Главная --> Публикации --> Николай шитов: не должно быть профанации идеи ипотеки Недострой или долгострой Депутаты обещают снизить цены на жилье

"Рынок недвижимости сегодня самый прибыльный и, кроме того, привлекателен по соотношению рисков и доходности, - утверждает Андрей Федака, заместитель генерального директора компании Vesco Realty. - В среднем по всем его сегментам рентабельность составляет 37 - 40%. Недвижимость - один самых доступных для инвесторов рынок, в отличие от телекоммуникаций или сырьевых отраслей".

Растущий беспрецедентными темпами рынок московской недвижимости сегодня, по мнению его участников, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. А ожидаемое экспертами снижение доходности инвестиций в недвижимость отчасти компенсируется, по мнению тех же экспертов, снижением рисков.

Жилье - лидер. ..

По словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, наметилась тенденция к снижению уровня доходности практически во всех секторах рынка, однако в качестве компенсации за снижение доходности рынок в ближайшем будущем предложит инвестору минимальный уровень рисков. Дмитрий Васютинский, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что в течение 2003 г. московский рынок коммерческой недвижимости стал самым привлекательным в Европе. Позитивные макроэкономические показатели подстегивают инвестиционный спрос со стороны местных и международных инвесторов.

Доходность от соинвестирования жилья за 2003 г. составила около 40% годовых, доходность от сдачи квартир в аренду - 15% , отмечает Кирилл Прусаков, руководитель отдела инвестиций и девелопмента BLACKWOOD. По оценкам аналитической службы "МИАН", около 30% клиентов компании - инвесторы, которые покупают жилье с целью его дальнейшего использования в коммерческих целях (перепродажа или сдача в аренду).

Начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов считает, что наиболее перспективным направлением сейчас являются инвестиции в строительство жилья. "Был период, когда инвестиции в нежилые объекты приносили больше прибыли, но полгода назад эта тенденция сменилась", - заявил он на 5-й конференции "Инвестиции в московскую недвижимость".

. .. офисы догоняют.

По итогам 2003 г. наибольший рост цен (40 - 45% ) был зафиксирован именно на жилую недвижимость, соответственно, здесь был отмечен и наиболее высокий уровень доходности вложений. Наибольший объем инвестиций также приходится на жилой фонд. Но "этот сектор рынка наименее прозрачен, что не позволяет с высокой точностью оценивать реальные объемы инвестиций, - считает Роман Чепцов. - По приблизительным оценкам, речь здесь может идти о $3 - 3,5 млрд (частные инвесторы и правительство Москвы) ".

По данным компании ABN Realty, рост цен на офисы составил 8 - 10% , несколько ниже оказался рост цен на торговые и складские площади. "Однако вложения в офисную и торговую недвижимость кажутся наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этих секторах рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14 - 17% при инвестициях в "готовый продукт" и порядка 20 - 25% при девелопменте", - говорит Чепцов. Азамат Кумыков, инвестиционный аналитик Colliers International, отмечает, что ставки доходности лучших офисных зданий, а также торговых объектов, расположенных вдоль центральных улиц, сданных надежным арендаторам, упали на 1 - 1,5 процентного пункта до 13,5 - 14%.

На 2-м месте по доходности идут инвестиции в офисную недвижимость - в Москве было построено и реконструировано около 550 000 - 600 000 кв. м офисных зданий класса А и В. Общий объем инвестиций составил $0,4 - 0,5 млрд.

Иностранцы колеблются.

На 3-м месте по доходности находится сектор ритейла. В 2003 г. в Москве было введено в эксплуатацию около 250 000 кв. м торговых площадей. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценивает объем инвестиций в торговую недвижимость столицы в 2003 г. более чем в $1 млрд. Через пару лет ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. Основные инвесторы - иностранные и российские торговые компании, девелоперы, банки.

