Главная --> Публикации --> Эксперты считают, что цены на недвижимость в столице продолжат расти Земля уходит из-под ног у "шереметьево-3" Жилищный кодекс: еще работать и работать Сам себе риэлтор Инспектор желает знать

Чиновники работали над новыми главами НК, посвященными имущественным налогам, с начала февраля. В том варианте документов, которые отправятся к депутатам, ставки налога на наследование и дарение существенно снижены по сравнению как с действующими сейчас, так и с теми, что были предложены Минфином в начале февраля. Сегодня получение наследства обходится наследникам в 5, 10 или 20% от стоимости имущества в зависимости от степени родства.

Правительство закончило работу над имущественными главами Налогового кодекса и на этой неделе, вероятно, внесет их в Госдуму. Наиболее радикальные изменения по ходу работы чиновники внесли в главу о наследовании имущества. Если депутаты не внесут существенных поправок в законопроект, то наследникам придется делиться с государством существенно меньшей суммой, нежели сейчас. Предполагается, что глава вступит в силу уже с 2004 года.

Другими словами, при наследовании квартиры стоимостью, например, 1 млн рублей (примерно $30 тыс. - столько сегодня в Москве стоит однокомнатная квартира) для вступление в права наследства "по-новому" придется заплатить 60 тыс. рублей, 90 тыс. или же 130 тыс. рублей в зависимости от близости родственных связей. Пока же за наследование этой же квартиры наследник третьей очереди должен заплатить 200 тыс. рублей.

В феврале чиновники планировали облегчить карман наследников на 7, 10 и 20%. В результате долгих согласований ставки все-таки были снижены. Законопроект предполагает, что наследство дешевле всего обойдется родственникам первой категории - детям, родителям и внукам, а также иным родственникам, имеющим право на обязательную долю в наследстве. Им предложат заплатить 6% от стоимости имущества. Ко второй категории закон относит бабушек, дедушек, сестер, братьев и племянников. Их кошельки при оформлении наследства станут легче на сумму, равную 9% от стоимости полученной квартиры или автомобиля. Всем остальным придется заплатить государству максимальные 13% от стоимости имущества.

Поделиться с государством придется не только при наследовании недвижимости, но и транспорта. Без уплаты налогов в собственность наследников смогут перейти антиквариат, предметы искусства, денежные вклады в рублях и валюте, природные драгоценные камни и изделия из них. В доработанном законопроекте предлагается добавить в список исключений ценные бумаги и предприятия как имущественный комплекс.

В Минэкономразвития утверждают, что инициаторами существенного снижения ставок выступили именно они. По мнению чиновников, максимальная ставка пошлины не может быть выше размера подоходного налога, т.е. 13%. "Изначально планировалось вообще освободить от налогообложения близких родственников. Но Минфин и МНС отказались поддержать это предложение, поэтому стало обсуждаться снижение ставок налога до минимального уровня", - рассказали в Минэкономразвития . На авторство по изменениям в главе о наследовании претендует и Минфин, утверждая: "Когда предлагается что-то хорошее, то всегда есть масса желающих подписаться автором. А когда происходит что-то плохое, то авторов приходится назначать".

Сухая статистика итогов первого квартала текущего года, приведенная специалистами консалтинговой компании Colliers International, вроде бы не дает никаких оснований делать выводы о возможном снижении арендных ставок на торговые площади в Москве. И тем не менее специалисты Colliers International наряду с консультантами компании StilesRiabokobylko прогнозируют, что уже в этом году площади в новых торговых центрах будут арендоваться по ценам ниже среднерыночных на 5 10%.

