Главная --> Публикации --> Московские власти решили поделиться с корпорацией своими гостиницами Пока не на высоте Бесплатные квартиры отменяются Прокуратура оспаривает аренду земли “архангельского” по $50 за сотку Земля по закону

Реализуемый правительством Москвы проект "Москва-Сити" стоимостью более $12 млрд предполагает строительство в районе Краснопресненской набережной офисного комплекса из десятка высотных зданий. В центре комплекса планируется разместить атриум под прозрачным куполом (высотой более 30 м, шириной 70 м) , торговые ряды и развлекательные центры, концертный зал, рестораны и кафе. Заказчиком-застройщиком центрального ядра является московское ГУП "Центр-Сити". Стоимость центральной наземной части оценивается более чем в $250 млн.

Финансово-промышленные группы, похоже, всерьез заинтересовались грандиозным столичным проектом по строительству офисов-небоскребов "Москва-Сити". Вслед за "Системой" этим проектом решили заняться топ-менеджеры входящего в "Альфа-групп" торгового дома "Перекресток". Они собираются строить грандиозный торгово-развлекательный комплекс в самом центре "Сити".

По словам Ланцмана, интересы британской компании в России представляет ТД "Перекресток". Как рассказал "Ведомостям" председатель совета директоров торгового дома Лев Хасис, он и гендиректор компании Александр Косьяненко являются членами совета директоров МСС, но ни они, ни "Перекресток" не входят в число ее учредителей. "Мы вошли в состав совета в качестве экспертов", - говорит Косьяненко. По его словам, МСС учреждена финансовыми инвесторами специально для проекта строительства центрального ядра "Сити". Назвать этих учредителей оба руководителя "Перекрестка" отказались.

По итогам недавнего тендера генеральным инвестором центральной части комплекса "Москва-Сити" была выбрана британская компания Moscow City Center (MCC). Об этом "Ведомостям" рассказал Борис Ланцман, гендиректор ГУП "Центр-Сити" (компании - заказчика строительства объекта "Москва-Сити"). Инвестор финансирует строительство надземной части комплекса (около 500 000 кв. м) , а взамен получит в ней в собственность 90 000 кв. м торговых площадей. Контракт с MCC планируется заключить до конца месяца.

Член совета директоров Альфа-банка Александр Гафин дал понять, что, если MCC попросит банк поучаствовать в финансировании проекта, "Альфа" не откажет. Может обсуждаться как кредитование, так и инвестирование в зависимости от предложенных условий, отметил он. Хасис не исключил возможности инвестирования в проект личных средств, но подчеркнул, что это "будет очень маленькая доля". Он считает, что группа компаний "Боско ди Чильеджи", купившая в 2003 г. у "Перекрестка" акции ГУМа, также может выступить арендатором или инвестором торгкомплекса в "Сити". Прокомментировать эту информацию в "Боско ди Чильеджи" вчера не смогли.

Впрочем, Хасис не исключает, что руководители "Перекрестка" могут войти в число владельцев MCC. "Если такое требование поступит от других участников, мы станем миноритарными акционерами", - говорит он. По его словам, большую часть из $250 млн, необходимых для строительства комплекса, вложат западные инвесторы, поиском которых занимались он и Косьяненко. Возможно, финансировать проект также будет и Альфа-банк. И, разумеется, MCC не забудет разместить в комплексе гипермаркет сети "Перекресток" площадью от 5000 до 10 000 кв. м.

"Альфа" оказалась одной из последних ФПГ, присоединившихся к проекту. "Московскому правительству удалось собрать самых серьезных девелоперов и привлечь крупные финансовые и промышленные структуры, такие как "Северстальтранс", "НИКойл" и др. ", - заключает гендиректор Collers International Сергей Гипш.

