Главная --> Публикации --> Гута пришла в сити Одна голова в одном окне Все выше, выше и выше Московские строители готовы возводить в сочи целые районы Альфа возвращается в девелопмент

Заманчивое предложение

Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в квартиры в Москве, но и за городом — в участки земли или дома, например коттеджные поселки. Цены на них последние годы растут так же быстро, но инвестировать в загородную недвижимость частным лицам намного сложнее. И без помощи профессионалов здесь не обойтись.

Впрочем, некоторые эксперты считают эти оценки завышенными (см. рубрику “Практикум” на этой странице).

Юридическую базу для покупки и продажи объектов загородной недвижимости заложил в 1992 г. указ президента “О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий”. По оценкам аналитиков компании “Миэль-Недвижимость”, емкость этого сектора рынка постоянно растет и в 2003 г. достигла $6 млрд (из них 2,5 млрд — первичный рынок). Нынешнюю ситуацию с загородной недвижимостью специалисты характеризуют коротко — бум. По прогнозу “Миэль-Недвижимости”, он продлится в 2004-2006 гг., ведь число желающих приобрести загородный дом или участок земли растет.

Например, построенный в 2002 г. дом в поселке “Горки-21” (Рублево-Успенское шоссе) тогда оценивался примерно в $900 000, а сейчас — уже в $2 млн. Стоимость дома по точно такому же архитектурному проекту в поселке “Глухово” (10 км по Новорижскому шоссе или 12 км по Рублевскому) с начала 2003 г. по апрель 2004 г. выросла с $1,7 млн до $2,5 млн, или на 47%. А один из клиентов Vesco Realty в сентябре 2003 г. хотел продать дом в “Глаголеве” (35 км от МКАД по Киевскому шоссе) за $1,1 млн, а в итоге продал его в апреле за $1,5 млн, на 36% дороже.

“Рынок загородной недвижимости уже сформировался настолько, чтобы рассматривать его как привлекательный сегмент для инвестиций”, — говорит эксперт департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елена Гриневич. По ее словам, строить коттеджные поселки даже выгоднее, чем офисный или торговый центр: если строительство офисного комплекса в Москве окупается за 4-6 лет, то коттеджные поселки могут вернуть владельцу деньги уже через год после сдачи в эксплуатацию. Ведущий специалист отдела загородной недвижимости Vesco Realty Алексей Овсянников говорит, что 30-40% клиентов компании покупают дома и участки с одной целью — надежно вложить деньги и при подходящем случае неплохо заработать.

В этом году аналитики прогнозируют чуть меньший рост: 20-45% на загородную недвижимость и 20-50% — на пригодную для строительства землю в зависимости от места и направления.

По оценкам риэлторов, в 2003 г. земля, пригодная для строительства качественной недвижимости, подорожала на 15-30% в зависимости от района, а после оформления всех документов на нее рост был еще больше, в отдельных случаях достигая 100%. А доходность вложений в загородную недвижимость, по оценкам большинства экспертов, составила с учетом комиссий риэлторов 80-150%, а в исключительных случаях и больше.

Только для крупных инвесторов

Есть ли место частным инвесторам на этом празднике доходности?

“Обладая стартовым капиталом в $80 000-100 000, вполне возможно купить неплохой участок земли на калужском направлении. Это вложение принесет не менее 20-30% годовых”, — считает Гриневич из Paul's Yard. По мере появления новых поселков предложение качественной земли будет сокращаться, инфраструктура со временем будет развиваться, а земля — дорожать, объясняет она, оценивая рост цен на качественную землю в среднем в 20-50% в год.

Специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Инна Кувшинова считает, что есть — вопрос лишь в сумме: “входной билет” для таких вложений составляет десятки тысяч долларов. Приобретение небольшого земельного участка на не самом популярном направлении или очень далеко от Москвы обойдется минимум в $20 000, а инвестиции в участок в хорошем районе недалеко от МКАД могут исчисляться уже сотнями тысяч долларов, предупреждает Кувшинова.

