Главная --> Публикации --> Чтобы не было потом мучительно больно... Эксперты считают, что цены на недвижимость в столице продолжат расти Земля уходит из-под ног у "шереметьево-3" Жилищный кодекс: еще работать и работать Сам себе риэлтор

Грандиозный план реконструкции улично-дорожной сети занимает более 30 страниц и содержит перечень работ по чуть ли не всем улицам и переулкам в пределах Садового кольца. В документе детально проработаны все детали -- от установки информационных щитов и изменения движения вспять до строительства новых грандиозных мостов и развязок.

Неутомимая градостроительная мысль Юрия Лужкова так много раз переворачивала и будоражила жизнь российской столицы, что мостостроение, фонтаномания и любовь к транспортным кольцам уже перестали удивлять москвичей и органично вписались в единую картину лужковского стиля. Однако это не означает, что у столичного градоначальника не осталось больше неожиданных планов в запасе. Вчера он подписал постановление, концентрирующее все его предыдущие проекты и позволяющее единым ударом изменить жизнедеятельность центра столицы.

Проект оговаривает также введение одностороннего движения на магистральных улицах центра столицы: на Пречистенке и Остоженке, на Волхонке, Большой и Малой Никитских улицах. С мостов через Москву-реку будут расширены съезды на набережные, которые также станут односторонними. Встречной полосы лишатся Кремлевская, Софийская, Раушская, Пречистенская и Москворецкая набережные. Обзаведутся парковками и также станут односторонними практически все переулки в пределах Садового кольца. Перевод в односторонний режим самого Садового кольца пока не предусмотрен, однако постановление правительства содержит недвусмысленное поручение проектировщикам разработать схему дорожного движения между Садовым и Третьим транспортным кольцом «с учетом мер, необходимых для перевода Садового кольца в режим одностороннего движения». В программе также расписано расширение тротуаров и проезжей части улиц, а также массовое строительство подземных пешеходных переходов.

Наиболее масштабными мероприятиями станут «пробивка» Краснопресненского проспекта сквозь Садовое кольцо, продолжение улицы Новокузнецкой до Большого Устьинского моста, а также реконструкция ряда мостов через Москву-реку. Под Крымским мостом появится еще один проезд, а реконструкция съезда с Большого Каменного моста обернется даже перемещением мешающего здания.

Свой строительный зуд столичные власти в очередной раз оправдали необходимостью дальнейшей борьбы с автомобильными пробками и другими транспортными проблемами мегаполиса. В постановлении, в частности, отмечается, что «отставание объемов дорожно-мостового строительства от роста транспортного парка столицы привело к неудовлетворительным условиям дорожного движения в городе». По данным авторов документа, в центре Москвы «более 90% магистральной сети функционирует в условиях перегрузки и на пределе пропускной способности».

Планируя глобальную реконструкцию, столичные чиновники не питали иллюзий относительно того, какие транспортные проблемы в центре повлекут за собой любые попытки их решить. Чтобы не превратить весь центр Москвы в одну сплошную пробку, городские власти решили осуществлять реконструкцию отдельными участками, или, как говорит мэр, «захватками». В соответствии с планом работ, центр столицы решили условно поделить на пять секторов. В 2004--2005 годах работы будут вестись в «северном» секторе, в 2005--2006 годах -- в «восточном» и «северо-западном», в 2006--2007 годах -- в «южном» и «юго-западном» секторах. Правда, вряд ли эти меры сильно облегчат жизнь московским водителям. Как известно, ремонт любой магистрали делает движение по району почти невозможным.

В соответствии с «Комплексной схемой организации дорожного движения в центре Москвы» предусматривается:

Однако декларация одних только благородных намерений вызывает сомнение, учитывая, что на реализацию проекта из городского бюджета планируется выделить 8 млрд руб. Разумеется, исполнители работ будут отбираться на конкурсной основе, однако строительные фирмы уже сегодня не сомневаются в том, кто получит право «осваивать» бюджетные средства городского заказа. Представители ряда компаний, к которым обратились корреспонденты газеты «Время новостей», отказались комментировать предстоящий тендер, лишь отметив, что рынок дорожного строительства в столице давно поделен.