В ходе работы над законопроектом чиновники оставили без изменений изначально предложенную ставку налога на имущество физлиц - 0,1%. Действующая ставка налога составляет 2%. Правда, такое решение не добавит радости владельцам недвижимости, поскольку законопроект предполагает оценивать имущество по рыночной стоимости, которая в большинстве случаев сильно отличается от оценки Бюро технической инвентаризации (по ней рассчитывают налог сейчас). В нынешнем тексте законопроекта увеличен вычет (та сумма, на которую покупатель жилья может уменьшить свой налогооблагаемый доход) по этому налогу с ранее предлагавшихся 100 тыс. до 500 тыс. рублей. Но этот вычет автоматически положен не всем, а только льготным категориям граждан. Правда, как рассказали "Известиям" в МНС, критерии, по которым граждане могут быть отнесены к этой группе, не определены.
На первые месяцы 2004 года объем продажи потребительских товаров через все каналы реализации в сопоставимых ценах по сравнению с 2003 годом вырос на 9%. Только в первом квартале 2004 года в Москве открылось четыре новых профессиональных торговых центра БУМ, Новинский, 31, Весна и Александр Лэнд.

И хотя по этому статистическому показателю Москва будет отставать от среднеевропейского уровня, составляющего 147 кв. м на 1 тыс. жителей, специалисты рынка прогнозируют насыщение рынка современных торговых центров уже в ближайшие годы. Пока что, по мнению специалистов Colliers International, ставки аренды как в торговых центрах, так и в помещениях на основных торговых улицах сохранили небольшую тенденцию к повышению. Однако обеспечивалось это в основном двумя причинами: нестабильным курсом доллара по отношению к национальной и европейской валюте и снижением с 1 января 2004 года ставки НДС до 18%. Это снижение привело к тому, что для сохранения общей суммы платежа в некоторых случаях арендодателями была увеличена чистая ставка аренды на 1,9 2%. Эта тенденция носит явно краткосрочный характер и уже в ближайшее время с одновременным вводом в эксплуатацию целого ряда торговых центров сменится на понижение арендных ставок.

Основная причина падения ставок кроется в больших объемах нового строительства. Так, в прошлом году предложение торговых площадей в Москве пополнилось на 235 тыс. кв. м за счет 15 новых центров. Однако объем строительства оказался меньше запланированного уровня, поскольку по различным причинам открытие ряда центров было перенесено на 2004 год. Это привело к тому, что планы ввода новых площадей на 2004 год возросли до 440 тыс. кв. м, а на 2005 год до 463 тыс. кв. м.
К числу наиболее интересных проектов специалисты относят Мегу-2 в Химках (порядка 150 тыс. кв. м), Веймарт-2 на 71-м км МКАД (50 тыс. кв. м), Дрим Хаус на Рублевском шоссе (8,5 тыс. кв. м), Мосмарт-2 на Дмитровском шоссе (16 тыс. кв. м) и Рамстор Сити-2 на проспекте Вернадского (47 тыс. кв. м). Если эти планы будут реализованы, то общее количество торговых площадей в Москве к концу 2005 года достигнет 1,8 млн кв. м, или порядка 100 кв. м на 1 тыс. жителей Москвы и Московской области.

Впрочем, от конкуренции выиграют не только арендаторы, для которых несомненным подарком станет пусть и незначительное, но все-таки снижение арендных ставок, но и посетители торговых центров. Дело в том, что во всем мире основными элементами конкурентной борьбы в области развития торговых центров является предоставление их посетителям максимального количества дополнительных услуг и организация различных рекламных и маркетинговых акций. И если с наличием в московских центрах и моллах достаточного количества различных мультиплексов и ресторанных двориков на сегодняшний день все обстоит нормально, то вот всеобщие масштабные маркетинговые акции, скорее всего будут представлены москвичам уже в этом году.

