Главная --> Публикации --> Налоговики не будут брать ндс при аренде жилья Рынок торговой недвижимости Строймонтаж де пари Чтобы не было потом мучительно больно... Эксперты считают, что цены на недвижимость в столице продолжат расти

В конце 2002 года плотность улично-дорожной сети в Москве составляла 4,4 кв. км при общей протяженности 4653 км. В Лондоне эта цифра составляет 9,3 кв. км, в Париже – 15 кв. км, в Нью-Йорке – 12,4 кв. км. Улицы, площади, дороги занимают 9,4 тыс. га, что составляет менее 9% территории. По расчетам специалистов, для нормального движения необходимо 20-25%, или 21-26 тыс. га. В результате улично-дорожного строительства к 2020 году предполагается использовать 3,48 тыс. га, что составит около 15% городской потребности.

Посреди дороги
Мой знакомый, живущий на Нижней Масловке, после того как под окнами появилось третье транспортное кольцо, решил обменять квартиру. Он рассказывает, что жить здесь стало невозможно: "Установленные за счет города стеклопакеты почти гасят доносящийся с оживленной магистрали шум, но не делают воздух чище, да и вид из окон оставляет желать лучшего. Кроме того, на окнах всегда копоть и не покидает ощущение серости".
Сегодня в районе Покровское-Стрешнево расклеены листовки, призывающие препятствовать строительству четвертого транспортного кольца. Организаторы движения уверены, что строительство новой магистрали нарушит экологию района. Эта акция москвичей, направленная против появления в их районе крупной транспортной магистрали, не первая. Почти четыре года протестуют жители двух домов (#2 и #4) по Боенскому проезду против строительства третьего кольца (здесь идет крупная развязка: заезд на кольцо, выезд из тоннеля). "С первого дня стройки наша жизнь превратилась в кошмар,– рассказывает лидер инициативной группы жильцов Надежда Осипова.– Был разрыт весь двор, работы велись по ночам, а строители гадили прямо в подъездах". Сначала жильцы выступали за прекращение стройки. После окончания строительства они требуют от московских властей компенсировать моральный ущерб за причиненные неудобства, а также отселить людей, не желающих жить в этом доме. Последнее требование жильцы объясняют резко ухудшившейся экологией. По их словам, санэпидемнадзор вынес заключение, что "выполненные санитарно-технические мероприятия не решили вопроса неблагоприятного воздействия магистрали на условия проживания".
Проще говоря, вредные соединения в воздухе здесь сильно превышают норму. "Нам поставили шумоизолирующие окна, в которых есть клапан, предназначенный для вентиляции. Но он совершенно не проветривает комнаты, и летом мы просто задыхаемся",– рассказывает госпожа Осипова.
Помимо прочего, цены на квартиры в этих домах резко упали. Продав квартиру, жители не смогут купить равнозначную в этом районе. "Две семьи безуспешно пытаются продать квартиры вот уже в течение года. Но покупатели, увидев, что у нас до сих пор разрытые дворы, а машины не могут выехать из дворов из-за огромного потока транспорта, просто разворачиваются и уходят,– говорит Надежда Осипова.– За трехкомнатную квартиру площадью 62 кв. м выставлена цена $95 тыс. За эти деньги можно купить такую же разве что на окраине. А ведь мы живем в центре (Таганский район), где стоимость жилья начинается от $2 тыс. за квадратный метр".

