Главная --> Публикации --> Бесплатные квартиры отменяются Прокуратура оспаривает аренду земли “архангельского” по $50 за сотку Земля по закону Дешевая ипотека подобралась к москве Кирпично-монолитный дом — ступень к совершенству

Малый бизнес – одна из важнейших составляющих экономики любой страны и любого города. Столица - не исключение: по данным правительства Москвы только началу 2004 г. в секторе малого предпринимательства работало более 33% от экономически активного населения города, а, кроме того, более 30% налоговых поступлений в нашей столице обеспечивает именно «небольшой бизнес». Малые предприятия максимально приближены к потребителю: это и соседние с домом магазины, сфера бытовых услуг и ЖКХ, сбор и переработка вторсырья, разработка приборов и лекарств, компьютерного программного обеспечения и других полезных вещей. Кроме того, из малых предприятий нередко вырастают большие, и даже с мировым именем. Как известно Билл Гейтс - глава «Майкрософта» начинал свой бизнес в гараже без окон.

Инкубаторы для малых предпринимателей как система пока остаются идеей на бумаге. Но есть энтузиасты, пытающиеся в одиночку воплотить ее в жизнь.

Немного истории
История возникновения инкубаторов для бизнеса довольно интересна. Первые из них – так называемые «творческие коммуны» - появились в Великобритании. Архитекторы и дизайнеры объединялись и перестраивали занимаемые здания под мастерские и выставочные пространства. В этих обновленных зданиях также размещались мелкие ремесленные производства. Объединяющей чертой таких «коммун» являлось то, что они имели единое управление и услуги коллективного пользования.

Для того чтобы малый бизнес жил, процветал и приносил плоды, его во всем мире пестуют, холят, лелеют, помогают и «морально и материально». Одним из видов такой помощи являются бизнес-инкубаторы, – именно так принято называть «ясли для бизнесменов» в большинстве развитых стран.

Однако наибольшее распространение, особенно после 1983 г., «ясли для бизнеса» получили в США. Сегодня там можно найти инкубаторы на любой вкус. Здесь и инкубаторы искусств, сдающие в аренду площади и оказывающие помощь молодым художникам и артистам; и сельскохозяйственные инкубаторы, в которых малые фирмы перерабатывают продукцию земледелия и животноводства, и промышленные инкубаторы, производящие несложную продукцию, и, наконец, инкубаторы фирм высоких технологий - технопарки.

Следующая волна «инкубаторного бума» в Великобритании была вызвана экономическим кризисом, закрытием крупных производств. В 1975 г. сталелитейная корпорация British Steel организовала специальную дочернюю фирму, в задачи которой входило создавать новые рабочие места там, где закрывались металлургические производства. Она строила офисные и производственные здания, предоставляла кредиты на открытие собственного дела безработным бывшим сотрудникам. Первое такое здание было открыто в 1979 г. недалеко от Глазго. В скором времени у BS появились приверженцы и последователи по всему миру.

Технопарк – инкубатор или нет?
В Москве такая модель пока не работает – и денег недостаточно, и помещения в дефиците. Наибольшее распространение пока получили только технопарки, которые можно считать бизнес-инкубаторами для поддержки фирм высоких технологий. Первые технопарки появились в Москве чуть более 10 лет назад – самые известные, ставшие своеобразными брэндами - это Зеленоградский технопарк, технопарк «Загорье» (Южный округ), Технопарк на базе Курчатовского института (СЗАО). Технопарки имеют достаточно серьезные отличия от «классических» инкубаторов для малого бизнеса широко спектра деятельности. Это и определенная «закрытость» - к примеру, Зеленоградский технопарк на базе производственного модуля АО «Элма», предоставляя помещения по крайне низким для Москвы ставкам – от $5 за кв. м в месяц, приветствует в своих рядах в основном предприятия микроэлектроники. Но даже из профильных компаний попасть туда может отнюдь не каждый желающий: жесткий конкурсный отбор фирм-претендентов, и очень лояльная политика в отношении арендаторов, единственный метод воздействия на которых – повышение арендной платы, обеспечивает почти 100% постоянный состав фирм и довольно большую очередь из претендентов. Счастливые же обладатели места в технопарке предпочитают платить больше, но не покидать гостеприимных стен - расходы окупаются инфраструктурой, соседством и довольно широким спектром дополнительных услуг.

