории под застройку требуется снести построенные без разрешений гаражные «шанхаи». В префектуре разработан поэтапный план предоставления автовладельцам мест в многоэтажных гаражах. Однако не всем жителям САО по карману платить $2–4 тыс. за машиноместо.

Спор о том, кто получит право выпускать ипотечные облигации (и привлекать средства потенциальных инвесторов), тянется давно. Цель тщательных поисков эмитента - сделать вложения в ипотечные облигации абсолютно безрисковыми для инвесторов. Депутаты предлагают разрешить это делать как универсальным банкам, так и специализированным ипотечным агентствам.

Госдума наконец получила правительственные поправки к законопроекту "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" с ответом на главный вопрос: кто же сможет их эмитировать? Нынешние соискатели-соперники - банки и специальные агентства - оказались проигравшими в равной степени. А право выпуска досталось специальным проектным компаниям (СПК), которых в России еще нет.

Идеологом создания СПК называют ФКЦБ. "Наше законодательство предусматривает очередность при банкротстве эмитента: сначала вкладчики и прочее, - объяснил "Финансовым Известиям" член ФКЦБ Дмитрий Глазунов . - Это создает угрозу, что интересы владельцев облигаций будут нарушены. Поэтому смысл предложения - создать компании, которые не будут иметь никаких рисков, кроме ипотечных".

Однако в пришедшем в Думу правительственном варианте закона выпускать ипотечные облигации могут лишь специальные проектные компании (СПК). На балансе этих структур не должно быть ничего, кроме выданных ипотечных кредитов и полученных закладных. СПК не может иметь даже своих сотрудников - обслуживающие ее управляющая компания, аудиторы и бухгалтеры должны быть выведены за штат. По сути, это принцип американских SPV (Special Purpose Vehicle), которые использовались, в частности, для финансирования "Энрона".

В правительстве считают, что вариант СПК вообще не устанавливает никаких ограничений: создать ее могут как банки, так и ипотечные агентства. Банки с этим не вполне согласны. "Чтобы переоформить выданные нами ипотечные кредиты на СПК, придется перерегистрировать все договоры, - объяснил начальник юридического департамента банка "ДельтаКредит" Владимир Гасяк . - Договоров у нас на сегодня 1500, а скорость работы Москомрегистратора составляет 30 договоров в месяц. Это значит, что мы переоформим все наши договоры и сможем выпустить облигации только не ранее чем через три года".

Позиция ЦБ не менее убедительна. "Да, банк принимает на себя и иные риски, помимо ипотечных кредитов. Но банк рискует своим имуществом и, стало быть, будет проявлять известную осторожность в работе, - говорит директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский . - А СПК, как и управляющая компания, фактически ничем ни рискует".

В правительстве банкиров в общем-то понимают. "Мы против того, чтобы банки вытеснялись из процесса, - сказал "Финансовым Известиям" начальник отдела финансовых рынков МЭРТ Борис Воронин. - Банки должны иметь возможность работать на рынке и сами, и через СПК". А еще один источник в правительстве высказался даже более радикально: "Мы не придирались к СПК, но тема не проработана. Что это за фирма, которая будет управляться непонятно кем и при этом выпускать облигации?".

Противники СПК предлагают обратиться к немецкой модели ипотечного кредитования, где выпускать ипотечные облигации могут и специальное агентство, и два крупнейших универсальных банка. Однако в Германии нет нужды в конструкции SPV - по закону владельцы облигаций получают свои средства в первую очередь.

Завтра Госдума в первом чтении рассмотрит пакет из 27 законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Накануне рассмотрения, во вторник, разработчики законопроектов ознакомили общественность с теми благами, которые принесет обществу принятие указанных законов. Главным благом должен стать рост доступности жилья: если сегодня жилье могут себе позволить 12% населения, то к 2010 году оно должно стать по карману 30%. При этом разработчики указывали, что начиная с 2007 года нас ожидает стабилизация цен на жилье. Однако ответ на вопрос, что же случится до 2007 года с ценами, RBC daily получить не удалось.

У всего этого спора есть простое радикальное решение: вывести ипотечное покрытие за пределы конкурсной массы. Тогда и банки, и то же Агентство по ипотечному жилищному кредитованию смогут выпускать их без сегодняшнего риска. "Я изначально предлагал вариант лобового столкновения, - рассказал один из авторов законопроекта - председатель думской комиссии по ипотеке Иван Грачев. - Меня не поддержали - изменить ГК и закон "О банкротстве" казалось слишком сложным". Но последнее слово все равно останется за депутатами, которые в мае рассмотрят второе чтение законопроекта.
Принятие законопроектов по созданию рынка доступного жилья приведет к росту цен в первые два года и последующей их стабилизации.