"Дороги будем строить, несмотря ни на что"
Несмотря на все протесты, дороги в Москве будут строиться. Иначе, говорят в Мосархитектуре, столица рискует превратиться в одну сплошную пробку – количество автомобилей на квадратный метр дороги растет куда быстрее, чем эти метры. Генплан Москвы 1935 года уже рассматривал планы по расширению дорог. Там же впервые упоминалось третье транспортное кольцо, которое должно было пройти на расстоянии 1,5-2 км от Садового кольца, чтобы разгрузить центральные улицы. Но осуществлению замысла помешала война, и строительство новой окружной дороги отложили. По Генплану 1960 года планировалось появление в городе двух кольцевых магистралей – ТТК и МКАД. Формально началом строительства ТТК стал 1987 год, когда архитекторы взяли за основу проекты 1935 года и начали подготовку рабочей документации с учетом включения в ТТК уже действующих дорог. Однако в 1988 году строительство ТТК уперлось в Лефортово – технические возможности не позволяли проложить трассу без ущерба для исторического облика района. Вопрос был решен только в 1999 году, когда правительство Москвы взяло в лизинг проходческий щит немецкой фирмы Herrenknecht (ранее использовавшийся при прокладке тоннеля закрытым способом под Эльбой в Гамбурге). Агрегат весом 2,9 т зарылся в землю на глубину 20 м в 2001 году, а через два года выполз в районе Спартаковской площади, прорыв 2,219 км. В конце прошлого года третье кольцо наконец замкнулось. На треть оно состоит из искусственных сооружений, включает в себя 5 мостов через водные преграды, 2 моста через железную дорогу, 9 тоннелей, 36 эстакад и путепроводов, 39 пешеходных надземных галерей и подземных переходов. Из 35 км ТТК 22 км трассы проложено вдоль железной дороги и через промышленные зоны, 13 км проходит мимо жилых кварталов.
Рынок недвижимости на появление ТТК отреагировал немедленно. Квартиры в домах, прилегающих к строящимся или построенным магистралям, стали дешеветь из-за дискомфорта, создаваемого шумом. В "БЕСТ-недвижимости" рассказали, что, когда на площади Гагарина на Ленинском проспекте вырыли котлован, желающих приобрести жилье в непосредственной близости от стройки заметно поубавилось. Многие клиенты отказывались от покупки жилья в домах, находящихся на первой линии третьего транспортного кольца. Появление защитных экранов вдоль шоссе и централизованная установка стеклопакетов не играли особой роли. "Процесс строительства пугал людей даже больше, чем уже построенный объект. Это, вероятно, связано с тем, что для глаза и слуха стройка связана со значительно большим дискомфортом, чем даже интенсивное движение,– говорит руководитель филиала агентства недвижимости 'Кутузовский проспект' Андрей Александров.– Третье кольцо снизило привлекательность квартир в домах первого ряда, расположенных в 100-200 метрах от магистрали. Дорогие квартиры подешевели приблизительно на 7-10%, а дешевые – на 3-5%".

