Главная --> Публикации --> Военная ипотека может вытеснить государственные жилищные сертификаты Нотариус почти не нужен? Второе дыхание В столице началась паспортизация квартир Николай шитов: не должно быть профанации идеи ипотеки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию решило заняться развитием жилищного строительства в России. В среду было объявлено о подписании соглашения о сотрудничестве между АИЖК и управляющей компанией (УК) «КИТ», которое представляет собой попытку создать механизм инвестирования в жилищное строительство с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов. Как заявил руководитель АИЖК Александр Семеняка, создание этого механизма позволит расширить предложение жилья на первичном рынке и распространить на данный рынок ипотеку. Участники рынка, впрочем, утверждают, что создание фондов, инвестирующих в недвижимость, таит в себе слишком много подводных камней, главным из которых является закономерно возникающий конфликт интересов между АИЖК и любой управляющей компанией.

Для чего предлагает управляющим компаниям в тесном сотрудничестве с агентством создавать закрытые паевые фонды для инвестирования в жилищное строительство.

Сотрудничество с АИЖК, по словам Александра Семеняки, дает управляющей компании ряд преимуществ. Во-первых, АИЖК может предоставить сеть своих агентств по всей России в помощь управляющей компании, таким образом, в отличие от большинства действующих в настоящее время паевых фондов недвижимости,компания получает техническую возможность инвестировать в большое количество объектов в разных регионах России. Заметим, что большинство действующих паевых фондов недвижимости инвестируют либо в проекты одного девелопера, либо вообще в конкретный проект. Во-вторых, АИЖК принимает на себя часть рисков. Агентство, как сказал Александр Семеняка, будет отбирать проекты для инвестирования, а также частично покрывать риски, связанные с конечной реализацией построенного жилья потребителям, выдавая ипотечные кредиты через уполномоченные банки. Основной интерес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию состоит в развитии жилищного строительства в регионах, которое должно повлечь за собой развитие ипотеки. АИЖК, как известно, занимается выкупом закладных у ипотечных банков. Выкуп финансируется за счет выпуска облигаций. С этой деятельности оно и получает прибыль. «Из 15%, которые клиент банка платит по кредиту, мы отдаем 12% инвестору (выпуская облигации), оставшиеся 3% идут нам в доход, – сказал RBC daily г-н Семеняка. – Из них 2% получают банки-агенты в оплату за обслуживание, 1% остается нам. Мы, естественно, заинтересованы в расширении количества закладных, поскольку это увеличивает нашу прибыль».

В соответствии с подписанным соглашением, УК «КИТ» организует закрытый паевой фонд для инвестирования в жилищное строительство в регионах, то есть берет на себя обязательства по поиску инвесторов. При этом, как заявил в среду руководитель управляющей компании Владимир Кириллов, «КИТ» намерен не только привлекать тех инвесторов, которые уже имеют какие-либо отношения с компанией, но и предлагать эти паевые фонды широкому кругу инвесторов. О цене входа Владимир Кириллов говорить отказался, сославшись на то, что она пока не определена. Впрочем, это и не обязательно: как известно, закрытые паевые фонды создаются в большинстве случаев под конкретного инвестора, желающего вложить средства в строительство. В этой связи вопрос об определении стоимости пая носит чисто технический характер. По словам Владимира Кириллова, компания рассчитывает на доходность в пределах 20-30% годовых, хотя это довольно условно.