Надо добавить, что на Западе чаще всего инкубаторы формируются по смешанной схеме, но, по мере их «взросления», тяготеют к специализации. К примеру, в Германии строятся или реконструируются целые комплексы из одного или нескольких зданий – профильные «ремесленные дворы» - где малым предприятиям предоставляются полностью оборудованные под стандартные нужды молодой фирмы того или иного профиля помещения. Плюс к этому на территории такого комплекса обычно находятся и структуры, обеспечивающие полное юридическое, бухгалтерское сопровождение и т.д. Система оплаты здесь может быть разная – от чисто символической суммы до отсутствия платы в течение первых двух лет. Однако через пять лет «молодость» предприятия заканчивается. За этот срок предприниматель обязан или «раскрутиться», и уже на свои деньги снимать помещения, или расписаться в своей полной несостоятельности, в этом случае, его могут еще и оштрафовать, но покинуть бизнес-инкубатор по истечении этого срока он обязан в любом случае независимо от результата.

Однако это опять не инкубатор – «вести за руку» вновь создаваемые и находящиеся на ранней стадии развития фирмы, здесь никто не планирует. Пускать сюда будут только способных платить хоть и не великую в масштабах города, но довольно ощутимую для начинающих предпринимателей арендную плату. Это и понятно – компания, реконструировавшая бывшую территорию завода «Колорос», в актовом зале которого еще пел Шаляпин, - не меценат, а пестование «малышей» - дело хлопотное и не очень доходное, и в ее функции совсем не входит. «Вообще, программа бизнес-инкубирования должна быть государственная, дотационная - считает советник префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы по вопросам малого предпринимательства, исполнительный директор Бизнес-инкубатора СЗАО Олег Лапшин, - потому что ни один частный инвестор этого не потянет».

Коммерческие «заместители»
Недавно в столице стали появляться коммерческие «заместители» многопрофильных бизнес-инкубаторов, такие, к примеру, как технологическая деревня на Дербеневской набережной, 20 «Технопарк Кожевники», создаваемая группой компаний «Экоофис» совместно с Департаментом поддержки предпринимательства и Департаментом промышленности Москвы. Материальная база классического бизнес-инкубатора - реконструированные складские, производственные и офисные помещения, здесь наличествует в полном объеме. «Классическую линию» продолжает и то, что по идее создателей в «Кожевниках» должны работать экологически чистые производства малых фирм. Сейчас особую заинтересованность проявляют кинокомпании и крупные рекламные холдинги, так как есть реальная возможность разместить на территории технопарка и съемочные павильоны, и производственные мощности. Ставки аренды по московским меркам вполне божеские (производственные и складские помещения от $90 за кв. м в год, офисные – от $250).

В прошлом году была принята целевая городская программа по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002-2010 гг., в соответствии с которой для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства должны быть выделены нежилые помещения площадью 3 млн кв. м. Это и вновь построенные здания, и первые этажи строящихся жилых домов, 50% площадей от доли Москвы в которых должны отводиться для социальной сферы и субъектов малого предпринимательства. В рамках программы должна быть создана система территориальных центров развития предпринимательства во всех административных округах города Москвы.

Как помочь малому бизнесу
Итак, фактом остается то, что полного «зарубежного», «идеального» бизнес-инкубатора, как структуры, готовой содействовать формированию и выживанию малого бизнеса, с помещениями, предоставляемыми по льготным ставкам хотя бы на первых порах, творческой атмосферой и набором всевозможных услуг в Москве, да и в России в целом пока нет. Однако это совсем не означает, что у нас его никогда не будет, мы к нему, хоть и медленно, но приближаемся.

В СЗАО будет построено целых четыре центра (60 тыс. кв. м) – в Митино, Хорошево-Мневниках и в Строгино. Сейчас строительство находится на этапе разрешительной документации, и ожидать ввода зданий в эксплуатацию можно после 2005 г. Будут ли в таких центрах производства – это еще один камень преткновения – с одной стороны городские власти ратуют за вывод всех производственных предприятий за черту города, с другой – малые производства городу совсем не мешают, поэтому, пока планируется, что в таких центрах разместятся небольшие экологически безвредные безотходные производства.

В каждом округе под создание таких социально-деловых центров будут выделены 4-5 площадок. Строительство станет вестись либо префектурами, которые по окончании строительства будут передавать площади в эксплуатацию центрам поддержки предпринимательства, либо на инвестиционной основе. «В тех случаях, когда здание будет строиться за счет городских средств, - говорит г-н Лапшин, - сдаваться оно будет по ставкам правительства Москвы, потому что построенное здание попадет на баланс префектуры, которая и передаст его деловому центру в управление. Таким образом, деловой центр получит его бесплатно, соответственно, сдавая помещения по этим ставкам, он имеет возможность развиваться на полученные средства». Если же строительство будет вестись на инвестиционные средства, то, естественно, здесь ставки аренды станет определяться рынком. К примеру, в Северном административном округе уже в этом году начнется строительство первого 15-этажного бизнес-инкубатора для предприятий малого бизнеса. Кроме того, в округе возводут 12-этажный Центр развития предпринимательства САО. Активно в этом направлении работает ТАРП в Северо-Восточном Округе. Самый передовой по работе с малым бизнесом Южный округ собирается расширять и технопарк, и бизнес-инкубатор.