Четвертое кольцо
Сейчас московские власти заявили о планах строительства четвертого транспортного кольца. Правда, проект его еще находится в процессе разработки. В НИиПИ Генплана Москвы рассказали, что начало строительства четвертого кольца запланировано в начале 2005 года. Интенсивность движения транспорта в часы пик по новой магистрали должна составить около 5,5 тыс. автомобилей. Сколько времени уйдет на то, чтобы окольцевать столицу, сказать трудно. Чиновники утверждают, что работы будут завершены не раньше 2007 года.
Участники рынка жилья говорят, что о влиянии ЧТК на рынок говорить еще рано. А если его строительство будет вестись так же долго, как строительство третьего кольца, то не стоит ожидать существенных изменений в ценах. Пока в массовом порядке не началось строительство, народ никак не будет реагировать на планы строительства, говорит начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком" Евгений Михаленков. По словам Михаила Крестмейна, заведующего научно-проектным отделением транспорта и дорог НИиПИ Генплана Москвы, "неудобства, которые испытывают москвичи при строительстве новых транспортных магистралей, неизбежны". Господин Крестмейн заверил, что жилых домов на пути предполагаемого строительства четвертого кольца практически нет, "поэтому сносить ничего не придется, а парки и зеленые зоны столицы не пострадают".
Стоимость квартир будет зависеть от места прохождения транспортной магистрали, но о снижении цен можно говорить только в том случае, если дом окажется в непосредственной близости от кольца. Как рассказывает пресс-секретарь компании МИАН Динара Лизунова, в зависимости от того, будет ли кольцо идти под землей или над ней, формирование цены на жилье может быть диаметрально противоположным. Если дорога будет уходить в тоннель и на месте бывшей улицы появится сквер, говорить о снижении цены бессмысленно. Если же вблизи домов появится эстакада, то цены на жилье в непосредственной близости упадут. Есть еще и третий вариант: улица может быть просто расширена или убрана разделительная зеленая полоса. Такое решение если и скажется на цене, то только в плюс за счет улучшения пропускной способности магистрали.
"Влияние четвертого кольца на рынок прилегающего к нему жилья будет сопоставимо с влиянием третьего,– уверен Андрей Александров.– Отличие, пожалуй, в том, что в связи с большей отдаленностью от центра движение на четвертом кольце будет менее интенсивным, то есть ситуация до постройки и после постройки будет различаться кардинально". Евгений Михаленков рассказывает, что в рекламных объявлениях цены на квартиры в первой или второй линии могут существенно не отличаться. Другой вопрос, что в процессе торга цена жилья на магистрали обычно сбивается. "Никто достоверно не знает, есть ли вибрация от движения транспорта, насколько благополучна экология,– говорит господин Михаленков.– Человек, который платит немалые деньги, предпочитает не рисковать. Если он в состоянии выложить $3,5-4 тыс. за квадратный метр, неужели он не сможет немного добавить и купить квартиру с видом не на шумную трассу?"
"Ликвидность тех домов, которые окажутся в непосредственной близости к транспортному кольцу, существенно снизится. Мало кто обрадуется, когда на уровне твоих окон оказывается транспортный поток",– говорит Динара Лизунова. По ее словам, существует тенденция, когда в домах, оказывающихся в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, повышается объем продаж квартир. Таким образом люди пытаются обезопасить себя от резкого снижения цен и продают квартиры, пока их стоимость сопоставима с другими предложениями в этих районах. В то же время риэлтеры подчеркивают, что снижение стоимости вовсе не означает снижения спроса. Даже на "убитую" квартиру в пятиэтажном панельном доме в первой линии кольца найдется покупатель: кто-то разъезжается, кому-то не хватает денег на лучшее жилье. Консультант компании "Новое качество" Андрей Савин: "Никому не хочется жить на шумной загазованной улице, но это не исключает спроса на жилье на крупных магистралях. Тот же Кутузовский проспект – движение очень активное, но цены на квартиры только поднимаются. А на Ленинском проспекте большинство жителей недовольны тем, что улицы стали загруженнее, а не тем, что ухудшилась экология. Людям стало тяжелее выезжать со дворов, перестраиваться в транспортных потоках". Вице-президент корпорации "БЕСТ-недвижимость" Наталья Соломонова уверена, что, пока на рынке не установится баланс спроса и предложения, существенного снижения цен ожидать не стоит: "На первом этапе может наблюдаться незначительный спад цен, которые, впрочем, вернутся на прежние позиции. Наличие транспортной развязки по логике должно увеличить стоимость жилья – ведь почти половина москвичей передвигается на своих машинах".
Что касается коммерческой недвижимости, то с появлением новых развязок она только повысится в цене. Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow, прогнозирует, что новое кольцо повысит арендную плату и стоимость коммерческой недвижимости: "Уже сейчас многие девелоперы проявляют интерес и скупают площади, где потенциально планируется четвертое кольцо. Ликвидность этих участков может быть многократной". По словам Андрея Александрова, "совершенно естественно, что в связи со строительством транспортных магистралей цены на жилую и коммерческую недвижимость реагируют по-разному. Привлекательность офисных или складских помещений с лучшей транспортной доступностью увеличивается".
БЭЛА ЛЯУВ

Четвертое транспортное кольцо (схема, .jpg, 109 kb)

В декабре прошлого года замкнулось третье транспортное кольцо (ТТК), строительство которого велось почти 40 лет. Рынок недвижимости отреагировал немедленно – квартиры в домах, расположенных в пределах 200 метров от магистрали, подешевели на 10%. Сейчас разрабатывается проект четвертого транспортного кольца (ЧТК), которое в некоторых местах пройдет по жилым районам. Риэлтеры уже сейчас советуют покупателям ознакомиться с его траекторией, чтобы через пару лет не обнаружить под окнами оживленную автостраду вместо тихого двора.



