Главная --> Публикации --> Хорошо там, где мы есть Группа мдм продает особняк дома моделей, который купила в прошлом году

Шесть аналитиков рынка недвижимости, собранные в ДИПСе, готовились предсказывать поведение цен в этом году и перспективы их изменения. Однако большую часть времени им пришлось оправдываться за прошлые несовпадения собственных прогнозов с данностью рынка и отбиваться от журналистов, в статьях которых эти ошибки и являются миру. Прогнозы роста, стабилизации и падения цен на рынке сменяли друг друга в устах "экспертов рынка" так же стремительно, как менялся в Стране чудес рост Алисы, попеременно отпивающей жидкости из разной стеклотары.

"Круглый стол" в Департаменте инвестиционной политики строительства правительства Москвы, проведенный в апреле с участием аналитиков рынка недвижимости, обещал стандартную и скучную процедуру вброса в СМИ цифр о росте цен на московское жилье. Однако превратился в захватывающее шоу, которое по достоинству оценили и участники, и зрители.

Летучий голландец большинства статей с анализом рынка недвижимости - мифический инвестиционный пузырь оказался в центре обсуждения с первой минуты пресс-конференции. Виновником рождения этой метафоры признал себя Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость". "Я вбросил эту идею на рынок год назад, - говорит Стерник, - как предположение возможности массового поступления на рынок жилья квартир, приобретенных в инвестиционных целях". "Но если год назад такая вероятность была, то сейчас ее нет", - считает Стерник. Однако у пузыря нашлись еще два отца, отсутствовавшие в зале, - глава Министерства экономического развития и торговли Герман Греф, в феврале высказавшийся о перегретости рынка недвижимости наряду с фондовым, и Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU, оценивший объем инвестиционных сделок на рынке в 30%. Именно его Андрей Бекетов и Константин Апрелев упрекнули в попытке PR-акции на эффектной идее инвестиционного пузыря, подхваченной СМИ.

Сын полка.

Новорожденный "пузырик" оказался немил аналитикам, большинство из которых просто отказались верить в его существование. "Я не согласен с существованием этой проблемы, - сказал Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель РАН "САВА". - 30% инвестиционных сделок - это некритичная для рынка величина". Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья", оценил объем инвестиционных сделок на рынке в 1 - 2%. "Только 1 - 2 сделки из 100 можно считать чисто инвестиционными, - считает Кочетков. - Но зато не менее 25% покупателей нужно отнести к категории людей, планомерно улучшающих свои жилищные условия, переезжая из Подмосковья в Москву, из однокомнатной квартиры в двухкомнатную".

"Тема роста инвестиционных сделок на рынке витает в воздухе больше года, - прокомментировал Олег Репченко. - О надувающемся пузыре говорили и риэлторы, и девелоперы. Одно из самых веских заявлений сделал на эту тему Герман Греф, после чего я счел необходимым прокомментировать эту ситуацию". Упреки аналитиков в использовании ставшей модной идеи для собственного PR Репченко отнес к "профессиональной ревности других аналитиков, не заметивших важной тенденции рынка первыми".

Наиболее осторожным в оценке ситуации был Андрей Сапожников, САРН, консультант Фонда реструктуризации предприятий, заподозривший в объеме сделок большой процент инвестиционных приобретений. "Судя по пустым окнам в сданных новостройках, число инвестиционных продаж велико, - считает Сапожников. - Но есть ли опасность выброса на рынок этих квартир? Неизвестно. Надо изучать структуру покупателя". И критерии изучения тут же были предложены Стерником, который отнес к инвесторам физических лиц, продающих недавно приобретенные в новостройках квартиры, и юридических лиц, приобретающих права требования на строящееся жилье. Обе категории составляют, по мнению Стерника, не более 8% от объема сделок.

Обсуждаемую цифру объема инвестиционных сделок Андрей Бекетов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости (САРН, сертификацию выдает Российская гильдия риэлторов) , счел некорректной. "Инвесторов, приобретающих жилье в чисто спекулятивных целях, отделить от обычных покупателей невозможно, - считает Бекетов. - Кроме того, недвижимость приобретается инвесторами для защиты и сохранения денег, и эти квартиры они в последнюю очередь будут продавать. Какие же они тогда инвесторы? " С Бекетовым согласился Андрей Куприянов, руководитель группы маркетинга ДИПСа. "Инвесторы есть на рынке, но оценить их точное число невозможно, - считает Куприянов. - Кроме того, в отличие от держателей акций владельцы жилья не побегут на рынок продавать активы". Фактором роста рынка, и не инвестиционной его части, а в целом, по словам Куприянова, можно считать только одно: число сделок за год, по данным Мосрегистрации, увеличилось на 12%.

Усомнившимся в пузыре аналитикам предложили разобрать по косточкам другую животрепещущую тему - вероятность кризиса на рынке недвижимости. Годовой рост цен предложения жилья в 35 - 40% , отмеченный аналитиками по итогам 2003 г. , насторожил многих, освежив в памяти ситуацию кризиса 1998 г. , когда цены на недвижимость, плавно повышавшиеся, вместе со всей экономикой стремительно рухнули. Ожидания чего-то подобного усиливаются по мере устремления кривой графика роста цен все выше и выше. Те, кто еще не купил жилье, надеются на падение цен и гадают, какая валюта будет наиболее эффективной в этот момент. Те, кто строит жилье, в попытке предсказать падение цен и зафиксировать максимальную прибыль вынуждены ежемесячно тратить на исследования рынка десятки тысяч долларов.

Лопнет - не лопнет.

Кочетков, заявивший, что кризис будет, остался в одиночестве. Однако он трактует кризис как последствие психологического поведения покупателей. "Люди испугаются, - считает Кочетков. - Испугаются по любой причине". Спорное и весьма обидное для отважных покупателей столичных новостроек заявление Кочетков подкрепляет ссылками на общие тенденции развития рынка в экономике западных стран, когда подъем сменяется спадом - и наоборот. А вот приверженец анализа цен рынка в официальной валюте РФ - российских рублях Андрей Бекетов кризиса не ждет и не считает нужным ориентироваться на западный опыт, так как впечатляющий рост цен на недвижимость связан, по его мнению, не с общей тенденцией в экономике, а с увеличением объема денежной массы. "Рост цен на недвижимость вторичного рынка, если соотнести его с объемом роста денежной массы, составит всего 0,94% , - считает Бекетов. - Это не рост цен, а скрытая инфляция".

Наиболее лаконичным в оценке вероятности кризиса был Сапожников, заметивший, что дела в стране идут хорошо и предпосылок возникновения кризиса не видно. Куприянов также счел, что внутренних причин рынка недвижимости для коллапса нет. "Подтолкнуть к кризису рынок может наличие только каких-то внешних воздействий, - считает Куприянов. - Например, резких колебаний курса валют, изменений цен на сырьевые ресурсы".

Обратить внимание на точность трактовки самого понятия "кризис рынка" попросил всех участников дискуссии Андрей Куприянов. "Как я ни разу не слышал вменяемой трактовки понятия "инвестиционный пузырь", так и понятие "кризис рынка" можно оценивать по-разному", - считает он. По его мнению, фактором кризиса помимо резких колебаний цен следует считать и резкое сокращение числа сделок на рынке, чего не происходит и не предвидится.

Апрелев увидел в нынешней ситуации не повторение предкризисного сценария 1998 г. , а аналог рынка 1995 г. , когда цены за два года до кризиса начали плавно снижаться. "Никакой аналогии с 1998 г. я не вижу, - согласился с ним Стерник. - А вот с 1995 г. действительно аналогия на 90% ". С другой стороны, Апрелев озвучил весьма противоречивые прогнозы. Заявив о повторении ситуации предкризисного снижения цен, он заметил, что в 2004 г. ценам на жилье не грозят ни падение, ни снижение, а только плавный рост. "Вопрос только в том, какими темпами будут они расти", - осторожно добавил он.

Процент совпадения.

Сапожников, весьма лаконично комментирующий происходящее, обратил внимание участников на целесообразность отслеживать не только изменения уровня цен предложения недвижимости, но и ситуацию в соседних секторах экономики.

Теперь все желающие смогут проверить точность прогнозов столичных корифеев аналитического жанра, сравнив попавшие в документооборот ДИПСа цифры с реальной ценовой картиной в январе 2005 г. Однако вероятность их попадания, как и большинства прежних прогнозов, определяется соотношением 50/50 - либо будет верным, либо ошибочным. Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПСа, основательно подготовившийся к мероприятию, не без удовольствия привел примеры таких несовпадений из слов самих аналитиков, мнения которых публиковались в СМИ в 2002 - 2003 гг. Выяснилось, что большинство их оценок и комментариев по уровню роста цен, мягко говоря, в разы отличались от итоговых результатов. Например, при оказавшемся 40% -ном росте цен вторичного рынка в прошлом году аналитики в начале 2003 г. говорили о росте максимум в 15 - 20%. "Ошибка вышла - вот о чем молчит наука".

