Главная --> Публикации --> Жилпакет прошел третье чтение Гута пришла в сити Одна голова в одном окне Все выше, выше и выше Московские строители готовы возводить в сочи целые районы

Портал rusipoteka.ru – для тех, кто хочет говорить с кредитным инспектором в банке на понятном ему языке
Однако самое приятное то, что автор страницы уважает читателя и общается с ним на доступном языке: "Термин 'ипотека' обычно используется для обозначения кредита под залог недвижимости. Словом, нужен кредит – заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком – залог снимется, не сможете – заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом". Все ясно.
Дмитрий Овсянников пишет, что работает с недвижимостью уже десять лет, а ипотекой занимается года три. Страницу же создал потому, что устал отвечать клиентам на одни и те же вопросы. В логике автору ipotek.ru не откажешь: куда проще вместо долгих объяснений назвать человеку одну гиперссылку, и пускай читает, ведь пишет Дмитрий Овсянников, судя по сайту, так же понятно, как говорит: "Слово 'ипотека' давно уже вышло за рамки своего первоначального значения. Залог – это всего лишь способ обеспечения возврата кредита, а ведь бывают случаи, когда заемщику требуется совсем немного денег. В подобных случаях банк может не требовать оформления залога недвижимости, подстраховав себя каким-то другим способом (поручителями, залогом каких-либо ценных вещей), однако при этом кредит все равно будет называться ипотечным. В случаях же, когда банк дает деньги для приобретения недвижимости, обеспечивая возврат денег тем, что недвижимость оформляется на банк, такой кредит ипотечным не называется". Вот, собственно, и все базовые знания, которые получает читатель сайта "Об ипотеке по-русски". Причем получает он их тут же, на первой странице, и мгновенно принимает решение, нужна ли ему вообще ипотека и то ли ему за ипотеку выдают.
Автор сайта "Об ипотеке по-русски" также отвечает на вопросы об ипотечном кредитовании. Форма для вопроса расположена здесь: ipotek.ru/dima.htm, а ответы публикуются на сайте mos-kva.ru.

Академично

Кредиты на покупку жилья интересуют сейчас очень многих, однако полезных ресурсов на ипотечную тему в интернете не так много. Информация об ипотечных кредитах, которые сейчас можно получить, есть в основном на сайтах банков. Специализированные же сайты, посвященные ипотеке, заполнены лишь общей информацией, призванной повысить эрудированность пользователей интернета.

Развлекательно
Ипотека – довольно популярное слово в сети, а слова от такой популярности только страдают, ведь их вовсю используют для раскрутки сайтов. Взять, например, адрес ipoteka.ru. Следуя логике, человек рассчитывает по этой ссылке увидеть что-нибудь об ипотеке. На практике же он получает предложение купить квартиру у инвестиционной компании "Правовой центр жилья". Об ипотеке на сайте ни слова. И хотя успех сайта напрямую с адресом никак не связан, случай с ipoteka.ru довольно распространен. Это просто проверить, набрав в строке браузера kvartira.ru. На этот раз все логично – в ответ на запрос человек получает предложение купить квартиру все у той же инвестиционной компании "Правовой центр жилья". Вот только за ipoteka.ru обидно.
Этот адрес стоило бы отдать Дмитрию Овсянникову, который сделал веб-страницу, по-настоящему посвященную ипотеке. Находится эта страница по адресу ipotek.ru. Проект называется "Об ипотеке по-русски", там Дмитрий Овсянников простым и понятным языком объясняет, что такое ипотека, зачем она нужна, какие преимущества дает и какие недостатки имеет. Сайт логично организован: помимо основного меню, с помощью которого можно получить доступ к каждому разделу, есть еще стрелки в нижней части каждой страницы, чтобы прочитать все разделы один за другим, как целый текст. На сайте есть информация по всем этапам оформления кредита, причем почти каждый раздел сопровождается дополнительными комментариями – описанием подводных камней.