Где пройдет четвертое транспортное кольцо
Частью ЧТК решили считать давно построенный 16-километровый участок, в который входят Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты. На западе Москвы ЧТК будет проходить от пересечения улицы Народного Ополчения с третьим кольцом, дальше по тоннелю под Филевским парком, по Минской улице, Ломоносовскому и Нахимовскому проспектам, Коломенскому проезду. Потом опять тоннель – под заповедником "Коломенское", который выйдет на поверхность на Коломенской улице, затем пройдет по мосту из Нагатина в Печатники, мимо станции метро "Текстильщики". Затем трасса двинется вдоль Курского направления железной дороги и выйдет обратно к третьему кольцу. На участке от Волгоградского проспекта до шоссе Энтузиастов пойдет параллельно малому кольцу Московской железной дороги. Минует район Измайлово до Щелковского шоссе, оттуда уйдет вдоль Лосино-Погонного острова к Ярославскому шоссе, от него – вдоль железнодорожной станции Лихоборы через Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе. На западном участке кольцо перейдет на улицу Народного Ополчения и через район Нижние Мневники соединится с Минской улицей. Отдельные участки этой трассы, в частности развязка с Варшавским и Каширским шоссе, уже готовы. Общая протяженность нового кольца составит около 61 км, что почти в два раза больше третьего. Четвертое кольцо мало будет идти по земле, в основном по эстакадам и тоннелям. На ЧТК не будет светофоров и предусмотрены по четыре полосы движения в каждую сторону. Самые трудные участки – два тоннеля, которые придется проложить на 37-метровой глубине под усадьбой "Коломенское" и Филевским парком. Они будут рыться при помощи технологий, примененных в Лефортове.
Марк Захаров, художественный руководитель театра "Ленком":
– Когда в развитие рынка вмешиваются правительственные распоряжения, это только пагубно сказывается на рынке и на ценах. Думаю, что цены на жилье могут снизиться только тогда, когда массовое строительство жилья будет не только в Москве и области, но и в других регионах. Тогда богатые провинциалы не будут так стремиться за московскими квартирами.

Ольга Вдовиченко, председатель внешторгового объединения "Машиноимпорт":
– Должна, все знают, что цены на жилье завышены в разы. Но при нынешней организации строительства и коммерческой основе это будет крайне сложно. Корыстные интересы фирм и людей превалируют. А ипотечные кредиты в нынешнем их виде просто раздевают людей.

Владимир Познер, президент Российской академии телевидения, телеведущий:
– Я не верю, что с помощью декретов и указов можно поменять цены в рыночной экономике. Можно способствовать проникновению на рынок двух-трех компаний. Наличие конкуренции приведет к падению цены на жилье.

Сергей Шатиров, первый зампред комитета Совета федерации по промполитике:
– Обязано. Есть много хороших инициатив, которые сделают жилье более доступным. И цены должны снизиться. Я знаю, что группа Шувалова очень серьезно работала, у нее есть конкретные меры и предложения, которые будут оформлены в законодательные акты. Их реализация повысит доступность жилья, хотя вряд ли завтра цены упадут повсеместно.

Владимир Семаго, председатель совета директоров проектно-технической компании "Энергопром":
– Конечно, может. Это выполнимая задача, но для этого потребуется другое время и другое правительство.

Игорь Провкин, зампред комитета Совета федерации по финансовым рынкам и денежному обращению:
– Боюсь, что разговоры про доступное жилье – это просто популизм. В Москве никакому правительству не удастся понизить цены на жилье. Только рынок диктует спрос и предложение. А развитие ипотеки только увеличивает цены. Поэтому, несмотря на все разговоры о перегреве рынка и скором его обрушении, цены в Москве будут только расти. Недвижимость в Москве еще недооценена. В столицах Европы жилье стоит в пять раз дороже. Я считаю, что жилье надо стремиться делать более доступным в регионах и ближайшем Подмосковье, а не в столице.

Юрий Кобаладзе, управляющий директор инвестиционной компании "Ренессанс Капитал":
– В этом вопросе я пессимист. Всю жизнь я слышу от разных правительств обещания обеспечить народ жильем. Но воз и ныне там, остается надеяться только на рынок. Тем более что он давно перегрет. Правительство это знает, вот и пытается теперь как бы примазаться к этому снижению. Но мы то понимаем, что это будет не их заслуга.

Алексей Трубецкой, президент информационно-аналитического цента "Новоком":
– Никогда, потому что пока правительство сориентируется, что и как ему делать, может появиться новое правительство. Проблема социального жилья стоит так же остро, как и в 50-е годы. И видимо, она ждет своего Хрущева, который сумел бы переориентировать деньги, которые воруют из нефти, в жилье для людей.

Владимир Ресин, первый замглавы правительства Москвы:
– Цены определяет рынок. А если бы мы не принимали мер по снижению себестоимости жилья, цены были бы значительно выше. Рынок переваривает высокие цены. Даже когда дом еще не сдан, все квартиры уже распроданы. Другое дело, что в большинстве случаев их скупают посредники. Если бы у правительства были способы им препятствовать, квартиры в Москве стоили бы на 50% дешевле.


