Главная --> Публикации --> Все выше, выше и выше Московские строители готовы возводить в сочи целые районы Альфа возвращается в девелопмент Москва: затишье до июля Лужков санкционировал снос россии

Организаторы конференции - РГР, Торгово-промышленная палата РФ, МАГР, Международная выставка "Домэкспо", газета "Квартира. Дача. Офис", каталог "Галерея недвижимости", газета "Ведомости", МАИФ - разделили круг обсуждаемых проблем на несколько частей. Поэтому на встрече рассматривались различные аспекты, тенденции и перспективы как на рынке жилой, так и нежилой недвижимости. В частности, на секции "Инвестиционные перспективы коммерческой недвижимости 2004 года: крупные проекты иностранных инвесторов" освещались актуальные на сегодняшний день вопросы этого сегмента рынка: приход иностранного капитала и связанные с этим особенности.

В рамках прошедшей 10-й Международной выставки "Домэкспо" в Торгово-промышленной палате РФ впервые прошла научно-практическая конференция "Рынок недвижимости: проблемы и перспективы", в которой приняли участие представители исполнительной и законодательной власти, профессионалы рынка недвижимости, руководители финансовых структур, банков и страховых компаний.

Существуют в России проблемы и с условиями банковского финансирования. Они гораздо менее выгодны, чем существующие на Западе, включая центральную Европу: это короткий период реализации льгот от займа, более высокий процент ставки, гораздо более низкое соотношение доли заемного финансирования и такая маленькая деталь, как регистрационная пошлина, которую надо платить при каждой регистрации займа.

Сквозной темой выступлений был дефицит объектов для сделок с иностранными инвестиционными фондами. Максим Кунин, глава отдела недвижимости компании Fleming Family Partners Russia Real Estate Fund видит причину, по которой еще достаточно мало западных инвестиционных фондов присутствует в России, в первую очередь, в том, что пока существуют проблемы с инвестиционным продуктом. Рынок, по его словам, на данный момент характеризуется недостаточным количеством профессиональных игроков и качеством продукта - это и непрозрачность юридических документов, и отсутствие единых стандартов, а также сложности с противоречивой законодательной базой. В результате, ставки капитализации, которые используются брокерами, не соответствуют чистой доходности, которую получает инвестор.

"Небольшой объем зарубежных инвестиций, - отметил г-н Мышкин, - связан, прежде всего, с незрелостью нашего рынка и с тем, что большинство зданий, построенных сегодня, было возведены российскими девелоперами-самоучками, когда процесс девелопмента не проходил классическим путем, как это происходит на Западе". Рынок инвестиционных продаж достаточно молодой - он возник 2-3 года назад, и за это время количество сделок можно пересчитать по пальцам. Более того, в прошлом году из нескольких стартовых инвестиционных продаж (их было порядка пяти) только одна - Гоголевского 11 - пришлась на западный инвестиционный фонд, остальные были сделаны с участием российских инвесторов.

Но кроме институциональных инвесторов, существует еще и венчурный капитал, готовый нести риски, связанные с девелопментом, маркетингом и в обмен рассчитывающий получить гораздо более высокую доходность от инвестиций. Об этом говорил директор Департамента офисной недвижимости компании Colliers International Олег Мышкин. С другой стороны, существуют такие сегменты рынка, как торговые, складские помещения и помещения, связанные с индустриальными урбанистическими центрами. Этот сегмент пока еще мало охвачен, и интерес западных инвесторов к индустриальному рынку очень велик, тем более, что вхождение в него требует гораздо меньшего времени, чем вхождение в рынок офисных помещений.

Докладчиками конференции будут представители органов законодательной и исполнительной власти, финансовых и страховых структур, специалисты и руководители крупнейших инвестиционных и строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Столичный рынок недвижимости непрерывно «совершенствуется» и растет. Растут вверх новые дома, ежемесячно растет стоимость 1 кв. м. Претерпевают изменения и юридические аспекты совершения сделок, в первую очередь в области приобретения квартир в новостройках. В этом году большинство застройщиков стали применять новую форму инвестиционных договоров.

