Главная --> Публикации --> Монорельсовая дорога катит ко дню города Военная ипотека может вытеснить государственные жилищные сертификаты Нотариус почти не нужен? Второе дыхание В столице началась паспортизация квартир

По словам Джамиля Гусейнова, руководителя проекта «Арендатор.ру», резкое увеличение спроса на услуги управляющих компаний спровоцируют несколько факторов: во-первых, появление большого количества западных игроков, ранее считавших российский рынок слишком рисковой зоной для ведения бизнеса. При этом иностранная фирма рассматривает наличие профессиональной управляющей компании с хорошей репутацией как один из определяющих аргументов при аренде того или иного офисного помещения. К этому же стандарту постепенно приходят и российские коммерческие структуры, которые готовы платить за спокойствие и отсутствие технических проблем в своем офисе. Кроме того, стремительный рост предложения на рынке коммерческой недвижимости, и, как следствие, повышающаяся конкуренция между офисными центрами также способствует увеличению спроса на профессиональное управление объектами.

В ближайшие два-три года спрос на услуги профессиональных управляющих компаний возрастет в несколько раз. Однако российскому бизнесу придется приложить немалые усилия, чтобы занять эту нишу.

Одной из основных причин того, что рынок управления недвижимостью пока не заполнен профессиональными компаниями, является боязнь или нежелание собственника передавать объект в управление посторонним лицам. Поэтому владелец создает подразделение, зачастую укомплектованное специалистами, не имеющими необходимых квалификации и опыта. В результате через несколько лет здание становится непригодным для дальнейшей эксплуатации, в лучшем случае его приходится переводить в более низкий класс. Поэтому постепенно все больше собственников приходят к выводу, что услуги профессиональной управляющей компании в конечном счете оборачиваются выгодой.

Вместе с тем компании, способные предложить качественные услуги в области комплексного обслуживания коммерческих центров, сегодня можно перечесть по пальцам. Чаще всего эксперты называют «Sawatzky Property Management», «M+W Zander», «Hines International» и некоторые другие компании, преимущественно с западными корнями. На сегодняшний день они осуществляют управление не более чем 40 % офисных комплексов класса А и В. Остальная часть рынка пока принадлежит структурам, которые либо создавались собственниками для управления конкретным объектом, либо получали заказ за счет личных связей, а не участия в открытом конкурсе. Не стоит и говорить, что качество услуг последних заметно ниже.

По мнению Максима Жуликова, ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании «Penny Lane Realty», профессиональное управление зданием способно поднять стоимость аренды офисного пространства на 5-10 %.

Окупить саму себя

Новых имен ждать не стоит

При средней арендной ставке в $ 600-700 за кв.м. в год (класс А), нетрудно подсчитать, что эти 5-10 % практически полностью окупают стоимость услуг управляющей компании, которая составляет в среднем $ 50-70 на квадратный метр площади здания в год. При этом управляющие компании высокого уровня принимают на себя все функции управления объектом, начиная от поддержания в надлежащем виде инженерно-технических систем здания, заканчивая ведением финансовых переговоров с арендаторами. Также они работают над повышением коммерческой привлекательности объекта, над совершенствованием организации функционирования помещений и т.д.

Одним словом, с нуля создать и раскрутить управляющую компанию сегодня очень трудно. Поэтому появления на этом рынке новых громких имен прогнозировать не стоит. Вероятно, развитие рынка пойдет по пути укрупнения имеющихся западных компаний, а также создания подразделений по управлению недвижимостью в составе некоторых известных девелоперских и даже риэлтерских компаний. Именно по этому пути пошли «Капитал-груп», «Noble Gibbons», «Jones Lang LaSalle». Недавно о создании такого департамента заявила и компания «StilesRiabokobylko».
В среде управляющих компаний набирает обороты новая тенденция. Все больше управляющих компаний начинают создавать закрытые паевые инвестиционные фонды, средства которых инвестируются не в ценные бумаги, а в недвижимость. Управляющие считают подобное вложение средств неплохой альтернативой ценным бумагам.

