Главная --> Публикации --> Правительство не собирается загонять всех в ипотеку Московские власти решили поделиться с корпорацией своими гостиницами Пока не на высоте Бесплатные квартиры отменяются Прокуратура оспаривает аренду земли “архангельского” по $50 за сотку

Банк Москвы предлагает строительным компаниям обратить особое внимание на возможности облигационных займов для финансирования своей деятельности: такое предложение прозвучало во вторник на конференции "Инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья" из уст начальника управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игоря Фроловского. По мнению г-на Фроловского, ценные бумаги строительных компаний могли бы стать альтернативой прямым инвестициям в жилую недвижимость по причине их меньшей рискованности. Другие участники рынка с этим мнением не согласны, полагая, что ценные бумаги являются более рискованным вложением, нежели квадратные метры, и в силу более низкой доходности по сравнению с прямыми инвестициями могут представлять интерес лишь для банков, их размещающих.

Банк Москвы предлагает инвесторам отказаться от покупки квадратных метров в пользу приобретения ценных бумаг строительных компаний.

"Из-за того что потребности строительных компаний в инвестициях не могут быть удовлетворены частными инвесторами и риэлторскими компаниями, финансовый капитал начинает приходить на рынок недвижимости. Ситуация, как говорится, созрела, - сказал Игорь Фроловский, выступая на конференции. - Уже сегодня строительному рынку необходимо 5 млрд долл. дополнительных инвестиций. С другой стороны, у нас сформировался круг инвесторов, вложивших 7 млрд долл. в ценные бумаги. Необходимо создать систему, которая бы позволяла привлекать хотя бы 1 млрд долл. в год в рынок недвижимости". По мнению Игоря Фроловского, такой системой могла бы стать система облигационных займов строительных компаний. "Сегодня рынок облигационных займов промышленных компаний сформировался, - говорит он. - Доходность по таким бумагам колеблется в пределах 6-12% годовых в зависимости от финансовой устойчивости компании. При этом доходность от операций на рынке недвижимости (прямых инвестиций. - RBC daily) риэлторских компаний может достигать 30-50%. Таким образом, рынок недвижимости может дать небольшую премию фондовому рынку, последний же в обмен на нее будет готов принять риски, связанные с непрозрачностью строительных компаний". Таким образом, по расчетам г-на Фроловского, уже летом этого года объем рынка облигаций строительных компаний может достигнуть 10 млрд руб.

По мнению Игоря Фроловского, в будущем затраты строителей будут возрастать из-за сокращения свободных площадей под застройку, что поставит перед ними проблему поиска новых источников финансирования. Кроме того, в связи с необходимостью расчистки площадки под застройку (перевода промпредприятия либо сноса пятиэтажек) удлинится срок окупаемости вложенных средств, что, по мнению г-на Фроловского, сократит возможности использования средств соинвесторов - физических лиц либо риэлторских компаний - при строительстве объекта. Банковские кредиты, как известно, не являются эффективным способом финансирования стройкомплекса в силу двух причин: во-первых, банки выдают кредиты на более короткие сроки, нежели срок окупаемости строительства (если не торговать площадями в недостроенном доме), во-вторых, банки кредитуют только в том случае, если существует залог, то есть если построено хотя бы два этажа дома. На стадии котлована, а тем более подготовки проектной документации, по общему мнению строителей, получить банковский кредит крайне сложно. В связи с этим г?ну Фроловскому представляется перспективным выход строительных компаний на рынок капитала, например, путем выпуска облигационных займов.

"На мой взгляд, вложение в облигации строительных компаний не будет альтернативой прямого вложения в недвижимость, - сказал RBC daily ведущий дилер отдела государственных и корпоративных ценных бумаг управления ценных бумаг банка "Диалог-Оптим" Александр Шетлер. - В понимании инвестора - физического лица (а именно они составляют, по разным оценкам, до 50% инвестиционного спроса) облигация - это всего лишь бумажка или запись в компьютере, в общем, пустой "пшик", а квартира - это физически материальный актив, который можно осязать и с которым ничего не случится даже в случае краха строительной компании, жилищного рынка или вообще финансового рынка в целом. В случае обвала цен на недвижимость квартиру можно просто сдавать до лучших времен. У юридических лиц, инвестирующих в строительство, мотивация несколько иная, но, уверен, им также выгоднее вкладывать напрямую в недвижимость, а не в облигации. Ведь доходность по облигациям строительных компаний намного меньше доходности прямых инвестиций в жилую недвижимость". Тем не менее Игорь Фроловский в беседе с RBC daily подчеркнул, что именно облигации крупных строительных компаний могут быть привлекательными для рынка, поскольку в этом случае инвестор не несет риски, связанные с нереализацией проекта либо падением цен на рынке недвижимости.