Возможности бизнес-инкубатора
Чем же может помочь «малым» бизнесменам бизнес-инкубатор? Как выяснилось, очень многим – только инкубатор СЗАО в течение года проводит до тысячи очных консультаций, то есть, в среднем, около 4 консультаций в день, и это, не считая телефонных звонков. Если же посмотреть на это в масштабах города, то получается, что нужда малых предприятий, да и не только их, в «большом брате» очень и очень велика. «К нам обращаются и малые предприятия различных форм собственности и направлений деятельности, и большие предприятия и, к примеру, охранные агентства, которые не подходят ни под одну категорию», - рассказывает г-н Лапшин.

«Главное, - считает г-н Лапшин, - чтобы не получилось так, что площади под бизнес-инкубатор выделены, отремонтированы, приведены в порядок и…сданы. И больше инкубатор ничего не делает, только передает попадающие к нему заказы в другие организации. Я считаю, это неверно, это не стимулирует развитие малого бизнеса».

Однако предназначение инкубатора не только быть буфером между предпринимателями и властью, на самом деле он способен избавить бизнесмена от массы ненужных проблем. И несмотря на то, что услуги платные, на самом деле, если подсчитать, то для предпринимателя это реальная большая экономия. «Для небольшой фирмы содержать профессионального бухгалтера, юриста, рекламщика и т.д. нерентабельно. Это очень большие затраты и на зарплату и на рабочие места», - считает г-н Лапшин. «Кроме того, редко бывают чисто бухгалтерские, или чисто юридические вопросы - в основном, вопросы «смежные» – любой договор, с чем бы ни пришел предприниматель, посмотрят и бухгалтер, и юрист. И все это за те же самые деньги», - говорит г-н Лапшин.

Бизнес-инкубатор решает широкий комплекс задач - от первичных консультаций – очных или по телефону, юридического, бухгалтерского, рекламного обслуживания, до подготовки разрешительной документации, работы с госструктурами. Преодолевать административные барьеры иногда значительно проще с официальных позиций. «Молодые бизнесмены, обращаясь к чиновникам, иногда просто не могут грамотно сформулировать задачу, которую им предстоит решить. В то время как нам, как структуре, для этого достаточно только сделать звонок в соответствующую госорганизацию, - говорит г-н Лапшин. – Но в некоторых случаях приходится лично прояснять суть проблемы и искать пути решения возникших административных барьеров на пути предпринимателя».

Здесь же по программе «Офис на час» можно арендовать временный офис с рабочими местами, оборудованными оргтехникой, с возможностью использования телефона, факса, услуг секретаря и выходом в Интернет. Эта услуга крайне удобна предпринимателям, которым постоянный офис просто не нужен, но необходимо изредка встречаться с партнерами в официальной обстановке.

Комплексное обслуживание - бухгалтер, юрист, консультант, курьер и т.д. стоит в инкубаторе 6000 руб., то есть 5 работников обходятся в $200.

Остается надеяться, что и в дальнейшем развитие бизнес-инкубаторов останется одним из приоритетных направлений деятельности отцов города. Ведь не взирая на то, что правительство Москвы на протяжении последних лет уделяет особое внимание программе развития структур, созданных для поддержки малого бизнеса, к сожалению, выделение дополнительных средства на финансирование инкубаторов с 1998 года в бюджете города не предусматривается.
Перебазирование промышленных предприятий Москвы, по мнению аналитиков, за последние два года приняло относительно цивилизованные формы. Если раньше публикации на эту тему изобиловали военными терминами - «захват», «бастион», «принудить к капитуляции», а слово «беспредел» было едва ли не самым мягким при описании «правовой культуры» происходящего, то сегодня Город (под ним принято понимать исполнительную и законодательную власти Москвы) и Инвестор уже предпочитают не «воевать», а договариваться.

Все услуги, предоставляемые инкубаторами, по московским меркам пока не дороги, однако, это только пока, так как инкубаторы, как это ни странно звучит, живут по вполне рыночным законам. Они должны зарабатывать деньги, хотя бы для того, чтобы выдавать зарплату сотрудникам, оплачивать аренду помещения и коммунальные услуги, которые для данной структуры достаточно высоки, даже несмотря на льготы, предоставляемые московскими властями.

- Николай Дмитриевич, общеизвестно, что привлекательных для инвесторов площадок в Москве осталось немного, и значительная часть находится под «развалившимися» предприятиями. Всеми отмечается ужесточение правил игры в этом секторе рынка. Как вы оцениваете качество сегодняшних конкурсов?