Вторая научно-практическая конференция "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты" пройдет в ТПП 22 октября 2004 года в рамках 11-й Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО". Целью конференции является подробное освещение перспектив рынка коммерческой недвижимости в России, выявление проблем и путей их решения, обмен практическим опытом между участниками рынка.

Метраж
После сдачи дома госкомиссии представители БТИ осуществляют замеры всех квартир. Полученные ими значения и используются при окончательных взаиморасчетах между застройщиками и инвесторами-покупателями квартир. Ввиду ряда особенностей проведения общестроительных работ полученные площади не совпадают с проектировочными данными, причем возможно как уменьшение, так и, что встречается несколько чаще, увеличение первоначальных размеров квартиры. Выбивание из приобретателей квартир «доплаты» за лишние метры — занятие для застройщика не слишком приятное. Для упрощения юридической процедуры выяснения отношений ныне практически все застройщики не указывают в договоре точные размеры квартиры. Пишут примерно так: «Дольщик (покупатель) после сдачи дома госкомиссии получает квартиру общей площадью примерно ... метров». Таким образом, покупатель фактически лишается возможности предъявить претензии к застройщику о несоответствии реальных размеров квартиры размерам, указанным в договоре. Зато застройщик вполне обоснованно требует доплатить за лишние метры по существующим на день сдачи квартиры ценам. Сам же расплачивается за «недостачу» по той стоимости 1 кв. м, которая была на момент заключения договора.
Впрочем, подобных неприятностей все же можно избежать. В тексте договора изначально стоит указать, что при изменении «примерных» размеров квартиры застройщик обязан известить покупателя о фактических изменениях. Кроме того, для таких случаев необходимо предусмотреть в договоре особый, более удобный для покупателя порядок оплаты. Например, по договору покупатель обязан внести всю сумму за квартиру в течение трех рабочих дней с момента заключения договора. В таком случае можно дописать: «при возникновении необходимости дополнительно оплачивать излишки площади покупатель обязан внести соответствующую сумму в течение 10–15 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика об уточнении метража квартиры». Отдельно уточняется, по каким именно расценкам производится расчет. Если этого не сделать, то предъявить претензии за необоснованные требования застройщиков практически невозможно, ведь в суде нужно доказать, что при заключении договора стороны жестко определили размер квартиры.
Покупатель также имеет право пригласить независимую организацию и за отдельную плату произвести обмер жилого помещения. Правда, вычисление точных размеров, подготовка и выдача признаваемого в суде документа может обойтись до $1 тыс. за 10 кв. м. Однако подобный документ позволит отстоять свои права в суде — все зависит от пресловутой «цены вопроса».

К сожалению, большая часть внесенных изменений привела к тому, что теперь предъявить какие-либо претензии к застройщику стало еще труднее. Сегодня юрист М2 расскажет о типичных проблемах, возникающих при заключении инвестиционных договоров, и даст свои рекомендации, как их избежать.

Деньги
По сути покупать квартиру на стадии возведения дома — выступать инвестором строительства. Покупатель инвестировал средства в строительство дома, рассчитывая после его завершения получить квартиру. Он вправе ожидать своевременное получение «прибыли». Однако время идет, а квартиры все нет, и покупатель решает «выйти из игры», прервать отношения с застройщиком.
Возникает вопрос: как вернуть деньги? Можно потребовать от застройщика вернуть всю сумму. Однако в некоторых договорах предусмотрено, что при досрочном расторжении договора покупатель не может забрать свои деньги обратно. Застройщик объясняет покупателю, что после подписания договора все собранные средства инвестируются в строительство и изъять их из процесса не представляется возможным. Однако покупатель имеет полное право досрочно расторгнуть договор в случае существенных нарушений со стороны застройщика. К таковым можно отнести неисполнение застройщиком любых обязанностей, предусмотренных договором.
В том случае, если никаких нарушений со стороны застройщика нет, но договор расторгнуть необходимо, покупатель может направить застройщику письмо с предложением заключить дополнительное соглашение о расторжении договора. В тексте дополнительного соглашения указывают порядок расчетов сторон при расторжении договора.

