Главная --> Публикации --> Ипотеке нужны квадратные метры Дайте денег на высотки Жилпакет прошел третье чтение Гута пришла в сити Одна голова в одном окне

По правительственному законопроекту, текст которого имеется в распоряжении “Ведомостей”, с 2006 г. на всей территории страны будет введена единая максимальная ставка налога — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Но поскольку налог местный, каждый муниципалитет сможет понижать размер налога хоть до нуля. Местные власти смогут по своему усмотрению предоставлять и льготы.

С 2006 г. налог на землю вырастет примерно на 20%, зато рассчитать его сможет даже ребенок. Такую главу Налогового кодекса о земельном налоге правительство внесло в Госдуму. Депутаты готовы принять ее, не откладывая.

Правда, по его словам, повышение налога не сильно ударит по предприятиям, поскольку “земельный налог — не самый высокий налог из действующих и для нормально работающей компании эти платежи — незначительная часть расходов”. Сотрудник крупной компании, курирующий земельные вопросы, подтвердил мнение эксперта. “Наконец-то будут установлены прозрачные правила расчета налога. Ради этого можно пережить некоторое его повышение”, — говорит предприниматель.

По расчетам Виталия Можаровского из юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, в среднем платежи за землю вырастут по сравнению с действующими приблизительно на 20%. “Хотя точные оценки давать сложно — все будет зависеть от того, какие ставки установит конкретный муниципалитет”, — отмечает эксперт.

“Зато закон решает проблему владельцев земли под недостроенным жильем”, — отмечает налоговый адвокат Вадим Зарипов. В отличие от действующего закона о плате за землю, там четко говорится, что за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, налог не может превышать 0,3% от их кадастровой стоимости. “После вступления закона в силу будет абсолютно исключено повторение нынешней ситуации, когда владельцы земли под недостроем вынуждены будут платить налог по ставке в 33 раза выше, чем за землю под жилыми домами”, — говорит эксперт.

Можаровский опасается, что повышение налога ударит по собственникам личных земельных участков, особенно по малообеспеченным гражданам. “Понятно, что для владельца особняка заплатить 7000 руб. налога в год — не проблема. Но для кого-то эта сумма составляет несколько месячных пенсий”, — говорит эксперт.

А менеджер крупного холдинга по земельным вопросам опасается, что несовершенство методики кадастровой оценки испортит весь эффект от прогрессивного закона: “Действующая методика кадастровой оценки настолько запутанна, что может давать абсолютно разные результаты оценки для двух стоящих рядом предприятий. Что нередко и происходит на практике. Значит, и после введения новой главы НК у местных властей будет возможность устанавливать индивидуальные ставки налога для предприятий в зависимости от отношений с ними”.

Председатель экспертного совета Госдумы по налогам Михаил Орлов говорит, что, по предварительной оценке, проект главы о земельном налоге не вызывает вопросов. А зампред бюджетного комитета Сергей Штогрин считает, что нет причин откладывать принятие закона. “Его можно ввести уже с 2005 г.”, — считает депутат. Руководитель департамента налоговой политики Минфина Михаил Моторин говорит, что правительство готово предоставить возможность досрочно ввести налог “регионам, которые к этому готовы”. По его словам, повсеместное введение земельного налога уже с 2005 г. затруднено из-за того, что во многих регионах кадастровая оценка земли не завершена.

Сейчас земельный налог рассчитывается на основе средних ставок, установленных в 1991 г. законом РСФСР “О плате за землю”, и различается в зависимости от размера города и его статуса особыми коэффициентами (от 0,5 до 4,5). Средние ставки дифференцируются местными властями по местоположению и зонам различной градостроительной ценности участка. Существует примерно 80-кратный разброс ставок между регионами, а внутри каждого региона они различаются от 4 до 75 раз.
В конце прошлой недели премьер Михаил Фрадков подписал распоряжение о внесении в Государственную Думу проекта Жилищного кодекса. Официальным представителем правительства при рассмотрении законопроекта назначен директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей Круглик. Ему и предстоит объяснять депутатам и сенаторам, в чем суть нового главного жилищного закона.

Правда, Герои Советского Союза и Великой Отечественной войны, ветераны, инвалиды и чернобыльцы смогут уменьшить облагаемую налогом стоимость участка на 10 000 руб.

Вместе с Сергеем Кругликом гостями редакции стали Павел Крашенинников - председатель думского Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, его заместитель Петр Шелищ (одновременно он является председателем Союза потребителей России), Сергей Уланов - замдиректора Института социальной политики Академии труда и социальных отношений ФНПР.