В ближайшее время предполагается провести круглый стол, в котором будут участвовать представители и Города, и промышленности, и инвесторов. Каждая сторона готовит свои проекты будущих правил игры. Они не публикуются – никто не хочет открывать карты заранее, но то, что подготовка к столу идет самая серьезная, – несомненно. Еще один существенный момент – создание единой комиссии, которая будет заниматься всеми городскими конкурсами. Ее возглавил Геннадий Дегтев. Безусловно, интересы Города и Инвестора иногда совпадают, а иногда не совпадают категорически, поэтому механическое сложение их мнений – задача неблагодарная и, более того, бесполезная. Сегодня мы попытаемся озвучить мнение Инвестора о ситуации, сложившейся на рынке столичной земли. Наш респондент – Николай Хитаров, член совета директоров строительной корпорации «Баркли».

Что меня, как инвестора, не устраивает? Прежде всего, недостаточность и недостоверность информации. Сразу вспоминается реальная ситуация. Площадка вместе со зданием выставлена на конкурс. Информация опубликована. Площадка хорошая, все стороны в проекте заинтересованы. В самый последний момент выясняется, что у значительной части площади есть конкретный владелец, который был, скажем так, весьма удивлен, прочитав в газете вышеупомянутую информацию. В данном случае никакой злонамеренности и сознательного умалчивания не было – про владельца просто-напросто забыли. Мне такой подход к организации конкурса нормальным не кажется.

- Сейчас происходят весьма существенные и очень быстрые изменения, поэтому именно на сегодня комментировать не возьмусь: как бы честно я ни прокомментировал именно сегодняшнюю ситуацию, к моменту выхода публикации она может измениться до неузнаваемости. Но ситуацию, которая была до начала изменений (четыре-пять месяцев назад), я обрисую.

Продолжение следует. Предположим, что я, как Инвестор, свою подпись под договором уже поставил. Но это еще не все. Наш договор идет по департаментам, и департаменты вносят изменения, а моя подпись уже стоит, и деваться мне уже некуда. И эта ситуация нормальной мне тоже не кажется.

Момент следующий. Город выдает готовый, разработанный инвестиционный договор. Я, инвестор, участвую в конкурсе и его выигрываю. Однако юристы компании считают, что в некоторые пункты договора необходимо внести уточнения. Но здесь позиция Города бывает неоправданно жесткой: дескать, «не хочешь – не подписывай». По моему мнению, Город и Инвестор не должны быть сторонами противоборствующими, поскольку куда продуктивнее – быть сторонами договаривающимися. Но, увы, удается это далеко не всегда, и подчас договор заменяется диктатом со стороны Города.

- Вернемся к предприятиям. Насколько инвестор может обратить в свою пользу объективно существующие противоречия в законодательстве?

Еще одна ситуация. Площадка для меня, безусловно, привлекательная, но до меня здесь работал другой инвестор, потом по своим внутренним причинам работать на ней прекратил. В договоре указано, что я обязан компенсировать этому инвестору все документально подтвержденные расходы, произведенные по данной площадке. Но до подписания договора или проведения конкурса я не имею не только реальных документов, но даже общую сумму этих расходов мне не говорят. И не потому, что скрывают, а потому что никто ее и не выяснял. Получается пресловутая «русская рулетка». Я в нее играть не хочу, но если площадка для меня привлекательна – приходится.

С другой стороны, как аналитик, сторонний наблюдатель, я скажу, что это стратегически неправильно. Конечно, недомолвки, противоречия, непонимания между Городом и Инвестором – это нормальные рабочие моменты, которые будут всегда. Но сегодняшний объем этого «непонимания»… Если мы не договоримся, то в итоге мы проиграем все.

- Сначала отвечу как инвестор, потом – как аналитик. И эти ответы не совпадут. Корпорацию «Баркли» к рейдерам (земельным спекулянтам – Ред.) еще никто причислить не пытался, поэтому я имею право, так сказать, абстрагироваться. Давайте понимать, что в интересах бизнеса грамотный инвестор, имеющий сильную команду юристов, прямо нарушать Закон не будет, но использовать упомянутые противоречия в законодательстве может.

- Как вы относитесь к созданию единой городской комиссии по конкурсам, которую возглавил Геннадий Дегтев?