Впрочем, как отмечают участники рынка, именно идея доведения объекта до сдачи ГК, несмотря на свою актуальность для конечного потребителя, который в настоящее время практически лишен возможности приобрести готовое новое жилье, является краеугольным камнем всей предложенной схемы. «Такая схема возможна, но она будет ориентирована на определенный круг инвесторов, – сказал RBC daily начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент-Центр» (имеющей под управлением паевые фонды недвижимости) Роман Шемендюк. – Задача управляющей компании – добиться максимальной доходности для своих клиентов. Если объект, в который вложился этот паевой фонд, будет дорожать не так быстро, как другая недвижимость, то, по логике, этот актив надо продавать, чтобы купить другой, приносящий большую доходность. Отдельные объекты, впрочем, можно доводить до завершения, но тут возникает еще одна проблема, связанная с получением титула (права собственности). Без титула ни продать, ни сдать недвижимость невозможно. А этот процесс в условиях российской специфики зачастую затягивается на год-полтора. То есть если считать, что управляющая компания ставит своей целью доведение объекта до логического завершения, после которого только начинаются продажи (именно этого хочет АИЖК. – RBC daily), то существует довольно высокая вероятность того, что год-полтора объект будет простаивать, что отразится на цене продаваемой недвижимости». И на прибыли пайщиков фонда. По мнению участников рынка, пока договоренности АИЖК и «КИТа» носят декларативный характер: каким образом предложенная схема будет работать, пока непонятно. Впрочем, опрошенные RBC daily управляющие компании проявляют живой интерес к этой программе: большинство из них хотели бы в ней поучаствовать. Следует отметить, что заключившая договор с АИЖК управляющая компания, по мнению генерального директора УК «Монтес-Аури» Сергея Стукалова, получает еще одно преимущество, а именно – доступ к клиентской базе агентства.
На первом после повторного избрания Михаила Фрадкова премьер-министром заседании правительство обсуждало вопрос о развитии рынка жилья. Глава правительства признал, что "жилищная проблема не потеряла своей остроты", и тут же сообщил, что государство планирует создать в стране благоприятные условия для ипотечного кредитования. Выяснилось, что правительство намерено к 2010 году увеличить объем строительства жилья до 70-80 млн. кв. м., благодаря чему рынок ипотечного кредитования вырастет в 30 раз. В ближайшее время в Госдуму будет внесен пакет из 27 законопроектов, которые должны создать для реализации планов правительства благоприятные условия.

Интерес к регионам, по словам г-на Семеняки, обусловлен тем, что в Москве и Санкт-Петербурге проблема развития ипотеки менее актуальна, поскольку высокий уровень жизни населения позволяет приобретать жилье, не прибегая к заемным средствам. В регионах же ипотека пользуется большим спросом, что на фоне низких темпов жилищного строительства создает потенциал для роста цен на жилье, тем самым снижая его доступность для населения. При этом, по данным АИЖК, 94% жилья, приобретаемого по ипотеке, покупается населением на вторичном рынке. Развитие ипотеки на первичном рынке тормозит ряд объективных причин, главной из которых является тот факт, что основная масса строящегося жилья продается на этапе строительства, пока предмет ипотеки еще юридически не существует. Те кредиты, которые выдаются сейчас на приобретение строящегося жилья, по сути являются обычными потребительскими кредитами и, соответственно, выдаются под более высокую ставку. АИЖК намеревается поправить эту ситуацию в меру своих сил и возможностей. Так, новая программа, запускаемая совместно с УК «КИТ», рассчитана именно на то, что продаваться на рынке будет уже готовое жилье. То есть схема будет выглядеть следующим образом: «КИТ» собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных АИЖК проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект будет управляющая компания), строит, сдает ГК, после чего начинаются продажи. АИЖК при этом, как уже говорилось, выдает ипотечные кредиты конечным потребителям на покупку жилья в этом объекте. По словам г-на Семеняки, особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится 12-18 месяцев, за которые теоретически изменение ценовой ситуации маловероятно.

Впрочем, правительство же, даже с приставкой и.о., продолжает работать в привычном темпе. Сегодня на заседании кабинета обсуждался вопрос о жилищном строительстве в РФ и мерах по развитию рынка жилья. Квартирный вопрос в России, как известно, один из самых наболевших; в новых квартирах нуждается более двух третей населения. Поэтому неудивительно, что о необходимости решения жилищных проблем еще в марте правительству напомнил Владимир Путин, заявив, что "для решения проблемы доступного жилья одной ипотеки недостаточно".