Сроки
В договоре необходимо указать следующие сроки: окончания строительства, сдачи дома госкомиссии и предоставления квартиры покупателю. Очень часто эти сроки не соблюдаются, а условия заключенного договора позволяют застройщику фактически безнаказанно вести строительство годами! Поэтому необходимо точно указать, когда дом должен быть построен, сдан, а квартира — передана покупателю. «Точно» в данном случае не конкретный день, а квартал календарного года. Это условие может звучать так: «Строительство объекта, расположенного по адресу: ... должно быть закончено не позднее III квартала 2004 года. После окончания строительства Застройщик обязан подготовить объект для сдачи госкомиссии. Объект сдается госкомиссии не позднее 1 января 2005 года. Застройщик обязан передать Покупателю квартиру, право на которую последний получит в соответствии с условиями настоящего Договора не позднее двух месяцев с момента сдачи объекта госкомиссии».
Покупатель может предусмотреть в договоре штрафные санкции для застройщика при нарушении указанных в договоре сроков. Однако стоит учесть, что за нарушение сроков строительства или сдачи дома застройщик ответственности перед покупателем не несет. Ответственность возникает только в том случае, если застройщик не предоставил покупателю квартиру вовремя. Причем абсолютно не важно, что послужило причиной нарушения сроков предоставления: поставка стройматериалов или просто «забывчивость» застройщика. В любом случае он будет нести ответственность. Единственное исключение из этого правила — форс-мажорные обстоятельства.
Стоит задуматься и о размере штрафных санкций. Наиболее разумно использовать те же формулировки, которые предусмотрены договором по отношению к покупателю в пользу застройщика.

Понятие «типовое жилье» понемногу уходит с рынка. «Панели», которые строятся сегодня, уже имеют свои индивидуальные особенности: архитекторы постоянно трудятся над изменением фасадов и вариантами улучшения планировочных решений квартир.

Итого
Получит ли покупатель свои деньги обратно, будет ли нести застройщик ответственность — целиком зависит от условий заключенного договора. Поэтому надо постараться предусмотреть все. При выявлении каких-то несоответствий между условиями договора и реальным его исполнением нужно как можно быстрее реагировать. Иными словами, на каждый случай должна быть своя бумажка, которая при необходимости может призвать застройщика к ответу.
Если нет документов — надо искать свидетелей. Не стоит бояться суда. Некоторые недобросовестные застройщики рассчитывают, что покупатель просто побоится судиться с организацией, от которой зависит получение квартиры. В качестве универсального рецепта для покупателей можно предложить следующее. Известно, что еще до начала строительства составляется проект, который должен быть согласован с двумя десятками организаций, а несоблюдение проекта может обернуться для застройщика неприятностями. Поэтому при любых отклонениях от проекта (метраж, сроки и пр.) можно предложить застройщику либо мирно расстаться, либо... «уточнить» проект с компетентными органами. Как показывает практика, подобное «лекарство» действует, и очень неплохо.

Особенность домов серии КОПЭ (КОПЭ-М, КОПЭ-М-Парус) в том, что они состоят из компоновочных объемно-планировочных элементов (КОПЭ), которые могут присоединяться друг к другу, и поэтому дома могут иметь различную конфигурацию и протяженность.
Число этажей: 12, 16, 18 и 22.
Наружные стены — трехслойные панели толщиной 300 мм. Внутренние стены — железобетонные толщиной 140 или 222 мм. Перегородки — железобетонные толщиной 140 мм.
Типовой блок может состоять из одно- и двухкомнатных квартир, из двух- и трехкомнатных квартир, из двух трехкомнатных квартир и т. д. Отдельный блок (КОПЭ-1) включает в себя межквартирные конструкции, шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод.
Дом формируется из различных блоков, поэтому серию КОПЭ можно строить «уголком», «ступеньками», это может быть и 22-этажная башня.
Дома серии КОПЭ можно отличить от других по выступающим краям фасадных панелей, вдоль которых расположены навесные балконы, а также по эксклюзивной белой в коричневую клетку окраске. Все квартиры имеют небольшие кухни (10 кв. м), прихожие, раздельные санузлы.
Высота потолков — 2,8 м.
Универсальность конструкции домов КОПЭ позволяет объединять квартиры на этаже в блоки, создавать просторные гостиные и ванные комнаты 10–15 кв. м, совмещать кухню и столовую.
Проект дома «Парус» сделан на основе уже известных в Москве домов серии КОПЭ-85 и является их модернизированным вариантом. «Парус» имеет ряд преимуществ, отличающих этот дом от его предшественников: эркеры, за счет которых увеличилась площадь квартир, просторные, застекленные лоджии (до 4,35 м) украшают торцы нового дома, наружные стеновые панели облицованы плиткой под мрамор.
Однокомнатная квартира: общая площадь 37,88 кв. м, комната 19,67 кв. м, кухня 10,02 кв. м.
Двухкомнатная квартира: общая площадь 57,94 кв. м, комнаты 19,9 и 13,89 кв. м, кухня 10,2 кв. м.
Трехкомнатная квартира: общая площадь 75,98 кв. м, комнаты 19,97, 14, 84 и 11,42 кв. м, кухня 10,08 кв. м.
Застройщик — ДСК-2.