"Из ряда претендентов город выбрал наиболее подходящую компанию, подтвержденную банковскими гарантиями и имеющую опыт управления подобного рода проектами [сетью "Перекресток", ЦУМом и ГУМом]", - объяснил "Ведомостям" выбор МСС в качестве инвестора Ланцман. По его мнению, инвестор с таким опытом способен создать "суперсовременный торговый центр".

Дом № 24 по улице Мясницкой — бывший особняк родственника Петра I, В. Лопухина. После его смерти владельцем дома стал барон С. Строганов, а с 1760 года — граф И. Шувалов. В 1769 в доме Строганова расположился первый в Москве Ассигнационный банк, директором которого был сын Шувалова. В 40-е годы XVIII века в этом здании, при содействии министерства финансов, была размещена основанная С. Строгановым Рисовальная школа. В 1868 году в здании открылся художественно-промышленный музей, основу которого составили работы учеников «строгановки». Чуть позже в пристроенных к музею корпусах разместили реальное училище, магазины, конторы и квартиры. Кстати, именно сдача внаем квартир и торговых площадей приносила доход, на который безбедно содержались училище и музей. В 1897 году Строгановское училище вместе с музеем «переехало» на Рождественку.
После сноса здания, в июне 1905 года, на этом месте было решено построить доходный дом. Всего лишь за полгода архитектор Ф. Шехтель создал проект и построил это произведение искусства, один из лучших примеров архитектуры начала XX века. Фасад украшен керамикой, крупные полихромные панно несут на себе узоры, созданные из лент, напоминающих паутину; бусы, венки, гирлянды создают рамки для пейзажных видов. При доходном доме были и котельные, прачечная, магазины… После 1917 года помещения занимали отделы ВСНХ, Главное управление электротехнической промышленности, отделы внешней торговли Моссовета и отделения Госторга, московское товарищество «Товарообмен», Центральный институт изыскания и сооружений путей сообщения (ЦИС) НКПС, Государственный институт силикатов и его музей.
Следующий дом уже со стороны бульваров принадлежал когда-то генералу И. Юшкову. Архитектор В. Баженов подчеркнул при строительстве дома в первую очередь богатство его будущего владельца, и дом Юшкова стал одним из лучших и знаменитейших салонов Москвы. Кстати, генерал Юшков был одним из «вольных каменщиков», то есть принадлежал к масонам, и проводил в своем доме тайные собрания ложи. Рядом до 1935 года стояла известная всем конюхам столицы церковь святых Фрола и Лавра, где освящали лошадей. При строительстве станции метро «Чистые пруды» (ранее «Кировская») храм снесли. Та же участь постигла и Тургеневскую библиотеку.

"Альфа-групп" является акционером торгового дома "Перекресток", который на начало 2004 г. насчитывал около 60 магазинов в Москве, Петербурге и Поволжье с совокупным годовым оборотом более $430 млн. До недавнего времени "Альфа-групп" также принадлежал контрольный пакет ТД "ГУМ", который в феврале выкупила группа компаний "Боско ди Чильеджи".
Вэтом номере мы продолжаем начатое в № 16 (172) от 21 апреля путешествие по самой знатной улице столицы — Мясницкой.

Мы часто пишем об ипотеке, информируя своих читателей о всех значимых событиях на этом рынке. Сегодня М2 подводит некоторые итоги развития ипотеки в нашей стране. Возможно, «сухие» статистические данные покажутся малопривлекательными, но за ними, без преувеличения — реальные шаги к созданию рынка доступного жилья.

