Главная --> Публикации --> Дайте денег на высотки Жилпакет прошел третье чтение Гута пришла в сити Одна голова в одном окне Все выше, выше и выше

В 2001 г. в России был принят Земельный кодекс, узаконивший куплю-продажу земельных участков. Одновременно он создал бизнесменам крупную проблему, возложив на них обязанность до 1 января 2004 г. выкупить участки под предприятиями или оформить на них аренду. Цена выкупа устанавливалась региональными властями и оказалась для бизнеса неподъемной. Эксперты РСПП оценили суммарные затраты предпринимателей на выкуп земли в $100 млрд. В июле прошлого года правительство прислушалось к мнению бизнеса и поручило Минэкономразвития разработать закон, радикально снижающий цену земли под предприятиями. Министерство предложило “уценить” такие участки в среднем в четыре раза, привязав расчет цены к ставкам земельного налога, но в декабре премьер Михаил Касьянов велел чиновникам согласовать этот проект с московским правительством, которое громко протестовало против продажи земли по “ценам ниже рыночных”.

Надежды промышленников сэкономить на выкупе земли под своими предприятиями могут оказаться несбыточными. Под давлением московского правительства Минэкономразвития согласилось пересмотреть правила оценки земельных участков. По новым правилам цена на участки в лучшем случае останется на нынешнем уровне, который предприниматели считают запредельным.

Но окончательное решение земельного вопроса может крупно разочаровать бизнес-сообщество. На днях министр экономического развития Герман Греф согласовал со столичным правительством новый вариант поправок в земельное законодательство. “По базовым принципам мы практически согласовали свои позиции [с Грефом]”, — сказал “Ведомостям” первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк. По его словам, Минэкономразвития согласилось с тем, чтобы регионы сами определяли стоимость выкупа, которая будет варьироваться в пределах от 20% до 70% от кадастровой стоимости участка.

Осенью Госдума дала предпринимателям еще два года на раздумье, продлив срок обязательного выкупа или заключения аренды до 2006 г. А точку в дискуссии, казалось, поставил в ноябре Владимир Путин, который сорвал гром аплодисментов на съезде РСПП, заявив, что считает несправедливой “продажу земельных участков под приватизированными предприятиями, по сути вторичную продажу”.

По оценке экспертов федерального правительства, если договоренность с мэрией будет оформлена законодательно, надежды компаний сэкономить на выкупе земли пойдут прахом. В лучшем случае цена участков останется на нынешнем уровне, но это “малореально”, говорит чиновник, знакомый с договоренностями между Минэкономразвития и Москвой. А высокопоставленный источник в московском правительстве поясняет, что в центре города стоимость выкупа земли под заводом снизится по сравнению с нынешней вдвое, а на окраине вырастет в три раза.

Росляк уверен, что предложенный механизм предотвратит спекуляцию землей на вторичном рынке. “Мы оставляем льготные условия выкупа для промышленных предприятий, но если бизнесмен хочет перепрофилировать завод в казино, то он должен выкупать землю по рыночной стоимости”, — говорит вице-мэр. Он не исключил, что в дальнейшем мэрия будет настаивать на том, чтобы на ее территории коэффициент выкупа был повышен до 120%.

Замминистра экономического развития Андрей Шаронов подтвердил, что идея оценивать участки по их кадастровой стоимости сейчас рассматривается в его министерстве. Он обещает разослать текст законопроекта в Торгово-промышленную палату и объединения предпринимателей (РСПП, “ОПОРу” и “Деловую Россию”), которые смогут высказать свое мнение.

Предприниматели от новых предложений в шоке. “Даже если регион установит минимальную планку, наши расходы [на выкуп земли] вырастут почти на треть”, — поясняет начальник отдела проектов ОМЗ Валентин Добрынин. “Просто абсурд — обещали снизить расходы на выкуп земли, а вместо этого повысят, — возмущен топ-менеджер крупного металлургического холдинга. — Мотивы Москвы понятны — тут есть спрос на землю и есть возможность на ней заработать, но ради фискальных интересов одного региона жертвуют всей промышленностью”, — говорит менеджер. “По таким ставкам мы бы купили землю с рассрочкой на 20-30 лет, а вот представить себе, что российское промышленное предприятие сможет одномоментно выложить такие суммы, невозможно”, — констатирует финансовый директор Европейской подшипниковой корпорации Андрей Татанов.