Теперь конкретно о выводе предприятий и о соответствующих конкурсах. Здесь позиция Города мне не во всем понятна. Есть две стороны медали. Одну я понимаю и полностью одобряю. Идет грамотное обследование московских предприятий, и составляются соответствующие списки. Часть этого списка – предприятия реально необходимые городу, социально значимые. Они исторически были и должны быть здесь и дальше. Полностью согласен, подход грамотный и правомерный. Город свои интересы отстаивать обязан. А вот насчет предприятий, подлежащих перебазированию, опять выступлю как инвестор. Если данная конкретная площадка мне нужна – зачем мне участвовать в конкурсе? Город относительно данного конкретного предприятия принял определенное решение, это решение опубликовано - я могу начать скупку акций этого предприятия, проведение предварительных работ по выводу, и так далее… Я сам найду место, сам договорюсь со всеми заинтересованными сторонами и сделаю это намного эффективнее, чем Город, поскольку, в отличие от Города, аппарат фирмы куда более компактен и нацелен на конечный результат. А вот уже конкретные мои, как владельца выводимого предприятия, предложения пускай Город и контролирует на предмет законности и соблюдения своих интересов.

Если же говорить о прогнозах – то грядущие издержки мы все уже видим. Конечно же, это будет «конвейер», и, в ряде случаев, подход будет чисто формальным. Но я альтернативы не вижу. Когда все это (законный вывод промпредприятий – Ред.) реально заработает? Минимум через полгода, хотя, в официальной прессе регулярно озвучивается мнение, что «было все плохо, а теперь, после создания комиссии, все единым махом станет хорошо…». Несерьезный подход… Ситуация сегодня сложилась такая, какая сложилась, и навести порядок быстро не получится. Должна заработать система, а это – серьезный процесс, требующий определенного времени.

- Я это решение считаю верным. У г-на Дегтева репутация человека умного, порядочного, безусловно, сильного профессионала и человека весьма жесткого. И для решения тех задач, которые перед ним поставлены, последнее качество, увы, необходимо.

Такие направления инвестиций эксперты считают главными и наиболее прибыльными.

И последнее. Корпорация «Баркли», как инвестор, безусловно, стратегически заинтересована в том, чтобы была определенность и стабильность. Мы собираемся жить и работать в России. И мы очень надеемся на то, что войны локального масштаба наконец закончатся и ситуация стабилизируется.

В самом начале конференции прозвучала информация, что 80% средств москвичи тратят на покупки и развлечения. Поэтому рынок торгово-развлекательных проектов еще будет развиваться, и единственным ограничителем для него является земельный ресурс.

146 млн кв.м московской земли занимает коммерческая недвижимость. Такие данные были обнародованы на круглом столе под названием «Московский рынок недвижимости: оценка, прогнозы, перспективы». Помимо того, что были озвучены интересные цифры, там завязались дискуссии вокруг активности московских инвесторов в регионах, а также перспектив рынка земли в столице.

Отсутствие информационной прозрачности стало одной из тем для дискуссий во время круглого стола. Так, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев призвал участников не делать категоричных выводов по разглашаемым экспертам данным. «Истинные цифры на рынке офисной недвижимости не поддаются оценке и систематизации, – заявил И. Шершнев, - и я считаю, что уровень арендных ставок и объемов продаж на порядок выше, чем это декларируется статистикой».

Пока федеральный центр готовит законопроект нового Земельного кодекса, ситуация с землей в столице выглядит следующим образом. Почти 70 тыс. нежилых зданий занимают общую площадь 128,5 млн кв.м. Из них по 40% принадлежит федеральному центру и Москве, в частной собственности находится 14,5%, и еще 2,5% в собственности гаражных кооперативов. Плюс 17 млн кв.м занимают встроенные помещения. Таким образом, под коммерческими площадями находится почти 146 млн кв.м. Причем только 9 млн кв.м из принадлежащих Москве площадей используются в коммерческих целях. Однако реальные цифры по московской земле не разглашаются, и вопрос этот считается крайне непрозрачным.

От отсутствия информации страдает и наше представление о региональных рынках. Круглый стол проходил одновременно с конференцией по торговым технологиям, которая показала, что инвесторы и ритейлеры чрезвычайно активно настроены на региональную экспансию. Так, заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева в своем докладе подчеркнула, что некоторые региональные рынки торговых помещений уже близки к насыщению. Например, в Казани сейчас насчитывается 7 торговых центров. Однако остальные участники вступили с ней в спор, аргументируя свою точку зрения тем, что четыре из существующих семи ТЦ строятся уже четыре года, и остальные три не отвечают современным требованиям. «Уровень концепций низкий, арендные ставки завышены», - таков был приговор региональному рынку. Сегодня наиболее привлекательными для инвесторов являются рынки коммерческой недвижимости в Тольятти, Самаре, Челябинске, Тюмени, Новосибирске, Уфе, Краснодаре. 8% площадей в региональных торговых проектах сдаются в аренду московским компаниям.

