Главная --> Публикации --> Пока не на высоте Бесплатные квартиры отменяются Прокуратура оспаривает аренду земли “архангельского” по $50 за сотку Земля по закону Дешевая ипотека подобралась к москве

Весной обостряется все. В том числе и желание оказаться на лоне природы если даже не на всю жизнь, то хотя бы на несколько месяцев. И если не в своем поместье, то хотя бы на своих шести сотках. Однако позаботиться об «отхвате» собственного загородного куска лучше сейчас. Потом его можно будет уже не найти.

Такие сотки – все равно что квадратный метр у Кремля

Хотя – требования к даче не изменились. Пожелания покупателей традиционны – престижное направление и близость к столице. Размер участка, наличие на нем строений и коммуникаций, удобство транспортных развязок имеют меньшее значение. Серьезный интерес для большинства покупателей представляют земли
сельхозугодий и лесного фонда. Высоко ценятся участки, расположенные вблизи водоемов и в живописных местах, также пользуется спросом земля в стародачных поселках. Таких, как Салтыковка, Абрамцево, Малаховка.

Ушло то время, когда дача была нашему человеку прежде всего кормилицей. Теперь она – место, где жарят шашлыки, отмечают дни рождения, живут в изгнании престарелые родители, освободившие на большую часть года квартиру выросшим детям.

Следующее по популярности – Ново-Рижское шоссе. Обладание участком здесь выливается во множество плюсов: отсутствие деревень оберегает от местных жителей и прелестей сельскохозяйственных миазмов, во-вторых, здесь много свободной земли, поэтому размер участков не лимитируется. Стоимость сотки по Ново-Рижскому – от $2 до 15 тыс.

Что касается цен. Участок на Рублево-Успенском шоссе не дальше 30 км от МКАД стоит от $5 до $15 тыс. за сотку, максимальная цена – около $50 тыс. Высокая цена земли здесь объясняется не только престижностью, но и большим дефицитом – места для новых участков уже практически нет, рынок земли на Рублевке заканчивает свое формирование.

Наименее популярны Горьковское, Симферопольское и Щелковское направления. Здесь цена сотки не превышает $700 и спрос на землю довольно низкий.

Участок по Минскому шоссе в радиусе 15 км от МКАД стоит меньше $10 тыс. за сотку, а по Калужскому, Киевскому и Можайскому – уже менее $5 тыс. Земля на Ленинградском и Волоколамском шоссе обойдется не более чем в $3 тыс. за сотку.

– Самые малоликвидные – участки, принадлежащие садовым товариществам и дачным кооперативам, где, как правило, нет коммуникаций и социальной инфраструктуры. Ну а наиболее популярной является 30-километровая зона от МКАД по Рублево-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому шоссе. Здесь участки наиболее дорогие, и их цена растет намного быстрее, чем по другим направлениям.

Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Более чем в два раза увеличится предельный размер дачных участков, которые можно купить в Подмосковье в частное пользование. По принятому в конце января правительством Московской области закону дачники смогут расширить свои владения до 25 соток (ранее максимальная площадь участка была ограничена 12 сотками). После утверждения закона Мособлдумой на большие наделы смогут претендовать не только дачники, но и садоводы-любители. Максимальную площадь их участков предполагается увеличить с 12 до 30 соток. Вместе с тем с 15 до 10 соток уменьшится предельная площадь участков под огороды. Приобретать земельные участки в Подмосковье теперь смогут и желающие разводить домашний скот. Но владельцам небольших животноводческих хозяйств вблизи столицы придется ограничиться вместо 2 га 50 сотками. Максимальный размер земельных участков для ведения фермерского хозяйства останется прежним – 40 га.
Новый офис РАО «ЕЭС России» вышел новаторским. Но главная суть проекта все же в том, что он сделан «под человека».

Садоводам достанется больше, чем огородникам

- С оглядкой на какие факторы вы приступали к разработке этого здания?

Архитектурная студия Вадима Лисицына недавно построила рядом с метро «Калужская» офисное здание для одной из дочерних структур РАО «ЕЭС России». Проект тяготеет к московским ампиру и модерну, но с современными деталями.

Вторым важным моментом были стены. Заказчик вышел на немецкую фирму, которая уже много лет строит ограждающие конструкции системы «Хек». Это не широкие и не толстые стены, но легкие, и они держат тепло гораздо лучше, чем полутораметровые конструкции. И опять же вышла экономия. Изначально мы сомневались – ведь можно построить очень дешево, а потом прогореть на том, что отопление здания обойдется дорого. А система «Хек» позволяет сэкономить на эксплуатационных затратах, хотя сама система дорогая: разовые затраты высокие, эксплуатационные - очень дешевые.

