Главная --> Публикации --> Московские строители готовы возводить в сочи целые районы Альфа возвращается в девелопмент Москва: затишье до июля Лужков санкционировал снос россии Риэлторская компания продает один из корпусов ростсельмаша

Напомним, что почти год назад, в июле 2003 года, власти отказались от налогового контроля за крупными расходами граждан. Отмененная тогда статья Налогового кодекса «при жизни» фактически не работала, но сам факт ее пересмотра должен был свидетельствовать о «либерализации» законодательства. По официальной версии, идея приостановить либерализацию и усилить финконтроль за расходами граждан принадлежит Комитету по финансовому мониторингу (КФМ). Финансовая разведка «продвигает» законопроект через «Единую Россию» «для облегчения прохождения» поправок. Но, как утверждает источник газеты "Время новостей" в Федеральной службе финансового мониторинга (в которую преобразуется КФМ), указание не расслабляться в связи с исключением России из черного списка государств, не противодействующих отмыванию "грязных" доходов, комитет получил «сверху» -- дескать, как исключили, так снова могут и включить. Так что борьбу с отмыванием велено «расширить и углубить». Этим же негласным указанием "сверху", видимо, было вызвано и недавнее заявление главы КФМ Виктора Зубкова о намечающемся «банкопаде» и планируемой расчистке банковского сектора.

Потребительский бум, который наблюдается последние два-три года на рынке электротехники, автомобилей и отчасти жилья, в скором времени может быть искусственно свернут. Госдума намерена расширить перечень организаций, обязанных выдавать органам финразведки информацию о своих клиентах. Сообщать о подозрительных сделках будут не только банки, как до сих пор, но и риэлторские фирмы, частные бухгалтеры, страховые, трастовые и лизинговые компании, казино, игровые центры, продавцы драгоценных камней, адвокатские бюро, частнопрактикующие адвокаты и нотариусы.

Как говорят в финансовой разведке, первыми кандидатами на проверки должны стать игроки казино; при желании через игорные заведения действительно можно отмывать большие суммы денег. Однако поймать за руку игрока и доказать, что он вчера под видом выигрыша унес 5 млн руб., очень трудно, если того страстно не пожелает сам владелец игорного заведения. На практике же первыми жертвами усиления контроля за расходами могут стать самые безобидные покупатели квартир. Сделка с недвижимостью, по новым правилам, будет подлежать обязательному контролю, если в договоре будет фигурировать сумма 3 млн руб. (100 тыс. долл.). Для Москвы это цифра отнюдь не запредельная, операции с квартирами на такие суммы доступны уже так называемому среднему классу. Фактически под подозрение автоматически подпадает каждый москвич, который продает не самую плохую квартиру не в самом спальном районе и перебирается в не самую хорошую квартиру внутри Садового кольца.

Задача «подчистить» вместе с банками кошельки некоторых граждан, как уверяют непосредственные разработчики законопроекта, пока не ставится. По словам главы банковского комитета Госдумы единоросса Владислава Резника, от имени которого вносятся поправки, документ "направлен на борьбу с терроризмом, но не с предпринимателями". Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, адвокатам, нотариусам, страховщикам, риэлторам и владельцам казино необходимо будет уведомлять уполномоченный орган «при наличии у них оснований полагать, что соответствующие сделки или финансовые операции осуществляются или могут быть осуществлены в целях легализации доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма».

На руках у россиян между тем, по разным подсчетам, от 20 до 40 млрд долл. наличными. И внесенные в Думу поправки к закону «О борьбе с легализацией доходов, полученных преступным путем» -- лишь первый шаг к контролю за потреблением. По словам вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, в законе необходимо решить вопрос о предыдущих накоплениях и каким-то образом их легализовать. Иначе, пояснил он, у человека всегда останется возможность сказать, что деньги были накоплены раньше. Вторым условием для принятия поправок единороссы ставят введение критерия крупной сделки так, чтобы контроль был полным, а не выборочным, и введение механизма контроля за соответствием расходов и доходов, если они не совпадают.

