Главная --> Публикации --> Вопросы эксплуатации жилых комплексов выходят на первый план Москве не хватает столовых Недвижимость в сочи: ориентир на москвичей Ивантеевка: в зеленом кольце К 2010 году столица поглотит все окрестные деревни

Надо привыкнуть к тому, что в любом экономическом вопросе нет истины в конечной инстанции, а есть борьба интересов и роль государства в том, чтобы соблюсти баланс, защитив одновременно интересы бизнеса и граждан. О том, что думают инвесторы и застройщики о сложившейся системе земельных отношений в городе, мы решили узнать у них самих. Вопрос этот весьма деликатный, и не все готовы его комментировать. Тем интереснее было узнать мнение компании, являющейся одной из крупнейших участниц строительного рынка. На вопросы КДО ответил директор по маркетингу Группы Компаний КОНТИ Вячеслав Тимербулатов.

В каждом регионе есть своя специфика в подходе к земельным отношениям, влияющим на инвестиционный климат. Москву часто критикуют за нежелание отдать в частную собственность землю под объектами недвижимости. Инвесторы вынуждены бороться за право долгосрочной аренды, которое можно получить с использованием административного ресурса. Те компании, у которых этот ресурс недостаточен, вынуждены уходить в область. Расхожая иллюстрация - сравнение торговых молов по внешнему и внутреннему периметру МКАД (сравнение, разумеется, не в пользу последних). Однако даже самые бескомпромиссные критики московских властей вынуждены признать, что инвестиционный климат в столице благоприятный. Чтобы убедиться в этом, не надо быть аналитиком - достаточно сравнить сегодняшнюю Москву с тем, как она выглядела 5-10 лет назад.

- Получить ее действительно непросто в силу ряда причин, среди которых, в первую очередь, следует назвать ограниченное количество предложений на рынке и большое число посредников, в результате чего цены неоправданно завышаются. Для сравнения скажу, что в регионах работать намного проще, там в качестве инвесторов мы часто получаем достаточно интересные предложения. Для КОНТИ удачной может считаться та площадка, где будут хорошо продаваться квартиры. И если для высотного строительства (одной из наших специализаций) такие площадки найти еще можно, то для усадебных комплексов, таких, к примеру, как Покровское-Глебово, мест практически уже не осталось.

- Все говорят, что в Москве трудно получить хорошую площадку. Каковы детали технологии?

- Все расценки стандартны и изложены в Московском земельном кодексе. Сегодня земля - это ресурс, который только растет в цене. Поэтому логично и желание арендаторов участков выкупить их: будучи собственником, можно прогнозировать свои расходы по содержанию земельного участка. А аренда не защищает арендатора участка от повышения расходов. Кроме того, фактор введения земли в рыночный оборот позволит перенаправить инвестиционные потоки из рынка недвижимости на рынок земли, что может снизить темпы роста цен на жилье. Что касается регионов, то в Земельном кодексе есть ссылка на региональные власти, которым делегированы права по его коррекции с точки зрения местных условий. Однако, в первую очередь, здесь должны действовать правила, диктуемые экономической логикой.

- Какова земельная составляющая в стоимости инвестиционно-строительного процесса для компаний, работающих в Москве?

- Юридически нет никаких препятствий для заключения договора о купле земли, однако осуществить это право на практике невозможно: в столице процедура регистрации прав собственности на землю теоретически существует, но на практике механизм не действует. В Москве до сих пор предпочтение отдается форме длительной аренды земли. Право аренды выкупается по рыночной стоимости. Максимальный срок аренды составляет 49 лет.
Ни для кого не секрет, что Москва - это самый экономически развитый регион страны, где масштабные программы развития реализуются при благоприятном социальном фоне. А благополучие в традициях российского политического истеблишмента неизбежно вызывает стремление к "раскулачиванию". В рыночных условиях достаточно создать "равные" условия для регионов с несопоставимым потенциалом, чтобы поставить наиболее развитые из них в невыгодные условия. Эта тенденция, пожалуй, наиболее ярко отражается сегодня в земельном вопросе. Однако московские власти всерьез намерены отстоять экономические интересы жителей города. О своем видении проблемы рассказал КДО Олег Рыжков, заместитель руководителя Московского земельного комитета.

