Главная --> Публикации --> Ивантеевка: в зеленом кольце К 2010 году столица поглотит все окрестные деревни Налоговики не будут брать ндс при аренде жилья Рынок торговой недвижимости Строймонтаж де пари

Собственность супругов имеет особый юридический статус, и распоряжение ею имеет свои особенности. В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота, при этом термин "имущество" охватывает как вещи, так и различные имущественные права. Кроме того, к имуществу, нажитому супругами в период брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, получаемые ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, денежные средства, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Как известно, на современном рынке недвижимости значительную долю в сделках по приобретению квартир составляет покупка квартир в новостройках на стадии строительства посредством инвестирования денежных средств. Весьма актуальными в этой связи являются вопросы, касающиеся семейных правоотношений при заключении данных договоров. В частности, вопросы по распоряжению совместной собственностью супругов.

Особенно остро вопрос о согласии по распоряжению общим имуществом встает при уступке прав инвестирования третьим лицам, когда деньги по договору инвестирования уже внесены, но дом еще не построен. Такое право гражданам и юридическим лицам предоставлено ст.6 Федерального закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Некоторые ошибочно полагают, что, оформляя развод до завершения строительства и переуступая права третьим лицам, им не понадобится согласие супруга на совершение уступки. В данном случае согласием супруга также придется заручиться, так как при уступке прав происходит распоряжение правом, приобретенным за счет общих средств.

К примеру: вы состоите в зарегистрированном браке и решаете вложить деньги в инвестирование строительства жилого дома. Как правило, это общий доход супругов, являющийся в соответствии с законом совместной собственностью (если нет брачного договора). Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместной собственностью в соответствии с ГК считается, что этот супруг действует с согласия другого супруга (п.2 ст.253 ГК). Это означает, что для совершения сделок с недвижимым имуществом супруги не нуждаются в доверенности. Но в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса согласие обоих супругов для распоряжения общим имуществом по сделкам, требующим государственной регистрации, является обязательным. Причем такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяют это правило и к договорам инвестирования, заключенным на имя одного из супругов, т.к. денежные средства, инвестируемые в строительство, являются их совместной собственностью. Поскольку право собственности на квартиру возникнет только после обязательной регистрации данного договора в учреждении юстиции, необходимо иметь ясно выраженное согласие обоих супругов на распоряжение имуществом. Если такого согласия нет, то сделка признается недействительной. Соблюдение требования о наличии предварительного согласия супругов на заключение сделки контролируется органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Надеемся, что наши разъяснения помогут вам разобраться в вопросах приобретения и отчуждения недвижимости и подготовиться к их разрешению.
Вы долго размышляли, как так получается, что вокруг столько людей покупают квартиры и улучшают свои жилищные условия. Ведь не может быть, чтобы в Москве было столько миллионеров. Так кто же они, эти счастливые люди, которые могут позволить себе приобретение жилья, где они берут на это деньги? Каждый, кто задает себе этот вопрос, на самом деле спрашивает о другом: "Как я могу улучшить жизнь своей семьи"?

Хотелось бы заметить, что Семейный кодекс предоставляет супругам возможность самим определять свои имущественные правоотношения. Для этого они могут заключить брачный договор. Брачным договором супруги, исходя из своих конкретных обстоятельств и интересов, имеют широкие возможности определить свои имущественные правоотношения. Супруги вправе также определить брачным договором свои права и обязанности по распределению семейных расходов. Это положение относится как к повседневным расходам, так и к другим, более крупным.

Кредит на любой вкус

Новая квартира - это шанс на новую жизнь: разъезд с родителями и начало по-настоящему самостоятельной жизни, возможность иметь еще одного ребенка, право приглашать к себе друзей и завести домашних животных, украсить дом и наполнить его своими вещами - все то, что невозможно в съемной квартире или требует получения согласия любимых родственников. Это также приобретение актива, ценность которого увеличивается со временем. Это, в конце концов, новый социальный статус Человека, который сам купил свою квартиру.

Заходя в банк, вы морально готовы услышать о необходимости подтверждения доходов, немыслимом количестве справок, сотне ограничений на приобретаемое жилье. Но в офисе МДМ-Банка вы будете приятно удивлены. Уже во время первого интервью вы узнаете условия кредитования и требования, предъявляемые МДМ-Банком к заемщикам. Если они оказались приемлемыми для обеих сторон, то, скорее всего, остальные этапы не вызовут особых проблем. Рассмотрение заявки на ипотечный кредит занимает всего 3-5 дней, так как мы ценим свое и ваше время и не заинтересованы месяцами требовать новых доказательств вашей платежеспособности, чтобы потом отказать.