Отследить такого гражданина должны будут сразу в двух инстанциях -- на этапе подбора варианта в риэлторской конторе и на стадии подписания договора у нотариуса. Причем если ни риэлтор, ни нотариус скорее всего не будут «стучать» на клиента (поскольку это противоречит их финансовым интересам), то сделает это регистрационная палата, чиновники которой по долгу службы переправят данные о крупной сделке в «уполномоченный орган».

Где и как будет использована эта информация -- остается только гадать.
На сегодняшний день паевые инвестиционные фонды (ПИФы), инвестирующие в строительство недвижимости, приносят инвесторам до 30-40% годовых в рублях. Доходы пайщиков, зарабатывающих на аренде недвижимости, могут составить 10-15% годовых в валюте. Такую доходность при относительно небольшом риске сейчас не могут принести ни банковские депозиты, ни вложения в ценные бумаги. По прогнозам специалистов, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться.

Если все задуманные финразведкой поправки будут приняты, для того, чтобы потратить свою «заначку» и не быть привлеченным к ответственности, ее придется сперва показать и задекларировать, а значит, попасть в некую базу данных службы финансового мониторинга. Как уверяют в Минфине, между финразведкой и налоговиками нет соглашения об обмене информацией, и попадание в базу данных ФСФМ требованием заплатить налоги не грозит. Но как говорит эксперт рабочей группы, созданной при ФСФМ для разработки проекта концепции национальной стратегии противодействия легализации преступных доходов Александр Васильев, служба занимается будничным и методичным сбором и анализом финансовой информации, после чего передает заслуживающие внимания материалы в правоохранительные органы, которые и должны на них реагировать.

Потенциальных пайщиков привлекает несколько моментов. Во-первых, существует жесткий государственный механизм контроля за деятельностью всех участников этого рынка. Предусмотрено разделение функций управления активами фонда и функций хранения, контроля за их распоряжением. Получив лицензию, управляющая компания должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев (все они будут обеспечивать деятельность фонда). Кроме того, управляющая компания должна зарегистрировать в ФКЦБ (ныне Федеральная служба по финансовым рынкам) "Правила паевого инвестиционного фонда" и "Проспект эмиссии инвестиционных паев".

Перспективный инструмент
Наиболее "молодая" разновидность паевых инвестиционных фондов - закрытые ПИФы. В последнее время они вызывают повышенный интерес со стороны как юридических лиц, так и частных инвесторов. Дело в том, что инвестиции в недвижимость могут осуществлять только закрытые ПИФы, что отражено в законе «Об инвестиционных фондах». Сейчас на рынке действует уже более 10 закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость.

В-третьих, такие ПИФы предполагают возможность получения пайщиками регулярного дохода и право досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев.

Во-вторых, закрытые ПИФы не платят налог на прибыль. Таким образом, налоговые потери вкладчика такие же, как в случае самостоятельного, а не коллективного инвестирования.

Пайщики имеют право вносить изменения в правила фонда. В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество. Кроме того, в закрытых ПИФах могут размещать средства негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, банки.

И, наконец, они не ограничивают количество сторонних пайщиков.

Пайщикам таких фондов доступны практически любые сделки на рынке недвижимости: как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В условиях, когда на финансовом рынке наблюдается отрицательная доходность вкладов, снижение доходности по ценным бумагам, инвестиции в недвижимость становятся практически единственным механизмом, который при относительно низких рисках способен приносить существенную доходность.

Аналитики не исключают, что закрытые ПИФы смогут составить конкуренцию прямым инвестициям в недвижимость (когда инвесторы получают доходы от сдачи квадратных метров в аренду).

Сколько можно заработать
Как утверждают эксперты, фонды, инвестирующие в возведение и продажу жилья, могут принести инвесторам до 30-40% годовых в рублях.