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы приватизации земли в Москве?

- Земельные платежи в городской бюджет составляют около 10 млрд. руб. в год - это уже превратилось в повседневную работу, обеспечивающую нормальную работу экономики города. Основной вектор бюджетной политики сегодня - это как раз смещение акцентов на максимальное получение доходов от имущественного комплекса. А земля - это одна из основ экономики любого субъекта федерации, но Москвы - особенно, поскольку наш город обладает самым высоким инвестиционным потенциалом, а значит, и земля здесь имеет особую ценность.

- Олег Владимирович, "земельный вопрос" уже не первый век остается ключевым для российской эволюции. В чем его значение для Москвы сегодня?

- Напротив, этот подход делает компании и частных предпринимателей более заинтересованными в прибыльности своей деятельности, поскольку это уже другое распределение налогового бремени. В то же время собственники недвижимого имущества будут вынуждены рационально его использовать, иначе оно сделает их бизнес убыточным. В этом мы видим важный экономический рычаг для повышения эффективности всех правовых субъектов, которые используют городскую территорию независимо от форм собственности. Это не только краткосрочная задача наполнения бюджета, но и стратегия экономического роста, без которого невозможна реализация задач развития и социальных программ города.

- Не приведет ли этот вектор к дополнительным затратам для бизнеса?

- Система на сегодня уже устоялась, и в ее основе лежит механизм долгосрочной аренды земельных участков. По отношению к новому строительству этот механизм реализуется с применением инвестиционных контрактов, доля города в которых - это и есть плата за использование земельного участка, что подразумевает также пользование городской инфраструктурой и подключение к коммунальным сетям.

- Какая форма отношений предпочтительнее для города - один раз продать участок в собственность и собирать налог за его использование или сдавать в аренду?

- Здесь пока есть что улучшить. Самый большой резерв - это те компании, которые реально используют землю, но в арендные отношения не вступают. В основном, это мелкие фирмы, но в общей сложности - это серьезный ресурс.

- С инвестиционными контрактами механизм более-менее ясен, но всегда ли удается отследить в таком крупном городе, как Москва все многочисленные возникающие и исчезающие фирмы?

- На сегодня существует заявительная система: фирма образовалась - она должна к нам прийти. Если они к нам не приходят, тогда мы должны до них доходить. Некоторые используют то обстоятельство, что земельный налог значительно меньше арендной платы, хотя по закону этот налог могут платить лишь те, кто оформил соответствующие права на земельный участок. За последние годы произошла кардинальная ломка отношений собственности в стране, и подобные рецидивы старой системы прав - это отражение переходного периода, который в ближайшем будущем завершится.

- Поясните, каким образом им это удается?

- Проблема объединения технического учета с системой регистрации прав обсуждается на федеральном уровне уже довольно давно. Может ли это решить подобные проблемы?

Земля может находиться в собственности государства, субъектов федерации, муниципальных образований, юридических или физических лиц. Москва, являясь законным правообладателем земельных участков на своей территории, вправе распоряжаться ими в соответствии с Земельным кодексом, где оговорены определенные ограничения. Например, пожизненное владение может быть только у граждан, постоянное и бессрочное - только у учреждений. Поэтому любой, кто использует городскую территорию, должен оформить свои права в соответствии с законом. Если это коммерческая фирма - на условиях аренды.

- Какие изменения земельного законодательства можно ожидать в ближайшем будущем?

- Главное, из чего нужно исходить, - что объект недвижимости представляет единое целое с земельным участком, на котором он расположен. И это должно отражаться в системе учета. Однако не следует смешивать объединение системы учета и обязательное единство прав на участок и здание. Арендовать землю и строить на ней свою собственность - принятый во всем мире механизм.

- Расскажите об итогах кадастровой оценки земли в Москве.

