Главная --> Публикации --> Субъекты и виды ипотечного кредитования Крылатское - район западного округа москвы Резонная стилистика Жк: предупрежден, значит вооружен Хорошо там, где мы есть

Эти права будут регулироваться прямым образом, подчеркнул и.о. министра. В.Христенко считает, что сдача в аренду квартиры должна быть не страшненьким бизнесом, а прозрачной процедурой. По его мнению, легализация данной сферы повлияет в дальнейшем на стоимость аренды квартир.

Одобренная сегодня правительством РФ новая редакция Жилищного кодекса позволит полностью легализовать систему аренды и сдачи в аренду жилья. Об этом сообщил и.о. главы Минпромэнерго РФ Виктор Христенко.
Он указал, что новый Жилищный кодекс впервые вводит четкую категорию найма жилья как социального, так и коммерческого. Кроме того, положения кодекса направлены на защиту прав и арендатора жилья, и арендодателя.

На сегодняшнем заседании кабинета министров были одобрены изменения в жилищное законодательство, предусматривающие новый порядок получения бесплатного государственного жилья. В соответствии с изменениями, право на бесплатное жилье будет сохранено только для малоимущих семей. В.Христенко подчеркнул, что социальное жилье будет предоставляться не в собственность, а в социальный найм.

Кроме того, В.Христенко затронул проблему предоставления гражданам РФ бесплатного жилья. Он подчеркнул, что этот вопрос будет находиться в ведении субъектов РФ в целом и муниципалитетов в каждом конкретном случае. Муниципалитеты будут устанавливать критерии для определения малоимущих граждан. Уровень нуждаемости граждан в бесплатном государственном жилье будет определяться по двум критериям: доходы на каждого члена семьи и количество недвижимого имущества, которым в целом владеет семья.

Таким образом, считает В.Христенко, со временем будет уменьшен разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой недвижимости, который в течение последних 10 лет равнялся строительной стоимости. Он также высказал мнение, что если правительству удастся принять меры по избежанию или достаточному снижению степени этого разрыва, то следом снизятся и цены на недвижимость.

По мнению Виктора Христенко, принятие пакета законопроектов, направленных на развитие рынка жилья, обеспечит снижение цен на недвижимость. По его словам, кабинет министров рассчитывает, что все 27 законопроектов, направленных на улучшение жилищного строительства в РФ, вступят в силу с 1 января 2005г. Их принятие обеспечит увеличение предложений на рынке жилья, а также расширение платежеспособного спроса.

Стоит отметить, что в Минпромэнерго уверены в скором спаде цен на рынке жилья в Москве. По их оценкам, это должно произойти к концу 2005г. Как сообщил ранее РБК источник в Министерстве промышленности и энергетики РФ, при этом повторения эффекта 1998г. на московском рынке жилья и резкого падения цен ожидать все же не стоит. Подобное обрушение невозможно, мы прогнозируем спад цен к концу 2005г., но это будет именно спад, а не обрушение, - подчеркнул представитель министерства.

По словам В.Христенко, в 2003г. средняя цена в России на квартиру на первичном рынке выросла на 26%. При этом номинальные доходы населения также выросли на 26%. Таким образом, указал и.о. министра, цена на квартиру четко следует за доходом граждан, которые в свою очередь растут быстрее, чем темпы инфляции.

В то же время, по оценке экспертов министерства промышленности и энергетике РФ, годовой объем ввода жилья к 2010г. может увеличиться с 36,5 млн кв. м до 70-80 млн кв. м. Правда, увеличение объема ввода жилья возможно лишь в случае реализации мер по развитию строительства и рынка жилья.

Он добавил, что цены на рынке жилья будут поддерживаться достаточно высоким уровнем спроса. Так, в настоящее время, по данным статистики, 61% граждан РФ хотели бы улучшить свои жилищные условия. Кроме того, источник сообщил, что в 2003г. цены на жилье в среднем по России выросли на 26%, а в Москве в этот же период жилье подорожало на 45%.

При внесении изменений в жилищное законодательство к 2010г. средняя обеспеченность жильем населения России должна вырасти с 19,7 кв. м до 21,7 кв. м на человека. Источник отметил, что в странах Западной Европы этот показатель достигает 36-40 кв. м, а в Канаде и США - около 70 кв. м.

В первую очередь, по словам источника, это возможно при создании полноценной нормативно-правовой основы жилищного рынка. Если необходимые изменения в жилищное законодательство внесены не будут, годовой объем ввода жилья к 2010г. вырастет лишь до 53 млн кв. м, подчеркнул представитель министерства.