В преддверии принятия очень важного для каждого законопроекта мы пригласили в редакцию авторов законопроекта и экспертов, чтобы обсудить новое в будущем жилищном законодательстве.

Круглик С.И: На самом деле уже никто не спорит, что старый Жилищный кодекс уже давным-давно не вписывается в наши реалии. Во всем "жилищном" пакете, который состоит из 27 законопроектов, на мой взгляд, важнейшие два - Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс. Именно Жилищный кодекс занимает главенствующее положение, поскольку он регулирует все те права, связанные с жильем, с которыми мы сталкиваемся практически на протяжении всей своей жизни. Работа шла параллельно в правительстве и Думе. Год пошел на то, чтобы мы сблизили позиции. Павел Владимирович направлял законопроект на экспертизу в Совет Европы.

- Когда два месяца назад мы проанонсировали сегодняшний совет экспертов, в редакцию посыпались вопросы. По тому, с каким количеством трудноразрешимых проблем приходится сталкиваться людям, можно судить о том, что старый жилищный закон работает из рук вон плохо. Что изменится, когда будет принят новый?

Он повлечет отмену двух фундаментальных законов - "Об основах федеральной жилищной политики" и "О товариществах собственников жилья". И будут внесены значительные поправки еще в ряд законов.

И сегодня я могу твердо сказать, что этот Жилищный кодекс сформулировал все основы рыночных отношений в жилищной сфере, поскольку в него входят не только права по пользованию жилыми помещениями, но и такие вопросы, как управление многоквартирными домами, оплата за жилье и коммунальные услуги.

Второе. Действующий Кодекс образца 1985 года был принят в соответствии с Конституцией СССР, где провозглашалось право бесплатно давать всем жилье. Получили все жилье? Нет. В новом ЖК мы отказались от глобального вранья. Кроме того, мы отказываемся от огромной коррупции, связанной с распределением бесплатного жилья.

Крашенинников П.В.: Я хочу сказать, что у нас несколько тысяч актов в сфере жилья только на федеральном уровне и несчетное количество актов на уровне субъектов Федерации. Хаос полный - нам просто необходим исчерпывающий документ, чтобы навести порядок в законодательстве.

Приватизацию отменят за два года

Если говорить о рыночном подходе в сфере жилья, мне кажется, принимая новый ЖК, мы устанавливаем инструментарий, определяем "правила игры" для всех участников правоотношений в жилищной сфере. Для пользователей жилыми помещениями - собственников, нанимателей, для коммерческого найма, для членов кооператива. И так далее. И, с другой стороны, для организаций, эксплуатирующих жилье и предоставляющих коммунальные услуги.

Круглик С.И.: Предполагается, что в законе о введении Жилищного кодекса будет установлен срок, после которого будет отменена бесплатная приватизация.

- В перечень отменяемых входит и закон о приватизации?

Круглик С.И.: Вероятнее всего, это будет два года. Эта норма необходима прежде всего для того, чтобы сохранить социальный фонд, который будет использоваться малоимущими. По нашим расчетам, это будет 15-18 процентов от всего жилья. Сегодня в стране осталось неприватизированного, но подлежащего приватизации жилья порядка 640 миллионов квадратных метров. Мы исходим из того, что за два года люди в состоянии определиться, как им поступить.

Крашенинников П.В.: То есть с момента вступления в силу ЖК граждане, получившие жилье по договору социального найма, права приватизировать его уже иметь не будут. А для тех, кто сегодня занимает квартиру по договору социального найма, дается два-три года, чтобы успеть это право реализовать...

Шелищ П.Б.: Я хотел бы сослаться на результаты свежего исследования, которое провел Институт экономики города. Сейчас у нас в стране 39 процентов домохозяйств (можно сказать, семей) удовлетворены своими жилищными условиями. А остальные хотели бы их улучшить. Из них 19 процентов считают, что такой возможности у них нет. 29 процентов хотели бы приобрести жилье. 6 процентов надеются получить его по наследству, арендовать, обменять и так далее. Наконец, 7 процентов планируют получить квартиру по очереди или в порядке расселения. То есть на бесплатное получение жилья рассчитывают сегодня буквально единицы. Это просто революция в сознании людей. Если мы с вами отступим лет на 15 назад, никто и не представлял другого способа, кроме как получить квартиру от государства. Ну, за исключением ЖСК. Собственно, в этом главная задача, с моей точки зрения, - чтобы был один законодательный акт, из которого гражданин мог почерпнуть, какие есть варианты улучшения жилищных условий.

