Главная --> Публикации --> Жк: предупрежден, значит вооружен Хорошо там, где мы есть Группа мдм продает особняк дома моделей, который купила в прошлом году

При покупке квартиры в строящемся доме был оформлен договор об инвестировании строительства на имя мужа. В случае развода будут ли у нас равные с мужем права на квартиру и может ли на нее претендовать сын мужа от первого брака?
Елена Родионова, Москва

Наличие у человека в собственности недвижимости часто порождает различного рода проблемы. Какие права у членов семьи? Можно ли ее продать? Кто имеет право выселить? И так далее... На эти вопросы отвечает юрист М2.

У нас с бывшим мужем была общая площадь. Теперь у нас разные счета. С какого момента я могу продать свою комнату?
Алина Сомова, Москва

Поскольку квартира куплена в браке, к ней применяются правила, регулирующие раздел совместно нажитого имущества. В соответствии с законодательством квартира принадлежит в равной степени каждому из супругов. Поэтому при разделе имущества квартира также должна быть разделена между супругами. Ее могут разменять или просто разделить лицевые счета, определив, кто какой комнатой (или долей квартиры) владеет. Возможен вариант, при котором один из супругов выкупит у второго его долю в квартире и станет единоличным ее собственником.
Что касается сына от первого брака, то он не имеет права на квартиру при жизни отца. Но и после его смерти он может претендовать только на часть квартиры, за вычетом (выделом) доли бывшей жены. Таким образом, если у вашего мужа есть ребенок от первого брака и жена (с которой он состоит в браке), каждый из них получит 1/4 от квартиры. Кроме того, сын имеет право пользования квартирой в том случае, если он является нетрудоспособным (иждивенцем) или уже прописан в квартире на момент ее раздела.

Подскажите, пожалуйста, нужно ли получать разрешение органов опеки на продажу купленной квартиры, если ребенок в ней родился после ее покупки родителями и таким образом не участвовал ни в приватизации, ни в купле-продаже этой квартиры?
Татьяна Корнева, Москва

Свою комнату вы можете продавать тогда, когда вам заблагорассудится. Однако необходимо помнить о том, что ваш бывший супруг обладает преимущественным правом на покупку вашей части квартиры. Поэтому вы должны предложить ему купить вашу часть квартиры. В противном случае он может оспорить продажу комнаты через суд.
Если ваш муж откажется (лучше в письменной форме) от покупки квартиры или ничего не ответит в течение месяца, вы можете продавать свою часть квартиры кому угодно. Однако помните, что предложение о покупке вашей части квартиры вы должны направить вашему мужу в письменном виде.

Я живу в подмосковном поселке, в двухэтажном доме. Дом не идет под снос, а считается просто ветхим. В поселке идет строительство нового дома, куда и планировали переселить людей из нашего дома. А сейчас объявили, что в том доме все квартиры будут продавать по полной стоимости, не учитывая, что мы должны были быть переселены со скидками. Если имеет значение: я живу с матерью и бабкой. Имеет ли право администрация требовать от нас уплаты стоимости квартиры полностью?
Влад Буров, пос. Восточный

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры (если в ней прописан ребенок) необходимо. При этом абсолютно неважно, когда родился ребенок и когда он был прописан в квартиру. Органы опеки обязаны защищать интересы детей (в том числе и право на жилье), поэтому они контролируют продажу квартир, в которых прописаны дети.

Находясь в браке, мы с супругом приобрели приватизированную комнату в коммунальной квартире в равных долях. Сразу после покупки у нас родился ребенок. При разводе суд разделит комнату между мной и мужем поровну или на троих (учитывая ребенка)? Ребенок в этой комнате прописан.
Оксана Евгеньева, Москва

Если переселение производится администрацией в добровольном порядке, тогда за квартиры вам придется платить столько, сколько за них попросят. Однако при этом данный процесс не будет являться переселением. Вы просто покупаете новую квартиру, сохраняя прописку в старой. Если переселение связано с ветхостью вашего дома, инициировано администрацией и является обязательным для всех (вне зависимости от желания жильцов), то администрация обязана предоставить всем переселяемым жильцам новые квартиры бесплатно. Причем сами квартиры не должны быть меньше, чем те, которые занимали жильцы до переселения.

