Главная --> Публикации --> Очаково станет меньше Инвесторы должны знать правила игры Диамантер инвестирует $200 млн в деловой комплекс На рынке недвижимости все спокойно Ипотеке нужны квадратные метры

Болгария с 2007 г. станет официальным членом ЕС, что стало определяющим фактором для ее рынка недвижимости. Цены на нем за год выросли не вполне понятным для европейцев, зато вполне объяснимым для москвичей образом: если в январе квартира в Болгарии стоила 50 000 левов (курс к доллару приблизительно 2 к 1), то в середине прошлого года ее цена составляла уже $50 000, а в начале года нынешнего она стала номинироваться в евро и стоит теперь, как нетрудно догадаться, 50 000 евро. Впрочем, по московским меркам это все равно смешные деньги.

Но цены на недвижимость в стране по-прежнему ниже московских.

Для бизнеса рекомендуется София, для отдыха - деревня

За последний год болгарская недвижимость подорожала более чем в два раза. Впрочем, и после этого она продолжает оставаться самой дешевой в Европе: стоимость квадратного метра приличного жилья колеблется в пределах 150-500 евро в зависимости от месторасположения.

Зона германской оккупации

В принципе, в Болгарии существуют два района, недвижимость в которых действительно пользуется постоянным спросом и растет в цене. Это София и города в причерноморской зоне. На сегодняшний день в столице Болгарии нижняя планка стоимости квадратного метра составляет 350 евро, верхняя колеблется в районе 1000 евро. Однако говорить о каком-то серьезном буме в области жилищного строительства пока не приходится: по мнению болгарских риэлторов, в Софии спрос вполне уравновешивается предложением на вторичном рынке и незначительным новым строительством, так что до поры до времени каких-то серьезных ценовых скачков здесь не предвидится. Все может поменяться к 2007 г., когда страна официально вступит в ЕС. К этому времени планируются ввод в действие значительного количества новых офисных центров и серьезный приток иностранцев. Гораздо более интересным для себя на сегодняшний день болгарские риэлторы считают работу с так называемой "малой жилой недвижимостью", к которой они относят хорошие деревенские дома площадью от 150 до 250 кв. м с земельными участками от 15 соток, расположенные не далее 30 км от моря и стоящие не более 30 000 евро. Наиболее активный спрос на эти объекты проявляют англичане, шведы и финны пожилого возраста, планирующие в старости перебраться на постоянное проживание в эту дешевую европейскую страну с мягким климатом.

Причина такого ажиотажа достаточно банальна: в Албене практически не осталось свободной земли для нового строительства, и потому речь идет лишь о различных возможностях реконструкции старых, в основном еще панельных гостиниц. Дело это непростое и хлопотное, однако, по данным немецкой ассоциации туроператоров, реконструированная до уровня 4 звезд с созданием соответствующей инфраструктуры (бассейн, бары и ресторан) гостиница в Албене окупает инвестированные средства в течение трех-четырех лет.

Однако наиболее востребованной и быстро растущей в цене является недвижимость на черноморском побережье Болгарии. Это, конечно же, Варна и наиболее известные курортные места - Албена, Золотые пески, Солнечный берег и т. д. Хотя Варна все же стоит несколько особняком: в ней жизнь не замирает, а бурлит круглый год, в то время как на курортах зимой можно испытывать некоторый недостаток общения. Поэтому основной интерес курорты вызывают у инвесторов, вкладывающих средства в развитие туристической инфраструктуры. Первенство здесь держит Албена, которая была практически полностью приватизирована еще в начале 1990-х по замысловатой схеме: болгарское правительство создало холдинг, в который были включены все объекты инфраструктуры курорта. С тех пор инвесторы покупают акции этого холдинга и управляют отдельными объектами инфраструктуры. Таким образом было реализовано более 80% акций Албены, а на оставшуюся государственную долю впору устраивать аукцион среди крупнейших немецких туроператоров - TUI, ITS, Nekerman.

