Главная --> Публикации --> Цены на жилье уперлись в потолок Дргуие города: недвижимость, миграция, работа Монорельсовая дорога катит ко дню города Военная ипотека может вытеснить государственные жилищные сертификаты Нотариус почти не нужен?

Британская консалтинговая компания Knight Frank представила свое исследование московского рынка недвижимости. Нас оно в первую очередь интересует как независимый «взгляд из Лондона».

Английские консультанты оценивают инвестиционный потенциал офисного рынка Москвы весьма высоко.

Как полагают англичане, сегодня Москва соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. Инвестиционные показатели Москвы и прогноз на будущее оптимистичны в отношении как арендных показателей, так и стоимости недвижимости. В Knight Frank считают, что в ближайшие 5 лет Москва, безусловно, выиграет от увеличивающегося потока иностранных инвестиций. Москва не проигрывает и в сравнении с основными европейскими рынками.

Не хуже других
В первую очередь англичане исследовали инвестиционный потенциал Москвы. Методика их расчета базировалась на 30 различных переменных, влияющих на инвестиционную стратегию в отношении недвижимости. Они включают экономические, демографические, налоговые и характерные для недвижимости индексы, взвешиваемые для оценки инвестиционных возможностей рынка.

Город набранные баллы

Инвестиционный потенциал крупнейших городов Европы

Париж 13,0

Милан 15,8

Москва 12,4

Дублин 12,7

Прага 11,8

Лондон 12,2

Инвестиционный потенциал крупнейших городов развивающихся стран

Как видно из таблицы, иностранные бизнесмены рассматривают инвестиционный климат Москвы (в сфере недвижимости) очень высоко – даже выше Лондона.

Бангкок 16,6

Город набранные баллы

Куала-Лумпур 14,0

Москва 14,5

Йоханнесбург 12,1

Прага 13,0

В среднесрочной перспективе (в ближайшие 10 лет), как считают англичане, Москва наряду с Бомбеем (Индия) и Шанхаем (Китай) будет самым привлекательным местом вложения инвестиций в недвижимость.

Шанхай 11,9

Офисный рынок
Объем нового предложения помещений класса «А» и «В» в 2003 г., вышедшего на рынок (530 тыс. кв.м), на 47% превысил уровень 2002 г. При этом объем заключенных сделок вырос на 33%. В 2004 г. прогнозируется постройка 750 тыс. кв.м офисных помещений.

Основа прогноза
На чем основан такой прогноз англичан? Исследователи проанализировали все секторы московской недвижимости, и вот их выводы.

Складская недвижимость
С увеличением инвестиционной активности рынка объем строительства новых помещений вырос на 75% по сравнению с 2002 г. – до 370 тыс. кв.м (всего современных складских помещений насчитывается 720 тыс. кв.м). Уровень спроса составляет 3,5 млн кв.м, наибольший спрос на складские помещения исходит от крупных дистрибьюторских компаний, операторов ответственного хранения, а также российских и международных торговых сетей. Рост спроса продолжится, и к концу 2004 г. общий его объем составит 4,5 млн кв.м.

Спрос по-прежнему превышает предложение, что оказывает давление на ставки аренды и приводит к их увеличению в среднем на 5% за год.

Московский рынок является очень привлекательным для западных торговых сетей: в 2003 г. пришли Sephora и Marionnaud, в 2004 г. ожидается появление Carrefour, Tesco и Wal Mart.

Торговая недвижимость
В течение 2003 г. количество торговых площадей выросло на 25% по сравнению с 2002 г. При этом доля ТЦ в розничном товарообороте повысилась до 6%.

Спрос на торговые помещения значительно превышает предложение, причем это касается как блоков в ТЦ, так и магазинов в основных торговых коридорах. Занятость помещений в ТЦ составляет 98-100%, что позволяет арендодателям проводить тендер среди торговых арендаторов, выбирая наиболее выгодные финансовые условия и наиболее благоприятную концепцию.

Средняя ставка аренды в ТЦ составила $1350/кв.м, при этом ставки остаются выше средних по Европе.

Доходность проектов
Доходность офисной недвижимости в настоящий момент составляет 13-16%, а первоклассных складских объектов – 22-26%. Торговая недвижимость демонстрирует прибыльность проектов в размере 13-18%.