Как считают участники рынка, при вложении средств в закрытые ПИФы, которые ориентированы на рынок аренды недвижимости, инвестор может рассчитывать на 10-15% годовых в валюте. По оценкам «Группы Тоннэкс», уровень доходности от сдачи в аренду объектов middle-сегмента, в которые предположительно будет инвестировать средства ПИФ «Рентный», составляет от 15 до 20% годовых. В итоге за вычетом расходов на управление активами (до 3% доходов) пайщикам фонда обещают доходность в пределах 12-18% годовых.

Те, кто хочет стать рантье, тоже могут стать пайщиками - управляющие компании закрытых ПИФов готовы направлять инвестиции в рентные недвижимые активы. Например, компания «Группа Тоннэкс» собирается в ближайшее время вывести на российский рынок закрытый ПИФ недвижимости «Рентный». Вице-президент "Группы Тоннэкс" Марк Лернер считает: «При сегодняшнем "перегретом" состоянии рынка жилой недвижимости риск управляющих компаний, вкладывающих средства в строительство новых объектов, достаточно велик, тогда как вкладывать деньги в здания, которые затем можно сдавать в аренду, гораздо надежнее - спрос всегда гарантирован. Истории уже известны случаи, когда именно вложение средств в здание, площади которого сдавались в аренду, буквально спасло от краха управляющую компанию».

Закрытые ПИФы станут более доступными, когда сумма первоначального взноса будет снижена, паи станут обращаться на вторичном рынке.

Для кого игрушка
Однако только некоторые частные лица могут стать пайщиками фондов недвижимости: входной билет в закрытый ПИФ стоит от 50 тысяч до 500 миллионов рублей. Некоторых частных инвесторов это обстоятельство не пугает: так, пайщиками "Первого семейного фонда" (управляющая компания "Наше будущее") являются только "физики", хотя первоначальная сумма инвестиций составила 720 млн. рублей.

Для НПФ фонды недвижимости - наиболее интересный способ инвестирования своих долгосрочных ресурсов. Однако в силу законодательных ограничений доля активов НПФ, размещенных в ПИФах, пока несущественна - всего 0,6%.

Впрочем, уже в ближайшее время закрытые ПИФы могут стать интересны гражданам, которые накопительную часть своей пенсии передали в негосударственные пенсионные фонды (НПФ).

Пайщики нужны ипотеке
В последнее время специалисты отмечают, что решение жилищной проблемы в России возможно только при одновременном развитии двух направлений - ипотечного кредитования и увеличения темпов жилищного строительства. В то время как банки все активнее продвигают на рынок свои ипотечные программы, строительство жилья все еще идет малыми темпами. Одна из причин небольших объемов строительства кроется в схемах покупки жилья на стадии строительства, которые применяются большинством застройщиков и не стимулируют увеличение предложения.

Заместитель руководителя инспекции НПФ Татьяна Клевцова в ходе «круглого стола» «Рентные инструменты в России и паевые фонды недвижимости» сообщила: "С ноября прошлого ФКЦБ начала разработку новых требований к структуре резервов негосударственных пенсионных фондов. Теперь эту работу продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). В новом документе из перечней возможных объектов инвестирования резервов НПФ полностью исключена недвижимость. Поэтому это приведет к росту спроса на вторичные инструменты, связанные с рынком недвижимости, - в том числе и паи закрытых ПИФов недвижимости».

Банковские кредиты для застройщиков - довольно дорогой ресурс. С помощью долевого строительства достаточное количество средств привлечь трудно.

Однако, по оценкам аналитиков рынка, участки с подготовленной инфраструктурой скоро закончатся, а развитие инфраструктуры для строительства нового жилья требует значительных инвестиций.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работает над этим совместно с управляющими компаниями закрытых ПИФов. АИЖК уже заключило один договор совместно с УК «КИТ», в ближайшее время планируется заключить договора еще с рядом подобных фондов.

В этой ситуации рыночный механизм привлечения инвестиций в сектор жилищного строительства через закрытые ПИФы выглядит привлекательно.