Итак, какие же типы панельных домов существуют на данный момент?
Бекерон — это панельный дом с увеличенными площадями одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир. Этажность — от 4 до 7 этажей, первые этажи нежилые.
Наружные стены — керамзитобетонные панели толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены — железобетонные, толщиной 140 мм, перегородки — 80 мм. Перекрытия — железобетонные, многопустотные панели.
Вентиляция квартиры осуществляется через вытяжку в санузле и кухне.
Высота потолков — 3 м.
В двух- и трехкомнатных квартирах две лоджии, одна из которых застекленная. В однокомнатных квартирах — одна застекленная лоджия.
Однокомнатная квартира: общая площадь 56,4 кв. м, комната 25,9 кв. м, кухня 12,4 кв. м, прихожая 9,1 кв. м.
Двухкомнатная квартира: общая площадь 70,1 кв. м, комнаты 26,3 и 12,9 кв. м, кухня 12,4 кв. м, прихожая 9,1 кв. м.
Трехкомнатная квартира: общая площадь 85,6 кв. м, комнаты 26,3, 12,9 и 12,9 кв. м, кухня 12,4 кв. м, прихожая 9,1 кв. м.
Застройщики — НПО «Бекерон» и АО «Моспромстройматериалы».

Дома серии П-44ТМ — модификация популярной П-44Т. В новых домах за счет планировочных решений удалось улучшить однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Кухня в однокомнатной квартире «выросла» до 10 кв. м (была 8 кв. м), а в двухкомнатной — с 10 до 15 кв. м. Планировка просторных «трешек» осталась неизмененной. В доме, предназначенном для массовой застройки, предусмотрены двухуровневые квартиры. Правда, в здании их может быть всего четыре.
Скоро 25-этажные дома этой серии будут возводиться по технологии так называемой несъемной опалубки, которая еще ни разу не применялась в Москве. Панели, из которых будет собран дом, также никогда не использовались в отечественном строительстве. Материал изготовлен по немецкой технологии.
Минимальная высота потолков в проектируемом доме — не менее 3 м.
Среди новых проектов этой модификации — одноподъездная 24-этажная башня. Площадь квартир в точно такой же башне, но индивидуальной планировки на 20% больше, а особенности планировки позволяют объединять все квартиры, находящиеся на этаже. Подъезд дома и в муниципальном, и в индивидуальном варианте будет снабжен специальным подъемником для инвалидов.
Однокомнатная квартира: общая площадь 39,5 кв. м, комната 19,1 кв. м, кухня 10,9 кв. м.
Двухкомнатная квартира: общая площадь 66,2 кв. м, комнаты 19,1 и 13,4 кв. м, кухня 14,8 кв. м, прихожая 10,8 кв. м.
Трехкомнатная квартира: общая площадь 85,8 кв. м, комнаты 18,9, 18,1 и 14,8 кв. м, кухня 12,9 кв. м, холл 16 кв. м.
Застройщик — ДСК-1.

