Главная --> Публикации --> Диамантер инвестирует $200 млн в деловой комплекс На рынке недвижимости все спокойно Ипотеке нужны квадратные метры Дайте денег на высотки Жилпакет прошел третье чтение

Можем ли мы говорить о революционных изменениях в жилищной сфере? Хотим ли сделать резкий рывок? Чего мы вообще хотим? Такие вопросы возникли у премьер-министра Михаила Фрадкова к министру промышленности и энергетики Виктору Христенко во время одного из майских заседаний правительства. На нем как раз обсуждались и доклад главы Минпромэнерго о состоянии дел в жилищном секторе, и пакет законопроектов, направленных на формирование в стране рынка доступного жилья. Вопросы г-на Фрадкова весьма уместны - нашей жилищной сфере сегодня действительно необходим рывок. Но вся загвоздка в том, что пакет законов, подготовленный правительством, не снимет всех тех ограничений, что сдерживают развитие строительного рынка.

Правительство разработало пакет законопроектов, нацеленных на развитие рынка жилья. Реальных же проблем жилищного строительства они никак не затрагивают.

Необходимо, но не достаточно

Чего хотим
В 2003 году было введено 36,6 млн кв. м жилья. Прирост составил 10%. На первый взгляд это довольно много. Однако при таких объемах ввода жилья скорость обновления жилищного фонда в стране составляет всего 2%. А в Европе, например, ежегодно обновляется 10% жилищного фонда. Власти, как принято сегодня говорить, ставят более амбициозные задачи. По мнению г-на Христенко, у строительного комплекса есть резервы, чтобы наращивать на 15-20% объемы строительства в течение ближайших двух лет, и к 2010 году он способен обеспечить объемы жилищного строительства на уровне 70-80 млн кв. м. Как показывает мировой опыт, наращивание на 15-20% - это действительно много. Очень немногие страны и только в периоды настоящих строительных бумов смогли добиться таких высоких темпов роста строительной индустрии. Но вот простимулирует ли предлагаемый пакет законов такой бум у нас - большой вопрос, потому что основная часть законов направлена на стимулирование спроса, но практически никак не решает проблем с предложением на рынке недвижимости.

Несколько законопроектов ориентированы на защиту прав граждан, инвестирующих в строительство жилья, на снижение их рисков и издержек при сделках с недвижимостью (это поправки в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость, в Закон о защите прав потребителей, отмена нотариальной регистрации сделок по покупке жилья).

Так, восемь из двадцати семи законопроектов направлены на развитие ипотечного кредитования. В частности, предлагается принять новый Жилищный кодекс, поправить Гражданско-процессуальный и Гражданский кодексы. Новации главным образом гарантируют права кредиторов. Банкам они позволяют обращать взыскание на квартиры, заложенные под ипотечные кредиты. Сейчас закон запрещает выселять должника (если у него нет другого жилья), а поправки позволят банку выселить недобросовестного заемщика в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. Предлагают законодатели снизить и ставки налогообложения для инвесторов и эмитентов ипотечных бумаг, чтобы сделать их привлекательными рыночными инструментами. Ожидается, что это ускорит запуск системы рефинансирования ипотеки, повысит маржу банков, и те смогут безболезненно для себя снижать ставки по ипотечным кредитам.

Законодатели предлагают внести поправки в Налоговый кодекс и освободить от НДС операции по продаже жилья и земельных участков. Это должно побудить застройщиков применять более цивилизованные способы реализации жилья. И устанавливаются повышенные ставки земельного налога на участки, предоставленные для многоквартирного жилищного строительства. На нормативный период строительства (два года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной четырехкратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога. При таком подходе, полагают законодатели, застройщики не будут затягивать сроки ввода домов в эксплуатацию.

Есть в пакете законов и налоговый блок. Так, предлагается ввести единый налог на недвижимость, то есть заменить три действующие налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда) и региональным (с нежилого фонда). Предполагается, что налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры и подготовку участков под застройку.