Незаметное продолжение
Далее улица упирается в знаменитые, в первую очередь по фильму «Покровские ворота», Чистые пруды. Каждому известен каток, который ежегодно располагается на прудах зимой. Происхождение названия «Чистые пруды» связано с «экологической» историей: долгое время в пруды сбрасывали… отходы от деятельности мясников и назывались они, естественно, Погаными. Но в середине прошлого века один пруд завалили землей, а второй почистили и обустроили как место отдыха горожан.
Мясницкая не заканчивается у Чистых прудов, как многие думают, а продолжается до Садового кольца. В этом промежутке улица становится узкой, неприметной, более похожей на небольшой переулок. Кстати, в угловом заведении «Макдональдс» на стенах висят дореволюционные фотографии этих мест. Они как раз отражают тот период конца XVIII века, когда собственниками городских усадеб с обширными садами становились купцы. Дома № 33–37 — бывшая усадьба фабриканта И. Докучаева. В 1857 году дом купил московский меценат, коллекционер и книголюб К. Солдатенков (который открыл больницу, носящую сегодня название Боткинской). Сам дом поражал роскошью интерьеров, огромной библиотекой и богатой коллекцией картин. В годы Великой Отечественной войны здесь разместили ставку верховного главнокомандующего. Причина не в том, что аскету Сталину была нужна буржуазная роскошь. Просто под зданием сделали большое и надежное бомбоубежище, которое с помощью метростроевцев соединили с Кремлем, положив начало строительству знаменитого «Метро-2». Ныне на здании висит скромная табличка: «Приемная Министерства обороны».
Следующий дом (№ 39) — «типичный представитель» конструктивизма. Строил его Ле Корбюзье для наркомата легкой промышленности, а ныне здание принадлежит Государственному комитету по статистике. А напротив стоит усадьба майора Барышникова, построенная М. Казаковым, знаменитая своим танцевальным залом. Сегодня в ней разместилась редакция газеты «Аргументы и факты».
Завершает Мясницкую улицу достаточно безликое здание (№ 47) Госторга архитектора Б. Великовского, построенное в 1927 году. Впрочем, для преемника Госторга Министерства торговли РФ архитектурные понятия — вторичны.

С подачи министра МЭРТ РФ Германа Грефа считается, что главную опасность рынку сегодня представляет так называемый «инвестиционный пузырь». Под этим термином в правительстве РФ понимают увеличившееся в последнее время число спекулятивных сделок с квартирами, ведущих столичный рынок недвижимости к краху. Напомним, что, по оценкам различных участников рынка, количество квартир, покупаемых на этапе строительства с целью последующей перепродажи, составляет от 20 до 40%. Исходя из этого некоторые профессионалы рынка недвижимости и крупные экономисты построили прогноз развития событий: «пузырь» лопнет и рынок ждет кризис.