"Нет сомнений, что еще через несколько лет Москва станет действительно привлекательным местом для иностранных инвестиций в недвижимость, особенно с учетом застоя на рынках Европы и Северной Америки, - говорит Чепцов. - Помимо этого мы прогнозируем совместные проекты на офисном рынке Москвы. Ряд российских компаний, таких как "Интеррос", АФК "Система", "Альфа-Групп", "Строймонтаж", заинтересованы в создании инвестиционных фондов и других образований с западными инвесторами для работы на московском рынке".

В ABN Realty отмечают, что объемы иностранных инвестиций в офисную недвижимость в 2003 г. оказались на низком уровне - речь идет о суммах, не превышающих $150 - 200 млн. Объясняется это ограниченным количеством предложений по продаже инвестиционно привлекательных зданий, а также все же высокими даже по сравнению с Восточной Европой рисками и административными барьерами.

Азамат Кумыков прогнозирует, что в ближайшие годы рынок будут осваивать такие финансисты, как фонды прямых инвестиций (Private Equity Funds) , причем как зарубежные, так и российские, паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости, частные инвесторы.

Инструменты инвестиций.

Но пока доход ПИФов, работающих на рынке недвижимости, достаточно велик (до 60% годовых в массовом жилищном строительстве) и не зависит напрямую от колебания спроса на готовую недвижимость, говорит генеральный директор управляющей компании "Регион Девелопмент" Павел Зюбин.

Сейчас действует около 15 ПИФов, включая российские, паи которых торгуются на ММВБ, а также иностранные, включенные в листинг на зарубежных биржевых площадках. "Высокая стоимость паев ограничивает круг потенциальных участников крупными частными и институциональными инвесторами, но в скором будущем мы ожидаем появления фондов, привлекающих средства мелких вкладчиков", - говорит аналитик.

Строителям облигации выгодны: это "длинные" деньги под 6 - 12% , что в полтора, а иногда и в два раза ниже, чем ставка по кредиту. На финансовом рынке уже ощущается готовность игроков "проглотить" облигационные выпуски ведущих московских застройщиков на сумму не менее $500 млн, говорит Федака из Vesco Realty. Впрочем, председатель правления банка "Национальные финансовые традиции" отмечает, что в 2003 г. все строительные компании Москвы разместили облигации всего на 3 млрд руб. , или $100 млн.
Государственная дума готовится к рассмотрению поправок к Земельному кодексу. Вчера думский комитет по собственности провел парламентские слушания "О направлениях совершенствования земельного законодательства", где выяснилось, что земельный вопрос в России урегулирован плохо.

Кстати, пока строительные и риэлторские компании утверждают, что самыми выгодными по-прежнему являются прямые инвестиции в не построенные еще квадратные метры, по мнению представителей ряда банков и инвестиционных компаний, альтернативой прямым инвестициям может в перспективе стать приобретение ценных бумаг строительных компаний.

За истекшие три года выяснилось, что все принятые законы далеки от совершенства. Например, установленная в Земельном кодексе цена выкупа участков предприятиями оказалась для предприятий неподъемной, и они (в лице Российского союза промышленников и предпринимателей) стали бороться за бесплатную передачу участков. Обязательный переход от права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и аренды не совершили и граждане: механизм перехода оказался запутанным и противоречивым (см. вчерашний номер Ъ). До конца не решен вопрос о разграничении земель между уровнями власти.

Принятый в 2001 году Земельный кодекс вместе с принятым в 2002 году законом "Об особенностях оборота земель сельхозназначения" совершил революционный прорыв в земельном вопросе: земли сельхозназначения были введены в оборот. Другой революционный прорыв касался земель под промышленными предприятиями. Земельный кодекс регламентировал порядок выкупа этих земель с тем, чтобы земля в российском праве наконец воссоединилась с расположенным на ней сооружением. Помимо этого Земельный кодекс регламентировал все правоотношения, касающиеся земель под населенными пунктами, земель промышленности, обороны, связи и др., земель особо охраняемых территорий, земель лесного фонда, водного фонда, земель запаса.