-- строительство проезда под Крымским мостом;

-- пробивка ул. Новокузнецкой от Климентовского пер. до Комиссариатского моста;

-- строительство съезда с Большого Каменного моста;

-- реконструкция Комиссариатского моста;

-- пробивка Краснопресненского проспекта на Садовое кольцо (от ул. Б. Грузинской до Садового кольца);

-- строительство съезда с Устьинского моста на Москворецкую наб.;

-- строительство съезда с Серебрянической наб. на Садовое кольцо.

-- расширение Пречистенской наб.;

-- ул. В. Радищевская -- Яузская;

Одностороннее движение будет введено по улицам и набережным:

-- ул. Б. Никитская;

-- ул. Николоямская;

-- ул. Пречистенка;

-- ул. М. Никитская;

-- ул. Волхонка;

-- ул. Остоженка;

-- Кремлевская наб.;

-- Пречистенская наб.;

-- Софийская наб.;

-- Москворецкая наб.;

Строительство под- и надземных пешеходных переходов доступных для инвалидов:

-- Раушская наб.

-- пересечение Садового кольца с проспектом Мира;

-- Кудринская пл.;

-- Зубовская пл.;

-- пересечение Садового кольца с ул. Каретный ряд;

-- Смоленская пл.;

-- пересечение ул. Б. Ордынка и Климентовского пер.;

-- пересечение улиц Б. Якиманка и Б. Полянка;

-- пересечение Садового кольца с Б. Харитоньевским пер.;

-- ул. Баррикадная у станции метро "Баррикадная";

-- пересечение Садового кольца со съездом на Серебряническую наб.;

-- ул. Б. Полянка у станции метро "Полянка".

-- Оружейный пер.;

-- Храмовый, напротив храма Христа Спасителя;

Строительство пешеходных мостов через р. Москва и на водоотводном канале:

-- Голутвинский, Якиманская наб. -- Болотная наб.
Рублево-Успенское шоссе — трасса, по которой на автомобиле от Кремля до Барвихи можно домчаться за полчаса. Это короткое шоссе, закрытое для проезда грузового транспорта, является самым престижным направлением на рынке загородной недвижимости Подмосковья. После пересечения с МКАД шоссе уходит глубоко в лес и, следуя вдоль извилистого русла Москвы-реки, заканчивается недалеко от Звенигорода.

-- Якиманский, Якиманская наб. -- Болотная наб.;

История и природа
Места вдоль живописных крутых берегов Москвы-реки, поросшие сосновым бором, издревле использовали для царской охоты. Здесь было полно зверья и птицы, река славилась обилием рыбы (щука, налим, судак, плотва). Ягоды-грибы носили огромными корзинами. Начиная с времен царствования Ивана Грозного, любившего поохотиться в барвихинских и успенских сосновых борах, здесь стали появляться летние резиденции приближенных ко двору вельмож. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские.

Много веков назад было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве — западное. Царь Алексей Михайлович Романов — отец Петра I — указом 1664 г. запретил создание каких-либо дымящих и коптильных производств западнее столицы. С той поры в этом направлении не было построено ни одного крупного промышленного объекта. Дорогу между поселками Рублево и Успенское заселяли царственные особы. А после революции на освободившиеся места устремилась партийная элита и устроила для себя заповедную зону.
Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе отмечены вековой историей. В советское и постсоветское время в них проживало руководство страны, включая госсекретарей и президентов, творческая интеллигенция, академики и крупные чиновники.

Севернее, на берегу Москвы-реки, расположена жемчужина Подмосковья — усадьба Архангельское (начало ХIХ в.), бывшее владение князя Н. Б. Юсупова. Роскошный дворец с регулярным многотеррасным парком, беседками и мраморными статуями органично вписался в местный ландшафт. Здесь часто собирался высший свет Москвы, включая царственных особ. Название усадьбы происходит от наименования старинной церкви — Архангела Михаила, — возведенной в XVII в. на крутом обрывистом берегу в окружении вековых сосен. После революции подмосковный Версаль Н. Б. Юсупова объединили в комплекс с корпусами санатория Министерства обороны. Сейчас это историческое заповедное место с музеями и зона отдыха с лодочными станциями и действующей здравницей.