Для стимулирования строительства жилья и активизации частного бизнеса в этой сфере предлагается, в частности, следующее. Проект нового Градостроительного кодекса предусматривает упрощение для застройщиков доступа к земельным участкам, установление жестких сроков для наведения местными властями порядка в территориальном планировании и градостроительных планах. Новый закон "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РФ" должен удешевить и упростить процедуру учета недвижимости и регистрации объектов. Для инвесторов это означает прекращение неразберихи в правах собственности и оформлении договоров.
Законопроекты "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" направлены на снижение рисков для инвесторов-застройщиков в отношениях с местными властями. Особенно это актуально для застройщиков, подводящих инфраструктуру к новым строительным площадкам. Проект регламентирует порядок заключения и расторжения соглашений, обязательства сторон, гарантии инвестору и потребителям.
Поправки к Бюджетному кодексу разрешают местным властям полностью зачислять средства от продажи земельных участков под жилищное строительство в свои бюджеты, что положит конец бартеру, повышающему цены на жилье: квартиры в обмен на землю.
Инвесторы получают и налоговые послабления. Например, поправки к Налоговому кодексу гласят, что в распоряжении инвестора будут оставаться все амортизационные отчисления. Предлагается также освободить от НДС операции по реализации жилья и земельных участков под жилищное строительство. Это будет стимулировать застройщиков к тому, чтобы брать кредиты, а покупателей квартир избавит от рисков, возникающих при использовании риэлтерами и застройщиками при продаже жилья "обходных" схем. Застройщиков также будут стимулировать к тому, чтобы застраивать участки быстрее и не покупать их с целью спекуляции – поправки к закону "О плате за землю" устанавливают повышенную ставку земельного налога для застройщиков после окончания нормативных сроков завершения строительства.

Стимулы для граждан
Стимулирование спроса на жилье предусматривает комплекс мер по стимулированию ипотечного кредитования. Поправки к Гражданско-процессуальному кодексу разрешают залогодержателю через суд обращать взыскание на жилье, являющееся объектом залога по ипотечной программе. Ряд поправок к закону "Об ипотеке" и новый закон "О кредитных историях" снижают и другие риски залогодержателя. Поправки к закону "Об организации страхового дела в РФ" создадут систему страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании и позволят кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса. Поправки к законам, касающимся закона "Об ипотечных ценных бумагах", позволят не включать ипотечное покрытие в конкурсную массу при банкротстве кредитной организации, что снизит риски инвесторов в эти бумаги, а следовательно, и ставки для граждан по ипотечным кредитам. Поправки к законам, касающимся защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья, обязуют застройщиков раскрывать всю информацию о себе и своих проектах, организуют специальный учет "долевого участия" в жилищном строительстве. Поправки к Гражданскому кодексу отменяют требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки (что удешевляет и упрощает их оформление).
Предлагаются также меры по стимулированию не только ипотеки и рынка ипотечных бумаг (через снижение до 6% ставки налога на прибыль и налога на доходы от ипотечных бумаг), но и вообще рынка жилья. Поправки к Гражданскому кодексу избавляют добросовестных граждан от головной боли в виде органов опеки, которые сейчас усложняют процесс купли-продажи квартир: согласие органов опеки при продаже квартиры нужно будет только в случае ограничения или лишения родительских прав собственника квартиры.
Удешевлению жилья будут способствовать и налоговые послабления. При продаже квартиры не будет взиматься НДС. Будут увеличены налоговые вычеты при купле-продаже жилья. При продаже приватизированного жилья вычет будет предоставляться независимо от сроков нахождения жилья в собственности (ст. 220 ныне действующего Налогового кодекса предусматривает следующие налоговые вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков: если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, вычет не может превышать 1 млн руб., от пяти лет – предоставляется на всю вырученную от продажи сумму; налоговый вычет на сумму не более 1 млн руб. также предоставляется при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры). Региональным властям будет предоставлено право увеличивать размеры установленных вычетов при приобретении или строительстве жилья.
С 35 до 13% будет снижена ставка налога на доходы, полученные от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами на приобретение или строительство жилья (высокая ставка была введена для того, чтобы сделать невыгодными "зарплатные схемы" через предоставление беспроцентных кредитов, позволяющие гражданам уходить от налогов).
По оценке правительства, все эти меры увеличат ипотечный рынок с нынешних 10,5 млрд до 350 млрд руб. в 2010 году.