Пока торговых площадей высокого качества в Москве в 2-5 раз меньше, чем в других европейских столицах.

Комментарий

От себя добавим: высокая доходность во всех секторах московской недвижимости (в Лондоне, например, по офисам доходность составляет 8%, по жилью – 5,5%), а также дефицит объектов и позволили столице России стать в глазах иностранцев «лакомым куском». Единственный минус, который выделяют англичане при работе с московской недвижимостью, – высокая забюрократизированность рынка. Однако и эта проблема легко решаема – достаточно вспомнить, как благоприятно себя чувствуют IKEA или Metro. Большие деньги легко устраняют такие препятствия.

«Knight Frank проводит систематический анализ всех важнейших мировых рынков недвижимости, принимая во внимание как их историю, так и их ожидающийся рост в будущем. Knight Frank построил модель инвестиционного прогнозирования, которая позволяет нам оценивать потенциальную привлекательность различных рынков относительно друг друга на период в 12-24 месяца. Модель работает на основании 20 отдельных экономических, социальных, финансовых переменных, а также переменных, относящихся непосредственно к рынку недвижимости. Эти переменные взвешиваются в процессе статистического анализа для определения количества баллов, которое данный рынок набирает в рейтинге. В нашей модели 40% баллов присваивается по набору из многочисленных экономических переменных, таких как ВВП, инфляция, ставки кредитования, занятость, налоги для юридических лиц и препятствия для выхода на рынок. Еще 15% баллов относятся к демографическим и социальным индикаторам, включающим рост населения, качество жизни, уровень достатка населения, рост занятости и социальную структуру. Остальные 45% баллов набираются в соответствие с большим числом индикаторов рынка недвижимости, которые включают динамику ставок аренды, процент пустующих площадей, спрос, потенциал нового строительства, объем текущего строительства, себестоимость строительства, стоимость покупки недвижимости и доходность инвестиций.

О том, как составлялся инвестиционный рейтинг Москвы, рассказывает генеральный директор Knight Frank Russia Кирилл Стародубцев:

Под инсоляцией принято понимать освещенность помещения прямыми солнечными лучами. Мы, как правило, мало задумываемся над тем, какую роль играет солнечный свет в нашей жизни, как он воздействует на человеческий организм и общий жизненный тонус. А роль эта довольно значительна: свет, по сути, управляет нашей жизнедеятельностью, влияет на основные функции организма, в состоянии перестроить наши физиологические и психические реакции. Многие из нас склонны думать, что большое количество поглощаемых организмом солнечных лучей - это здорово и очень полезно. Однако избыток света может нанести организму и немалый вред. Поэтому здесь все дело в нормах необходимого и достаточного потребления организмом солнечной энергии. А поскольку большую часть времени мы проводим в помещениях, встает вопрос о необходимости рассчитывать и учитывать инсоляционные нормы при проектировании зданий.
Каковы же нормативы инсоляции? Необходимо отметить, что расчет этих нормативов зависит от географии местности, поэтому для каждого региона нормы инсоляции свои. В нашем географически-климатическом поясе (примерно 55 градусов северной широты) речь можно вести только об определенной части года - периоде с 22 марта по 22 сентября. Именно для этого времени рассчитывают необходимые нормы освещенности помещения солнечным светом. Эти нормы таковы: если квартира одно-, двух- или трехкомнатная, то хотя бы одна из комнат должна подвергаться «облучению», если же комнат в квартире четыре и более, то освещенными должны быть как минимум два помещения.
Сразу же возникает вопрос о продолжительности такого освещения: сколько часов в день помещение должно находиться в зоне попадани солнечного света? Итак, согласно нормативам, разработанным Министерством здравоохранения еще в 60-е годы прошлого столетия, продолжительность светового дня для квартиры не должна быть меньше 1,5–2 часов. Немного больше — тоже хорошо. Однако и тут важно не переборщить. Исследования показали, что если прямые солнечные лучи властвуют в помещении больше 2–2,5 часов в день, то эффект получается прямо противоположный: создается благоприятная почва для размножения болезнетворных бактерий и микроорганизмов. Вы, наверное, обращали внимание, что в теплые солнечные дни резко увеличивается количество насекомых — мух, мошкары. Поэтому современная норма инсоляции в период с 22 апреля по 22 сентября — 1,5–2 часа в сутки. Для северной и центральной зон санитарные нормы допускают уменьшение времени инсоляции на 10 минут в квартирах, где освещается не менее двух комнат.
Следующий существенный момент, подсказанный нам опытом строителей, покупатели квартир тоже должны взять на заметку. В своем стремлении купить квартиру с максимальной освещенностью солнечным светом люди традиционно обращают внимание на ориентацию окон, отдавая предпочтение западной и юго-западной сторонам. Хотя справедливости ради стоит сказать, что у специалистов такая постановка вопроса считается не совсем корректной. Обращать внимание стоит не столько на ориентацию окон по сторонам света, сколько на площадь остекления: чем она больше, тем светлее в помещении. Специалисты рекомендуют придерживаться разумного отношения площади остекления к площади комнаты, ведь
в противном случае это может быть чревато большой потерей тепла в зимний период. Сегодня инновационные технологии позволяют получать стекло очень высокого качества (сорт М-1, который применяется для изготовления стеклопакетов), благодаря чему прозрачность окон повышается, и они лучше поглощают солнечный свет.
И, наконец, последнее. Нередко нам приходится слышать недовольство старожилов тем, что новые дома якобы закрывают солнечный свет. Оправданы ли эти жалобы, и как в действительности обстоит дело с соблюдением нормативов инсоляции у застройщиков?
В компании «Квартал» — «авторе» известных высоток-новостроек на Ленинском проспекте — с нами с удовольствием побеседовали на тему инсоляции и, хотя назвали инсоляционные нормы бременем, ложащимся на плечи застройщика, все-таки подтвердили необходимость и важность учета этого показателя при проектировании современных жилых комплексов. Возмущение некоторых жильцов тем, что рядом с их домами строят высокие здания и таким образом изолируют их квартиры от проникновения солнечного света, в большинстве случаев необоснованны. Подобные недовольства часто вызваны недостаточной осведомленностью людей. Дело в том, что еще до начала строительства проект необходимо «провести» по огромному согласовательному «коридору», чтобы получить необходимые разрешения. В случае если разрешительные органы придут к заключению, что строительство нового дома ущемляет интересы граждан из домов, расположенных рядом со строящимся объектом, и что инсоляционные нормы соблюдены не полностью, строительство может так и не начаться. Поэтому сам застройщик заинтересован в том, чтобы еще на стадии проектирования здания все установленные нормативы четко соблюдались. Так, при проектировании дома класса люкс № 23-1 по ул. Удальцова обнаружилось, что тень от него попадает на окна одной из квартир, расположенной на втором этаже в соседней девятиэтажке, и таким образом лишает жильцов необходимой суточной нормы солнечного света. Из-за этой квартиры проект строительства элитного дома пришлось пересматривать: сам объект немного сместить в сторону и несколько изменить угол расположения здания. Было принято решение (не без учета инсоляционных норм, конечно) на этом месте строить здание переменной этажности с максимальным количеством этажей не более двенадцати. Еще на одном участке, отведенным под застройку, также по соображениям инсоляции, не получилось спроектировать высотное здание: пришлось ограничиться малоэтажным торговым центром.
Исходя из приведенного опыта, можно заключить, что к вопросу соблюдения норм инсоляции застройщики подходят достаточно серьезно и ответственно. При проектировании и возведении в жилом квартале нового здания скрупулезно просчитывают нормативы инсоляции как для самого строящегося объекта, так и в отношении каждого из близлежащих домов.
Показатель среднесуточной освещенности квартиры солнечным светом действительно очень важен как для здоровья, так и в целом для жизненной активности человека. Однако зачастую, не по вине строителей, люди сами оказываются заложниками своих стремлений к здоровому образу жизни. Показательный пример: саженцы, которые заботливые жильцы так любят высаживать перед окнами своих домов, через десять лет вырастают, становятся большими, с развесистой кроной, деревьями и перекрывают солнечным лучам доступ к нижним этажам зданий. В результате люди вынуждены включать электричество в своих квартирах даже днем. И никакой вины строителей в этом нет.
Задача застройщика — соблюдать установленные нормы инсоляции. А наша с вами задача — создать себе комфортные условия проживания, сумев сохранить в своих квартирах разумный баланс между светом и тенью.