- Во-первых, перед нами была поставлена задача сделать «экономичный проект». В связи с этим здание решено было выстроить на подземном двухэтажном гараже, который уже функционировал. Прецедента такого строительства – на здании – в Москве еще не было. Не приобретая земельный участок (а ведь со свободной землей в Москве очень сложно), мы сделали здание на гараже, владельцы которого пошли нам навстречу. И для них это было выгодно, потому что они смогли облагородить свою страшную крышу. Гараж функционирует и сейчас, это самостоятельное учреждение. Изначально условий было очень много: и в городскую застройку вписаться, и соблюсти художественность, и сделать здание очень легким, чтобы не продавить гараж. Например, был рассчитан каркас для трехэтажного здания из металла с минимумом усилений.

- Нам хотелось, чтобы оно выглядело контрастом по отношению к жесткой, прямоугольной, нудной, типовой застройке. Бывает так: едешь на машине по Москве, особенно вечером это заметно, и совершенно нет архитектурных акцентов, все одинаковое вокруг. А мы хотели сделать дом, чтобы он запоминался, а водитель мог сказать: вот я проехал этот поворот, там запоминающееся здание, чтобы дом привлекал внимание и подсознательно откладывался в воображении. А по цветам вышла у нас немного «Москва белокаменная».

- С художественной точки зрения, что вы стремились вложить в фасад этого здания?

- Между первым и вторым. Сейчас практически никто не работает в одном, четко выдержанном стиле, потому что это непродуктивно по отношению к человеку, который потом будет в таком здании находиться. Это раньше в Петербурге было все в одном, имперском стиле - и окна, и двери, и ручки, и сами дома. Но такая городская структура неудобна для жизни. А Москва - изначально город, в котором много разных архитектурных стилей - и классика, и модерн, и имперский стиль, и ампир. Если говорить о русском ампире, то русский ампир, московский ампир пришел к нам от усадеб. Такие здания встречаются на Китай-городе, когда-то там были сплошные усадьбы, князей Голицыных, например. Постепенно купцы эти «родовые гнезда» выкупали, на первом этаже делали торговые помещения, на вторых этажах жили, а третий сдавали. Этот московский ампир, повторюсь, пришедший от усадеб, – что-то очень душевное, связанное с природой. В Москве таких усадеб уже не слишком много, а под Москвой они встречаются часто, правда, в них сейчас располагаются санатории. Что касается русского модерна, то в нем есть мотивы и от церковной архитектуры, и от греческой майолики.

- Это стиль московский модерн или все же московский ампир?

- Видите ли, греки строили здания для своих богов, для Зевса, например, но одновременно и для людей. В нашем случае важен такой момент: каждая архитектурная группа по-своему видит мироощущение клерка, который работает в построенном ими здании. Не секрет, что у нас многие руководители любят проводить планерки в жестком матерном формате. И мы хотели создать такое здание, чтобы в нем материться было неудобно, как при женщине. Там есть, например, кабинеты для переговоров, они достаточно камерные. В здании находятся три атриума, мы стремились их функционально насытить. Один зал для переговоров сделан в стиле амфитеатра. Другой зал – это столовая.

- Греческие мотивы важны в вашем здании? Я вижу атриумы, а ведь это как раз откуда-то из греческой культуры?

Еще одна наша задумка - сделать интерьеры достаточно спокойными и гармоничными. Это идет вразрез с современной модой на яркие цвета: красное, желтое, синее, зеленое - все, что называют емким словом «хай-тек». Сначала глядишь - как здорово! А через неделю захочется сбежать из такого интерьера. У нас в здании есть перетекание одной плоскости в другую, гобелены, вызывающие ощущение душевности; и насколько модернистский фасад контрастирует с окружающей застройкой, настолько внутри все сделано, что называется, «ближе к человеку».

Проект предусматривает и много зелени, не искусственной, а естественной, это тоже идет от концепции ампира, близости к природе - нам хотелось, чтобы клерки уходили с работы не выжатые, как лимоны.

- Кресла сотрудников располагаются островками, по несколько вместе. Нам удалось убедить заказчика в том, что кресла – важный вопрос. Они могут быть как за рубль, так и за пять тысяч долларов, соответственно, и отдача будет зависеть от «цены» рабочего места.

- Кроме того, у вас интересно воплощена концепция рабочего места.