Загородная недвижимость дорожает вместе с землей


Теория и практика ипотеки для тех, кто понимает простой язык,– на сайте ipotek.ru
После свойской беседы с автором ipotek.ru изучать проблему ипотеки в академическом изложении довольно трудно. Однако проект rusipoteka.ru полон информации, мимо которой нельзя пройти: это и полные версии законов, регулирующих деятельность системы ипотечного кредитования в России, и подробный рассказ о различных моделях ипотеки, а также программах ипотеки, которые предоставляют ведущие игроки на этом рынке. О них – в разделах "Агентства" и "Банки". Кстати, руководители крупнейших агентств и банков наряду с депутатами Государственной думы и членами Федерального собрания являются авторами этого сайта. Как и в любом энциклопедическом ресурсе, на rusipoteka.ru есть хороший словарь терминов и любопытная историческая справка.
Оказывается, ипотекой в Древней Греции называли не сам залог, а лишь столбик для таблички с информацией о том, кто у кого и сколько взял под залог своей земли. Ввел этот термин в начале VI века до н. э. архонт Солон в Афинах. Ипотека с прикрепленной табличкой ставилась на границе принадлежащей заемщику земли, а спустя некоторое время данные о долговых обязательствах стали заноситься в специальные книги. Само название "ипотека" при этом сохранилось, как и публичность информации о залоге – по принципу гласности каждый в Древней Греции мог проверить, не висит ли какой должок на владельце определенного земельного участка.
Авторы rusipoteka.ru пишут: "Существовало несколько этапов развития института ипотечного кредитования – от фидуции (лат. fiducia – доверительная сделка) до пигнуса (лат. pignus – неформальный залог) и далее – до ипотеки". При фидуции объект залога переходит в собственность кредитора, который имеет право либо возвратить недвижимость должнику, либо продать ее, отказавшись от денег. По условиям пигнуса кредитор получает недвижимость не в собственность, а во временное владение, чтобы обеспечить гарантией данный кредит. Кредитор не имеет права оставить предмет залога у себя и может продать его, только если должник не выполнил свои обязательства. При этом разница между продажной ценой и остатком долга отходит заемщику. В классической ипотеке имущество всегда остается у должника, а кредитор получает право истребовать закладываемую вещь для продажи с торгов лишь для того, чтобы выручить неотданный долг. Как замечают авторы rusipoteka.ru, ипотека у нас в основном в классическом виде, хотя Дмитрий Овсянников утверждает, что до сих пор банки кредитуют граждан на условиях пигнуса.
По количеству документов и справочной информации с rusipoteka.ru может сравниться, пожалуй, только справочно-информационная служба "Ипотека", расположенная по адресу ipoteka.cosa.ru. В дополнение к федеральным законам там можно найти и как всегда особенные московские законы, касающиеся ипотеки. Вместо аналитических текстов в разделе "Аналитика ипотеки" находится сводная таблица, где перечислены все банки, предоставляющие ипотечные и накопительные кредиты на приобретение жилья.
Еще один сайт, который можно порекомендовать для изучения ипотечной тематики,– ipoteka.info. Эта веб-страница с замысловатым названием "Рабочая группа Госсовета РФ по обеспечению народа РФ жильем на основе развития системы ипотеки" представляет собой образец качественного дизайна. Несмотря на то что содержанием сайт куда беднее, чем rusipoteka.ru или ipoteka.cosa.ru, информация на нем воспринимается на порядок проще. Так что большинство документов лучше смотреть там.

По 30 соток в одни руки

В январе 2004 года вступят в силу поправки, отменяющие налоговый контроль за дорогостоящими покупками. На практике это означает, что покупатели загородных коттеджей и земельных наделов могут приобретать недвижимость без оглядки на налоговиков. Как считают аналитики, это событие приведет к всплеску покупательского интереса к загородной недвижимости. В ближайшие два-три года в Подмосковье ожидается бум спроса на дома в охраняемых коттеджных поселках, при этом сохранится дефицит коттеджей не дороже 100 тысяч долларов.