Итак, вы почувствовали, что настало время купить квартиру. Ознакомившись с ситуацией на рынке недвижимости и неоднократно услышав совет риэлторов не отказываться от лучшего варианта только из-за нехватки наличных средств, пришли к мысли о целесообразности выяснить, что же все-таки могут предложить банки. Теперь вы уже знаете, что большинство людей вашего круга и уровня достатка покупает квартиры в кредит.

Ипотека без риска

Вы также узнаете, что доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Что сумма кредита может составлять от 10 (в Москве - 15) тыс. долларов до 200 тыс. и более в любой валюте - долларах, евро или рублях. Что срок кредита может быть и три, и пять, и десять лет.

При покупке квартиры - будь то на вторичном рынке или в новостройке - присутствуют свои риски. Конечно, тщательная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, осуществляется и риэлтором, и при государственной регистрации, но полностью избежать непредвиденных ситуаций позволяет только страхование титула собственности в одной из лучших в России страховых компаний - ОСАО "Ингосстрах".

Но главное, как известно, в мелочах. По своему опыту большинство из нас знает, что покупка новой квартиры часто предполагает продажу старой. Со сделками такого типа связаны большие сложности - начиная с оформления регистрации и заканчивая возможностью внесения оплаты только после продажи старого жилья. Специалистами МДМ-Банка разработаны организационно-правовые схемы, которые позволяют избежать нервотрепки и сделать процедуру таких сделок максимально безопасной и быстрой, защитив интересы как покупателя-заемщика, так и банка-кредитора.

Индивидуальный подход

Новая квартира не имеет шлейфа сомнительных историй предыдущих собственников и жильцов, поэтому страхование титула не является обязательным требованием МДМ-Банка. Если квартира приобретена по договору соинвестирования до завершения строительства, то необходимо быть уверенным, что она будет построена в оговоренные сроки и при условии, что у квартиры только один владелец. Это тоже вопрос правильной и своевременной регистрации, а также тщательного юридического анализа договора соинвестирования и проверки надежности компании-подрядчика. МДМ-Банк кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах 17 ведущих московских застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, МДМ-Банк приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.

МДМ-Банк считает, что большинство людей, имеющих работу и крепко стоящих на ногах, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому мы не ограничиваем выбор приобретаемого жилья - ведь именно вам жить в этом доме не один год, и вы оплачиваете эту покупку. Единственное наше требование - чтобы дом не находился в аварийном состоянии или в списках на снос.

Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. МДМ-Банк рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит вам кредит до 10 тыс. долларов на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.

Цены на жилье в последние годы стремительно растут - причиной тому является увеличение доходов населения, порождающее спрос, который опережает предложение квартир. В этом есть и положительные, и отрицательные стороны, прогнозировать будущее рынка жилья достаточно сложно. Проконсультируйтесь с вашим риэлтором, и помните, что МДМ-Банк всегда на страже ваших интересов. Если в процессе поиска квартиры цены выросли, то вам не потребуется тратить время на повторное рассмотрение банком заявки для увеличения суммы кредита. Цены на недвижимость могут упасть, соответственно, снизится стоимость заложенной квартиры. Но если вы исправно обслуживаете кредит, банк не будет требовать дополнительного обеспечения. Ваши доходы выросли, и вы хотите досрочно погасить кредит или купить другую квартиру - можете сделать и это, причем без каких-либо штрафов через 0,5-2 года с момента выдачи кредита в зависимости от его срока.

Мы знаем, что ваши обстоятельства могут измениться, ведь жизнь не стоит на месте. Возможно, через год после покупки у вас родится долгожданный ребенок и вам потребуется квартира большей площади. Если квартира был приобретена в инвестиционных целях, вы можете решить, что пришла пора зафиксировать прибыль, продав ее. Это ваше право, и банк поможет осуществить погашение кредита путем продажи квартиры и при необходимости предложит новый.