Новые проблемы
Третья часть пакета – это фактически новый Жилищный кодекс. Он, в частности, устанавливает новый порядок обеспечения малоимущих граждан бесплатным жильем. Кого считать малоимущими, будут определять органы местного самоуправления по единой, разработанной правительством методике. Льготное жилье гражданин сможет получить один раз в жизни. Для малоимущих, не приватизировавших свою квартиру, будут такие льготы: граждане, заключившие бессрочные договоры социального найма, смогут не платить за квартиру до тех пор, пока "сохраняют свое бедствующее положение".
Все граждане, не признанные "малоимущими", будут покупать жилье или снимать его. Бесплатная приватизация через два года будет отменена. Правда, пока не решен вопрос, по какой стоимости будут выкупать квартиры – по рыночной или по оценке БТИ (балансовая стоимость), которая сейчас в ряде случаев отличается от рыночной.
Другие положения Жилищного кодекса: за неуплату коммунальных услуг в течение шести месяцев граждан, снимающих квартиры у государства, начнут выселять, предоставляя жилье по нормам общежития (из расчета 6 кв. м на человека). Собственники же жилья отделаются штрафами. Несанкционированная перепланировка квартиры, как и в действующем законодательстве, будет караться штрафом, а при повреждении конструкций дома повлечет лишение прав собственности или расторжение договора социального найма.
В общем, получается, что гражданин теперь три раза подумает, нужна ли ему новая квартира.

Кадастровая оценка – это оценка стоимости земли, проведенная по методике Росземкадастра. В городах оценка производится массовым методом: город разбивается на кадастровые кварталы и проводится усредненная оценка по всему кварталу (в Москве их около 1600). Стоимость квартала по этой методике рассчитывается в 14 вариантах в зависимости от того, как используется земля (для сельскохозяйственных нужд, промышленного производства, жилья и т. п.). Крупные промышленные участки вне городов оцениваются индивидуально.
В мае Государственная дума приступила к рассмотрению пакета законопроектов, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья в стране. В пакете 27 законопроектов, направленных на развитие ипотеки, снижение себестоимости строительства и совершенствование отношений в жилищной сфере. Дума будет рассматривать пакет по частям, но планирует принять его уже в этом году. Принятие законов, впрочем, не означает, что на рынке сразу появятся дешевые квартиры.