Правда, покупка земли на коммерческих условиях требует огромных финансовых вложений (цена участка зависит от направления, удаленности от Москвы, размера земельного надела, наличия развитой инфраструктуры), тогда как подмосковные власти намерены продавать землю по смешным ценам. Так, нормативная цена земельных участков в пределах поселков составляет от 18 до 96 рублей за кв. м, а в чистом поле - от 5 до 60 рублей за кв. м (500--6000 рублей за сотку). За один гектар в ближнем Подмосковье власти собираются брать 30 тыс. рублей, а в удаленных районах - 1700 рублей. По сравнению с прошлым годом расценки выросли на 1,2% за счет увеличения ставки земельного налога.

Подмосковные власти разрешили продавать одному садоводу 30 соток земли, дачник может рассчитывать на 25 соток, а огородник сможет приобрести не более 10 соток. При этом власти отказались увеличивать размер участка, предназначенного для дачного строительства, до 0,35 га. По мнению первого заместителя правительства Московской области Василия Голубева, 'Подмосковье не должно превращаться в огромное садовое товарищество, нам необходимо использовать землю и для сельскохозяйственных нужд'. Впрочем, существует вполне законный способ обхода установленных ограничений: например, каждый член семьи может купить нормативный надел -- в результате площадь участка увеличится в несколько раз. К тому же коммерческую продажу земли никто не отменял.

Верной дорогой

Впрочем, купить землю по дешевке удастся разве что очередникам столичных префектур, продающих свои наделы в Подмосковье. Как считают аналитики RWAY, на первых порах земля будет объектом спекулятивных сделок. Скорее всего, участки будут скупаться риелторами или лицами, приближенными к местным чиновникам, а затем выставляться на продажу по рыночным ценам.

На втором месте в рейтинге популярности Ново-Рижское направление, земельные участки по 'Новорижке' за год вдвое подросли в цене. Сезон открывается с такими показателями: в 15-километровой зоне сотка стоит около 5700 долларов, в 30-километровой зоне - 4800, до 50 км от МКАД - 170 Среди новых проектов на Ново-Рижском шоссе аналитики выделяют поселки Анисино, Зеленый Городок, Зеленый Шум, Истринская Слобода, Княжеское Озеро и Никольская Слобода (стоимость квадратного метра в коттеджах сопоставима с ценой квадратного метра в московской квартире - 1500 долларов).

По прогнозам риелторов, в этом году заметных изменений в рейтинге покупательских предпочтений не предвидится. Лидирует по-прежнему западное направление. Самая дорогая (до 30 тыс. долларов за сотку с коммуникациями) земля на Рублево-Успенском шоссе. Поскольку здесь с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, цены неуклонно растут: за прошлый год участки здесь выросли в цене на 20--70%.

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли по этим направлениям колеблется в пределах от 4600 до 600 долларов за сотку.

Высокий спрос сохраняется и на земельные участки по Калужскому и Киевскому шоссе: от 4200 долларов за сотку в 15 км от столицы до 700 долларов за сотку на дальних подступах к Москве.

Южные и восточные направления числятся в аутсайдерах. Исключение составляют участки в "стародачных" поселках. По Казанскому направлению котируются поселки от Малаховки до Кратово, по Ярославскому - Валентиновка, Загорянка, Болшево, по Ленинградскому - Фирсановка. По Минскому шоссе лидируют по ценам Переделкино, Жаворонки, Лесной Городок. В этих поселках стоимость сотки достигает 30--5 тыс. долларов. Постоянно растут цены на участки, близкие к крупным водоемам. В первую очередь это водохранилища к северу от Москвы, берега которых застроены очень плотно, а также Истринское водохранилище.

По прогнозам риелторов, в этом году возрастет интерес к Пятницкому шоссе, которое застраивается коттеджными поселками.