Земельный дефицит
Пока государство, к сожалению, самоустраняется от участия в решении земельной проблемы. Чиновники всех уровней абсолютно не заинтересованы в создании прозрачных процедур для получения земли под застройку. "Земли вроде бы много, но ее поступление на рынок сдерживается чиновниками", - говорят застройщики. Доходит до абсурда. Например, белгородский губернатор в начале года подписал постановление, которым установил лимиты на многоэтажное строительство. Очевидным следствием этого станут дефицит участков под многоэтажное строительство и рост цен на массовое жилье. По мнению Андрея Минаева, заместителя генерального директора Белгородского ЖБИ, государство должно заняться разработкой единых правил выделения земельных участков и закрепить их в федеральных нормативных актах. "Земельные законы должны быть обязательными для региональных властей, - говорит г-н Минаев. - Пока они сами эти правила придумывают, планировать развитие бизнеса очень сложно".

Итак, права кредиторов, чуть-чуть права заемщиков и налоговая составляющая - вот меры, которыми правительство рассчитывает простимулировать строительство жилья. Но сдерживает сегодня этот рынок совсем иное - недоступность земли, неразвитость рынка строительных материалов и непрозрачность строительного бизнеса.

Права на землю - это фактор, определяющий взаимоотношения застройщиков и институциональных инвесторов. "Для любого инвестора или кредитора очень важно качество залогового обеспечения, - говорит управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец. - Если у компании есть хороший залог, мы готовы финансировать проект. Однако пока большинство строителей в качестве залога предлагает инвестиционные права на еще не построенные квартиры. Это слишком рискованно для банка. Теоретически залогом могли бы быть производственные активы или земля. Но их у большинства застройщиков нет. Землю они и вовсе берут в краткосрочную аренду, сроки которой устанавливаются в инвестиционном контракте, заключенном с городскими властями. И все тормозится тем, что риски слишком высоки".

Часто конкурсы на застройку "выигрывают" структуры, аффилированные с местными властями, либо возглавляемые родственниками местных мэров. Глава антимонопольной службы Игорь Артемьев знает об этой проблеме и предлагает установить предельную долю земельных участков, выдаваемых одной компании под застройку. Тогда, по его мнению, право на доступ к земельным ресурсам получит гораздо более широкий круг претендентов, а не только избранные.

Нередко химичат и производители бетона. Например, смешивают цемент разных видов. По словам первого заместителя генерального директора компании "Жилстрой" Михаила Данилушкина, из-за этого выходит из строя дорогая западная техника, рассчитанная на использование бетонной смеси определенной подвижности. Случается и так, что бетон, используемый при строительстве многоэтажных домов, вовремя не набирает нужную прочность.

Отраслевой фундамент
Почему правительство, решая проблему строительства жилья, не затронуло вопроса о материалах, из которых это жилье будет построено? Может, и потому, что чиновники попросту не осведомлены о том, что происходит на рынке стройматериалов. А там происходит вот что. Во-первых, оставляет желать лучшего качество продукции, производимой предприятиями стройиндустрии. И как бы построенные сегодня дома не развалились к 2010 году. "Видите, - говорит руководитель одной из девелоперских компаний и показывает на кучу кирпичей, сваленных в углу офиса, - это изделие выпускает подмосковный завод. Там вроде бы установлено новое оборудование, однако кирпич производится плохого качества. Он не соответствует стандартам морозостойкости. Завод показывает сертификат, в котором указывается, что морозостойкость - 35 циклов, а кирпичи и до 15 не дотягивают".

По мнению производителей цемента, стимулировать инвестиции могли бы государственные программы льготного кредитования и налогообложения предприятий, создающих новые мощности. Если же этого не сделать, то дефицит спровоцирует рост цен. Как на сам материал - в I квартале этого года цемент подорожал на 5-7%, летом цены подрастут еще на 25-30%, - так и на квартиры. "Пока цементники способны обеспечить ежегодный прирост объемов не более чем на 7-10 процентов, - говорит Михаил Киселев, представитель отраслевого объединения 'Союзцемент'. - Быстро создать новые заводы или реанимировать старые не получится. Это тяжелая отрасль промышленности, она имеет длительный цикл создания мощностей. К тому же входной барьер в цементный бизнес, очень высок. Только лишь установка технологической линии на один миллион тонн в год обойдется инвесторам в 130-150 миллионов долларов".