"За три года стоимость квадратного метра на первичном рынке подорожала на 50%, на вторичном - на 70%. Цены на жилье неподъемные, доходы низкие, зарплаты серые, кредитных историй нет, процентные ставки по ипотеке высокие, застройщики несут большие издержки из-за административных барьеров", - министр промышленности и энергетики Виктор Христенко через запятую перечислял болевые точки жилищного сектора.

Также в случае изменения законодательства планируется увеличение к 2010г. доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в 3 раза - с 9,5% до 30,5%. Объемы ипотечного жилищного кредитования могут возрасти в 30 раз - с 10,5 млрд руб. до 344 млрд руб. (в ценах 2003года).
Правительство на заседании в четверг искало способы решения одной из острейших и трудноразрешимых проблем - обеспечения российских граждан жильем, в нужном количестве и по доступным ценам. В ближайшее время в Госдуму будет внесено 27 законопроектов, которые упростят процедуру получения ипотечных кредитов, защитят права собственников квартир, снимут бюрократические барьеры и снизят налоговую нагрузку для компаний-застройщиков. Однако желаемого эффекта - снижения стоимости квадратного метра - не удастся добиться до тех пор, пока спрос на рынке жилья будет превышать предложение и пока правительство не ликвидирует монополию отдельных компаний, которые, как считают в антимонопольной службе, вступили в сговор с местными властями.

27 законопроектов, которые призваны навести порядок на жилищном рынке, - плод совместного творчества экспертов правительства, президентской администрации, парламента, научных кругов и региональных администраций. Работа над проектом "Рынок доступного жилья" началась в сентябре прошлого года в группе помощника президента Игоря Шувалова. Эксперты оценили потенциальный спрос в 150 млн. кв. метров ежегодно при нынешних показателях в 36 млн. кв. метров. На рынок предлагается воздействовать с двух сторон. С одной стороны - стимулировать платежеспособный спрос за счет развития ипотеки. С другой - создавать благоприятные условия застройщикам.

Уровень доступности жилья в России примерно соответствует уровню европейских стран, объяснял министр. На Западе жилищные проблемы решаются с помощью кредитов. В России ипотекой может воспользоваться менее чем 10% населения. Источник бед - и россиян, желающих улучшить жилищные условия (таких 61% населения), и компаний, стремящихся на этом заработать, - в отсутствии надлежащей нормативно-правовой базы.

Закон оградит покупателя квартиры от посягательств родственников бывшего владельца. А пострадавшим в результате нечестных сделок и лишившимся по решению суда квартиры будет выплачиваться компенсация из бюджета. Предельный размер компенсаций пока предмет дискуссий (Минпромэнерго предлагает 1 млн. руб.).

Законопроектами предусматривается отмена нотариального заверения договоров ипотеки. Сейчас за эту по сути бессмысленную процедуру приходится отдавать сумму, равную 1.5% стоимости сделки. Родителям несовершеннолетних детей, желающим совершить сделку с квартирой, впредь не придется получать разрешение органов опеки, кроме случаев, когда они лишены родительских прав.

Предусмотренные проектами меры позволят к 2010 году в 30 раз (с 10.5 млрд. до 344 млрд. руб.) увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования. Доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, возрастет с 9.5% до 30%, полагают в правительстве.

Готов проект закона о кредитных историях, который позволит создать информационную базу о надежности заемщиков. Отдельным законом будет регулироваться выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг. Эти бумаги обеспечат банки длинными деньгами и выведут рынок жилищных кредитов на качественно новый уровень. Все операции по продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей жилищного строительства предполагается освободить от налога на добавленную стоимость.

Премьер попросил учесть еще одно замечание главы антимонопольной службы. Артемьев заявил о сговоре "крупных игроков", диктующих уровень цен на квартиры и тесно связанных с местными властями. В некоторых регионах одна приближенная к администрации компания получает право на все свободные земельные участки. Себестоимость строительства в прошлом году выросла на 16%, а цены на жилье на 26%. Такую разницу не объяснишь только расходами застройщиков на бюрократов. Артемьев рекомендовал принять срочные меры по демонополизации рынков жилищного строительства и строительных материалов. В противном случае действия правительства по совершенствованию законов не дадут никакого эффекта.