По мнению г-на Фроловского, озвученному им на конференции, инструмент облигационных займов крупных строительных компаний сможет привлечь средства инвесторов, в настоящее время вложенные в недвижимость напрямую. "Доля квартир, приобретаемых на рынке со спекулятивными целями, оценивается в 20-30%, что составляет около 1 млрд долл. ежегодно, - говорит г-н Фроловский. - Если инвесторам предложить адекватный инструмент для инвестиций в виде ценных бумаг (облигаций, долей паевых фондов и пр.), эти средства можно привлечь в качестве инвестиций в строительство". Впрочем, другие участники фондового рынка и аналитики рынка недвижимости воспринимают перспективу переориентации инвесторов с практики прямых вложений в жилплощадь на покупку ценных бумаг не так оптимистично, как Банк Москвы, разместивший уже несколько выпусков облигаций строительных компаний.

Вкладывать деньги в недвижимость можно, не только покупая квартиру или дом. В 2003 г. у частных инвесторов появилась новая возможность - закрытые фонды недвижимости, которые вкладывают собранные с пайщиков деньги в самые разные объекты: от квартир до офисных центров.

Руководитель аналитического агентства ирн.ru Олег Репченко в свою очередь полагает, что замена прямых инвестиций инвестициями в ценные бумаги способна вызвать кризис на рынке недвижимости гораздо раньше, чем ныне прогнозируется. "Сейчас считается, что падения цен на рынке можно ожидать через два-три года, - сказал он RBC daily. - В случае выстраивания схемы финансирования с использованием бумаг, которые теоретически, в отличие от недвижимости, способны обесцениться до нуля, разорив своих владельцев, критическая масса на рынке накопится гораздо быстрее". По мнению экспертов, такая схема выгодна лишь финансовым институтам. Впрочем, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что такой способ привлечения средств выгоден и строительным компаниям, которые смогут получить доступ к более дешевым средствам, а значит, вести более активную строительную деятельность. Последнее является несомненно положительным фактором в условиях нехватки жилья в России и ограниченного объема предложения на рынке жилья.
Похоже, рядовому инвестору скоро станет доступен такой элитный инструмент вложения средств, как закрытые фонды недвижимости. Сейчас формируются или готовятся к открытию несколько фондов, рассчитанных не только на клиентов, готовых к многомиллионным вложениям, но и на более скромных инвесторов.

Пайщики закрытого ПИФа, в отличие от пайщиков обычного, могут влиять на работу фонда, например голосовать по вопросу о выплате промежуточного дохода по итогам его работы. К апрелю 2004 г. доход получили только пайщики Первого инвестиционного фонда недвижимости - 5,1% по итогам 2003 г. Некоторые фонды устанавливают предельный размер таких выплат. Например, в фонде "Максвелл недвижимость" (УК "Максвелл Эссет Менеджмент") это 5,5% от стоимости чистых активов фонда на момент выплаты.

За год таких фондов стало девять, еще пять сейчас формируются, а два зарегистрировали свои правила (см. таблицу). Принцип их работы такой же, как у паевых инвестиционных фондов: инвесторы покупают паи, а его управляющая компания (УК) в соответствии с зарегистрированными в ФКЦБ правилами фонда вкладывает собранные деньги в разные объекты недвижимости, землю, акции и облигации - так ограничивает круг активов фонда закон. Ценные бумаги нужны для того, чтобы средства пайщиков приносили доход и в то время, пока участок земли или сама недвижимость оформляется в собственность фонда.

За те же деньги.

Закрытые фонды обычно создаются на максимальный разрешенный законом срок - 15 лет. Досрочно изъять средства из фонда можно, только найдя покупателя на свои паи. Поэтому в закрытые фонды недвижимости надо вкладывать надолго.