Как утверждают аналитики, в последнее время спрос на земельные участки в Подмосковье смещается от неосвоенных территорий в сторону охраняемых коттеджных поселков. Кроме того, если раньше многие довольствовались шестью сотками, то теперь растет спрос на участки в 12--15 соток.

На земельные участки по Симферопольскому и Каширскому направлениям цены вряд ли поднимутся: по последним данным, средняя стоимость самых приближенных к МКАД наделов составляет всего 1600 долларов за сотку. А самые удаленные участки по Щелковскому направлению можно купить и вовсе за 300 за сотку.

Как выбирать дом

По мнению заместителя генерального директора по маркетингу агентства Penny Lane Вячеслава Ширяева, в ближайшие два-три года Подмосковье ждет бум на дома в охраняемых коттеджных поселках.

Уже сейчас, по оценке Вячеслава Ширяева, дома в охраняемых коттеджных поселках составляют треть предложения по числу предлагаемых на продажу домов и почти половину по стоимости, а в ближайшие два года спрос будет только расти. Наибольшее количество таких поселков сконцентрировано на престижных Рублево-Успенском и Ново-Рижском направлениях - их там 33 и 32 соответственно. Далее в порядке убывания идут Калужское (15), Ярославское и Пятницкое (8), Минское (7) и Киевское (4) шоссе. При этом любопытно, что удаленность от Москвы не принципиальна: по данным Вячеслава Ширяева, 57% потенциальных покупателей хотели бы приобрести коттедж в поселке не далее 20 км от МКАД, а 43% готовы купить коттедж и за 20--50 км от Кольцевой автодороги.

Риелторы считают, что от стихийной загородной застройки охраняемые поселки отличает стандартный набор услуг и удобств, на которые вправе рассчитывать покупатель коттеджа. Во-первых, это внутренняя организация: четко определенные границы поселка и круглосуточная профессиональная охрана территории (как минимум КПП на въезде, сигнализация и видеонаблюдение). Во-вторых, поселок должен иметь сложившуюся инфраструктуру: единую службу эксплуатации, подведенные инженерные коммуникации, мини-маркет и детскую площадку. В-третьих, как логически спланированное поселение коттеджный поселок должен отвечать определенным эстетическим требованиям и быть по возможности архитектурно однородным, спроектированным по единому плану как полноценное поселение. При этом желательно, чтобы количество домов не превышало 40--50, а площадь участка была не менее 10 соток. Неплохо, если рядом есть водоем - река или хотя бы искусственный пруд. Очевидно, что такая внутренняя организация поселка предполагает социальную однородность его обитателей.

Сведенные воедино, эти данные дают аналитикам картину некого идеального - в глазах покупателей - дома в охраняемом коттеджном поселке. Он выглядит следующим образом: двухэтажный кирпичный дом площадью около 300 кв. метров с участком 13,5 сотки, расположенный на двадцать первом километре от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, при этом стоить такой идеальный дом должен не более 280 тыс. долларов.

Наибольшим спросом в этом сегменте рынка пользуются дома площадью 150--500 кв. метров (55% видят свой дом именно таким). Треть покупателей ищет коттедж площадью до 150 кв. метров, и только 15% хотели бы приобрести большой дом площадью более 500 кв. метров. При этом половина покупателей готовы потратить на приобретение коттеджа не более 100 тыс. долларов, каждый пятый может позволить себе коттедж стоимостью до 500 тыс. долларов.

Единственная проблема постройки такого поселка - отсутствие земли под жилую застройку на престижных направлениях. По данным Андрея Сабурова из агентства "Московские огни - Мегапир", резерв сохранился разве что на Калужском направлении, а перспективным лидером следует считать Дмитровское шоссе.

