Главная --> Публикации --> К 2010 году столица поглотит все окрестные деревни Налоговики не будут брать ндс при аренде жилья Рынок торговой недвижимости Строймонтаж де пари Чтобы не было потом мучительно больно...

В пятницу совет директоров РАО "ЕЭС России" одобрил участие энергохолдинга в компании "Российские коммунальные системы" (РКС). Как следует из имеющихся в распоряжении "Ведомостей" материалов к заседанию совета, партнерами РАО ЕЭС станут Газпромбанк, "Интеррос", "Ренова", "Кузбассразрезуголь", "Евразхолдинг " и банк "Еврофинанс". Первые две структуры получат по 25% акций, остальные - по 10%. Как говорит начальник департамента РАО ЕЭС по работе со СМИ Андрей Егоров, РКС будет зарегистрирована в мае и состав ее участников может расшириться. В частности, 10% акций у Газпромбанка выкупит "Газпром". Егоров пояснил, что газовый концерн просто не успел получить одобрения совета директоров на участие в проекте.

Как стало известно "Ведомостям", РАО "ЕЭС России", "Газпром" и крупные промышленные структуры собрались вложить в коммунальный сектор страны $700 млн за пять лет. Интерес к ЖКХ проявляет и "Альфа-групп".

Как следует из материалов для совета директоров, за пять лет РКС инвестирует в жилищно-коммунальный сектор около $700 млн, $500 млн из которых будут заемными. Получить их планируется от участников проекта и сторонних инвесторов - Всемирного банка и ЕБРР. Еще 6,3 млрд руб. предполагается реинвестировать из прибыли региональных "дочек" РКС. В течение этой пятилетки они потратят на выплату дивидендов еще 6,3 млрд руб. , из которых 3,1 млрд руб. достанутся РКС. Средняя рентабельность РКС по чистой прибыли составит 6,5% , говорит Егоров. Член совета директоров РАО ЕЭС Александр Бранис отмечает, что такая рентабельность обеспечит возврат инвестиций лет через 15, а сам план противоречит логике реструктуризации энергетической отрасли.

Летом РКС приступит к работе в 11 регионах - Нижегородской, Пермской, Волгоградской, Саратовской, Оренбургской, Кировской, Челябинской, Ростовской, Омской, Новгородской и Мурманской областях. А к 2005 г. будет уже 40 регионов.

Партнеры РАО ЕЭС по жилищно-коммунальному бизнесу пока скупы на комментарии. Начальник управления общественных связей Газпромбанка Лия Лучникова говорит, что это социальный проект, позволяющий рассчитывать на коммерческую отдачу. А представитель промышленного холдинга, участвующего в проекте, надеется, что РКС позволит предприятиям его компании минимизировать дотации на жилищно-коммунальные услуги.

Уже в этом году РКС собирается получить активы жилищно-коммунальной системы на 20,5 млрд руб. - вначале на правах аренды или траста, затем они будут выкуплены. Егоров говорит, что одним из механизмов может стать приобретение активов за долги: жилищно-коммунальный сектор должен РАО ЕЭС 40 млрд руб. , а "Газпрому" - 25 млрд руб. Но представители местных администраций пока не готовы на это. "За долги мы играть не будем", - утверждает губернатор Пермской области Юрий Трутнев. Другой вариант - создание совместных с регионами или муниципальными образованиями компаний, в которых РКС будет принадлежать не менее 25% акций, губернатору Саратовской области Дмитрию Аяцкову нравится больше. "Должно быть объединение капитала", - считает он.

Зампред совета директоров Альфа-банка Олег Сысуев говорит, что "Альфа-групп" действительно интересуется управлением активами в сфере ЖКХ, но этот бизнес пока только кажется "лакомым куском". "Это очень тяжелая проблема, - считает он. - Инвестора ожидает масса рисков: политические, репутационные и финансовые". Действительно, советник президента Андрей Илларионов уже усмотрел в проекте РКС попытку "организовать еще одну монополию - уже в отрасли ЖКХ", передает ИТАР-ТАСС.
Мосгордума приняла в первом чтении поправки к Закону "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы". По словам депутата Геннадия Лобок, предлагается внести в документ дополнение о том, чтобы исполнительные органы государственной власти города были обязаны информировать граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, о количестве очередников. Он аргументировал это необходимостью обеспечения свободного доступа жителей города к полным спискам стоящих в очереди, а также спискам тех, кто включен в программу обеспечения жилыми помещениями.