Здесь вам не город, здесь климат иной

Овсянников из Vesco Realty считает, что для инвестиций в загородную недвижимость необходимо еще больше — от $100 000-150 000, а для вложения в участок и последующее строительство дома (лучше всего под чистовую отделку) — не менее $400 000.

“Загородная недвижимость с точки зрения инвестиций — это не городская квартира, — предупреждает руководитель департамента маркетинга компании „Инком-Недвижимость„ Сергей Елисеев. — С квартирой все просто: купил на нулевой стадии строительства, подождал какое-то время, перепродал, получил определенный доход, обусловленный общим ростом цен и тем, что стоимость квадратных метров возрастает по мере достройки дома. На загородном рынке ситуация для частных инвесторов гораздо сложнее“. В “городском” варианте можно оформить право собственности на квартиру, в которую вложены деньги, и выжидать подходящий момент для ее выгодной продажи.

В общем, на первый взгляд при наличии достаточных средств заработать на загородной недвижимости несложно. Однако при более внимательном изучении оказывается, что все не так просто.

Во-вторых, напоминает партнер компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский, у властей есть право изъять предоставленный инвестору участок, который два года не разрабатывается и не оформлен в поселок, и передать его другому. Выходит, вложить деньги таким образом все равно что сесть на пороховую бочку. Обычно такое изъятие лакомых участков происходит с чьей-то подачи, говорит Можаровский, добавляя, что согласование проектной документации, которое может длиться несколько лет, уже является разработкой участка, поскольку без документации строить ничего нельзя.

Иное дело участок земли. Просто купить его и ждать несколько лет, пока он подорожает, — не лучшее решение. Во-первых, оформление сделки с земельным участком намного сложнее, чем по приобретению квартиры (см. врезку), причем в каждом районе свои нюансы.

РЕГИСТРАЦИЯ

О том, в какие объекты загородной недвижимости лучше вкладывать деньги, мы расскажем в следующей статье 11 июня.


Один из жилых комплексов крупного столичного девелопера “Капитал Груп” будет проектировать известный британский архитектор иракского происхождения Заха Хадид — первая женщина, удостоившаяся самой престижной награды в области архитектуры — Притцкеровской премии. Некоторые участники рынка сомневаются в том, что идеи Хадид будут реализованы в Москве, напоминая о незавидной судьбе других проектов иностранных архитекторов в российских столицах.

В соответствии с ГК и законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. В связи с множеством различных документов, до вступления в силу этого закона выдававшихся в качестве подтверждения права собственности на землю (государственные акты, свидетельства и др.), закон придает им равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Покупая загородную недвижимость, надо проверить, есть ли у продавца документы, подтверждающие его право на землю и на строение, пользование коммуникациями (если они есть) и отсутствуют ли претензии со стороны третьих лиц. Участок земли может находиться в собственности, в аренде или на праве пожизненного пользования. Если участок с домом, надо выяснить, на каком основании построен дом, согласован ли проект в комитете по архитектуре, построен ли дом в соответствии с ним, не было ли самовольного подведения коммуникаций и судов, связанных с границами участка. Проверить все это частному лицу в крайне тяжело, это под силу только профессионалу, считают риэлторы.
Если все разрешения на участок и дом в порядке, оформить их в собственность и потом продать ее можно самостоятельно либо при посредничестве риэлтора. Его услуги стоят 2-5% от стоимости объекта, а регистрация занимает от одного дня до двух недель.
Если делать это самому, нужно подписать договор купли-продажи дома или участка и зарегистрировать его в Московской областной регистрационной палате. Регистрация стоит 480 руб. и еще по 480 руб. с каждой стороны вне зависимости от суммы сделки и занимает до двух недель. Договор можно заключить в простой письменной форме либо для уверенности, что он составлен правильно, заверить его у нотариуса. Его услуги стоят 1,5% от сделки.