- Сейчас разрабатывается Федеральный закон о государственном кадастре объектов недвижимого имущества, который заменит существующий Закон "О государственном земельном кадастре". В этом законопроекте как раз речь идет об объединении в единой системе учета зданий и земли. Вообще, существует два различных подхода. Но побеждает тот, что рассматривает объект недвижимости как улучшение земельного участка. А в городе надо учитывать еще и коммуникации, и внутреннюю структуру многоэтажного здания. Это, по существу, сложный составной объект недвижимого имущества. Не только о здании, но даже о дереве нельзя говорить отдельно от земельного участка. Город состоит не только из домов. Например, мы сейчас закончили работу по описанию всей дорожной сети города с точки зрения земельных участков - не только существующих, но и резервируемых под будущее дорожное строительство; их получилось около трех тысяч.

- Верно ли, что кадастровая оценка нужна для расчета базы по земельному налогу?

- Кадастровая оценка - это массовая оценка. Единицей оценки является не отдельный участок, а кадастровый квартал. В Москве мы проводили эту работу самостоятельно с использованием общей федеральной методики. Результаты утверждены, опубликованы, и в этом году они уже будут актуализированы. Это очень большая работа: у нас полторы тысячи кварталов, в каждом из которых учитывается 14 показателей.

- Нет ли здесь противоречия? Вы сказали, что кадастровая оценка - массовая. Можно ли отождествить порог рентабельности для отдельного инвестора со стоимостью всех аналогичных участков кадастрового квартала?

- Теоретически да, но это должно произойти по всей стране. И, опять же, напомню, что налог уплачивается на участки, находящиеся в собственности, а не в аренде. Кадастровая оценка, которую мы провели, служит ориентиром для профессиональных оценщиков, но нельзя смешивать ее показатели с рыночной ценой земли. На самом деле, говорить о рыночной цене земли по отношению к Москве, да и не только, юридически некорректно, поскольку рынок предполагает свободную куплю-продажу участков, а этого нет. Более уместно говорить об инвестиционной цене - то есть, сколько инвестор готов заплатить за данный участок для реализации своего проекта. И нам надо научиться оперировать этой стоимостью для определения реальной ценности земли в городе.

Таким образом, кадастровая оценка позволяет определить инвестиционный потенциал территории, а не рыночную цену всех ее отдельных участков. Обратите внимание на слово ПОТЕНЦИАЛ - это та цена, которая может быть уплачена при условии реализации проектов, допустимых на данной территории. Пока камень не упадет, неясно, с какой скоростью он падает. В действительности кадастровая стоимость обычно составляет 70-80% от реальной цены, так что связь здесь, безусловно, есть. Корреляция связана, в частности, с тем, что кадастровые кварталы инвестиционно неоднородны. Для нас важно знать не столько абсолютные цифры, сколько примерную относительную ценность одной территории по отношению к другой.

- Нет, но ее можно отождествить с реальной стоимостью данного конкретного участка. Что такое реальная цена? Это те деньги, которые готов заплатить реальный инвестор. Разумеется, он готов платить только в том случае, если там будет реализовываться определенный инвестиционный проект. И здесь уже возникает связь с градостроительными нормативами, которые в Москве определены Генпланом, определяющим принципы территориального зонирования. Если, скажем, там строить ничего нельзя, как например, в природоохранной зоне, то цена участка остается неопределенной.

- Пока расчет ведется по старой схеме, которая действует уже более десяти лет. Город разбит на территориально-экономические зоны - их 6 Для каждой зоны определяется своя ставка, а общая ставка дается на федеральном уровне. То есть, нам говорят, сколько должно быть в сумме, а мы как субъект Федерации вправе вводить свои внутренние дифференцирующие коэффициенты. Допустим, нам дают общий коэффициент 1,3, а мы уже говорим, что здесь будет, скажем, 1,1, а здесь - 1,5.

- На основе чего сегодня исчисляется база для налога на землю и как определяется ставка налога?

- Налог - нет, арендная плата - да.

- Является ли сегодня земельный налог серьезной доходной статьей бюджета?