Губернаторы "пилотных" регионов не скрывают энтузиазма. "Такой инвестор, как РАО ЕЭС, для нас очень привлекателен", - утверждает Трутнев. Он ждет, что вместе с РКС в регион придут инвестиции и новые технологии, а население получит качественные услуги по приемлемым ценам. Аяцков же надеется, что уже в нынешнем году у всех 12 крупных городов в Саратовской области появится "коммунальный" инвестор. Он хочет отдать РКС коммунальный сектор 100-тысячного города Балашова, а Саратов - консорциуму "Альфа-групп". Губернатор не попавшей в число "пилотов" Псковской области Евгений Михайлов рассказал "Ведомостям", что попросил своих подчиненных выяснить все детали создания новой компании.

Власти определили приоритеты

В ходе обсуждения парламентарии согласились с доводами коллеги, учитывая, что сегодняшняя практика, действительно, требует корректировки данного законодательного акта. В итоге, Дума проголосовала за принятие документа в первом чтении.

Согласно документу жилье будет предоставляться в соответствии с очередностью по дате постановки на учет. На получение квартир могут рассчитывать горожане, проживающие в Москве не менее 10 лет или с рождения. При этом они должны иметь право на предоставление жилья. По словам полномочного представителя мэра Москвы в Московской городской Думе Анатолия Петрова, общая площадь жилых помещений теперь распределяется в следующих пропорциях: до 4% - на обеспечение граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, до 46% - на обеспечение тех, кто имеет право на первоочередное предоставление жилья и, наконец, не менее 50% - на обеспечение москвичей, принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях.

Депутаты Мосгордумы приняли Закон "О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году".

Что касается предоставления жилья гражданам, которые должны получить его за счет средств федерального бюджета, то это будет возможно при наличии соответствующего финансирования. Учитывая хроническую недостаточность выделения денег из государственной казны на эти цели, депутат Ирина Рукина предложила от имени всех партийных фракций в Мосгордуме подготовить соответствующее обращение в Госдуму, которое бы содействовало решению проблемы.

Документ определяет порядок предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений. Такие безвозмездные субсидии предполагается предоставлять гражданам, не менее 5 лет состоящим на учете и имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, если они обладают правом на внеочередное или первоочередное предоставление жилых помещений. На субсидии смогут рассчитывать и состоящие на учете не менее 5 лет жильцы общежитий и коммуналок, а также те жители столицы, которые стоят в очереди не менее 10 лет на общих основаниях. Кроме того, инвалидам, пользующимся креслами-колясками, с их согласия город может предоставить специально оборудованные жилые помещения по договорам безвозмездного пользования.

Главная хорошая новость: программа не умерла и благополучно развивается. На конец нынешнего года для заселения молодыми семьями сдано 3309 квартир, сейчас это число уверенно стремится к четырем тысячам. В разных районах Москвы для молодежи построено более 20 домов, в эти дни сдаются еще два дома, один - в Южном Бутове, другой - на Северо-Востоке Москвы. Это значит, что москвичи, не отпраздновавшие свой тридцатилетний юбилей, по-прежнему имеют шанс достаточно безболезненно отделиться от родителей и жить в собственной квартире. Основных вариантов получения жилья, как и было в начале, два: коммерческий наем и покупка в рассрочку. Напомним их основные условия.

Исполнился ровно год с тех пор, как первые молодые москвичи вселились в новые квартиры, полученные от города на невероятно выгодных условиях, - в апреле прошлого года реально стартовала московская программа "Молодой семье - доступное жилье" (мы не раз писали об этом ранее). "Известия" попытались выяснить: прижилось ли в столице социальное начинание, что изменилось в программе за прошедший год и какие новые возможности появились у молодых семей.

