Главная --> Публикации --> Нотариус почти не нужен? Второе дыхание В столице началась паспортизация квартир Николай шитов: не должно быть профанации идеи ипотеки Недострой или долгострой

Итак, второй раз квартирный вопрос будет освещаться на самом высоком уровне. Первый президент СССР Михаил Горбачев обещал каждой семье отдельную квартиру к 2000 г., но выполнить свое обещание не успел. Советский Союз распался гораздо раньше.

Жилищная проблема всерьез взволновала президента России Владимира Путина. Дело дошло до того, что в своем ежегодном послании Федеральному собранию глава государства пообещал отвести целый раздел «острой жилищной проблеме». Об этом сам он сообщил журналистам.

Впрочем, чудес власти не обещают. Как сообщил и. о. министра промышленности и энергетики Виктор Христенко, предложенные правительством меры должны привести к росту обеспеченности жильем населения к 2010 г. до 21,7 кв. м на человека против 19,7 кв. м в настоящее время. Вырастет и доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, – с 9,5% до 30,5%. Правительство рассчитывает, что темпы ввода жилья к 2010 г. увеличатся до 70–80 млн кв. м в год против нынешних 36,6 млн кв. м.

Теперь состоянием рынка жилья озаботились высокопоставленные российские чиновники. Напомним, что вчера эта тема стала ключевой на заседании правительства. Теперь россиян уговаривают потерпеть до 2010 г. Тогда и появится возможность приобрести жилье.

Особенно наглядно это видно на примере Москвы. В российской столице за год цены на жилье выросли на 45% против 26% в среднем по России. И это притом что московский стройкомплекс год от года наращивает объемы жилищного строительства, выйдя в 2003 г. на дореформенный уровень.

Впрочем, это не значит, что квартиры станут доступнее. В последние годы сложилась тенденция, в соответствии с которой чем выше средняя зарплата по стране, тем дороже обходится покупателю квадратный метр жилплощади. Платежеспособный спрос намного опережает предложение, превосходя физические возможности строителей.

Но все-таки в основе роста цен на недвижимость в Москве, да и других городах – ограниченное предложение. При этом власти упорно берутся за решение жилищной проблемы не с того конца. По большому счету все правительственные инициативы сводятся к тому, как расширить совокупный спрос на жилье. Это и развитие ипотечного кредитования, и государственное субсидирование покупки квартир отдельными категориями граждан, и система льгот.

Правда, к рекордным показателям возводимого столичными строителями жилья нужно относится достаточно спокойно. Ведь в зачет идут и дома, возведенные в Московской области, сопредельных регионах и даже в Новороссийске. В самой же столице изрядная часть строительных мощностей задействована в программе сноса пятиэтажек. Наконец, налицо тенденция к замещению панельного жилья более дорогим монолитным.

Меж тем именно в этой плоскости лежит ответ на жилищный вопрос. Застройщики в любом городе слишком тесно связаны с мэрией – иначе разрешения на строительство не получить. Помимо законодательно разрешенных поборов существуют неформальные. Именно благодаря их существованию разрыв между реальной строительной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра достигает не десятков даже, а сотен процентов. Но на эту возведенную чиновниками от строительства махину никто даже и не замахивается.
Московская городская Дума приняла за основу в первом чтении проект Закона города Москвы "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы" от 10.12.1997г. № 53.

То есть речь о том, как помочь россиянам обрести свой дом по запредельным ценам. Но практически никто не говорит, как увеличить предложение жилья.

По мнению редактора законопроекта, депутата Михаила Москвина-Тарханова, такой порядок, с одной стороны, предоставляет правительству Российской Федерации все необходимые возможности внести предложения по Генеральному плану развития Москвы в части выполнения ею - столичных функций, а с другой - защищает права Москвы при принятии градостроительных решений.

Вносимые изменения и дополнения связаны с необходимостью установления строгих временных рамок для согласования проекта Генерального плана развития города Москвы с правительством Российской Федерации. Предлагается считать Генплан Москвы согласованным, если в течение шести месяцев после его внесения в правительство РФ со стороны правительства не поступит возражений и замечаний. В случае возникновения у правительства каких-либо замечаний, будут проводиться согласительные процедуры. При превышении же предельного срока согласования в один год МГД вправе утвердить Генеральный план развития города Москвы законом города Москвы.