Бизнес-центр «Новинский пассаж» - сплав городских легенд, умных технологий и «хороших арендаторов».

В нашем здании кресла чем-то похожи на сидения внутри машин: они не закрепощающие, но и не настолько расслабляющие, чтобы человек в них уснул. В том же ключе «прописаны» и остальные детали интерьера, суть которых сводится к тому, что «работа – для человека», а не наоборот, как это часто еще у нас встречается.

«Папа» и «мама» проекта

Это здание имеет 10-летнюю историю – «захватив» Советский Союз и его падение, кризис становления рынка, дефолт и нынешнюю «стабилизацию». За эти 10 лет в него было вложено около $140 млн, но сейчас его стоимость оценивается более чем в 2,5 раза больше - почти в $400 млн. Значительную часть этой суммы в строительство здания вложил Глобэкс-банк, расположенный по соседству. Фасад бизнес-центра проектировал Михаил Посохин, сын другого Михаила Посохина, спроектировавшего сталинскую высотку на Баррикадной, что еще ближе, чем банк-инвестор. Бывший долгострой превратился в то, что сегодня называют лучшим офисным зданием Москвы. Например, крупнейший инвестор Merrill Lynch, чьи отделения находятся в десятках стран мира, выходя на российский рынок, предпочел остановиться именно здесь. На Новинском бульваре, 3

«Папа» и «мама» этого проекта – ОАО «Новинский бульвар, 31» и девелоперская компания «Стольный град». Причем, «папа» вобрал в себя банк «Глобэкс» и Правительство Москвы. Больше всего «родители» любят в своем детище его интеллектуальность, то, что в профессиональном кругу называют «смарт-хаус». Специальная бизнес-программа, установленная в здании, сама выставляет арендаторам счета, в то же время предоставляя все расчеты, система датчиков определяет источник задымления, а технология Wi-Fi позволяет работать на персональном компьютере без проводного подсоединения. Об интеллектуальных способностях «Новинского Пассажа» «папа» и «мама» готовы рассказывать долго, но мы узнаем об этом ниже. Пока же о том, что пришлось пережить проекту на пути к солнцу.

Проект под названием «Новинский, 31», которому риэлторы присвоили высшую категорию «А+», известен много лет, однако только в апреле состоялось его официальное открытие. На тот момент большая часть площадей уже была сдана в аренду таким компаниям, как Shell и «Исток», а на нижних этажах работала торговая зона. Здание было красиво изнутри и впечатляюще снаружи. Тяжелая квадратная геометрия архитектуры облегчена четырьмя башенками сверху. Внутренний стержень - высокий атриум, в 9 этажей вверх, увенчанный стеклянным куполом, проливающим свет на белоснежный пол и зеркальные стены, за которыми прятались окна офисной части здания. Много белого искусственного камня, дымчато-голубого стекла и темного зеркала. Есть зелень, но остро не хватает воды, хотя искусственные водоемы многие теперь называют дурным тоном. Но здесь, в голубовато-белоснежном интерьере этот «дурной тон» не помешал бы.

История «Новинского Пассажа» началась еще в начале 1990-х. В те знаменательные времена участок земли, на котором сегодня возвышается новенький деловой центр, занимал жилой дом, а также административные постройки, среди которых был даже «Промстройкомплект» и служба дорожного хозяйства. Незадолго до исторического 1991-го года Союз композиторов во главе с Тихоном Хренниковым выступил с предложением построить на добротном земельном наделе Дом музыки. Тот самый, который спустя 10 лет образовался недалеко от Павелецкой площади, рядом с Riverside Tower.

Рождение

В 1996 г. Правительство Москвы с победой провел переговоры с МИД Турции, и турецкий «Эксимбанк» предоставил крупную кредитную линию. В том же году под строительство торгово-офисного комплекса было создано ОАО «Новинский бульвар, 31», куда в качестве учредителей и акционеров вошли правительство Москвы, строительная компания «Энтес» (Турция) и АО «Мосинжстрой». Последняя внесла в уставный фонд свою работу в качестве подрядчика. Генподрядчиком выступила «Энтес». Работы начались, и земля приняла долгожданный первый камень. Стоит заметить, что в то время в правительствах различного уровня шла судорожная подготовка к празднованию 850-летия Москвы, и «Новинский, 31» вошел в число приоритетных «праздничных» проектов.