“В мире не более трех десятков архитекторов, чей почерк можно узнать. Хадид — одна из них”, — говорит член Союза московских архитекторов академик Юрий Бочаров. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин утверждает, что “будет счастлив”, если в Москве появится здание работы Хадид. Гонорар Хадид “Капитал Груп” не разглашает, но, по словам Бочарова, “привлечь архитектора такого уровня стоит около 15% от стоимости проекта”. С этой оценкой согласились и другие архитекторы, опрошенные “Ведомостями”. “Это незначительно превышает гонорары отечественных проектировщиков”, — замечает Алексей Добашин, гендиректор компании КРОСТ, строящей в столице по проекту голландского архитектора Рэма Колхаса жилой комплекс “Велтон Парк”.

Вчера на импровизированной пресс-конференции перед столичным общественным градостроительным советом Заха Хадид заявила о том, что собирается разработать для Москвы несколько проектов. Первым станет проектирование жилого комплекса для “Капитал Груп”, стоимость которого компания оценивает в $180 млн. Подробности проекта не разглашаются, известно лишь, что комплекс планируется построить на участке площадью в 1 га на северо-западе столицы. По словам Хадид, сейчас она ведет переговоры с другими московскими девелоперами.

“Мне очень хочется, чтобы „Капитал Груп“ убедил архитектурное сообщество в необходимости работать в Москве по проектам иностранных архитекторов”, — говорит Алексей Добашин из КРОСТа.

Смелость архитектурных решений Хадид отмечают все эксперты, и именно это, по их мнению, может стать препятствием к реализации проекта в Москве. “Не секрет, что продвинуть какой-либо проект иностранного архитектора невероятно сложно: сказывается инертность архитектурной среды”, — говорит один из девелоперов. Участники рынка жалуются, что согласовать “чужой” проект в разрешительных инстанциях практически невозможно, приходится привлекать кого-то из московских архитекторов, что увеличивает затраты, а также, как выразился один из собеседников “Ведомостей”, “плохо сказывается на самой идее”. “Мне пришлось отказаться от сотрудничества с известным американским архитектурным бюро, они не смогли сработаться с нашими “гуру”, — рассказал “Ведомостям” инвестор крупного офисного проекта, попросивший не называть его имени. Не все гладко в сотрудничестве с иностранными архитекторами и у самой “Капитал Груп”: в апреле общественный градостроительный совет при мэре Москвы не разрешил строить комплекс “Русский Авангард” стоимостью $175 млн по проекту Эрика ван Эгераата на Якиманке, предложив перенести его на другое место. “Скольких звезд мировой величины мы должны поставить на колени, выкинув из тендеров и не пропустив через градостроительные советы?” — возмущается один из инвесторов. Впрочем, некоторые надеются на благополучный исход.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Петербургские власти собираются выставить на торги два здания, предназначенные под гостиницы. В центре города уже почти не осталось мест для строительства отелей и, по мнению аналитиков, город может выручить за дома от $2 до $4 млн.

Заха Хадид родилась в Багдаде, получила архитектурное образование и живет в Лондоне. Международную известность приобрела в 1983 г. после победы на престижном архитектурном конкурсе в Гонконге. 31 мая нынешнего года ей была вручена Притцкеровская премия, жюри премии особо отметило такие работы Хадид, как горнолыжный трамплин и таксопарк в Страсбурге, Музей искусств в Огайо, США, и пожарную станцию в Германии (Vitra Fire Station). Холдинг “Капитал Груп” основан в 1991 г., построил и ввел в эксплуатацию 1,317 млн кв. м коммерческих, торговых и жилых площадей. Ведет строительство офисно-жилого комплекса “Город Столиц” (160 000 кв. м, стоимость $250 млн) по проекту голландца Эрика ван Эгераата в деловом центре “Москва-Сити”.