По расчетам Penny Lane, такие поселки (40 домов, участки по 15 соток) не только окупятся, но и принесут немалую прибыль застройщику: участок земли для 40 домов обойдется в 2,5 млн. долларов, постройка домов - порядка 3,6 млн. долларов плюс 400 тыс. долларов на прочие расходы, итого себестоимость поселка составит 6,5 млн. долларов. При этом, если все 40 домов будут куплены за заявленные 300 тыс. долларов, застройщик получит 12 млн. долларов, что за вычетом расходов дает ему 5,5 млн. долларов прибыли.

Казалось бы, каждый потенциальный покупатель может выбрать для себя приемлемый вариант. Однако большинство покупателей хочет уложиться максимум в 100 тыс. долларов, а таких предложений на рынке практически нет. Проблема в том, что риелторам неинтересно заниматься такими объектами, а застройщикам невыгодно застраивать поселки дешевыми домами. В результате за 130--150 тысяч можно найти разве что коттедж без отделки и коммуникаций в 50-километровой зоне, а готовый дом тянет не менее чем на четверть миллиона долларов.

Дешевых коттеджей нет

Через три года в Москве негде будет оставить машину. Вернее, оставить ее на улице будет можно, но за такую вольность придется платить штраф в размере пяти МРОТ. Соответствующий законопроект – "О размещении транспортных средств на территории города Москвы" депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении в апреле. Чтобы не платить штрафы с 2007 года, каждому москвичу–владельцу личного автомобиля необходимо будет обзавестись машиноместом в гараже. Правительство Москвы планирует построить около 300 современных подземных и наземных паркингов. Скорее всего, их действительно построят и сдадут, но стоимость машиноместа в этих гаражах большинству автовладельцев окажется не по карману.

Строительство
В 2004 году гаражная программа была объявлена одним из приоритетов московского правительства. Только в Центральном административном округе планируется построить около 50 отдельно стоящих паркингов: в районе площади Арбатских ворот, Олимпийского и Комсомольского проспектов, Большой и Малой Переяславских улиц, Бутырского вала, Делегатской, Международной, Марксистской, Новорогожской, Лесной улиц.
Список объектов по столичным округам можно продолжить. Размах гаражного строительства впечатляет, особенно на фоне вялых продаж дорогостоящих машиномест в строящихся и уже построенных паркингах. Скорее всего, принятый в первом чтении законопроект "О размещении транспортных средств на территории города Москвы" осенью станет полноценным законом со всеми вытекающими из этого последствиями для автовладельцев. Если с 2007 года в Москве действительно запретят оставлять машины на улицах и во дворах, их хозяевам придется в оставшееся время сильно поднапрячься и купить персональное место в паркинге. Гаражное строительство в этих условиях обещает стать не просто рентабельным, а высокоприбыльным делом. Тем более что сегодня только 11% московских автовладельцев имеют собственные места в современных гаражах.