Частный одноэтажный дом, расположенный в пределах Москвы (Южное Бутово), подлежит сносу в связи со строительством метро на этой территории. В доме никто не прописан. Возможно ли собственнице (инвалид I группы) прописаться туда, с тем чтобы в качестве компенсации получить другое жилье или участок земли?
Валентина Шевчукова, Москва

Комната будет делиться между вами и вашим мужем. Однако вы можете заключить между собой соглашение о разделе имущества. В этом соглашении должно быть указано, кому из вас что достается. В том числе и комната. Например, комната может достаться тому, кто будет воспитывать ребенка, а какое-либо ценное имущество (в качестве компенсации) достанется второму супругу. Причем таким имуществом может быть все что угодно.
Предположим, у вас кроме квартиры с мебелью есть телевизор, музыкальный центр и машина. Допустим, что ребенок останется с вами. Тогда разумно предложить, чтобы комната осталась вам, а телевизор, музыкальный центр и машина — вашему бывшему мужу. Также возможен выкуп доли в имуществе одного супруга другим супругом. В этом случае в качестве компенсации вместо имущества предоставляется определенная сумма.

Итак, как видно из вопросов, распоряжаться имуществом может не только собственник, но и государство. Его представители могут запретить вам снести садовый домик или заставить продать имущество бывшему супругу. Спорить бесполезно. Но если ваш дом снесли или пытаются расселить за ваш же счет, смело требуйте от властей компенсацию. Вы собственник? Тогда защищайтесь!
Подмосковный город Дедовск со всех сторон окружен водоемами: в окрестных лесах множество мелких озер и речушек, а в нескольких километрах от города раскинулось знаменитое Истринское водохранилище.

За утраченную по вине государства (в том числе и снесенную) недвижимость собственник, понесший определенные убытки, имеет право получить компенсацию. В том случае, если собственник будет прописан в сносимом доме, он имеет право на получение жилья. Если он прописан и проживает в другом месте, он может получить денежную компенсацию.
Если предоставленный участок в собственности, то собственник имеет право требовать предоставления в качестве компенсации аналогичного участка. Но скорее всего в собственности только дом, поэтому на компенсацию за участок рассчитывать не приходится. Возможно, что собственнику в качестве компенсации могут предоставить земельный участок (аренда, пожизненное наследуемое владение, собственность) и определенную денежную компенсацию за снесенный дом.

Дом на улице Энергетиков
В западной части города, в чистом, ухоженном микрорайоне, недалеко от лесопарковой зоны возводится 12-этажный кирпичный жилой дом. Вблизи от места застройки есть стадион, бассейн, поликлиника, школа, детские сады, магазины.
Рядом с комплексом будут оборудованы автостоянка и детские площадки.
Дом отличается оригинальной конструкцией наружных стен и современными планировками квартир. Первые этажи дома отводятся под нежилые помещения. В подъездах предусмотрено место для консьержа. Площади квартир: 46–55 кв. м (однокомнатные), 70–73 кв. м (двухкомнатные), 94 кв. м (трехкомнатные). Площади кухонь от 10,6 до 16,8 кв. м. Высота потолков — 3 м. Окна оснащены трехкамерными стеклопакетами ПВХ. Балконы и лоджии имеют летнее остекление с алюминиевым профилем. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $520–660.

Город Дедовск Истринского района расположен в 38 км к западу от Москвы и в 20 км от районного центра — Истры. Первые упоминания об этих местах встречаются в писцовых книгах 1573 года. Тогда здесь находилась деревня Дедово, получившая свое название от древнерусского имени Дед. В 1822 году в 7 км от Дедова был основан Борисоглебский монастырь, сохранившийся до наших дней. Архитектурно-исторический ансамбль монастыря сегодня — памятник федерального значения.
В начале XX века около Дедова была построена прядильно-ткацкая фабрика, вокруг которой возник поселок Дедовский, поглотивший со временем и само село. А в 1940 году поселок был преобразован в город Дедовск.
В наши дни, как и много лет назад, основу экономики города составляет легкая промышленность. Положившая начало Дедовску прядильно-ткацкая фабрика — крупное производственное объединение технических тканей. В городе работает обувная фабрика, ремонтно-механический завод, производство керамических изделий.
Инфраструктура Дедовска имеет все необходимые элементы для комфортного проживания горожан. Это и многочисленные магазины и предприятия бытового обслуживания, и спортивные сооружения, и культурно-досуговые учреждения.
С Москвой Дедовск связан несколькими автомобильными магистралями и железной дорогой. Проезд до МКАД как по Новорижскому, так и по Волоколамскому шоссе одинаково удобен и занимает около 20 мин. Между Дедовском и станцией метро «Тушинская» регулярно курсируют маршрутные такси.
Градостроительная политика Дедовска направлена на дальнейшее развитие уже существующих микрорайонов с устоявшейся социальной и инженерной инфраструктурой.
Дедовску повезло, поскольку проблему переселения жильцов из сносимых домов аварийного и ветхого фонда, а также строительства новых муниципальных и коммерческих зданий взяла на себя компания «Стройиндустрия». Дело в том, что эта компания не только крупный застройщик Подмосковья, но и инициатор возведения в области жилых комплексов с полностью обустроенной инженерной и социальной инфраструктурой. Так, заканчивается строительство 16-этажного двухсекционного дома по улице Главной. Он предназначен в основном для переселения людей из ветхого жилья. На освободившейся территории компания приступает к строительству большого и современного комплекса. Заложен фундамент под строительство 17-этажных многосекционных домов на улице Ногина.
Компания не скрывает своих амбициозных планов по долгосрочному строительству в городе и обещает в скором времени создать в Дедовске «новое качество проживания».