Дома серии П-44Т более комфортабельны по сравнению с предшествующей (не строится с 1997 года) серией П-4 Панельные дома этой серии состоят из торцевых четырехквартирных секций с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах появились эркеры, следовательно, расширилось пространство комнат.
Наружные стены, состоящие из трехслойных панелей толщиной 300 мм, облицованы декоративным кирпичом. Конструкция панелей обычная, трехслойная, но утеплитель усовершенствован, поэтому повышена теплоизоляция дома.
Внутренние стены железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перекрытия железобетонные. Вентиляционный стояк вынесен из кухни.
В квартирах есть темные комнаты площадью до 3 кв. м. В трех- и четырехкомнатных квартирах по два санузла. Также увеличился общий метраж квартир, улучшилась планировка. Во многих квартирах появилось два балкона. Окна в домах серий П-44Т оснащены теплозащитными пакетами с повышенным коэффициентом теплоизоляции.
Однокомнатная квартира: общая площадь 41,8 кв. м, комната 17,8 кв. м, кухня 10,7 кв. м.
Двухкомнатная квартира: общая площадь 64,8 кв. м, комнаты 19,5 и 17,3 кв. м, кухня 10,7 кв. м.
Трехкомнатная квартира: общая площадь 86,9 кв. м, комнаты 21,5, 14,8 и 10,7 кв. м, кухня 12,4 кв. м.
Застройщик — ДСК-1.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити–XXI век»:
— Панельная серия КОПЭ не зря расшифровывается как «компоновочные объемно-планировочные элементы». Она предусматривает комбинирование секций с разными наборами квартир. Например, в КОПЭ-2 в одном блоке сочетаются однокомнатная и двухкомнатная квартиры, в КОПЭ-5 блокируются две «трешки», в КОПЭ-4 блок состоит из нескольких «однушек» и двухкомнатной квартиры. В серии КОПЭ можно комбинировать и различную этажность секций — 12, 16, 18 и 22 этажа. На 22 этажа другие массовые серии стали подниматься только в последнее время. Дома серии КОПЭ комбинируются и по конфигурации: их можно строить и «уголком», и «ступеньками» в зависимости от ландшафта окружающей среды. В результате широкие возможности серии позволяют решать как социальные, так и градостроительные задачи, принимая во внимание конкретную ситуацию с застройкой данного участка. При проектировании только домов серии КОПЭ можно учитывать одновременно два показателя: количество квартир и количество квадратных метров. В двух одинаковых домах с одинаковым объемом жилой площади может быть разное количество квартир. Впрочем, серия КОПЭ привлекательна не только для городских властей и строителей, но и для покупателей. Вентиляционный блок вынесен за пределы кухни, что позволяет увеличить ее площадь и провести оптимальную расстановку мебели и бытовой техники. Небольшие площади квартир делают возможным их приобретение различными категориями покупателей. Трехслойные панели, стеклопакеты для окон и балконных дверей, хорошая теплоизоляция делают КОПЭ популярной серией среди москвичей.
Жилые дома серии «Бекерон» интересны в потребительском и градостроительном отношениях. Они имеют невысокую этажность — в основном от 4 до 7 этажей. И тем самым выделяются на фоне многоэтажного типового жилья. По сравнению с ним площади квартир в серии «Бекерон» увеличены. Площадь «однушек» составляет более 55 кв. м, «двушек» — около 70 кв. м, «трешек» — более 85 кв. м, четырехкомнатных квартир — более 100 кв. м. Высокие потолки (около 3 м), широкие комнаты и наличие в одном из помещений двух окон создают покупателю большие возможности для дизайнерского решения своей квартиры. Остекление лоджий значительно улучшает архитектурный облик домов этой серии.
Как известно, не все то золото, что блестит. Если банк заявляет, что выдает ипотечные кредиты в размере до $500 тыс., то это не означает, что каждый может рассчитывать на такую сумму. Все зависит от уровня дохода потенциального заемщика.