Но это будет позже. Предложение о строительстве Дома музыки рассматривалось и обсуждалось, когда советская власть вдруг оказалась свергнутой. Тогда проект Дома музыки был признан, как сейчас говорится (а тогда это слово только начинало входить в употребление), «некоммерческим». Строительство Дома музыки решено было отложить, а на хорошем участке возвести такое здание, которое сможет себя окупить и принести Правительству города Москвы доход. Проектов было много, один из которых – гостинично-офисный комплекс класса «люкс» – даже привлек внимание иностранных инвесторов. Они долго суетились вокруг проекта, но и им не суждено было вложить свои «длинные» деньги в русскую стройку. В результате 6-летних поисков «коммерческого проекта» одобрение получил «Новинский». Здесь кончается история земельного участка по адресу Новинский б-р, 31 и начинается история конкретного проекта «Новинский, 31». К тому времени пятно застройки вот уже как несколько лет было расчищено, и добротная земля ждала первого камня.

Начинается самый тяжелый период – выяснение отношений со старыми акционерами, и поиск новых. В 2000-ом за реанимацию проекта взялся банк «Глобэкс», который изначально хотел арендовать там для себя помещение. Нынешние управляющие проекта вспоминают тот период с ужасом и воодушевлением. «С банком «Глобэкс» было подписано 37 (!) новых соглашений, поручительств, гарантий и пр.!» - восклицает гендиректор ОАО «Новинский бульвар, 31» Виктор Штиль. Банк выкупает доли «Энтеса» и «Мосинжстроя». Банк формирует жесткие условия – акционерами должны быть двое: правительство Москвы, обладающее правами аренды земельного участка на 49 лет, и сам банк. У первого 25% «минус» 1 акция, а второго (но, по сути, первого) – 75% «плюс» 1 акция. Кстати, старые учредители с уважением отзываются о «вдумчивом и рациональном» подходе банка к проекту, несмотря на то, что банк «вышел» на проект с известной долей случайности – офис банка располагался (и доныне располагается, хоть и готовится к переезду) через дорогу, напротив Новинского, 31.

Соглашения были подписаны, роли распределены, работа спорилась, и тут грянул 1998 г. Турецкие инвесторы останавливают кредитные линии, турецкие строители уже не могут ничего отозвать, а попросту останавливают работы. Проект «Новинский, 31» замораживается. К тому времени уже построена готовая «коробка» здания с тепловым контуром. Так что за два года поисков нового инвестора здание оставалось защищенным, и внутри было тепло.

Тело
«Новинский Пассаж» построен на одной из лучших площадок Москвы – Кудринской площади, и сегодня представляет собой не только «умнейшее» офисное здание столицы, но и крупнейшее. В Москве еще не бывало офисного комплекса, полезная площадь этажа которого была бы более 6 тыс. кв.м при общей площади около 80 тыс. кв.м. Столь значительный размер этажа – часть общей бизнес-концепции, которая позволяет арендатору усадить на одном этаже максимальное количество подразделений, поскольку арендаторы здесь все крупные. Для этих целей был также спроектирован определенный шаг колонн, которые проходят сквозь все здание – 8 на 8 м.

На тот момент здание требовало отделочных работ и инженерного обеспечения, т.е. интеллектуальной начинки, чем ныне оно так славится. На все это ушло около двух лет. На этом история рождения торгово-офисного центра заканчивается, и начинается другая, совсем новая и нам пока неведомая история. История жизни.

Офисная и торговая части, разумеется, друг от друга изолированы отдельными входами, парковками и звуконепроницаемыми перегородками. Помимо двух этих сегментов, здесь также представлен и третий, досуговый. Разработчики концепции бизнес-центра запланировали проведение в «атриуме» множества мероприятий с помощью широкой сети мониторов и видеотрансляции, и без помощи оной.

Эти 80 тыс. кв.м разделены на 11 этажей, два из которых под, а 9 - над землей. Три этажа, площадью около 15 тыс. кв.м, частично занял торговый центр, «Рамстор», ради присутствия здесь, даже поменял формат. Здесь он позиционирует себя как магазин бизнес-класса, что сказалось и на ассортименте, и на внутренней организации торговли. Небольшой магазин с аккуратной вкладкой. «Фаст-фудам» в бизнес-центре «сесть» не удалось. Зона питания представлена 8-ю маленькими ресторанчиками и кафе, и считается «якорем» всего центра, поскольку именно этот сегмент привлекает в торговую зону «внешних» посетителей.

В торгово-деловом центре имеются также собственная подземная и наземная парковка (160 и 300 мест соответственно), которую совсем скоро планируется увеличить до 600 мест, а после строительства второй очереди «Новинского» она увеличится еще больше.