Основная и привычная миссия аналитиков, которую они готовились выполнить по дороге на "круглый стол", - дать прогнозы цен рынка на ближайшую перспективу - была исполнена в предельно короткий срок: все шесть участников просто написали свое видение средней цены 1 кв. м жилья в Москве к январю 2005 г. и сдали организаторам "круглого стола" "для истории". В предсказанных цифрах новостей не было: пять аналитиков единодушно вознесли стоимость метра на уровень $2100 - 2400, словно на глазок заложив в годовой рост цен те же средние 40% , зафиксированные в 2003 г. Отличился Андрей Сапожников, оценив столичную площадь в $1200 - 1400 и не вдаваясь в объяснения своего пессимистического настроя.

В числе факторов, которые могут способствовать дальнейшему росту цен на рынке жилья, аналитики назвали ипотеку. В Москве, по мнению Стерника, она принесет только вред рынку. "Ипотека всегда толкает цены вверх, - считает он. - А стоимость жилья сейчас и без того быстро растет". С этим никто из аналитиков вроде бы не решился спорить. Но и Бекетов, и Апрелев усомнились в возможном существенном росте цен из-за введения ипотеки.

Кредит вредит.

Ровно противоположные мнения по поводу перспектив развития ипотеки высказали Сапожников, который уверен в целесообразности массового запуска ипотеки только на спокойном, стабильном рынке, и Куприянов, убежденный в необходимости опробовать механизм ипотеки в действии как можно быстрее.

Резкое изменение ситуации на рынке из-за доступа к кредитам, по мнению Апрелева, возможно лишь при условии значительного падения ставок. "Резкого их снижения ждать не приходится, - говорит Апрелев. - Но для примера влияния ввода реально доступных кредитов на рынок можно привести ситуацию с радикальным изменением цен на рынке недвижимости прибалтийских стран, где снижение ставок валютных кредитов до 4 - 6% привело к росту цен на недвижимость на 50% ".

Трогательного единодушия аналитики достигли при обсуждении вопроса, не первый год волнующего умы всех, кто к играм на рынке недвижимости профессионального отношения не имеет, - возможны ли осознанные действия крупнейших инвесторов строительства по координации ценовой политики? Проще говоря, нет ли договоренности о согласованном и одновременном повышении цен на новостройки между игроками - лидерами рынка? И аналитики как один опровергли такую возможность. "На практике такая договоренность невозможна", - считает Куприянов. Правда, он тут же, ко всеобщему оживлению, заявил, что "и такое обычно (именно "обычно". - "Ведомости") не делается", и продолжил, что ценовая политика определяется инвестором индивидуально и в применении к каждому конкретному проекту.

Закройте рынок, сносит.

Сейчас главная проблема рынка - монополизация доступа к столичным площадкам, заявил Леонов, сотрудник структуры, получившей, к слову, в 2003 г. права на сотни участков в центре города. По словам Леонова, сейчас ситуация резко изменилась, на столичный рынок рвутся новые компании, прежде всего федеральные, которым нужны площадки, площадки и еще раз площадки. В такой ситуации договориться с кем-либо о чем-либо невозможно, считает Леонов.

Единственным горячим комментарием порадовал сам устроитель диспута - Евгений Леонов. "Сейчас договариваться по ценам компании не могут, - сказал Леонов. - Это было возможно лет пять назад, и созданный тогда Московский строительный союз (МСС) - одна из попыток реализовать такой сценарий". Но МСС, по словам Леонова, потому и не зажился на свете, что ко времени его образования уже не было возможности координировать цены новостроек. Тогда между компаниями действительно были некие договоренности о разделении сфер влияния и территорий в Москве.

Есть и третий вариант: всем участникам строительного процесса весьма выгоден мягкий и постоянный разогрев рынка информацией о росте цен, который сами аналитики и проводят. Заявлениями, подкрепленными графиками, таблицами и цифрами, наглядно подтверждающими легенду о дальнейшем росте цен, работники аналитического фронта, осознанно или нет, стимулируют покупателей к сделкам, активизируют весь рынок жилья Москвы. В итоге лавинный спрос кормит сотни компаний, в том числе и те, которые кормят самих аналитиков.

Убеждение в отсутствии возможности ценового сговора в столице, на который в свое время намекало московским властям Министерство по антимонопольной политике, выразили все аналитики. Их единодушие может свидетельствовать либо о реальном отсутствии такого сговора, либо о недостаточной информированности.

Теория.

Однако до таких глубин самопознания участники диспута не опускались, охотно согласившись с проблемой монополизации допуска к земле в Москве, с обострением конкуренции за площадки и даже с несовпадением собственных прогнозов с реальными результатами.
Юридические лица обычно гораздо лучше, чем физические, осведомлены о тонкостях российской системы налогообложения. И если первые серьезно занимаются оптимизацией налогов при сделках с недвижимостью, то вторые, как правило, не видят особой разницы между "оптимизацией" и "неуплатой".

Практика.

Уже много месяцев внимание прессы и рядовых граждан привлекают темы недвижимости: как изменятся цены в будущем году, что выгоднее - покупать или арендовать, брать ли на покупку кредит или копить деньги и многое, многое другое. Недвижимость сегодня - самая ходовая и надежная валюта, все обсуждают ее инвестиционную привлекательность, сопоставляют доходность вложений в недвижимость с банковскими вкладами, однако практически никто не касается темы налогообложения операций с недвижимостью. Скупая информация, которую можно почерпнуть из Налогового кодекса, свидетельствует о том, что доход от продажи недвижимости физическим лицом облагается действующим 13% -ным подоходным налогом. Есть, правда, некоторые льготы: при исчислении налоговой базы налогоплательщик может применить вычет в размере стоимости проданной недвижимости, но не более 1 млн руб. , либо вычесть из дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества. Кроме того, продавец, владевший недвижимым имуществом более пяти лет, имеет право на вычет в размере полной стоимости проданной недвижимости, т. е. не платит налог с этого дохода вообще.

Иначе как поголовным уклонением от уплаты налогов такое поведение назвать нельзя. Это понимают и рядовые граждане, уклоняющиеся от уплаты налогов, и те, кто должен следить за соблюдением закона и расследовать нарушения закона в части Налогового кодекса, - налоговые инспекторы и налоговые полицейские. Однако Гражданским кодексом предусмотрена свобода договора, и граждане вольны заключать между собой сделки по той цене, которая их устраивает, поэтому доказать вину крайне тяжело, а даже доказав ее, практически невозможно взыскать недоплаченные налоги, штрафы и пени. Потому что дохода (а значит, и денег) , как правило, нет.

Казалось бы, все просто и ясно. Остается выяснить, как работает на практике столь простая и понятная норма закона. И тут нас ждут интересные открытия. Как показывает опыт, из 100 сделок с жилой недвижимостью (читай - квартирами) в Москве 52 договора купли-продажи в статье "Цена" содержат сумму от 990 000 до 1 млн руб. , 24 договора совершаются на бумаге по цене, равной инвентаризационной стоимости квартиры в соответствии со справкой Бюро технической инвентаризации (например, 351 857 руб. ) , и только лишь в 24 случаях в договоре указана цена, равная или близкая к реальной рыночной стоимости. И это при том, что сегодня в Москве нельзя купить однокомнатную квартиру по цене ниже $40 000, или 1,2 млн руб.

Есть еще одно объяснение стойкого нежелания граждан платить налоги с операций с недвижимостью. Как мы уже видели, большинство операций есть операции мены, иногда с доплатой в ту или иную сторону. Находящееся в собственности жилье было когда-то приобретено за заработанные и, предполагаем, очищенные от подоходного налога деньги либо приватизировано гражданами, т. е. получено в дар от государства в качестве компенсации за долгие годы лишения какой-либо собственности. Таким образом, недвижимость воспринимается ее владельцами как некий вид валюты. Но ведь у нас, слава богу, нет налога на обмен валюты или размен денежных купюр. "Почему же надо платить налог при продаже (читай - обмене, размене) недвижимости? " - думают граждане. И не платят.