Кому дешевые квартиры

Круглик С.И.: Не будем утрировать. На самом деле в проекте ЖК предусмотрены три направления обеспечения жильем. Первый для малоимущих. Это уровень муниципального образования. Причем малоимущий - это понятие, не определенное в законодательстве, оно устанавливается субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Будет это 1,5 прожиточного минимума, два или три для права получения социального жилья - это установит муниципалитет по согласованию с субъектом РФ. Вот эта категория людей будет получать квартиры бесплатно.

- Давайте обратим внимание на те 19 процентов, кто уже вообще не надеются решить жилищный вопрос... Это каждый пятый в стране - очень много. В проекте ЖК прописано два основания для предоставления бесплатного (муниципального) жилья. Первое - это, как и сегодня, необеспеченность нормальными жилищными условиями, то есть семья занимает площадь ниже нормы. И второй момент - это новация - человек должен быть малоимущим. Он должен подтвердить свой низкий материальный уровень дважды - сначала при постановке в очередь, а потом перед получением квартиры. Если социального жилья придется ждать, как сейчас, по 20 лет, что же получается, мы только безработных или бомжей собираемся обеспечивать жильем? Учитель в "малоимущие" уже не попадет...

Третье направление - основная группа граждан со средним уровнем доходов, которые смогут жилье приобрести, например, с помощью ипотечного кредитования. По нашим расчетам, реализация всего пакета 27 законов расширит доступ к приобретению жилья с нынешних 9 процентов населения до 20-25 процентов к 2010 году. Мы прогнозируем, что за это время в 30 раз увеличится сумма жилищных займов - с 10,5 миллиарда, которые банки выдали в качестве ипотечных кредитов в прошлом году, - до 344 миллиардов. В результате из нынешней 4,5-миллионной очереди останется примерно 2,2 миллиона семей.

Следующее направление - это те категории граждан, перед которыми государство несет обязательство обеспечить их жильем. Это военнослужащие, чернобыльцы, северяне, переселенцы из аварийного и ветхого фонда, беженцы и некоторые другие категории.

Вторая тема - реформа ЖКХ. Государство предлагает загнать население в товарищества собственников жилья, это, по-моему, напоминает новую коллективизацию. А коммунальные службы передаются в полное хозяйственное ведение коммерческим управляющим структурам. Таким образом, население, объединенное в новые жилищные колхозы, останется один на один с этим самым жилищно-коммунальным комплексом. Ежегодные потребности отрасли, с учетом необходимых инвестиций на восстановление, амортизационные взносы и так далее, составляют, по данным Госстроя, 5 триллионов рублей в год. Легко посчитать, сколько предстоит на условиях полного возмещения экономически обоснованных затрат платить населению - минимум 2,5-3 тысячи рублей с человека в месяц за услуги в "среднестатистической" квартире. А у нас средняя зарплата около пяти тысяч...

Уланов С.М.: Рынок жилья сформировался и при старом Жилищном кодексе. Он имеет под собой твердую экономическую основу - доходы населения. Те, у кого есть доходы, уже купили себе квартиры. Но ведь 70 или 80 процентов населения у нас не имеют таких доходов. Как быть с ними? На мой взгляд, положения о социальном найме в проекте являются декларацией. Потому что, извините, вместо федерального критерия отнесения к малоимущим законопроект предлагает это дело спустить на муниципальный уровень. Поэтому о каких двух-трех прожиточных минимумах мы тут говорим? Может, один-два региона и справятся. Остальные где возьмут деньги?

Крашенинников П.В.: Что касается "коллективизации". В отличие, например, от США, где каждый собственник в многоквартирном доме обязан быть членом товарищества, у нас такой обязанности в соответствии с Конституцией нет. У нас если человек является собственником жилого помещения, он может входить в товарищество, а может и не входить - все сугубо добровольно. Но товарищество - это одна из форм управления жильем, и форма эффективная.

Есть еще проблема - налогообложения. По проекту кодекса к стоимости приватизированной квартиры будет добавлена долевая часть стоимости общедомовых сооружений (лифт, лестничные площадки, коммуникации) да еще земли под домовладением. Представляете какой простор создается для налоговых новаций? Таких подводных камней, создающих основу для чиновничьего произвола, в проекте множество.

Шелищ П.Б.: Теоретически, наверно...Но где вы видели, чтобы это происходило, если вы платите и не нарушаете правил?