Продажа
Картина того, какие гаражи строятся сейчас в Москве и сколько они стоят, складывается уже после трех-четырех звонков в компании, работающие в гаражном сегменте.
"У нас четырехуровневый подземный гараж на 336 машиномест,– рассказывает менеджер строительной компании 'Стимс' Оксана Акимова.– Продаем всем – и физическим, и юридическим лицам. Сейчас у нас подготовительный этап – идет перекладка коммуникаций. А окончание строительства намечено на четвертый квартал 2005 года. Въезд в паркинг будет осуществляться по двухпутной круговой раме, предусмотрено два поста ручной мойки для автовладельцев, два лифта. Будут охрана, сигнализация, системы видеонаблюдения и пожаротушения – все, что положено в современном паркинге".
Стоимость машиноместа в этом паркинге на Олимпийском проспекте доходит до $30 тыс. Продано пока не больше 30% машиномест (не считая 20% переданных городским властям). Покупают места жители соседних домов и компании, чьи офисы расположены рядом со строящимся паркингом. Кстати, до 2007 года префектура ЦАО планирует построить в районе Олимпийского проспекта еще четыре паркинга: два маленьких наземных – на 12 и 40 мест и два больших подземных – на 150 и 161 место.
Примерно такие же цены и в других гаражах, строящихся в центре или недалеко от Садового кольца. В двухэтажном подземном гараже на Новочеремушкинской улице машиноместо стоит в среднем $15 тыс. На Бакунинской улице завершается строительство шестиэтажного гаража на 650 мест. Стоимость машиноместа – не менее $14,5 тыс.
Раза в два дешевле места в гаражах, возводимых на окраине города – например, в Бутове или Куркине. Так, в 9-м микрорайоне Куркина построен трехуровневый наземный паркинг, машиноместо в котором стоит порядка $8 тыс.
Другую, большую, часть предложений составляют паркинги, расположенные под новыми жилыми зданиями. Места во многих из них продаются не только тем, кто живет в доме, но и всем желающим. Например, в доме в Карамышевском проезде будет подземный гараж на 288 машиномест. Строительство объекта уже заканчивается, но цена машиномест пока неизвестна. Скорее всего, они будут не дешевле $18 тыс. Очень много объектов продает всем желающим ГУП "Мосреалстрой", который реализует гаражи в домах, строящихся ДИПСом (департаментом инвестиционных программ правительства Москвы). Места для автомобилей продаются как на стадии строительства, так и в уже сданных домах.
"Гаражи в центре стоят от $20 тыс. до $50 тыс. за машиноместо, в Куркине – $10-15 тыс.,– говорит заместитель генерального директора 'Мосреалстроя' Ольга Антипина.– Из того, что есть в продаже, могу назвать подземный паркинг на улица Новослободская, по $25 тыс. за место, на Краснопролетарской улице – по $20-25 тыс. Правда, в первом из 126 мест непроданными осталось всего пять, во втором из 368 мест тоже большая часть уже продана. В паркинге на площади Крестьянской Заставы машиноместо в зависимости от размеров стоит $20-30 тыс., на проспекте Андропова в гараже из 118 мест остались непроданными 45, каждое из них стоит $15-20 тыс.".

Эксперты не исключают, что в этом году в сегменте дорогих коттеджей может возникнуть затоваривание. По их мнению, далеко не все из 100 проектов коттеджных поселков, которые попадут на рынок в текущем году, окажутся успешными. Те не менее инвестиции в загородную недвижимость оцениваются как высоколиквидные и могут рассматриваться как альтернатива банковским вкладам.

В Москве осталось крайне мало территорий для строительства новых домов. Даже если речь идет о точечной, или, как еще говорят строители, «уплотнительной» застройке. Однако столичные власти находят все новые «резервы». В последнее время у застройщиков даже появился термин — «точечная застройка с квартальным волновым переселением».
Казалось бы, покупатель столичных квадратных метров далек от «игр» городских чиновников, строителей и риэлторов. Ему важна цена квартиры, да еще, может быть, инфраструктура и охраняемая парковка. Однако понимание условий и тенденций столичного строительства способно оказать существенную помощь в выборе нового места жительства.


Всего десять лет назад в Москве началось формирование рынка жилья. На тот момент о комплексной реконструкции районов никто не задумывался, любой свободный участок земли годился под новое строительство. Сегодня ситуация меняется. И покупателям, и застройщикам приходится делать осознанный выбор: точечная застройка или квартальная?

Точка, точка, запятая...
Точечная застройка применяется там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно: как правило, в условиях дефицита строительных площадей.
Каковы могут быть плюсы точечной застройки? Для определенной категории жильцов новый дом, построенный в сложившемся квартале, весьма интересен. Может быть, высотная новостройка в стиле хай-тек и не слишком эстетично смотрится среди невысоких зданий (неважно, исторических памятников или пятиэтажных «хрущевок»), зато окна в окна не смотрят, панорама шире и плюс ко всему — район старый, обжитой. То, с чем придется смириться жителям такого дома, — неоднородная социальная среда. Но соседей в этом случае выбираете не вы, а застройщик.