Риэлторы знают, что 75 - 80% сделок в Москве, да и в других городах с развитым рынком недвижимости сегодня происходят не с целью покупки или продажи, а с целью обмена, съезда или разъезда. С приходом рыночных отношений социалистический инструмент обмена (для жилья, находящегося в собственности, - мены) уступил место более простым и динамичным операциям купли-продажи. Человек, желающий поменять жилье на другое, выступает одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. Продав простенькую приватизированную трехкомнатную квартиру ценой 3 млн руб. и купив такую же в другом районе города за те же 3 млн руб. , вы обязаны будете уплатить согласно Налоговому кодексу подоходный налог в размере 13% , который составит с суммы 2 млн руб. (3 млн руб. минус 1 млн руб. ) 260 000 руб. Правда, у вас есть возможность один раз в жизни использовать налоговую льготу и вернуть в ближайшие годы 13% от 1 млн руб. , т. е. 130 000 руб. , в виде зачета подоходного налога в следующие налоговые периоды. Но 260 000 руб. вам придется выложить до 30 апреля следующего года. "Но у меня же их нет", - скажете вы. Конечно. Скорее всего именно поэтому большинство граждан указывают в договорах купли-продажи пресловутую цену 1 млн руб. или менее, чтобы честно ничего не задолжать государству.

Продавцы, которые приватизировали или купили продаваемую квартиру пять и более лет назад. Им согласно Налоговому кодексу предоставляется вычет в полном размере стоимости недвижимости вне зависимости от ее цены, т. е. они не платят налог с продажи на законных основаниях.

Кто же те 24% продавцов, которые показывают в договоре купли-продажи суммы, близкие к истинным ценам? Наши исследования показывают, что их можно разделить на четыре группы.

Продавцы квартир, покупателями которых выступают ипотечные заемщики или получатели субсидий. В этой группе часты случаи вынужденной компенсации покупателем продавцу подлежащего уплате подоходного налога, что вряд ли соответствует духу закона.

Продавцы, купившие продаваемую квартиру за полную или близкую к полной стоимости не так давно. Это могут быть новостройки или квартиры из сделок предыдущей группы. Такие сделки оформляются, как правило, по цене несколько ниже реальной рыночной стоимости, что связано с инфляцией и ростом цен.

Экспертные оценки говорят о том, что число налогоплательщиков, уплачивающих подоходный налог при операциях с недвижимостью, составляет не более 3% от общего числа физических лиц, такие операции совершающих. Не говорит ли это о том, что "надо что-то менять в консерватории"?

Наивные жертвы, которые, не вдаваясь в детали и хитрости законодательства, делают все как положено и попадают под жесткий пресс фискальных органов. Справедливости ради отметим, что таких людей единицы.

Конечно, можно и дальше закрывать глаза на мелкие шалости, но, на наш взгляд, неправильно великой стране иметь тотально невыполняемые законы. Если основная масса населения считает закон несправедливым, найдется тысяча способов его обойти. В ходе экономических реформ правительство и законодатели сделали очень многое, чтобы повысить правосознание граждан. Один из действенных способов - принятие реально выполняемых законов, обеспеченных механизмом контроля и экономической заинтересованности. Сегодня для государства важнее воспитать законопослушного налогоплательщика, нежели не получать воображаемые налоги от изощренного налогового уклониста.

Ловить - не переловить.

Мировая практика налогообложения операций с недвижимостью многообразна, но в основном сводится к налогообложению прироста капитала, т. е. прибавочной стоимости недвижимости. К сожалению, этот разумный подход неприменим пока в нашей стране в силу высокого уровня инфляции и скачкообразных процессов девальвации рубля за годы перестройки. Однако можно говорить о перспективах применения такого принципа налогообложения в ближайшем будущем. Пока же представляется целесообразным отменить на несколько лет подоходный налог на операции с недвижимостью, что позволит существенным образом без ущерба для казны обелить "темно-серый" рынок недвижимости, получить достоверную статистику и аналитику, воспитать законопослушного налогоплательщика, повысить поступления от налога на недвижимость, уйти от практики продажи муниципальной собственности "по цене БТИ".

У них и у нас.

Тема не нова, однако воз и ныне там. Слышатся такие аргументы законодателей: операции с недвижимостью могут быть использованы для отмывания денег, добытых нечестным путем. Возразим: ничто не мешает использовать этот механизм и сегодня, даже с большей эффективностью ввиду непрозрачности сделок на рынке недвижимости. А для целей борьбы и контроля можно и нужно использовать механизм финансового мониторинга. МНС заявляет о потере поступлений в бюджет подоходного налога физических лиц от операций с недвижимостью. А есть ли эти поступления? Каков их удельный вес в совокупном подоходном налоге? Ни одного отчета или доклада с официальными данными на эту тему я, например, не видел.

Риски.

Отменив запретительный налог, государство через несколько лет получит "почти белый" рынок недвижимости, адекватную государственную статистику, основу для проведения массовой оценки недвижимости, принадлежащей гражданам на праве собственности, с целью ее налогообложения. Улучшится "качество" самого налогоплательщика. Страховые компании и ипотечные банки получат более достоверную информацию о предмете страхования и залога, что приведет к снижению их рисков, а следовательно, страховых премий и кредитных ставок. Граждане смогут беспрепятственно показывать доход от продажи недвижимости, что упростит процедуры приобретения жилья по ипотеке. Существенно снизятся риски мошеннических действий на рынке недвижимости. Усилится защита прав добросовестных приобретателей. Создадутся предпосылки отказа от наличных расчетов и перехода к цивилизованным способам расчетов через банки. Выиграют и профессиональные риэлторы, которые заинтересованы в установлении и соблюдении нормальных правил игры на рынке недвижимости.

Выгоды.

Отмеченные выше проблемы свойственны не всем регионам Российской Федерации. Во многих городах пороговая планка в 1 млн руб. - цена дворца, поэтому изменение налогового законодательства для них неактуально. И если здесь и существуют нарушения законодательства в части налогообложения сделок с недвижимостью, то для их предотвращения нужно провести лишь разъяснительно-воспитательную работу, преодолеть инерцию и недоверие населения. В этом плане Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара и некоторые другие города с высоким уровнем цен на недвижимость находятся в существенно худших условиях, что приводит к уклонению от налога с целью экономии, а как результат - создает основу для высокой криминогенности рынка недвижимости.

Особенности Москвы, СПб. ..

Может показаться, что предлагаемые изменения - утопия. Но опыт стран с переходной экономикой показывает действенность таких шагов и выгодность их для государства и граждан. Безусловно, переход к прозрачному, белому рынку не произойдет мгновенно, скорее всего понадобится несколько лет. Но экономические и нравственные цели предлагаемых (и необходимых) изменений заслуживают напряженной работы общества и государственного аппарата.

В розовых очках.

Влияние и вес Юрия Росляка в правительстве Москвы в последнее время значительно выросли. В сферу полномочий первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя комплекса экономической политики и развития города входят разработка и реализация экономической, структурной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, формирование прогнозов социально-экономического развития города, взаимодействие с субъектами отечественного и зарубежного финансового и фондового рынков, развитие системы лицензирования. В ведении Росляка также находятся инвестиционные конкурсы, а с недавнего времени - еще и комплекс имущественно-земельных отношений города.

Автор - президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, председатель правления корпорации "БЕСТ-Недвижимость"

- Закон о разграничении земель, который сейчас действует, очень несовершенен и излишне прямолинеен. В том смысле, что объекты, принадлежавшие еще до перехода к рыночным отношениям к уровню союзного значения, априори считаются объектами федеральной собственности. Хотя многие из них - практически 80% - представляют собой открытые акционерные общества. Это свободные рыночные субъекты, и говорить о том, что и земля, занятая предприятием, относится к федеральной собственности, никак нельзя.

- Вопрос разделения столичной земли между федеральной и муниципальной властями приобрел сейчас огромное значение. По вашим же словам, до 20% территории Москвы может оказаться в собственности федеральных властей. По другим оценкам - даже до 50%. Это очень значительный объем территорий. Есть ли механизмы, которые позволяют решить этот вопрос мирно, не так, как с разделением исторических памятников города?

- Что значит "действует концепция"? Кто ее ввел в действие? Закон о разграничении земель, сам Земельный кодекс или она проводится на политическом уровне?

Но не это самое главное. К сожалению, сейчас действует концепция фактически бесплатной приватизации земли и получения государством дохода (на уровне федеральном, региональном и муниципальном) только после появления на этих бесплатно отданных участках объектов или бизнеса, представляющих собой экономический интерес для государства.