- Для города аренда предпочтительнее - это инструмент, которым мы можем управлять и который позволяет решать наши задачи. В перспективе будет, конечно, сочетание. Причин того, что сейчас не идет продажа земли, несколько. Главное - что верхняя планка возможной цены продажи, определенная законом, никак реально не отражает ценность московской земли - тот потенциал, о котором мы только что говорили. Отдавать землю по такой цене - значит стимулировать не развитие экономики, а экономическое иждивенчество. Это не развитие земельного рынка, а создание питательной среды для земельных спекуляций, когда выгоду от продажи будут получать не жители города, а отдельные лица. Это уже произошло с приватизацией предприятий, и мы не должны это повторить с одним из самых ценных наших ресурсов - землей. Земля - это общее достояние города, и мы должны помнить об этом, распоряжаясь ею.

- Какая модель земельных отношений в перспективе будет превалировать в городе - аренда или собственность на землю?

- Рынок должен формироваться в условиях равных возможностей для его участников. Нам говорят: "Вот у нас предприятие, нам надо развивать производство, отдайте нам землю в собственность". Казалось бы, все логично, но что произойдет дальше. Его тут же скупят и закроют - как раз из-за этого земельного участка. Сейчас все жалуются, что их поглощают, потом перепрофилируют. Но если у них будет в собственности земля, этот процесс сойдет, как снежная лавина. Городу это невыгодно, нам надо сохранить производственный потенциал. Поэтому неверно говорить о "выводе" промышленности - ее надо переводить из центра на окраины, и один из главных инструментов - грамотно расставленные акценты в земельных отношениях.

- Но возможно ли успешное развитие рыночной экономики без полноценного рынка земли?

- Программа есть, и мы думаем, что она найдет понимание в федеральных структурах. Речь идет не о "косметическом ремонте" системы за счет корректировки коэффициентов, а о принципиально ином подходе. О деталях говорить пока рано, поскольку данные предложения находятся на стадии обсуждения. В ближайшее время мы сможем об этом рассказать. Сейчас готовятся поправки к Земельному кодексу и закон о его введении в действие, которые были инициированы Российским союзом промышленников и предпринимателей и Минэкономразвития. На этапе подготовки поправок мы старались внести ясность, в чем разница между крупным городом и, скажем, замороженным промышленным предприятием, чтобы законодательство отражало реалии экономики, а не эмпирическую картину всеобщего равенства. Эти поправки были в плане на март, но в самое ближайшее время они будут представлены в Правительство РФ, а оно уже внесет их в Госдуму. Мы смотрим в будущее с оптимизмом.

- Московские власти сетуют на несправедливость выкупных цен, дело дошло до их обращения в Конституционный Суд. Но есть ли у московского правительства позитивная программа решения проблемы?

Чтобы сдавать в аренду свободную площадь, надо, как минимум, ее иметь. Проблема снимается, если лишняя квартира в Москве или свободный дом в области уже есть. В другом случае их придется сначала купить и только потом сдать. Тогда финансовый порог вхождения в роль рантье составит $100 000 - $1 млн.

Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в аренду. По словам риэлторов, покупка квартиры для последующей сдачи в аренду становится все более популярной, ведь в последнее время эта операция приносит 20 - 30% годовых.

Начинающему инвестору, который располагает свободной суммой в $100 000 - 200 000, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант - приобрести типовую 1 - 2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для элитного жилья.

Быстро и дешево.

Покупать жилье для последующей сдачи в аренду имеет смысл только на вторичном рынке, так как в новостройку придется вложить большие средства на ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить доход. А на вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать. Они больше всего подходят для такой операции.

Минимальной суммы в $100 000 по нынешним ценам достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в спальном районе с неплохой репутацией (Измайлово, Преображенское, Марьино) или двух очень скромных однушек в самых дальних уголках города. Это уже является инвестицией в недвижимость - причем, по мнению экспертов, неплохой - и позволяет рассчитывать на скорое получение регулярного дохода.

Ставки аренды однокомнатных квартир в Москве, по данным "Миэль-Недвижимости", в начале мая составляли $300 - 600 в месяц (см. схему) , причем спрос на аренду жилья в пределах $450 в месяц, по данным аналитиков компании, заметно превышает предложение. Таким образом, годовой доход инвестора может составить $3600 - 7200 до уплаты налога. Но для очень скромной квартиры сумма будет ближе к нижней границе. Так что вернуть вложенные в квартиру $50 000 при минимальной ставке аренды удастся не ранее чем за 10 лет. Но такой способ вложения денег в недвижимость и не предполагает быструю отдачу - он рассчитан на сохранение основной суммы (квартира-то остается у вас в собственности) и получение регулярных дивидендов.