Хотя их приход все же возможен. Упоминавшиеся старые курортные места представляют собой достаточно замкнутые в плане свободной земли под строительство пространства, ограниченные морем и горами. Поэтому сегодня в Болгарии на правительственном уровне достаточно серьезно обсуждается вопрос о создании новых курортных зон, в частности между Варной и Бургасом - это порядка 90 км береговой линии с прекрасными песчаными пляжами в районе городов Бяла и Обзор, ни в чем не уступающими по своим природным данным старым золотисто-солнечным берегам и пескам. Вопрос лишь в том, что притока иностранных инвесторов в этот район можно ожидать только после предоставления государственных гарантий в помощи для освоения этой территории - подведения коммуникаций, создания нормальных подъездных путей и т. д. Но, судя по стабильно увеличивающемуся (за последние четыре года - на 20-25%) притоку туристов на болгарские курорты, это время не за горами.

Два других наиболее известных курорта - Золотые Пески и Солнечный берег - приватизировались по другой схеме. Вся туристическая инфраструктура (отели, рестораны и т. д.) распродавалась по отдельности и также очень удачно - на сегодняшний день реализованы все гостиницы и рестораны (порядка 130 штук) на Золотых Песках. Однако здесь "немецкая оккупация" несколько разбавлена испанской туркомпанией Iberostar и частными инвесторами из Италии. Россиян среди инвесторов в туристическую отрасль Болгарии пока что замечено не было.

Не менее интересна в инвестиционном плане, помимо всех прелестей личного использования, и покупка квартиры либо дома в Варне, где ежегодный прирост цен прогнозируется на уровне 20-25% годовых. И вот здесь россияне уже в числе первых: по данным болгарских агентств, из 10 иностранных покупателей, приобретающих недвижимость в Варне, четверо из Германии, а трое из России. Всего, с учетом вилл в прибрежной полосе, в этом курортном местечке проживает более 22 000 россиян, из которых приблизительно половина находится в Болгарии постоянно, а остальные используют свои объекты недвижимости как летние дачи. Несомненно, большинство из них было привлечено дешевизной предлагающихся объектов. На вторичном рынке в центре Варны хорошую трехкомнатную квартиру либо коттедж можно приобрести за 100 000 евро. При этом аналогичная квартира на менее престижной улице и без вида на море может предлагаться за 20 000-25 000 евро. Сами болгары считают, что эта панорама в виде "синего пятна моря" абсолютно не стоит этих денег - ею приятно любоваться первые три летних месяца, однако все остальное время года, и особенно зимой, морской ветер доставляет гораздо меньше удовольствия. Зато цены на подобные квартиры и коттеджи в удаленных от центра районах будут приблизительно на 20-30% ниже. А вот те же самые объекты, но находящиеся либо в Бургасе (130 км южнее), либо в курортном городке Каварны (60 км к северу), будут стоить уже в два раза дешевле.

Знал бы прикуп, жил бы в Варне

Можно и что нельзя купить

Однако болгарские риэлторы отмечают, что в прошлом году россияне основное предпочтение отдавали приобретению квартир в строящихся престижных комплексах в Варне в близких к морю кварталах (под близостью понимается расстояние в 50-2000 м). Дело в том, что болгарские понятия "идеален център", "широк център" для россиян умещаются в понятие одного квартала. Зато плотность застройки этого "широка" центра в Варне попросту поражает воображение и навевает воспоминания о тесных улочках Италии и белье, сохнущем на натянутых между домами веревках. Поэтому не должна удивлять и вполне московская стоимость парковочного места или гаража - 5000-12 000 евро. В прибрежных районах, несомненно больше простора, да и цены пониже - в новостройках квадратный метр предлагается по цене от 350 до 600 евро. Все квартиры на продажу выполнены по так называемому БДС (Български Държавен Стандарт) - без полов, сантехники, только оштукатуренные стены и вставленные окна. Однако доведение квартиры до ума стоит, по нашим понятиям, сущие копейки - подрядчик выполняет оставшиеся необходимые чистовые работы (настилка полов, покраска стен, монтаж сантехники и бойлера, установка кухонного оборудования) не более чем по 100 евро за квадрат. В итоге "крайняя" цена новостройки под ключ в Варне составляет сегодня от 375 до 700 евро за квадрат. В 2004-2005 такие квартиры будут расти в цене, по прогнозам Болгарской ассоциации предпринимателей, на 20-25% в год, что делает эти вложения одними из наиболее прибыльных на болгарском рынке недвижимости. Тем более что и сдача их в аренду по сложившимся ценам на уровне 300-500 евро в месяц способна окупить вложения в течение 6-8 лет. И этим прогнозам вполне можно верить - как и все прибрежные болгарские города, Варна, будучи скована с двух сторон морем и горами, испытывает серьезные проблемы с выделением новых земельных участков под жилую застройку. Поэтому серьезного увеличения предложения на рынке жилой недвижимости не предвидится, а спрос постоянно растет (в первую очередь за счет немцев) и превышает сегодня предложение по новостройкам приблизительно на 30%.