Во-вторых, производители основных стройматериалов работают на пределе своих мощностей. И увеличь застройщики объемы, они столкнутся с банальным дефицитом строительных материалов. А потому задача законодателей, которые работают на перспективу, стимулировать инвестиции в производство стройматериалов. "Сейчас отрасль справляется с обеспечением потребителей цементом необходимого ассортимента и качества. Между тем в связи с планами правительства удвоить к 2010 году выпуск основных видов стройматериалов во многих регионах в ближайшие годы может возникнуть дефицит этого вида продукции", - говорит руководитель пресс-службы компании "Евроцемент" Сергей Мещеряков. Отраслевые аналитики опасаются, что уже к 2006-2007 году в стране может возникнуть дефицит цемента в размере 2 млн тонн (5% от общего объема рынка цемента), а к 2010 году -. в 5-10 млн тонн. Для модернизации одного только цементного производства потребуется 10 млрд долларов инвестиций.

А вот в Санкт-Петербурге проблемы с кирпичом. Крупные заводы, производящие керамический кирпич, принадлежат двум крупным компаниям - фирме "Кнауф" и группе "Ленстройреконструкция" (ЛСР). "Дефицит кирпича ощущается уже на протяжении нескольких лет. Если он нужен вам в понедельник к обеду, то получите заказ недели через две, - говорит Евгений Ботка, генеральный директор компании 'Строительная информация'. - Несмотря на сезонные спады, заводы полностью загружены".

Зачастую дефицит стройматериалов обусловлен перекосом в структуре региональных рынков. В одном месте есть цемент, но нет кирпича. И наоборот. Не налажены качественные связи между поставщиками и потребителями. Некоторые подмосковные строители, например, жалуются на недостаток качественного щебня. Они везут его из Карелии и Ленинградской области. Та же проблема у их белгородских коллег. "В принципе можно закупать щебень зимой, когда его избыток. Но делать это могут только структуры, обладающие достаточным объемом оборотных средств, - поясняет г-н Минаев. - Однако у многих нет денег. Поэтому проблемы с поставками щебня летом существенно ограничивают объемы производства".

Ситуация на рынке стройматериалов усугубляется еще и тем, что многие из предприятий-поставщиков в силу объективных обстоятельств являются региональными монополистами и на потребителей могут не оглядываться вовсе. Вот, например, компании "Интеко" принадлежат два цементных завода в Белгородской области. А других производителей в области нет. Понятно, что "Интеко" диктует ценовую политику всем местным потребителям. А с другой стороны, эта ценовая монополия может сыграть и позитивную роль - подогреть интерес бизнеса к строительству новых цементных и кирпичных заводов, к разработке новых карьеров. Это вполне укладывается в рамки бизнес-логики - чтобы не зависеть от дефицита, лучше действовать самому.

Есть и такое объяснение правительственного невнимания к рынку стройматериалов - чиновники полагают, что в стройиндустрии и так мощностей хватает, да есть еще и запас прочности. Мощностей, может, много, но в основном это наследство от СССР. Эти советские заводы не в состоянии увеличить производство строительных материалов в два с лишним раза, как запланировано. К тому же часть предприятий давно уже перепрофилирована, а оставшиеся просто не способны производить современную продукцию. Чтобы поднять их, требуются колоссальные капиталовложения.

Но сегодня состав игроков на строительном рынке уже начал серьезно меняться - на рынок приходят крупные финансовые компании. Прежде всего банки сегодня стремятся выйти на рынок жилищного строительства уже не как кредиторы, а как инвесторы. "Сегодня проще взять на себя все строительные риски, чем кредитовать рисковых застройщиков под 10-15 процентов годовых, - говорит г-н Годованец. - В ближайшее время мы планируем принять участие в финансировании проекта строительства массового жилья в Подмосковье".

