Главная --> Публикации --> На асфальте: москва на продажу Очаково станет меньше Инвесторы должны знать правила игры Диамантер инвестирует $200 млн в деловой комплекс На рынке недвижимости все спокойно

Следует отметить, что в целом немецкая система достаточно локальна. Это отлично функционирующий механизм, созданный для работы внутри одной страны. В Германии существует целая сеть специальных ипотечных банков. Они кредитуют всех желающих под залог земельных участков и квартир. Ипотечное кредитование здесь основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. Это позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество и обеспечить инвестору ясное представление о том, кто является собственником недвижимости.

Мировая практика показывает, что ипотека выгодна и кредитору, и заемщику. Поэтому в разных странах существует немало направлений ипотечного кредитования. К примеру, "немецкая система" возникла еще 200 лет назад. Затем её переняла Франция, и позже она распространилась по всей Европе.

На сегодняшний день день развитие банковской системы Германии, совместно с лояльным законодательством и надзором государства за деятельностью банков, позволяет предоставлять кредиты гражданам и предприятиям на различные сроки - от года до 30 лет.

Одним из важнейших принципов германской ипотеки является жесткий надзор государства за деятельностью ипотечных банков. Каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта, который должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Для этого банк официально назначает лиц, проверяющих правильность расчета реальной стоимости объекта залога.

Существует и возможность кредитования на приобретение имущества, по которой заемщик выплачивает в пределах 50 % стоимости объекта недвижимости, а на недостающую сумму (50% и более) получает кредит. Проценты за использование такого вида кредита зависят от банка и привлекательности инвестиционного проекта и колеблются от 5,1% до 8% годовых. Кредитуют, как правило, рентабельные объекты, эксплуатация которых в дальнейшем позволит погасить сумму кредита и проценты за его использование. Это могут быть жилищный фонд, предназначенный для последующей сдачи внаем, объекты торговли, общественного питания или сервисного обслуживания.

"Золотое правило" германской банковской системы гласит: долгосрочные вложения должны быть непременно обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами. Основным объектом для финансирования долгосрочных инвестиций является недвижимость. Правильно организованный учет недвижимости способствует росту цен и привлекательности инвестирования в земельные участки, жилищный фонд, промышленные объекты.

Широко распространена в Германии и субсидируемая государством система Bausparvertrag (строительно-сберегательный договор), то есть накопление определенной суммы по договору с банком исключительно для строительства или приобретения жилища в будущем. Любой желающий приобрести квартиру или дом может в течение 6-8 лет накопить часть необходимой ему суммы, а уже остальное (на весьма льготных условиях) ему предоставит банк.

Кроме того, есть возможность использования системы страхования, по которой можно застраховать риск невозврата кредита на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств, а также создать накопитель средств. Суть использования органа страхования как накопителя сводится к тому, что устанавливается ежемесячно взнос, который уплачивается на протяжении действия кредита. Размер взноса определяется в зависимости от срока, суммы кредита, уровня инфляции и других факторов. Сумма выплат, которую необходимо произвести в орган страхования, составляет приблизительно 40-50 % от суммы кредита. По наступлению срока возврата кредита органом страхования производится полное его погашение.

Первоначальный взнос зависит от среднего дохода клиента, его возможностей погашать кредит и, конечно, от уже имеющихся накоплений. В среднем можно считать, что в Германии - при наличии 1/3 от всей необходимой суммы - взять ипотечный кредит не представляет труда, и этот способ считается стандартной схемой приобретения собственного жилья.

Государство со своей стороны также всячески поощряет приобретение собственного жилья, освобождая его владельцев на четыре-шесть лет от уплаты части налогов. Или предоставляя им возможность списывать кое-какие расходы. Правда, такие льготные кредиты предоставляются лишь молодоженам и многодетным семьям на сумму, равную одной трети полной стоимости жилья, но - не более чем на 100 тысяч евро.

Кто они такие, чем, собственно, занимаются – тогда мало кто понимал. Но сегодня, по прошествии полутора десятков лет, новизна ощущений спала, а знаний прибавилось. Пора, стало быть, подводить первые итоги.

Разумеется, новая собственность вплоть до полного погашения кредита будет принадлежать банку. Каких-то особых требований по поводу сроков или способов погашения долга в Германии, в принципе, нет. Как правило, немецкие банки идут навстречу пожеланиям клиента. Кстати, как раз сейчас ипотечные кредиты стали дешевыми как никогда раньше. Например, кредит на 10 лет предоставляется сегодня под 5% годовых, а минимальная сумма, которая должна быть выплачена в течение года, - скажем, в первые год-два, составляет лишь 1% от всего кредита.
На рубеже 80-90-х гг. прошлого века наши граждане получили возможность не только увидеть «запретный, такой разноцветный капиталистический мир» (А.Макаревич), но и приобщиться к его благам. Компьютеры, кока-кола, иномарки – все это из полумифической экзотики превратилось в повседневность. В ряду пришедших западных новаций были и иностранные компании, работающие в сфере недвижимости.

Различия в стилях и методах работы между западными и многими российскими компаниями более всего были заметны в самые первые годы. Наши изо всех сил старались «оптимизировать» затраты: если, например, стояла дилемма заплатить налоги или подкупить чиновника, ответственного за их сбор, – однозначно выбиралось второе как более дешевое. «Западники» же скрупулезно выполняли все требования законодательства, даже самые причудливые. Делать это, как выяснилось впоследствии, их заставлял не гипертрофированно развитый моральный императив внутри себя, а соображения сугубо практические: чиновников довольно часто меняют, и в этом случае фирма, положившаяся на «оптимизацию», оказывается абсолютно без прикрытия.