60 - 70% жилья на вторичном рынке приобретается для последующей сдачи в аренду, таких сделок становится все больше, считает начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко. По его мнению, многие из этих квартир изначально приобретались не с целью извлечения дохода от аренды, а в связи с начавшимся в 2000 г. ростом цен на недвижимость. Удорожание квартир значительно превышало проценты по банковским депозитам, и многие люди, задумывавшиеся о вложении свободных средств, обратили свои взгляды на рынок недвижимости. А сдача купленной в качестве инвестиции квартиры в аренду увеличивает доход от роста ее цены.

Дорого и серьезно.

Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически, хотя бы раз в три года, делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10 - 25% от ставки аренды (см. врезку).

Специалисты риэлторского агентства Blackwood оценивают "входной билет" на рынок элитной недвижимости в $500 000, а доходность от ее сдачи в аренду - в 20 - 30% годовых в валюте.

Располагая большей суммой, $500 000 - $1 млн, можно увеличить доходы от аренды приобретенного жилья в несколько раз, так как ставки аренды качественного и удачно расположенного (элитного) жилья составляют в Москве от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 000.

Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду, по оценкам специалистов Blackwood, как правило, не превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.

Риэлторы считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 кв. м свободной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта обходится минимум в $250 Некоторые арендодатели, стремясь поднять планку еще выше, тратят на подготовку квартиры (ремонт, интерьер, мебель) еще до 50% от стоимости квартиры. Руководитель отдела аренды жилых помещений Blackwood Марина Маркарова рассказывает про "квартирных магнатов, которые сдают по 5 - 10 элитных квартир, а на вырученные деньги живут за границей - во Франции, Швейцарии". По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается "под аренду", причем некоторые из оставшихся 60% покупателей тоже не исключают, что в будущем их приобретение может стать эффективным финансовым инструментом.

Продается квартира с арендатором.

Самое главное - выбрать по-настоящему элитную, а не просто очень хорошую квартиру, предупреждают риэлторы. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца) , уровень комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны охрана, подземный паркинг, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды такой квартиры доходит до $10 000 - 15 000 в месяц. В расходную часть операций арендодателям необходимо будет отнести затраты на страхование квартиры - (0,5 - 2% от стоимости жилья) и ремонт, который для таких квартир обойдется не менее $200 за 1 кв. м.

Иногда риэлтор может предложить купить квартиру уже с готовыми арендаторами. Например, компания Soho Realty продала 38 таких квартир с концепцией доходного бизнеса в доме на Новом Арбате (см. фото) : все они были укомплектованы кухонной мебелью, хорошей бытовой техникой и предлагались на продажу с арендаторами, с договорами аренды, заключенными на год с возможной пролонгацией. Все проданные квартиры этого дома сдавались в течение одного года, после чего были проданы, причем 60% покупателей приобретали их именно с целью доходного бизнеса.

Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города) , как правило, сдают сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых, или через объявления в специализированных изданиях, или "на столбах". А вот дорогие квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. Все-таки элитные квартиры - штучный товар, и найти арендатора или покупателя на нее непросто. Риэлторы же могут не только полностью или частично управлять помещением в период аренды, но и застраховать его и находящееся в нем имущество, будут консультировать арендодателя по всем вопросам, возникающим в процессе аренды, организуют любые дополнительные работы и услуги. При этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное - заинтересовано сдать квартиру по максимальной цене, ведь от нее зависит размер комиссионных.

Покупка или строительство загородного дома и его последующая сдача в аренду - затея куда более спорная по эффективности инвестиций, чем операции с городской квартирой, предупреждают риэлторы. Такие операции достаточно редки, так как загородная недвижимость приобретается в основном для себя, говорит начальник отдела аренды "Пересвет-Инвеста" Юрий Гладких. Однако рост цен аренды загородной недвижимости и самих домов все же предоставляет частным инвесторам возможность заработать. Многие перестали рассматривать загородные коттеджи как место временного проживания или как "второй дом". С развитием транспортных коммуникаций и инфраструктуры на престижных направлениях, таких как рублево-успенское, новорижское и калужское, число желающих переехать за город для постоянного проживания неуклонно растет. При этом не все хотят строить собственный дом, многие предпочитают арендовать его.