Данная модель используется эксклюзивно Knight Frank и позволяет сравнить любой сегмент рынка и любой город с любым рынком или несколькими рынками в любой части света. Недавний анализ, проведенный Knight Frank, показывает, что Москва, в сравнении как с мегаполисами развивающихся стран, так и с крупнейшими городами Европы, предстает в весьма выгодном свете. Это в особенности относится к рынку офисных помещений.
Наверняка каждому из нас хотя бы раз в жизни приходилось слышать это интересное и непонятное слово «инсоляция», но мало кто может точно сказать, что означает этот термин. От неспециалистов, как правило, услышишь: «Это что-то, связанное с взаимным расположением домов и влияющее на их затененность. Плохо, когда один дом постоянно находится в тени другого, и хорошо, когда дни напролет дом купается в лучах солнечного света». Безусловно, данное суждение имеет отношение к инсоляции, но отнюдь не отвечает на вопрос, что же это такое, насколько актуально для современного строительства, и на какие параметры инсоляции следует обращать внимание при покупке квартиры.

— Почему Турция стала так популярна среди покупателей недвижимости? Раньше она была известна только как направление недорогого туризма и мелкооптового обогащения?
— В Турции наконец-то принят долгожданный закон, разрешающий гражданам Российской Федерации приобретать недвижимость на свое имя. Долгое время льготами могли пользоваться только граждане Европейского сообщества, Азербайджана и некоторых других стран. Отсутствие такого закона отпугивало потенциальных покупателей. Сейчас любой гражданин России, имеющий действующий заграничный паспорт и денежные средства для приобретения виллы или квартиры в Турции, может это сделать без ограничений. Закон новый, но уже сейчас на рынке чувствуется напряжение, и цены стали расти. Часть объектов даже сняли с продажи, ожидая роста стоимости. Насчет «недорогого» туризма я не согласен: здесь можно отдохнуть в 5-звездочных отелях, разъезжать на лимузинах с водителями и нырять в ласковое море с шикарных яхт. Такой разряд туризма был всегда, просто он не так широко известен.

В редакцию нашего журнала поступают просьбы подробно рассказать о приобретении недвижимости в Турции, особенно под летние дачи. Мы обратились с этими вопросами к председателю правления английской юридической и риелторской консалтинговой фирмы «Проспектив Групп Лимитед», английскому адвокату, доктору права г-ну Влади. Разговор состоялся в отделе зарубежной недвижимости риелторской фирмы «Московские огни».

— Где лучше всего покупать и что покупать?
— Все зависит от задач, которые ставит перед собой покупатель. В основном интерес проявляют к виллам на курортах Анталья, Бодрум и в других туристических мекках южного и юго-западного побережья Турции. Мы не рекомендуем покупать квартиры или дома в Стамбуле и вокруг него. По данным сейсмологов, косвенно подтверждаемым правительственными источниками и страховыми фирмами Турции, через Стамбул проходит линия повышенной сейсмической активности. Здесь наиболее вероятны землетрясения. Считается, что юг и юго-запад Турции в этом плане так же безопасен, как Подмосковье. Интересное направление — Северный (Турецкий) Кипр. Там очень красиво и дешево, но пока нет политической стабильности.