Сегодняшнее заседание правительства в некотором роде уникально: премьер-министр уже утвержден, остальные члены кабинета все еще обладают приставкой и.о. Причем вновь избранный премьер вчера хотя и пообещал, что больших кадровых изменений не будет, однако пригрозил, что в новом правительстве чиновники будут испытывать жесткую конкуренцию, и тем, кто не будет справляться, "придется искать другое место работы".

Как сообщает "Интерфакс", Михаил Фрадков заявил, что государство планирует сформировать в России благоприятные условия для долгосрочного ипотечного кредитования. "Жилищная проблема не потеряла своей остроты", - констатировал премьер. "Важнейшей задачей государства является создание необходимых условий, чтобы каждый мог сам строить и приобретать жилье с помощью кредита", - приводит слова Фрадкова "Интерфакс". Глава правительства заметил, что решение вопросов по расширению возможностей приобретения населением жилья в кредит должно быть подкреплено увеличением объемов жилищного строительства, напомнив, что сейчас объем ввода жилья заметно меньше того уровня, который был в дореформенный период. В частности, согласно докладу Минпрома, к 2010 году планируется увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья до 70-80 млн. кв. км.

Однако до жилья у кабинета министров дело все никак не доходило; правительство решало другие задачи, более актуальные как для бюджета страны, так и для большей части активного населения - в частности, снижение налогов и изменения в пенсионной реформе. Но на сегодняшнем заседании очередь дошла и до вопроса о доступности жилья.

При этом то жилье, которое есть сейчас, сильно обветшало. Михаил Фрадков не забыл и об этом, сообщив, что в ближайшие годы в России предстоит решить проблему сноса первого поколения панельных домов - так называемых "хрущовок". Кроме того, сообщает "Интерфакс", он обратил внимание на то, что цены на рынке жилья остаются крайне высокими. Как сообщил и.о. министра промышленности и энергетики Виктор Христенко, средняя цена одного квадратного метра жилья в России на первичном рынке составляет сейчас более 16 тыс. рублей с ежегодным приростом 26%. "На вторичном рынке стоимость одного кв. метра составляет 14 тыс. рублей. При этом стоимость строительства жилья примерно в 2 раза ниже и составляет около 8 тыс. рублей", - приводит его слова "Интерфакс".

Действительно, по данным Госстроя, в 2003 году было введено около 33 млн. кв. м. жилья, тогда как в 1986 году было построено 76 млн. кв. м. Столь низкие темпы строительства значительно затрудняют развитие ипотеки. Директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН академик Виктор Ивантер еще в конце февраля отмечал в интервью "Газете", что "ипотека работает только в том случае, если есть жилье, которое не продано. Если жилья нет, вы можете издать все указы про ипотеку - ничего не будет". Кроме того, по данным Минпрома, которые приводит "Интерфакс", в России на человека в среднем приходится 19,7 кв. м жилой площади, тогда как в Европе этот показатель составляет 36-40 кв. м на человека, а в Канаде и США - порядка 70 кв. м.

В Москве же, по оценке Минпромэнерго, в течение прошлого года цены на жилье выросли почти вдвое больше - на 45%. Между тем источник в министерстве промышленности и энергетики РФ сообщил "Интерфаксу", что к концу 2005 года цены на недвижимость в Москве начнут падать. Источник признал, что рынок жилья в Москве действительно заметно перегрет. "Мы прогнозируем спад цен, это должно произойти к концу 2005 года, но это будет именно спад цен, а не обрушение рынка", - заявил он "Интерфаксу".