Многие потенциальные заемщики, обзванивая банки в поисках лучших условий, задают вопрос о процентной ставке. Но заявленная ставка - это еще не полная стоимость кредита: например, о том, что в некоторых банках с низкими ставками ежемесячное обслуживание кредитного счета стоит 0,3% годовых, вы можете узнать только после того, как квартира выбрана, согласие банка предоставить кредит получено, залог внесен - и отступать некуда. И дополнительные 3,6% в год будут вас сопровождать до последнего дня погашения кредита. Об этих вещах лучше думать заранее, но уж если вы попали в такую ситуацию, не отчаивайтесь. МДМ-Банк поможет вам погасить невыгодный кредит и оформить новый на лучших условиях.

Чистая ставка

Москва - дорогой город, тем не менее, 40% наших заемщиков - это обычные люди со средним для столицы достатком. Наши кредиты действительно доступны: средний заемщик - это семья, приобретающая свое первое жилье или улучшающая жилищные условия путем обмена с доплатой. Для получения кредита в размере 15 тыс. долларов на 10 лет необходим совокупный доход семьи от 700 долларов в месяц (включая доход поручителя - при его наличии), кредит в 40 тыс. долларов на 10 лет предполагает уровень от 1850 долларов в месяц на семью.

Мы не вводим своих клиентов в заблуждение, у МДМ-Банка стоимость кредита - это 11-15% годовых в валюте или 15-18% - в рублях в зависимости от срока, 30 долларов - за рассмотрение кредитной заявки, разовая оплата 120 долларов за открытие и ведение ссудного счета (независимо от срока кредита) и 0,1% от суммы кредита - в случае ее снятия наличными. Вы также оплачиваете страхование своей жизни и здоровья, риска гибели имущества, а в случае покупки квартиры на вторичном рынке - титула собственности.

Не бойтесь начать, ведь ничто не помешает улучшить условия жизни по мере роста вашего дохода. Мы уверены в будущем и готовы показать кратчайший путь к вашей мечте.

На рынке есть все, и каждый может найти вариант себе по карману. Мы на постоянной основе сотрудничаем с ведущими агентствами недвижимости Москвы и финансируем покупку жилья в Подмосковье. Наши ипотечные программы предлагаются в 12 городах России, и их число постоянно растет. Еще совсем недавно каждый кредит был событием, а теперь мы выдаем их каждый день.

Госстрой требует от правительства сохранить лицензирование в строительной отрасли, ссылаясь на необходимость обеспечения безопасности населения.

Иван Лебедев начальник отдела ипотечного кредитования "МДМ-банка"

Напомним, что в соответствии с разработанным Минэкономразвития законопроектом «Об отмене лицензирования отдельных видов деятельности» предусмотрена отмена лицензирования проектирования, инженерных изысканий при строительстве зданий и сооружений и самих строительно-монтажных работ. В настоящее время в строительной отрасли лицензированию подлежат только эти три вида деятельности. Ранее их было двенадцать, теперь часть из них, например, производство строительных материалов, заменена сертифицированием. Сейчас в рамках деятельности по снятию излишних административных барьеров предлагается и эти три вида деятельности исключить из списка лицензируемых. Правительство полагает, что лицензирование ведет к необоснованному сосредоточению полномочий на федеральном уровне, усложнению процедур получения и переоформления лицензий, неурегулированности вопросов защиты прав хозяйствующих субъектов при взаимодействии с лицензирующими органами, а также отмечает закрытость и непрозрачность самой процедуры. Иными словами, правительство не устраивает туманность процедуры выдачи строительных лицензий, которая создает благоприятную почву для коррупции, а также препятствует развитию конкурентной среды – в том числе и в строительной отрасли.

Во вторник представители Федерального агентства по строительству заявили о своем неприятии инициативы правительства об отмене лицензирования в строительной отрасли. Отменить выдачу лицензий предлагает Минэкономразвития, ссылаясь на необходимость ликвидации избыточных функций государства. В бывшем Госстрое считают, что отмена лицензирования будет способствовать притоку в отрасль случайных людей, следствием чего станет снижение качества строительства. Крупные участники строительного рынка чиновников строительного ведомства поддерживают. Ни первым, ни вторым, очевидно, не выгодно создание конкурентного рынка в строительстве, способного разрушить монополизм.