Революционная ситуация
Сейчас в улучшении условий проживания нуждается, по расчетам правительства, около 60% российских семей. Примерно 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах, 5 млн – в аварийных и ветхих домах. При этом всего 1,2% российских семей могут сразу заплатить за квартиру полностью. Остальные вынуждены неизвестно сколько копить деньги, или рассчитывать на ипотечный кредит, или, как в советское время, надеяться на государство. 4,5 млн семей (8,9% от их общего числа) продолжают стоять в очереди на улучшение жилищных условий.
Однако сейчас все эти варианты решения жилищной проблемы труднореализуемы. Копить деньги можно бесконечно – цены на жилье постоянно растут. Стоять в очереди тоже можно бесконечно – по расчетам правительства, при нынешних объемах строительства жилья для удовлетворения всех очередников потребуется больше 20 лет. А ипотека, которая во всем мире является основным способом приобретения жилья, российским гражданам почти недоступна. Чтобы получить в банке ипотечный кредит, нужен относительно большой "белый" ежемесячный доход – от $800-100 Проценты высоки – 10-15% годовых, и кредиты недолгосрочные – максимум 15 лет. Процедура оформления слишком сложна и сопровождается высокими издержками – только за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки приходится платить 1,5% от размера кредита.
Но стимулирование и удешевление ипотеки само по себе ничего не даст. При нынешних низких по сравнению с советскими временами объемах строительства доступность ипотечных кредитов повысит лишь спрос на жилье. В условиях ограниченного спроса это лишь взвинтит цены на квартиры. Если в советское время в 1980-е годы строилось ежегодно около 60 млн кв. м жилья (и на всех не хватало), то сейчас объемы строительства уже много лет не доходят до 40 млн кв. м (в 2003 году – 36,4 млн кв. м). А общая потребность в четыре раза выше.
Таким образом, для решения проблемы дефицита жилья власти должны стимулировать его строительство. Хотя бы начать строить в ближайшие несколько лет столько же, сколько в советское время. Для обеспечения жильем по нормам развитых стран (больше 20 кв. м на человека) требуется ежегодно строить более 100 млн кв. м в течение 30 лет. Речь идет об увеличении строительства всех видов жилья: и элитного – по $5-6 тыс. за 1 кв. м, и улучшенной планировки – до $2 тыс., и типового – по $400-50
Для строительства любых видов жилья, а главное – для снижения издержек при этом строительстве существует еще больше помех, чем для развития ипотеки. В частности, мешают дороговизна кредитов и отсутствие залога под них – ведь земельный участок под застройку во многих городах не передается в собственность, тем более в местный бюджет идет только половина денег от продажи участка. Мешает также сложная процедура предоставления земельных участков и разрешения на строительство. Зачастую местные власти, из-за того что им не достаются все деньги от продажи участков, предоставляют земельные участки под застройку в обмен на квартиры в строящемся доме, что повышает цену жилья для остальных покупателей. Наконец, есть и такая проблема: участков под застройку, к которым подведены водопровод, тепло- и электросети, предлагается мало, поэтому при застройке новых районов приходится создавать всю инфраструктуру, что изрядно увеличивает затраты. Строительству жилья, как и спросу на него, мешают и налоговые проблемы.
Власти взялись решить все вышеупомянутые проблемы в 27 законопроектах. Пакет условно можно разделить на три части. Первая – стимулирование спроса на жилье. Вторая – стимулирование предложения жилья. Третья – урегулирование базовых отношений в жилищной сфере, в том числе проблемы социального найма жилья для малообеспеченных граждан.

Стимулы для инвесторов

Только представьте: вы житель маленького городка, население которого около 72 тысяч, пересекаете дорогу и - тут же оказываетесь в Москве! Такое привычное чудо постоянно происходит с людьми, чей адрес - Реутов.



Разумеется, эта весьма условная граница, что проходит по МКАД, существовала не всегда. И в 1940 году, когда деревня Реутово превратилась в город, да и много позже, ее жители еще не "ходили" в Москву. (для пущей солидности в названии города была опущена буква "о"). А деревенские корни Реутова, судя по его первым упоминаниям в документах, уводят нас в XVI век.

Наукоград

Впрочем, если ни служение науке, ни мануфактурное производство не увлекает реутовцев, то 20 минут езды на электричке - и они оказываются на Курском вокзале столицы. Через их город следуют и транзитные электрички - из Балашихи, Электростали, Железнодорожного, так что им незнакомо длительное ожидание идущего в Москву общественного транспорта.