Что считается приличным в Болгарии

Никаких ограничений в приобретении недвижимости в Болгарии для иностранцев не существует - при покупке квартиры достаточно только паспорта. За исключением одного "но", касающегося операций с земельными участками: пока что (ориентировочно до 2006 - начала 2007 г., но однозначно до официальной даты вступления в ЕС) нерезидент не может лично стать собственником земли в Болгарии. Однако этот вопрос решается достаточно просто: земля может быть оформлена на иностранную фирму с болгарским участием, где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии. Также юридически чист вариант с приобретением земли на фирму, зарегистрированную в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица, - по всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Другим немаловажным аспектом экономии, влияющим на решение о приобретении недвижимости в Болгарии представителями северных стран, являются низкие ставки ежегодных налогов на недвижимость - сегодня они составляют порядка 0,5 евро за квадратный метр - и отсутствие какой-либо квартирной платы. Отдельно оплачиваются лишь электричество, холодная вода и телефон, причем ставки на оплату этих коммунальных услуг вполне соизмеримы с российскими.

Рынок "на веревочке" - это хорошо забытое старое

В силу серьезной специфики болгарской недвижимости понятия о приличном жилье здесь сильно отличаются от московских представлений о том же самом. Дело в том, что подавляющее большинство домов в Болгарии построено из достаточно тонкого армированного бетона либо с использованием технологии "в 1 кирпич" (в России предпочитают строить "в 2,5 кирпича"). Здания достаточно прочные, однако тепло- и звукоизоляция оставляют желать лучшего. И если теплым летом это абсолютно несущественно, то в редкие (раз в 10 лет) холодные зимы, когда температура опускается до минус 15 градусов, стены прекрасно промерзают насквозь. Тем более что обеспеченность коммуникациями в Болгарии также пока что оставляет желать лучшего. Практически в 90% болгарских квартир нет таких централизованных коммуникаций, как отопление, газ и горячее водоснабжение. Поэтому большинству иностранных покупателей квартир на вторичном рынке приходится задумываться об установке в доме автономном системы отопления, работающей либо на электричестве (цены на него сопоставимы с российскими ценами), либо на газе (возможно далеко не везде), либо на дровах, что, кстати, встречается достаточно часто. Дома в пригородах крупнейших городов, предлагающиеся на вторичном рынке, также имеют свои дополнительные особенности: туалет, как правило, расположен на улице, а лестница на второй этаж - наружная, что несколько затрудняет эксплуатацию дома в зимний период. Однако все эти проблемы меркнут перед ценами на недвижимость - пока что элитное жилье, к примеру в Варне, можно купить по 500 евро за "квадрат".
Задача регулирования земельного рынка в России всегда была одной из самых важных. Если мы посмотрим на сегодняшние злободневные проблемы, такие, как вывод промышленных предприятий, выкуп земли, сверхвысокие ставки ипотечного кредитования, практически все они неизбежно сведутся к земле, а земельное законодательство на сегодняшний день крайне противоречиво. Чтобы разобраться в сути современной ситуации, всегда полезно обратиться к историческим аналогиям. Как же эти вопросы решались до Великой Октябрьской революции и кем они решались? За консультацией мы обратились к доктору исторических наук, профессору МПГУ Наталье Проскуряковой.