Олег Львов
Начальник отдела рекламы и PR «ДСК-1 и Компания»:
— При строительстве домов серии П-44Т применяют трехслойные железобетонные наружные панели с коэффициентом теплоизоляции 3,2, который соответствует кирпичной стене толщиной 90 см. Это один из лучших показателей в современном домостроении. Не каждый монолитный дом может похвастаться такой тепловой защитой. У большинства из них коэффициент теплозащиты порядка 3.
Много нареканий вызывают швы между панелями серийных домов, которые как раз и уменьшают тепловую защиту. В домах серии П-44Т эта проблема полностью решена за счет применения новейшей технологии «закрытого стыка (шва)», которая не только улучшает эксплуатационные характеристики дома, но и его внешний вид. Дом выглядит как кирпичный. Пятикамерный оконный блок служит надежной защитой от зимнего ветра. Крыша в домах — черепичная BRAAS. Сегодня можно слышать, что современные дома П-44Т превосходят в архитектуре некоторые монолитно-кирпичные дома.
Увеличена площадь кухни (до 13 кв. м) за счет выноса вентиляционного короба в коридор. Установлены отопительные приборы с регуляторами температуры. В каждую комнату проведена медная электропроводка, обеспечивающая дополнительную пожарную безопасность дома.
П-44Т сдаются «под чистовую отделку». Это значит, что без предварительной подготовки можно проводить ремонт при минимальных затратах. Кстати, двухподъездный семнадцатиэтажный дом серии П-44Т строится 3 месяца, а аналогичный монолитно-кирпичный — не менее 1,5 лет.

Трезвость — норма жизни
Потенциальному заемщику следует реально оценить свои возможности. Иными словами, сопоставить свой совокупный ежемесячный доход с ежемесячными тратами и на основании этого решить, насколько тяжелыми для него будут ежемесячные выплаты по кредиту. Не нужно быть экономистом, чтобы понять: семье из четырех человек с совокупным месячным доходом, например, $1000 будет чрезвычайно трудно отдавать банку почти половину этой суммы. С другой стороны, если совокупный доход составляет, скажем, $2000, то отдавать те же $500 будет уже не так обременительно.
Очевидно, жить в условиях жесткой экономии можно месяц-другой, но не в течение 10–15 лет. Самое идеальное, если ежемесячно уплачиваемый банку взнос будет сопоставим с теми суммами, что вы и так вынуждены тратить на аренду жилья или реально имеете возможность откладывать, копя деньги на новую квартиру. Только в этом случае участие в ипотечной программе не обрушит ваш семейный бюджет.

Если в своей рекламе банк заявляет, что выдает ипотечные кредиты в размере до $500 тыс., то это вовсе не означает, что каждый может рассчитывать именно на такую сумму. При решении вопроса о предоставлении кредита все зависит от уровня дохода потенциального заемщика. И дело не в том, что банку выгоднее работать с богатыми клиентами, просто размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% доходов заемщика после налогообложения. Нетрудно подсчитать, что гражданину с зарплатой, например, 5 тыс. руб. на погашение полумиллионного кредита потребовалось бы несколько столетий. Какой же банк пойдет на такие условия?

Сила убеждения
Но одной лишь объективной оценкой своих доходов дело не ограничится, поскольку сейчас любой банк интересуется не только доходами потенциального заемщика, но и его способностью подтвердить их документально. Как известно, в нашей стране доходы делятся на «белые», «серые» и «черные». «Белые» (т. е. официальные) доходы документально подтвердить достаточно легко, а вот с доходами «серыми», а тем более «черными» дело обстоит куда сложнее.
Возникает противоречие: с точки зрения желающего взять кредит, справка из налоговой инспекции мало что говорит о его реальной платежеспособности. Банки же, затрудняясь реально оценить свои риски, связанные с ипотечным кредитованием физических лиц с неподтвержденными доходами, вынуждены завышать процентные ставки и ограничивать сроки кредитования. Их логика проста: чем выше степень «прозрачности» вашего дохода, тем лучше отношение к вам и выгоднее условия кредитования. Именно такая логика, основанная на реалиях нашей жизни, в значительной степени тормозит развитие массовой ипотеки.
По оценкам специалистов, по так называемым «белым» доходам под критерии банков проходит лишь около 7% населения. Но большинство этих людей (олигархов, топ-менеджеров или крупных чиновников) ни в какой ипотеке не нуждаются, так как способны и без нее решить вопросы приобретения жилья. С остальных 93% жителей страны обязательно потребуют подтверждений платежеспособности, к которым могут относиться как количественные (дополнительные гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья внаем и т. д.), так и качественные показатели (место работы, должность, марка автомобиля и т. д.).
Однако если каким-то образом подсчитать все реальные доходы, которые наши соотечественники так или иначе получают, то получится, что не менее 30% населения страны в состоянии пользоваться ипотечными программами без ущерба для жизни. Эти 30% как раз и есть основа для массовой российской ипотеки.
Некоторые банки в своей рекламе утверждают, что не нуждаются в подтверждении доходов, достаточно честного слова клиента. Не будьте наивны! Или напрямую свяжутся с вашим начальником и потребуют «уточнить» сумму в конверте, или выставят ряд обременительных условий, например залог собственности, умопомрачительную страховку, или просто откажут в кредите.