По мнению гендиректора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, общий объем нежилого фонда столицы, исключая площади, занятые органами власти для выполнения собственных нужд, составляет 43-45 млн кв.м. Из них, по оценкам аналитиков агентства, 12 млн занимают офисы, 8 млн – торговые здания, 7 млн – складские помещения и около 3 млн – производственные площади. В случае аренды денежный эквивалент этого фонда составит $9-11 млрд, а в случае продажи – $50 млрд. Продавать, однако, это фонд никто не торопится. В ближайшее время цены на все сегменты рынка коммерческой недвижимости будут продолжать расти, и с этим согласились все участники.

За последние годы столица пополнилась крупными торговыми объектами, расположенными в спальных районах Москвы и за пределами МКАД, но престиж головных торговых улиц в центре города не пошел на убыль. Ставки арендных платежей там продолжают оставаться самыми высокими.

Напоследок И. Шершнев посоветовал вкладывать средства в строительство индустриальных центров и складов, поскольку это самые молодые и развивающиеся сегменты.
Центральные улицы Москвы плотно оккупированы магазинами, однако шанс пробиться сюда новым участникам ритейла еще остается.

Подводя итоги прошлого года, Сергей Гипш, генеральный директор компании Colliers International, отметил изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров, усиление конкуренции между торговыми центрами. Значимым моментом стал профессиональный подход к архитектуре и дизайну торговых центров, освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов, а также обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию.

Предел насыщения
Несмотря на то, что Москва по количеству торговых площадей отстает от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение – 198 кв.м на тысячу жителей против 42 кв.м в Москве), по оценке экспертов Penny Lane Realty, рынок торговых комплексов столицы близок к насыщению. Это в первую очередь объясняется тем, что платежеспособная категория населения у нас значительно малочисленней. Уже сегодня наряду с тысячами небольших и средних по размеру магазинов в Москве действует 50 торговых центров, строится около 25 объектов, в виде проектов существует еще 2 К началу 2004 г. общая площадь торговых помещений составила 2,4 млн кв.м.

В то же время, даже на лучших транспортных артериях ситуация с торговой недвижимостью складывается совсем не одинаково. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора ООО «АльтерМаг», привлекательность отдельных торговых коридоров становится меньше. Показателен пример Нового Арбата, где за счет широкого развития игорных заведений торговля уходит на второй план. Ограниченным спросом у торговых операторов пользуется улица Никольская. Несмотря на то, что улица удачно расположена, проблемы для торговцев связаны с невозможностью подъезда на нее частного автотранспорта. Отсутствие подъезда в определенной степени сдерживает развитие торговли на улице Кузнецкий Мост, поэтому востребована только ее верхняя часть. Самой перспективной является ул. Тверская, поэтому спрос на торговые площади там постоянно растет.

Дислокация
Крупные торговые центры, построенные в Москве за последние годы, оказали давление на торговый оборот мелких магазинов, однако практически не повлияли на ситуацию, сложившуюся на основных торговых улицах столицы. В настоящее время специалисты, работающие в торговом секторе коммерческой недвижимости, выделяют в Москве 30 основных торговых улиц. В их число вошло большинство крупных магистралей, пересекающих город: Ленинградский пр. и Ленинградское шоссе, Волоколамское шоссе, Ленинский пр., Профсоюзная ул. и др. Общее предложение торговых помещений насчитывает по этим магистралям около 465 тыс. кв.м. Но при этом, по мнению консультантов StilesRiabokobylko, только 12 из 30 улиц могут быть отнесены к лучшим торговым коридорам столицы. К ним относятся улицы: Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Новый Арбат, Пятницкая, Кузнецкий Мост, Кутузовский пр., Ленинский пр., пр. Мира, Ленинградский пр., Петровка, Арбат и Садовое кольцо. Общее предложение торговых помещений по перечисленным трассам составляет 345 тыс. кв.м.

Насыщенность улиц Москвы приспособленными для разворачивания торгового бизнеса площадями оказывает влияние на арендные ставки, которые там устанавливаются. По данным компании StilesRiabokobylko, самые высокие арендные ставки - до $3,7 тыс./кв.м в год - результат ул. Тверская. Максимальная ставка включает НДС и накладные расходы. Несмотря на то, что престиж Нового Арбата, как торговой улицы немного снизился, максимальные арендные ставки там достигают $3,2 тыс. за кв.м в год. Высокий уровень арендных ставок (до $2,5 тыс./кв.м в год) характерен для улиц Кузнецкий Мост, Кутузовский пр., Петровка и Пятницкая. Садовое кольцо очень привлекательно для размещения объектов торговли, но сдерживающим фактором является плотный транспортный поток, который иногда делает просто невозможной попытку припарковать покупателю свой автомобиль у нужного магазина. К тому же большинство торговых точек не имеет своих парковок. Как исключение специалисты называют новый торговый центр «Атриум» на площади Курского вокзала, где есть удобная подземная парковка, что в значительной степени сказывается на растущем торговом обороте комплекса и привлекательности его для арендаторов.