Офисы заняли 40 тыс. кв.м на семи этажах, причем восьмой, самый дорогой этаж, пока обстается вакантным, поскольку будет сдаваться в полной отделке. Один из крупнейших инвестиционных банков мира - Merrill Lynch - ведет переговоры об открытии своего офиса в России, и в качестве офиса выбрал восьмой этаж «Новинского Пассажа». Руководитель отдела маркетинга «Новинского» Татьяна Кошелева рассказывает, что иностранные арендаторы такого уровня очень долго и вдумчиво принимают решения. Несмотря на то, что изначально «Новинский» предлагал под аренду площади от 1 тыс. кв.м, 8-й этаж планируется сделать экспериментальным, разбить его на маленькие помещения и сдавать по более высоким ставкам.

В здание можно попасть через 7 входов, 2 из которых ведут в офисную часть, и 5 – в торговую, доступ куда разрешен всем. Перемешаться внутри здания можно на 21 лифте OTIS.

«Новинский Пассаж» обладает собственной системой логистики и складскими площадями, которые заняли «минус первый» этаж. На «минус втором» расположился подземный паркинг.

Высшему классу соответствуют не только физические параметры здания, но и инженерно-технические. Интеллектуальная начинка «Новинского Пассажа» - это автоматизация инженерии, управление бизнес-процессами и проведение массовых мероприятий как дополнительный источник дохода. В данном случае мы говорим о такого рода «интеллектуализации», которая приносит собственнику оптимальный доход.

Снаружи здание облицовано природным гранитом, а внутренний атриум выполнен в легком современном стиле, с применением стекла и искусственного камня. Вестибюли отделаны гранитными плитами, а коридоры и лестницы – керамогранитной плиткой. Стены выполнены из железобетона, а внутренние, не несущие перегородки – из гипсокартона. Вся внутренняя отделка сдаваемых в аренду помещений осуществляется по желанию и за счет арендатора.

Вторая составляющая интеллектуальной начинки здания – автоматизация управления инженерными и техническими системами. Третья – набор дополнительных услуг, позволяющих приносить собственнику дополнительный доход. В случае «Новинского Пассажа», это система мониторов и видеотрансляции, позволяющая продавать площади под рекламные цели. Она обошлась учредителям в $0,5 млн.

Мозг
Это то, чем больше всего гордятся девелоперы «Новинского» - специальная программа, управляющая бизнес-процессами «в офисе». Так, компьютерная система, хранящая в базе данных всех арендаторов и условия договоров с ними, самостоятельно контролирует взаимоотношения с ними, облегчая жизнь людям. Эта программа сама управляет расчетами арендных платежей, выставляет счета и контролирует оплату. «Умная» система позволяет решить все проблемы арендатора, начиная от ремонта и заканчивая организацией питания. Программа, созданная на основе Microsoft Business Solutions-Axapta, приобретена за $300 тыс. По признанию гендиректора компании «Стольный Град» (девелопер «Новинского Пассажа») Константина Гусакова, такая организация бизнес-процессов, которой нет в лучших зданиях Европы, позволяет привлечь в деловой центр самых надежных и престижных арендаторов. «Это здание – наш актив, - говорит Константин, - а не только источник дохода».

Костяк
Как уже говорилось, арендаторы в «Новинском Пассаже» – как на подбор. Компании все крупные и богатые, и, что радует, соотношение иностранных и российских бизнес-гигантов в «Новинском Пассаже» составляет почти 50/5 Учитывая рост доли отечественных арендаторов в других офисных зданиях класса «А», этот рост можно считать тенденцией и наслаждаться патриотической радостью.

Сам Константин Гусаков предпочитает не употреблять термин смарт-хаус, аргументируя свое мнение шуткой про слона: «Слона привели в темную комнату, а к нему – трех человек и попросили на ощупь определить, что перед ними. Один потрогал ногу и сказал – колонна. Второй потрогал хобот – змея, мол, а третий ухватился за хвост и закричал, что это какой-то страшный зверь». То же самое, по его мнению, происходит сейчас и с понятием «смарт-хауса».

На сегодняшний день сданы уже 86% офисных и 90% торговых площадей. Незаселенным остается 8-й этаж под куполом, на который, как уже говорилось выше, сейчас претендует компания Merrill Lynch.