Судьба российской деревни имеет удивительное сходство с судьбой человека. С каким восторгом сельские жители всегда говорили о своих земляках, ставших известными учеными. А здесь былая деревня стала наукоградом! Подобных неофициальных наукоградов в России около семидесяти, а официальный статус таковых стал присваиваться лишь в 1999 году. И получили его всего шесть городов, среди них оказался и Реутов. Неудивительно: его жители вспоминают, что более шестидесяти лет, которые он существует как город, еще до того, как Россия превратилась в великую космическую державу, здесь уже был один из центров отечественных космических разработок. Местное научно-производственное объединение "Машиностроение" - это уникальное ракетно-космическое предприятие. Противокорабельные крылатые ракеты, комплексы межконтинентальных баллистических ракет, ракеты-носители "Протон", спутники военного и научного назначения и пилотируемые орбитальные станции - вот далеко не полный перечень осуществленных в НПО масштабных проектов. Есть в Реутове, как в ряде других подмосковных городов, и сугубо женское, текстильное предприятие.

Но и в старой части Реутова, под стать Москве, идет массовый снос пятиэтажек, вместо которых возводятся многоэтажные дома. Несмотря на то, что перенос проектов столичных зданий на местную почву может вызывать дискуссии, они все же, как и реутовские предприятия, не способны изменить благоприятную здешнюю экологию. Ее определяют "зеленые легкие" города: Измайловский парк с одной стороны, а с другой - Лосиноостровский лесопарк. Отменная экология, близость к Москве, развитая инфраструктура - все это объясняет ведущее место Реутова на рынке жилья и дальнейший рост его населения.

Более того, к 2010 году к Реутову планируется подвести метро. Среди обыденных разговоров, которые ведут реутовцы о перспективах своего города, всерьез воспринимаются те, что утверждают, будто бы южная, новая его часть должна отойти к Москве. А пока суд да дело, жилье здесь уже стоит вдвое дороже, чем в северной части. Застройка же южной части, отделенной от северной железной дорогой, началась лет 20 назад и потому обошлась без хрущоб, да и высотные дома здесь возведены по более современным проектам, чем "за железной дорогой".

Балашихинская старина

Ныне же по количеству жителей он почти вдвое уступает своему ближайшему соседу - Балашихе, население которой составляет около 133 тысяч. И как город Реутов на год моложе.

Но в городе "прописана" не только легкая промышленность. Выдают свою продукцию литейно-механический, механический, кислородный и деревообрабатывающий заводы. Агрегаты для взлетно-посадочных полос и другое специальное оборудование выпускает авиационная корпорация "Рубин". Пользуется спросом у потребителей и техника, создаваемая в научно-производственном объединении "Криогенмаш".

Балашиха получила статус города в 1939 году, когда были объединены два поселка - фабричный и пристанционный. Первый возник еще в 1830 году при мануфактурной фабрике. И сегодня мануфактурное производство здесь в чести - работают фабрики "Балашихинский текстиль", трикотажная и хлопкопрядильная.

В городе смогли сохранить и историко-архитектурные памятники - усадьбу Голицыных Пехра-Яковлевское с ее Преображенской церковью, своды которой украшают фрески, выполненные в 80-е годы XVIII века, и усадьбу Разумовских - Горенки. Сохранилось и здание Горенской пересылочной тюрьмы на Владимирском тракте (знаменитая Владимирка, запечатленная кистью Левитана), по которой осужденных гнали в Сибирь.

Но такое количество предприятий ничуть не смущает жителей Балашихи, поскольку промышленность в условиях их города не наносит ущерба зеленому ландшафту, и воздух его улиц не по-московски чист. Это притом, что до столицы на маршрутном такси - 20 минут езды, а на электричке (до Курского вокзала) - 40 минут.

Все началось с Обираловки

Но старина - стариной, а город становится все моложе, потому что в нем вырастают новые районы. Квартиры в современных многоэтажных домах рассчитаны на покупателей с самыми разными запросами и уровнем достатка. Приобрести жилье в Балашихе можно, что называется, по вполне демократичным ценам.

Само название города свидетельствует о расположенных в нем железнодорожных предприятиях. И, конечно, не обошлось здесь, как и в иных подмосковных городах, без хлопкопрядильной фабрики. А в основном развито производство стройматериалов.