200 лет земельного либерализма

Все российские историки отмечают две важнейшие черты регулирования земельного рынка в России XIX века. Первая черта - сверхжесткая позиция государства и вторая - весьма постепенное расширение, с одной стороны, круга лиц, обладавших правом купли-продажи, и с другой, - категорий земельных имуществ, вовлекаемых в рыночный обмен. В дореволюционной России государство полностью взяло на себя роль главного и единственного инициатора всех изменений условий купли-продажи земли, что позволяло ему использовать процесс перераспределения земельной собственности в соответствии с конкретными задачами экономической политики.

После отмены крепостного права общее юридическое правило, принятое в начале века, было зафиксировано 508-й статьей Законов о состояниях, согласно которой все городские обыватели, то есть почетные граждане, купцы, мещане, ремесленники обладали правом владения или приобретения всеми разрешенными законом способами любой движимой и недвижимой собственности, в том числе и земельной, но за исключением населенных имений. Очень большое значение для предпринимателей имела 698-я статья того же закона, по которой правом владения всеми видами имущества среди прочих обладали и так называемые "сословия лиц", то есть "товарищества, компании и конкурсы". Процесс акционирования, охвативший русскую промышленность во второй половине XIX века, привел к тому, что в России появились крупные ассоциированные владельцы земельной собственности.

Одним из первых шагов в этом направлении стал именной указ от 12 декабря 1801 года Александра I, в котором с целью "поощрения земледелия и промышленности" право покупки ненаселенных имений предоставлялось лицам недворянских сословий: купцам, мещанам, городским и казенным поселянам. Новый закон гласил: "Признали Мы нужным право приобретения всяких... земель без крестьян и владения всем тем, что на поверхности и в недрах их находится, распространить на всех Российских подданных", за исключением крепостных крестьян. Этот указ имел наиважнейшее значение для индустриального развития России. Как иллюстрацию можно привести становление предприятий клана Морозовых, основавших четыре крупнейшие фирмы. Собственность приобреталась ими в основном у дворян.

Были ли ограничения на куплю-продажу? Были, и очень жесткие, и касались они всех сословий без исключения. С отменой крепостной зависимости право частной собственности на все виды имущества распространилось и на крестьянское сословие. Тем не менее, свободно продать землю бывший крепостной мог только в том случае, когда "право владения, пользования и распоряжения" соединялось с "укреплением имущества в одном лице". До 1883 года сохранялись временнообязанные отношения помещичьих крестьян до их выхода на выкуп, а с введением "Положения об обязательном выкупе" они становились собственниками своих наделов только по выплате долгов по ссуде. Иначе говоря, право полной собственности для крестьян долгое время оставалось формальным, а надельные земли были исключены из свободного товарооборота.

Рамки закона шире, чем рамки реальности

В 80-е годы ситуация с куплей-продажей земли в деревне существенным образом изменилась. В 1883 году был принят закон, согласно которому надельная земля при условии погашения долгов по ссуде выносилась на рынок. Результаты такой "демократии" сказались очень быстро: чрезвычайно быстрыми темпами стало развиваться так называемое "кабацко-кулацкое" землевладение, а точнее ростовщичество. И масштаб этого ростовщичества был таков, что в предупреждение социального взрыва в 92-93 годах были приняты серьезнейшие законы, которые вошли в историю как "законы о ростовщичестве".

"Группы риска" оказались не готовы к свободе

Широко известный закон от 14 декабря 1893 года, запрещающий продажу надельных земель, стал логическим завершением постановлений, упомянутых выше. Устанавливались новые, очень жесткие правила купли-продажи крестьянских наделов. Для участка, стоимость которого не превышала пятисот рублей, требовалось согласие двух третей членов конкретного сельского общества, а также утверждение Губернского присутствия по крестьянским делам. Если же стоимость отчуждаемого надела превышала пятьсот рублей, то сделка должна была получить санкцию министров внутренних дел и финансов. Одновременно с этим запрещался залог надельных земель у частных лиц и в частных учреждениях, даже при условии погашения выкупной ссуды.

Власти официально признали, что законы 1883 года реально привели к закабалению сельского населения и, мягко говоря, препятствовали развитию его благосостояния. Законы 1893 года об ответственности за ростовщические сделки крайне интересны. По статье 180-й Устава о наказаниях "сделки на чрезмерно обременительных, несоответствующих местным обычаям условиях, когда взаимодавец воспользовался крайне тягостным положением заемщика", очень строго преследовались в судебном порядке. В чем был положительный смысл этих юридических актов? В 90-е годы XIX века в России еще не было создано условий для открытия учреждений сельского кредита, и бороться со столь негативными явлениями приходилось не экономическими, а административно-полицейскими мерами.