Обширными землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа — мать первого царя из рода Романовых. Ромашково считалось дворцовым селом, в его церкви проводил богослужения сам митрополит Филарет.
В настоящее время Рублево — поселок городского типа, часть Москвы, а в конце XVII в. здесь была деревня, которой владели бояре Нарышкины. Рублевское водохранилище неподалеку от поселка стало излюбленным местом отдыха москвичей. Здесь катаются на лодках, скутерах, водных лыжах, есть благоустроенный платный пляж. При этом водохранилище остается чистым, водятся раки.

За Барвихой — премного известная Жуковка (8 км от МКАД). Поселок получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. Теперь эта местность славится не столько сосновыми угодьями, сколько первоклассной инфраструктурой, обслуживающей и местных жителей, и всю округу. Ресторан «Царская охота» широко известен самобытной кухней.

Другой берег Москвы-реки, где до сих пор водится рыба и растут желтые кувшинки, была вотчиной князей Голицыных. Деревня с красноречивым названием Раздоры сохранилась с давних времен. Из-за нее часто ссорились именитые землевладельцы. В XVII в. Раздоры принадлежали боярам Одоевским, потом поочередно Голицыным и Юсуповым. Около Раздоров старое и новое русло Москвы-реки образуют излучины с островом посередине, объявленным памятником природы. В Раздорах на даче С. П. Боткина жил, работал и похоронен неподалеку художник Казимир Малевич.
Чуть дальше, где дорогу пересекает правый приток Москвы-реки речка Самынка, открывается вид на знаменитый поселок Барвиха (8 км от МКАД), окруженный коттеджными участками. Здесь были дачи писателя А. Н. Толстого и кинорежиссера С. Ф. Бондарчука. Санаторий «Барвиха» находится в одном километре от Рублево-Успенской дороги. Комплекс известной здравницы включает в себя такие местные достопримечательности, как живописный пруд с мостом, замок баронессы Мейендорф, в котором бывали российские императоры, и церковь Рождества Христова 1759 г. постройки. Замок необычной формы в стиле поздней готики в 1885 г. построил архитектор П. С. Бойцов.

Каждый километр Рублево-Успенского шоссе отмечен историей. В селе Ильинское (12 км от МКАД) расположена усадьба первого московского губернатора боярина Т. Н. Стрешнева, построенная в ХVII в. Она принадлежала графу А. И. Остерману-Толстому (герой Отечественной войны 1812 года) в начале XIX в. Позже ее обладателями были более именитые особы. Здесь долгое время жила императрица Мария Александровна, вдова Александра II, затем ее племянник Дмитрий Павлович. Сохранились императорские камергерский и камер-фрейлинский корпуса. В Ильинском жили и работали писатели И. И. Лажечников и С. Т. Аксаков, А. И. Полежаев и Н. М. Языков. В усадьбе долгие годы располагался дом отдыха «Ильичево», где некоторое время жил В. И. Ленин.

А деятели искусства, выступающие в арт-галерее «Дача», могут быть с честью приняты и в Большом театре.

За деревнями Барки и Бузаево в селе Спас-Уборы на возвышении среди пойменного заливного луга расположен храм Спаса Нерукотворного — редчайший образец стиля нарышкинского барокко. Его построил великий русский зодчий Яков Бухвостов более трехсот лет назад.