После принятия в июле 1998 года Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в России начался новый этап становления ипотечных отношений. В десятках регионов и городов России начали разрабатываться ипотечные программы и стали активно создаваться структуры для их реализации.
В настоящее время действуют 72 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих ипотечных фондов (62% среди региональных операторов и 85% среди муниципальных операторов), часть в виде ипотечных агентств (соответственно 25 и 14%) и ипотечных корпораций (12% среди региональных операторов).
Более 70% этих организаций являются членами учрежденной в 2000 году Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Ассоциированными членами МАИФ являются также Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК — 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК — 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией Московской области (ИКМО) Союз потребительских кооперативов Московской области.
На федеральном уровне созданное в 1997 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов. (Сведения о числе ипотечных операторов и кооперативов см. в таблице.)
Региональные ипотечные операторы приступили к использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья. По состоянию на 2002 год 40 тыс. российских семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 тыс. составили ипотечные кредиты, 10 тыс. — ипотечные займы, 25 тыс. — договоры купли-продажи с рассрочкой платежа. К концу 2003 года количество квартир, проданных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось еще на 20 тыс. и составило 60 тыс.
Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 1,7 млрд руб., в 2002 году они возросли до 7,8 млрд руб., а в 2003 году — до 15 млрд руб.
По прогнозам специалистов, к 2008 году объем кредитования может вырасти в 4 раза и достичь цифры 60 млрд руб.
На конец 2003 года банками было выдано 27 тыс. кредитов. При этом свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил $18 тыс. Из этого количества 50% ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Всего же в ипотечном процессе участвует 146 банков.
Доля просроченной задолженности в 2002 году составляла 0,42%, в 2003 году — 0,33%.
По Москве в 2003 году было зарегистрировано 343 тыс. сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки — 1471 сделка.
В эти же годы стало развиваться кооперативное движение, которое вовлекло в ЖСК более 5 тыс. членов. По данным Гильдии жилищных кооперативов (ГЖК), только ЖСК «Строим вместе» насчитывает 2,5 тыс. членов и еще 1000 семей являются членами кооперативов, входящих в ГЖК.
По данным МФЖК и ЖСК «Строй и живи», число их членов составляет 1,5 тыс. семей. Через Строительную сберегательную кассу г. Москвы реализовано 1000 квартир.
C помощью кредитных, заемных и накопительных схем на конец 2003 года предоставлено 94 тыс. квартир, а с учетом отраслевых программ (Мин-атом, МПС, МЖД, Росэнергоатом) — 100 тыс. квартир.
Из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд руб. Из этого количества 70% составили банковские кредиты. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 330 тыс. руб.
К федеральной системе рефинансирования подключилось две трети региональных операторов, более 60% из них являются членами МАИФ.
Практическая деятельность по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов осуществляется в 38 регионах. В статусе первичных кредиторов по стандартам АИЖК работали 27 кредитных и 18 некредитных организаций.
Конечно, бурному развитию рынка ипотеки в России все еще мешает множество факторов. Среди них можно отметить следующие проблемы:
— трудности, которые испытывают банки с привлечением «длинных» денежных средств под долгосрочное кредитование;
— проблемы с оценкой платежеспособности заемщиков при высокой доле неофициальных доходов;
— не решенные вопросы защиты прав кредитора-залогодержателя (например, при наложении взыскания на жилье, являющееся единственным для семьи заемщика, или при наличии зарегистрированных в заложенной квартире несовершеннолетних детей) и т. д.
При этом ипотечное кредитование, безусловно, имеет большую перспективу, поскольку в нем заинтересовано и население, и строители, и банки.
Спрос на кредиты обеспечивает снижение уровня инфляции и рост платежеспособности населения при недостатке времени на создание существенных накоплений. Кроме того, на спрос положительно влияет стремление российского среднего класса следовать модному западному принципу «жизнь в кредит».
В настоящее время, когда ставка рефинансирования составляет 15%, ипотечные кредиты доступны примерно 5–7% населения страны.
Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, не линейная, а экспоненциальная. При снижении ставки рефинансирования до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5–7%, а около 50% населения страны.
Правительством РФ задача вовлечения в ипотечные программы половины населения страны ставится на ближайшие 4–5 лет. Первый решительный шаг в этом направлении уже сделан: в Государственную думу внесен пакет из 28 законопроектов по формированию рынка доступного жилья.
Сегодня одна из самых популярных тем для разговоров, публикаций и совещаний — грядущий обвал цен на рынке недвижимости. Наблюдения за «неуклонным и неизбежным» ростом стоимости столичных квадратных метров сменились напряженным ожиданием развязки.

«Пузырь» не пройдет!
Поскольку тема обвала цен с каждым днем все больше будоражит умы россиян, те, кто имеют хоть какое-либо отношение к недвижимости, считают своим долгом высказаться и дать свои оценки. Наиболее интересен спектр мнений профессионалов рынка. На пресс-конференции, проведенной на прошлой неделе Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС), оказалось, что теория обвала имеет активный фронт противников.
Руководитель отдела маркетинга Правового центра жилья Юрий Кочетков считает, что инвесторы на первичном рынке есть, но их число не превышает 1–2 на 100 покупателей. Перепродажи строящихся квартир объясняются, по его мнению, тем, что люди, купив квартиру на этапе фундамента, за время ее строительства зарабатывают дополнительные средства и перепродают ее с целью улучшения жилищных условий. Так, по его оценкам, поступают до 25% покупателей. Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов и вовсе отказался назвать какие-то конкретные цифры. По его мнению, настоящие инвесторы не продают квартиры на растущем рынке, а осторожно выжидают, поэтому определить, кто сейчас из покупателей купил квартиру с целью перепродажи, просто невозможно.