Как считают депутаты МГД, такое заявление противоречит, прежде всего, Конституции РФ: согласно статье 73, законодательство об архитектуре и градостроительстве относится к предметам ведения субъектов Российской федерации, и субъекты Федерации вправе осуществлять собственное законодательное регулирование в этих отраслях (статья 76). В случае противоречия между Федеральным законом и законом субъекта Федерации в этой сфере будут действовать нормы закона субъекта Федерации (статья 76).

Необходимость разработки законопроекта была вызвана следующими причинами. Во-первых, до сегодняшнего дня Московская городская Дума не получила заключения правительства РФ на внесенный в 2001 году проект Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года. Недопустимо затянувшееся ожидание не дает городу утвердить Генплан и приступить к его реализации. Вторая причина - недавнее заявление первого заместителя председателя Госстроя РФ Николая Маслова о целесообразности регулирования федеральной властью градостроительной деятельности в центральной части столицы, где предполагается создать "федеральные зоны".

Иными словами, Мосгордума действовала строго в соответствии с действующими законами. Московские законодатели направили в правительство Российской Федерации Генеральный план развития города, но, понадеявшись на добрую волю правительства, не установили порядок его согласования в части временных рамок. Сложившаяся на сегодняшний день ситуация показала, что такие рамки необходимо законодательно закрепить.

Согласно принятому в апреле 1993 года Закону РФ "О статусе столицы Российской Федерации", Генеральный план развития Москвы подлежит согласованию с правительством РФ в части выполнения городом столичных функций. Несмотря на то, что принятая позднее Конституция РФ предоставила Москве, как субъекту Федерации, возможности для преодоления этой устаревшей нормы федерального законодательства, данное положение до сих пор никогда не оспаривалось московскими властями и было без изменений перенесено из упомянутого закона РФ в Устав города Москвы.

Москвичам хорошо известна одна из крупнейших в городе торговых зон, расположенная неподалеку от станции метро «Багратионовская». Как правило, ее называют просто «Горбушкой», хотя здесь находится сразу несколько торговых комплексов, имеющих разные названия. Крупнейшие из них расположены на территории завода «Рубин», в его бывших производственных корпусах.

Приняв законопроект в первом чтении, депутаты приняли решение отвести месяц на внесение в него поправок.

Широкий ассортимент бытовой техники, аудио- и видеопродукции привлекает сюда поток покупателей со всей Москвы и даже из других городов. В самые горячие часы на «Багратионовской» настоящее столпотворение, чтобы попасть на перрон приходится несколько минут толкаться в очереди к турникетам.

По свидетельствам специалистов в области коммерческой недвижимости, здешняя торговля необычайно эффективна – отдача с одного квадратного метра площади намного превышает уровень отдачи в других торговых центрах подобной концепции.

Заметим, что для разгрузки этого напряженного узла и хоть какой-то компенсации жителям окрестных домов за причиненные неудобства, предполагается расширение улицы Барклая, реконструкция путепровода через Смоленскую железную дорогу, строительство пешеходных переходов и благоустройство территории вокруг Горбушки.

Не меньше проблем возникает у тех, кто добирается к Горбушке на автомобилях. Лишь недавно был открыт первый из двух обещанных администрацией «Рубина» паркингов, но посетители торговых центров пока еще не привыкли оставлять машины на новой стоянке, в результате, все окрестные улицы и дворы неизменно заставлены автомобилями. Остается лишь посочувствовать местных жителям, которым такое соседство доставляет массу хлопот.

Предполагается, что основную площадь здания займут офисы, а торговым помещениям, ресторанам и кинотеатру будет отведено лишь относительно небольшое место. Кроме того, проект предусматривает приведение в порядок небольшого пространства между открытой линией метро и улицей Олеко Дундича, где когда-то текла небольшая речка Филька.

Но, как говорится, не торговлей единой! Компания «Аурум инвест», владеющая правом на застройку территории, непосредственно прилегающей к станции «Багратионовская», предлагает построить здесь торгово-развлекательный и деловой комплекс общей площадью 38 тысяч квадратных метров. Этот вопрос обсуждался на заседании Общественного совета по вопросам градостроительства, которое состоялось 14 марта.