Предполагается, что схема будет выглядеть следующим образом: управляющая компания собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных АИЖК проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект будет управляющая компания), строит и сдает дом госкомиссии, после чего начинаются продажи. АИЖК со своей стороны выдает ипотечные кредиты конечным потребителям на покупку жилья в этих домах. Как полагает генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится 12-18 месяцев, и изменение ценовой ситуации за такой период маловероятно.

Оговоримся, что такие договора не являются прямыми инвестициями в жилищное строительство, но это существенное условие для привлечения государственных и частных инвесторов, финансирующих собственно жилищное строительство.

Но управляющая компания не защищена от проблем, связанных с оформлением права собственности на здание: в российских условиях на это уходит от нескольких месяцев до полутора лет. То есть довольно высока вероятность простоя объекта, что повлечет снижение цен на данную недвижимость, а значит, и прибылей пайщиков. Однако, несмотря на все возможные сложности, управляющие компании уже проявляют интерес к программе АИЖК и готовы в ней поучаствовать.

Однако участники инвестиционного рынка считают, что слабое звено в предложенной АИЖК схеме заключается в доведении объекта до сдачи госкомиссии. Существование такой схемы возможно только при заинтересованности в ней определенного круга инвесторов. Управляющие компании должны стремиться к достижению ПИФами максимальной доходности для пайщиков.

Нерешенные проблемы
Впрочем, условия для развития закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость, пока нельзя назвать очень благоприятными. Проблемы возникают из-за сложностей с регистрацией сделок с недвижимостью и неясностью в вопросах налогообложения.

Гендиректор управляющей компании "Индекс-ХХ" Виталий Булатов полагает: «Среди множества вариантов инвестирования в строительство и готовую недвижимость закрытые ПИФы являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков. Позитивные изменения на рынке недвижимости стимулируют инвесторов к активной деятельности в этой сфере. Кроме того, успешное функционирование ПИФов в целом является необходимым условием для развития рынка ипотечных ценных бумаг».

Как отметил Виталий Булатов, «вызывает опасения различие процедур регистрации в разных регионах». У управляющих компаний и местных властей пока практически нет опыта регистрации таких сделок. По мнению Булатова, Минюст должен издать приказ, разъясняющий ситуацию.

В законе не прописан особый механизм регистрации прав собственности на недвижимость - ведь имущество закрытого паевого фонда является общей долевой собственностью.

Вице-президент инвестиционной компании "Атон" Вадим Сосков заявил: «Дело в том, что закрытые ПИФы вкладывают средства в недвижимость, с которой, как известно, взимается налог на имущество. Министерство по налогам и сборам РФ, например, считает, что владельцы паев таких фондов должны платить налог на имущество как владельцы некой части недвижимости, в которую вложены его средства. Такой ответ был дан на письменный запрос налогоплательщика в министерство. С другой стороны, приобретая пай, ничего, кроме ценной бумаги, пайщик фактически не покупает».

Для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости существует много пробелов и в налоговом законодательстве.

Как только все вопросы с регистрацией и налогообложением будут решены, закрытые ПИФы недвижимости станут наиболее популярным инструментом коллективных инвестиций, в том числе частных. Это благоприятно скажется на проведении пенсионной реформы и развитии программ ипотечного кредитования.

Начальник отдела налогового консалтинга ИК "Брокеркредитсервис" Сергей Алдохин отметил: «Представляется, что каждая управляющая компания, имеющая в управлении закрытый ПИФ недвижимости, должна самостоятельно принимать решение - платить или не платить налог на имущество. Но при принятии решения ей просто необходимо трезво оценить свои ресурсы, которые, несомненно, пригодятся в спорах с налоговыми органами».

Ввиду назначения Сергея Колегова на должность исполнительного директора компании ABN Realty автор этих строк решил поинтересоваться у господина Колегова его мнением касательно общего состояния рынка коммерческой недвижимости и перспектив его дальнейшего развития.