Беда не за горами
На недавнем форуме МАГР аналитик рынка недвижимости Олег Репченко заявил, что к началу 2005 года масса инвестиционных квартир на рынке достигнет критического уровня 3 млн кв. м «лишних квартир» и после этого рынок обвалится.
Высказывались экономистами также предположения о том, что платежеспособный спрос имеет границы, и если цены будут продолжать расти, то он исчерпает себя. Но эта идея получила меньшую популярность, видимо, потому, что вот уже больше года цены растут, а спрос не только не снижается, но и растет. Идея же «инвестиционного пузыря», подкрепленная массой пустых окон в сданных новостройках, в разных интерпретациях обошла все столичные СМИ. Руководитель центра Российских мультилистинговых систем Андрей Сапожников говорит, что «пустых окон в распроданных новостройках не одно-два, а несколько больше, да и то, что график роста цен сейчас делает наиболее резкую кривую за истекшие 10 лет, наводит на мысли». Однако, по его мнению, «без специального и сложного изучения структуры покупателя говорить о наличии «инвестиционного пузыря» на рынке невозможно».

Кризисный менеджмент
Аналитики считают, что кризис на рынке недвижимости маловероятен, и приводят в защиту этой позиции различные аргументы. Так, К. Апрелев считает, что, даже если изменится политика правительства или курс западных валют, резкого сброса квартир на рынок не произойдет. Владельцы квартир, по его мнению, не склонны к поспешным решениям. Он считает, что чем менее стабилен курс доллара, тем больше средств вливается в рынок недвижимости. К. Апрелев уверен, что «до 2006 года снижения цен на рынке не будет».
Г. Стерник считает, что «сегодня нет никаких оснований проводить аналогии с 98-м годом». По его мнению, на рынке имеют место «нормальные рыночные колебания». А. Сапожников также заявляет, что «рынок инертен, экономика страны стабильна и нельзя говорить о кризисе». А. Бекетов сравнивает рост цен на недвижимость с ростом цен на хлеб. По его словам, рост цен на недвижимость за прошлый год не сильно отличается от роста цен на хлеб и корень у этих процессов один — инфляция. Увеличение объема наличных рублей в 1,5 раза, по его мнению, и порождает якобы рост цен. «А на самом деле квадратный метр как стоил сто буханок хлеба, так и стоит. Ничего не изменилось», — проводит сравнительный анализ А. Бекетов.
Вместе с тем Ю. Кочетков занимает не столь категоричную позицию. Он считает, что кризис вероятен, но предсказать, когда он произойдет, — невозможно. Любое резкое изменение политической, экономической или социальной ситуации, по его мнению, может изменить расстановку сил на рынке недвижимости.

Согласно прогнозу большинства аналитиков, на начало 2005 года стоимость 1 кв. м в Москве не будет превышать $2200–2400.
Руководитель группы маркетинга ДИПСа Андрей Куприянов уверен, что есть люди, которые покупают квартиры, чтобы сохранить средства, а таких, кто покупает с целью перепродажи, нет. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, напротив, считает, что спекулятивные операции существовали на рынке всегда и их нормальное количество 6–7%. Сейчас, по его мнению, этот процент может быть несколько выше, но он еще далек от критической величины.
Директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник признается, что «идея кризиса в результате раздувания «инвестиционного пузыря» была вброшена на рынок им самим примерно год назад». По его словам, он «предполагал такой вариант развития событий, но сейчас считает его маловероятным». Он объясняет это тем, что, по данным компании «МИЭЛЬ», сейчас на рынке только 8,8% сделок, которые потенциально могут быть названы инвестиционными. Их составляют 1,5% квартир, перепродаваемых частными гражданами в процессе строительства, и 7,3% квартир, покупаемых компаниями в процессе строительства.



Главная --> Публикации