В тоже время выход на открытый рынок управления недвижимостью для компании-новичка чрезвычайно затруднителен. Огромную роль здесь играет безупречная репутация и положительный опыт работы в рамках известных, «раскрученных» коммерческих объектов. С этим утверждением согласны в и управляющей компании «Чайка-Плаза»: сетевой подход, то есть одновременное управление несколькими зданиями является гарантом качества, способствует снижению затрат на эксплуатацию, так как оплата высококвалифицированных специалистов распределяется между несколькими зданиями. Это помогает оптимизировать расходы. Кроме того, подобный подход облегчает управляющим компаниям привлечение новых клиентов, – считают в «Чайке-Плаза», ведь они могут воочию, на конкретных примерах убедиться в качестве работы.

По сравнению с "фондами недвижимости" традиционные ПИФы дали в прошлом году больший разброс в доходности - от 30% до 57%. Но фондовый рынок более нестабилен, чем рынок строений. Например, за последние дни апреля и первые дни мая, когда котировки на рынке акций существенно упали, паи в фондах акций подешевели в среднем на 14% за неделю, в фондах смешанных инвестиций (акции и облигации) цена пая снизилась на 3%.

Первый подобный фонд появился в начале 2002 года. В прошлом году ПИФы, инвестирующие в недвижимость, показали примерно 40% доходности. Сейчас таких фондов уже наберется с десяток, и еще 5 должны вот-вот закончить свое формирование. Наверняка дополнительный импульс их развитию придаст тот факт, что к этому процессу подключилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Его генеральный директор Александр Семеняка объявил, что агентство начинает совместно с паевыми инвестиционными фондами реализовывать проекты финансирования строительства жилья в регионах. По мнению Александра Семеняки, приход ПИФов в строительные проекты позволит привлечь большие средства в постройку нового жилья (особенно в регионах), а сами фонды смогут получать доход за счет разницы между стоимостью строительства и ценой готовой квартиры при ее реализации.

Тем не менее создание новых фондов вовсе не означает, что управляющие компании переориентируются на инвестиции в недвижимость. Это лишь дополнительный инструмент управления средствами, не более того. Фондовый рынок тем и хорош, что игра на нем - процесс живой, и то, что сегодня упало в цене, можно продать и оперативно вложить средства в растущие активы, закрыв тем самым убытки в короткие сроки. "А на рынке недвижимости не может быть быстрой спекулятивной игры, - говорит генеральный директор управляющей компании "Монтес Аури" Сергей Стукалов. - Здание, купленное на деньги пайщиков и взятое на баланс, быстро продать просто нереально, даже сейчас, когда цены на рынке недвижимости растут. Если ценные бумаги можно купить или продать за считанные минуты, на оформление сделки по недвижимости уходит несколько дней, а иногда - и недель".

Именно поэтому специалисты считают, что сейчас на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация для инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения, снижение доходности по облигациям и векселям. И все это на фоне постоянного удорожания недвижимости.

По этой же причине (высокая рискованность) в недвижимость нельзя вкладывать пенсионные деньги. Средства с накопительных пенсионных счетов граждан, участвующих в пенсионной реформе, запрещено вкладывать в недвижимость напрямую по закону - на эти деньги можно покупать только ипотечные облигации, гарантированные правительством. По словам исполняющего обязанности министра труда и социальных отношений Александра Починка, Минтруд будет настоятельно рекомендовать негосударственным пенсионным фондам постепенно выходить из вложений в недвижимость. Потому что перспектива, когда даже добровольные отчисления будущих пенсионеров могут "зависнуть" в каком-нибудь неверно оцененном "недострое", при современной системе оценки рискованности вложений в недвижимости очень высока. А нестабильности в работе негосударственных пенсионных фондов в год, когда эти фонды должны быть допущены к управлению накопительной частью трудовых пенсий, государство постарается не допустить.