Ты — мне, я — тебе
Как заверили М2 в Москомархитектуре, при выборе места строители руководствуются исключительно «существующими в данном административном образовании градостроительными планами, которые предусматривают в конкретных кварталах, территориях и участках конкретные по назначению объекты». Сами планы разработаны на основании долгосрочной концепции перспективного развития Москвы, которая постоянно дополняется, изменяется и корректируется.
Однако место под строительство не всегда устраивает участников проекта. Чем и пользуются чиновники местных префектур для решения своих задач. Например: в прошлом году выяснилось, что в некоторых округах система городских ливнестоков нуждается в серьезной реконструкции. У префектур денег, естественно, нет. Администрация округов привлекла деньги инвесторов строек для реконструкции ливнестоков. В ответ на заботу инвесторам предоставили участки в тех местах, где их больше устраивало.
То есть застройщики должны быть интересны городским властям с точки зрения участия в обустройстве города. Ведь помимо непосредственно строительства домов на плечи инвесторов перекладываются заботы по реконструкции инженерных сетей, дорог, формированию инфраструктуры, строительству детских садов, школ, поликлиник и магазинов. Плюс обеспечение дохода города для строительства муниципального жилья. Вот и приходится застройщикам выбирать решение для каждой конкретной ситуации. Между тем точечная застройка и комплексная — два абсолютно разных подхода к строительству.

Решение в комплексе
Комплексная застройка, как правило, применяется там, где проводится реконструкция больших по площади территорий, целых кварталов или микрорайонов. Возводятся не отдельно стоящие дома, а комплекс жилых и административных зданий, объединенных единой архитектурной концепцией. Таким образом, комплексный подход позволяет сформировать архитектурный облик обустраиваемой территории и в то же время повысить ее экономическую привлекательность. Наглядный пример — «Квартал» на Ленинском проспекте.
В столичном правительстве уверены, что комплексная застройка обеспечивает приток инвестиций в район, помогает развитию торговли и инфраструктуры. Кроме того, при квартальной застройке возводятся дома из так называемого «основного» сегмента рынка, приносящего городу доход и решающего социальные задачи. Соответственно в этих районах формируется и однородная социальная среда.
Большинство строительных и инвестиционных компаний, работающих сейчас на московском рынке недвижимости, хотя бы в теории пришли к мнению, что сегодня предпочтительнее комплексная застройка. А поскольку свободных пространств под нее нет, значит, нужно избавляться от старого, ветхого жилья и на его месте строить новое. Благо, в Москве целые районы и микрорайоны застроены пятиэтажными «хрущевками», которые свой век уже отжили. Кстати, такую позицию разделяет и вице-мэр столицы Валерий Шанцев.
Весомым аргументом в защиту комплексного подхода служит и тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района.
Во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории. Руководители крупных строительных компаний неоднократно высказывали мнение, что комплексная реконструкция помогла бы Москве «уберечься от некачественного жилья и неквалифицированных застройщиков». Дело в том, что комплексное строительство под силу только крупным компаниям, имеющим большие финансовые и профессиональные возможности.

В столичном правительстве уверены, что комплексная застройка обеспечивает приток инвестиций в район, помогает развитию торговли и инфраструктуры.
Если у строителя или инвестора есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытаться обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории.
Профессионалы считают, что у точечной застройки минусов все-таки больше. И не в последнюю очередь для самого застройщика. Реальная себестоимость строительства зависит не только от стоимости земли, но и от стоимости работ, в частности, от подводки коммуникаций. Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов, а не для одного. Из-за «включений» же дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.
Если «точечно» возводится панельный дом, он имеет и потребительский минус: цены остаются высокими на всех этапах строительства. Высокий спрос при низком числе квартир, выставляемых на продажу, позволяет это делать.