И город не имеет права отказаться от этих доходов, особенно когда налоговые отчисления все больше распределяются в пользу федерального бюджета. Так, в 2005 г. мы в налоговых отчислениях в федеральный и московский бюджеты, похоже, выйдем не на заложенное в Бюджетном кодексе соотношение 50/50, а на распределение в пропорциях 60% на 40% в пользу федерального бюджета. Это дает властям города дополнительный стимул защищать свои экономические интересы. Мы будем стараться нормальным, цивилизованным, законным путем отстаивать наши позиции, в том числе в вопросе продажи столичной земли по ее реальной рыночной стоимости.

- Она была сформирована на государственном, чиновничьем уровне и сейчас проводится отдельными специалистами. Трудно говорить, как она будет развиваться дальше, потому что многих из этих специалистов сегодня нет в составе федеральных агентств. Мы такую позицию не поддерживаем по многим причинам. Во-первых, региональные бюджеты не настолько богаты, чтобы позволить за бесценок отдавать земельные ресурсы, особенно в тех условиях, когда этот земельный ресурс уже сформировался по цене, как, например, на рынке Москвы. Второе: нельзя создавать возможность заниматься земельными спекуляциями. Если государство отдаст землю бесплатно или по минимальной, символической цене, значит, реальную рыночную стоимость этого участка получит приобретатель прав на него. И в Москве, к великому сожалению, это стало отдельным видом бизнеса. Появились фирмы, которых интересует только одно - получить право на участок и сразу это право перепродать, положив разницу в карман. Уровень этой разницы сформировался в том числе за счет сложившейся системы определения стоимости земли в Москве на протяжении последних 12 лет (это данные земельного кадастра, итоги по торгам, в том числе публичным).

- Наше законодательство нельзя еще считать совершенным, у нас многие нормы продекларированы, но механизм их применения не всегда обозначен. Сегодня готовится целый ряд поправок, в том числе в Земельный и Градостроительный кодексы, и в ходе доработки законодательства с учетом опыта и практики Москвы и других регионов такие нормы должны доводиться до механизма закона прямого действия. Мы рассчитываем, что в ходе этой работы, а также в результате административной реформы, упраздняющей дублирующие и порой взаимоисключающие друг друга функции, будет наведен порядок. В том числе решен злосчастный спор о земле Москвы и о порядке ее раздела. По этому поводу нами проводятся серьезные консультации с министром экономического развития РФ Германом Грефом и его первым замом Андреем Шароновым. Мы нашли взаимопонимание по некоторым принципиальным вопросам и продолжаем работать. В итоге сейчас, например, стоимость выкупа земли в центре Москвы фактически выросла в пять раз по сравнению с тем, что первоначально предлагало Минэкономразвития.

- Каковы шансы договориться с федеральной властью?

- Да, она не окончательная. Надеюсь, удастся еще повысить цену выкупа столичной земли. Но уже сейчас результат есть. Например, при фактической цене 49 000 руб. за квадратный метр в центральной части города нам предлагают порядка 8000 руб. - разница достаточно большая. Есть и другой важнейший вопрос - определиться, какую землю можно продавать, а какую нельзя. Поэтому мы предложили Герману Оскаровичу и его специалистам систему, предусмотренную Земельным кодексом. Ее суть в том, что любой земельный участок вне зависимости от того, в чьей собственности он находится, должен иметь градостроительный регламент разрешенного использования.

- Пока эта договоренность носит неформальный характер?

- У Москвы есть Генеральный план. Вопреки общему заблуждению, он не является некой застывшей догмой, что было откровением даже для многих специалистов Минэкономразвития. Генплан Москвы - это не жесткая привязка зданий и сооружений, транспортных магистралей к земле, а схема функционального зонирования. Схема, в которой точно обозначены границы со строгим запретом на определенную деятельность. Например, сейчас очень четко обозначен природный комплекс. На этой территории фактически ничего нельзя делать, за исключением создания и поддержания самой природной зоны. Есть в городе зоны, приближенные по ограничениям к природному комплексу, где могут располагаться только объекты физкультуры, спорта и то, что связано с рекреацией, отдыхом и оздоровлением.

- Каким образом вы планируете удерживать планы правообладателей земли в Москве в рамках ограничений по использованию участков?

- У нас есть такие природные зоны, где посреди природного комплекса живет какой-нибудь кожевенный завод. Разве можно ему давать право на приватизацию?

- А если так исторически сложилось, что там расположено промышленное предприятие?

- Это касается не только потенциально федеральных участков, но и всей столичной земли. Сначала мы должны понять, какие территории продавать можно, какие - с ограничениями, а какие нельзя ни в коем случае, иначе дальнейшее развитие Москвы будет невозможно.

- Вы хотите сказать, что с помощью ограничений, введенных на использование земли Генпланом, удастся значительно снизить объем и контролировать порядок приватизации федеральных участков в Москве?

- Все территории, развитие которых представляет государственный интерес. Зоны резервирования соотносятся с Генпланом города, и сейчас, когда мы прояснили функциональное зонирование, мы готовы нанести все границы на карту и обозначить участки, важные для развития города, которые не будут приватизированы. Например, есть определенность со схемой улично-дорожной сети города. Зная, где и какие магистрали должны пройти, мы готовы их будущие границы закрепить. В частности, технические зоны метрополитена для будущих веток метро в Митине. Этот технический коридор закрепляется как территория в государственном ведении. То же самое - с дорогами, с природным комплексом, с линиями электропередачи и с целым рядом аналогичных зон, которые нужны как территории общего пользования.

- Один из свежих законопроектов, который рассматривается в Москве, предусматривает резервирование территорий для перспективного развития города (для жилищного, дорожного строительства, объектов инфраструктуры). Сколько земли может попасть под это резервирование и не будет выставлено на продажу?

- Это тоже обсуждалось со специалистами Минэкономразвития. Но механизм выкупа, в том числе принудительного под государственные нужды, не прописан. Вот и представьте, что сегодня по их версии законопроекта мы разрешим приватизировать, например, земельные участки под временными зданиями, сооружениями, павильонами и киосками. А завтра по этой территории должна пройти магистраль. И город, продешевив на передаче земли, должен платить баснословные деньги за выкуп у собственника земли для государственных нужд.

- Есть ли смысл заранее резервировать участки, которые, кстати, потом могут и не понадобиться, если существует возможность принудительного выкупа?

- В Мосгордуме сейчас разрабатывается схема совместного управления конфликтными участками столичной и федеральной властью, создания совместных управляющих компаний, активом которых станут сами земельные участки. Предлагалась ли уже такая система отношений федералам и как была ими оценена?

Это ведь не только столичной власти нужно - даже федеральные власти на территории российской столицы тоже будут не в состоянии выкупить земельный участок только потому, что закон сейчас, к сожалению, не предусматривает возможности резервирования земель. Но зато право на их приватизацию предоставлено всем.

- Правильно ли я понимаю, что вы рассматриваете землю столицы как ресурс для наполнения ее бюджета и именно поэтому не готовы продавать ее, пока не получите право делать это по максимальной ставке?

- Такого рода схемы вырабатывались в Москве. Я думаю, подобная форма совместного управления федеральными участками, чтобы не разрушать единства города, возможна. Пока я бы не сказал, что она представляет интерес для федеральной власти. Но, надеюсь, они логическим путем придут именно к такой модели. Земля - это актив, который должен быть вложен в предприятия, в бизнес. Он должен принести пользу и российскому, и городскому бюджету.

- Кто сейчас выполняет функции перешедшего в Совет Федерации Олега Толкачева? Определена ли кандидатура на его бывшую должность или эти обязанности решено перепоручить вам?

- Земля - это актив, и мы не собираемся потакать тенденциям, которые стоимость этого актива будут занижать. Мы заинтересованы проводить политику интересного, в хорошем смысле слова корыстного для бюджета характера. Мы в этом ключе выступаем эгоистами, защищая интересы почти 10 млн москвичей, которые хотят получать и современную инфраструктуру, и современный уровень дотаций, соотносимый с уровнем жизни. Это непросто. Например, на отмене злополучного налога с продаж город за год потерял 26 млрд руб. Возникла дыра, которую мы вынуждены латать другими способами и из других источников. А источник у нас один - повышение доходности от управления городской собственностью, рост налогового потенциала территории.

- Ваши позиции в правительстве Москвы в последнее время укрепились. В частности, в вашем ведении находятся все, за исключением гостиничных, инвестиционные конкурсы - по сути, легальные входные билеты на московский рынок недвижимости и строительства. Конвейер конкурсов и аукционов Москва не без проблем пытается запустить не первый год. Будет ли работа созданного тендерного комитета эффективнее?