По данным Института проблем предпринимательства, здание на ул. Рылеева, 7, было построено в 1857 г. Его площадь составляет около 1700 кв. м. Архитектор — Карл Густав Альштрем. В доме на Некрасова, 14, раньше располагалась баня, с середины 90-х гг. здание законсервировано. Площадь возводимого на ее месте здания может составить 2000-3000 кв. м.

Администрация Петербурга проанализировала около 400 объектов недвижимости, потенциально пригодных для размещения новых гостиниц, рассказал вчера на пресс-конференции вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Оказалось, что только два из них не заняты и подходят для реконструкции под гостиницы — на ул. Рылеева, 7, и Некрасова, 1 Оба этих здания Смольный собирается выставить на торги. По словам Молчанова, они состоятся не раньше осени. Управление инвестиций комитета по строительству приступило к формированию конкурсного пакета документов.

“Прежняя администрация тоже пыталась создать условия для инвестирования в строительство гостиниц”, — вспоминает он. Однако эти усилия оказались тщетными. В 2001 г. вышло распоряжение губернатора № 70-ра, по которому объекты под строительство гостиниц предполагалось выделять инвесторам по упрощенной схеме. К документу прилагался список из 90 адресов, который впоследствии был расширен. Однако, по словам Ковалева, лишь около 15 перечисленных объектов могли заинтересовать потенциальных инвесторов.

“К сожалению, мест под новые гостиницы в Петербурге нет”, — констатирует Молчанов. С ним согласен исполнительный директор консультационной компании “ИнтерКонсалт” Сергей Ковалев. “Забыть о гостинице на Невском проспекте инвесторы могут уже сейчас”, — говорит Ковалев. По его словам, можно поискать недвижимость на Васильевском острове и Петроградской стороне, “но такое расположение уже не позволит строить пятизвездных гостиниц”.

Глава московского представительства Le Meridien Людмила Казанова говорит, что сложно принимать решения о покупке, не имея представления о зданиях, их состоянии и потенциальных инвестициях. Однако, продолжает она, у всех больших гостиничных сетей есть планы относительно больших городов России, в первую очередь Москвы и Петербурга.

Руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский говорит, что при продаже здания на ул. Рылеева под строительство гостиницы стоимость может превысить $700-800 за 1 кв. м возводимой площади, а на ул. Некрасова — $600-70 По словам российского представителя девелоперской компании Caspian Романа Львова, здание на Рылеева дает возможность создать мини-отель. Цену продажи он оценивает в $200-500 за 1 кв. м.

Ковалев тоже считает, что после приватизации городских гостиниц, запланированной на этот год, игроки, которые еще не вышли на питерский рынок, могут рассчитывать только на здания, которые занимают военные или городская администрация.

А Шаскольский считает, что отсутствие пригодных под строительство гостиниц зданий и участков не остановит желающих. Он полагает, что нехватку мест под строительство гостиниц может решить пересмотр списка объектов, занимаемых госучреждениями и военными. “Таких объектов у нас в избытке, — говорит он. — Некоторые из них вполне кондиционны для использования под гостиницы, расположены в козырных местах”.



По данным Комитета по внешним связям администрации Петербурга, в городе работает порядка 130 гостиниц примерно на 30 000 мест. Четыре отеля позиционируют себя как “пять звезд”, около 30 гостиниц относятся к среднему классу, и около 90 объектов (в том числе общежития гостиничного типа и ведомственные гостиницы) – к экономклассу. Также в Петербурге работает 60–70 мини-отелей примерно на 1400 номеров. До конца года администрация Петербурга планирует реализовать на торгах государственные пакеты акций 11 гостиниц, в девяти из которых город владеет контрольным пакетом.
Самой популярной у россиян страной с точки зрения покупки недвижимости много лет остается Испания. Как показали исследования рынка зарубежной недвижимости, прошлым летом на это направление пришлось 15,4% спроса – больше, чем на любую другую страну.