Инвестор пришел сам
И наконец, о каком строительном комплексе говорил в своем докладе министр? Неужели о тех 112 тыс. разнокалиберных компаний, которые строят жилье сегодня, и каждая из которых, как правило, представляет собой несколько десятков обществ с ограниченной ответственностью, собранных под одной вывеской. Потянут ли они наращивание объемов? Многие специалисты в этом сомневаются. "Большинство строительных компаний, - говорит Ваган Казарян, управляющий партнер компании RCF, - по понятным причинам, не могут рассчитывать на привлечение солидных кредитных ресурсов и инвестиций. Они некачественные заемщики, у них нет понятной структуры активов, прозрачных денежных потоков".

Как видим, крупные инвесторы постепенно выходят на рынок недвижимости, что, безусловно, скажется на его развитии. "Объективные рыночные процессы полностью изменят расстановку сил, - уверен г-н Казарян. - Через пять-семь лет в стране сложится примерно два десятка крупных строительных холдингов, которые поделят между собой рынок. Это будут вертикально интегрированные корпорации, располагающие собственными проектными, строительными, производственными мощностями". По мнению опрошенных нами экспертов, участникам рынка имеет смысл объединяться уже сейчас. Иначе их могут поглотить крупные финансово-промышленные группы, которые давно присматриваются к строительному бизнесу.

Наряду с созданием девелоперских структур и покупкой строительных компаний, финансовый крупняк все чаще использует такую практику, как создание закрытых фондов недвижимости. Для них это, пожалуй, самая оптимальная схема вхождения в рынок. И в стране уже функционирует несколько ПИФов недвижимости. Так, инвестиционный фонд "Жилищное строительство" под управлением компании "Менеджмент-консалтинг" финансирует строительство жилья в Московской области. В различные проекты он вложил более 15 млн долларов, а доля недвижимости и прав на нее в структуре портфеля фонда превышает 40%. Сразу несколько ПИФов недвижимости находится в стадии формирования (среди них, в частности, "Регион Девелопмент", "Максвелл-недвижимость", "Жилая недвижимость"). О намерении создать сразу три закрытых паевых фонда недвижимости в России заявил на прошлой неделе президент банка "Глобэкс" Анатолий Мотылев. Общий объем вложенных в них средств может превысить 150 млн долларов, а минимальная стоимость пая, предположительно, тысяча долларов.

Что получается? Даже без активной законодательной помощи со стороны государства капитал уже устремился в отрасль. В этой ситуации правительству, казалось бы, стимулировать и стимулировать этот процесс - создавать налоговые послабления для инвесторов, решившихся на масштабные вливания в предприятия, производящие стройматериалы, разрабатывать программы страхования кредитов, предоставляемых банками частным застройщикам, обеспечивать свободный оборот земли и т. д. Именно такой тактики придерживаются те, кто не хочет довольствоваться амбициозными 10-15% прироста, а ставит перед собой задачу всерьез развивать отрасль. Как в Китае, например. Там тоже проводили жилищную реформу, под нее приняли более 400 законов, направленных на стимулирование инвестиций в строительство жилья, что позволило ежегодно увеличивать капиталовложения в отрасль на 20-30%.
Конец мая был крайне насыщен заявлениями, связанными с жилищными проектами. Пока непонятно с чем это связано – с обострившейся борьбой за столичные земли и контролем за возможными финансовыми потоками в рамках планов правительства по активизации ипотечного кредитования, сверхранним стартом предвыборных кампаний или еще чем-то. В любом случае радует, что «квартирный вопрос» перестал болтаться на задворках политических дискуссий, а занял одно из центральных мест.