Как оценивался этот закон российскими историками? В советское время оценка была однозначна - закабаление крестьян. Сегодня позиция иная, а именно: правительство ставило заслон не развитию капитализма в сельском хозяйстве, а развитию ростовщичества в деревне в целом, в том числе и связанного с куплей-продажей земли. Более того, создавались препятствия для ускоренной люмпенизации деревни в условиях, когда город не мог обеспечить работой все высвобождающиеся руки. Эти явления в то время государство отслеживало весьма пристально. И только в начале ХХ века с отменой выкупных платежей крестьяне, укрепив наделы в личное владение, вновь обрели право свободной продажи своих земель, но только лицам, приписанным к данной общине.

Как дать право собственности без права пропить оную?

Сословно - национальные нюансы землевладения

К этому времени все категории земель, исключая церковные и монастырские, выносились на рынок. Что касается казенных земель, то они поступали в продажу или отдавались в аренду только по усмотрению правительства и с разрешения императора. При этом государство, передавая в частные руки свои земли, всегда преследовало определенные хозяйственные цели. Пожалуй, самый яркий пример - отчуждение казенных земель при строительстве железных дорог акционерными компаниями.

В Российской империи ограничения имели и национальный характер. После знаменитого Польского восстания именным указом 1865 года в девяти западных губерниях, где преимущественно проживали украинцы и белорусы, полякам запрещалось приобретать новые имения. Здесь правительство поставило перед собой четкую и недвусмысленную задачу: устранить всякую возможность усиления класса польских помещиков в этих областях. Нельзя не отметить здесь редкую гуманность законов: законы и права прежних владельцев никоим образом не стеснялись, и они сохраняли за собой поместья, приобретенные до опубликования указа, имения высылаемых участников восстания не конфисковались, но подлежали обмену на равноценные в других губерниях, и только в начале ХХ века пошло постепенное снятие ограничений. Еще более жестким ограничениям подвергались лица иудейского вероисповедания.

Посмотрим на эту проблему с точки зрения сословно-классовой структуры общества. Крестьянские наделы подвергались наибольшим ограничениям, что было, в частности, закреплено законами гражданскими. Традиционно в наиболее привилегированном положении были дворяне, но ограничения существовали и для них. К примеру, имение с неполным правом собственности и, следовательно, с особым порядком наследования (заповедные, временно заповедные и майоратные земли) не подлежали безусловной продаже, в случае совершения сделки требовалось Высочайшее разрешение. Еще пример. Несмотря на то, что закон предписывал церкви и монастырям использовать принадлежащую им земельную собственность для обеспечения своей жизнедеятельности, лица духовного звания не имели права ни покупать ее, ни продавать.

Конечно, говоря о российском земельном законодательстве, нельзя не упомянуть о знаменитой столыпинской реформе, которая дала возможность крупным собственникам выходить из общины. Подробности этой реформы мы рассмотреть не можем за недостатком места, но интересно отношение современных историков (и не только российских) к вышеупомянутой реформе. Здесь историки делятся на два непримиримых лагеря. Как заметил один из ведущих российских историков, отношение к этой реформе не рациональное, а скорее религиозное: один из лагерей считает, что если бы предложенные Столыпиным преобразования были доведены до конца, то мы действительно получили бы великую Россию, а другой - что разрушение исконной русской общины однозначно влекло за собой и разрушение государства российского. Октябрьская революция эти разногласия сняла: как известно, сослагательного наклонения история не приемлет.

Община: казнить нельзя помиловать

Классиков марксизма-ленинизма со счетов сбрасывать рано: были у них мысли, до сих пор не потерявшие актуальности. К примеру, хорошо знакомый поколению, "непопавшему в накопительную часть пенсионной реформы" тезис, что "вопрос о земле является ключевым вопросом каждой революции" и приобретает новое звучание, особенно тогда, когда дело касается дефицитной земли, расположенной в ближайшем Подмосковье. До революции, будем надеяться, дело не дойдет, а вот до чего оно дойдет, лучше спросить у профессионалов рынка.