Жилой комплекс на улице Ногина
Недалеко от железнодорожной станции, в квартале, расположенном между улицами Ногина и Первомайской, возводится новый жилой комплекс, состоящий из нескольких панельных и монолитно-кирпичных домов разной этажности.
Первая очередь строительства — 17-этажный панельный дом серии П-111М по адресу: ул. Ногина, В конструкции дома учтены интересы инвалидов и малоподвижных людей. Во всех подъездах оборудованы помещения для консьержа. В доме одно-двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, с просторными лоджиями и холлами, большими (12 кв. м) кухнями. Площади квартир: 49,0 кв. м (однокомнатные), 64,1 кв. м (двухкомнатные). Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи первой очереди — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $570–640.

Дом на улице Главной
Новый 16-этажный панельный дом серии ИП-46С возводится в микрорайоне «Фабричный», в тихой зеленой части города с устоявшейся социальной инфраструктурой. Дом будет сдан с полностью благоустроенной территорией, в частности, здесь будут оборудованы детская и спортивная площадки, гостевая парковка, проведено озеленение.
В подъездах предусмотрены помещения для охраны и консьержа. Стены дома имеют повышенную звукоизоляцию. Площади квартир: 43,4 кв. м (однокомнатные), 61,5 кв. м (двухкомнатные), 74,2 кв. м (трехкомнатные). Кухни от 8,5 до 11,9 кв. м. В каждой квартире имеются по одной-две лоджии, просторные холлы и прихожие. Окна оснащены стеклопакетами ПВХ. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $650–670.


Рост инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости показывает, что отечественные офисы уже отвечают требованиям западных стандартов.

Коттеджный поселок Турово
Строящийся коттеджный поселок расположен недалеко от Волоколамского шоссе и имеет хорошие круглогодичные подъездные пути. Вблизи от места застройки находятся лес и озеро. К поселку подведены все инженерные и телекоммуникации.
Кирпичные 2–3-этажные дома индивидуальной планировки имеют приусадебные участки площадью 12 соток, гараж и благоустроенный цокольный этаж. На окнах устанавливаются трехкамерные стеклопакеты. Крыша покрыта металлочерепицей. Площади домов: от 250 до 450 кв. м.
Срок сдачи поэтапный, начиная с IV квартала 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $750.

Ставки сделаны
На протяжении всего прошлого года рост спроса на офисные помещения превышал предложение, что привело к увеличению ставки аренды в среднем на 5%. А вот уровень ставок операционных расходов в течение всего года почти не претерпел изменений. Это объясняется возросшей конкуренцией и повышением профессионализма управляющих компаний. Средние ставки арендной платы за помещения класса А составляют примерно $620 за 1 кв. м в год, а помещения класса В оцениваются в $420 за 1 кв. м в год. Несмотря на повышение цен за аренду, спрос на помещения классов А и В был достаточно высоким на протяжении всего 2003 года.
Половина предложений сосредоточена в центре Москвы. Особенно популярными среди арендаторов были офисные помещения, расположенные между Садовым кольцом и третьим транспортным. В этом районе было предложено более 35% общей площади построенных офисных площадей столицы. Всего же за год было сдано в аренду 560 тыс. кв. м офисных помещений. Около 60% реализованного спроса пришлось на российские и только 40% — на интернациональные компании. Ключевые сделки в прошлом году: 18,5 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В «Черри Тауэр» арендовала компания «НИКОЙЛ-Страхование» и 7137 кв. м в бизнес-центре класса А «Чайка-Плаза-VII» арендовал Внешторгбанк.
В первые месяцы 2004 года активность на рынке офисов сократилась по сравнению с декабрем 2003 года примерно на 50%. Аналитики объясняют этот спад затянувшимися новогодними каникулами. Тем не менее уровень свободных площадей в январе значительно сократился. Сейчас активность на рынке офисов постепенно повышается. Общее предложение помещений, по разным оценкам, составило от 2,75 млн до 3,07 млн кв. м. Арендные ставки по сравнению с 2003 годом также претерпели некоторые изменения. Так, средний уровень арендных ставок класса А составил $588 за 1 кв. м в год, класса В — $445 за 1 кв. м в год.
Из наиболее значимых событий начала 2004 года можно отметить приход на российский рынок офисов немецкой строительной фирмы «Хаммер АГ». Эта компания планирует построить центр на ВВЦ площадью примерно 15 тыс. кв. м, а также здание для офисов в Смоленском переулке, площадь которого составит 17 тыс. кв. м.
Цена предложения напрямую зависит от месторасположения зданий. Так, офисы класса В в районе Бульварного и Садового кольца стоят от $430 до 500 за 1 кв. м. От третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД цена варьируется от $260 до 420 за 1 кв. м.
Цены на офисы класса А значительно выше. Помещения, которые располагаются от Бульварного до Садового кольца, оцениваются от $650 до 700 за 1 кв. м. От Садового до ТТК можно снять офис по цене от $500 до 640 за 1 кв. м. Помещения, находящиеся за ТТК, стоят не ниже $490 за 1 кв. м.
На цену влияют и другие факторы: удачное или неудачное месторасположение, соседство, планируемые правительством Москвы работы по благоустройству близлежащих территорий, кафе, рестораны, прокладка дорог и т. д.
По мнению аналитиков, ситуация на рынке офисных помещений позволяет предположить, что повышенный спрос на офисы сохранится еще как минимум год. В перспективе можно говорить о насыщении рынка и росте вакантных площадей.