По оценкам специалистов, по так называемым «белым» доходам под критерии банков проходит лишь около 7% населения.
Для удобства потенциальных заемщиков на сайтах большинства банков, развивающих ипотечные программы, имеются так называемые ипотечные калькуляторы, помогающие легко рассчитать на базе реальной суммы доходов максимально доступную сумму кредита. Прежде чем обращаться в банк, имеет смысл поупражняться на этих калькуляторах, не забывая, что банки будут требовать не только своевременных ежемесячных платежей, но и наличия накоплений в размере до 30% стоимости квартиры для первоначального взноса.

А как же остальные?
К сожалению, в настоящее время существующие ипотечные программы ориентированы только на людей со стабильным и высоким уровнем доходов. Причем обязательно подтвержденным. При таких условиях российская ипотека вряд ли может стать массовой.
Сегодня с реальной альтернативой существующим ипотечным программам выступают конкуренты: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и строительно-сберегательные кассы (ССК). Они рассчитаны на привлечение именно тех слоев населения, у которых доход стабилен, но невелик. Здесь не требуется документального подтверждения платежеспособности, но зато есть определенный риск, так как кредит «берет на себя» ЖСК или ССК. Разумеется, по этой причине они оставляют за собой право собственника на предоставляемую под заселение квартиру. В собственность покупателя квартира оформляется лишь при условии накопления 50% ее стоимости.
Для того чтобы ипотечные кредиты стали более доступными, нужны новые законы, принятие которых ожидается в текущем году. Если это действительно произойдет, то уже в ближайшем будущем ипотечные кредиты смогут брать даже те, чей душевой доход не превышает $400–600 в месяц. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере $15–20 тыс. на 10–15 лет под существующий процент. Доля москвичей с таким уровнем доходов составляет примерно 15% (около 430 тыс. семей).

Меньше $800? Просьба не беспокоиться...
Экспертами фонда «Институт экономики города» был проведен сравнительный анализ различных ипотечных программ, действующих в Москве.
В качестве критерия был рассмотрен минимальный уровень ежемесячного дохода семьи из трех человек, необходимый для получения кредита, достаточного для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м (в среднем по 18 кв. м на человека) по средним столичным ценам.
При таких критериях получение кредита по программе АИЖК, использующего бюджетные средства в виде гарантий (срок кредита 10 лет, ставка кредита 18% в рублях), потребует подтверждения доходов семьи в размере не менее 23 тыс. руб. (примерно $800) в месяц.
Для получения кредита по программе Сбербанка РФ (срок кредита 15 лет, ставка кредита 23% в рублях) семье необходимо иметь совокупный доход 26 тыс. руб. (примерно $900) в месяц.
Получение кредита по базовой программе «Дельта Кредит» (срок кредита 15 лет, фиксированная процентная ставка 15% в валюте, кредит от $17 тыс.) потребует от семьи стабильного дохода в размере около 30 тыс. руб. (примерно $1050) в месяц.
По новой программе «Дельта Вариант» банка DeltaCredit (срок кредита 10 лет, плавающая процентная ставка 12% в валюте, зависящая от процентной ставки на международном межбанковском рынке LIBOR и пересматриваемая один раз в год, кредит от $35 тыс.) для получения кредита семья должна документально подтвердить свои доходы, которые превышают 44 тыс. руб. (примерно $1550) в месяц.
Словами «семья должна подтвердить» подчеркивается тот факт, что банки, дабы получить дополнительную гарантию возврата кредита в случаях, когда доходов одного из членов семьи не хватает, применяют практику оформления созаемщика. По банковским критериям созаемщиками могут быть только супруги. Братья и сестры, родители и дети в качестве созаемщиков обычно не оформляются.



Главная --> Публикации