"По сути этот разрыв сохраняется все годы становления рынка жилья в России и относится не столько на прибыль застройщиков, сколько на урегулирование различных административных барьеров, связанных с подготовкой и выделением площадок под строительство", - объяснил и.о. министра сложившуюся ситуацию. При этом по различным регионам цена на жилье различается 2,5 раза. "Это объясняется как уровнем доходов населения, так и существованием административных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья", - приводит "Интерфакс" слова Христенко. Глава минпрома заметил, что динамика роста цен на жилье соответствует номинальной динамике доходов населения.

Как сообщает "Интерфакс", рабочая группа в составе членов правительства, депутатов Госдумы, администрации президента и экспертных институтов подготовила пакет из 27 законопроектов, которые должны создать базовые условия для развития рынка ипотечного кредитования и направлены на преодоление существующих административных барьеров. Виктор Христенко выразил надежду, что, несмотря на имеющиеся разногласия, 8 законопроектов будут внесены в Госдуму в недельный срок. По остальным же 19 правительство готовит официальное заключение.

Как сообщает агентство, по расчетам экспертов Минпромэнерго, в настоящее время в России порядка 61% семей хотели бы улучшить свое жилищное положение. При этом с учетом развития ипотечного кредитования часть из них могла бы в ближайшее время уже получить ипотечные кредиты на приобретение жилья. В этой связи, как заявил Виктор Христенко, правительство рассчитывает на рост рынка ипотечного кредитования к 2010 году более чем в 30 раз. "Увеличение объема ипотечного рынка с 10,5 млрд. рублей может достигнуть 350 млрд. рублей в ценах 2003 года в 2010 году", - заявил и.о. министра.

Игроки рынка недвижимости были уверены, что побить рекордные показатели прошлого года в этом году не удастся и темпы роста цен неминуемо замедлятся. Однако этого до сих пор не произошло. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.RU), темпы роста цен на столичные квартиры в апреле 2004 года составили 4.2%, а индекс стоимости жилья достиг отметки в $1674 за кв. м против $1606 за кв. м в марте. Такие показатели являются крайне высокими для рынка, однако аналитики пришли к выводу, что это уже предел роста. В конце прошлого месяца индекс перестал расти, а спад деловой активности в период майских праздников привел даже к небольшому снижению этого показателя. Если эта тенденция сохранится и после праздников, прирост рынка в мае может заметно снизиться относительно апреля. Замедление темпов роста цен на жилье летом Олег Репченко, руководитель ирн.RU, считает уже очень вероятным. Летняя динамика столичного рынка недвижимости должна окончательно расставить все точки над i и определить дальнейшее направление движения. Но сумасшедший рост стоимости квартир в начале этого года даже риэлторы признали неестественным. В прошлом году, который считался наиболее благоприятным для рынка, цены росли на 4% в месяц только осенью, когда активность участников традиционно очень высока. Весной 2003 года рост составлял лишь 2% в месяц.

Темпы роста цен на московскую недвижимость, похоже, достигли своего предела. Уже в мае прирост рынка наверняка будет значительно ниже, чем в апреле, а традиционное летнее затишье вообще может привести к тому, что стоимость квартир начнет снижаться. Аналитики уже признали, что объективные экономические причины роста цен сейчас начинают подменяться субъективными психологическими. А Центробанк России предупреждает, что ситуация на жилищном рынке Москвы еще в прошлом году вплотную приблизилась к критической.

Эксперты полагают, что на общей эйфории рынок долго протянуть не сможет. По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, руководителя агентства "САВА", прошлогодний рост цен в этом году точно не сохранится. Это подтверждается и тем, что срок экспозиции квартир сейчас несколько увеличился, а подобная тенденция обычно притормаживает темпы роста рынка. Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья", считает, что для наступления психологического кризиса, из-за которого люди будут бояться покупать квартиры, сейчас достаточно любого потрясения - социального, политического, мирового.