Еще одно имение царской семьи находилось в Усово, о нем напоминают сохранившиеся дворцовые конюшни. Рядом с Усово — резиденция главы российского государства Ново-Огарево. В селе Знаменском была расположена усадьба основателя Московского университета графа И. И. Шувалова, теперь здесь остался лишь храм Знамения Пресвятой Богородицы середины XVIII в.
Поселок Горки-2 находится в 16 км от МКАД. Он получил свое название не из-за холмистой местности, а в связи с тем, что имения представителей знати были расположены выше, чем остальные дома. Горки-2, Горки-6, Горки-9, Горки-10 — здесь в разное время возвышались над простыми крестьянскими дворами усадьбы царских особ и великих князей. Названия исторически сохранены. В Горках-10 можно выделить дом с колоннадой, окруженный старым парком, прежнего владельца Саввы Морозова. В этом особняке после возвращения из Италии жил и работал писатель Максим Горький. Здесь гостили И. И. Левитан и А. П. Чехов.

Николина Гора (24 км от МКАД) известна всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку (не сохранился).

Такая же по возрасту церковь Успения Пресвятой Богородицы сохранилась в соседнем селе Успенском (21 км от МКАД). Главный дом необычной по архитектуре усадьбы князей Святополк-Четвертинских, местных коннозаводчиков, как и храм, стал визитной карточкой старинного села Успенского.

В конце Рублево-Успенского шоссе расположены еще несколько населенных пунктов, бывших когда-то великокняжескими вотчинами. Деревня с неблагозвучным названием Грязь отмечена пребыванием в ней любителя изящной словесности С. Я. Маршака. В летней графской усадьбе Олсуфьевых Ершове часто бывал русский поэт А. А. Фет. Замыкает парад дворянских усадеб, старинных церквей и исторических мест древний город Звенигород с Саввино-Сторожевским монастырем, основанным учеником Сергия Радонежского игуменом Саввой в начале XV в., и Введенским дворцово-парковым имением. Вокруг Звенигорода вдоль русла Москвы-реки расположено множество санаториев, домов отдыха, детских лагерей, конно-спортивных баз. Места эти чрезвычайно хороши и считаются заповедной зоной, которую называют подмосковной Швейцарией.

После революции живописные окрестности села облюбовали писатели и артисты. В настоящее время работает музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. Его соседями по даче были именитые люди: народные артисты СССР В. И. Качалов и А. В. Нежданова, писатель А. С. Новиков-Прибой, полярник О. Ю. Шмидт, физик и нобелевский лауреат П. Л. Капица, первый нарком здравоохранения РСФСР Н. А. Семашко, выдающийся композитор С. С. Прокофьев и многие другие. Сейчас здесь живет писатель С. В. Михалков и его талантливые сыновья Андрон и Никита Михалковы. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России и за ее пределами людей.

Новые элитные коттеджные поселки вносят в разнородность сложившейся застройки элементы новизны и стиля. На протяжении Рублево-Успенского шоссе их насчитывается около сорока. И это только те поселки, где ведут или заканчивают строительство и продают дома и земельные участки.
Вот некоторые из этих коттеджных поселков:

Коттеджные поселки
Особенность Рублево-Успенского шоссе заключается в том, что удаленность от МКАД расположенных вдоль шоссе домов мало влияет на формирование цены, любая недвижимость здесь всегда престижна и стоит очень дорого. Коттеджное строительство в Подмосковье стартовало в этих местах, поэтому сегодня здесь можно проследить всю историю пятнадцатилетнего возведения загородных вилл в России — от огромных нелепых сооружений в виде замков с башнями до современных роскошных загородных домов разнообразной архитектуры. Что касается инфраструктуры района, то здесь позаботились буквально обо всем. Вдоль дороги расположены торговые центры, кафе, рестораны, салоны красоты, автозаправки и станции техпомощи. Для любителей спорта — водно-спортивный клуб, фитнес-центры «Планета Фитнес» на Рублевке и World class, теннисный центр, элитный картодром и другие спортивные заведения. Лингвистический центр «Интерколледж» (детский сад, начальная школа, курсы иностранных языков), Автономная негосударственная образовательная гимназия «Жуковка» — это лишь немногие образовательные учреждения для детей.

В начале 2004 г. аналитический центр ирн.ru закончил масштабное полевое исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья. Собранные непосредственно у застройщиков и уполномоченных риэлторов данные позволили выявить ряд интересных особенностей этого рынка.