- Комплекс имущественно-земельных отношений, который возглавлял Олег Михайлович, вошел в состав комплекса экономической политики и развития города. Конкретно должность руководителя Департамента имущества, прежде совмещавшуюся с должностью руководителя комплекса, сейчас занимает Владимир Силкин, ранее - заместитель префекта Северо-Восточного административного округа.

Часто возникала ситуация, когда разрешение на строительство, например жилого комплекса, давалось без ясных границ участка, предельных параметров объекта, даже точного функционального назначения в надежде согласовать и уточнить проект в процессе реализации. Значит, на следующих этапах это подразумевает возможность прямого контакта чиновника и предпринимателя. В итоге чиновник всегда находится под подозрением в личной заинтересованности, а предприниматель потратит уйму времени на абсолютно ненужную для него работу.

- Тендерный комитет будет выполнять основную ключевую функцию в системе отношений города и инвесторов. Самим механизмом конкурсного размещения городского заказа и права реализации инвестиционных проектов город занимается с 1992 г. , однако опыт проведения конкурсов показал, что они недостаточно эффективны. Возникают претензии, часто справедливые, к подготовке конкурса, его реализации и получению самого заказа.

- О принципе всесторонней подготовки конкурсов и лучших схемах их организации и проведения говорят в Москве давно. Что реально делается?

Получив готовую, согласованную и четко описанную градостроительную документацию от специалистов, занимающихся градостроительным регулированием, конкурсный "товар" должны оценить специалисты-экономисты. Они должны заниматься только экономикой, все подсчитать, поставить точку и расписаться. А затем передать в ту структуру, которая занимается самой процедурой проведения конкурса. Каждый должен заниматься своим делом. Тот, кто ведет вопросы архитектуры, должен сделать все, чтобы подготовить инвестиционный проект к реализации на конкурсной основе. Он должен сделать все, чтобы этот "товар" был абсолютно чистым, со всеми согласованным и не требовал доработки.

- Только один критерий победы - цена предложения?

- Сейчас готовятся изменения порядка конкурсной продажи проектов, которые в ближайшее время будут согласованы и опубликованы. Изменения предусматривают в первую очередь жесткие разграничения функций структур, участвующих в подготовке конкурсов, установление ответственности на всех этапах и временного регламента. Но главное - мы будем переходить от конкурсов, где много вспомогательных и субъективных критериев отбора победителя, к аукционам. Если все согласовано, единственным критерием торга может и должна быть только цена - экономическое возмещение, которое инвестор готов предложить городскому бюджету. Аукцион - это самая свободная, самая открытая форма, которая дает возможность любому инвестору самостоятельно оценить свои возможности в нормальной, открытой конкурентной борьбе.

- В тендерах могут принимать участие иностранные компании?

- В большинстве случаев - да. Естественно, есть проекты, которые могут требовать определенных дополнительных условий на этапе квалификационного отбора, например, если речь идет о высотном строительстве, к которому можно допускать только фирмы с необходимыми проектными мощностями, квалифицированными специалистами, лицензиями. Такие заранее сформулированные требования мы будем выносить на этап предварительной квалификации участников конкурса.

- По каким инвестиционным проектам и программам в Москве проводятся конкурсы, а по каким - аукционы? Почему?

- У нас нет ограничений. Но, скажу вам по опыту, на практике такое бывает редко. Например, в последние четыре года мы активно работали с Всемирным банком над проектом реконструкции мостов в городе. Проводились открытые международные подрядные торги, в которых принимали участие в том числе и иностранные фирмы. Однако за единственным исключением (итальянская фирма взялась за реконструкцию одного моста) победителями оказывались отечественные компании.

- Участники рынка жалуются, что долю города в проектах, которая до сих пор продолжает выражаться в получении части построенной инвестором площади, будет запрещено выкупать. В то время как раньше это было обычной практикой для инвесторов. Формально отдав городу 40% площадей, они могли постепенно выкупить их. Как определяется сейчас ставка выкупа и действительно ли планируется ввести такой запрет?

- Сейчас все инвестиционные проекты за редким исключением будут проходить через процедуру открытых аукционов - именно их подготовкой и организацией и будет заниматься недавно образованный Комитет по проведению аукционов. Времена закрытых конкурсов ушли в прошлое.

- Частный вопрос: почему на многие конкурсы (например, по программе "Новое кольцо Москвы") не пускают журналистов?

- Это устаревшая информация. В последнее время город перешел на систему инвестиционных контрактов, когда свою долю он получает не в виде определенного процента квартирного фонда, а деньгами, которые инвестор перечисляет в бюджет. Это позволило решить целый ряд проблем, возникавших ранее. Ведь далеко не всегда жилье, построенное инвесторами, можно было использовать для социальных нужд. Для получения средств приходилось его реализовывать на рынке или заниматься обменом. На это уходили и время, и деньги. Теперь же город имеет стабильный источник доходов, на которые и строит социальное жилье для очередников и по программам переселения из ветхого и пятиэтажного фонда.

- Немало участков, в том числе и в центральной части города, приобретались инвесторами для последующей продажи, но сейчас простаивают. Рассматривается ли возможность повлиять на такие долгострои и снова привлечь эти участки на рынок?

- Вы первая посвятили меня в эту проблему. Не думаю, что явление носит принципиальный характер. Скорее это было связано с какими-то временными техническими или организационными трудностями. Все проводимые в городе аукционы делаются специально открытыми для общественности, чтобы любой желающий мог проследить за ходом торгов и убедиться, что городское имущество реализуется с максимальной эффективностью, а городской заказ размещается, наоборот, с экономией бюджетных средств.

- В ближайшем квартале московское правительство должно рассматривать перспективу объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости на 2005 - 2006 гг. Содержит ли этот документ что-то принципиально новое для города?

- Тот, кто своевременно вложил деньги в землю, сегодня может получить хорошую прибыль. Система контрактов, оформленных в предыдущие годы, была несовершенна. Сейчас ведется кропотливая работа по инвентаризации этих контрактов, и мы намерены предложить инвесторам условия ускорения их реализации, но уже с обязательным условием соблюдения сроков реализации проектов. Для города слишком большая роскошь годами иметь огороженную площадку просто потому, что инвестор вложил туда деньги. Мы будем искать экономический и правовой способы стимулировать инвесторов к выполнению своих обязательств.

- По каким ставкам бюджет оплачивает подрядчикам строительство муниципального жилья?

- Мы стараемся работать в системном режиме, в том числе в планировании, прогнозировании развития города. Такого рода планы являются для нас приоритетными. И они существуют уже не только с перспективой на 2005 - 2006 гг. , но и до 2010 г. В целом на ближайшие шесть лет задачи определены: снести весь ветхий пятиэтажный фонд - 3 млн кв. м - и, соответственно, построить для этого как минимум 4,5 млн, а то и 5 млн кв. м жилья для переселения. В 2005 г. мы заканчиваем программу реконструкции пятиэтажек в Центральном административном округе. А в Северном, например, нам еще предстоит реконструировать 1 млн кв. м. Сейчас основная проблема - сложно обеспечить нормальный коэффициент переселения. Бывает, что он не получается выше 1,3 - 1, Инвестору это невыгодно, поэтому мы и переходим на строительство домов для переселения только за счет бюджетных средств. Деньги на это мы получаем от реализации проектов по коммерческому строительству жилья, которое проходит конкурсные процедуры. Это проекты объемом 30 000 - 100 000 кв. м. В рамках аукциона инвесторы воюют друг с другом, в итоге увеличивая своими предложениями долю города в денежном выражении, и часто превосходят стартовые цены на 15% , на 20% , а порой даже и на 40%. Эти деньги мы зачисляем в бюджет и за счет них строим жилье для переселения.

- Охарактеризуйте программу приватизации столичных ГУПов. Какое будущее их ждет?

- Ставки сильно варьируются в зависимости от целого ряда факторов. Например, на многих территориях не имеет смысла строить типовое жилье, потому что лишь застройка по индивидуальным проектам позволяет максимально эффективно использовать данную землю. Плюс к этому в стоимость квадратного метра сразу закладывается цена прокладки внутриквартальных сетей и благоустройства, которые тоже могут быть разной степени сложности в зависимости от застройки. Панельные серии домостроительных комбинатов более жесткие по вариантам застройки на участках. При монолитном строительстве можно проектировать дома более гибко, даже на участке со сложными границами.

- Назовите конкретные действия по повышению эффективности управления муниципальной недвижимой собственностью. Пока Москва зарабатывает на этом не более 2,5% годового бюджета.