— У Турции есть шансы стать стабильным направлением дачного туризма? По сравнению с той же Испанией или Кипром?
— Намного больше, чем у Испании, Кипра и Адриатики. Одно из основных преимуществ Турции — простота получения визы. Чтобы поехать туда, не нужно обращаться в посольство. Визу за 10 долларов выдают прямо на границе, что, несомненно, очень удобно для владельца дачи.
В душе почти у каждого россиянина живет вековая мечта о даче на берегу теплого моря. За эту мечту в середине 1990-х годов десятки тысяч русских выложили сотни миллионов долларов, купив дома в Испании, на Кипре и т. п. На этих сделках нажились все кому не лень, обещая вид на жительство, 12 месяцев в году бесперебойной аренды и т. п. Не менее 30 % этих домов потом были проданы с убытком. Многие стоят пустыми. Даже на Кипр скоро просто так не съездишь — став членом Европейского сообщества, страна изменит правила въезда: потребуется шенгенская виза, а значит, визиты в посольство, собеседования и т. п. В Турции дачникам такие трудности не грозят: за 15 лет тесного делового сотрудничества с Россией турки доказали свой высочайший прагматизм. Им нужны русские туристы и русские дачники. В Европейское сообщество турки вступят, скорее всего, не раньше, чем Россия, так что в этом плане россиянам ничего не грозит.
Можно сравнивать Турцию с Адриатикой, новым модным риелторским направлением, которое идет на смену испанскому и кипрскому. Однако Адриатика проигрывает Турции, и в первую очередь тем, что на адриатическом побережье цены буквально на все в два-три раза выше, чем в Турции. Югославы вообще славятся умением требовать за все такие деньги, которые не снились даже их соседям итальянцам или французам. Стоимость недвижимости там уже выше разумной. Качество же обслуживания, отделки домов может быть на уровне доморощенного российского, если не хуже.
Турция отличается высоким уровнем обслуживания, цены на услуги и продукты, рабочую силу намного ниже среднеевропейских. И потом, на Адриатике вы все равно русский, а в Турции — почетный иностранец. В курортных местах страны практически все продавцы, официанты хоть немного говорят по-русски, по-английски или по-немецки. Переводчик тоже не проблема. Да и запомнить несколько турецких слов и фраз нетрудно — язык довольно простой.

— Какого рода недвижимость могут приобретать россияне в Турции? Каковы цены? В какую сумму обойдется, например, двухэтажная вилла с участком в 12 соток?
— Россиянин может купить практически все то же, что и гражданин Турции, за исключением стратегически важных объектов. Если говорить о курортах, то стоимость зависит от близости к морю, аэропорту, от качества отделки и фантазии продавца. Твердых цен нет, независимых или государственных оценщиков тоже. Цены на землю и строительство чисто договорные. Нормальной стоимостью на юге Турции считается 250–350 тыс. евро за двухэтажный дом с небольшим садом в 4–12 соток недалеко от моря и не более чем в часе езды от аэропорта. Под Стамбулом такие же по размеру и отделке виллы обойдутся в 1,5–2,5 раза дороже.

— Где наиболее перспективно покупать недвижимость с инвестиционной точки зрения?
— Конечно, на популярных курортах Турецкой Ривьеры, особенно к западу от Антальи. Земля и виллы там непрерывно дорожают, и такая тенденция будет сохраняться еще долго. Район Антальи переживает настоящий бум недвижимости. Многие владельцы полусонных апельсиновых рощ стали миллионерами за ночь. Город вырос за последние годы в несколько раз. Факторами быстрого роста цен и популярности стали несколько обстоятельств. Во-первых, многие турки перебрались сами и перевели свой бизнес из Стамбула в Анталью. Во-вторых, тысячи обеспеченных турков, проживающих в Европе, купили и продолжают покупать недвижимость преимущественно вокруг Антальи. В-третьих, это наиболее популярное место европейского туризма. На втором месте — Бодрум и другие курорты юга и юго-запада Турции. В-четвертых, западная часть Антальи окружена с одной стороны морем, а с другой — колоссальным по размерам естественным лесным массивом — заповедником реликтовых сосен, переживших ледниковый период. Природа там — лучшая в Средиземноморье. Немцы, голландцы, австрийцы, англичане уже многие годы именно здесь имеют виллы и продолжают их покупать, создавая постоянное давление на рынок. Русские покупатели тоже внесут свою лепту в ближайшие несколько лет. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что дом в хорошем месте, купленный за 300 тыс. евро, через пять лет будет стоить как минимум 400–450 тыс.

Благодарим компанию «Московские огни» за помощь в подготовке интервью.
Еще совсем недавно многие дачники по дороге в Подмосковье с недоумением наблюдали за строительством замков из красного кирпича. Сейчас спрос на такие строения минимален. Рынок загородной недвижимости в последнее время претерпевает значительные изменения: меняются и предпочтения покупателей, и потребительская аудитория. Альтернативой тем большим домам, многие из которых за высоким забором так и стоят недостроенные, являются квартиры в многосекционных коттеджах — таунхаусах. По внешнему виду — загородный дом, а по комфортабельности — современная многоуровневая квартира.