Барвиха-2 (8 км от МКАД) представлен 94 таунхаусами. Материал домов — кирпич, монолит. Дома площадью от 180 до 310 кв. м имеют отдельный вход и гараж. У всех коттеджей плоские крыши, которые можно использовать как открытые террасы или застекленные зимние сады. Участки около домов — 2-5 соток. Единое архитектурное решение, предложенное архитектором А. Асадовым. Развитая инфраструктура — бассейн, фитнес-центр, торговые предприятия и многое другое, что обеспечивает комфорт и делает проживание удобным. Стоимость — 1400 долл./кв. м (дом + земля);
Жуковка (10 км от МКАД): 50 домов общей площадью 500-760 кв. м. Материал домов — монолит, кирпич. Участки — 22-25 соток. В домах есть бассейны. Стоимость — 1 400 000-1 700 000 долл. (дом + земля);
Березовая роща (14 км от МКАД): 12 домов общей площадью 600 кв. м. с участками17-23 сотки. Материал домов — керамический кирпич и сборные железобетонные изделия с элементами монолитного железобетонного литья. Жилая часть выполнена из бруса сосновых пород. Дома строят в едином архитектурном стиле. Стоимость — от 970 000 долл.;
Романово-2 (15 км от МКАД): 26 домов общей площадью 600-1000 кв. м. Участки — 20-100 соток. Площадь поселка — 7 га. Дома кирпичные. Инфраструктура — теннисный корт, детская площадка, парковая зона. В километре от поселка — известный клуб «Дворянское гнездо». Стоимость 1500-2000 долл./кв. м (дом + земля);
Дрофа (17 км от МКАД): 20 домов и таунхаусов общей площадью 350-2000 кв. м. Участки — 30-50 соток. Площадь поселка — 43 га. Инфраструктура — спортивный центр, бассейн, бани, тренажерные залы, клуб, магазины, ресторан. Элитный закрытый поселок. Стоимость: 400 000 долл. — таунхаус; 700 000 долл. — дом;
Лесные просторы (19 км от МКАД): 65 домов общей площадью 452 и 544 кв. м. Участки — 15-36 соток. На участках растут лесные деревья;
Рублевские Горки (22 км от МКАД): 18 домов общей площадью 315, 325 и 415 кв. м. Участки — от 14 до 22 соток. Площадь поселка — 4 га. Поселок спроектирован с учетом всех современных требований к загородному жилью. Дома подключены к магистральным коммуникациям и снабжены электричеством, газом, центральным водоснабжением и канализацией. В поселке круглосуточная профессиональная вооруженная охрана. Стоимость домов — 400-500 тыс. долл. Дома сдают с полностью отделанными фасадами под чистовую отделку.
Сосны-7 (24 км от МКАД): 7 основных домов, к каждому из которых пристроено по вспомогательному дому. Общая площадь 2 домов — 640-738 кв. м. Участки — 30 соток. Материал домов — кирпич, отделанный натуральным камнем и ценными породами дерева. Инфраструктура пансионата Управления делами (УД) Президента, лесной парк, рестораны, спорткомплекс с бассейном, теннисные корты, водолечебница. Дома расположены на охраняемой территории оздоровительного комплекса «Сосны» УД Президента. Дома построены по проекту французского архитектора Паскаля Арана. Стоимость — 2500 евро/кв. м (земля в собственность);
Корабельные сосны (27км от МКАД): 25 домов общей площадью 550-600 кв. м. Участки — 30 соток. Дома кирпичные. Цена дома — 2 100 000 долл. В стоимость домов входит VIP-отделка и земельный участок.
Для Рублево-Успенского шоссе неудивительно, когда стоимость коттеджа превышает сумму 1 млн. долл. США, а цена за сотку земли варьируется от 1500 до 50 000 долл. США. И это еще не предел. Спрос на заповедные места, где обитают миллионеры и правящая элита, всегда будет самым высоким.