Постоянное повышение цен на недвижимость в течение последних нескольких лет должно было сильно истощить потенциал для дальнейшего роста. То есть уже сейчас темпы увеличения стоимости квартир должны были бы начать постепенно снижаться. "Нынешний рост цен все больше начинает приобретать черты роста по инерции, когда все больше покупателей, в том числе и приобретающих жилье со спекулятивными целями, действуют на эмоциях, под влиянием общего ажиотажа", - утверждает Репченко.

— ЖИВУ в Люблино. Нам приходится идти от ближайшей станции метро пешком 40 мин. Не планируется ли соединить «Марьино» с «Красногвардейской»? — Проект соединить «Красногвардейскую» с «Марьино» и протянуть ветку в Братеево существует, более того, уже выполнен определенный объем работ. Но последние пять лет там все остановлено, нет достаточного финансирования. Это будет реализовано, согласно постановлению правительства Москвы, в 2007–2009 гг. Но поймите, нельзя подвести метро к каждому дому. Подвозом пассажиров к станциям метро занимается наземный транспорт. Даже есть такое понятие, как зона шаговой доступности до станции метро. В центре это 600 метров. За третьим кольцом — 70 — Скажите, появится ли метро в Балашихе и какие вообще планы по строительству у Московского метрополитена на ближайшие годы? — Есть идея построить линию легкого метро от «Щелковской» в район Балашихи. Но пока это только разговоры. Что касается конкретных линий и станций, скажу, что в этом году мы закончим разработку проектно-сметной документации по участку «Выхино» — «Жулебино», реальные работы по строительству могут начаться во второй половине следующего года. В Митино, где собирались открыть метро в 1998 г., оно появится не раньше 2009 г. К сожалению, не хватило средств. В 2007 г. планируем добраться до Строгина, что позволит разгрузить Таганско-Краснопресненскую линию. Примерно в середине 2006 г. должна открыться линия от «Битцевского парка» до «Бульвара Дмитрия Донского». Причем рассматривается несколько вариантов: либо ветка пройдет под самим лесопарком, либо сверху по просеке, которая там уже есть. Планируется дальнейшее развитие Бутовской линии по мере освоения территории в зоне Потапова, Астафьева. От метро «Юго-Западная» пройдет линия легкого метро через Олимпийскую деревню, Востряково до Новопеределкино с продлением до Внукова, и второй этап развития этой линии — от Олимпийской деревни до Парка Победы в районе Мичуринского проспекта. Ближайшее открытие новых станций произойдет в 2005 г. — «Москва-Сити» и «Международная», в 2006 г. — «Сретенский бульвар» и «Трубная». Дополнительный вход на станцию «Маяковская» откроем в первом квартале 2005 г. — Зимой на открытых участках, в частности на Филевской линии, в вагонах слишком холодно. Может, стоит «укрыть» станции? — Сейчас на Бутовской линии ходят новые поезда «Русич». Их особенность — воздух, поступающий в салон, зимой согревается, летом охлаждается. Со следующего года традиционные вагоны на открытой Филевской линии мы начнем менять на «Русич». — А вы сами метро часто пользуетесь? — На работу добираюсь на машине. Когда быстрее и удобнее доехать на метро — спускаюсь под землю. Помимо служебных обязанностей я еще пассажир и просто выбираю, что мне выгоднее. Думаю, каждый человек мечтает ездить на машине и многие к этому стремятся. Но стоит погоде испортиться, что создает дополнительные трудности для движения автотранспорта, у нас тут же увеличивается количество пассажиров. Люди бросают машины и спускаются в метро. Делайте выводы.
Карточка с запасом

По словам Апрелева, жилье в этом году подорожает не более чем на 20-25%. Но и этого для рынка будет уже слишком много. В "Обзоре финансовой стабильности" за 2003 год, подготовленном Центробанком, утверждается, что когда цены на недвижимость в течение двух лет увеличиваются на 20% и более, ситуация вплотную приближается к критической. Московский жилищный рынок подобрался к краю пропасти еще в прошлом году, но не заметил этого и продолжил двигаться дальше. Так что теперь обвала можно ожидать в любую минуту. "Ситуация в отдельных регионах России, прежде всего в Москве, указывает на возможность возникновения локальных кризисных ситуаций", - говорится в обзоре Центробанка.
700 шагов до станции