Уланов С.М.: На мой взгляд, кодекс только усиливает зависимость жильцов от собственников. Социальный найм в проекте оставлен бессрочным, но воспользуются им единицы. Договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Значит, меня через пять лет любой управляющий может из моего дома выгнать...

Уланов С.М.: Я считаю, что тотальное внедрение рыночных отношений со свободным ценообразованием в жилищной сфере преждевременно, а кодекс это форсирует. Ни у муниципалитетов, ни у населения, ни у регионов нет денег для того, чтобы вывести жилищно-коммунальную систему из той ямы, в которую она скатилась. Там колоссальный износ фондов. Жилищный кодекс же прямо говорит о том, что наниматель обязан все эти затраты нести, включая капитальный ремонт и т.д. То есть те средства, которые последнее десятилетие бюджеты всех уровней не заплатили коммунальному хозяйству, что и развалило отрасль, сегодня предлагается целиком и полностью переложить на население. Поэтому я полагаю, что государство не имеет права снимать с себя финансовое бремя поддержки ЖКХ, по крайней мере до тех пор, пока не выведет отрасль из кризиса и она не сможет работать эффективно, а население станет настолько богаче, что сможет без ущерба для качества жизни увеличить расходы на оплату жилья и коммунальных услуг.

Я бы хотел задать Сергею Михайловичу встречный вопрос: а как бы вы решали жилищную проблему, наличие которой вы, безусловно, признаете?

-Надо сказать, то, о чем говорил сейчас Сергей Михайлович, очень волнует и наших читателей. Во всяком случае по теме "тарифы и услуги" мы получили массу вопросов... Например, как обычному жителю можно будет контролировать качество услуг, их соответствие тарифам, если "коммуналка" уйдет в свободный рынок?

Сколько стоит жизнь без сквозняков

- Если дом обслуживается частной компанией, куда на нее жаловаться, если услуги не соответствуют норме?

Круглик С.И.: Каждое муниципальное образование должно принять документ о порядке предоставления жилищных и коммунальных услуг и критерии снижения оплаты в случае некачественного их предоставления. Это основа для договорных отношений всей системы по обслуживанию жилья. Есть нормы по питьевой воде, теплу и т.д. Допустим, содержание железа и других примесей не должны превышать в воде, текущей из крана, определенной величины. И поставщик подавать в дом воду худшего качества не имеет права. Нормативы по каждой услуге должны отражаться в договорах, и тогда человек получит возможность контроля.

- Теоретически понятно. Фактически - сомнительно. Ну перестану я платить, если зимой в доме 10 градусов. Но заставить топить я же не смогу!

Круглик С.И.: Никуда не надо жаловаться. Должен быть договор. Эксплуатирующая организация или управляющая компания берет на себя обязательства по выполнению этих услуг. Ваша задача оплатить, их - предоставить услугу. Кроме того, прописываются критерии снижения оплаты, если у вас, допустим, перерыв с подачей воды.

- Пока до суда дело дойдет, замерзнуть можно...

Круглик С.И.: Заставить может суд.

Шелищ П.Б.: Я хочу добавить, что в таких делах хорошо работает Закон о защите прав потребителей. Почему я настоятельно рекомендую пользоваться этим законом? Это значит - подавать иск по месту жительства, а не по месту нахождения конторы, истцу это удобнее. Плюс это значит - беспошлинное исковое заявление. Упрощенный порядок.

Крашенинников П.В.: Мы по-советски боимся судов. Следует признать, что наша судебная система довольно неповоротлива. Но альтернативы-то нет. Идет судебная реформа, ситуация улучшится.

Шелищ П.Б.: Есть принципиально важные вещи. В чем сегодня проблема? Не было тепла, не работал лифт, но вы должны писать заявление и просить, чтобы вам уменьшили плату. Задача наша состоит в том, чтобы после введения нового кодекса все отклонения от стандартов учитывались автоматически и также автоматически пересчитывалась плата.

- Вообще-то вся эта система работает и сейчас, по крайней мере для самых дотошных граждан. А что положительного добавит новый ЖК?

Круглик С.И.: Есть дом, есть эксплуатационные конторы. Одни подметают, вторые тепло поставляют. Есть управляющая компания, с которой у жильцов договор. Вот она-то и будет контролировать предоставление всех услуг.

- То есть поставщик услуги будет сам контролировать качество своей работы? Что-то не верится...