Около четверти подмосковной земли продается под застройку.

Рынок в цифрах и фактах

О том, что происходит с подмосковной землей, рассказал на пресс-конференции, приуроченной к открытию на Рублево-Успенском шоссе нового офиса Penny Lane Realty, ведущий специалист компании по земельному рынку Алексей Гусев.

К настоящему моменту суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га. Из них земли сельскохозяйственного назначения занимают 1748,9 тыс., земли поселений - 496,6 тыс., промышленность, энергетика, транспорт, связь, радиовещание, телевидение, информатика, а также земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности - 269,7 тыс. га. Земли особо охраняемых территорий и объектов - 64,6 тыс. га, земли лесного фонда - 1839,6 тыс. га, земли водного фонда - 25,3 тыс. га, земли запаса - 135,2 тысяч. га.

Земельный рынок Подмосковья, как и рынок в целом, достаточно молод - начало ему было положено в 1993 году. В течение нескольких лет развивался он вяло, так как государство не приняло нормативной базы на тот момент. В 1998 году рынок в связи с известными событиями упал, но, по сравнению с рынком городской недвижимости, падение было значительно более слабым. В 2001 году началось активное освоение загородных территорий, это связано с появлением нормативной базы в 2002 году Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. "После принятия этих документов на загородный рынок пришли крупные промышленные группы, которые стали скупать и поглощать целые сельскохозяйственные предприятия, - говорит г-н Гусев. В первую очередь это коснулось первого пояса Московской области. Сейчас максимальная зона, интересная для крупных инвесторов и девелоперов - 60 км от МКАД". От себя добавим, что вложениями в Подмосковную землю часто занимаются непрофильные подразделения финансовых и сырьевых холдингов, которые, в итоге, и получили под свой контроль значительную часть землеотводов в западном секторе.

Из 1748 тыс. га сельскохозяйственных земель Московской области, по данным Penny Lane Realty, порядка 70% находятся в частной собственности, и крупные владельцы контролируют от 1000 до 50000 га. При среднем размере сельскохозяйственного предприятия - 2,5 тыс. га можно посчитать: до 20 колхозов может принадлежать одной крупной группе.

Процесс пошел

Общий объем предложений земли, юридически подготовленной для жилищного строительства, колеблется между 1100 и1300 га. Нетрудно подсчитать, что это составляет от четверти до трети всей территории области. Десятки землеотводов находятся на разных этапах согласования перевода земель в категорию, пригодную для жилищного строительства. Объем земель, находящийся в стадии перевода, попадает в промежуток между 1000 и 1500 га. Средний срок экспозиции участка, подготовленого под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на рынке - от 3 до 7 месяцев. Но есть участки, которые находятся в открытой продаже более 1,5 лет и неизвестно, когда они будут проданы и будут ли проданы вообще из-за невозможности или очень высокой стоимости подведения туда коммуникаций, автодорог и т.д. Часть участков выпадает с рынка из-за влияния таких факторов, как близость аэропортов, железных дорог, промышленных предприятий.

Два года назад, после принятия уже упомянутого Закона об обороте сельскохозяйственных земель, эти территории, с измененным юридическим статусом, позволяющим застраивать их жилыми домами, стали попадать на рынок. На сегодняшний день на рынке земли есть около 100-120 различных предложений по продаже земельных участков (свыше 3 га) под жилищное строительство. Эти участки разбросаны по всей Московской области (в пределах 50-километровой зоны от МКАД) и существенно отличаются по объему и стоимости.

Много в ней лесов, полей и рек...

Стоимость земли, переведенной под ИЖС, на сегодняшний день составляет от 1, 5 до 25 тыс. долларов за сотку (цена оптовой продажи - от 3 га). Розничные цены на земельные участки, обеспеченные коммуникациями, по Рублево-Успенскому шоссе превысили 60 тыс. долларов за сотку. Стоимость земель, не переведенных под ИЖС, идущих как сельхозугодия, колеблется от 250 долларов до 5000 долларов за сотку на Рублево-Успенском шоссе. "Большинство предложений земельных участков, предназначенных для целей жилищного строительства, сосредоточены между Калужским и Осташковским шоссе, - говорит г-н Гусев, - так как спрос и цена на земельные участки в этом секторе значительно выше, чем в целом по Подмосковью, и девелоперы в первую очередь осваивают эти направления".