— ПОСЛЕДНИЕ несколько лет я продаю в метро газеты. И тут вдруг услышала, что от всех «ручников» собираются избавиться. Почему приняли такое решение и чем нам теперь заниматься? — Этот вопрос в ближайшее время будет рассматривать правительство Москвы. Я считаю, что данный вид бизнеса, появление которого было оправданно в середине 90-х гг., себя исчерпал в связи с развитием в городе большой розничной сети по продаже печатной продукции. А с учетом того, что ежедневно мы перевозим уже больше 9 млн. чел., появились проблемы по обслуживанию пассажиров. Моя главная задача — создать нормальные условия для поездки, а не предоставлять человеку возможность купить газету. Считаю также, что торговлю надо приводить в порядок. Зачем иметь в одном вестибюле четыре стенда с журналами, когда достаточно одного. — С попрошайками в московском метро борются очень давно. Тем не менее до сих пор так и не удалось найти ни одного способа, чтобы совсем от них избавиться. Неужели проблема никогда не решится? — Дело в том, что попрошаек можно обвинить лишь в том, что они создают неудобства и мешают пассажиропотоку. Это нарушение даже не подлежит административному штрафу. Чтобы привлечь таких людей к ответственности, необходимо доказать факт предпринимательской деятельности, что практически невозможно. Последние два месяца мы пытаемся вести жесткую борьбу с попрошайками. Удалось частично справиться с цыганами. С пожилыми женщинами бороться сложнее. Мне кажется, если бы москвичи сами не подавали, не было бы столь массового явления. Сегодня есть два пути. Первый, чисто милицейский — гнать в шею. Второй — искать первопричины. Если это бизнес, то правоохранительные органы должны находить организаторов и принимать соответствующие меры. С другой стороны, у многих действительно не хватает средств на буханку хлеба и человек вынужден просить помощи. Это уже вопрос социальной защиты населения.

— СЛЫШАЛ, что в ближайшее время за проезд в метро можно будет расплатиться кредитной картой. Но далеко не все получают зарплату через банкоматы. — Вы правы, расплатиться кредитной картой пока смогут только те, кто работает в корпоративных системах и имеет зарплатную систему через кредитные карты. Есть другое предложение. В ближайшие месяцы появится так называемая дебетовая карта, на которую вы кладете нужную сумму и расплачиваетесь ею на входе. Чем чаще пользуетесь метро, тем больше возможности получить бонусные бесплатные поездки. Более того, в любой момент с карты в кассе можно забрать остаток. Что касается эксперимента с автоматами по продаже билетов, то здесь все идет более или менее успешно, хотя выявляются недостатки технического плана: 15% автоматов, которые сегодня находятся в метро, не работают. Как только все наладится окончательно, установим такие автоматы везде, так удобнее. Например, когда проезд стоил пятак и стояли разменные аппараты, у нас работало всего 239 кассиров. Сейчас — около 2 тысяч. — В прошлом году ходили разговоры, что метро разобьют на зоны и станут брать плату в зависимости от того, сколько человек проехал. Когда введут эту систему? — Для того чтобы брать с пассажира за проезд по зонам, необходимо предоставить ему альтернативу. Многие, чтобы попасть, например, на метро от «Коньково» до «Юго-Западной» вынуждены ехать через центр. Соответственно платить им придется чуть ли не по максимуму. Это несправедливо. Но если в Москве организуют пассажирское движение по Московской окружной железной дороге либо построят второе кольцо в метро, оплату по зонам можно будет ввести. Но в ближайшие 3–4 года этого точно не произойдет.
Торговля и попрошайки



Главная --> Публикации