Вчера участники слушаний обсуждали все проблемы сразу. Наиболее доходчиво главные проблемы объяснил председатель думского аграрного комитета, влиятельный аграрий Геннадий Кулик. "Правительство обязало 36 млн граждан–владельцев земельных участков переоформить участки в собственность, но в то же время передало в частные руки землеустроительные предприятия. И теперь люди должны платить за установленную обязанность 6-10 тыс. руб. Вторая проблема: происходит массовое спекулятивное разбазаривание пашни из-за отсутствия закона о переводе земель из одной категории в другую, ведь сотка пашни стоит $350, а сотка под застройку, например, в Дмитровском районе – $2 тыс. А правительство задерживает принятие соответствующего закона. Третье: за десять лет мы разграничили между уровнями власти всего 1% земель",– возмущался Геннадий Кулик.

Дело не только в недостатках Земельного кодекса. Не хватает поправок в десяток законов, в том числе и в Гражданский кодекс, которые привели бы эти законы в соответствие с Земельным кодексом, не хватает закона о разграничении госсобственности на землю и одного из ключевых законов – о переводе земель из одной категории в другую. Без этих законов, которые пока приняты Думой в первом чтении, Земельный кодекс вообще не может работать. Также Земельный кодекс не может работать без создания единой системы регистрации объектов недвижимости. Земельный участок сейчас регистрируется в земельном кадастре, а недвижимость в БТИ.

Собственный загородный дом, расположенный на собственной же земле, - мечта любого россиянина. Но до недавнего времени о безоговорочной собственности речи даже и не шло.

Разобраться с земельными проблемами и путаницей в законах, судя по всему, будет непросто. Председатель комитета по собственности Виктор Плескачевский предложил для упрощения законодательства объединить с Земельным кодексом закон об особенностях оборота сельхозземель и закон о переводе земель из одной категории в другую. Бывший депутат, председатель ассоциации приватизированных и частных предприятий Григорий Томчин предложил решить проблему разграничения госсобственности на землю просто: право распоряжения федеральными землями закрепить за центром, а доходы от них отдать в муниципалитеты. "Мы сегодня занимаемся решением земельного вопроса еще два часа в дополнение к 144 годам. На 145-й год нужно наконец решить этот вопрос!" – призвал он.

Как не ошибиться с выбором земельного участка под строительство? Что, где и как имеет смысл строить сегодня, чтобы недвижимость со временем только дорожала? Об этом и пойдет речь.

Сейчас, с принятием Закона о собственности на землю, ситуация изменилась. Все чаще человек, обретающий загородную недвижимость, становится и владельцем земли, на которой она находится. По мнению специалистов, это и стало основной причиной бурного роста рынка загородной недвижимости, небывалого спроса, существенно опережающего предложение.