Олег Коленьков
Заместитель директора по продажам департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН:
— С точки зрения рентабельности самого объекта выгоднее застраивать большое количество домов, или квартал, а еще лучше — несколько кварталов. Массовая застройка вообще гораздо выгоднее, чем точечная, с точки зрения получения максимальной прибыли. В принципе незастроенные площадки в Москве еще есть — на них строительство еще не начато, но уже запланировано. Поэтому можно с уверенностью сказать, что они будут застраиваться в течение десятка лет. А параллельно в полную силу будет работать программа реконструкции старого жилищного фонда.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Только при масштабном строительстве (застройке и реконструкции целого квартала или микрорайона) возможно приобрести квартиру по максимально низкой цене. Кроме того, как показывает опыт последних лет, именно такие районы показывают наибольший потенциал роста цен, который и служит одним из основных источников прибыли.
Как правило, жилые комплексы строятся в районах, пользующихся популярностью у москвичей: с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой, сравнительно хорошей экологией и однородной социальной средой. На территории современных кварталов присутствует необходимый набор сервиса: паркинги, охрана, обустройство придомовой территории. Жилой комплекс бизнес-класса предполагает и наличие собственной инфраструктуры — служб быта, магазинов, тренажерных залов. Приобретая квартиру в жилом комплексе, покупатель может быть уверен, что его соседями станут люди одного с ним социального уровня.
Кроме того, районы массовой застройки первоначально не обладают социальной инфраструктурой, которая создается параллельно с ходом строительства. Это также приводит к низким ценам продаж. После того как возводятся поликлиники, магазины и школы, налаживаются маршруты транспорта, а нередко и строится метро, район резко начинает расти в цене.

Татьяна Пошморга
Директор центра маркетинга корпорации «Жилищная инициатива»:
—Для точечной застройки обычно берется маленький клочок земли. Во-первых, дом надо расположить на этой маленькой площади, а во-вторых, сделать так, чтобы он не портил, а украшал город. Так что построить хороший дом в районе точечной застройки всегда сложно. В Москве очень старые коммуникации, и нужна серьезная нагрузка, чтобы заменить эти коммуникации или построить новые.
Большая работа идет по наполнению инфраструктуры. Например, мы строим дом в районе, где живет большое количество людей. И имеющихся на сегодняшний день в районе школ, детских садов, магазинов будет уже недостаточно. Поэтому при строительстве нового дома учитываем, надо ли строить школу, магазин и так далее. Мы часто сталкиваемся и с такой проблемой: при точечной застройке коммуникации надо заменять для всего района.
В районах массовой застройки жилье бывает всегда дешевле, чем в районах точечной. Там больше возможностей строить, не надо вписываться в маленький «пятачок». И все вспомогательные работы выполняются одновременно для нескольких домов, а то и на весь район. Продумывается вся инфраструктура. Особенно если это чистое поле, на котором не было никаких застроек. Почему Новое Куркино получается таким удобным для жилья? Потому, что его архитекторы делали как единое целое, продумывалась каждая деталь. Большая площадь позволяет с самого начала планировать, где будет располагаться супермаркет, школа, центр бытового обслуживания, парковая зона, стоянки для автомобилей и спортивные площадки. При точечной застройке это не всегда возможно запланировать и создать.

Андрей Паньковский
Первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике:
— Мы сейчас перестраиваем очень большой микрорайон Свиблова. Там как раз сносятся пятиэтажки и идет волновое переселение. В итоге будет построено несколько микрорайонов. Уже сейчас там строится новая школа, полностью меняется вся инфраструктура.
А совершенно новые районы и даже, не побоюсь этого слова, — города — строятся сейчас только в Подмосковье. Но в Подмосковье другие проблемы. Московские организации формируют бюджет Москвы, поэтому возникают некоторые разногласия с местными властями. Для того чтобы эти вопросы больше не поднимались, нужно просто открыть в Подмосковье дочернюю инвестиционную компанию, что ДСК-1 и собирается сделать в ближайшее время.



Главная --> Публикации