Это несколько меняет бытующие представления о загородном рынке, например о лавинообразно растущем числе поселков, потому что почти половина из известных поселков, активно продававшихся в 2002-2003 гг., сейчас уже фактически ушли с рынка. Из 171 продаваемого поселка более 100 вышли на рынок в конце 2003 — начале 2004 г.

Весной 2004 г. в прессе и Интернете заявлено о существовании более 300 поселков в радиусе 55 км от МКАД. Однако исследование показало, что лишь 171 из них активно застраивается и продается. Еще около 150 либо давно распроданы (на продажу выставлены 1-2 дома), либо неизвестно когда будут закончены — сроки начала их строительства не определены.

Более того, часто приводимые данные о повышенных темпах роста цен на загородное жилье — 50% в год и более — также связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в проектировавшихся поселках с текущими ценами предложения в домах вторичного рынка в сложившихся поселках. Как показало исследование, реальные темпы роста цен на загородное жилье более умеренны и приближаются к московским — порядка 30-35% в год.

Ненамного точнее оказывается и представление о ценах. В рекламе в одном разделе могут попадаться цены как на дома вторичного рынка в уже сложившихся поселках, так и в строящихся. Очевидно, что это два разных товара, цены на которые могут различаться на 20-30%, особенно если учесть завышение цен предложения на вторичном рынке. Соответственно, застройщики, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, делают неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемых.

Среди наиболее частых неточностей — количество участков в поселке, площади участков и домов, данные о создаваемой инфраструктуре и, конечно же, ценах, а также размере последующих ежемесячных платежей. Нередко разночтения встречаются даже в таком на первый взгляд фиксированном параметре, как расстояние до МКАД. Одни указывают полное расстояние от поселка до города “по спидометру”, другие — только по шоссе без учета подъезда до поселка, третьи — “по прямой” на карте. Или просто расстояние поменьше, чтобы привлечь покупателя.

Информация о коттеджах также менее достоверна, чем о квартирах. Исследование выявило расхождение данных в рекламных материалах и на сайтах фирм с реальным положением дел более чем в половине поселков. Обычно это связано с низкой оперативностью обновления информации по мере продвижения строительства, а также с ее искажением продавцами. Часто у разных дилеров встречается противоречивая информация об одном и том же поселке.

Оно позволяет уточнить представления о предпочтениях потребителей загородного жилья. Специалисты сходятся в том, что сегодня не спрос определяет предложение, а наоборот. В результате именно структура предложения задает популярность и ценовой уровень тех или иных направлений (шоссе) или типов жилья.

Исследование показало, что “среднестатистический” поселок выглядит так: на 18 га расположен 61 участок площадью 24 сотки, на котором построен коттедж площадью 374 кв. м по цене $1581 за 1 кв. м.

Работать с видом на Кремль, наверное, хорошо и престижно, но все чаще арендаторы задумываются о том, что престижем можно поступиться ради удобства подъезда к офису, отсутствия пробок, приличной парковки и умеренной арендной платы. Более того, развитие традиционно востребованных офисных районов - Центрального и Замоскворечья - затормозилось из-за отсутствия свободных участков. "В большинстве случаев, появляющиеся там проекты - это реконструкция", - говорит консультант отдела исследований компании "Стайлз энд Рябокобылко" Регина Лочмеле.

Например, постоянное упоминание экспертами о росте популярности Новорижского шоссе связано с тем, что там сейчас строится наибольшее число поселков — 40; к ним можно прибавить еще пять по соседнему Волоколамскому. На второе место по популярности оттесняется Рублево-Успенское шоссе — 36 поселков, хотя оно продолжает лидировать по цене. Третье место делят еще три активно застраиваемых направления с примерно равным числом поселков — дмитровское (17), пятницкое (15) и калужское (14).
В коммерческой недвижимости началась эпоха географических открытий

В связи с этим ведущей тенденцией, наметившейся сегодня, в ближайшие годы станет строительство офисных зданий класса А и В за пределами Садового кольца. Кстати, мысль о том, что административным зданиям пора выезжать из центра, появилась не сегодня, а еще в конце 80-х, когда и возник проект "Москва-Сити", активно строящийся сегодня. Впрочем, "Москва-Сити" - не единственное проявление начавшейся децентрализации коммерческой недвижимости. Большая строительная активность заметна и в других районах, причем там происходит как строительство новых зданий, так и реконструкция существующих (соответственно 44 и 56% от общего числа проектов).