КОММУНАЛКА НА ПРИРОДЕ
Цивилизованный рынок загородной недвижимости очень молод. Коттеджные поселки, объединенные общей инфраструктурой, имеющие централизованные службы эксплуатации и собственную охрану, стали формироваться лишь к 1999 году. Застройщики позиционируют их по-разному: "элитный поселок", "поселок бизнес-класса" - но главный козырь все равно один, а именно, возможность уединиться в живописном уголке Подмосковья и на лоне природы вкушать чистейший воздух в любых количествах.
В отличие от воздуха земля имеет цену. Причем немалую. Равно как имеет цену (по законам рынка всегда отличающуюся от себестоимости) и любое строение, на этой земле расположенное. Известно, что лэнд-девелоперу выгодно нарезать имеющиеся в наличии гектары на максимальное количество наделов. Но иной раз, соблюдая собственные интересы, девелопер "забывает" учесть интерес потенциального владельца дома в коттеджном поселке. По мнению Евгения Михаленкова, начальника отдела маркетинга и аналитических исследований компании "ИНКОМ недвижимость", основным показателем этого является соотношение общей площади застройки поселка и размера земельных участков, прилегающих к каждому дому. "Можно поделить 2 гектара земли на 20 участков - и тогда владелец коттеджа будет чувствовать себя вполне комфортно, получив желанное уединение. Но есть примеры, когда на сравнительно небольшой территории строится несколько сотен домов, - говорит г-н Михаленков. - Сейчас, пока рынок загородной недвижимости активно растет, спросом пользуется практически любое предложение. Однако следует помнить: в случае замедления темпов роста или кризиса такие "коммуналки" - первые кандидаты для попадания в категорию неликвидных объектов. Мы полагаем, что предельное количество домов в коттеджном поселке ограничено цифрой 50, и, работая над нашими проектами, учитываем это обстоятельство".
С точки зрения риска масштабного заселения наиболее уязвимы открытые территории (поля и луга). Вообще-то любителей луговых просторов не так уж много, но все-таки они есть. Как правило, их воодушевляет идея создания дизайнерского ландшафта на своем участке. Однако, увлекшись флористическим творчеством, впоследствии "жители полей" могут с изумлением обнаружить, что проживают они уже не в чистом поле, среди рукотворных рощиц, а в густонаселенном "муравейнике". И трансформация эта произошла благодаря другому лэнд-девелоперу, который купил несколько гектаров сопредельной земли и заселил ее другими любителями биологических экспериментов. Таким образом приватность проживания на природе нивелировалась... Но этого ли вы хотели?
Неоднозначно и отношение специалистов к загородным таунхаусам. Мировая практика такова: таунхаус - жилье бизнес- и экономкласса. В России пока ситуация иная: девелоперы, экономя землю, начали предлагать поселки с таунхаусами (то есть, с минимальным земельным участком) на престижных направлениях. Маркетинговый недочет очевиден уже сейчас: массовый покупатель пока не готов платить около 200 000 долларов за любое жилье, хоть в городе, хоть за его пределами. А те, кто ищет возможности поселиться, к примеру, на Рублевке, не станут экономить на собственном реноме. Прецедент неликвида на первичном рынке загородной недвижимости, таким образом, уже создан.
Считается, что минимальный размер земельного участка, прилегающего к дому, - 20 соток, что, во-первых, дает возможность жить достаточно обособленно - главная цель, к достижению которой стремится каждый, кто перебирается за город. И даже если по соседству с вашим поселком возникла еще пара-тройка "собратьев", все равно собственный "ареал обитания" достаточно велик, чтобы окружение не сильно докучало. А во-вторых, обеспечивает ликвидность недвижимости и потенциальный рост ее цены.

ДВОРЕЦ СПЯЩЕЙ КРАСАВИЦЫ
Каждый, кто хоть раз совершал вояж за пределы столицы, вдоль основных автомагистралей мог видеть малосимпатичную картину: массивные трех-четырехэтажные заброшенные "замки", возвышающиеся на фоне удручающего запустения. Здесь никто не живет, наверное, никогда не жил и, вряд ли когда-нибудь поселится. Такие дома, построенные в начале 90-х годов, сегодня вошли в разряд неликвидной загородной недвижимости. Причин тому несколько. Первая и основная - неудачный выбор земельного участка под строительство. Чаще всего горделивые "одиночки" возводились буквально в чистом поле и в непосредственной близости к автомагистрали. Объяснялось это тем, что человеку, даже очень состоятельному, довольно сложно самостоятельно осилить строительство хорошей дороги к дому. А регулярно вызывать на подмогу тягач, вызволяющий авто из бездорожья, удовольствия мало.
Вторая причина - коммуникации. Согласование документов, необходимых для подведения канализации, электричества, телефонного кабеля - задача не из легких, особенно если речь идет не о поселке, а об отдельно взятом объекте. Даже если кому-то и удавалось решить эту проблему, следом настигала другая: коммуникации имеют определенный "срок годности", после чего без должного технического обслуживания, планового ремонта и т. п. хозяин обречен на индивидуальный поиск сантехников, электриков и других специалистов.
Наконец, "дворцы" образца начала 90-х выдавали в своих хозяевах наивных гигантоманов: 1000 квадратных метров они считали оптимальным жилым ресурсом. А участок в15 соток рассматривали как вполне достаточный плацдарм для размещения дома в 3-4 этажа с бассейном, сауной, гаражом на несколько авто и еще двух домиков (для гостей и прислуги).
В общем, сегодня, когда требования к загородному жилью изменились, полуразрушенные "дворцы спящих красавиц" стоят в ожидании непонятно чего. Приходится констатировать: их шансы обрести новых хозяев минимальны. И в этой связи архитектурные недоразумения называются неприятным словом: "неликвид". Какие факторы следует учитывать, чтобы со временем вдруг не обнаружилось, что вы владеете неликвидом?