В одном доме две одинаковые квартиры редко имеют одну стоимость. Например, в одном подъезде все квартиры приватизированы, а в соседнем – нет; в первом вход охраняет консьержка, в другом – на лестнице ночуют бомжи. И насколько одна квартира дешевле другой, определить могут только специалисты. Специалистами же все участники рынка недвижимости считают самих себя.

По банковскому счету
Как правило, квартира оценивается по следующим показателям: престижность района; инфраструктура микрорайона; наличие в нем зоны отдыха или промзоны; удаленность дома от метро; тип дома; год постройки дома; этажность дома; материал перекрытий и стен; наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки; состояние двора и подъезда; социальная принадлежность соседей; этаж квартиры; общая площадь и количество комнат; площадь кухни; расположение окон квартиры; высота потолка; наличие балкона или лоджии; удаленность от автомагистрали как источника шума; состояние и уровень отделки квартиры; наличие телефона; покрытие полов; тип санузла, наличие металлических дверей.
Попросите любого обладателя квартиры назвать ее стоимость – аргументированный ответ не заставит себя ждать. На первый взгляд действительно кажется, что для оценки жилья не требуется каких-то специальных знаний: просмотрел объявления в газетах, сравнил аналогичные предложения и вывел среднестатистическую цифру. Но сами оценщики категорически не согласны с этим мнением. "Теоретически можно самому оценить квартиру по рекламным объявлениям,– говорит председатель правления компании 'Современные технологии консалтинга' Ярослав Щетинин.– Точность такой оценки будет зависеть от конкретного оценщика и от его знания рынка. С тем же успехом можно самому вылечить зуб, сшить костюм, защитить свои права в суде или оформить квартиру в собственность. Ради интереса, что называется, оценить квартиру самостоятельно можно, но для серьезных сделок необходимо обращаться к профессионалам". К серьезным сделкам относятся получение ипотечного кредита, страхование жилья и имущественные споры гражданско-правового характера.
Основная масса россиян столкнулась с понятием "оценщик" с началом ипотечного кредитования. Любой банк при выдаче кредита станет рассматривать выбранную квартиру в качестве предмета залога только после предоставления отчета о ее стоимости. Все без исключения ипотечные компании предоставляют только уполномоченных или аккредитованных банком оценщиков. Как рассказывает заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк, "критерии у каждой ипотечной компании свои. Минимальные требования совпадают с требованиями закона об оценочной деятельности (свидетельство о профессиональной подготовке, страховка и т. п.). Кроме того, как правило, требуется наличие опыта оценки. Иногда проверяется репутация оценщика".
Руководитель департамента оценки жилой недвижимости "НЭО Центр" Анастасия Смирнова говорит, что ситуация выбора банком консалтинговой компании за последние годы сильно изменилась: "Если в 2000 году мы искали пути сотрудничества с банками, то с 2002 года роли поменялись. Банки сами стали объявлять тендеры на аккредитацию, напрямую обращаться к оценщикам. Они стараются ограничить круг тех компаний, которым они доверяют, потому что на оценочной организации лежит высокая ответственность – на основании отчета принимается решение о степени обеспеченности кредита и, соответственно, его сумме". Допустим, у банка жесткое требование – кредитование только 70% от стоимости жилья, максимальную сумму возможного кредита он определяет, основываясь на результатах оценочной компании. Клиент надеется купить квартиру за $80 тыс., и ему необходимо $56 тыс., но если оценщик оценит объект в $70 тыс., то размер займа автоматически уменьшится как минимум до $49 тыс. Кредитозаемщику либо придется найти недостающие $7 тыс., либо отказаться от квартиры и искать другую. По словам руководителя филиала агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, "при необходимости можно найти оценщика, с которым можно договориться. Вопрос в пределах этой договоренности. Более или менее профессиональный специалист вряд ли будет подставляться с явно нереальными цифрами или подложными документами".
Член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Raffeisenbank Александр Колошенко рассказывает, что, попытавшись работать с некоторыми компаниями, банк периодически сталкивался с тем, что клиенты договаривались с оценщиком. Как следствие, в списке партнеров банка остались только три компании. "Мы заключаем договор с оценочной компанией только в том случае, если уверены, что ее принципы ведения бизнеса правильны, законны и мы можем ее рекомендовать нашим клиентам,– говорит представитель Raffeisenbank.– Нам удалось отсеять компании, заинтересованные в 'сиюминутных предложениях' и готовые вводить клиента в заблуждение недобросовестно подаваемой информацией о своем продукте".
Надо сказать, что в отличие от заемщиков банки тщательно страхуют свои риски. Например, для того, чтобы банк одобрил покупку, нужно предоставить отчет оценщика. Но банк по какой-то причине может отказать в кредитовании. Второй момент – ситуация, когда заемщик находит квартиру, оплачивает услуги оценщика, но пока готовится сделка, квартира уходит (факт залога практически перестал иметь юридическую силу). В обоих случаях оценку следующей квартиры клиенту придется оплатить вновь.