Другой вариант - купить квартиру в рассрочку в одном из строящихся домов. Участникам программы метры продаются по ценам БТИ, что раза в два ниже реальной рыночной стоимости. При этом сразу нужно внести всего 30%, остальные 70% можно выплачивать в рассрочку в течение 5 лет под 3-8% годовых. Причем первый новорожденный "списывает" семье долг за 10 метров, второй - еще за 14 (всего минус 24), третий и следующие - еще за 18.Учитывая ажиотажный рост цен на жилье в Москве, условия просто фантастические.

При получении квартиры в коммерческий наем молодая семья въезжает в выбранную квартиру в одном из предназначенных под эти цели домов (первый дом расположен в Марьине на улице Верхние поля) и начинает платить ежемесячные взносы. Они состоят из платы за коммерческий наем (фактически аренда, только очень дешевая - порядка 36 долларов за двухкомнатную квартиру), коммунальных услуг (по стопроцентной ставке - порядка 2 тыс. рублей в месяц за стандартную "двушку") и накопительных взносов (самая большая часть, которая может составлять от 125 до 900 долларов в месяц). Взносы рассчитаны так, чтобы за пять лет (именно на этот срок предоставляется квартира), добавив причитающуюся городскую субсидию, семья смогла купить себе жилье и освободить квартиру для следующих молодоженов. Их величина зависит от количества лет, проведенных в очереди, размера квартиры и имеющихся льгот.

Другая хорошая новость - участники программы теперь могут накапливать деньги на счете в банке. Раньше это можно было делать, только покупая облигации московского жилищного займа или вступая в одноименный с программой кооператив. Банк Москвы учредил вклад под названием "Жилищный" - деньги на него вносятся на срок 2 года 181 день под 9% годовых.

Еще одна хорошая новость - в департаменте сейчас подробно разрабатываются способы предоставления жилья молодым врачам и учителям. Принцип примерно следующий: на вакантные места школьных учителей будет объявляться конкурс среди выпускников педагогических вузов, победителю будет предоставляться служебная квартира. Условия пока в стадии разработки. Об этом рассказал "Известиям" начальник отдела формирования жилищных программ Евгений Евстигнеев: "Это пока рабочие документы, поэтому всех подробностей рассказать не могу, но можно почти с полной уверенностью говорить: первые квартиры учителя получат еще до начала учебного года".

Пожалуй, самой плохой новостью по-прежнему может считаться неуемный рост цен на московские квартиры - размер ежемесячных сбережений, которые молодежь вносит по условиям договора с департаментом, просто обязан расти пропорционально. А заработки участников программы далеко не всегда увеличивают так же быстро. Так что, возможно, те 2% молодых людей, которые вышли из программы в самом начале (порядка 15-20 семей выехали из полученных в коммерческий наем квартир, едва успев вселиться), живут сейчас более беззаботно, чем оставшиеся...

Теперь к плохим новостям. Стать участниками программы реально могут по-прежнему только те молодые семьи, которые стоят в московской жилищной очереди. Несмотря на все усилия департамента, предложить что-либо льготное для молодежи, не числящейся в списке на улучшение жилищных условий, за год так и не удалось.

Постоянно проживающая в г. Москве семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей - без ограничения продолжительности брака), при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста. А также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Важно: если подать заявление на участие в программе в жилищный орган по месту жительства после 1 октября 2002 года (дата принятия программы правительством Москвы) и до наступления 30-летия старшего из супругов, то семья считается участником программы. То есть квартиру она получит независимо от того, сколько лет исполнится мужу или жене на момент реального заключения договора с департаментом жилищной политики.

Кто считается "молодой семьей"

В прошлом году в Москве родилось 87 592 ребенка - на 5662 больше, чем в 2002 году. Об этом с нескрываемой гордостью доложили вчера журналистам руководитель департамента здравоохранения города Москвы Андрей Сельцовский и главный акушер-гинеколог департамента здравоохранения Марк Курцер.