Сейчас формируются несколько фондов, которые готовы работать со сторонними клиентами и минимальный взнос в которые составляет 1 млн руб. , например "Стратегия" (УК "ВИТУС") и "Динамичный" (УК "ЛИДАРС"). В мае планирует начать продажу паев фонд "Жилая недвижимость" (УК Промышленно-строительного банка). УК ПСБ даже обещает провести рекламную кампанию своего фонда, в который можно вложить от 1 млн руб. , и открыть несколько пунктов приема заявок в Москве. По словам гендиректора УК ПСБ Андрея Белявского, у компании уже есть предварительная договоренность с несколькими крупными инвесторами, но она будет привлекать и пайщиков "с рынка".

До недавнего времени большинство ЗПИФов недвижимости создавались для заранее определенного узкого круга клиентов. Например, паи фонда "Деловая недвижимость" (УК КИТ) хоть и стоили 1000 руб. , но размещались по закрытой подписке. А те, кто принимал в свои ряды сторонних инвесторов, устанавливали для них минимальный взнос в несколько миллионов рублей (см. таблицу). Примерно столько же необходимо для самостоятельных инвестиций в недвижимость (от $40 000 - в московскую квартиру, от $70 000 - в загородную недвижимость). Но, покупая пай, вы диверсифицируете свои вложения: вместо одного-двух или нескольких объектов вы получаете доли в гораздо большем числе проектов, включая те, что недоступны частному инвестору, например в офисах, перекладывая на управляющих хлопоты по выбору проектов и бумажную волокиту по оформлению прав на них. За это управляющие берут комиссию, обычно 1 - 3% от стоимости активов фонда (см. таблицу).

Фонды отличаются инвестиционными стратегиями и объектами для вложения средств пайщиков. Одни специализируются на работе с жилой недвижимостью, другие - с коммерческой, третьи готовы инвестировать в объекты различных сегментов рынка. Например, "Жилищное строительство" и "Стратегия" ориентированы на строительство жилой недвижимости, а Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость сдает в аренду офисы собственного бизнес-центра. По словам гендиректора УК "Топкапитал" Павла Лебедева, фонд "Третий Топкапитал" (сейчас формирует активы по закрытой подписке) будет специализироваться на коммерческой и производственной недвижимости - в частности, сдаче в аренду купленных и построенных объектов.

Во что они вкладывают.

Менее доходна, но зато более стабильна сдача в аренду коммерческой (офисы) или торгово-развлекательной (торговые центры, кинотеатры и т. п. ) недвижимости. При удачном выборе объекта для вложений это будет приносить ежегодный доход до 10 - 15% годовых в валюте. А УК КИТ выбрала смешанную стратегию: фонд "Деловая недвижимость" сначала вложит средства в строительство бизнес-центра в Москве, а потом будет сдавать его помещения в аренду, рассказывает гендиректор компании Владимир Кириллов.

Управляющие считают самими доходными вложения на нулевой стадии, когда фонд инвестирует в строительство, а после сдачи объекта продает построенные метры. В этом случае инвестор приобретает права на недвижимость на 10 - 15% дешевле, чем стоят уже готовые квадратные метры, объясняет Наталья Прокопьева из УК "Конкордия эссет менеджмент". Кроме того, на растущем рынке за время строительства увеличивается и стоимость готовых объектов недвижимости, так что пайщики получают двойную выгоду и их общий доход может подняться до 30 - 35% годовых в валюте, говорит Прокопьева. Такую стратегию выбрали, например, Первый инвестиционный фонд недвижимости и "Жилая недвижимость", активы которого будут вкладываться в покупку квартир в строящихся домах в Санкт-Петербурге для их дальнейшей перепродажи. Управляющая компания уже договорилась с 10 крупными застройщиками в Северной столице об участии фонда в строительстве домов.

Приобрести паи уже действующих фондов недвижимости можно на вторичном рынке. Здесь главное - найти продавца. На ММВБ торгуются только паи Первого инвестиционного фонда недвижимости, правда, сделки с ними заключаются крайне редко. Котировка пая составляет около 1,3 млн руб. ($46 000). Подать заявку на покупку и продажу пая можно через любого брокера, его комиссия составляет 0,03 - 0,1% от суммы сделки, еще 0,02% возьмет биржа.

А вот УК "ЛИДАРС", по словам гендиректора Никиты Иванова, еще не решила, куда будет размещать активы формирующегося фонда "Динамичный". Компания не определилась даже с потенциальным направлением инвестирования: будет ли это жилая или офисная недвижимость или что-то еще. Впрочем, у нее еще есть время. А первые несколько месяцев работы активы "Динамичного" будут размещаться на фондовом рынке, говорит Иванов.