- В городе существует программа ликвидации ГУПов в тех сферах, которые являются исключительно рыночными и собственность в которых нам не нужна. Поэтому каждый год мы уточняем число государственных унитарных предприятий, которые подлежат приватизации или вообще ликвидации. Но все их ликвидировать невозможно, поскольку часть из них обеспечивают выполнение функций, сохраняемых в государственном ведении. Например, ГУПом является Московский метрополитен, акционирование которого не предполагается, ГУПом является и Московский водоканал - это опять же объекты и системы, которые должны отвечать рыночным требованиям, но находиться под контролем государства, поскольку оказывают услуги, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан.

Что же до направлений повышения эффективности использования городского имущества, то их несколько. Во-первых, это борьба с субарендой, когда арендатор, имеющий льготы от правительства Москвы, полученные помещения пересдает коммерческим структурам по рыночной цене. Мы считаем, что если организация имеет право на льготы, то должна заниматься своим социально или общественно значимым делом, в противном случае средства от аренды должен получать городской бюджет.

- Ваша цифра неверна. В прошлом году доходы города от недвижимой собственности составили более 8,5% бюджета.

В-третьих, оптимизация управления пакетами акций города в различных организациях и предприятиях. В тех случаях, когда доля города невелика и он не имеет возможности реально влиять на развитие ситуации, от акций предполагается избавляться, продавая их по рыночной цене. В других случаях - наоборот: когда предприятие прибыльно и этот бизнес интересен городу, мы будем стараться довести пакет до размера контрольного, чтобы реально управлять организацией в целях повышения эффективности и увеличения неналоговых поступлений.
1 мая 2004 г. Европа пережила едва ли не самое значительное в своей истории событие. В Евросоюз вступили сразу 10 стран, увеличив общее количество государств - членов ЕС до 2 Означает ли это, что недвижимость в таких странах, как Польша, Эстония или Словакия, станет теперь более привлекательной для россиян? Вряд ли.

Во-вторых, это уже упоминавшаяся система аукционов, которая позволит выбирать наиболее выгодные для города предложения инвесторов.

Главная особенность глобального расширения Европы заключается в том, что восемь из 10 стран - новых членов ЕС - Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Эстония (т. е. все, кроме Кипра и Мальты) - ранее принадлежали к соцлагерю. 1 мая они стали неотъемлемой частью новой объединенной Европы. Что изменится в рамках Евросоюза и за его пределами?

Великий передел.

Экономические последствия расширения ЕС менее прозрачны. 10 новых стран-членов увеличат население Евросоюза на 25% , а суммарный ВВП ЕС возрастет всего на 5 - 6%. Население ЕС изменится не только количественно, но и структурно: если 80% населения бывшего ЕС проживало в городах (а в Бельгии этот показатель достигал 97% ), то в новых странах - членах ЕС ситуация прямо противоположная. Доля населения, проживающего в сельской местности, равна 50% в Словении и 57% в Словакии. Предыдущий опыт расширения ЕС показывает, что в подобных случаях дальнейшее развитие рынка недвижимости той или иной страны подчиняется следующему сценарию. Шаг за шагом на территории стран-новобранцев будут появляться новые предприятия. Вокруг них будет разрастаться инфраструктура. Все это значит, что рынок недвижимости этих стран будет на протяжении 10 - 15 лет развиваться опережающими темпами. По оценкам экспертов, только в ближайшие два года на территории вновь вступивших стран будет построено около 3,35 млн кв. м новых торговых центров. Все эти меры гарантируют участникам рынка недвижимости сохранение и приумножение своих средств.

Начнем с изменений географических. Если раньше центром Европы по праву считалась столица Чехии - Прага, то теперь центр Европы переместится в столицу Литвы - Вильнюс. Еще в 1989 г. сотрудники Французского национального географического института сделали заключение, что центр Европы находится в 25 км к северу от Вильнюса. Открытие было увековечено миниатюрной скульптурой, которая, к несчастью, пострадала от рук вандалов. Вместо нее установят монумент в виде пирамиды, на которой будут обозначены все европейские столицы и указано расстояние от них до Вильнюса.

Проведенное компанией Cushman Wakefield/Healey Baker аналитическое исследование рынков недвижимости стран с переходной экономикой выявило среди вступающих в ЕС стран три самые перспективные для инвестирования. Ими оказались Венгрия, Чехия и Польша, причем именно в таком порядке. Для составления рейтинга аналитики проводили исследования по 50 различным критериям, включая экономическую и политическую ситуацию, уровень коррумпированности органов власти, структуру рынка собственности, механизмы защиты прав инвесторов и проч. Исследование позволило выявить общий потенциал роста и уровень страновых рисков.

Тройка лидеров.

О признании авторитета Венгрии международным риэлторским сообществом говорит и то, что летом прошлого года два из четырех проектов, представленных страной на ежегодном престижном конкурсе Международной федерации участников рынка недвижимости (FIABCI) , завоевали первые места в своих категориях. Призерами стали Библиотека Сабо Эрвин (Szabo Erwin) в категории "общественные здания" и торговый центр "Мамут" (Mammut Shopping Centre) в категории "ритейл". Построенное еще в XIX в. здание библиотеки, известное как Дворец Вейнкейма, катастрофически нуждалось в расширении пространства для хранения все возрастающего фонда. Реставрированный памятник архитектуры был соединен с примыкающими к нему новыми строениями. Современное здание библиотеки вмещает коллекцию численностью 1,1 млн томов - самую большую в Венгрии.

Венгрия.

До некоторой степени Венгрия ассоциировалась у наших соотечественников с офшорами: действительно, здесь можно было регистрировать компании, облагающиеся 3% -ным налогом на прибыль. Недавно ситуация изменилась. "Такие компании можно было зарегистрировать до 31 декабря 2002 г. , а функционировать они могут до 2005 г. , - поясняет партнер компании GSL Law Consult Александр Алексеев. - Теоретически приобрести такую компанию можно, но для нового владельца теряются льготы, ради которых она создавалась".

Торговый центр "Мамут" был построен на земельном участке размером 15 га на территории одной из промзон Буды. Он сооружен в виде масштабного атриума, напоминающего собой челюсти гигантского мамонта. На долю девелоперов выпали тяжкие испытания: очистка территории (включая ликвидацию невзорвавшейся бомбы времен Второй мировой войны) и восстановление Памятника жертвам революции 1956 г. Затраты оправдались: на момент торжественного открытия торгового центра в 2001 г. все площади были сданы в долгосрочную аренду.

По мнению некоторых участников рынка, подобные меры принимаются для того, чтобы оградить страну от жителей с сомнительным или криминальным прошлым. Впрочем, "турникет" в лице городской администрации можно обойти, зарегистрировав в Регистрационном суде Венгрии компанию со 100% -ным иностранным капиталом и приобретая недвижимость уже на нее.

Для покупателей жилья Венгрия представляется довольно либеральной: иностранные граждане могут приобрести в этой стране практически любую недвижимость и землю, за исключением сельхозугодий. Это право узаконено постановлением правительства Венгрии 7/1996 (ст. 18). По оценке директора агентства Open Invest Олега Поляничко, венгерская недвижимость стабильно прирастает в цене (в среднем на 10 - 15% в год). Миссию "фейс-контроля" взяли на себя муниципальные власти, которые должны выдавать покупателю разрешение на приобретение недвижимости. Согласно статистике в 2002 г. из 739 заявлений, поданных в столичную мэрию, было отказано в 10% случаев, по 74 ходатайствам.

В I квартале 2004 г. цена квартир в Будапеште повысилась в среднем более чем на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. (с 233 000 форинтов за 1 кв. м до 257 000 форинтов - примерно с $1100 до $1215) , а земельных участков под жилищное строительство - в среднем понизилась более чем на 9% (с 45 300 форинтов за 1 кв. м до 41 180 форинтов - примерно с $215 до $195) , что обусловлено введением с 1 января 2004 г. 25% -ного НДС на реализацию земельных участков.

Наилучшим капиталовложением в Будапеште и его окрестностях считаются удачно расположенные земельные участки, особенно для тех, кто достаточно давно приобрел их. По данным опроса, проведенного "Экостатом", в этом сегменте венгерского рынка недвижимости в 2004 г. ожидается рост цен на 15 - 16% , причем эта тенденция продолжится и в последующие годы. По мнению ряда экспертов, рост цен на земельные участки не связан с вступлением Венгрии в Евросоюз или экономическим ростом, а объясняется исключительно их дефицитом, который сохранится и дальше.

Преимущества инвестирования в Венгрию уже давно усвоили российские юрлица, особенно компании топливно-энергетического и металлургического секторов. Группа компаний "Газпром" уже приобрела крупнейший в стране завод по производству керамической плитки, открыла на территории Венгрии дочерний банк и планирует участвовать в приватизации государственных нефтяных компаний. А вот российские физлица пока что еще не открыли для себя эту страну.