ДЕФИЦИТ
При кажущейся перенасыщенности рынка, есть две категории земель, которые по-прежнему являются острым дефицитом. Первая определяется территориальным признаком: престижность направления, близость от Москвы. Наиболее востребована Рублевка. Ее стремительно догоняет Новая Рига: цены здесь растут в геометрической прогрессии, и если еще не достигли рублевского уровня, то только потому, что свободные земли на Новорижском направлении пока есть.
Вторая несомненная ценность - участки, расположенные в лесу и у воды. Когда обсуждались поправки к Лесному Кодексу, высказывалось много опасений относительно перехода в частную собственность народного достояния - леса. Но страхи оказались преждевременными: закон настолько жестко регламентирует процедуру перехода лесных территорий в частную собственность, что едва ли будет много желающих пойти ее от начала и до конца. Кроме того, предложений участков этой категории мало, а цены на них высоки, равно как и возлагаемая ответственность на их владельца. Дело в том, что удручающие примеры вандализма заставляют задуматься: а каждый ли достоин быть владельцем хорошего участка? Вот один из таких примеров. Уже не первый год в одном из самых престижных рублевских стародачных поселков ждет покупателя бетонная коробка, расположенная на пустом участке (где прежде росли вековые сосны), а теперь остались следы якобы "ландшафтного дизайна". В свое время хозяин коробки ради модного поветрия счел возможным от сосен избавиться... Специалисты назовут такое решение "неправильным маркетингом", ну а не специалисты, оценят это как непростительную глупость. Здесь быть может уместно вспомнить рекламный слоган про имидж, который "ничто", а жажда - все. Ведь даже в престижных местах, где земля буквально на вес золота, среда обитания куда важнее мифического имиджа. В общем, если вам важно, чтобы земля и недвижимость на ней росли, а не падали в цене, простой рецепт - "не рубите дерева", потому что это неправильный маркетинг.
В российских регионах в скором времени появятся сети качественных западных отелей «эконом-класса».