Некоторые УК обещают организовать встречу с держателем паев своих фондов. Например, у "Менеджмент-консалтинга", по словам советника гендиректора Романа Шемендюка, есть "стратегические партнеры", которые владеют некоторым количеством паев фонда "Жилищное строительство" и готовы продавать их новым пайщикам - но на сумму от 500 000 руб. , предупреждает Шемендюк.

Все градостроительные планы развития территорий административных округов обсуждены и утверждены Правительством Москвы. Продолжается разработка детальных планов градостроительного зонирования территорий районов. С прошлого года ведутся работы по межеванию кварталов сложившейся и сохраняемой жилой застройки города. Генплан реализуется в режиме мониторинга зонирования.


На заседании Координационного совета обсуждались выполнение требований градостроительного зонирования территорий города и ход проектирования, реконструкции и нового строительства объектов топливно-энергетического комплекса. Вел заседание первый заместитель мэра в Правительстве столицы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города В.И.Ресин.

Жилая, общественная, коммунальная застройка должна быть позитивной, взвешенной со всех сторон, подчеркивали выступавшие. Так, для Арбата важно сохранение исторической застройки, как, впрочем, для всего Центрального административного округа. Нельзя превращать центр лишь в общественную зону, чтобы в ночное время она замирала. Уже сейчас здесь много жилых зданий, их будет еще больше. Центр города, его древнее ядро, с которого начиналась Москва, особенно дорог каждому ее жителю и гостю. Однако он нуждается в реконструкции, здесь немало тесных дворов, обветшалых домов, не хватает зелени. Перед архитекторами стоит задача: бережно сохраняя замечательные памятники древнего зодчества, органически связывать их с новыми, современными строениями.

Разумеется, жизнь вносит изменения, поэтому назначения ряда планировок районов требуют определенной корректировки. К каждому району надо подходить с учетом его особенностей. Скажем, в Орехово-Борисове нет необходимости уплотнения жилой застройки. А есть микрорайоны, которые подлежат коренному изменению, например там, где идет или предусматривается реконструкция или снос пятиэтажек и ветхого жилфонда. Предстоит также разобраться при отмежевании, к какому дому относится та или иная территория. Тут ни в коем случае нельзя улучшать условия проживания одних обитателей домов за счет ущемления прав других.

- Сегодняшнее обсуждение носило деловой характер, реализация принятых решений станет еще одним шагом по осуществлению Генплана, - сказал В.И.Ресин. - Здесь прозвучало беспокойство по поводу несвоевременного ввода ряда энергообъектов. Надо в срочном порядке поправить положение дел. Никто не позволит, чтобы к будущему осенне-зимнему отопительному сезону подготовились плохо.
Пакет законопроектов, реформирующих жилищную сферу в России, Государственная Дума рассмотрит в первом чтении уже 15 июня. Об этом на заседании круглого стола на тему "Проблема ипотечного законодательства на современном этапе" заявил вице-спикер нижней палаты Георгий Боос. По его словам, депутаты ожидают заключения правительства по этим законопроектам к 10 мая. И, скорее всего, оно будет положительным, поскольку вырабатывались законодательные инициативы, как подчеркнул Боос, совместными усилиями депутатов, в особенности "единороссов", администрации президента и самого кабинета министров.

Как известно, в 2003 году намечено построить 4,5 миллиона квадратных метров жилья и много объектов соцкультбыта. А это значит - не обойтись без новых мощностей по энергообеспечению. По программе Москапстроя предусмотрено сооружение 25 объектов РТС и КТС. К сожалению, не на все есть утвержденная документация. Еще хуже ситуация с тепловыми сетями. Очень актуальны вопросы выбора площадок под строительство энергообъектов и размера санитарных защитных зон. Стоит отметить, что многие здания РТС и КТС стали украшением города. Среди них Южно-Измайловская и Хапиловская тепловые насосно-перекачивающие станции, электроподстанции: Ново-Мазилово и СИТИ-1, Таганская и Зубовская, Куркино и другие объекты.