Впрочем, представители агентства по строительству отдают себе отчет в том, что и сейчас, при наличии лицензирования, качество строительства не везде соответствует нормам. Но полагают, что отмена лицензирования лишь усугубит ситуацию. «В прошлом году у нас на стройках погибло 900 рабочих, – говорит генеральный директор Федерального лицензионного центра при Госстрое России Александр Толкачев. – Трудно предположить, что было бы, если бы не было лицензирования. Мы несем ответственность за каждый построенный дом, поэтому считаем, что случайных людей в строительстве быть не должно. А таковых в случае отмены лицензирования будет достаточно: в строительство пришло очень много предпринимателей, надеющихся заработать длинный рубль за короткое время. Мы уже сейчас вынуждены расширять контрольную деятельность». Впрочем, Госстрой не настаивает на сохранении лицензирования на века – чиновники просят лишь сохранить его до 2006 г., пока не вступит в силу разрабатывающийся ныне закон о техническом регулировании, опасаясь, что в отсутствие такого закона при отмене лицензирования на рынке может возникнуть полная вакханалия.

Представители Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству возражают против отмены лицензирования. По мнению заместителя руководителя агентства Анатолия Попова, лицензирование строительной деятельности необходимо оставить, поскольку она тесно связана с безопасностью населения. «Мы согласны с тем, что необходимо сокращать госрегулирование, но при этом необходимо учитывать специфику строительной отрасли, – заявил Анатолий Попов. – В настоящее время существует двухуровневая система контроля в строительстве, которая позволяет обеспечивать безопасность и качество строительства. На федеральном уровне происходит лицензирование, на региональном осуществляется надзор. Существование единого федерального лицензирующего органа позволяет компании, получившей строительную лицензию, вести деятельность на территории всей России, вне зависимости от желания региональных властей». Основным аргументом бывшего Госстроя является необходимость обеспечения безопасности при строительстве зданий. «Полная отмена лицензирования может подорвать и так невысокое доверие населения к строительному комплексу, – считает г-н Попов. – Если же мы и это доверие утратим, то государству будет труднее решать задачу по продвижению ипотеки». Впрочем, невысокое доверие населения к строительному комплексу сформировалось как раз в период действия лицензирования. «Трансвааль-парк», причиной трагедии в котором, по данным RBC daily, стало изменение проекта в процессе строительства (металлические перекрытия были заменены железобетонными, что привело к изменению нагрузок, рассчитанных для первоначального проекта), также возводили компании, имеющие лицензии. У семи из них, по словам Анатолия Попова, действие лицензий в настоящее время приостановлено.

Участники столичного рынка недвижимости еще в апреле заговорили о том, что АФК “Система” продала компанию “Большая Ордынка”, главным активом которой в этот момент был строящийся офисный комплекс общей площадью 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, вл. 40, где расположены офисные здания “Росгосстраха” (11900 кв. м) и бизнес-центр “Легион-1” (45 940 кв. м). По данным экспертов, покупателем выступила некая компания “Легион Девелопмент”, а стоимость комплекса достигла $180-200 млн.

Участники строительного рынка, как ни странно, поддерживают инициативу Госстроя, хотя для них отмена лицензирования, по идее, должна стать фактором, облегчающим ведение бизнеса. Впрочем, это лишь на первый взгляд. «Лицензирование необходимо, – сказал RBC daily председатель совета директоров группы компаний «АРКС» Владимир Лавленцев. – На рынке должны работать проверенные компании, в противном случае велика вероятность того, что появится большое количество компаний-однодневок, которые не смогут выполнять взятые на себя обязательства. В итоге мы получим Москву, изрытую котлованами и заполненную недостроем». Сходного мнения придерживается и начальник департамента маркетинга компании «Стройметресурс» Владимир Захватов, который заявил RBC daily, что, по его мнению, строительные компании должны поддержать инициативу Госстроя. «Как бы ни сложно было получить лицензию на строительство, необходимо понимать, что она нужна, – утверждает г-н Захватов. – Чиновникам может прийти в голову отменить строительные нормы и правила, и тогда нетрудно догадаться, что случится в строительной отрасли». Впрочем, крупных игроков строительного рынка можно понять: отмена лицензирования в строительстве облегчает доступ на рынок новым игрокам, что, помимо гипотетической опасности появления некачественного строительства (которого и ныне хватает), создает предпосылки для создания конкурентного рынка.
На московский рынок коммерческой недвижимости выходят новые игроки, располагающие серьезным капиталом. Как стало известно “Ведомостям”, компания “Легион Девелопмент”, созданная одним из совладельцев БИН-банка, приобрела строящийся в Замоскворечье бизнес-центр класса А стоимостью $180-200 млн. Новый девелопер присматривается и к другим участкам.