На данный момент, сообщил Виктор Христенко, большинство документов жилищного пакета в целом согласованы и готовы к внесению в Госдуму. Исключение - новый Градостроительный кодекс, который определяет правила игры на рынке жилищного строительства и должен существенно облегчить жизнь работающим на рынке компаниям. Христенко просил 2-3 месяца на доработку законопроекта, но в итоге обсуждения было решено принимать законы одновременно. В противном случае попытка обеспечить население доступным жильем приведет к обратному эффекту. "Мы не получим удовольствия от того, что кредиты будут давать под 6%, а жилье подорожает в два раза", - сказал глава антимонопольной службы Игорь Артемьев. Михаил Фрадков постановил, что пакет должен быть передан в парламент в ближайшее время с тем, чтобы законы вступили в действие с 1 января 2005 года. Замечания к Градостроительному кодексу будут учтены во время обсуждения в Госдуме.

"Известия" решили выяснить, какие именно города имел в виду Игорь Артемьев, говоря о сговоре строительных фирм. Оказалось, что цены на жилье в разных регионах страны не обязательно мотивированы условиями предоставления участков под строительство. Например, в родном Артемьеву Санкт-Петербурге заняты строительством жилья не менее 100 фирм. По данным Ассоциации домостроителей Петербурга, только за прошлый год цены на первичном рынке жилья подскочили на 43%. Но, как заявил "Известиям" директор по связям с общественностью ассоциации Павел Созинов, никаких тревожных явлений, свидетельствующих о монополизации рынка, в ассоциации не видят. "Из сотни застройщиков на каждого приходится максимум 30 объектов, и ни о каком картельном сговоре в таких условиях речи быть не может", - говорит он.

150 тыс. долларов взятки за землю под строительство жилого дома
Илья СТУЛОВ, Елена РОТКЕВИЧ, ЕЛЕНА СТРОИТЕЛЕВА, ТАТЬЯНА ВИТЕБСКАЯ

Зато для ряда других регионов слова Артемьева, похоже, полностью соответствуют истине. Например, бывший первый вице-мэр Нижнего Новгорода, депутат гордумы Сергей Абышев выделяет самых крупных игроков на рынке жилищного строительства города: две московские фирмы "Квартал НН" и "Социальная инициатива", "Нижегородстрой", а также строительные фирмы Евгения Березина, одного из нижегородских магнатов. "Все решается при помощи договоренности с властями", - заявил "Известиям" депутат. Между тем некоторые игроки и сами имеют определенную принадлежность к власти - так, например, Евгений Березин тоже депутат областного Законодательного собрания от Автозаводского района Нижнего. Основная часть строительных объектов Березина также располагается именно в этом районе, однако в его фирме говорят, что депутатство руководителя никак не влияет на преодоление трудностей бизнеса.

В Ростове-на-Дону, по мнению экспертов, высокие цены на недвижимость связаны не столько с доминированием на рынке нескольких застройщиков, сколько со скупкой большого количества квартир в инвестиционных целях. "Понятно, что многие, не доверяя доллару, вкладывают свободные деньги в новостройки и этим подталкивают цены вверх. При этом жилье становится недоступным для многих граждан", - заявил недавно губернатор Ростовской области Владимир Чуб. Как считают аналитики, удешевить себестоимость может уменьшение чиновничьих барьеров - в цене квадратного метра жилья "сидят" расходы, понесенные строительными компаниями в связи с получением многочисленных разрешений и согласований в процессе строительства жилья.

- У нас действуют пять-шесть контор, чьи люди вхожи во все властные кабинеты, - посетовал руководитель небольшой строительной фирмы Реваз Г. - Если хочешь делать бизнес: иди к ним в субподрядчики, а по сути в кабалу. Если нет, слюнявь зеленые, иди и думай: кому и сколько дать.

Та же картина и в Калининграде, где цены на новострой за последние три года выросли почти в два раза.

Премьер-министр дал понять, что знает, кто виноват в безудержном росте цен на московском рынке жилья.

Один из экс-директоров компании "Калининграджилстрой" Борис Родионов однажды озвучил эти цифры в печати: чтобы получить и согласовать лакомый кусок земли, необходимо 150 тыс. долларов для взяток чиновникам. Однако к утверждениям Бориса Родионова стоит относиться осторожно - против обличителя идет расследование уголовного дела по факту обмана доверчивых дольщиков.