Цена оценки
Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и Российским обществом оценщиков. Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем свидетельствует выданный владельцу квартиры "Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры". Лицензию на осуществление оценочной деятельности получить достаточно просто, это займет около двух недель и потребует около $2 тыс. Как рассказывает Анастасия Смирнова, на сегодняшний день Министерство имущественных отношений как основной регулирующий орган оценочной деятельности в России выдало чуть больше 8 тыс. лицензий. Главное требование – чтобы индивидуальный предприниматель или хотя бы один сотрудник компании имел диплом оценщика. Однако, по словам госпожи Смирновой, некоторые компании лишь номинально включают такого специалиста в штат.
По словам Ярослава Щетинина, цены на услуги оценщика (оценочной компании) складываются из затрат на выполнение оценки объекта и небольшой прибыли. В затраты обычно включаются заработная плата оценщика-исполнителя, аренда офиса, административные и технические расходы, накладные и транспортные расходы, налоги и отчисления. Если после этого "ценообразования" у конкурентов цены выше, закладывается прибыль в размере 10% от общей стоимости услуг, которую необходимо инвестировать в развитие компании. Руководитель отдела оценки и анализа рынка недвижимости компании МИЭЛЬ Василий Светлаков говорит, что работа по оценке квартиры в типовом доме не зависит от количества комнат и стоит примерно $150, для ипотеки – $110-120, для нетиповых зданий – $18 Ситуация с так называемым элитным жильем, построенным по индивидуальным проектам, сложнее. Здесь оценщику придется провести исследование ликвидности такого жилья на рынке и установившихся на него цен.
Любой эксперт начинает оценку объекта недвижимости с того, что проводит маркетинговое исследование аналогичных квартир, продающихся в районе. На основании этого он выводит среднерыночную цену квартиры, а затем на основе корректировок получает более детальную оценку. Вообще, существует всего три метода оценки недвижимости: затратный, методы капитализации дохода и сравнительных продаж.
Согласно затратному подходу, стоимость определяется исходя из суммы затрат на создание объекта недвижимости (материалы, земля, инфраструктура, коммуникации, оформление). По словам Анастасии Смирновой, затратный подход обычно используется при оценке коттеджей в недостроенном состоянии, для городской квартиры он не подходит, поскольку сложно вычислить себестоимость строительства одной квартиры в доме. При методе капитализации доходов стоимость вычисляется исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Но и этот способ малопригоден для определения цены типовой квартиры.
По словам Василия Светлакова, физически трудно вычислить среднюю доходность таких квартир, потому что рынок аренды достаточно закрыт. Основной способ – метод сравнительных продаж. Стоимость определяется ценами недавних сделок купли-продажи аналогичных квартир. По словам Александра Черняка, оценка типовой квартиры не может быть произведена быстрее чем за два дня, если только это не связано с потоком однотипных оценок в одном или нескольких аналогичных домах в короткий промежуток времени, при, например, получении ипотечных кредитов несколькими заемщиками-покупателями квартир в этих домах.