Налог на покупку жилья в Венгрии разовый. Он выплачивается в течение года после совершения сделки с недвижимостью. В том случае, если стоимость приобретения в новостройке не превышает 30 млн форинтов ($146 341, или 120 000 евро) , налог не выплачивается. Что касается недвижимости на вторичном рынке жилья, то недвижимость облагается налогом по прогрессивной шкале - 2 - 6% от стоимости жилья. Индивидуальные дома и земельные участки облагаются налогом в размере 10% от стоимости покупки. В случае, если покупатель приобретает землю и строит на ней дом в течение четырех лет, он освобождается от уплаты 10% -ного налога.

Другой лидер рынка - Чехия хорошо знакома россиянам. Применительно к этой стране можно даже говорить о существовании русской диаспоры. Здесь работают русские школы, выходят русские газеты, а большинство людей старше 35 лет худо-бедно говорит по-русски. Начиная с 1993 г. свыше 1500 россиян получили чешское гражданство, а вид на жительство имеют свыше 15 000 наших соотечественников. По этому показателю Россия занимает 5-е место в Чехии, уступая Украине, Словакии, Вьетнаму и Польше. Вместе с тем права иностранцев в части приобретения недвижимости ограниченны. Купить квартиру или дом можно, лишь предварительно зарегистрировав на территории страны компанию. В ежегодном исследовании "Мониторинг европейских городов - 2003", проводимом компанией Cushman Wakefield/Healey Baker, столица Чехии - Прага заняла самое высокое для стран с переходной экономикой - 17-е место в рейтинге самых привлекательных для ведения бизнеса городов. Прага известна как деловая столица 40% респондентов, тогда как Варшава - только 29% , а Будапешт - 27% участников исследования. Прага также лидирует среди центральноевропейских городов в категории "развивающихся и улучшающихся" - об этом свидетельствуют голоса 10% респондентов.

Чехия.

Еще один любимый нашими соотечественниками чешский город - Карловы Вары. Здесь по-русски говорят практически все. Цены опять-таки московские - 1850 евро за 1 кв. м в доме бизнес-класса "Глобус", по отдельным параметрам претендующем на звание элитного. По этой цене предлагаются 1 - 3-комнатные квартиры свободной планировки площадью 53 - 148 кв. м. Дом построен в живописном месте, напротив Императорских Лазней, всего в 300 м от гранд-отеля "Пупп".

Что касается цен на недвижимость, то в Чехии они вполне демократичны, не считая, конечно, Праги. Здесь стоимость квадратного метра элитного жилья нередко достигает $2500 - 3000, т. е. не намного ниже, чем в Москве. Зато цены на недвижимость в регионах приятно удивляют: неподалеку от границы с Германией можно приобрести трехкомнатную квартиру в панельном доме всего за $10 000 - 12 00 Налоги в стране довольно либеральные: взимается ежеквартальный налог на недвижимость, который колеблется от 0,1 до 10 чешских крон ($0,003 - 0,33) за 1 кв. м площади в зависимости от назначения помещения. Продавцы недвижимости выплачивают также 5% -ный налог с продаж.

Прага занимает 3-е место в Европе по дешевизне рабочей силы (лидируют Варшава и Будапешт). Кроме того, сюда стекаются и иностранные сотрудники. Все это не может не влиять на рост спроса на жилье в районах промзон. По некоторым оценкам, рост цен к моменту запуска предприятия достигает 20 - 25%. Отмечается значительный рост цен на жилье в таких городах, как Колин (французско-японский автомобильный завод) , Крнов и Границ. Здесь наблюдалось значительное повышение цен, особенно на однокомнатные квартиры. Однако бум на недвижимость промзон аналитики предсказывают именно в ближайшие 2 - 3 года - когда производство развернется в полную силу.

В ближайшей перспективе в стране предполагается бум жилищного строительства. Но не в столице, а в так называемых промзонах, которых в Чехии несколько десятков. Для привлечения прямых иностранных инвестиций законодательством страны предусмотрен ряд льгот. Полуфабрикаты промзон "штампуются" на государственном уровне. Выделяются территории, которые обеспечиваются всеми коммуникациями и транспортным сообщением для строительства предприятия. Как правило, иностранные инвесторы ставят сборные модули, завозят технологические линии и начинают производство. Новые рабочие места с более высокой зарплатой провоцируют миграцию в районы промзон.

Польский рынок недвижимости считается одним из самых перспективных. В стране существует более 40 законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости. По мнению участников рынка, главными являются принятый в 1998 г. Декрет о недвижимости, Гражданский кодекс и принятый в 1997 г. закон "О регистрации прав на недвижимое имущество". Последний, с одной стороны, обеспечивает защиту прав собственников, а с другой - отстаивает интересы кредиторов. Национальной особенностью польского рынка недвижимости является то, что здесь более трепетно относятся к продаже сельхозугодий. Если в Венгрии и Чехии для иностранных приобретателей земель сельскохозяйственного назначения законодательно принят семилетний переходный период, то Польша договорилась с руководством ЕС о 12-летнем переходном периоде.

Польша.

Период шальных денег на польском рынке недвижимости остался в прошлом. Начиная с 2001 г. наблюдается относительная стабилизация. Этот процесс проходит на фоне продолжающейся девальвации национальной валюты - злотого (его курс в 2003 г. снизился на 20% по отношению к евро). Все это привело к оттоку из страны спекулятивных инвесторов.

В Польше взимается налог на недвижимость. Он различается в зависимости от района и типа постройки. Предельные значения: 0,5 злотого за 1 кв. м для земли, 14,36 злотого за 1 кв. м (соответственно $0,12 и $3,5) для жилой недвижимости.

Крупнейшая в Польше Варшавская ассоциация риэлторов в этом году отметила свое десятилетие. В ее состав входят свыше 300 лицензированных членов. Подобно российским риэлторам польские брокеры также учились профессиональным стандартам у американских коллег.

Цены на недвижимость в Варшаве нельзя назвать низкими. По словам вице-президента Варшавской ассоциации риэлторов Марека Стермашака, цены на квартиры на самых популярных в Варшаве улицах - Мокотов, Жолибож - и в центре города достигают $3000 за 1 кв. м. В домах типовых серий и в непопулярных районах можно найти недвижимость и по цене $1000 за 1 кв. м.

Латвийские и литовские банки долгое время ассоциировались у россиян с офшорными. Сегодня прибалтийские банки не только по-прежнему открывают счета нашим соотечественникам, но и щедро предоставляют ипотечные кредиты под низкие процентные ставки. Так, например, в Эстонии можно получить кредит под 3,8 - 4% годовых сроком до 30 лет. Правда, нужно убедить руководство банка в своей благонадежности. По словам руководителя Управления риэлторов Эстонии Януса Лаугуса, весомыми аргументами в пользу заемщика могут служить наличие счета в эстонском банке, собственный успешный бизнес на территории страны или высокооплачиваемая работа в Эстонии.

В дюнах.

Вопреки некоторым прогнозам, вступление стран Балтии в ЕС никоим образом не повлияло на клиентоориентированность прибалтийских банков. Им удалось, с одной стороны, удовлетворить требования Евросоюза по соблюдению принципа "Знай своего клиента", а с другой - не отпугнуть этого самого клиента.

Прибалтийские банки остаются одними из самых привлекательных для наших соотечественников за рубежом. Алексеев называет несколько причин, объясняющих данное заключение. "Банки этих стран всегда ориентировались на Россию, а не на внутренний рынок, - констатирует он. - Поэтому их политика была направлена на удовлетворение потребностей российских клиентов". Если западные банки выставляют требования по размеру неснижаемого остатка и минимальным ежемесячным оборотам, то в прибалтийских банках этого нет. Равно как нет и проблем с русскоговорящим персоналом. Но главными козырями прибалтийских банков остается их высокая технологичность: наряду с Америкой они первыми внедряют у себя последние технические новинки. Другой привлекательной чертой прибалтийских банков, по мнению Алексеева, является тот факт, что эти банки оказывали некоторые услуги, связанные с кассовыми операциями, чего не делал ни один из западных банков. Наряду с этим россиян всегда привлекали дешевые тарифы на обслуживание и денежные переводы.

В Эстонии также возможно приобретение земель. Стоимость 1 кв. м различается от $20 в регионах до $1500 (столько стоит престижный участок с подведенными коммуникациями и видом на море). Цены на отдельные земельные участки в центре города еще выше, но такие предложения встречаются настолько редко, что говорить об общих закономерностях не приходится.