Падению ставок будет способствовать и усиливающаяся конкуренция между действующими торговыми центрами. С понятием конкуренция управляющим компаниям ряда торговых центров пришлось столкнуться уже в прошлом году, когда по неудачно расположенным и сформатированным торговым центрам было отмечено увеличение количества свободных помещений до 5 10% и напрямую связанное с этим падение ставок аренды. Итогом этой борьбы стало и снижение максимальных арендных ставок в московских торговых центрах до $1340 за 1 кв. м в год, что на 3,9% ниже, чем в 2002 году (данные компании StilesRiabokobylko).
Не менее остра конкуренция и по торговым помещениям в уличных коридорах: по ряду улиц арендные ставки в истекшем году снизились на 30% до $400 500 за 1 кв. м в год, в то время как по наиболее престижным и раскрученным местам прирост стоимости аренды составил порядка 70 80%, достигнув, к примеру, на Тверской рекордного уровня $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Рыночный риск
Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.
Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения процентных ставок
Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).
В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.
Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Риск неплатежа
Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога —50–85% и т. д.
Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск изменения валютного курса
Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.
Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск утраты трудоспособности
Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.
Риск досрочного погашения кредита
Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск ликвидности
Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Страховка наиболее вероятных рисков
На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).
Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.
Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.
Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Имущественные риски
Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.
Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Алексей Годованец
Заместитель управляющего КБ «Москоммерцбанк»:
— Основной риск для банка при ипотечных сделках — риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным выселение жильца из квартиры. Хотя и существует договор о возможности принудительного выселения неплательщика в случае, если он покупал квартиру на деньги банка.
Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать длинные деньги, этот риск будет снижаться.
Естественно, существует риск самого рынка недвижимости. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что же касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск — это риск потерять квартиру в случае потери своей платежеспособности.

Евгений Михаленков
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Есть определенный риск невозврата кредита, но на самом деле банки себя от этого риска всячески страхуют. Плюс к этому банки не дают кредит на определенный тип жилья, который они считают неликвидным, чтобы не столкнуться с проблемой нереализации, если придется возвращать кредит путем продажи заложенного имущества.
А самый большой риск заемщика... от него не зависит. Общая нестабильность в нашей стране — это единственный риск. На самом деле риск потери работы для нормального специалиста невелик. Курс доллара может отразиться на заработной плате. Это не глобальный риск, но это неприятно. Нестабильность — главное, что мешает ипотеке.

Стоит сегодня Дзержинский на том месте, где еще в XIV веке в ознаменование победы на Куликовом поле великий князь Дмитрий Донской повелел основать монастырь. Отправляясь в поход против полчищ Мамая, на речке Угреша Дмитрий видел чудесное явление образа святителя Николая Чудотворца. Поэтому построенная на этом месте обитель получила известность как Свято-Никольский Угрешский монастырь. А возникшая при монастыре слобода впоследствии была названа Угрешской.
В первые годы после революции в зданиях монастыря разместилась детская трудовая коммуна им. Дзержинского, и выросший здесь со временем поселок городского типа был назван по имени коммуны. Дальше Дзержинский развивался как научный городок военно-промышленного комплекса.
Граничит сегодня этот небольшой городок с Москвой, городом Лыткарино, Люберецким и Мытищинским районами области. Сегодня в нем проживает около 42 тыс. человек, а его площадь — 1560 га.
Считается, что предприятия научного комплекса не наносят вреда окружающей среде. Во всяком случае видимого. Основной экологической проблемой Дзержинского является расположенная недалеко от города крупнейшая в мире ТЭЦ-22, которая дает сегодня 2% тепла и 1,5% электроэнергии от общероссийского производства. Но после недавней модернизации очистных сооружений объем выбросов станции значительно сократился.
В Дзержинском реализуется общегородская программа «Чистая вода» (на водозаборных узлах установлены станции обезжелезивания воды). Сегодня местные власти тратят значительные средства на переоборудование коммуникаций, реконструкцию дорог, обслуживание садово-паркового хозяйства. Как результат — город один из лучших в Подмосковье по благоустройству.
Дзержинский полностью обеспечивает себя сельскохозяйственной продукцией. Расположенная на территории города агрофирма «Нива» входит в пятерку лучших в Московской области.
Для детей работают школа искусств, культурно-эстетический центр, детско-юношеская спортивная школа олимпийского резерва и комплексная спортивная школа. Еще один культурно-спортивный центр с бассейном, крытым стадионом, спортивным и тренажерным залами откроется в новом учебном году. В Дзержинском работает филиал международного университета природы и центр непрерывного образования «Угреша».
Город имеет обширную и разветвленную инфраструктуру. За последние несколько лет количество торговых площадей Дзержинского увеличилось в два раза, открылось несколько культурно-развлекательных центров. В окрестностях осваиваются новые зоны отдыха, а один из последних проектов — спортивно-оздоровительный и развлекательный парк семейного отдыха «Изумрудный город на Угреше».
В Дзержинском хорошо налажена работа пассажирского транспорта, обслуживающего внутренние и междугородные маршруты. Автобусы и маршрутные такси, следующие до станций московского метро «Выхино» и «Кузьминки, отправляются с интервалом 5–10 мин. До Казанского вокзала столицы можно доехать и электричкой со станции Люберцы-1.