- Половина квартир в доме приватизирована, половина - муниципальные. Половина владельцев - состоятельные, половина не платит за домофон. Каким образом в этой ситуации поменять управляющую компанию?

Крашенинников П.В.: Либо жильцы организуют ТСЖ и сами выбирают управленца. Если управляющая компания вас не устраивает, договор с ней расторгается.

Шелищ П.Б.: Есть еще важный момент по тарифам. В Законе "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что должны быть установлены стандарты качества всех жилищных и коммунальных услуг. И там зафиксирована норма, которую важно перенести в ЖК. Эта норма обязывает организацию, устанавливающую тарифы на услуги естественных монополий, по запросу любого потребителя давать полную информацию о составе затрат, о том, как формировался тариф. Чтобы был не только ведомственный, но и общественный контроль за ценообразованием.

Круглик С.И.: Очень просто. Договариваться нужно не с каждым из жильцов, занимающих муниципальную площадь, а с собственником этой половины дома - муниципалитетом. То есть в ТСЖ интересы нанимателей представляет муниципалитет, он выделяет представителя, участвующего, например, в общих собраниях собственников. И решения, принятые таким собранием, обязательны для всех семей - и собственников, и нанимателей.

- С тарифами тесно связана тема ответственности жильцов за неплатежи вплоть до их выселения. Сегодня об этом много говорят.

Не платишь - останешься без крыши

Теперь о выселении за неуплату. Тут нет ничего нового - норма уже десять лет существует. Другое дело, что ею стали активно пользоваться в последнее время, когда платежи за жилье возросли. Угроза выселения касается только жильцов, занимающих площадь по договору социального найма. Ответственность при неисполнении этого договора может наступить, если оплаты не было в течение шести месяцев подряд и исключительно в судебном порядке. Причем выселяются неплательщики не на улицу, а в другое жилое помещение по нормам общежития, то есть не менее шести метров на члена семьи.

Крашенинников П.В.: Сначала о самой жесткой мере - выселении без предоставления жилья. Есть два основания: при лишении родительских прав и проживания с детьми, и когда лицо самоуправно заняло жилую площадь. В первом случае выселяют через суд, во втором - возможно выселение и в административном порядке.

Крашенинников П.В.: Практика последних лет показала: чаще всего такие исковые производства прекращаются в досудебном порядке - просто граждане бегут и платят. Если же все-таки доходит до суда, обязательно учитываются обстоятельства. Например, не платили зарплату, либо что-то случилось в семье, всякое бывает. Суд может отложить исполнение решения, либо просто отказать в иске.

Шелищ П.Б.: Возможно и выселение собственника по иску коммунальных предприятий, которым он задолжал, если суд наложит взыскание на имущество в счет погашения долгов.

Крашенинников П.В.: Этого не может быть. Должны были прислать повестку, вручить под роспись и не назначать судебное заседание без ответчика.

- А могут провести это судебное заседание заочно. Реальный случай из жизни. Человек, москвич, получил решение суда о погашении семи тысяч долга за тепло. При этом - ни предупреждения, ни повестки в суд - заказное письмо с решением мирового судьи как снег на голову. Побежал выяснять - оказалось, в Сбербанке произошел сбой, и платежи, которые автоматом ежемесячно снимались со сберкнижки, элементарно ушли другой организации... Разобраться было несложно, но человека даже в суд не пригласили! А если бы это было решение не о выплате долга, а о выселении?! Случай, конечно, частный, но показательный...

Крашенинников П.В.: Это уже не сфера ЖК, а процессуального законодательства. И оно в этом случае было явно нарушено. Так что у вашего читателя есть все основания обжаловать это судебное решение.

- Тем не менее случай реальный.

- Очень много вопросов, точнее, жалоб, когда под одной крышей рядом с жильцами многоквартирного дома оказывается магазин, в котором работают шумные холодильные установки, или ресторан, веселящий всю округу...

Не надо бояться идти в суд

- То есть опять идем в суд?

Круглик С.И.: В таких случаях конкретное юридическое лицо, которое владеет магазином, может войти в товарищество. И оно несет такое же бремя по содержанию дома. Юридическое лицо не должно нарушать права и законные интересы граждан, которые проживают в том же доме, - это основание для расторжения договора.

Кто в доме хозяин

Крашенинников П.В.: Именно так. Я бы хотел обратить внимание на одно из коренных отличий нового кодекса от старого. Ныне действующий закон часто отсылает к административному порядку разрешения споров и не допускает их судебного рассмотрения. В проекте нового ЖК прямо говорится, что по любому вопросу можно обращаться в суд. Это, я считаю, очень прогрессивный момент.