Обсуждение проекта было трудным. Слово взял директор завода «Рубин», посетовавший что, мол, участок достался «Аурум Инвест» без проведения конкурса и за относительно небольшие деньги. Представители этой компании в качестве ответа напомнили, что основное дело «Рубина» — выпуск телевизоров, а не торговля, после чего нарисовали радужную картину будущего района после строительства делового центра. Высказывались различные точки зрения, итог обсуждению подвел Юрий Лужков.

Подобные планы, мягко говоря, не нравятся жителям района «Филевский парк». В ходе Общественного совета мэру города Юрию Лужкову была вручена подшивка листов с несколькими тысячами подписей, собранных против строительства делового центра. По мнению горожан, которое поддержал депутат Мосгордумы Евгений Бунимович, и без того перегруженные окрестности «Багратионовской» станут просто невыносимыми для жизни. А дополнительные рабочие места, которые будут созданы в новом офисном центре, по словам выступавшего депутата районного собрания, местным жителям не нужны – рядом расположены крупные предприятия.

Кроме того, Ю.Лужков отметил, что разрешение на увеличение торговых площадей на территории «Рубина» было выдано преждевременно, поскольку комплекс необходимых мероприятий (строительство второго паркинга, расширение улицы и т. д.) пока не выполнен. Пока все эти работы не будут выполнены, давно запланированное расширение торговли на Горбушке не состоится.
Новое правительство России, похоже, не намерено размениваться по мелочам. Последние заседания в Белом доме демонстрируют, что кабинет Михаила Фрадкова готов браться за наиболее насущные и застарелые проблемы, затрагивающие интересы десятков миллионов соотечественников. Совсем недавно правительство обсуждало вопрос льгот, на прошлом заседании речь шла о дорожной сети. Вчера правительство стало "штабом квартир" -- очередь дошла до жилищной проблемы.

По его словам, было бы ошибкой вступать в противостояние с местными жителями, которым городские власти должны служить. Вопрос о строительстве торгово-офисного комплекса должен быть дополнительно проработан, при этом не исключен вариант его возведения в другом месте, где не будут затрагиваться интересы жителей. Иными словами, «Аурум Инвест» может быть предоставлен другой участок для строительства, приемлемый в качестве компенсации за понесенные инвестором потери.

Ситуация к лучшему хоть и меняется, но слишком медленно, несмотря на рост объемов строительства. Жилье по-прежнему недоступно для подавляющего большинства россиян, не в последнюю очередь потому, что цены на желанные квадратные метры также постоянно растут. Понятно, что в условиях рыночной экономики различные программы предоставления бесплатного жилья, например, малоимущим, молодым семьям, некоторым другим категориям граждан, погоды не делают. Система же приобретения жилья в кредит, та самая ипотека, которая с успехом работает уже не один десяток лет в западных странах, в России пока развита слабо.

Может быть, в сотый, а может, и в двухсотый раз (если, конечно, считать с 1917 года) была предпринята попытка решить, как сделать так, чтобы квартирный вопрос уже больше никогда не портил москвичей и всех остальных жителей нашей Родины. Пока этого добиться не удалось. Мало того, что многие семьи живут, мягко говоря, тесновато, до сих пор не ликвидированы коммуналки. В ряде регионов россияне в начале ХХI века вообще прозябают в бараках.

Подробно о том, как осчастливить в жилищном плане российские семьи, рассказал и.о. министра промышленности и энергетики Виктор Христенко, под крылом которого в результате преобразований структуры правительства оказался бывший Госстрой -- ныне Федеральное агентство по строительству -- и ЖКХ. Начал г-н Христенко с неутешительной статистики. Оказывается, в России в очереди на жилье стоит 4,5 млн семей. Идет такая очередь в среднем 15--20 лет. Улучшить же свои жилищные условия хочет 61% семей (по другим данным, до 80%). Для многих из них ипотека -- единственный реальный пусть реализовать мечту.