Главная цель рассматриваемого в четверг правительством пакета законопроектов, направленного на создание рынка доступного жилья в России, – стимулирование строительной активности в России и развития ипотеки. Как сообщил и. о. министра промышленности и энергетики Виктор Христенко, предлагаемые меры должны привести к росту обеспеченности жильем населения к 2010 г. до 21,7 кв. м на человека против 19,7 кв. м в настоящее время, а также к увеличению доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в 3 раза – с 9,5% до 30,5%. Правительство рассчитывает, что темпы ввода жилья к 2010 г. увеличатся до 70-80 млн кв. м в год, против 36,6 млн кв. м в год. По мнению экспертов, именно недостаточные объемы строительства являются причиной роста цен на жилье в России. Впрочем, эксперты также полагают, что меры по стимулированию предложения жилья, предложенные правительством, носят бессистемный характер и вряд ли способны считаться серьезным решением поставленной задачи создания рынка доступного жилья в России.

В четверг на заседании правительства, посвященном мерам по развитию рынка жилья, председатель правительства Михаил Фрадков потребовал установить контроль за ростом цен на жилье в Москве. В ответ на это глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предложил правительству обратить пристальное внимание на уровень монополизации рынков недвижимости в крупных городах: по его мнению, рынки контролируются двумя-тремя компаниями, которые и диктуют высокие цены. У Игоря Артемьева есть видение пути решения этой проблемы. Впрочем, участники рынка не склонны оценивать его как удачное. Точно так же, как и предложение Михаила Фрадкова ввести контроль за ростом цен.

У главы антимонопольного ведомства имеется и вариант решения этой проблемы. Как заявил он на заседании правительства, главным оружием в борьбе со строительными монополистами является прозрачность проведения тендеров и конкурсов при распределении земли под застройку. Но этого, по мнению Артемьева, недостаточно – возможно, стоит ввести ограничение на количество земельных участков под застройку, предоставляемых одной компании. У участников рынка подобные предложения, естественно, вызвали негативную реакцию. «Я считаю, что установка реального контроля над ценами на рынке недвижимости в данный момент представляется весьма трудной задачей, – сказал RBC daily начальник управления информации и связей с общественностью ФК «Социальная инициатива» Николай Дерябин. – Единственный способ – это обеспечить присутствие представителей государства в советах директоров строительных компаний». Участники рынка также полагают, что рассчитывать на совесть строительных компаний в том случае, когда речь идет об очень больших деньгах, наверное, не очень правильно, а попытки ввести ограничения на количество участков, предоставляемых в одни руки, приведут к тому, что компании, которые могут строить, не будут иметь возможности для этого. Или будут приобретать участки на подставные фирмы. «Если вводить контроль над ценами на жилье, это уже будет не рынок, а новая монополия, – сказал RBC daily председатель совета директоров группы компаний «АРКС» Александр Лавленцев. – Демонополизацию надо начинать с рынка стройматериалов. Единственный способ демонополизировать рынок – проводить открытые торги на право застройки того или иного земельного участка».

По всей видимости, такое же впечатление создалось и у председателя правительства, который, выслушав доклад Виктора Христенко, потребовал установить контроль за ростом цен на недвижимость в Москве. Поставить вопрос ребром премьер-министра заставил небывалый рост цен на недвижимость в российской столице в прошлом году: он указал, что в Москве цены выросли на 45%, а в России – на 26%. «Это очень высокий рост, какие-то суперкомфортные условия есть для этого. За этим тоже надо следить»,- сказал глава правительства. Глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев тут же пояснил премьеру, в чем состоят «суперкомфортные условия». Он считает, что всему виной монополизация рынков недвижимости крупных городов, в том числе Москвы и Санкт-Петербурга. То есть в крупных городах наблюдается типичная ситуация, когда две-три крупные строительные компании и аффилированные с ними фирмы получают все площадки под застройку, проводят согласованные действия и диктуют цену, получая монополистическую прибыль. По данным г-на Артемьева, многие региональные власти имеют тесные отношения с этими крупными компаниями и создают им привилегированные условия для работы. Кроме того, глава ФАС заметил, что рынок стройматериалов также монополизирован. Нетрудно догадаться, кого имел в виду главный борец с монополиями. По мнению Игоря Артемьева, именно монополизация рынка является тем краеугольным камнем, об который разбиваются все попытки правительства создать доступный рынок жилья. «Этот фактор, связанный с монопольным положением отдельных структур и особыми условиями и преференциями, которые им создаются, является тем фактором, который может уничтожить любые усилия правительства в этом направлении и препятствовать созданию дешевого и доступного рынка жилья для граждан», - сказал глава ФАС.