Что такое ПИФ
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это объединенные средства, которые граждане и юридические лица передают в доверительное управление управляющей компании с целью получения прибыли. Паевой фонд не является юридическим лицом - это имущественный комплекс, о пополнении которого заботятся профессионалы из управляющей компании (которая и является юридическим лицом). Управляющая компания несет ответственность перед пайщиками. Такая конструкция позволяет избежать двойного налогообложения, которое мешает развитию, например, негосударственных пенсионных фондов (НПФ). ПИФу не нужен штат руководителей и служащих. Поскольку одной управляющей компании разрешено управлять одновременно несколькими ПИФами, это позволяет снизить управленческие расходы.

- В развитых странах мира таким вопросом даже никто не задается, так как при жесткой конкурентной борьбе профессиональный консультант позволяет инвестору, девелоперу свести к минимуму такие специфичные инвестиционные риски, как, например, риски низкой ликвидности или риски по управлению проектами, присущие инвестициям, направляемым в недвижимость. На развитых рынках ни одна, даже незначительная сделка не проходит без участия консультанта, а то и двух, представляющих интересы девелопера и покупателя (арендатора). Что касается московского рынка коммерческой недвижимости, то сегодня он достиг такого этапа своего развития, при котором все его участники начинают понимать, чем отличается, скажем, агент от консультанта, каковы возможности консультанта и скольких ошибок, порой непоправимых, можно избежать, привлекая консультанта к своим проектам. Особенно явно я просматриваю эту приятную для нас тенденцию в последние полтора-два года, когда на рынок один за другим стали выходить новые игроки, порой не имеющие опыта работы с коммерческой недвижимостью. К слову сказать, компания ABN Realty в своей деятельности придерживается курса на максимальную открытость, прозрачность, тем самым внося свой вклад в развитие рынка. Я считаю, что чем быстрее все мы придем к цивилизованным правилам игры, тем большую прибыль от своих проектов в итоге получим.

- Насколько важна роль консультанта в сделках по недвижимости?

- Насколько сейчас интересен региональный рынок?
- Региональный рынок, за исключением Санкт-Петербурга, сейчас находится в зародышевом состоянии и интересен пока только возможностью занять там определенную нишу в ожидании крупных инвестиций.

- Как долго еще будет расти московский рынок?
- Московский рынок очень молод, по сути, он существует чуть более десяти лет. Здесь я не учитываю те времена, когда в Москве было всего две возможности арендовать (не купить!) офисное помещение, обратившись в Совинцентр или в УПДК. На мой взгляд, своим рождением он обязан совместному советско-американскому предприятию «Перестройка», реализовавшему свой первый проект в области коммерческой недвижимости в конце 1989 года. И сегодня, как мне кажется, надо говорить не о росте, а о развитии рынка. Ведь чтобы застроить Москву безликими, неудачными с архитектурной точки зрения зданиями, большого ума не надо, но кому в итоге такие шедевры будут нужны? А процесс развития, стремления к совершенству – вечный процесс.

- Расскажите об ЭКОЗ. В чем ее основное отличие?
- Во-первых, хочу сказать, что Экономическая Классификация Офисных Зданий (ЭКОЗ) разрабатывалась нами не в противовес другим классификациям, а в целях адаптации международных стандартов под наши условия. На мой взгляд, ЭКОЗ – это то, чего требует нынешнее положение вещей. Составляя ЭКОЗ, мы исходили из того, что на данном этапе развития рынка должны быть установлены основные, реально выполнимые, но обязательные требования к офисным зданиям. Ведь в данном случае совершенно бессмысленно равняться на Запад, изобретать заведомо невыполнимые законы, так как у основной массы девелоперов для их выполнения попросту нет достаточного опыта. Поэтому, видимо, ЭКОЗ оказалась востребованным продуктом, ею пользуются крупные компании – как российские, так и иностранные, многие известные девелоперы, ЭКОЗ упоминается в договорах аренды между серьезными структурами и арендодателями, а это является уже официальным признанием. Мы не ставим задач «навязывать» ЭКОЗ, более того, считаем, что должен быть единый стандарт определений, и в будущем не исключаем возможности участия в создании таких стандартов.