Разработчики законопроектов убеждены, что их принятие невозможно переоценить: фактически оно станет переломным моментом в истории российского квартирного вопроса. Впрочем, резкого улучшения сразу ждать не следует. «Это начало длинного пути, – сказал во вторник директор департамента строительства и жилищного хозяйства Минпромэнерго Сергей Круглик. – К 2010 г. средняя обеспеченность жильем в России увеличится всего на 2 квадратных метра. Но мы должны начать действовать сейчас, чтобы через 10-12 лет иметь такую же обеспеченность жильем, как и в европейских странах». В России обеспеченность жильем в настоящее время составляет 19,7-20 кв. м на человека, при этом в США этот показатель находится на уровне 70 кв. м, в европейских странах – 40 кв. м. Впрочем, Надежда Косарева считает, что этот показатель неточно характеризует ситуацию с жильем. «Показатель обеспеченности жильем на душу населения в западных странах уже не используется, – утверждает она. – Он не отражает реальную ситуацию. Так, в России средняя площадь вновь сдаваемого жилья составляет 85 кв. м, в то время как средняя новая квартира в европейских странах имеет площадь 70 кв. м. Мы наблюдаем сверхпотребление жилья у населения с очень высокими доходами, которое никак не регулируется ни налогами, ни оплатой жилищно-коммунальных услуг. После принятия законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья, появятся инструменты, которые заставят людей более рационально подходить к приобретению жилплощади».

Ипотечный кредит образца 2010 года, по словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой (занимавшейся разработкой законопроектов), будет выглядеть следующим образом. Кредит будет выдаваться сроком на 20 лет под 10% годовых в рублях с 30%-ным первым взносом. Для граждан, не имеющих средств на первый взнос, предполагается введение системы страхования: застраховав свою ответственность перед банком за 0,5% суммы кредита, заемщик сможет получить 90% от стоимости приобретаемого жилья, то есть первый взнос составит 10%. Однако в случае неплатежеспособности заемщика банк сможет забрать его квартиру себе, даже если заемщику больше негде жить. В настоящее время Гражданский кодекс запрещает обращение взыскания на квартиру в том случае, если она является единственным жильем, что увеличивает риски банков, которые естественным образом закладываются в процентную ставку. Впрочем, г-жа Косарева утверждает, что вероятность попасть в ситуацию частного дефолта по собственному ипотечному кредиту крайне низка и не превышает 0,5%.

Тем не менее эксперты указывают на явную слабость предлагаемых мер по стимулированию расширения предложения, что признают и сами разработчики. В недостаточности этих мер на фоне довольно серьезных действий государства по стимулированию расширения спроса кроется опасность, способная свести на нет все усилия по созданию рынка доступного жилья, а именно – растущий спрос на фоне стагнирующего предложения. Этот процесс неминуемо приведет к росту цен, что снизит доступность жилья для населения. Впрочем, Сергей Круглик уверяет, что никакого роста цен в России не будет: скорее стоит ожидать стабилизации рынка по ценам в 2007 г. Тем не менее сами разработчики, как стало известно RBC daily, в ходе анализа пришли к выводу, что в первые два года после вступления законов в силу российский рынок недвижимости продемонстрирует довольно серьезный рост – гораздо более серьезный, чем это было бы в случае инерционного развития ситуации (если ничего не трогать). Рост цен в первые годы действия законов будет обусловлен банальным фактором: спрос удастся простимулировать довольно быстро, строительство же немного отстанет. Поэтому в короткий период возникнут условия для роста цен. Впрочем, Сергей Круглик убеждал RBC daily, что никаких условий для роста цен в 2005-2006 гг. не будет.

Как известно, предлагаемый пакет законопроектов ставит своей целью не только воздействие на тех, кто покупает слишком много жилья, но, в первую очередь, увеличение спроса у населения со средними доходами, а также расширение предложения на рынке жилья. Причем наиболее слабым местом предлагаемого пакета является как раз раздел, посвященный расширению предложения жилья. Тем не менее кое-какие меры предусмотрены. В первую очередь, как сообщил зампредседателя Госдумы Георгий Боос, необходимо разрушить монополию, сложившуюся на строительном рынке. Пакет законопроектов предусматривает некие меры, которые позволят либерализовать рынок земли: именно в отсутствие свободной торговли городской землей и упирается вся проблема монополизации строительной отрасли. Предполагается, что после принятия нового Градостроительного кодекса монополию удастся если не ликвидировать совсем, то несколько пошатнуть. Главное, что, по замыслу разработчиков, должно выбить почву из-под ног монополистов, – зонирование городских территорий (с целью свести фактор отдельно взятого чиновника при принятии решения о строительстве того или иного объекта к нулю), а также продажа земли на открытых торгах. Кроме того, предполагается ввести систему защиты инвестиций в создание инфраструктуры путем утверждения концессионных начал в этой отрасли.



Главная --> Публикации