Риэлтер в пересчете не нуждается
Несмотря на то что метод сравнительных продаж считается наиболее эффективным при определении стоимости квартир, здесь есть существенные вопросы. По словам начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком" Евгения Михаленкова, оценщик может и не знать достоверно о реальных ценах продаж. Ведь в справках БТИ, как правило, цены указаны ниже, чем в реальности (если это не ипотека), а квартиры в газетных объявлениях выставлены по завышенным ценам, включающим в себя сумму торга. Кроме того, результат оценки зависит от того, какая стоимость метра берется за основу и какие именно корректирующие коэффициенты ставит оценщик. Ведь, например, за отсутствие балкона или телефона у разных компаний могут быть разные коэффициенты. Поэтому при проведении оценки разными фирмами конечные цифры могут отличаться, достигая в некоторых случаях до 20% стоимости, а для двухкомнатной квартиры стоимостью $100 тыс. $20 тыс. совсем не шутка.
В итоге складывается ситуация, когда разные оценщики по-разному оценивают одну и ту же квартиру. Все опрошенные Ъ участники рынка объяснили этот факт "субъективным мнением оценщика". "Во сколько оценить вид из окна или инфраструктуру, в 3% или 7%, определяется, можно сказать, на глаз,– говорит руководитель филиала агентства недвижимости 'Кутузовский проспект' Андрей Александров.– Далее, возможно использование различных исходных данных. Если базовая цена метра – $1 тыс., то цена квартиры $100 тыс., а если $1,2 тыс.– то $120 тыс. Как правило, в случае, когда конфликтующие стороны привлекают разных оценщиков, разница в определении цены может достичь от 15 до 25%". В "НЭО Центр" говорят, что если этот показатель больше, то качество услуг, предоставляемых такой компанией, сомнительно.
Однако разность подходов в оценке жилья не единственный минус в работе оценочных компаний. Как рассказывает Василий Светлаков, несмотря на то, что оценочных компаний много, хорошей аналитической базы нет. И самое важное – оценочные компании не учитывают такой важный фактор, как социальная составляющая. По словам господина Светлакова, в Москве социальные слои с разной покупательской способностью рассеяны по всему городу: "Например, в Крылатском, всего две минуты ходьбы в разные стороны – и разница в стоимости однотипного жилья составит $200-300 за метр. Почему? В большей степени эта разница обусловлена социальной составляющей. Но в работе оценщиков она почему-то имеет меньшее значение, чем должна бы иметь. Например, то, что подъезд отремонтирован три дня назад, ни о чем не говорит. А то, что он был отремонтирован десять лет назад и сохранился в хорошем состоянии,– очень важный показатель. Количество машин во дворе, их марки, наличие подземного гаража, его стоимость – это все показатели социального уровня, но их ни один из оценщиков в своих отчетах указывать не будет".
Риэлтеры вовсе не видят необходимости в работе оценщиков. Андрей Александров говорит, что в случае обмена или продажи получение оценочного листа ни к чему, и чаще всего формальная оценка по методикам ненамного отличается от реальных цифр. Евгений Михаленков: "У нас оценкой занимаются не оценщики, а риэлтеры. Нам не нужны оценочные компании, мы сами имеем лицензию на оценочную деятельность. Иногда они отрабатывают свой хлеб и начинают подробно объяснять, почему жилье стоит дороже или дешевле. Оценщикам надо в документальном виде обосновать стоимость для какой-то инстанции. Никаких секретных знаний нет. Более того, если для риэлтера это ежедневная работа, он видит в день по 30 квартир, то оценщик 'смакует' оцениваемую квартиру, производя сложные расчеты и сравнивая ее с другими, которых он, может, и не видел вовсе. Квалифицированный риэлтер сделает эту работу быстрее, точнее и дешевле".

Цены на подмосковную недвижимость в мае продолжали расти. Если на первичном рынке было относительное затишье и только на отдельных объектах произошел плановый пересмотр цен, то на вторичном рынке цены определялись исключительно спросом. В результате жилье подорожало в среднем на 3%, при этом цены в городах-спутниках Москвы росли значительно быстрее, чем в отдаленных районах области. Компании, продающие жилье в Подмосковье, отметили высокую покупательскую активность в мае.