Довольно интересна в Подмосковье ситуация с лесными угодьями - землями, принадлежащими Лесному фонду. "Последнее время появился интерес к аренде определенных участков леса, - говорит г-н Гусев. - После принятия поправок к Лесному кодексу, по нашим оценкам, от 300 до 500 га в ближайшем Подмосковье (15 км от МКАД) сейчас уже находятся в аренде, и такой же объем сделок с лесом ведется. Часть арендованных территорий поступила в продажу".

Значительно более высоким спросом, по сравнению с бывшими сельскохозяйственными полями, пользуются земельные участки, в прошлом предназначенные для рекреационных целей (пансионаты, дома отдыха, пионерские лагеря и т.д.). У этих участков есть серьезные конкурентные преимущества: рекреационным объектам в советское время придавалось серьезное значение, и природное качество участков, на которых они размещены, значительно выше среднего. Как правило, эти территории покрыты лесными деревьями и находятся в непосредственной близости от водоемов. Также неоспоримым плюсом этих земельных участков является то, что они либо полностью, либо частично обеспечены инженерными сетями, что существенно уменьшает стоимость и сроки освоения участка. Появилась и новая тенденция: если совсем недавно инвесторы рассматривали эти объекты только как плацдарм для строительства коттеджных поселков, то сейчас уже появился интерес к восстановлению домов отдыха, баз, конно-спортивных комплексов и организации на этой основе прибыльного бизнеса.

Если земли относятся к Лесному фонду, то для них допустима только процедура аренды на 49 лет. Кроме того, в законе прямо оговорены цели, с которыми можно использовать лесное хозяйство: заготовка древесины и строительство с культурно-оздоровительными целями, то есть возможные проекты, которые могли бы быть реализованы на этих землях, - это коттеджные поселки в аренду (формально являющиеся, к примеру, базами отдыха) или оздоровительные комплексы без передачи права собственности на эту недвижимость. Как при этом будут оформляться домовладения, пока непонятно, потому что по существующему земельному законодательству судьба недвижимости должна соответствовать статусу земельного участка.

Такие сложности с лесом объясняются строкой из школьного учебника начальной школы - "Лес - наше богатство", а, говоря языком взрослых, лесные земли являются федеральной собственностью. Соответственно, изменение категории леса проходит на федеральном уровне за подписью премьер-министра. В последний раз лесные "землеотводные" дела под ИЖС подписывал еще Черномырдин, и с тех пор для коттеджного строительства практически ничего не появлялось. Лесные земли используются для федеральных целей - прокладка дорог и т.д. А участки, которые уже были выведены из гослесфонда для ИЖС, практически все застроены. "Последний проект, который мне известен, реализуется, и все участки там уже проданы", - говорит г-н Гусев.

Объем строительства на таких участках ограничен: по закону застроить можно 10% от территории. В эти 10% входит не только площадь фундамента под строениями, но и дороги и другие сооружения, которые требуют вырубки лесов.

Хочешь жить в лесу - сажай его сам... и жди

Оптовая цена лесных участков (от 5 Га), попадающих в открытую продажу, колеблется от 3 до 6 тысяч за сотку, однако реальных покупателей и инвесторов, по словам г-на Гусева, у Penny Lane до сих пор не было. Впрочем, если законодательная ситуация по оформлению таких объектов станет более понятной, то, по оценкам компании, спросом такие объекты будут пользоваться колоссальным.

По данным Penny Lane Realty, есть несколько проектов, правда, довольно далеко от Москвы, где, взяв в аренду участок леса, арендатором были построены формально некапитальные дома (на сваях), но они продавались не как объекты недвижимости, а как доли в акционерном обществе, на балансе которого вся эта недвижимость находилась. Скорее всего, большая часть проектов расходилась по знакомым, которые доверяют друг другу, так как приобретение такой недвижимости - это однозначные риски и затруднения в каком-то дальнейшем ее использовании: такой дом в дальнейшем трудно продать на открытом рынке, нельзя заложить и т.д. Однако спрос на такие объекты, как ни странно, был довольно высок, а цена ненамного ниже традиционных объектов.