Из жизни отдыхающих
Русских покупателей недвижимости в Испании можно разделить на две части: тех, кто покупает ее, чтобы проводить отпуск или отправлять летом семью на каникулы, и тех, кто рассматривает покупку как выгодное вложение средств.
Россияне предпочитают покупать недвижимость на побережье Средиземного моря. Сделок в Мадриде и других континентальных городах Испании совершается очень мало. Как рассказал "Ъ-Дом" управляющий агентством недвижимости Hispano Century Viviendas S. L. Андрес Хименес, в основном там приобретают квартиры проводящие много времени в Испании русские бизнесмены или люди, дети которых учатся в местных университетах.
Жилье на побережье предпочитают те, кто хочет на отдыхе жить в собственном доме; тех же, кто рассматривает покупку недвижимости как средство заработать, Мадрид и города Страны Басков отпугивают ценами – они тут выше, чем на средиземноморском побережье. Рост цен на квадратные метры в Испании начался десять лет назад. Еще 15 лет назад квартиру с двумя-тремя спальнями можно было купить всего за $20-30 тыс. Сейчас ее цена в зависимости от местоположения достигает $200 тыс.
Любимыми местами россиян считаются туристические районы с развитой инфраструктурой – Costa del Garraf, Costa del Maresme, Costa Dorada близ Барселоны и юг Андалусии – Малага, Марбелья и окрестности на Costa del Sol.
Еще одним "русским побережьем" является Costa Blanca на юге Валенсийского сообщества, но цены здесь ниже. Тут проживает много выходцев из СССР и особенно из Украины. Популярность этих мест у россиян не в последнюю очередь объясняется транспортными коммуникациями – в Аликанте в летний сезон ежедневно летают чартерные рейсы, а в Барселону и Малагу – еще и ежедневный рейс "Аэрофлота".
Есть и еще одно место, любимое россиянами. Правда, интерес к нему не слишком высок, зато довольно устойчив. Речь идет о Costa Brava. Это побережье идет на юг от границы с Францией. Именно близостью Франции и обусловлен интерес к Costa Brava со стороны определенной категории покупателей. Гендиректор московского агентства недвижимости Terra Altera Олег Колмаков говорит, что этими местами интересуются люди, которые вообще-то хотели бы приобрести виллу на Лазурном берегу. По словам господина Колмакова, виллу, которая на Лазурном берегу стоит $4-5 млн, на Costa Brava можно найти за $2-3 млн.
Строго говоря, виллы в российском понимании этого слова – двух-трехэтажные дома на участке в несколько гектаров земли – на испанском побережье практически не встречаются. Такие владения располагаются, как правило, вдали от побережья и называются finca, что по-русски значит "имение" или "усадьба".

Инвестиционная практика
Те, кто рассматривает испанскую недвижимость как средство вложения денег, чаще приобретают не виллы, а квартиры.
"Очень перспективно покупать квартиры в тех районах, где туризм еще не развит. Сейчас там низкие цены, но через два-три года эти места будет уже не узнать, и цены будут совсем иные",– говорит владелица испанского агентства недвижимости Daluna Madrid Наталья Власова.
Наиболее выгодна покупка квартиры на стадии строительства. Квартира строится полтора-два года, за это время нужно выплатить всего 30% ее стоимости. Остальное – в течение 20-30 лет, в зависимости от срока ипотечного кредита. Кстати, ипотечные кредиты доступны даже россиянам, не имеющим вида на жительство в Испании. Правда, большинство россиян, незнакомых с ситуацией на испанском рынке недвижимости, собирается оплачивать покупку сразу. Только 30% планируют пользоваться ипотечными кредитами. Но после того как потенциальные покупатели изучат все возможности, желающих заплатить за квартиру сразу всю сумму остается не больше 10%.



Главная --> Публикации