Крашенинников П.В.: Именно поэтому мы изначально продекларировали преобладание прав собственника над всеми остальными жильцами. Но одновременно надо учесть вещь, к которой мы пока никак не можем привыкнуть: собственность дает не только права, она налагает большие обязанности. Это так называемое бремя собственности.

- Следующая тема - права собственников и проживающих с ними совместно лиц. Столкновение интересов нешуточное...

Шелищ П.Б.: Мне все-таки кажется, что в некоторых вопросах следует быть осторожнее. Так, в проекте исключена норма, когда при совершении сделки с жильем, если у вас несовершеннолетние дети, обязательно согласование с органами опеки. Можно, конечно, говорить, что эта норма - повод для коррупции, что ее легко обойти. Тем не менее количество криминальных случаев на жилищном рынке после ее введения резко уменьшилось. Думаю, преждевременно ее отменять.

К примеру, если сегодня вы берете ипотечный кредит, существуют ограничения. На единственную квартиру сегодня нельзя обратить взыскание. Нельзя выселить несовершеннолетних детей. В результате банки не выдают кредиты таким заемщикам. Мы эти нормы ликвидируем. В результате расширяется круг людей, которые смогут получить кредит для приобретения жилья.

- Теперь давайте проясним ситуацию с бывшими супругами. По новому ЖК, если, к примеру, жена пришла жить в собственную квартиру мужа, в случае развода она не имеет никаких прав и может отправиться на улицу. Хотя сегодня выселить ее бывший супруг не может. Правильно? Хотя, с другой стороны, масса жалоб на браки, оказавшиеся фиктивными - ради метров...

Крашенинников П.В.: Ну, во-первых, мы оставили исключение - для лиц, лишенных родительских прав. Им к органам опеки по-прежнему придется обращаться. Но если семья нормальная, то она не будет совершать сделку в ущерб интересам детей.

-Еще одна сторона медали: та же проблема, но уже не супруги, а родители и выросшие дети, которые хорошо зарабатывают, но не спешат обзаводиться собственным жильем и сидят на шее у стариков...

Крашенинников П.В.: Права собственника превалируют, бывшая жена или муж уходят жить туда, откуда пришли. Но если возвращаться некуда, то в течение года у них есть право проживать в квартире бывшего супруга, чтобы за это время решить проблему с жильем. Вторая возможность - брачный контракт. Условия проживания можно оговорить заранее, при заключении брака.

Шелищ П.Б.: Замечу, что если квартира приватизирована, ребенок является сособственником, и выселить его будет нельзя.

Крашенинников П.В.: Вот здесь по новому кодексу, если вы собственник, вы имеете право распорядиться жильем так, как вам это нужно. В том числе попросить их из своей квартиры.

- А если там уже к тому моменту и внуки появились?

Крашенинников П.В.: Но если я купил жилье и у меня выросли дети, и потом они мне начинают коммунальную квартиру устраивать, я их смогу попросить - пожалуйста, снимайте себе жилье, стройте свою жизнь. Но только совершеннолетних детей, старше 18 лет.

- Несколько вопросов по коммуналкам. Проект ЖК предусматривает, что обмен жилплощади по договору найма производится без ограничения его участников. По мнению экспертов по жилищным вопросам "Лиги правозащиты", приславших письмо в газету, в этом случае жильцы могут получить в соседи, условно говоря, цыганский табор. Или человека, больного открытой формой туберкулеза. Сегодня в законодательстве есть ограничения по площади, по некоторым инфекционным заболеваниям. В проекте этого нет. Очевидно, права соседей ущемлены.

Крашенинников П.В.: Все равно. Это их дети, их обязанность о них заботиться. Вы собственник, вы приняли решение.

Крашенинников П.В.: Внутри договоров социального найма, по проекту ЖК, обмены возможны, в том числе с участием коммунальных квартир и комнат, и количество участников действительно не ограничивается. Но социальные нормы площади при заселении по-прежнему будут учитываться.

Шелищ П.Б.: Хочу привести пример. В Санкт-Петербурге были случаи, когда в коммунальной квартире в одной из комнат регистрировали несколько десятков людей. После того, как Верховный суд принял решение, что ограничение в регистрации по площади незаконно. Проблема в том, что ущемляются права соседей, реально живущих в этой квартире. Ни поменять, ни продать свои комнаты они не могут, когда обнаруживается, что в квартире зарегистрировано большое количество людей. Сейчас в Петербурге решено рассматривать это как незаконное предпринимательство со стороны хозяина, который регистрирует за деньги на свою жилплощадь.