Есть и еще одна причина, по которой инвестиции паевых фондов в недвижимость не смогут составить реальной конкуренции ценным бумагам. Если давно обещаемый кризис на рынке недвижимости произойдет, избавляться от обесценивающихся активов будет более проблематично, чем от ценных бумаг. Потому вложения в недвижимость обычно и считаются более рискованными, чем вложения в инструменты фондового или денежного рынка.

Обеспеченность граждан жильем - один из основных показателей уровня социально-экономического развития страны. В России на одного человека приходится 19.7 кв. метров жилой площади. На гражданина ЕС - 36-40 кв. метров, в США - более 70 кв. метров.

В четверг правительство будет обсуждать меры по развитию рынка жилья. На заседание кабинета министров выносятся семь из 28 законопроектов, подготовленных в группе помощника президента Игоря Шувалова. "Все законопроекты острые", - отмечают в Минпромэнерго, которому в итоге административной реформы досталось решать квартирный вопрос. Речь идет не просто о точечных изменениях в законодательстве, а о новой, "рыночной философии" отношения к жилищу. Первыми новую философию ощутят очередники и льготники.

Тем не менее очередь растет, и правительство хочет упорядочить этот процесс и сократить время ожидания квартиры до 5-7 лет. Для этого предполагается увеличить объемы муниципального строительства и сократить армию очередников. То есть ужесточить критерии, позволяющие человеку претендовать на муниципальное жилье.

В советские времена люди по 15-20 лет стояли в очереди за новой квартирой. В 1999 году бесплатной квартиры от государства ждали 10 млн. семей. Сейчас 4.4 млн. очередников. Кто-то решил жилищный вопрос самостоятельно, кто-то отчаялся ждать.

Те, кто уже занял очередь за квартирой, тоже могут быть спокойны - закон не имеет обратного действия. Но с момента вступления в силу Жилищного кодекса (предположительно - 1 января 2005 года) претендовать на муниципальные квартиры смогут только малоимущие семьи. Критерии малоимущности будут определять местные власти в зависимости от прожиточного минимума и стоимости жилья в регионе. По предварительным оценкам, на государственную квартиру могут рассчитывать около 2 млн. семей.

В проекте нового Жилищного кодекса (основной документ в обсуждаемом сегодня пакете) не указаны категории граждан, имеющих право на бесплатные квартиры и льготы по оплате услуг ЖКХ. Эти льготы и условия предоставления субсидий на покупку квартир отныне будут прописаны в "отраслевых законах": отдельно по военным, учителям, медикам, инвалидам и т.п. "Льготы должны исчезнуть из жилищного законодательства", - говорят в правительстве. Рано или поздно льготы исчезнут вообще. Их заменят надбавками к зарплате и денежными компенсациями. В Белом доме уверяют, что до тех пор пока правительство не продумает механизм такой реформы, все действующие льготы сохранятся.

Минпромэнерго предлагает выплачивать за счет бюджета компенсации пострадавшим от нечестных сделок - до 1 млн. рублей. Ведь за определение юридической чистоты квартиры несет ответственность государство. Минфин пока против компенсаций.

Тем, кто не попадает в категорию малоимущих и не участвует в программах с частичной оплатой квартиры, придется покупать жилье на рыночных условиях. Ипотечное кредитование - инструмент, с помощью которого планируется увеличить платежеспособный спрос на жилье. Правительство не в силах заставить банки снижать процентные ставки, но обещает упростить процедуру получения кредита и покупки жилья. Будет отменена нотариальная регистрация договоров ипотеки. Сейчас за нее приходится платить 1.5% стоимости сделки.

Чуть больше месяца в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работает "Горячая линия" по приему жалоб москвичей в связи с недоделками в квартирах новостроек. За этот короткий период поступило около 1100 заявлений. Самый пик обращений пришелся на первые дни работы новой службы - тогда принимали до 160 звонков в день. Сегодня ажиотаж чуть спал, но телефон 299-52-64 по-прежнему остается "очень горячим".