Если пакет законопроектов не встретит сопротивления в правительстве РФ и Совете Федерации, чего и не ожидается, то официальный старт жилищной реформе будет дан 1 января 2005 года, когда вступят в силу первые ее положения. Ключевым из них является, пожалуй, запрет на приватизацию вновь предоставляемого гражданам за государственный и муниципальный счет жилья. Кроме того, должна изрядно поредеть очередь на бесплатные квартиры. Но не потому, что резко возрастут объемы социального строительства, а в силу нового подхода к распределению муниципальных квадратных метров. Как предполагается, право на получения такого жилья будут иметь отнюдь не все, кто в нем нуждается (в соответствие с ныне действующими социальными нормами), а лишь малоимущие очередники. При сохранении льготных категорий, хотя и не всех, рассчитывать на заключение договора социального найма смогут только те, кому материальное положение не позволяет приобрести жилье в собственность или арендовать его на коммерческих условиях. При этом приватизировать квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 января 2005 года, будет уже невозможно. Однако у тех, кто не успел приватизировать ранее предоставленное жилье, останется время сделать это до 1 января 2007 года. Эта дата должна войти в историю как день окончания бесплатной приватизации.

Направленный за визой в правительство пакет законов уже получил в прессе название "ипотечный". Однако же круг вопросов, которые с помощью этих законопроектов, собираются урегулировать их авторы намного шире. По сути своей, это ни что иное, как радикальная реформа нынешней жилищной политики, основные положения которой продолжают действовать с советских времен. Идеологию предстоящей реформы можно сформулировать в одной фразе: доступным жилье будет, бесплатным - нет.

Ну а чтобы в регионах развернулось массовое строительство доступного жилья, необходимо сокращать издержки застройщиков, не перекладывая на них функции муниципалитетов по прокладке и модернизации коммуникационной инфраструктуры. Соответственно, нужны деньги местным властям. Путь в данном случае один - увеличивать налоговую составляющую муниципальных бюджетов. В этой связи федеральные законодатели намерены принять закон о налоге на недвижимость и приравненные к ней объекты. Этот налог, единый как для физических, так и для юридических лиц, должен полностью поступать в местные бюджеты. Субъекты федерации смогут вводить его на своих территориях по мере готовности в период до 2007 года.

Впрочем, по словам Бооса, прекратив раздавать квартиры бесплатно, государство все же оставит некоторые возможности для некоторых категорий граждан обзавестись собственным жильем за казенный счет. Речь идет о различных субсидиях и льготном кредитовании, в том числе ипотечном. Однако такие перспективы в настоящий момент довольно туманны. При нынешних объемах жилищного строительства, и это не устают повторять эксперты, любая государственная помощь в приобретения жилья на свободном рынке чревата лишь повышением цен на недвижимость. На какое-то время о так называемой социальной ипотеке лучше вообще позабыть.

Все теми же налоговыми мерами предполагается отстранить от игры на рынке недвижимости физических лиц. Нынешнее законодательство делает возможным существование самых разных схем, при которых "физики" зарабатывают на рынке недвижимости приличные деньги фактически без уплаты налогов. Схожие схемы позволяют уменьшать налоговые отчисления и компаниям, действующим через физлиц. В этом контексте будет пересматриваться система налоговых вычетов, предоставляемых ныне гражданам при продаже жилья.

В то же время неясностей здесь еще очень много. До сих пор в подвешенном состоянии находится вопрос с оценкой базы налога на недвижимость. В идеале этим должны заниматься профессиональные оценщики, на практике же, по крайней мере, на первых порах определять налогооблагаемую базу будут фискальные органы по несуществующим пока методикам.

С одной стороны, желание государства обложить налогом предпринимательскую деятельность граждан понятно и, более того, справедливо. С другой, как отметил президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, простой перевод активов физических лиц из одной формы (недвижимость) в другую (денежные средства) в качестве такой деятельности рассматриваться не должен. В свою очередь, Георгий Боос заверил, что изменения в этой части налогового законодательства коснутся лишь тех граждан, кто действительно играет на рынке. Все остальные смогут менять место жительства, продавая квартиру в одном городе и покупая в другом, или просто улучшать свои жилищные условия, пользуясь всеми возможными налоговыми послаблениями. Кроме того, если на жилищном рынке "физики" окажутся вне игры, инвестиционный спрос на квартиры сократится, и можно будет ожидать замедления роста цен.

Напомним, что сегодня физическое лицо, продавая свою жилую недвижимость и земельные участки, имеет право на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей, а если эта недвижимость находится в его собственности более 5 лет, то подоходный налог с вырученной от продажи суммы не платиться вовсе. Вместе с тем налоговую декларацию можно заполнить так, чтобы продажа недавно приобретенного дорогого жилья также "выпадала" из-под налогообложения, даже при указании реальной, а не БТИшной оценки.



Главная --> Публикации