- Что влияет на арендную ставку? Насколько цены отражают реальную картину рынка?
- Если говорить коротко, то основное влияние на арендные ставки оказывает спрос и еще раз спрос, и только потом можно вспоминать о себестоимости проекта, его архитектурных и инженерных характеристиках. Доказательством тому, к сожалению, служит периодическая реализация новых офисных зданий, не отвечающих международным стандартам. А установившиеся цены на недвижимость абсолютно точно отражают реальную картину рынка. Пока еще мы имеем небольшое превышение спроса над предложением, а потому цены продолжают оставаться на высоком уровне, и они не всегда соответствуют соотношению «цена-качество».

- А как в таком случае изменились застройщик и арендодатель офисов класса А?
- Все очень просто – они стали обращать внимание на эти требования. Возможно, уже наступил момент, когда собственник рискует в будущем иметь проблемы с реализацией своих проектов, если сейчас не готов учитывать изменившиеся критерии арендаторов. На основании опыта консультирования инвесторов нашей компанией я могу сказать, что большинство из них готовы учитывать эту тенденцию и вносить изменения в свои проекты.

- Как изменился в последнее время клиент офисов класса А?
- Действительно, клиент заметно изменился. Он стал более требовательным, обращающим внимание на уровень комфортности здания, на эффективность его планировок, на наличие дополнительных услуг в здании. И чем больше в Москве будет строиться офисных центров, тем больше среди них будет конкуренция. А конкуренция пойдет только на пользу всему рынку коммерческой недвижимости.

- Насколько сейчас выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость?
- Настолько, что многие российские, часто далекие от недвижимости компании стремятся развивать этот непрофильный для себя вид деятельности. Благо цены на энергоносители уже долгое время остаются стабильно высокими, а потому отечественные сырьевые холдинги имеют возможность направлять свободные денежные потоки в инвестиционные проекты по недвижимости. Сроки окупаемости таких проектов составляют не более 5–7 лет. А это наиболее привлекательные показатели среди всех столиц Европы. Однако риски инвестиций в коммерческую недвижимость многими инвесторами несколько недооценены, об этом косвенно говорит и малая доля иностранных инвесторов.

- Назовите самые интересные и перспективные проекты 2003 г. и запланированные на 2004 г.
- Среди проектов класса А в 2003 году доминировали «Павелецкая Тауэр», «Новинский 31» и «ЦМТ фаза II». Это действительно интересные, успешные проекты, арендаторами которых стали надежные, известные компании. В 2004 году имеет все возможности стать доминантом проект «Москва-Сити», а среди офисных центров класса В интересным проектом обещает стать UNION CENTER II. Напомню, что после полной реализации первой фазы проекта (нами был подобран якорный арендатор компания «Сименс») компания ABN Realty была назначена эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду помещений в UNION CENTER II.