Прошедший 2003 год оказался для рынка коммерческой недвижимости очень удачным. Высокие темпы строительства и реконструкции повлекли за собой увеличение объема новых предложений и на рынке офисов. По данным аналитиков компании Knight Frank, всего за прошедший год было предложено 530 тыс. кв. м помещений классов А и В. Это на 47% больше, чем в 2002 году.

Современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали возводить всего несколько лет назад, но сейчас доля нетипового строительства постоянно растет. В Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. Спрос на них очень большой, причем, по словам Анатолия Левшина, заместителя генерального директора, начальника департамента продажи жилья компании "Стройметресурс", он равномерно делится среди москвичей, жителей Московской области и представителей других российских регионов. Москвичи в последнее время ведут себя активнее: если еще в конце 2002 года доля областных квартир в общей структуре спроса составляла не более 10%, то теперь она увеличилась уже до 50%.

Как найти офис?
Достаточное предложение создает арендаторам трудности выбора офисных помещений. Эксперты рынка коммерческой недвижимости считают, что существует некий алгоритм поиска офиса.
Поиск подходящего помещения обычно начинают за 5–6 месяцев до предполагаемой даты переезда. В 90% случаях к поиску офиса подключают консультанта (риэлторскую компанию), и только 10% арендаторов договариваются с собственниками помещений без посредников. Как правило, и арендатор, и собственник приглашают консультанта не только для подбора вариантов, но и для защиты интересов.
Насколько квалифицированы сотрудники риэлторских компаний, можно судить по следующим признакам. Во-первых, оплата услуг консультанта производится собственником, а не арендатором. Во-вторых, для просмотра помещений предоставляется корпоративный транспорт. В-третьих, консультант должен представить фотографии офисов и поэтажные планы предлагаемых помещений.
После выбора консультанта встречу для детального обсуждения предлагаемых вариантов назначают в офисе арендатора (так как в 55% случаев именно арендатор обращается в риэлторскую компанию). Арендатор должен четко знать, какое помещение ему нужно и на какую арендную плату он согласен. Руководствуясь этими условиями, риэлтор подбирает варианты и составляет график просмотра помещений. Обычно, чтобы ознакомиться и увидеть варианты, требуется в среднем 1–2 недели. Если ни одно из помещений не устраивает арендатора, то консультант предлагает либо перенести вопрос переезда на более поздний срок, либо пересмотреть требования к офису. Если же помещение найдено, то риэлтор организует встречу с собственником офиса.
Во избежание ошибок собственнику помещения стоит получить общие сведения о рынке офисов (тенденции развития, приблизительные объемы реализованных площадей, цены). Арендная ставка назначается исходя из спроса на рынке и условий аренды в зданиях-конкурентах. Желательно, чтобы собственник обладал сведениями о зданиях-конкурентах. Тогда он будет уверенно чувствовать себя во время переговоров с арендатором и моментально реагировать на его аргументацию. Нужно составить коммерческое предложение и поэтажный план здания.
Спрос на аренду офисных помещений зависит в основном от экономической ситуации, поэтому при его определении стоит анализировать динамику сдачи в аренду офисных центров. Практически все действующие бизнес-центры заполнены не более чем на 95%. Это показывает стабильное потребление рынком предлагаемых объектов недвижимости при грамотно выстроенной маркетинговой и ценовой политике. Ошибки же ведут за собой увеличение срока реализации объекта, чаще всего из-за неправильной (завышенной) арендной ставки. Вообще спрос в Москве можно считать вполне достаточным для успешной сдачи помещения в аренду.
Через несколько лет Подмосковье преобразится. Уже сейчас здесь активно строят целые жилые комплексы, включающие качественные современные дома и объекты инфраструктуры. В условиях постоянного роста цен на столичные новостройки москвичам со скромными доходами остается покупать квартиры в Подмосковье. И тут им приходится конкурировать с жителями Московской области и всей России, которые также стремятся в этот бурно развивающийся регион. Спрос на областное жилье растет очень быстро, подтягивая за собой цены, которые порой увеличиваются быстрее, чем в Москве. Приостановки роста можно ждать не раньше следующего года.