А из нашего окна... область тульская видна

Переезду компаний из центрального делового района (CBD) способствуют и более низкие ставки аренды при сохранении высокого качества офисных помещений. Если в CBD средние ставки аренды для офисов класса А колеблются в пределах 530-545 долларов за кв.м без учета операционных расходов, то для ОТА средняя ставка для помещений такого же уровня - 380 долларов.

В этом году в ОТА (Other Trade Arias, т.е. иные коммерческие районы за пределами центра) на рынок будет выведено 175 тысяч кв.м офисных площадей класса А и В без учета "Москва-Сити". Увеличится и доля офисных площадей, приходящихся на ОТА от общего количества по Москве, - до 21,4% против 19,6% в 200 Перенос активности в ОТА становится беспроигрышной для девелоперов картой: уровень вакантных площадей в апреле составлял всего 2,1%, что меньше чем в Центральном районе и Замоскворечье (6,3 и 5,9%, соответственно). При таком раскладе все строящиеся сейчас объекты должны найти своих арендаторов.

В районе ОТА можно выделить три основных направления, где идет самая интенсивная реконструкция бывших промышленных предприятий и строительство объектов - это районы вдоль Ленинградского шоссе, Кутузовского проспекта и Юго-Запад. Впрочем, по словам Регины Лочмеле, о крупных офисных проектах на Юго-Западе пока говорить рано, скорее, это только планы. Пока же там активно развивается торговый сектор: на Юго-Западе расположен довольно крупный престижный жилой район. Кроме того, на перспективу активного развития ритейла работают и планы по строительству международного аэропорта во Внуково.

Направления деловой миграции

Пока в ОТА из готовых объектов класса А на рынке представлен только один - здание "Европа билдинг" на Брянской улице (район Дорогомилово). Здание общей площадью 16000 кв. м, офисных площадей - 11000 кв.м, было сдано в эксплуатацию в декабре прошлого года.

Класс А

Следующий объект класса А появится в середине 2006 года на 2-й Поклонной улице, д. Это будет многофункциональный комплекс общей площадью 102000 кв.м. На офисы там придется 43000 метров.

Еще один объект А-класса - "Крылатские холмы" пока находится в стадии строительства. Ввод первого из четырех запланированных зданий намечен на конец этого года, второго - на февраль 200 На сегодняшний день в первом здании уже 70% площадей нашли своих арендаторов, во втором - 20 процентов.

Класс В

В чуть более отдаленном будущем компания "Легион Девелопмент" планирует построить на Киевской ул., 3-7 торгово-офисный комплекс "Легион-Девелопмент-4". По планам, площадь комплекса составит 110.тыс. кв. метров, из них площадь офисов - 51 тыс. метров. Запланированный срок вывода на рынок - 2007 год.

Новое строительство класса В в ОТА на сегодняшний день представлено на рынке деловым центром "Кантри Парк" (18 тыс. кв. метров), расположенном на пересечении Ленинградского шоссе, МКАД и ул. Свободы. Объект прошел госкомиссию в феврале, и на сегодняшний день в нем сдано 60-70% площадей. Среди арендаторов - компании "Вольво", "Кеш энд Керри", "Вена". До сдачи объекта ситуация с заселением была довольно тревожной, но в марте был проявлен ажиотажный спрос.

Основная же масса офисов в ОТА - офисы класса В. В большинстве своем проекты класса В и В+ - это реконструкция бывших производственных зданий, осуществляемая крупными девелоперами, способными вложить достаточно средств для того, чтобы довести объект до класса В+, однако, в силу того что это реконструкция, объект не может позиционироваться как класс А.