Именно на это перво-наперво обратил вчера внимание членов правительства Михаил Фрадков. «Важнейшей задачей государства является создание необходимых условий, чтобы каждый мог сам строить и приобретать жилье с помощью кредита». По словам премьера, с этой целью рабочая группа из представителей администрации президента, правительства и депутатов Госдумы подготовила аж 27 законопроектов. Правда, вчера министры успели рассмотреть только восемь. В недельный срок они будут доработаны и внесены в Госдуму. По остальным пока не готовы официальные заключения.

«Налоговая система нелояльна к ипотечной системе. При прямой покупке жилья можно действовать «вчерную», а при ипотеке налоги надо платить по полной», -- сказал корреспонденту газеты «Время новостей» президент международной Ассоциации ипотеки недвижимости Иван Грачев.

По мнению Виктора Христенко, для развития ипотеки надо, в частности, разрешить судебное взыскание недвижимого имущества, если оно является объектом залога по ипотечной программе, создать единый государственный реестр прав собственности на недвижимость, отменить обязательное нотариальное заверение ипотечных сделок. Его стоимость сегодня составляет 1,5% от рыночной стоимости жилья. Также предлагается прекратить взимать НДС при ипотечных сделках. Понятно, что это далеко не все необходимые меры. Однако те, которые касаются налогов, эксперты считают одними из важнейших.

Еще одна важнейшая проблема: в стране строится слишком мало жилья. Пока даже меньше, чем в советское время. Спрос явно превышает предложение, что провоцирует чудовищный рост цен: более чем на 25% в год. Это подстегивает к покупке квартир тех, кто жить в них и не собирается. Недвижимость используется как удачное вложение капитала. Доля таких квартировладельцев, по некоторым данным, достигает 30%. Правда, большинство экспертов считают, что этот показатель ниже -- 10--20%. Сложившаяся ситуация приводит не только к тому, что для массового развития ипотеки просто недостаточно ресурсов, но и к нестабильности рынка. Если цены на жилье по какой-то причине остановятся или просто возникнет страх перед их снижением, квартиры, приобретенные ради вложения капитала, могут быть разом выставлены на продажу. Специалисты допускают такой сценарий для России уже в 2005--2006 году.

Увы, проблема не только в налогах. Банки пока не в состоянии предоставлять кредиты под приемлемый процент, например, под 5--7% лет на 15--2 Ставки везде разные, но выше 15%. Причем, как считает г-н Грачев, условия для того, чтобы у банков появилось больше «длинных» денег, которые они могли бы выдавать под ипотеку, пока не создаются.

Вчера г-н Артемьев высказывался в том же ключе. По его словам, причина завышения цен -- в абсолютной монополизации рынка строительства. Он предложил бороться, разработав, в частности, программу демонополизации отрасли. «Действительно, система сложилась не рыночная, -- соглашается с главой ФАС Иван Грачев. -- Местные застройщики, связанные с властью, причем не только в Москве, не пускают компании, которые готовы возводить более дешевое жилье на основе современных технологий».

Нездоровый ажиотаж на рынке жилья уже давно заботит главу Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева. Еще в марте на своей первой пресс-конференции в этой должности экс-депутат Госдумы от партии «Яблоко» возмущался ситуацией на рынке жилья в Москве. «Себестоимость квадратного метра в Москве -- 300--500 долл., а продают и за 5000, и за 10 000 долл. -- совершенно безумные цены», -- говорил он.

Впрочем, Виктор Христенко, похоже, уверен, что со всеми проблемами удастся справиться, а ипотека зашагает по стране бодрым маршем. Он уже подсчитал, что к 2010 году объема рынка ипотечного кредитования вырастет более чем в 30 раз, до 350 млрд руб. (в ценах 2003 года). Доля семей, которые смогут участвовать в ипотеке «на стандартных рыночных условиях», возрастет с 9,5 до 25--30%, а уровень обеспеченности жильем в расчете на человека вырастет на 2 кв.м -- с 19,7 до 21, Правда, даже сегодняшний американский показатель в 70 кв.м на человека все равно останется несбыточной мечтой.

По мнению большинства аналитиков, ликвидировать административные барьеры на пути расширения конкуренции в отрасли -- задача чуть ли не самая сложная в сфере строительства. «Сверхприбыли никто не хочет терять», -- говорит г-н Грачев.



Главная --> Публикации