О компании “Легион Девелопмент” и ее владельцах известно немного. Участники рынка недвижимости считают, что она связана с создателем и совладельцем БИН-банка и “Русснефти” Михаилом Гуцериевым. ЗАО “Легион-Девелопмент” с уставным капиталом в 100 000 руб., по данным инспекции Министерства РФ по налогам и сборам № 6 по ЦАО г. Москвы, учреждено Дмитрием Буровым и Андреем Айдиновым в 2003 г. По данным Московской регистрационной палаты, в 2002 г. Айдинов через свою компанию “ЗАО “Зубари” являлся одним из учредителей банка “БИН”. По словам участников рынка, Андрей Айдинов — сын Николая Айдинова, специального представителя и. о. президента Чеченской республики в Москве. Айдиновы в беседе с “Ведомостями” не подтвердили, но и не опровергли эту информацию. Вице-президент БИН-банка Камилла Спенс отказалась сообщить, существует ли формальная связь между владельцами банка и девелоперской компании. В то же время она подчеркнула, что группа “БИН” “давно и успешно инвестирует в коммерческую недвижимость”, и привела в пример проект “Чайка-Плаза”.

Стороны сделки отказались от официальных комментариев. Однако источники “Ведомостей” в обеих компаниях подтвердили, что она действительно имела место. “Эта длинная сделка сейчас находится на этапе завершения”, — объяснил топ-менеджер одной из компаний — участниц сделки, но назвать ее сумму и условия отказался. По его словам, в апреле здание прошло госприемку и сейчас оформляется в собственность “Легион Девелопмента”. В “Росгосстрахе” “Ведомостям” также подтвердили, что владельцем арендованного ими комплекса с недавних пор является “Легион Девелопмент”, этой же компанией сейчас сдаются в аренду площади в “Легионе-1”.

“Если судить по качеству первого объекта, то у „Легион Девелопмента„ хорошие перспективы“, — говорит Рябокобылко. По его мнению, это свидетельствует о том, что рынок остается открытым для формирования новых российских игроков, так как „на развитых рынках новому игроку редко удается выйти на рынок несколькими площадками, которые он может развивать в течение ближайших двух-трех лет“. Старший консультант Jones Lang LaSalle Константин Романов считает, что компания выбрала удачное время для выхода на рынок, так как спрос на коммерческую недвижимость до сих пор превышает предложение, а крупных игроков на нем не так уж много. „У компании агрессивные планы и, судя по всему, большие финансовые ресурсы“, — заключает Романов. А один из московских девелоперов, пожелавший остаться неназванным, предположил, что для компании, вышедшей на рынок всего лишь год назад, “получение таких сладких кусков московской земли, о которых мечтают более опытные конкуренты, должно быть мотивировано хорошими связями владельцев с властными структурами города”.


А “Легион”, похоже, планирует и другие серьезные проекты. По данным аналитического отчета компании Stiles Riabokobylko, “Легион” заявил о разработке еще четырех участков в Москве. В отчете перечислены следующие проекты: многофункциональный комплекс площадью 145 000 кв. м на Татарской ул., 13, 30-этажное офисное здание площадью 70 000 кв. м на ул. Кульнева, 6 (тот самый участок, где ранее планировала построить свой очередной комплекс компания IKEA), а также торгово-офисный комплекс площадью 110 000 кв. м на ул. Киевской, 3-7, и многофункциональный развлекательный комплекс площадью 11 000 кв. м на Профсоюзной улице. По словам гендиректора Stiles Riabokobylkо Сергея Рябокобылко, эту информацию консультанты получили от самого “Легиона”. Рябокобылко оценивает инвестиции на освоение этих участков компании в $360-450 млн. В самом “Легионе” комментировать свои проекты “Ведомостям” отказались, сославшись на отсутствие в столице гендиректора Марины Кузнецовой. Юрий Первушин, председатель совета директоров завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ), расположенного по адресу: Большая Татарская, 13, подтвердил, что “Легион Девелопмент” выиграл заводской тендер на соинвестирование вывода предприятия и строительства комплекса. Получить доказательства участия компании “Легион Девелопмент” в других проектах “Ведомостям” не удалось.



Главная --> Публикации