— Можно ли купить участок со своим пляжем?
— Можно, но трудно. В курортных местах дачных участков со своими пляжами практически нет. Считается, что береговая полоса принадлежит государству. Если очень хочется собственный пляж, то основной категории покупателей рекомендуем приобрести участок подальше от аэропорта. Или совсем близко от моря (2–5 минут пешком). Очень богатым дачникам решить проблему проще: можно купить для личного или клубно-семейного пользования небольшой пансионат или неприбыльную гостиницу со своим пляжем. Гостиницы и пансионаты за редким исключением пляжем не владеют, а пользуются по договору аренды с государством на 49 лет, например. Такой договор можно продлить.
О том, как купить недвижимость в Турции, как выбрать фирму, не платить посредникам, о подводных камнях и особенностях турецкого бизнеса мы расскажем в следующем номере нашего журнала.

Потребительский рынок загородной недвижимости
В 90-е годы жилье за городом строили и покупали преимущественно люди из категории новых русских. Они предпочитали огромные дома площадью около 1000 кв. м с необъятной прилегающей территорией, на которой располагались баня, охотничий домик, сторожка для охраны и масса других строений. Зачастую большой дом был плохо виден из-за высокого кирпичного забора, скрывая от глаз любопытных всю роскошь дубовых дверей и деревянных окон.
Удивительно, но по прошествии нескольких лет изменились и покупатели загородной недвижимости, и сами дома. Таунхаусы приобретают совсем другие люди.
По данным исследования консалтинговой компании Allen Consulting, покупатели квартир в многосекционных домах — мужчины среднего возраста (около 35–40 лет), имеющие семью и одного или двоих детей. Как правило, это руководители российских компаний или топ-менеджеры — деловые, активные, общительные. Они хорошо знакомы с западным образом жизни и ориентируются на него. Таунхаус многие из них предпочитают как компромисс: они получают и загородный дом, расположенный в экологически чистом месте, и удобства мегаполиса.
Профессиональная активность делает общение таких людей избирательным, целенаправленным: несмотря на широту контактов, их личный круг ограничен друзьями. Дефицит времени для принятия важных решений обуславливает высокую степень доверия к мнению лиц своего круга. Для них телевидение — только источник новостей, а Интернет — рабочий инструмент повседневной деятельности.
Кстати, сами покупатели загородной недвижимости относят себя к среднему классу или говорят о себе как об обеспеченных гражданах.
Таким покупателям необходимо юридическое обеспечение проведения сделки и последующее ее сопровождение, ведь покупка недвижимости рассматривается ими в качестве инвестиций в свое будущее и будущее своих детей. И инвестиции эти должны быть юридически защищены.

И дом, и квартира
Таунхаус как тип дома предположительно появился в Англии в XIX веке. В семье землевладельца подрастали дети, которые хотели, с одной стороны, жить отдельно, с другой — с родителями. В какой-то момент решено было перестроить большой родительский дом так, чтобы каждый получил отдельное жилье. Результатом перепланировки стал особый дизайн одного строения на несколько семей: внутренние стены общие, а вход индивидуальный.
В ХХ веке эту идею переняли европейцы, которым подобный тип дома показался экономически выгодным. Централизованная система застройки и подключение коммуникаций позволяют значительно снизить расходы на возведение таунхауса и предусмотреть все необходимое для комфортной жизни. Не последнюю роль в популярности таких домов играет и удобство с точки зрения их обслуживания и обеспечения безопасности.
В России первые таунхаусы появились еще в 80-х годах ХХ века. Это были бледные копии сегодняшних коттеджных поселков, так называемые писательские дачи — многосекционные дома на две или три семьи. Но настоящие таунхаусы начали строить только в середине 90-х годов. В то время их продавали как элитную загородную недвижимость, стоимость которой частенько превосходила самые дорогие квартиры в Москве. Хотя по своей сути таунхаус больше подходит для людей среднего достатка.
Несколько лет назад в Подмосковье строили дома для одной семьи. Человек покупал (или строил) свою мечту: хороший большой дом, все в нем именно так, как он хотел. И вдруг, спустя какое-то время, это жилье выставляют на продажу. Подобное происходило потому, что, живя в загородном доме, человек сталкивался с бытовыми проблемами, решать которые в одиночку ему оказалось не под силу. Думал, будет, как в городе, а оказалось, как в деревне.
Таунхаус — своеобразный компромисс между комфортабельной городской квартирой и домиком в деревне. Как правило, это квартира в многосекционном 2–3-этажном коттедже с отдельным входом и небольшим участком земли (обычно от 1,5 до 5 соток). Таунхаусы расположены на обособленных территориях и объединены в поселки. Все дома тщательно проектируют, чтобы получился единый архитектурный ансамбль. Для современного таунхауса характерны хороший подъезд, охрана участков, наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, московский телефон, Интернет, кабельное ТВ и так далее).