Крашенинников П.В.: Сохраняется нынешний порядок: когда расселяется муниципальная квартира, проживающие в ней получают новое жилье по социальным нормам, даже если, к примеру, три человека занимали 200 метров. Если же квартира приватизированная - тогда заключается договор обмена, либо о купле-продаже, по которому предоставляется равноценное жилье. (Просьба все-таки прокомментировать - подтвердить или опровергнуть, что социальная норма жилья уменьшается.)

- Сейчас при ликвидации "семейных" коммуналок, когда вместе живут два-три поколения, при расселении квартир есть возможность старикам получить свою квартиру, молодым с детьми - свою, отдельную. Не изменится ли этот порядок после принятия нового ЖК? Особенно, если учесть, что в нем написано, что социальная норма составляет 15 квадратных метров общей площади, а сегодня этот норматив - 18 метров, а для одиноких - 33...

Крашенинников П.В.: Правильно. Мы защищаем интересы собственника. Если он нашел покупателя на стороне - почему он не может распорядиться своей комнатой так, как считает нужным?

- Еще один вопрос - о преимущественном праве выкупа освобождающейся комнаты соседями по квартире. Проект это право отменяет.

Крашенинников П.В.: Мы договорились, что между первым и вторым чтением еще раз вернемся к этому вопросу. Но я остаюсь при своем мнении. Собственник всегда прав.

Шелищ П.Б.: Но надо учесть: если мы оставим преимущественное право выкупа за соседями, мы будем способствовать ликвидации коммуналок.

Каким должен стать рынок жилья к 2010 году?

Подготовила Ирина Невинная.

Увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м до 70-80 млн. кв. м.

Увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 квадратных метров на человека до 21,7 квадратных метров.

Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования в 30 раз - с 10,5 млрд. руб. до 344 млрд. руб.

Увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру в три раза - с 9,5 процента до 30,5 процента.

Прогнозируемое экспертами снижение арендных ставок на рынке офисной недвижимости может в несколько раз увеличить количество сделок купли-продажи. Эта тенденция на рынке офисной недвижимости заметна уже сегодня. По мнению эксперта Департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, изменения объясняются, прежде всего, тем, что уровень арендных ставок на рынке достиг "потолка", и дальнейшего роста не предвидится.



Сегодня на рынке офисной недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: ставки аренды "застыли" на уровне последних месяцев 2003 года, в то время как стоимость самих площадей продолжает расти, увеличиваясь на 5-15% в год по различным сегментам рынка. Соотношение спроса и предложения в области аренды офисного пространства достигло паритета, в то же время инвесторы, нацеленные на приобретение коммерческой недвижимости, ощущают острый дефицит адекватного предложения.

Действительно, в период роста цен на аренду офисного пространства, то есть вплоть до начала текущего года, собственники, несмотря на наличие платежеспособного спроса, не спешили продавать свои помещения. В то же время рост арендных ставок стимулировал строительную активность. В результате, общий объем офисных площадей класса А и В стремительно рос год от года, достигая к настоящему моменту отметки в 3,5 млн. кв.м, что привело к определенному насыщению рынка и увеличению количества вакантных площадей.

Спрос на покупку офисных центров сегодня предъявляют в основном отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. На долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок. Однако этот показатель будет увеличиваться. "Ранее западные компании опасались инвестировать средства в бизнес-недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком, - говорит господин Жуликов, - но ситуация меняется, и растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность". В среднесрочной перспективе следует ожидать некоторого изменения в качественном составе инвесторов: по мере снижения доходности офисной недвижимости (такая тенденция продолжается уже второй год), все большее количество компаний будет приобретать помещения для собственных нужд. Сейчас доля таких сделок на рынке не превышает 55 процентов.

По мнению Максима Жуликова, эта ситуация весьма неустойчива: в случае, если арендные ставки станут снижаться, собственники начнут продавать свои площади. Произойти это может, скорее всего, не позднее конца 2005 - первой половины 2006 года, так как на рынок выйдет значительное количество бизнес-центров класса А и В, а общий объем предложения на рынке увеличится, согласно планам девелоперов, едва ли не в полтора раза по сравнению с нынешним уровнем.