Договоры, заключенные с арендаторами как торговой, так и офисной зоны, составлены довольно жестко. В среднем, на 5 лет с возможностью пролонгации еще на 5 лет и по достаточно высоким ставкам. Первые отдают сегодня от $700 до $2500 за кв.м в год, а вторые - $65 При этом страховой депозит составляет арендную плату за три месяца, а сама арендная плата выплачивается ежеквартально.

КПД
На сегодняшний день здание «Новинского Пассажа» вместе с арендой земли и выплаченными налогами оценивается в $140 млн, а вместе с пакетом заключенных договоров, т.е. «с бизнесом», оно стоит около $400 млн. Это то, что владельцы здания называют value (ценность). Однако доход оно начнет приносить еще не скоро. По расчетам, срок окупаемости (pay-back period) составит минимум 3,5-4 года. За первый год ожидаемый доход составит $20 млн, остальные годы принесут минимум по $35 млн.

Пик аренды здания пришелся на август-сентябрь-октябрь 2003 г., когда за три месяца было заключено 80% договоров, т.е. сразу после приемки здания Госкомиссией. Первым арендатором, с которым в марте 2003 г. был подписан договор №1, стала «дочка» «Газпрома», компания «Интерпроком». Распределение площадей «Новинского Пассажа» между арендаторами сейчас выглядит так: около 15,5 тыс. у банка «Глобэкс» (который планирует объединить здесь все свои подразделения), около 7 тыс.у группы компаний Shell, почти 4 тыс. – у отечественного «Истока», чуть больше 1 тыс. – у Glencore и 500 кв.м. у VinsonElkins.

Сегодня переговоры по аренде помещений продолжаются, в связи с чем окончательные цифры могут еще поменяться. «Инвестиции в строительство – один из самых высокодоходных видов инвестиций, - говорит Виктор Штиль, - если они правильно и с пониманием вложены».

Собственники здания уверены, что его площади будут заполнены всегда. Татьяна Кошелева говорит, что интеллектуализация здания не только позволила сформировать круг арендаторов высокого уровня, но и обеспечила ОАО «Новинский, 31» его постоянство. Кстати, несмотря на существующую полемику относительно высокой цены интеллектуализации и ее малой отдачи, оснащение «Новинского Пассажа» бизнес-программами и системами автоматизации увеличило его стоимость незначительно. После проведения структурированной кабельной сети и датчиков каждый квадратный метр подорожал в среднем на $10, и себестоимость его в результате составила $112 Впрочем, внедрение специального программного обеспечения обошлось в дополнительные $500 тыс. В итоге общая стоимость здания после его «интеллектуализации» увеличилась всего на 10%. «Заранее, – говорит Константин Гусаков, - это здание было «напичкано» всеми возможными на сегодняшний день технологиями».

В связи с тем, что «Новинский Пассаж» представляет собой три сегмента «в одном» (офисный, торговый и досуговый), управлять таким зданием сложно. Как говорят сами девелоперы проекта, «наша задача была не только в том, чтобы построить хорошее здание к 2004 г., но в том, чтобы это здание к 2010 г. оставалось актуальным и отвечало требованиям клиентов».

Арендные ставки, по оценкам риэлторов, в «Новинском Пассаже» оказались на 10-15% выше, чем в других офисных комплексах. Однако связано это, по словам Константина Гусакова, не столько с себестоимостью здания, сколько с его возможностями и престижем.

Технические характеристики
Общая арендуемая площадь: 48 663 кв.м

В целом эксперты сулят «Новинскому, 31» самое радужное будущее. Здание имеет легенду, расположено в одном из лучших районов Москвы и представляет собой образец милой некоторым сердцам «лужковской» архитектуры.

Площадь торговых помещений: 10 711 кв.м

Площадь офисных помещений: 37 952 кв.м

Проект заказан и разработан ОАО «Новинский бульвар, 31»

Услуги по управлению зданием будут оказываться в соответствии со стандартами зданий класса «А»

Юридический консультант: Linklaters CIS

Управляющий проектом: ЗАО «Стольный Град»

Договор аренды: от 3-х лет с возможностью продления

Генеральный подрядчик: SKANSKA

Эксплуатационные расходы: $100/кв.м в год + НДС

Базовая арендная ставка: офис $545/кв.м в год + НДС. Торговые помещения $1500-3000/кв.м в год

- Недавно британская компания Knight Frank обнародовала инвестиционный рейтинг крупнейших городов мира. Среди мегаполисов развивающихся стран Москва заняла почетное второе место, уступив только Бангкоку. Не является ли это неким авансом Москве – ведь в реальности мы не наблюдаем активности западных инвесторов на московском рынке коммерческой недвижимости?