И многие строительные холдинги уже почуяли, куда ветер дует. Уже активно укрепляется ряд московских компаний ("Интеко", СУ-155 и др.), они выстраивают сырьевые цепочки, приобретая предприятия по производству цемента, щебеночные, песчаные и глиняные карьеры. Следующим их шагом, прогнозируют специалисты, будет приобретение железобетонных и собственно строительных подразделений в различных регионах страны. "Наша группа тоже заинтересована в приобретении предприятий, производящих строительные материалы, - говорит Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний 'Конти'. - Таким образом мы сможем застраховать себя от возможного перебоя в поставках, колебания цен, неудовлетворительного качества поставляемых материалов. Кроме того, строительная компания может быть заинтересована во внедрении своих разработок, а производитель материала не всегда готов использовать эту технологию на своем предприятии". Компании, как финансовые, так и строительные, уже нацелились на создание вертикально интегрированных холдингов, чтобы застраховать себя от нарушений технологических цепочек.

Не менее важным для столичных жителей стал принятый в первом чтении 26 мая Мосгордумой Закон «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Прежде всего там уточнялись три основные нормы, связанные с переселением. Это норма о заключении предварительного договора, норма, касающаяся компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, и норма о праве граждан на получение денежных средств для приобретения жилья или инвестирования в строительство. Что же касается внесенной мэром на рассмотрение в начале мая поправки, в которой он предложил законодательно закрепить обязанность властей не выселять граждан за пределы административного округа, то, похоже, ее практическое применение не будет отличаться от того, что происходит сегодня. Поскольку если первоначально (на заседании столичного правительства 27 января) мэр говорил о квартале и микрорайоне, то в поправку попал «административный округ». Учитывая, что последние несколько лет переселение так и происходило – на окраину, но в пределах одного округа, надеяться на изменение ситуации не приходится.

25 мая еще не состоявшаяся как партия «Свободная Россия» во главе со своим лидером Ириной Хакамадой подала в Мосгоризбирком документы на проведение в столице референдума. По словам Хакамады, жителям Москвы предложат ответить на три вопроса. Хотят ли они сами решать, давать или нет разрешение на точечную застройку в своем районе? Согласны ли москвичи маяться летом без горячей воды не три недели, а три дня? И готовы ли собственники жилья самостоятельно выбирать: оставаться им после переселения в своем районе или ехать за МКАД? Эти вопросы, по ее словам, больше всего волновали жителей столицы, звонивших на горячую линию во время ее предвыборной кампании.

Немало места заняла жилищная тема и в Послании президента к Федеральному собранию. Одним из актуальных вопросов он назвал обеспечение населения страны качественным недорогим жильем. "Сегодня мы подошли к тому этапу, когда можно эффективно решать эти вопросы", – сказал Владимир Путин, отметив, что благоустроенное жилье очень важно для создания нормальной семьи. Правительство, региональные власти должны к 2010 г. сделать так, чтобы треть граждан страны, а не одна десятая населения страны могла бы приобрести квартиру за счет собственных средств и жилищного кредитования, которое к этому времени должно стать доступным для граждан со средним уровнем достатка. Президент также заявил о необходимости навести порядок в предоставлении социального жилья. "Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается", – заявил Путин. Одной из главных задач в сфере жилья президент назвал разрушение монополии на строительном рынке, а также принятие муниципалитетами четких правил застройки. "Принципиальным вопросом являются гарантии прав собственности добросовестным приобретателям жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам", – добавил президент. Теперь осталось дело за малым – воплотить эти слова в жизнь. Как это будет получаться у правительства, каждый россиянин сможет почувствовать, как говорится, «на собственной шкуре».

Также в среду Мосгордумой был принят Закон "О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году". По этому закону половину бесплатного жилья в Москве в текущем году получат "очередники", стоящие на общих основаниях.

Градостроительные планы вовсю воплощаются в жизнь. Кажется, только вчера была дана команда снести гостиницу «Интурист», как вот уже разбирается «Москва», «Россия» и на очереди, как стало известно на прошлой неделе, гостиница «Спорт». Последняя, кстати, пустовала уже несколько лет. Видимо, чиновники наконец обратили внимание на то, что в гостинице уже давно никто не останавливается, а ее пространство в основном сдается в аренду всяким вьетнамским и иже с ними коммерсантам, устраивающим там свои барахолки. Как было сказано, на месте гостиницы будет установлен современный гостинично-развлекательный комплекс. Нельзя сказать, что Москва ощущает дефицит в таких центрах, однако, наверное, все лучше развивать отечественный гостиничный бизнес, нежели вьетнамский торговый. Другое дело, что контингент посетителей опять же изменится.