Удалившись еще на несколько километров от Москвы, попадаем в Железнодорожный. Когда-то он возник как поселок при открытой в 1861 году железнодорожной станции с "выразительным" названием - Обираловка (получила его по фамилии владельца ближайшей к ней одноименной деревни). Расположен город (стал им в 1952 году) в Мещере - на равнине между реками Клязьмой и Окой, Судогдой, Колпью и Москвой-рекой. Славится Мещера как смешанными лесами, так и - на песках - сосновыми борами, а также своими озерами. Железнодорожный, будто Москва, разросся, "поглотив" ближайшие к нему населенные пункты - поселки Кучино, Саввино и деревни Темниково и Сергеевка.

Еще на прошлой неделе правительство Москвы отрицало существование решения о сносе "России" (Ъ рассказывал об этом 14 апреля). Как рассказали Ъ в комплексе архитектуры и строительства правительства Москвы, вопрос о сносе гостиницы не рассматривался и на вчерашнем совещании у господина Ресина. "Это уже решено,– пояснил источник Ъ.– На совещании обсуждали уже дальнейшие перспективы развития территории после того, как 'Россия' будет разобрана полностью, включая ее подземную часть".

Интересующиеся стариной обнаружат в Железнодорожном церковь с тем же названием, что и в Балашихе, - Преображенскую, с колокольней, построенной во второй половине XIX века. Другие же городские церкви - Новомучеников Российских и Троицкая возведены несколько лет назад, теперь же строится Петропавловская.
Вчера первый заместитель мэра Москвы в столичном правительстве Владимир Ресин провел закрытое совещание, посвященное судьбе гостиницы "Россия". На ее месте решено построить сразу несколько отелей. Руководить проектированием новых гостиниц на месте "России" поручено Александру Кузьмину и Михаилу Посохину. Сама перспектива сноса уже не является предметом дискуссии: в окружении господина Ресина утверждают, что окончательное решение уже принято.

Судьба главной столичной концертной площадки – ГЦКЗ "Россия" – также предопределена: нынешний концертный зал будет снесен, а на его месте будет построен "точно такой же, только лучше", с подземными автостоянками. Также рассматривается возможность восстановления участков Китайгородской стены, разрушенной в конце 30-х годов ХХ века в ходе реконструкции Зарядья.

Сроки сноса гостиницы пока неизвестны. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил, что "если все пойдет хорошо", он рассчитывает "выполнить все планы по развитию территории за три-четыре года". Планы, о которых идет речь, сводятся к застройке территории, где сейчас стоит "Россия", "несколькими небольшими четырех- и пятизвездными отелями". Как отмечалось на совещании, "гостиницы, которые ближе к Кремлю, будут пятизвездными, остальные – четырехзвездными". Кроме того, господин Ресин поручил своим подчиненным разработать проект создания на этой территории пешеходных зон и выхода к станции метро "Китай-город". "Весь участок должен вписываться в живописность старомосковских переулков",– заявил первый заместитель мэра. Господин Ресин поручил проектировать новые здания на месте "России" не выше пяти-шести этажей, чтобы они "не господствовали над высотой находящихся там построек, и прежде всего Гостиного двора".

100% акций ОАО "Гостиница 'Россия'" принадлежат столичному правительству, однако в 1996 году пакет акций был передан в управление группе "Плаза". Ее бывший глава Умар Джабраилов, ныне представляющий в Совете федерации Чечню, назвал снос гостиницы "ошибкой Юрия Лужкова". "Всех денег все равно заработать нельзя",– отметил он. По мнению сенатора, "на месте гениально сделанной 'России' построят какую-нибудь очередную башенку, а кое-кто заработает на подрядах".

На вчерашнем совещании у Владимира Ресина принято решение поручить директору "Моспроекта-2" Михаилу Посохину и главному архитектору Москвы Александру Кузьмину "провести проектные проработки". Как сообщили Ъ в столичном правительстве, работа архитекторов будет оплачена из городского бюджета. Для дальнейших работ будет найден инвестор.



Главная --> Публикации