Структура и цены
Основные торговые дороги существенно отличаются друг от друга по количеству объектов, расположенных на их территориях, т.к. сложно сравнивать Ленинский пр., протяженностью несколько километров, и короткий Кузнецкий Мост. Как следствие, на Ленинском пр. сосредоточено максимальное (немногим больше 70 тыс. кв.м) количество торговых помещений, сдающихся в аренду. Около 70 тыс. кв.м торговых площадей находится на Садовом кольце, примерно 30 тыс. – на ул. Тверская, Кутузовский пр. и на пр. Мира. Самые малочисленные предложения (до 10 тыс. кв.м) торговых помещений сегодня представлены на ул. Петровка и Пятницкая.

Разрыв в ставках
Несмотря на то, что общая картина арендных ставок при сдаче торговых площадей в аренду соответствует вышеприведенным цифрам, специалисты отмечают, что в границах одной торговой улицы ставки могут сильно отличаться. Это во многом зависит от расположения торговой точки, ее потребительских характеристик, соответствия предлагаемого товара материальным возможностям людей, которые движутся в пешеходном потоке, привычности данного места для совершения розничных покупок, наличия парковки и др. К примеру, даже на Тверской арендные ставки, назначаемые за торговые площади, сильно отличаются. Известны случаи, когда небольшие торговые помещения сдавались по ставкам $5 тыс./кв.м в год, тогда как по соседству площадь, в три-четыре раза превышающая первую, сдавалась в два раза дешевле.

Средние арендные ставки на Садовом кольце не столь высоки (до $1 тыс./кв.м), однако по отдельным объектам колебания в ту и другую сторону составляют около $500/кв.м в год. Самыми дешевыми в дюжине торговых коридоров являются пр. Мира и Ленинградский пр., где максимальные ставки аренды торговых помещений достигают $500/ кв.м в год.

По информации компании GVA Sawer, в районе между Третьим транспортным кольцом и МКАД в 2003 г. ставки аренды колебались в пределах $250-2 тыс.кв.м в год. Высокая максимальная ставка в этом районе объясняется строительством самого большого числа торговых центров, соответствующих западным стандартам. В комплексах, располагающихся между Садовым и Третьим транспортным кольцами, арендная плата за торговые помещения составляет от $400 и до $2,5 тыс./кв.м в год, в районе Садового и Бульварного колец - $450-3 тыс./кв.м в год. В пределах Бульварного кольца ставки остаются самыми высокими и достигают $550-3 тыс./кв.м в год. Большой разброс арендных ставок на торговые помещения в пределах Бульварного кольца довольно распространен. Такая ценовая политика арендодателей объясняется тем, что для якорных арендаторов торговых центров (которыми часто являются сетевые магазины «Седьмой континент», «Перекресток», «М-Видео» и др.), обычно устанавливается более низкая плата, чем для мелких магазинов.

Значительный разрыв в арендных ставках наблюдается не только в границах торговых коридоров, но даже в самих торговых центрах. Так, аренда в ГУМе составляет $1,5-3 тыс./кв.м в год, в торговых центрах «Петровский пассаж» - $1,1-3 тыс., «Охотный ряд» - $1-3 тыс., «Берлинский дом» - $2-2,5 тыс., «Смоленский пассаж» – $700-2,4 тыс., «Французские галереи» - $750-1,2 тыс./кв.м в год.

Продажа торговых площадей осуществляется, в основном, в районе Третьего транспортного кольца и МКАД. По информации GVA Sawer, цена продажи отдельно стоящего магазина в этом районе колеблется в пределах $1-1,5 тыс./кв.м. Месторасположение магазина является решающим фактором при ценообразовании, также важно, находится ли магазин на первой линии домов, является ли это место проходным. К примеру, торговые площади (1447 тыс. кв.м) в составе торгового центра на ул. Челябинская (ВАО), были выставлены на продажу по $684/кв.м, на Ярославском шоссе торговые площади (500 кв.м) с качественным ремонтом продавались уже по $1,4 тыс./кв.м, на пр. Андропова (ЮВАО) в составе офисно-торгового центра – по $1,66 тыс./кв.м. Для сравнения нужно отметить, что в 2003 г. были отмечены единичные факты продаж торговых помещений на ул. Тверская по цене $28-30 тыс./кв.м.

Т.к. арендные ставки, по которым сдаются торговые площади, очень высоки, существует большой соблазн приобрести помещения в собственность. Однако предложений по продаже торговых помещений в Москве немного. Это объясняется высокой доходностью проектов при сдаче их в аренду, поскольку ставки в торговых центрах высокого класса позволяют окупить объем вложенных инвестиций за 3-4 года.