В среду фракция "Единая Россия" внесла в Госдуму 27 законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья. А вчера правительство рассмотрело и отправило на недельную доработку восемь из них, пообещав в ближайшее время написать заключения на остальные 1 "Данный пакет решает не только социальные вопросы, но и способствует ускорению темпов экономического роста", - убежден и. о. вице-премьера Александр Жуков. Как следует из подготовленных к заседанию документов, правительство рассчитывает, что к 2010 г. в среднем на каждого человека будет приходиться 21,7 кв. м жилья (сейчас 19,7 кв. м) , каждый год будет возводиться 70 - 80 млн кв. м против 36,3 млн кв. м, а доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, возрастет в три раза с 9,5% до 30,5%.

Эксперты оценивают заявление Фрадкова как адекватное ситуации. «Фрадков увидел ту проблему, которая давно очевидна экспертам, но для решения которой правительство до сих пор ничего не предпринимало, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. – Оно отдавало ее на откуп муниципалитетам, которые, естественно, не торопились менять существующее положение дел, поскольку в каждом городе есть «свои» строительные компании. Премьер-министр дал понять, что правительство понимает, что проблему монополизации отрасли решить одними законодательными мерами невозможно, нужны какие-то дополнительные меры, в том числе и административные. Он показал направление, в котором необходимо работать. Это несомненный плюс Михаилу Фрадкову как премьер-министру».
Чиновники обещают удвоить к 2010 г. объем строительства жилья, а рынок ипотечных кредитов увеличить в 10 раз. Правда, даже первые из необходимых для этого законопроектов правительство вчера отправило на доработку. Тем временем депутаты "Единой России" уже внесли весь пакет поправок в Госдуму. Эксперты же опасаются, что реформа приведет к скачку цен на квартиры.

Участники рынка и эксперты не уверены, что предложенные меры смогут улучшить обеспечение граждан жильем. Руководитель ипотечного департамента одного из крупных российских банков говорит, что, "если нынешние темпы роста экономики сохранятся, за год ставки [по ипотечным кредитам] будут снижаться на 1,5 - 2% годовых и к 2010 г. достигнут 8 - 9% ", однако, для того чтобы воспользоваться ипотекой, "у населения должна возникнуть возможность спокойно накапливать средства на первый взнос, а такая возможность существует только в Москве". При этом, отмечает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко, в столице есть "дефицит земли" и "сколько ни старайся, а в два раза объемы строительства [тут] не увеличить", поэтому развитие ипотеки приведет лишь к росту цен на жилье. Впрочем, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев и президент агентства "Бест-Недвижимость" Григорий Полторак надеются, что запланированная отмена НДС по сделкам с недвижимостью и увеличение местных налогов, за счет которых будет развиваться инфраструктура продаваемых участков под застройку, помогут простимулировать и увеличение объема строительства.

Чиновники предлагают, в частности, выселять из квартир недобросовестных плательщиков по ипотечным кредитам; отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки; ограничить вмешательство органов опеки и попечительства в сделки с недвижимостью; распространить на граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, правила защиты потребителей других услуг; повысить местный налог на недвижимость до 2% от рыночной стоимости квартир и земельных участков под строительство; снизить налог на прибыль от ипотечных ценных бумаг с 24% до 6% ; обязать застройщиков выплачивать неустойки покупателям за задержки со сдачей домов.

Впрочем, отмечает председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский, "пока не ясно, как правительство будет вносить доработанные законопроекты", которые без всяких правок уже внесли "единороссы". "Надеюсь, это будут поправки между первым и вторым чтением, - считает депутат. - Но, в общем, это явная асинхронность действий между Думой и правительством". Еще один депутат уверен, что спешка "единороссов" объясняется желанием получить "лавры выполнившего задание президента [по созданию рынка доступного жилья]".

Авторы предложений признают, что панацеей они не являются. Говорить, что каждый третий сможет позволить себе купить новую квартиру через семь лет, нельзя, отмечает председатель думского экспертного совета по ипотеке Андрей Скоч. "Речь идет о том, что у 70% населения уже есть квартиры и им нужно просто улучшить свои условия, но пока на это есть средства только у 10% семей, а к 2010 г. у 30% будет возможность взять недостающие средства по ипотечному кредиту", - поясняет президент Института экономики города Надежда Косарева, участвовавшая в разработке прогнозов. При этом, убежден Скоч, "к 2010 г. ставки по кредитам упадут до 7 - 8% , что, безусловно, будет сопровождаться ростом выданных кредитов и объема строительства".



Главная --> Публикации