Недавняя земельная реформа в Латвии позволила иностранцам на равных выступать в качестве покупателя недвижимости. Нерезиденты не могут приобретать только земли, расположенные в государственных пограничных зонах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря, а также другие земли в защитной зоне общественных водоемов и участки на территории сельскохозяйственных и лесных угодий.

Литва прославилась в первую очередь малоэтажным строительством: по некоторым оценкам, за последние 10 лет его объемы удвоились. 3 - 5-этажные особняки на 18 - 20 квартир в этой стране скорее не исключение, а правило. Ведется такое строительство и в курортной зоне, например в хорошо знакомой россиянам Паланге. Квартиры в жилом комплексе в 100 м от моря являются достойной альтернативой "домику в дюнах". Дело в том, что граждане стран, не входящих в НАТО или ЕС, не могут приобрести в Литве землю. Приобретение квартиры или дома дает право находиться не территории страны не более 90 дней в году.

Лаугус надеется, что вступление в ЕС увеличит число желающих приобрести недвижимость среди российских граждан. "Пока значительных изменений спроса не наблюдается, но видно, что русские изыскивают новые возможности, - оптимистично заключает он. - Эстонский рынок отличают такие черты, как активность и перспективность: за последние 3 - 5 лет цены поднялись в среднем на 80 - 100% ". На сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса достигает 18 000 эстонских крон (около $1500). По словам Лаугуса, особенно популярны среди наших соотечественников район Старого города в Таллине и парка Кадриорг, где сохранился дворец Петра I. Считается, что у русских хороший вкус, поскольку покупатели останавливаются главным образом на элитных квартирах.

Отдельно следует остановиться на таких странах, как Словакия и Словения. Несмотря на то что они держатся особняком, каждой из них уготована в ЕС своя роль. Словакия претендует на роль индустриального тигра. Основатель журнала Forbes Magazine медиамагнат Стив Форбс назвал эту страну "раем для инвесторов". Подобное стало возможным благодаря прогрессивным налоговым реформам, наличию дешевой и квалифицированной рабочей силы, а также гибкому трудовому законодательству. Словакия буквально обрастает все новыми предприятиями. О намерении построить на западе страны, в районе Трнавы, автомобильный завод заявила в январе 2003 г. французская компания PSA Peugeot Citroen. Инвестиции в проект составят $800 млн. Увеличивает производство и братиславский завод Volkswagen Slovakia. А южнокорейская Hyundai планирует реализовать в Словакии очередной региональный проект, инвестиции в который, по предварительным оценкам, составят $1,5 млрд.

Самая индустриальная, самая стабильная.

В Словакии можно приобрести самую разноплановую недвижимость. Например, уникальный замок с подземельем постройки 1916 г. площадью 6500 кв. м за 1,99 млн евро. Он расположен неподалеку от национального парка Зилина.

Схема приобретения недвижимости в Словакии мало чем отличается от "чешской модели". Главное - чтобы у покупателя была зарегистрирована компания на территории государства, в которой он был бы директором.

Другое обособленное государство - Словения примечательна в первую очередь тем, что вступает в ЕС первой из бывших республик Югославии. Если раньше она была самой богатой республикой Югославии, то сегодня является самой преуспевающей среди вновь вступивших членов ЕС. Не случайно ведущие рейтинговые агентства - Standard Poor's и Moody's присваивают ей высокие рейтинги.

А любителей вестернов, несомненно, привлечет ранчо за 2 млн евро в 30 км от венгерской границы и в 60 км от австрийской границы. В период социализма здесь была птицеферма, специализирующаяся на разведении гусей. В 1995 г. ее приобрел частный владелец.

Относительная стабильность словенского рынка недвижимости объясняется высоким уровнем государственного регулирования, направленного на снижение ставок по ипотечным кредитам. Для молодых семей (до 35 лет) в стране существуют гибкие кредитные программы с плавающей ставкой (+3% сверх базовой). Для некоторых немногочисленных групп населения процент по кредиту может быть снижен. Кредиты выдаются на срок 10 - 20 лет.

Словению нередко называют "балканской Швейцарией". Цены на недвижимость здесь отличаются той же стабильностью, что и в Швейцарии: за последние 10 лет они изменились крайне незначительно. Общая закономерность следующая: чем меньше площадь квартиры или дома, тем выше будет цена за квадратный метр. Квадратный метр в студио в центре столицы Словении - Люблянах будет стоить около $1700, а квадратный метр в квартире с тремя спальнями может опуститься в цене до $130 В регионах цены на недвижимость нередко ниже, чем в столице, но не более чем на 30%.

Что подвигло такие страны, как, например, Словения или Литва, на скорейшее вступление в ЕС? То, что так последовательно отрицали демократические лидеры новых независимых государств, - пресловутое чувство коллективизма. Ведь живут же без членства в Евросоюзе такие страны, как Швейцария, Великобритания, Швеция и Норвегия. И, надо сказать, очень неплохо живут. А вновь заявившие о себе государства, едва почувствовав вкус свободы, снова изъявили желание подчиняться "твердой руке". Похоже, они ее нашли. .. Информационные бюллетени ЕС отмечают, что группа вступающих продемонстрировала самую высокую за историю ЕС степень организованности и самосознания: законы новых членов были приведены практически в полное соответствие с действующими на территории ЕС, а народ на референдумах проголосовал почти единогласно.

Стройными рядами.

Покупая недвижимость в странах, вступивших в ЕС, наши соотечественники попадают в некую психологическую ловушку. Новый статус стран подается продавцами как одно из определяющих преимуществ того или иного объекта. В связи с этим возникает вопрос: дает ли владение домом "за бугром" какие-то преимущества его хозяину при получении визы, вида на жительство и т. п. ? Как правило, будучи заинтересованной стороной, риэлторы не могут прямо ответить на этот вопрос. По мнению руководителя московского отделения адвокатского бюро "Серебряный мир" Никиты Белоусова, сколь угодно значимых преимуществ при получении виз, видов на жительство и уж тем более гражданства той или иной страны Европы владение недвижимостью на ее территории не дает. "Проблемы иммиграции нужно решать комплексно, - считает Белоусов. - Лишь в этом случае можно рассчитывать на ожидаемый эффект. На мой взгляд, европейское гражданство легче получить через страны, давно состоящие в ЕС, нежели через вновь вступившие. У последних законодательная база в течение ближайших 2 - 3 лет будет постоянно претерпевать более или менее значительные изменения, с тем чтобы в итоге прийти к соответствию с законодательной системой Евросоюза в целом".

Между тем о формировании единого европейского рынка недвижимости говорить пока что рано. Имея составными частями рынки отдельных стран, он скорее напоминает гигантское лоскутное одеяло. Впрочем, по некоторым параметрам новички все-таки еще отстают. Так, например, риэлторы Литвы, Польши, Словакии и Эстонии еще не вступили в Международную федерацию участников рынка недвижимости (FIABCI) , являющуюся своего рода "знаком профессионального качества".

Итак, в какой из европейских стран наши соотечественники предпочитают приобретать недвижимость? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. По мнению вице-президента РГР Григория Куликова, совсем не обязательно, что россияне будут интересоваться хорошо знакомыми государствами, например странами Балтии. "Думаю, что особенной активности на рынках недвижимости этих стран среди наших соотечественников ожидать не приходится. У них есть и будет богатейший выбор: Греция и Испания с их либеральным законодательством в отношении приобретателей недвижимости, "дешевая" Чехия и "курортный" Кипр. Вступление стран Балтии в ЕС не повлияет радикальным образом на их предпочтения", - говорит Куликов.

У синего моря. ..

Что делать тем, кто еще не успел приобрести домик в Словении или квартиру в Будапеште? Продолжать поиски, возможно, расширив их диапазон. В 2007 г. вступит в ЕС новая "партия" стран. Может быть, в Болгарии и Турции, Румынии и Македонии недвижимость окажется более дешевой и привлекательной, чем в Польше, Латвии и Словении.

Отчасти согласен с ним Поляничко. "Наши соотечественники старше 35 лет позабыли Венгрию, а молодое поколение и вовсе не знало эту страну, - говорит он. - Успехом у россиян пользуется недвижимость в странах, имеющих выход к морю, - Турции, Болгарии, Испании. Среди покупателей венгерской недвижимости можно назвать граждан Ирландии, стран Скандинавии и даже Израиля. А вот россиян очень мало. Многие из них ассоциируют зарубежную недвижимость с домом на берегу моря. В Венгрии моря нет".



Главная --> Публикации