Данный проект поддерживается Сбербанком, который выделил кредитную линию как продолжение кредитной линии под "Крокус-Экспо". Будет ли проект успешным, сказать сложно, однако востребованность "Кантри Парка" дает надежду, что удаленные от центра офисы поднимутся "на гребень волны" в ближайшие годы, а "Москва-Сити" покажется не таким уж большим.

Не исключено, что "замкадовое" строительство также будет продолжаться. По крайней мере, в планах компании "Крокус Интернэшнл" строительство 700 тыс. кв. м офисных площадей в районе Мякининской поймы - рядом с тем местом, где расположен выставочный комплекс "Крокус-экспо" и "Крокус Сити Молл". В планах - строительство 14 зданий по 50 тыс. кв. метров. По мысли создателей, строиться они будут по мере появления арендаторов. Архитектурное решение пока неизвестно. Может быть, здания будут разделены по отраслям или сферам деятельности. Ожидаемый объем инвестиций, если проект будет воплощен в жизнь, - 1 млрд. долларов.

Пока же "Сити" остается фаворитом ближайших лет. Всего на этой площадке площадью 60 га до 2007 года будет построено порядка 700 тыс. кв.м офисных площадей. Пробный шар - 17-этажное здание компании-девелопера ENKA - будет запущен в конце этого года. Объем офисных площадей в первой башне - 17500 кв. метров. Во втором квартале 2005 года на рынок выйдет второе здание ENKA - 27-этажная башня (29 тыс. метров офисных площадей). Третья, самая высокая в этом проекте 55-этажная башня будет построена к 2007 году.

"Сити"

Несмотря на то, что окончание работ на площадке "Сити-1" планируется только к 2010 году, уже разрабатывается концепция проекта "Москва-Сити-2", который по занимаемой площади почти в семь раз превысит площадку "Сити-1". "Сити-2" займет 400 га и будет находиться по соседству от "Сити-1" - на севере до Краснопресненского проспекта и Звенигородского шоссе, на востоке - до улицы Сергея Макеева, а на западе и юге район будет ограничен берегами Москвы-реки.

К 2007 году также будут закончены и выйдут на рынок здания компаний-девелоперов "Кэпитал Групп" (200000 метров/ 70000 офисных площадей), "Северсталь" ("Северная башня 74300 кв. м/32300 кв.м. офисных площадей), "Строймонтаж" ("Башни Федерации" 340,800 тыс. кв.м/ 174000 метров офисных площадей), "Техинвест" (207000 кв.м/108,500.метров офисов) и "Сити терминал", который, кроме выполнения своей транспортной функции, будет включать порядка 170 тыс. офисных площадей. Проект "Кэпитал Групп" (архитектор Эрик Ван Эгераат (Erik van Egeraat) - единственный из всех, наряду с офисными и торговыми площадями, будет включать 100 тыс. метров жилья. К 2010 году запланировано строительство Russia Tower - 116-этажного, 400-метрового здания.

Большая часть площади займет жилая застройка, возможно, туда попадут и объекты из существующей программы "Новое кольцо Москвы". Однако при активном строительстве жилья и в силу активного интереса арендаторов к "Москва-Сити-1", возможно, будут построены и значительные объемы офисных площадей. Управляющей компанией по проекту "Москва-Сити-2" будет либо "Система ГАЛС", либо ее дочерняя структура. Как ожидается, года через два - к 2006 году - первые участки будут выставлены на торги. Сейчас происходят оценка потенциальных инвестиций, решение проблем с переселением, с дополнительным строительством транспортных развязок.

На сегодняшний день этот район довольно плотно застроен. Тут расположены и жилые и промышленные здания, поэтому при оценке объема инвестиций, необходимых для выполнения этого проекта, существенную долю средств необходимо вложить в переселение жителей. Причем по существующим нормам придется предоставлять на 70% больше жилья, чем они сейчас занимают. Кроме жилья, в зоне будущего строительства находятся десятки промышленных предприятий, вывод которых тоже требует огромных средств. С учетом этого приблизительный объем инвестиций, по оценке специалистов, составляет 2 млрд. долларов.



Главная --> Публикации