Существует мнение, что москвичи в большинстве своем довольны тем, как развивается Москва. Об этом якобы свидетельствует то, что они в очередной раз на выборах мэра столицы проголосовали за Юрия Лужкова. Наверное, доля истины в этом утверждении есть. Особенно в его справедливость верят чиновники из московского правительства, которые считают, что раз жители одобрили политику градостроителей, надо ее продолжать и ни в коем случае не менять курс. А это значит в первую очередь давать дорогу застройщикам, потому как недвижимость для города – золотая жила. Москва продолжает расширять свою территорию, сносить старые гостиницы, планируя на их месте возвести современные отели, развлекательные и бизнес-центры, застраивает свободные участки многоэтажками, способными вместить как можно больше квартир. Кто от всего этого выигрывает – отдельный вопрос, но вид города, безусловно, меняется, и многим это нравится. Причем стоит отметить, что в основном это нравится тем, кого не тревожит «квартирный вопрос». Остальных активные темпы застройки только раздражают: большая часть людей не может себе позволить купить квартиру в столичных новостройках, и им остается только любоваться их внешним видом. Впрочем, эти люди всего лишь «Моська» для такого «слона», как политика реконструкции Москвы.

Кстати, строительство идет и в этих непрестижных районах. Здесь в основном строятся обычные многоэтажные дома, вселившись в которые новосел, как правило, должен будет сделать ремонт, стоимость которого обойдется ему приблизительно в ту же сумму, что и сама квартира.

Благими намерениями объясняется и вывод промышленных предприятий за черту города – в Москве улучшают экологическую обстановку. Трудно сказать, насколько положительно это влияет на здоровье москвичей, ясно только что теперь Центральный, Северный и Северо-Западный округа могут застраиваться элитным жильем, основным требованием для постройки которых является экологическая составляющая. Реконструируемые после расселения квартиры из «ветхого жилого фонда» теперь также могут продаваться состоятельным жильцам, для которых важно, насколько «чистый воздух» их окружает. Прежние же хозяева расселяются в новые или старые, но довольно сильно удаленные от центра микрорайоны.

Невооруженным глазом можно увидеть, что Москва растет, и рост этот очень активен. Улицы становятся недостаточно широкими для такого количества автомобилей, общественный транспорт не справляется с таким количеством людей. По разным оценкам, предел в расширении территории Москвы наступит через 7-10 лет. Пока же еще существуют резервы, считает генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин. Уже завершено строительство района Митино, появились Куркино, Молжаниновка. Через 5–7 лет и они завершатся.

Впрочем, Москва – город многогранный, и многоэтажки в нем очень разные. Особо выделяются, конечно, сталинские высотки. Как известно, одно время в дополнение к ним планировалось построить еще 60 таких же. Затем планируемое количество сократилось на порядок. И сейчас, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, их решено расположить вокруг «колец» столицы, в первую очередь четвертого транспортного. Проект каждого здания от 30 этажей и выше будет рассматриваться с точки зрения сочетаемости с общим архитектурным обликом окружающего района и города в целом, а также с точки зрения визуального восприятия панорамы центра Москвы с разных обзорных площадок. Мэрия продолжит радовать своих избирателей городскими пейзажами.
После этого особенно актуальной станет реконструкция и точечная застройка.
Количество свободных площадок под застройку стремительно сокращается.