Архитектор разработал и воплотил проекты известнейших торговых центров Америки, Италии, Франции, Германии и Англии: Iper Cecina, Due pini, Concero, Le terrazze, Concero и Oasi. Среди его непосредственных заказчиков - мэрия города Милана, для которой Бартоли разработал и воплотил проект коммерческой студии для крупных мероприятий в центральной зоне. Среди проектов мастера здания крупных кинотеатров в Сенегале и Таллинне, супермаркеты в Греции и торговые площади в Сан-Джервазио-Брешано.

Одним словом, можно уверенно прогнозировать, что выставленные на продажу по адекватным ценам бизнес-центры без труда найдут своего покупателя, а значит, в ближайшие год-два количество сделок в области купли-продажи может возрасти в два-три раза, однако рост цен, скорее всего, прекратится.
В рамках гуманитарного некоммерческого проекта "Архитема" Москву посетил известный итальянский архитектор Джованни Бартоли. Классик современного итальянского зодчества, г-н Бартоли специализируется в основном на проектировании зданий торгово-развлекательных комплексов. В настоящее время маэстро ведет активную проектную деятельность на территории России.

Господин Бартоли работает в области архитектуры коммерческих зданий более 30 лет. Зная эту область изнутри, он считает торговые комплексы самыми интересными и разнообразными в сегодняшней архитектуре. Коммерческая недвижимость, по мнению Бартоли, обладает наибольшей гибкостью и изменчивостью, и это позволяет архитекторам не стоять на месте и придумывать новые способы ее усовершенствования. В своих работах Бартоли никогда не следует определенным течениям моды. Если в определенный момент здание остромодно, то далеко не факт, что оно останется актуальным и в будущем. По мнению архитектора, торговые центры должны иметь возможность корректироваться соответственно изменениям в коммерции.

В данное время архитектор плотно сотрудничает с Россией и Прибалтикой. За неделю до приезда в Россию мастер открыл большой торговый центр в Риге, над которым работал 4 года. Из своих московских проектов Бартоли выделил торговые центры "Нэмо", "Москва-река", "Мой дом" и "Дача".

В своих новых проектах маэстро посчитал необходимым выявить элементы традиционной российской торговли, объединить их с итальянской грациозностью и удобством современных архитектурных решений. Принимая во внимание ментальность страны, в которой он работает, Бартоли, тем не менее, выработал единый подход к коммерческим зданиям Восточной Европы. Архитектор не создает здания, поражающие внешним видом, главное - внутренний уют. "Люди должны чувствовать себя хорошо в здании торгового центра. И это главный критерий мастерства", - считает архитектор.

На пресс-конференции в Центральном Доме журналиста Бартоли со всей ответственностью заявил, что в Италии долгое время не было культуры торговли, и нарабатывалась она не за один десяток лет. Россия в данное время идет по пути итальянцев и только учится этой культуре. Мастер отметил: "Архитектура современной России довольно противоречива. Она отличается очень сложными тенденциями и проникнута множеством хитросплетений". В Москве Бартоли особо выделил старые сталинские здания и искренне восхищался Воробьевыми горами. Однако российские универмаги, по мнению итальянского архитектора, не до конца продуманы: если первые этажи таких магазинов, как правило, привлекают посетителей, то выше второго уровня люди поднимаются с неохотой.

Организатор проекта генеральный директор компании "ИнвестКиноПроект" Александр Тимофеев заявил, что знакомство девелоперского сообщества России с итальянской архитектурной школой поможет повысить качественный уровень торговой недвижимости. Он считает, что приезд Джованни Бартоли в Москву в какой-то степени символичен: "Слияние наших архитектурных школ и заимствование лучших итальянских традиций, несомненно, преобразит облик городов и украсит жизнь россиян. И наша компания уже сделала свой выбор: мы официально объявляем о том, что Бартоли будет работать над объектами сети Киноплекс".

Следующая тема, которую он собирается развивать, в частности, в московских коммерческих проектах: "Люди должны хорошо чувствовать себя вместе". "Я против социальных и культурных ниш в коммерческих зданиях", - заявил Бартолли. - Особенность торговых центров в том, что туда может прийти как человек с высокими художественными запросами, так и не слишком эстетически подкованный. И каждый из них имеет право чувствовать себя в магазине уютно". Архитектор высказал сожаление, что отреставрированный им магазин "Весна" создавался под определенную нишу покупателей - для состоятельных людей. Таковы были условия заказчика. Теперь господин Бартоли хочет создавать архитектуру, "сердце которой открыто для всех".



Главная --> Публикации