БЛИЗНЕЦЫ-БРАТЬЯ?
Термин "новорусская архитектура", ставший синонимом безвкусицы, вошел в лексикон в начале 90-х годов. Сегодня за городом строят много, но архитектуры по-прежнему недостаточно.
Потенциальный покупатель может согласиться с архитектурной концепцией, предлагаемой создателями коттеджного поселка, но и может иметь возражения. В последнем случае ему придется подыскивать жилье в другом месте. Потому что абсолютное большинство застройщиков предлагают коттеджи, построенные по одному или нескольким проектам (которые и создаются для реализации в данном поселке). Многим же хочется жилья по-настоящему индивидуального. Но такие амбиции в рамках коттеджного поселения реализуются с определенной долей условности (покупаю, что предлагают, но думаю, что покупаю именно то, что хочу...).
Компании, уловившие тенденцию к индивидуализации загородной недвижимости, стали предлагать землю в коттеджных поселках под застройку без подряда. С одной стороны - неплохо, все-таки больше свободы. С другой - вызывает законное беспокойство: а не превратиться ли загородный рай в затянувшийся на годы строительный ад? Считается, что предложение земли под индивидуальную застройку актуально там, где и размеры участков велики, и земля дорогая. Это связано с тем, что человек, покупающий земельный участок стоимостью около миллиона долларов, едва ли ограничатся одним только фактом этой покупки. Скорее всего, логическим продолжением стает освоение приобретенной земли.
Так что же следует учесть тому, кто намерен жить именно в коттеджном поселке? Архитектурные акценты сместились в сторону большей функциональности здания. Нынешняя тенденция обозначилась совершенно четко: высота дома - не больше двух этажей. Существенно уменьшилась и площадь дома: оптимальное пространство для жизни семьи из 3-4 человек - 300 квадратных метров. Перебор площадей является как просто бытовым неудобством, так и нерациональной тратой средств. Ведь каждый дополнительный этаж требует проведения дорогостоящих коммуникаций, затрат на ремонт и т.д. По этой причине дома теперь стараются проектировать, как бы вытянув их вдоль участка, размещая основные функциональные помещения на одном уровне. А раз так - то и прилегающая территория должна соответствовать архитектурной концепции строения.
Итак, соотношение площади дома и размера прилегающего участка, нетривиальная архитектура - факторы, играющие на повышение или понижение цены вашей недвижимости в будущем. Задумавшись о покупке, оцените индивидуальные особенности поселка, в котором вы собираетесь жить. Верный выбор - максимум отличительных черт - может сделать вас в дальнейшем обладателем сокровища. Неправильный же, напротив, обладателем разбитого корыта.

Country Inn - гостиничный бренд, ориентированный на потребителей среднего класса, для которых важным фактором является цена. В США и Европе сейчас работают более 325 этих гостиниц. В России же сегмент гостиничного рынка, ориентированный на представителей среднего класса, совершенно не развит. Международные гостиничные сети предпочитают строить комплексы, ориентированные на VIP-клиентов. Особенно «туго» с качественными недорогим отелями в российских регионах. «В регионах либо вообще отсутствуют комфортабельные гостиницы, либо есть очень дорогие пятизвездочные комплексы, - говорит Пол Прайс. - Именно на открытие отелей эконом-класса и рассчитан наш проект». Всего Delta планирует открыть 50 гостиниц по всей России в течение десяти лет.

Сегодня в Перми представители американской инвестиционной компании Delta Capital Management должны обсудить с местными властями возможность строительства в городе одной или нескольких гостиниц «западного типа». В феврале этого года Delta, управляющая инвестиционным фондом «США - Россия», объявила, что фонд собирается вложить 8 млн долларов в совместный проект с Rezidor SAS и двумя европейскими инвестиционными фондами, шведским Swedfund и датским The Investment Fund for Central and Eastern Europe. Партнеры намерены построить в России сеть гостиниц эконом-класса под всемирно известным брендом Country Inn, принадлежащим Rezidor SAS. Как сообщил RBC daily вице-президент Delta Capital Пол Прайс, на данный момент точно известно, что в течение двух-трех лет компания планирует возвести 7-8 отелей в Москве, Питере и ряде других регионов. «Сейчас наши специалисты ездят по городам и оценивают, насколько привлекательны они для нашего проекта, - говорит Пол Прайс. - Прежде всего нам интересны города с населением свыше миллиона человек и с высоким уровнем деловой и экономической активности».