Вторичный рынок
В среднем по Московской области за период с марта по апрель 2004 года квадратный метр подорожал на $2 По информации службы arn.ru, в апреле 2003 года средняя цена квадратного метра была $697, а в апреле нынешнего года – $88 По словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического центра АН "Домострой", цены на квартиры на вторичном рынке ближайших к Москве крупных подмосковных городов превысили $1 тыс. за 1 кв. м, и можно говорить о том, что к зиме этого уровня достигнут цены в большинстве населенных пунктов в радиусе до 30 км от МКАД.
Цены в городах среднего и дальнего Подмосковья, а также в многочисленных поселках городского типа растут не так быстро. Например, на севере Московской области, в Яхроме, можно купить двухкомнатную квартиру за $24 тыс. ($571 за 1 кв. м), в Дмитрове – трехкомнатную квартиру за $30 тыс. ($429 за 1 кв. м), тогда как в Балашихе $35-40 тыс. стоит однокомнатная квартира.
По мнению специалистов, на городах-спутниках столицы останавливают выбор те, кому не хватает денег на квартиру в Москве. А в дальнем Подмосковье основная масса покупателей – местные жители.
Положительная тенденция, отмеченная на вторичном рынке Московской области, заключается в том, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество предложений о продаже жилья выросло на 46%. Однако это практически не повлияло на цены. Если в прошлом году около 10% предложений на рынке составляли предложения о продаже жилья по $300-350 за 1 кв. м., то в этом году таковых было всего 1,4%. На сегодняшний день большинство (11,4%) квартир, поступающих на продажу, оценивается по $1 тыс. за 1 кв. м. Правда, дорогих предложений ($1,3-1,4 тыс. за 1 кв. м) тоже пока немного – всего 3,1%. В целом же по Московской области самыми дорогими являются города и населенные пункты, располагающиеся к западу и северу от столицы, а самые низкие цены установились в южном направлении.

Первичный рынок
На первичном рынке Подмосковья в мае обошлось без потрясений. Цены не изменились на большинстве объектов – за исключением самых интересных. Например, специалисты компании "Проект сервис холдинг" отметили очень высокий спрос на квартиры в жилом комплексе "Усадьба Золотая Звезда" в городе Железнодорожном. В мае квартиры в нем площадью от 54 до 186 кв. м можно было купить по $0,7-1 тыс. за 1 кв. м, что в среднем на $30 дороже, чем в апреле. Еще один интересный проект реализуется в Павшинской пойме. Жилой комплекс "Красногорье" непосредственно примыкает к Москве, располагаясь вдоль Москвы-реки всего в 1,8 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Территория района застройки разбита на четыре очереди. Строительство предполагается поэтапно завершать в 2004-2009 годах. Первая очередь нового района Красногорье (284,2 тыс. кв. м) застраивается современными жилыми домами типовых серий И-155 и П-3М. Квартиры в них продаются по $1-1,07 тыс. за 1 кв. м.
По словам Ирины Безруковой, директора департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость", цены в Подмосковье за минувший месяц поднялись примерно на 3%. Больше всего – на 4% – они выросли в Долгопрудном и Видном.

Что влияет на стоимость жилья
Хорошее местоположение может изменить цену жилья до 200%, если в понятие "местоположение" вкладывать не только престиж или популярность района, но и транспортное сообщение, инфраструктуру, экологическую обстановку и прочие присущие определенному району черты.
Транспортное обеспечение увеличивает цену квартиры на 10%, развитая инфраструктура – на 15%, лесопарковые зоны отдыха – до 15%. Дорогие направления – запад, северо-запад, юго-запад – могут повысить цену жилья на 18-20%.
К территориальным причинам, влияющим на уровень цен, относится также дефицит или избыток определенных домов в конкретном районе. Например, в Измайлове немного домов повышенного комфорта, поэтому они продаются на 10-15% дороже.
Квартира на первом этаже дешевле на 10-15%, а на последнем – на 5-7%. Цена неотремонтированной квартиры снижается на 5%, после ремонта стоит дороже на 5-7% и более. Паркет увеличивает стоимость квадратного метра на 1-2%. Есть факторы, которые могут не повышать цену, но увеличивать покупательское предпочтение,– это обслуживание подъезда консьержкой, автостоянка и т. д. Степень влияния всевозможных факторов не равнозначна для различных категорий жилья. Например, для элитного жилья уровень отделки имеет большее значение, чем для квартиры 60-70-х годов. Цены реальных сделок ниже на 2-3%, чем цены продаж, указанные в рекламных объявлениях.

Когда нужен оценщик
В федеральном законе "Об оценочной деятельности в РФ" указаны следующие случаи обязательного проведения оценки.
Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям:
в целях их приватизации;
при передаче в доверительное управление, в аренду;
при использовании в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении;
при переуступке долговых обязательств;
при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Возникновение спора о стоимости объекта оценки:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон;
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;
для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.



Главная --> Публикации