Где и что продают и строят?
Стоимость таунхауса зависит от месторасположения и цены на землю, которая постоянно повышается. В ближайшем Подмосковье мало незанятых участков, а землю сейчас рассматривают как объект вложений. С увеличением цен на землю дорожает и загородное жилье.
Большинство экспертов считают, что таунхаус как место постоянного жительства не может находиться дальше 10 км от МКАД. Как раз попадает под это требование коттеджный поселок Барвиха-2, который находится в 8 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. На его территории расположены 14 таунхаусов на 94 секции, торгово-бытовой центр, фитнес-клуб, бассейн, пункт приема химчистки и прачечной, детская площадка, гостевая автостоянка. Площадь жилья варьируется от 176 до 300 кв. м, а размер участка от 2 до 7 соток. Цена за квартиру в Барвихе-2 — $280–430 тыс.
Коттеджный поселок Потапово-таун находится ближе — 7 км от МКАД по Калужскому шоссе. Здесь очень хорошо развита инфраструктура: охрана, культурный, деловой, медицинский и спортивно-оздоровительный центры, бассейны и теннисные корты, школы и детские сады, супермаркет с подземной автостоянкой, комплекс бытового обслуживания, автосервис, ресторан, ветеринарная служба, городское почтовое отделение. Площадь квартир — от 168 до 420 кв. м. Цена — $185 тыс. за домовладение.
Квартира в коттеджном поселке Мещерский (5 км от МКАД по Сколковскому шоссе) стоит примерно $1,7 тыс. за 1 кв. м. Само строение состоит из примыкающих друг к другу домов, образующих большой внутренний двор шириной 75 м. Такой тип городской застройки популярен в Европе. На территории жилого комплекса расположены французский парк с фонтаном, служба охраны, обеспечивающая полную безопасность, фитнес-центр, суши-бар, гостевая парковка, детская площадка.
Коттеджный поселок Годуново по Волоколамскому шоссе на 20 таунхаусов находится в Серебряном Бору в природоохранной зоне и окружен парком, прилегающим к храму Святой Троицы. Дома площадью от 150 до 320 кв. м с участком до 5 соток стоят от $3 тыс. за 1 кв. м. В цокольном этаже каждого дома размещены гараж на две машины, тренажерный зал, сауна, прачечная и комната инженерного оборудования.
Коттеджные поселки с таунхаусами сейчас строят по всем направлениям Подмосковья: в 7 км от МКАД по Куркинскому шоссе — поселок Эдем ($800–1000 за 1 кв. м), по Щелковскому шоссе — Поляна (от 650 евро за 1 кв. м), в 6 км от МКАД по Можайскому шоссе — Родники (около $127 тыс. за секцию в таунхаусе), по Пятницкому шоссе в 4 км от МКАД — Рождествено ($800 — 1000 за 1 кв. м), а в 11 км — Юлия-2 ($680–920 за 1 кв. м). Минское шоссе представлено поселком Ромашково-3 (5 км от МКАД, стоимость 1 кв. м жилья составляет около $1000), Дмитровское шоссе — поселком Северная Слобода ($885–895 за 1 кв. м, $123,9–268,5 тыс. за секцию или коттедж). На Волоколамском шоссе есть коттеджный поселок У Лесного озера (от $690 за 1 кв. м), на Ленинградском шоссе —Удачное ($620–670 за 1 кв. м).
Прогнозируя активный спрос на такой тип жилья, застройщики возводят поселки и в большем отдалении от города.
В 14 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе построен коттеджный поселок Подушкино-таун: 22 квартиры в 7 домах. Площадь таунхаусов — от 450 до 550 кв. м, размер участка — 1,5–2 сотки, цена — от $350 тыс. Ивантеевка — Зеленый квартал с таунхаусами на 20 секций находится в 17 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Дома площадью от 90 до 150 кв. м стоят около $670 за 1 кв. м. В 17 км от МКАД по этому же направлению расположен поселок Пушкино — Междуречье с таунхаусами на 175 секций. Площадь квартир — 130–250 кв. м, а цена колеблется от $410 до $490 за 1 кв. м. В зоне между коттеджным комплексом и Ярославским шоссе будет работать торговый комплекс, проектируемый так, чтобы служить одновременно шумозащитным экраном. Красная Пахра находится в 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. Площадь квартиры в таунхаусе — 140–180 кв. м, а цена $60–70 тыс. В поселке Пахра-2 (19 км по Калужскому шоссе) построены 30 домов и 15 квартир в таунхаусах. Площадь квартиры — 220 кв. м, а стоимость — $90–95 тыс. Наконец в коттеджном поселке Фетищево (19 км от МКАД по Варшавскому шоссе) квартира стоит $100–120 тыс.
Все перечисленное — это только часть того, что сейчас на рынке строится и продается. Современный таунхаус в подавляющем большинстве случаев ассоциируется с элитной квартирой. От индивидуального дома он отличается небольшим размером участка, населенностью и легким решением возможных бытовых проблем. От элитной квартиры — тем, что он находится за городской чертой, ближе к природе. Таким образом, выбор следующий: городская квартира, загородный дом или то и другое вместе.