- Каков Ваш дальнейший прогноз развития данного рынка? Какие тенденции будут доминировать ближайшие несколько лет?
- Если говорить о ближайшей перспективе, то после вывода на рынок площадей проекта «Москва-Сити» можно будет судить о емкости рынка – скорее всего, спрос окажется достаточным для реализации проекта. Учитывая параллельный ввод других крупных объектов класса А, произойдут насыщение рынка и, как следствие, стабилизация цен на офисы класса А. Некоторые аналитики прогнозируют стагнацию, но я не думаю, что мы будем наблюдать проблемы с реализацией площадей и стагнацию рынка.
В долгосрочной перспективе, полагаю, продолжится тенденция к созданию деловых районов за пределами центра Москвы. Со стороны арендаторов эта тенденция проявляется в готовности некоторых компаний отказаться от убеждения, что чем центральней расположен офис, тем он престижней. Если говорить о ставках аренды, не думаю, что произойдет их существенное изменение. В некоторых случаях цены, возможно, упадут, например, на старые, морально и технически устаревшие объекты.
Сегодня рынок предложения в Москве формируется за счет нескольких типов офисных зданий. Условно их можно обозначить как офисные центры, бизнес-парки и особняки, так как участниками рынка пока не разработана жесткая общепринятая классификация понятий "бизнес-центр", "бизнес-парк" и "особняк". Кроме того, в Москве успешно работают три бизнес-центра, которые предлагают своим постояльцам в аренду готовые к заселению помещения, в которых есть не только стены и потолок, но также мебель, оргтехника и, при необходимости, высококвалифицированный секретарь. За рубежом исторически концепция бизнес-центров была востребована небольшими фирмами из сферы услуг, финансовой сферы или консалтинга - теми компаниями, для которых покупка земли и строительство объектов для собственных нужд было бы неэффективно или же недоступно. Возможность легкой смены места размещения бизнеса добавляла дополнительные конкурентные преимущества. Таким образом, бизнес-центр стал формой "отеля" для компании.

- Кто сейчас является самым активным инвестором на рынке коммерческой недвижимости?
- Как я уже сказал, это российские сырьевые компании, затем банковские структуры и профессиональные девелоперы. Среди западных инвесторов, с присвоением России инвестиционного рейтинга, активизировались международные инвестиционные фонды.

По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, на открытом рынке присутствует не более 10-15% зданий, предназначенных для аренды или покупки одной компанией, из чего можно сделать вывод, что львиная доля в формировании рынка офисной недвижимости в столице принадлежит офисным центрам.

В России бизнес-отель предназначен в основном для начинающих компаний или недавно появившихся на российском рынке представительств иностранных фирм. Ставки аренды здесь высоки, а сроки коротки (от 3 месяцев до года).

В российских условиях концепция офисного центра актуальна по несколько иным причинам. В начале 1990-х гг. крупные иностранные компании, пришедшие на российский рынок, хотя и имели финансовые возможности для строительства офисных зданий, однако сложности с землей, невозможность ее приобретения в собственность, бюрократические препоны, а главное, неуверенность в будущей судьбе своего бизнеса в России делали для них основным источником офисных площадей приемлемого уровня качества именно офисные центры. Похожим образом и для большинства российских компаний арендовать площади в офисном центре - единственная возможность обеспечить себя помещением для ведения коммерческой деятельности.

Офисный центр

Бизнес-парки

Одно из важнейших преимуществ для арендатора офисного центра высокого класса заключается в том, что объект находится под управлением эксплуатирующей компании. Она берет на себя организацию многих важных для обеспечения деятельности компании процессов, включая процесс эксплуатации здания (уборка территории и площадей общего пользования, обслуживание инженерных систем и пр.). Так, офисные центры, как правило, обслуживаются провайдерами качественных телекоммуникационных услуг, арендаторы пользуются общей системой охраны здания, кафетерием для сотрудников. Таким образом, арендуя площади в офисном центре, арендаторы получают в свое распоряжение не только помещения, но и возможность пользования пакетом услуг. Очевидно, что отсутствие на объекте управляющей компании приводит к дополнительным издержкам для компании-арендатора.

Таким образом, концепция бизнес-парка предполагает создание бизнес-сообщества в окружении комфортной природной среды. Арендаторами чаще всего выступают технологические компании, бизнес которых (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.д.) не требует пребывания в престижном центре города. В некоторых странах существует понятие "технопарк", то есть бизнес-парк, ориентированный на технологические компании.

Первоначально бизнес-парки возникли в Великобритании в 1970-х гг. Компании получили возможность арендовать площади в комплексах зданий, оснащенных единой системой современных коммуникаций и всей необходимой инфраструктурой. Первые бизнес-парки располагались преимущественно за чертой города, в экологически чистых районах, но недалеко от транспортных магистралей. Бизнес-парки традиционно размещались на большой территории, а офисные здания в них отличались небольшой этажностью. Важное преимущество загородного расположения - меньшая стоимость земли, а значит, и возможность предложения площадей высокого качества по более низким арендным ставкам, чем аналогичные площади в традиционных деловых районах.