Норма парковочных мест: 1 место на 150 кв.м арендуемой площади
Интерес к рынку коммерческой недвижимости в Москве со стороны иностранных инвесторов растет с каждым днем. Вместе с тем, объем реальных западных инвестиций довольно ограничен. Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает, что тому есть объективные причины.

- Почему такой разрыв в количестве инвесторов на офисном и торговом рынке?

- Инвестиционный рейтинг отражает множество факторов, среди которых политическая и экономическая стабильность, уровень активности на строительном рынке, рост экономики, уровень вакантных площадей, уровень поглощения площадей и т.д. На первый взгляд, уровень доходности в Москве на сегодняшний день является более привлекательным, чем на рынках недвижимости большинства развитых стран, тем не менее, нужно отметить, что реальных возможностей для привлечения крупного западного капитала не так много. Это связано с рядом объективных факторов. Большинство институциональных инвесторов, вкладывая капитал в доходную недвижимость, привлекают кредитный капитал, который позволяет им, с одной стороны, увеличить возврат с капитала, с другой стороны, снизить инвестиционные риски. Недостаточная развитость банковского сектора в России сегодня приводит к достаточно высокой стоимости кредитного капитала, а короткие сроки погашения займов (до 5 лет) приводят к высокой стоимости обслуживания кредита, что, в свою очередь, снижает выплату дивидендов. Все эти факторы делают инвестиции в офисную недвижимость менее привлекательными для институционального западного инвестора. Возможности в области девелопмента в Москве позволяют рассчитывать на еще более высокую доходность капиталовложения. Вместе с тем, западному венчурному инвестору трудно конкурировать с местными инвесторами в силу неразвитости и дороговизны вторичного рынка земельных участков, сложностей с получением всякого рода разрешений, а также ограниченными возможностями в получении проектного финансирования. При этом мы наблюдаем довольно высокую активность западных инвесторов на рынке ритейла.

- Согласны ли вы с тем, что главные ограничители инвестиций в московскую офисную недвижимость – непрозрачность бизнеса, коррупция, невнятные законы?

- Рынок торговых помещений существенным образом отличается от офисного рынка. Прежде всего, западные инвесторы, инвестирующие средства в рынок торговой недвижимости, такие как IKEA, Auchan, Metro, Marktkauf, OBI, Ramstore, являются крупными торговыми операторами, и недвижимость лишь одно из звеньев цепи, необходимой для успешного бизнеса. Отсутствие на рынке подходящих помещений для аренды вынудило этих игроков построить для себя здания того размера и той конфигурации, которая позволяет им эффективно работать на рынке ритейла.

- За последние полгода ФКЦБ зарегистрировала шесть паевых инвестиционных фондов, которые намереваются вкладывать средства в недвижимость, в т.ч. и в коммерческую. Но пока их деятельность ограничивается исключительно негромкими заявлениями, да и размер этих ПИФов позволяет усомниться в масштабности их потенциальных проектов. Есть ли в России будущее у отечественных ПИФов, инвестирующих в коммерческую недвижимость?

- Я полагаю, что наиболее сложным препятствием для инвестиций в девелопмент является ограниченное количество земельных участков под застройку, которые западный инвестор мог бы купить, и построить здание, отвечающее его представлениям о качественном офисном здании класса «А» в центре города. Кроме того, для западного инвестора довольно сложно просчитать девелоперский бюджет при таком количестве неизвестных. Никто не может ответить на вопрос, сколько будет стоить подключение сетей или их перенос, сколько будет стоить выкуп доли города в проекте (если он есть) и сколько потребуется времени для утверждения проекта, ведь для получения всех документов, необходимых для начала строительства, нужно собрать более 450 подписей.

Еще одно наблюдение – объем средств паевых фондов, которые они могли бы вложить в проекты, просто смехотворен. Они оперируют суммами в несколько миллионов долларов, тогда как бизнес-центр класса «А»может стоить от $30 до 150 млн США.

- Рынок коммерческой недвижимости развивается очень динамично, хотя он достаточно молод и его объем невелик. Это обычное противоречие между количеством и качеством, присущее любому молодому рынку. Создается порой странное ощущение, что на рынке вообще нет «продуктов», в которые можно было бы инвестировать средства.

Как мы знаем, большинство инвестиционно привлекательных участков земли проходят по разряду т.н. «инвестиционных контрактов». То есть момент, когда право долгосрочной аренды земли переходит к вам, наступает после выполнения инвестиционных обязательств. Это означает, что во время строительства у будущего владельца нет права заложить проект, чтобы привлечь кредитный капитал, как это делается во всем цивилизованном мире, – на Западе ни один девелопер не использует акционерный капитал, а работает с привлеченными средствами.