Ирина Дуденко
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка:
— Риски ипотечного кредитования присущи больше банкам, так как кредитная организация рискует куда больше, вверяя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит.
Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный риск для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита. К сожалению, нынешняя ситуация в стране пока не дает стопроцентной уверенности в завтрашнем дне.
Стоит сегодня Дзержинский на том месте, где еще в XIV веке великий князь Дмитрий Донской повелел основать монастырь. Отправляясь в поход против полчищ Мамая, на речке Угреша Дмитрий видел чудесное явление образа святителя Николая Чудотворца. Построенная на этом месте обитель получила известность как Свято-Никольский Угрешский монастырь.

Дом на улице Лесной
Это первый дом комплексной застройки микрорайона 4, который протянулся от городского рынка и площади Дмитрия Донского до карьера, вдоль городского стадиона, магазинов, детских и лечебных учреждений. Из окон дома открывается прекрасный вид на Москву-реку и озера. Еще одно существенное достоинство микрорайона — отдельный выезд на МКАД. Архитектурный проект этого 16-этажного монолитно-кирпичного дома был отмечен на последней всемирной выставке в Манеже. Проектом предусмотрено большое разнообразие планировочных решений квартир площадью от 28 до 250 кв. м, с высокими потолками, большими окнами, просторными нежилыми помещениями. В четырехкомнатных квартирах большой площади (до 250 кв. м) имеются зимние сады, большие террасы. Уникальность проекта и в том, что система отопления проложена в полах. На всем инженерном оборудовании установлены индивидуальные счетчики. Квартиры продаются под чистовую отделку с остекленными в едином стиле лоджиями.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — $960.

Строительство
Доля жилищного строительства в городе составляет 80% общего объема. По данным городской администрации, за последнее десятилетие обеспеченность жилой площадью горожан возросла с 14 до 22,8 кв. м на человека. В связи со стремительным ростом объемов вводимого в строй жилья ежегодно на 1,5–2% увеличивается и население города. В Дзержинском, по большинству характеристик ничем не уступающем спальным районам столицы, стоимость жилья пока еще значительно — на 40% — ниже московской.

Дома на улице Угрешской
Дома на протянувшейся вдоль лесного карьера улице Угрешской удивляют горожан качеством и архитектурой.
Новый 15-этажный девятиподъездный монолитно-кирпичный дом построен по индивидуальному проекту, учитывающему самые разнообразные запросы. Так, в квартирах больших размеров (126 кв. м — трехкомнатная, 92 кв. м — двухкомнатная) имеется по два санузла, несколько лоджий, просторные, площадью 15–20 кв. м, кухни. Но есть и более «демократичные» варианты. Например, минимальные площади однокомнатных квартир — 30 кв. м, двухкомнатных — 60 кв. м. Нежилые помещения первого этажа дома отводятся под офисные площади и службы быта. Рядом с домом оборудованы детская площадка и гостевая парковка.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — от $740.

Дом в микрорайоне 4
Неподалеку возводится 15-этажный монолитно-кирпичный дом. В цокольном этаже здания разместится подземный гараж, а его первый этаж отводится под нежилые помещения. Дом сдается с комплексным благоустройством территории. В каждом из его 15 подъездов оборудовано помещение для охраны и консьержа. Площади квартир: 28–60 кв. м (однокомнатные), 63–102 кв. м (двухкомнатные), 96–134 кв. м (трехкомнатные), 127–250 кв. м (четырехкомнатные). На верхних этажах расположены двухуровневые VIP-квартиры увеличенной площади с зимним садом.
Квартиры сдаются под чистовую отделку. Окна оснащены стеклопакетами, на лоджиях установлены рамы с алюминиевым профилем.
Срок сдачи дома — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $960.



Главная --> Публикации