Маркетинговая концепция этого комплекса базировалась на его местоположении (центральный район Москвы, рядом с крупными известными торговыми центрами). В этом месте всегда довольно большой поток покупателей, в т.ч. и иногородних, которые хорошо знают именно традиционные крупные магазины. Однако выбранная маркетинговая концепция в данном случае оказалась ошибочной. Элитная концепция магазина не привлекла массового покупателя, ориентированного на среднюю ценовую категорию товара. А расположение магазина практически рядом с выходом из метро оказалось невостребованным фактором.

Проекты удачные и не очень
В последние годы на территориях самых престижных торговых коридоров Москвы появились новые торговые центры. С одной стороны, во многом успех им должен был обеспечить территориальный фактор, однако практика показала, что даже на самых привлекательных для торгового бизнеса улицах есть успешные торговые центры и торговые комплексы, где ротация арендаторов очень велика. В компании GVA Sawer рассказали о некоторых из них. По современной классификации типов торговых центров, «Наутилус», расположенный в конце улицы Никольская, относится к т.н. «Домам моды». Основная идея нового комплекса состояла в том, чтобы объединить под одной крышей новые, еще не представленные в России элитные марки одежды и обуви. Усилиями риэлторов «Наутилус» был сдан арендаторам, но сейчас многофункциональный торговый комплекс практически пустует. По словам Натальи Шульги, маркетолога компании GVA Sawer, арендаторам центра - таким крупным компаниям, как Gai Mattiolo, Риволи, Сэльваджио – в основном приходится довольствоваться обществом друг друга, т.к. количество посетителей центра слишком мало.

На сегодняшний день основной проблемой торгового центра «Охотный ряд» остается его сверхвысокая исходная стоимость, что увеличило сроки окупаемости комплекса на неопределенный срок.

Торговый комплекс «Охотный ряд» на Манежной площади, притом, что ротация арендаторов там все же есть, в целом оценивается как успешный. Большой паркинг, рассчитанный на 183 автомобиля, позволяет без проблем оставлять там машины и совершать покупки. Впервые в Москве в ТЦ «Охотный ряд» была реализована давно опробованная на Западе идея размещения кафе и ресторанов быстрого питания в общей зоне – т.н. «фуд-корт». Правда, сразу после открытия в «Охотном ряду» не все было гладко, т.к. по первой концепции торговый центр должен был стать магазином известных и дорогих торговых марок. Однако время показало, что посетителями торгового центра в основном является молодежь, поэтому концепция торгового центра была изменена. В торговом комплексе появилась развлекательная зона, кафе, а также молодежные магазины - Benetton, Mexx, Кувыр.сом и др.

Судя по высокой посещаемости комплекса, хорошей маркетинговой стратегии, удачной планировке, торговый комплекс «Атриум» можно назвать самым успешным из действующих торговых центров, расположенных в центре города. Основным преимуществом «Атриума» является огромный многоуровневый паркинг на 700 машиномест и большая парковка перед фасадом здания. К тому же управляющей компанией CityProperty Management была проведена большая подготовительная работа по подбору арендаторов, и в торговом центре заняли площади только те компании, которые вписывались в общую концепцию торгово-развлекательного комплекса, ориентированного на различные группы посетителей.

Из недостатков комплекса «Берлинский дом» (ул. Петровка) можно отметить серьезный дефицит парковочных мест (предусмотрено всего 50 машиномест в подземном гараже). Учитывая общую площадь комплекса, парковочный коэффициент составляет одно машиноместо на 140 кв.м общей площади здания, что недостаточно даже для обеспечения нужд арендаторов офисных площадей. К тому же ограниченный выезд из комплекса только на ул. Петровка (с односторонним движением) является серьезным препятствием для посетителей.

Второй значимый проект – торгово-досуговый центр «Тверской» - его планируется открыть в конце 2006 г. на пересечении ул. Тверская, Тверского и Страстного бульваров. В концепцию заложено около 96,5 тыс. кв.м площадей, из которых 35 тыс. будут сдаваться в аренду. Проект состоит из торгового пассажа, подземной автомобильной парковки, тоннеля для движения транспорта и подземных переходов для пешеходных потоков и соединения со станциями метро.

Что появится?
Время от времени основные торговые улицы пополняются новыми торговыми центрами. В 2004 г. ожидается открытие международного торгово-офисного центра «Тобтим» в Среднем Овчинниковском пер., вблизи станции метро «Новокузнецкая». Торговые помещения расположены на четырех этажах общей площадью 7,5 тыс. кв.м. Сегодня известно, что там разместится супермаркет «Рамстор», торговая галерея, шестизальный кинотеатр и ресторанный дворик. Комплекс также оснащен подземным паркингом, рассчитанным на сотрудников торгово-офисного центра и посетителей.



Главная --> Публикации