Деньги - в дом.

Спрос на аренду домов возрастает летом. Но экономить и приобретать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют, так как при стоимости такого дома до $50 000 сдавать его можно будет только 3 - 5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит $3000 - 4000, а риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в "свободное время" слишком высок.

Специалисты "Кирсанова-Риэлти" оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых. Большинство экспертов по рынку загородного жилья полагают, что в ближайшие годы быстрый рост цен на загородную недвижимость и стабильный спрос на аренду домов сохранит доходность этих инвестиций. Впрочем, и заметного роста они не ожидают - слишком много новых проектов затеяли девелоперы, в том числе немало поселков застраиваются специально под сдачу в аренду.

На более престижных направлениях минимальная сумма возрастает. По оценке компании "Терра эстейт", для покупки качественного и инвестиционно привлекательного дома на Новорижском шоссе требуется уже минимум $600 000 - 700 000, на Рублево-Успенском шоссе - $1,1 - 1,2 млн.

Чтобы приобрести подходящее для круглогодичного проживания загородное жилье, придется инвестировать не менее $100 000 - 150 00 На эту сумму можно выбрать неплохой коттедж, подходящий для постоянного проживания, в пределах 30 - 50 км от МКАД. В доме обязательно должен быть телефон, водопровод и канализация, гараж. Тогда стоимость аренды составит $1000 - 5000 в зависимости от качества и местоположения дома.

Как и в случае с элитными квартирами, на загородном рынке также лучше поручить поиск арендаторов, урегулирование отношений с ними и управление недвижимостью риэлтору. Обычно их гонорар за год соответствует размеру месячной арендной платы.

Специалисты "Кирсанова-Риэлти" считают наиболее подходящими зонами расположения дома для выгодной сдачи в аренду Серебряный бор, Рублевское, Калужское и Киевское шоссе, новорижское направление. Ставки аренды там начинаются от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 00 Арендаторы любят деревянные дома, построенные по технологии Хонка, Лендал; стабильно популярны стародачные кооперативы.

С платежей за сданную в аренду недвижимость придется заплатить налог на доходы физлиц по ставке 13%. Если вы заключили договор аренды с риэлтором, он, как правило, выплачивая владельцу имущества арендную плату, сам сразу взимает и налог. В таком случае даже не потребуется декларировать доход.

Чтобы спать спокойно.

В НАДЕЖНЫЕ РУКИ: Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец жилья передает агентству недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство представляет интересы владельца жилья и регулирует финансовые вопросы с арендатором.

Если же вы решили действовать сами, то придется подавать декларацию о доходах в местную налоговую инспекцию. Начальник департамента налогообложения физлиц МНС Валентина Акимова предупреждает, что налоговые органы контролируют сдачу жилья в аренду частным лицам через органы внутренних дел, если съемщики регистрируются по месту проживания. "Мы выявляем людей, сдающих квартиры, и по газетам, например "Из рук в руки", и приглашаем их в инспекции для выяснения факта аренды", - предупреждает она.

Ставка аренды согласовывается после осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой составляет в среднем 10 - 20% от ежемесячной ставки аренды.

Обычно договор заключается на год с возможностью пролонгации. На протяжении срока его действия агентство обязуется подбирать клиентов, своевременно выплачивать арендную плату, следить за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. Агентство проверяет и при необходимости оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородные переговоры, а также по специальной договоренности, которую можно внести в договор, оказывает услуги по уборке квартиры, вызову технических служб и т. д. и при необходимости ремонтирует квартиру. Квартиру лучше оценить и внести в договор с агентством пункт о материальной ответственности агентства за ущерб, причиненный имуществу и отделке квартиры арендатором.

В начале 2003 г. на московских улицах появились рекламные щиты банка Визави с изображением заводских помещений и предложением купить проблемы от 10 000 кв. м. Банк обещал вложить в скупку предприятий $100 млн, а та кампания, по оценкам экспертов, обошлась ему примерно в $1 млн.