В последний год существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых на сегодняшний день на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное строительство. Самый ходовой размер земельных участков в этом секторе колеблется от 1 до 7 га. Здесь наблюдается существенный дефицит предложения, поскольку все земли промышленности в советское время находились под существующими объектами, то получается, что сейчас все предложения - это фактически те же промышленные объекты советской поры (со всеми вытекающими отсюда последствиями). Инвестору, который хочет войти на этот рынок и разместить новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность времени, необходимость избавляться от "наследия прошлого" существенно затрудняют положение дел. Кроме того, в области существуют очень серьезные проблемы с получением мощностей - электроэнергии, газа и т.д.

Индустриальное наследие

Президент Национальной ипотечной компании - ГАЗЕТЕ

На сегодняшний день запущено несколько очень крупных проектов по строительству складских комплексов в ближайшем Подмосковье. В реализации этих проектов участвуют такие компании, как Кулон, FM Logistics, REG Development, Hines.
Рабочая группа по формированию рынка доступного жилья под руководством Игоря Шувалова намерена повысить доступность ипотечных кредитов, сократив сумму первоначального взноса с 30% до 10%. При этом разница - 20% - должна быть обязательно застрахована. Такие предложения содержатся в поправках к закону об организации страхового дела в России. В первую очередь, надеются авторы поправок, это должно помочь в приобретении жилья молодым семьям, у которых нет накоплений, но уровень доходов позволяет получить кредит.

Но у заемщиков не всегда есть деньги на первый взнос в размере 30%. Классическим примером, по мнению авторов законопроекта, является молодая семья: у нее еще нет приватизированного жилья, которое можно продать, нет накоплений, но в принципе ее текущий доход позволяет получить кредит и расплатиться по нему. Авторы концепции, направленной на формирование рынка доступного жилья, решили изменить ситуацию. «Надо создать такие условия, когда банк может дать кредит и на 80%, и на 90% от стоимости приобретаемого жилья», - считает Косарева. В этом случае при зарплате 300 долларов граждане смогут рассчитывать на получение кредита в размере 27 тысяч долларов с рассрочкой на 20 лет и купить квартиру, убежден вице-спикер Госдумы Георгий Боос.

Сейчас при предоставлении ипотечного кредита банки выдают не более 70% от стоимости приобретаемого жилья. Первоначальный взнос 30% при покупке квартиры ложится на заемщика. Законодательство не закрепляет соотношение '70 на 30', но оно широко практикуется. «Это делается для того, чтобы во время погашения кредита у банка был некий люфт, зазор», - пояснила один из авторов законопроекта Надежда Косарева. Ведь чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больший риск банк берет на себя. Если первоначальный взнос слишком мал, то в случае невозврата кредита и реализации заложенной недвижимости с торгов банку может не хватить вырученной суммы для компенсации всех потерь. Если же банк и выдает кредит с повышенным риском, то берет за это дополнительную надбавку к процентной ставке.

Надо сказать, что банк и сегодня может отказать в выдаче кредита, если заемщик не согласится застраховать ряд позиций: жизнь, трудоспособность, имущество и титул собственности, чтобы право собственности не могло быть оспорено или ущемлено третьими лицами. Но в случае принятия поправок страховое возмещение будет выплачиваться не заемщику, а кредитору, если он не смог возместить сумму непогашенного долга и сопутствующие затраты.

Предлагаемые изменения в закон об организации страхового дела вводят новый вид страхования - ответственность за нарушение договора заемщиком. Поправки предусматривают, что риск за повышенный кредит будет распределяться между банком и страховыми компаниями. В таком случае, уверены разработчики законопроекта, для граждан повышенный кредит окажется дешевле, чем сейчас. При этом новый вид страхования, считают они, должен вводиться только на добровольной основе: если гражданин хочет получить от банка кредит в большем размере, чем обычный стандартный.



Главная --> Публикации