45% москвичек рожают после 30

- К тому же сами роды, - утверждает Андрей Сельцовский, - у нас бесплатные. Просто люди разные попадаются. Есть такие, кто еще на старте хочет получить деньги за свои услуги. Но это криминал, мы с такими случаями разбираемся. Если же вы приходите и хотите получить за определенную сумму определенный набор услуг - для этого существует система платных услуг. Вы заключаете договор, в котором все условия (отдельная палата, проход родственников, конкретный врач) оговорены. Но такая система существует не во всех роддомах, поэтому не стесняйтесь и спрашивайте об этом открыто. Мы не так давно лишили несколько роддомов права оказывать платные услуги, потому что были не удовлетворены их санитарным состоянием, нашли всяческие отклонения от нормы.

По официальным данным, в Москве действуют 20 самостоятельных родильных домов и 15 - на базе многопрофильных больниц, каждый из которых дважды в год закрывают "на мойку", чистят и ремонтируют. В годы катастрофического падения рождаемости (в 1999 году, через год после дефолта, в Москве родилось всего 67 526 детей) особо рьяные головы предлагали "лишние" роддома перепрофилировать, но департаменту здравоохранения удалось сохранить их в целости и сохранности до лучших времен. В том, что они обязательно наступят, чиновники не сомневались. Ведь, по словам Андрея Сельцовского, такие спады - явление совершенно нормальное даже для развитых стран. Как только социально-экономическая ситуация хоть немного "устаканивается", кривая рождаемости начинает ползти вверх.

- К домашним родам мы относимся резко отрицательно, - комментирует ситуацию Марк Курцер. - Обычно на такой отчаянный шаг решаются либо чрезмерно эмоциональные особы, либо женщины с неудачным опытом общения с врачами.

При этом, по официальной статистике, платно в 2003 году рожали лишь 5-6% беременных, остальные 90 с лишним процентов воспользовались правом на относительно бесплатную медицинскую помощь. Впрочем, возможно, у них просто не было выбора, ведь платные роды - удовольствие не из дешевых. Скажем, в роддоме городской клинической больницы № 72 обычные роды стоят 17 500 рублей, кесарево сечение - 26 тыс., а в роддоме № 4 роды оценили в 31 тысячу, а кесарево - в 3 Но попадаются среди столичных мам и весьма решительные: в прошлом году 443 женщины предпочли рожать дома.

То есть детей заводят либо те, кто успел окончательно встать на ноги и кого в ближайшие годы вряд ли будет волновать мизерный размер детского пособия, либо те, кого этот вопрос и раньше не больно-то волновал. В одной из женских консультаций ЦАО есть такая знаменитая мать-героиня. Недавно родила пятого ребенка. Отец - обычный московский бомж - ночует на лестничной клетке у квартиры. Старшую дочь удочерила бабушка, а еще троих та же бабушка недрогнувшей рукой отправила в детский дом. И ничего, жизнь продолжается, а рождаемость... растет.
16 июня Госдума рассмотрит в первом чтении новый проект Жилищного кодекса, наконец-то разработанного законодателями взамен действующего с 1984 года. Сейчас законопроект направлен в субъекты Федерации для того, чтобы региональные власти могли внести в документ свои замечания и коррективы.

Зачем лишний раз рисковать, если и без таких экспериментов роды - дело далеко небезопасное. Особенно если учесть, что абсолютно здоровых женщин среди беременных не так уж и много. "27% из них страдают поздним токсикозом, 12% - анемией, очень много сердечно-сосудистых патологий и заболеваний щитовидной железы", - продолжает Курцер. - При этом в Москве 45% женщин рожают первенца после 30 лет, многие заводят ребенка и в 40, и в 45 лет. А это двойной риск".

Депутат Московской городской Думы, председатель Комиссии по жилищной политике Галина Хованская отметила, что в ЖК впервые появляется понятие "малоимущий гражданин", представитель категории, которая и будет иметь право на бесплатное получение жилья. Сейчас жилье предоставляется тем, кто имеет жилплощадь меньше социальной нормы, при этом доходы и наличие имущества очередника во внимание не принимаются. С принятием ЖК два этих момента будут иметь существенное значение. К слову, под имуществом понимается не весь домашний скарб, а только то, что подлежит регистрации.