Все законопроекты из пакета "доступное жилье" в правительстве называют сложными, и дискуссии по квартирному вопросу могут продолжаться долго. Однако желающим улучшить жилищные условия (а таких 61% населения) не стоит ждать хороших законов и тем более падения цен. В правительстве уверяют, что обвала рынка недвижимости не будет. Резервы для роста цен не исчерпаны, и их незначительное снижение начнется не раньше чем через 1.5-2 года, говорят в Белом доме.
ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ

- Наша "Горячая линия" создавалась, можно сказать, "с колес", - рассказывает заместитель генерального директора ОАО "Интус" Андрей Викторович Клименко, - систему сбора, обработки, анализа информации приходилось изобретать и совершенствовать по ходу работы. Поначалу принимали все заявки. Теперь "выставили шлагбаум" - фиксируем лишь те жалобы, что исходят из домов новостроек, которые еще находятся на гарантии строительных организаций. Там же, где этот срок вышел - хозяева ДЕЗы, и устранение неполадок входит в сферу их компетенции. Пришли к этому после довольно неприятной истории. Позвонили нам с улицы Лобачевского: в новом доме не работает лифт. Дом сдан совсем недавно, все лифты на момент приемки работали. Приехавшая на место комиссия застала неприглядную картину: действительно, одна из створок лифта выломана. Спустились в шахту - а там груда пустых портмоне, документов, шприцев... Тут уж впору милицейский пост выставлять. Если люди сами по-варварски относятся к своему жилью, никакая "линия" не поможет. К счастью, этот случай - исключение из общего правила. Москвичи ревностно следят за состоянием своих подъездов, тем более квартир - уж очень дорого они им достаются.

Четыре группы операторов Центра обращений жителей по "Горячей линии", который находится в информационном "сердце" КАСРР ОАО "Интус", принимает заявки ежедневно с 8 утра до 8 вечера, включая субботу (в воскресение линия работает в автоматическом режиме). Работа тяжелая. Звонят постоянно: у кого-то протекают трубы, кому-то не подключили вовремя тепло, кто-то жалуется на некачественную столярку... Эти жалобы обоснованны. Но бывают и такие, что надолго выводят операторов из колеи. Дело порой доходит до курьезов. К примеру, пенсионер, проживающий по улице Большой Декабрьской, убедительно просит заменить линолеум в квартире - старый за четыре года эксплуатации поистерся. Или звонит женщина с Нахимовского проспекта с жалобой: "У меня на потолке трещина, и оттуда в квартиру идут неприятные запахи от соседей". Выехавшая на место представительная комиссия ни трещины, ни странных запахов не обнаружила. Но чтобы успокоить заявительницу, дополнительно уплотнили ей окна.

Мы же составляем и схему прохождения жалобы от ее официальной регистрации до завершения ремонтных работ. А происходит это примерно так. Принимая заявку, сразу же узнаем, кто заказчик, подрядчик, инвестор новостройки. Полученную информацию вводим в единую систему документооборота комплекса. Таким образом, главный координатор службы "Горячая линия" может назначить ответственного исполнителя по каждой конкретной жалобе. Чаще всего это подрядные и субподрядные организации, недобросовестно выполнившие работы. Одновременно направляется информация в ИГАСН и НИИМосстрой, с тем, чтобы компетентная комиссия выехала по адресам, на месте оценила обстановку и дала свое заключение. Тогда только мы можем определить сроки устранения нарушений.

Кстати, недоделок хватает и в муниципальных, и в коммерческих домах. Если говорить о застройщиках, то большинство жалоб приходится на крупнейшие наши организации: ДСК-1, МСМ-5, Главмосстрой. Не потому, что строители там работают плохо. Все дело в объемах - меньше всех ошибается тот, кто ничего не делает. Занимаясь сбором и анализом информации, мы, как никто другой, знаем это.