Для заключения договора потребуется предъявить агентству паспорт и документы о праве собственности на квартиру. Дополнительно могут потребоваться справки о состоянии финансово-лицевого счета, об отсутствии задолженностей и о прописанных в квартире.
Банк Визави, чуть более года назад начавший скупку столичных предприятий ради их помещений, за это время превратился в крупного игрока на рынке коммерческой недвижимости класса С. Структуры банка приобрели 500 000 квадратных метров, и теперь Визави объединяет их в единую сеть под брэндом Офис-Парк Визави и сдает в аренду. По оценкам банка, доходность проекта превышает 30% годовых.

По ее словам, Визави уже провела две сделки: 14 000 кв. м в Визави-Шереметьевский арендовал издательский дом Бурда, а 26 000 кв. м в Визави-Можайский компания по продаже спорттоваров Спорт Хит ТВК. Сумму сделок компания не раскрывает. Базильер сказала лишь, что офисные площади будут сдаваться в аренду по $200-350 за 1 кв. м в год, а складские по $80-120, причем на офисы придется 70%, а доля складских площадей составит 30%.

Сейчас инвестиционной компании Визави принадлежит 500 000 кв. м площадей в Москве, говорит ее директор по рекламе Анна Базильер. Все объекты будут объединены под торговой маркой Офис-Парк Визави. Семь комплексов площадью около 390 000 кв. м компания начинает сдавать в аренду как офисы и склады класса С. Это здания в Чертанове (15 000 кв. м), в Бутырском (30 000 кв. м) и Красносельском (16 000 кв. м) районах, на Можайском шоссе и в Марьиной Роще (по 75 000 кв. м), на Семеновской (25 000 кв. м) и рядом с Курским вокзалом (150 000 кв. м). Оставшиеся 110 000 кв. м либо офисы более высокого класса (например, на ул. Усачева, 24), либо еще не приведены в подходящее состояние и войдут в Офис-Парк позже, пояснила Базильер.

По оценкам экспертов, заявленные Визави ставки вполне рыночные. Класс С довольно емкий рынок, множество структур хотят арендовать офисы по цене $180-280 за 1 кв. м в год с учетом всех платежей, но информацию о нем сложно систематизировать и точный объем его неизвестен, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Владимир Пушкин. Большую часть таких площадей сдают в аренду администрации предприятий и организаций, и объем этих площадей все время меняется, объясняет он. Старший консультант компании Jones Lang la Salle Константин Романов отмечает, что сейчас в России нет четкого определения, что такое помещения класса С. Фактически к нему относятся все площади, которые не попадают в категорию А и В: старые административные здания, бывшие НИИ, все, что хоть немного похоже на офис, говорит он. По его словам, спрос на эти площади высок, поскольку арендаторов привлекают низкие арендные ставки.

Сотрудник отдела по связям с общественностью ИД Бурда подтвердил, что компания в июле переедет в новый офис, но от других комментариев отказался. По данным консультанта риэлторской компании, попросившего не называть его имя, Бурда арендовала площади по $250 за 1 кв. м в год. В Спорт Хите получить комментарии не удалось.

Романов же считает выбор Визави сегмента дешевых офисов и складов оправданным. Сейчас многие инвесторы вкладывают средства в помещения класса А и В, тогда как класс С тоже обеспечивает неплохую прибыль, а рынок не занят, объясняет он. По данным компании ABN Realty, средний уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14-17%, а лучшие офисы класса А, по данным Colliers International, приносят лишь 13,5-14%.

Так что купленные проблемы могут оказаться весьма прибыльными. В Визави доходность Офис-Парка оценивают не менее чем в 30%. По словам Базильер, в скупку предприятий и уже проведенный ремонт помещений вложены обещанные $100 млн. Если предположить, что банк сдаст их все по декларируемым ставкам, то его доход составит $75 млн: $63 млн от 350 000 кв. м офисных помещений и $12 млн от складских. Но, как отмечает Пушкин, найти арендаторов одновременно на такое количество объектов нереально и часть из них зависнет. Поэтому он называет 30%-ную доходность оптимистичной.



Главная --> Публикации