Потребительские предпочтения
Согласно исследованию компании Allen Consulting, покупатели квартир в таунхаусах предпочитают коттеджи, построенные из экологически безопасных материалов и имеющие все атрибуты современной комфортабельной жизни. Квартира должна быть свободной планировки и занимать два этажа.
Покупатели таунхаусов чаще симпатизируют классическому стилю архитектуры. Однако приветствуются и современные тенденции. Вид кровли обычно выбирают скатный и настороженно относятся к нововведениям в этой области (ненадежно, слишком большие дыры между плитами, а не будет ли заливать). Метраж квартиры — 150–200 кв. м. Что касается ее стоимости, то большинство покупателей среднего класса приемлемым считают диапазон от $230 тыс. до $280 тыс.
Как правило, внутренняя планировка бывает такой: минимальный метраж хозяйской спальни — 20 кв. м, необходим хозяйский санузел (минимум 10 кв. м), совмещенный со спальней, и по одному санузлу на каждом этаже. Родительская и детская комнаты должны быть оснащены гардеробными. Оптимальное количество спален — 3–4: хозяйская, детская (в зависимости от числа детей) и гостевая. Кухня — не менее 15 кв. м, столовая и гостиная — не менее 30–40 кв. м и на одном уровне. Возможно совмещение кухни и столовой, но обязательно наличие просторной прихожей.Котельную желательно вынести за пределы квартиры, например, в цокольный этаж или к гаражу. В цокольном этаже — подвал, кладовая.
Гараж следует строить большой — на две машины, с широкими и высокими воротами и располагать при доме. Гостевая стоянка может быть открытой и находиться у входа в поселок.
Все вышесказанное касалось самого строения. Теперь рассмотрим непосредственно поселок. В нем должно быть много зелени, оформленной с привлечением профессионалов по ландшафтным работам. Детский городок в поселке просто необходим: и не только открытый, но и закрытый, чтобы дети играли в непогоду. Обязательны также спортивная площадка, теннисный корт, бассейн, тренажерный зал, сауна. Желательны каток, территория для выгула собак, прачечный комплекс, аптечный пункт, магазин, торгово-бытовой комплекс. Особенно важна развитая инфраструктура в тех коттеджных поселках, которые расположены на некотором удалении от населенных пунктов.
Покупатели таунхаусов ценят архитектурную целостность: внешний облик домов выдержан в едином стиле, а различия минимальны и оправданы общим дизайном.



Главная --> Публикации