В случае с ПИФами мы снова возвращаемся к теме неразвитости рынка. Например, многие фонды готовы вложить деньги в землю – нескольких миллионов долларов как раз на это хватит. Но большинство участков, которые теоретически можно получить, становятся для инвесторов, в том числе и для ПИФов, просто неинтересны из-за высоких дополнительных накладных расходов, которые, в частности, возникают потому, что московское правительство желает участвовать во всех подобных проектах.

Недавно в нашей практике был случай, когда одна крупная нефтяная компания решила избавиться от непрофильных активов, в том числе от бизнес-центра, принадлежащего ей. Однако Совет директоров компании, поразмыслив, принял решение не продавать офисный центр в связи с тем, что компания и так недостаточно использует кредитные ресурсы, а продажа здания может привести к еще более высокой ликвидности капитала.

Далеко не всегда работает классическая цепочка, когда девелопер привлекает проектное финансирование, потом сдает его в аренду, через какое-то время перефинансирует его под более низкие проценты и инвестирует деньги в следующий проект. Многие девелоперы не готовы продавать активы в силу того, что у них нет новых проектов, в которые они могли бы вложить средства.

- Я полагаю, что размещение долговых обязательств строительными компаниями - чрезвычайно рискованное предприятие для покупателей этих облигаций в силу того, что строительные компании не имеют собственных активов и размещают облигации для строительства объектов жилья, которые сегодня продаются на этапе строительства. Практически все здания на рынке жилья частично финансируются за счет предварительных продаж. Если рынок начнет падать, появится огромное количество замороженных зданий и дефолтов по кредитным обязательствам. Я думаю, в этом случае эти облигации могут стать очень рискованными.

- Как вы оцениваете желание ряда девелоперов самостоятельно выйти на рынок заимствования через выпуск облигаций (пример: группа ПИК, «Интеко» и др.) или акционирование? Есть ли доверие к этим ценным бумагам?

- Пенсионные фонды и страховые компании только начинают свою деятельность. Объем аккумулированных ими средств пока невелик. Я уверен в том, что пенсионные фонды и страховые компании в ближайшем будущем станут очень активными и серьезными игроками на рынке. Это всего лишь вопрос времени, ведь рынок инвестиций в доходную недвижимость пока еще очень молод, и на нем, безусловно, будут появляться новые продукты и традиционные во всем мире игроки. Нужно также учесть специфику, которая присуща пенсионным фондам и страховым компаниям, ведь эти игроки, в отличие от венчурного капитала, не могут позволить себе потерять вложенный капитал, поэтому они могут рассматривать только консервативные продукты, количество которых пока ограничено.

- Вопрос об институциональных инвесторах шире: почему пенсионные фонды, страховые компании, банки так неактивны на рынке инвестиций в недвижимость? Что это – признание ими высоких потенциальных рисков на этом рынке? Законодательные ограничения на такие инвестиции? Недостаточная доходность рынка?

- Вы знаете, эти цифры – 15, 17, 18% - ничего не значат, если мы не будем принимать во внимание структуру инвестиций. Например, 13-процентная доходность в Москве при некоторых факторах будет менее привлекательной, чем 10-процентная в Будапеште. Когда мы говорим о тавках капитализации, то мы подразумеваем чистый операционный доход, поделенный на рыночную стоимость здания. При этом мы не учитываем использование финансовых рычагов. Скажем, в Будапеште вы можете купить здание со ставкой капитализации 9%, потом привлечь ипотечное кредитование под 4% на 25 лет. При этом ваша реальная доходность будет более привлекательной, чем в Москве в силу того, что вы можете привлечь не более 65% от стоимости здания при ставке 9% годовых со сроком амортизации займа 5 лет. Такая инвестиция будет менее привлекательной для иностранного инвестора.

- Не столкнется ли рынок через несколько лет с критическим снижением доходности? Уже сегодня она опустилась до 13-18%, превышая всего на несколько пунктов ставку банковских кредитов. Что случится с рынком, когда доходность упадет до среднеевропейских величин – 8-9%?

- В связи с тем, что общая экономическая и политическая ситуация в России относительно благоприятна, мы ожидаем, что рынок будет расти – как количественно, так и качественно.

- Каков ваш среднесрочный прогноз развития рынка коммерческой недвижимости?



Главная --> Публикации