- Здесь ситуация разная. ДСК-1, МСМ-5 и Главмосстрой, например, создали мобильные бригады, которые сразу, получив заявку, готовы выехать по указанному адресу. Некоторые жалобы устраняются в течение одной или двух недель, другие приходится откладывать (разумеется, с согласия жильцов) на весенне-летний период.

- Каковы же эти сроки?

- Во-первых, жалоба считается закрытой только тогда, когда строители представляют нам расписку от жильцов, что претензий нет, либо акт обследования об устранении замечаний. Во-вторых, у нас действует система обратной связи. Мы обзваниваем обратившихся к нам москвичей и непосредственно от них узнаем, насколько оперативно и качественно устраняются недоделки. Здесь есть один нюанс, который необходимо учесть: ответственные исполнители нередко лукавят, наивно полагая, что могут отделаться формальными отписками и не задумываясь о том, что своими действиями дискредитируют не только себя, но и саму идею "Горячей линии".

- Как осуществляется контроль над исполнением работ?

И такие случаи не единичны.

Так, компания "Новый мир" в ответ на жалобы жильцов с улицы Байкальской бойко отрапортовала в КАСРР: все замечания устранены, справка заявителей прилагается. Расписка оказалась фальшивой, установить это не составило труда - она датирована 11 февраля. А жалоба от граждан на некачественную герметизацию оконных блоков поступила... 20 февраля. Как такое могло случиться? Да очень просто. Счастливые новоселы, получая ключи от долгожданных квартир, с ходу подписывают любые бумаги. И лишь потом, прожив недели две, обнаруживают, что столярка некачественная, при входе на кухню выступает арматура, гильзы на стояках отопления не закреплены...

- Тепла как не было, так и нет, - отвечает на вопрос о состоянии дел хозяйка квартиры Лидия Кузьминична Новикова. Справку строителям она подписала - иначе жилье в собственность не получить. Но мастера дела до конца так и не довели.

- Все работы выполнены, недоделок не осталось, - информирует Мосстроймеханизация-5 по поводу жалобы на плохое отопление в доме 4 по улице Саморы Машела.

Не повезло и Светлане Ивановне Гельцевой, что проживает по Бескудниковскому бульвару, В ответ на ее жалобу строители из ДСК-1 заменили стеклопакеты на кухне и в комнате. Новая столярка начала протекать ровно через две недели...

- Уж лучше я сама как-нибудь со временем решу проблему, - говорит пенсионерка.

Каждая жалоба - это маленькая человеческая трагедия. Представьте разочарование тех же очередников, обнаруживших в выстраданном новом жилье протечки, промерзания стен, некачественную столярку...

А по улице Воротынского, 16, назревает скандал. Здесь изначально "забыли" выполнить электроразводку. Люди, вселившиеся в коммерческое жилье, мучались год. Прослышав о включении "Горячей линии", подали заявление. И как поначалу казалось, все складывалось удачно. Строители из ОАО "Генподряд-К" выполнили электропроводку, поставили счетчики в объеме проекта. Но подключение и допуск к электросети МКС Мосэнерго до сих пор не оформлены. Этим должен бы заняться заказчик - ГУП "УЭЗ".

При мне в Центр обращения жителей позвонила Нина Федоровна Загряцкая, проживающая по 15-й Парковой улице, 1 Она хотела поблагодарить строителей из МСМ-5 и всех, кто обслуживает бесперебойную работу "Горячей линии".

И все же благодарственных слов в адрес открывшейся "Горячей линии" гораздо больше, чем нареканий. Факты говорят сами за себя - уже в первый месяц работы новая служба помогла обрести радость и покой 184 семьям новоселов.

- Все умеют, когда захотят! - коротко ответила на вопрос об устранении недоделок рабочими МСМ-5 Елизавета Александровна Сапцова из дома №38 по улице Верхние Поля.

Довольны проведенным ремонтом бригады рабочих из ДСК-1 и семья Казанцевых из дома 17 по Талдомской улице. В считанные дни строители оштукатурили стены у входной двери, устранили протечки столярки на кухне, переклеили заново обои.



Главная --> Публикации