Похожий проект есть и у группы МЕНАТЕП, которая намерена инвестировать в строительство недорогих гостиничных комплексов в России более 300 млн долларов. Управляющей компанией МЕНАТЕП выбрала американскую гостиничную сеть Marriott (бренд, под которым они будут работать в России, пока не определен). Всего планируется возвести более 40 отелей среднего класса в 30–40 городах России. На первом этапе из средств группы будет инвестировано 30–40 млн долларов на строительство нескольких отелей в Москве и Питере вместимостью примерно по 150 номеров каждый. В зависимости от места расположения стоимость номера в таких гостиницах будет колебаться в пределах от 70 до 100 долларов. Следующий этап – выход в регионы. Скорее всего, считают эксперты, «покорив» столицу и Питер, МЕНАТЕП пойдет в наиболее успешные российские города с высоким уровнем деловой активности, прежде всего Нижний Новгород, Самару, Екатеринбург.

Стоимость проекта, по предварительным оценкам, составляет около 400 млн долларов. «Классический формат нашей гостиницы - это 80-120 номеров по цене от70 до 90 долларов, - говорит Пол Прайс. - В наших гостинцах мы сохраним все стандарты, которые существуют у Country Inn по всему миру, поэтому в итоге региональные центры получат качественный гостиничный сервис по сравнительно недорогой цене». В строительство одного отеля, в зависимости от его параметров (номерного фонда, площади, месторасположения, стоимости земельного участка) Delta придется вложить от 5 до 11 млн долларов.

Что касается региональных гостиничных операторов то они, похоже, совсем не опасаются прихода на их рынок западных хотельеров. Например, в Перми большинство отелей – это «микрогостиницы» с количеством номеров от 15 до 3 «Для нашего небольшого отеля мы всегда найдем клиентов, - сказала RBC daily старший менеджер пермской гостиницы «Кама», - Потом, мы всегда сможет выиграть в цене, стоимость наших номеров ниже 70 долларов». Кроме того, у местных гостиничных сетей есть и еще одно важное преимущество, которое пока, похоже, не учитывают западные компании. «Для туристов, которые едут в российские регионы (если не брать бизнес-класс), очень важен так называемый «национальный дух», - сказала RBC daily менеджер туристического агентства SWTS, - стилизованные интерьеры, национальная кухня, традиционные русские развлечения, например, баня. Еще очень важно расположение гостиницы – она должна находиться в активном центре города, желательно с видом на достопримечательности. Западным хотельерам придется учитывать «национальную специфику», если они хотят сделать свой проект успешным». Кроме того, как рассказывают туроператоры, расчет иностранных гостиничных компаний на «своих» клиентов, то есть на туристов из западных стран, может не оправдаться. «Как ни странно, но иностранцы, когда едут в Россию, часто выбирают самые дешевые гостиницы, - говорит менеджер SWTS. - Это у себя в Америке, где гостиницы типа Country Inn относятся к числу самых дешевых, они вынуждены в них селиться. Приезжая же в Россию, американцы и европейцы, скорее всего, будут выбирать не свои «родные» отели, а более дешевые местные». Правда, сами западные гостиничные операторы считают, что, даже если они не смогут «переманить» из местных отелей иностранных туристов, возрастающий потокбизнес-туристов компенсирует им эти потери.

Специалисты полагают, что «региональные» проекты Delta и МЕНАТЕП могут быть даже более успешными, чем столичные. «Стоимость аренды земельных участков в Москве и Питере очень высока, кроме того, практически все они уже заняты под жилищное строительство, - сказал RBC daily сотрудник Отдела гостиничного хозяйства при правительстве Москвы. - Поэтому гостиничным операторам, особенно тем, кто ориентируется на средний класс, выгоднее всего выходить именно в регионы. Там ниже стоимость аренды земли, да и цена самого строительства тоже». Кроме того, у Delta и МЕНАТЕП есть возможность минимизировать издержки на строительство, если они воспользуются уже существующими в регионах гостиницами. Правда, по мнению экспертов, специалистам компаний придется тщательно оценить общее состояние «местных» гостиниц, особенно их коммуникаций, которые обычно находятся в плачевном состоянии.



Главная --> Публикации