Существенным отличием двух из трех московских объектов, заявленных как бизнес-парк, от зарубежных аналогов является их расположение в черте города, причем преимущественно в центральной его части, а также сравнительно высокая этажность офисных зданий. Очевидно, что вторая особенность следует из первой: земля в городе дорога, что требует строительства значительного объема площадей для обеспечения достаточного потока доходов, в конечном счете определяющего инвестиционную привлекательность проекта. Причиной же первой особенности является неуверенность девелоперов в готовности рынка поглотить значительное количество площадей, расположенных далеко от центральной части города.

Отметим, что сама концепция бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле, что невозможно в здании, где расположены офисы различных компаний и ни у одного арендатора не может быть преимущественных прав на порядок пользования общими площадями и оформление фасада.

Достоинством данного объекта является его месторасположение - вдоль Гребного канала, по соседству с Серебряным Бором. Бизнес-парк будет располагаться на большом по площади зеленом участке за пределами Третьего кольца с хорошей транспортной доступностью и низкой плотностью застройки. К недостаткам можно отнести высокую этажность зданий, которая по объективным причинам не позволяет одной компании арендовать целое здание.

В совокупности обе "особенности" не позволяют нам рассматривать эти объекты как классические примеры бизнес-парков. Пионером новой идеологии строительства деловых центров в столице может стать бизнес-парк "Крылатские холмы", строительство которого началось в октябре 2003 г. Девелопер объекта, компания CMI-developments, планирует ввод в эксплуатацию первой фазы к концу 2004 г. Вторая фаза должна быть готова к концу 2005 г. Всего на территории 8 га будет построено 4 здания общей площадью 58 тыс. кв. м, с поэтажными планами 2-2,5 тыс. кв. м. Общая стоимость строительства составит 85 млн долл.

Особняки

В данном районе достаточно развита городская инфраструктура, поэтому девелоперы не делали акцент на большом количестве дополнительных сервисов для арендаторов. В проекте предусмотрено размещение на территории бизнес-парка двух ресторанов самообслуживания, спортивного зала, мини-маркета, нотариальной конторы и офисов туристических компаний.

Число предложений на так называемом открытом рынке сильно разнится в зависимости от компании.

Особняком считается небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 кв. м, высота которого не превышает 5 этажей. Особняк должен располагаться в историческом центре города и быть выполнен в архитектурных традициях прошлых столетий.

Другой источник появления на рынке новых привлекательных объектов называют в компании GVA Sawyer: "Как известно, в центре много зданий бывших детских садов, которые уже не функционируют. Сегодня их активно перепрофилируют под офисные помещения, - рассказывает Вера Сецкая, вице-президент компании. - Для того чтобы превратить бывший детский сад в офисный особняк, иногда достаточно установить лишь новое инженерное оборудование и декорировать фасад. У этих объектов довольно большая прилегающая территория, удобная открытая планировка помещений, поэтому они являются лакомым кусочком для девелоперов".

Рынок особняков очень мал и специфичен. По сути это рынок "покупателя и продавца". По оценкам компании "МиК-Риэлт", за год на рынке появляется не более 4-6 новых объектов. Количество площадок, которые могут быть использованы для строительства особняков, в центре Москвы ограничено, и с каждым годом их становится все меньше. Однако это не означает, что на рынке не будут появляться новые объекты. "Довольно большой ресурс для развития данного сегмента рынка сейчас находится в ведомстве московского правительства, - говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. - Но в соответствии с программой реконструкции старых зданий, принятой городскими властями, государственные организации, занимающие площади в особняках, постепенно будут переводиться в другие объекты, например в тот же "Сити". Освободившиеся площади выйдут на рынок коммерческой недвижимости".



Главная --> Публикации