По его словам, сейчас в «Кросте» разрабатывается больше 5 проектов кварталов с общей строительной площадью больше 2 миллионов кв.м. Это кварталы в Хорошево-Мневниках, в Северо-Западном округе Москвы. По словам Алексея Добашина, очень важно при проектировании жилых домов учитывать планировку нежилых помещений, предусматривая их в каждом проекте. «Мы тщательно продумываем их использование, чтобы во вновь построенные районы пришел бизнес, чтобы там появились необходимые жителям магазины, чтобы был представлен весь спектр услуг. Как только накопится критическая масса услуг и магазинов, туда переедут и офисы. Необходимо, чтобы большой и малый бизнес переехал в округа, за третье транспортное кольцо, тогда и нецентральных районы станут престижными для проживания, тогда люди из центра Москвы, может быть, захотят переехать в более спокойные и зеленые места – в Строгино, на Иваньковское шоссе», – говорит руководитель «Кроста».

По словам Алексея Добашина, очевидно, что после того, как дальнейшее расширение станет невозможным, актуальность обретет реконструкция, в частности, домов так называемых «несносимых» серий. Лет через семь она, видимо, будет одним из основных источников заработков генеральных подрядчиков. Второе направление, которое будет осваиваться после окончания расширения города, – это точечная застройка. Здесь имеются в виду дома высотой порядка 40 этажей. По прогнозу Алексея Добашина, «на этом направлении будет очень жесткая конкуренция между генподрядчиками в битве за заказчика». Стоит отметить, что «Крост» в основном строит дома в районах сложившейся застройки. Пять лет назад компания начала применять принципы строительства жилых домов для переселения жителей в «шаговой доступности», максимум – в пределах округа. «Сначала это было необычно. Мы строим монолит, каждый дом индивидуальный, сложный. Когда строишь новый дом рядом с тем, который будешь сносить, на глазах у будущих жителей – это особая ответственность, необходимо большое внимание к людям. В частности, мы предоставляем транспорт каждой семье, что значительно ускоряет переселение», – говорит Алексей Добашин.

Перспективность реконструкции уже застроенных районов очевидна. В настоящее же время, пока еще существуют территории для расширения города, застройщики огромное внимание уделяют созданию и обустройству новых микрорайонов. Расстановка предпочтений среди компаний недвижимости более-менее понятна. Как же ведет себя потребительский спрос? Как сказала «НГ» генеральный директор «Главмосстрой-Маркетинг» Анна Чижова, на этот вопрос нельзя ответить однозначно: «С одной стороны, налицо преимущества точечной застройки в уже освоенных районах, так как в этом случае решенными являются вопросы озеленения, благоустройства и обеспечения объектами социальной инфраструктуры. В то же время, если речь идет о расположении дома в соседстве с ветхими жилыми строениями, более привлекательным окажется вариант приобретения новостройки в новом районе». Высок также спрос на жилье, появляющееся на рынке в результате модернизации ветхих зданий в историческом центре Москвы. Кстати, как говорит Анна Чижова, такого рода модернизация стала особенно актуальной в последнее время, когда внимание столичных властей к архитектуре города усилилось и основным требованием стало сохранение историко-культурного облика столицы.

С тем, что проблема пробок и отсутствия необходимых транспортных развязок особенно актуальна в перенаселенной, постоянно растущей Москве, согласны и в «ДОН-Строе». В пресс-службе компании отметили, что при проектировке новых районов «ДОН-Строй» особенно тщательно продумывает создание инфраструктуры, в том числе дорог и удобных подъездов к дому. Кроме того, когда дело касается районов уже сложившейся застройки, в компании считают особенно важным проводить комплексную реконструкцию. Так, например, в районе Щукино «ДОН-Строй» и элитную и муниципальную застройку ведет в едином ключе. «Это позволяет создать совершенно новое лицо района, предусмотреть новые объекты инфраструктуры, как, например, торговый центр «Алые паруса» в доме на Авиационной, 66, решить проблему дорожных развязок», отметили в пресс-службе. В настоящее же время компания завершает строительство нового – самого большого в Москве (общей площадью более 60 тысяч кв. м.) – муниципального дома на Авиационной, 59-6 «Здесь нашими силами полностью заменяются подземные коммуникации. Таким образом повышается статус района в целом», – сказали «НГ» в «ДОН-Строе».



Главная --> Публикации