Начиная с ценовой мотивировки покупки областного жилья, потребители постепенно понимают, что особой разницы между квартирой в спальном районе Москвы и ближайшем городе-спутнике нет вообще. Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города. Театры, клубы, рестораны, музеи - все это остается для жителя Подмосковья легкодоступным. Кроме того, в области практически нет популярной в столице точечной застройки, здесь строят сразу целые самодостаточные жилые комплексы с собственными детскими садами, школами, поликлиниками и бытовыми объектами. А в качестве бонуса покупатель квартиры в Подмосковье получает еще и хорошую экологию.

Небогатых жителей столицы в Подмосковье привлекают прежде всего цены. По сравнению с аналогичными московскими предложениями они оказываются ниже примерно на 30%. Например, квартиры в расположенном в зеленой зоне Красногорска жилом комплексе из двух монолитных домов индивидуальной планировки, инвестором которого выступает "Домострой", продаются по цене $640 за кв.м. В Москве дома такого уровня приравниваются уже к бизнес-классу. Кроме того, за те же деньги в ближайшем Подмосковье можно купить квартиру, в которой на одну комнату больше, чем в столице.

Рост стоимости квартир будет продолжаться и в этом году, несмотря на то, что раньше увеличение во многом обусловливалось падением доллара, а сейчас растут исключительно рублевые цены. Аналитики полагают, что в этом году рост цен составит не менее 15%. Вполне возможно, что увеличение останется на уровне прошлого года - то есть 20-36% в среднем по рынку. Но если жилье будет и дальше дорожать такими же темпами, то через несколько лет оно увеличится в цене вдвое и выйдет за рамки платежеспособного спроса. Поэтому Анатолий Левшин прогнозирует, что темпы роста цен все-таки будут снижаться. Правда, произойдет это скорее всего не раньше 2005 года.

По мнению Анатолия Левшина, подмосковное жилье сейчас становится все более привлекательным как у физических лиц, так и у инвестиционных компаний. Правда, портфельные инвесторы, покупающие квартиры в области для последующей перепродажи, составляют, по экспертным оценкам, не более 10% в общей структуре спроса. Так что превращение в пирамиду и обрушение этому рынку пока не грозит. Но повышенный интерес все-таки не может не вызвать увеличения цен. Аналитики отмечают, что новостройки в Подмосковье дорожают даже быстрее, чем в Москве. В Красногорске, Химках и Одинцове цены уже вплотную приблизились к столичным. По словам Натальи Тихоновской, директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за прошлый год цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцове выросли на 25-30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе - на 15-20%. "В 2003 году конъюнктура позволила повысить цену на некоторые объекты и на 40%", - говорит Алишер Норматов, генеральный директор "Стройметресурса".

В перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье будет составлять $600 за кв.м. Надо отметить, что география застройки области сейчас довольно обширная. На этом рынке даже нет острой конкуренции между компаниями, поскольку городов с недостатком новых домов хватает на всех. По мнению аналитиков, спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то в прошлом году он превратился во вполне стабильный, увеличившись примерно на 20-30% по сравнению с 2002-м.

Даже при условии стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она сейчас составляет в среднем $350 за кв.м, но в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв.м. Удерживать себестоимость сейчас очень сложно, поскольку материалы быстро дорожают (например, недавно на 20% увеличилась стоимость арматуры), а подрядчики стремятся поднять цены на свои работы. Именно из-за увеличения себестоимости строительства прибыль компаний-застройщиков в прошлом году выросла не пропорционально ценам на жилье, а всего на 11%.



Главная --> Публикации