Между тем существенная часть законодателей и представителей деловых кругов рынка недвижимости столицы очень надеется, что ЖК не пройдет все три чтения (два из них при успешном ходе дела состоятся осенью). И к моменту окончательного принятия кодекс претерпит существенные изменения. Об этом говорили участники Международного ипотечного клуба, очередное заседание которого состоялось на прошлой неделе и было посвящено обсуждению нового законопроекта.

Сам документ вообще отличается большим количеством законодательных упущений. В нем, отмечали участники встречи, нет ни слова о приватизации жилья и условиях коммерческого найма. Хотя развитие жилищного найма - огромное направление в новой жилищной политике государства. Судьба ЖСК - это еще одно из "темных" пятен в новом законопроекте. Сейчас там изложен текст закона о товариществах собственников жилья. "Предполагается, что все работающие ЖСК должны будут перерегистрироваться в товарищества собственников жилья. Но переход в разряд ТСЖ означает, что кооперативы автоматически потеряют льготы, которые предусмотрены для ЖСК", - полагает депутат Госдумы Оксана Дмитриева.

Так вот, по статистике Госстроя, после введения этого положения из 4,4 млн. всех российских очередников только 2,4 млн. смогут получить квартиры. А что будет с остальными, кодекс не уточняет. Это, по мнению Галины Хованской, основной недостаток ЖК. Фактически, очередники вынуждены будут добровольно уйти из этой очереди и обратиться за ипотечным кредитом. Однако есть категории граждан, которым жилье должно быть предоставлено без оговорок. Хованская привела в пример больных с открытой формой туберкулеза. Они не могут продолжать жить в коммуналках, потому что подвергают опасности соседей.

Зато новый ЖК отменяет понятие ордера. Это официально признанный атавизм. Кстати, уточняет кодекс и то, что право пользования жилым помещением и факт постоянной регистрации - это разные вещи. Кодекс не отменяет квартирные обмены, но допустимы они будут только для жилья социального найма. Приватизированную квартиру на ту, что является муниципальной собственностью (и наоборот), обменять будет нельзя. Против этих положений никто не возражал. Хотя сам ЖК участники круглого стола и называли бессистемным.

ЖК захламлен нормами специальных законов, говорят участники рынка. В нем подробно перечислены списки документов для получения разрешения на перепланировку квартиры, на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Оксана Дмитриева считает, что гораздо важнее было бы прописать ограничения на дальнейшее использование в жилых домах помещений, ставших нежилыми: "Мне доводилось видеть, как люди устраивают там грядки и разводят овощи".

"Складывается ощущение, что ЖК нужен лишь для того, чтобы обеспечить жильем те самые 2,4 млн. человек, а остальные вынуждены будут решать проблему собственными силами", - высказался один из участников круглого стола. Надо понимать, что решить проблему эти остальные смогут с помощью ипотеки. Правда, тогда возникает опасность, что сбудутся прогнозы аналитика рынка недвижимости Олега Репченко. Г-н Репченко считает, что чрезмерное развитие ипотеки способно вызвать кризисную ситуацию на рынке недвижимости. Через 3-5 лет возрастет процент тех, кто не сможет выплачивать взятые кредиты. Тогда на рынок будет выброшена масса квартир.

"В ЖК нет ни слова об ипотеке, - заявил Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY. - Но ведь сегодня эта тема должна проходить красной нитью в таком основополагающем документе". Действительно, об ипотеке как таковой там почти не сказано, есть, правда, статья о выселении заемщиков, не расплатившихся по ипотечным кредитам. Но, по словам Оксаны Дмитриевой, и она не продумана. Предполагается, что неплательщики выселяются во временный фонд, и непонятна их дальнейшая судьба. Проект подразумевает, что после расплаты по всем долгам у них должно хватить средств на покупку более дешевого жилья, что очень сомнительно. Хотя банкиры появления этой, раз и навсегда законодательно закрепленной нормы по выселению неплательщиков, ждали особенно, потому что она снизила бы риски кредиторов, а значит, и проценты по кредиту.



Главная --> Публикации