Ты какой-то не такой…

И, наконец, еще одно отличие – пожалуй, главное. «Западные фирмы никогда не ведут бизнес под водку, и никогда не передают под столом чемоданы с «черным» налом», – так сказал года три назад менеджер одной из транснациональных компаний. Комментарии тут, как говорится, излишни.

Второе отличие – здесь, правда, речь скорее не о методах работы, а об условиях собственного существования – состояло в том, что у иностранцев изначально было меньше проблем с клиентурой. В Россию стали активно приходить западные финансовые, инвестиционные и производственные компании, им требовались офисы, и искать их они предпочитали при посредничестве проверенных партнеров.

Но все-таки различия остаются. Илья ШЕРШНЕВ, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что российские компании основной своей задачей видят экспансивный рост, постоянно увеличивая число людей, открывая новые офисы, филиалы. А для западных фирм главным критерием является доход в расчете на одного сотрудника, который они максимизируют, постоянно улучшая качество оказываемых услуг. Это отличие И. Шершнев считает основным, «так как из него вытекают все основные постулаты для дальнейшего развития».

…Сегодня разница между «западниками» и «нашими» уже не так огромна. Сформировался целый класс российских компаний, ориентированных на услуги иностранцам – они, кстати, часто берут себе и англоязычные названия. Иногда выбирается другой путь: в компании, в основном работающей с отечественными клиентами, создаются подразделения для работы с иностранными клиентами. Сотрудники там свободно говорят по-английски, практикуются абсолютно западные стандарты ведения бизнеса, реклама услуг идет в издания, ориентированные на иностранцев.

Да уж – это мы уже от себя – большинство российских риэлторов озабочены одним: побыстрее заключить сделку. Неважно какую – комиссионные ведь будут все равно. А вот думать в интересах клиента, искать дополнительные варианты – так работать они пока не привыкли.

Вера СЕЦКАЯ, вице-президент компании GVA Sawyer, обращает внимание на то, что на российском рынке пока еще слабо представлен консалтинг. «Существует большое количество компаний, российских и иностранных, которые обладают правами на застройку площадки либо на реконструкцию зданий. При этом они, не будучи специалистами, слабо представляют себе, что конкретно на данной площадке можно сделать. Что целесообразно построить, в каких объемах, в каких пространственных решениях? И, самое главное, какой из этого получится коммерческий эффект?»

Являются ли работающие у нас иностранные компании подлинно иностранными? Не по причине написанного латиницей названия, и даже не по юридической принадлежности, а в корне – в смысле 100-процентной приверженности западным традициям бизнеса, стандартам? Вопрос этот вовсе не такой бессмысленный, как кажется.

Экспаты шумною толпой…

Основная доля западного бизнеса в России базируется на таких людях. В отличие от «чистых» иностранцев, у которых некоторые нашенские реалии вызывают ступор, экспатам проще: они и взятку чиновнику сунут, и прораба на стройке обматерят – и все это без сердечного приступа. Но и назвать полностью западными такие компании сложно, поскольку формировались они в российских условиях, приняли весь наш позитив и негатив.

«Есть такое понятие – «экспат», – говорит Екатерина ТОЛЧИНСКАЯ, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город». – Это когда человек, будучи гражданином США или западноевропейской страны, по каким-то своим причинам живет в России. Долго, не менее 5-7 лет, зачастую имея русскую жену и прекрасно говоря по-русски. Такой человек, конечно, прекрасно ориентируется в наших реалиях и имеет здесь очень стабильный бизнес».

«Если недвижимость наша, западные компании ничего особенно интересного предложить не могут, – продолжает Е.Толчинская. – Мы предлагаем тот же набор услуг, плюс у российской компании больше опыта именно здесь, шире связи во всевозможных государственных органах, она лучше знает юридические вопросы, систему налогообложения». А знания эти ой как необходимы – западные клиенты часто абсолютно не готовы к встрече с нашей действительностью. Например, при аренде квартир собственник не хочет получать деньги на банковский счет, а желает наличными. Фирма готова оплачивать аренду своему сотруднику, но, находясь в Нью-Йорке, сотрудники головного офиса решительно не понимают, зачем деньги надо непременно обналичивать… В итоге риэлторы вынуждены изобретать умопомрачительные схемы того, как же все-таки доставить деньги из точки А в точку В.

В принципе, крупная транснациональная корпорация может выжить в нашей стране и на стопроцентно «импортном» персонале. Но в этом случае она вынуждена будет строить бизнес на продаже не российской, а зарубежной недвижимости – учитывая, что во многих странах есть филиалы их же сети, делать это будет проще. Если же появляется мысль работать с российскими объектами, без российского персонала или экспатов не обойтись.

То что российский рынок перспективный, давно уже стало общим местом. Обычно такие речи произносятся на пресс-конференциях и презентациях – т.е. в ситуациях, когда принято быть скорее вежливым, чем откровенным. А что на самом деле думают иностранные игроки об условиях в России?

Выгодно, но опасно

При сравнении Москвы с городами Восточной Европы (Прага, Будапешт, Варшава) сразу заметно, что в российской столице заметно выше ставки по аренде коммерческой недвижимости, отмечает Сергей МИРСКИЙ, младший консультант по проектам отдела исследований компании StilesRiabokobylko. Это объясняется масштабами стран и их столиц, а также тем, что в восточноевропейских странах намного более понятное и прозрачное законодательство, создающее более благоприятный инвестиционный климат. Вследствие этого риски для инвесторов заметно ниже.

Прежде всего, Россия разнопланова, с точки зрения условий для бизнеса различные ее части – это фактически разные государства. Москва и примыкающее к ней ближнее Подмосковье – это одно, считанное количество хорошо развитых городов (Санкт-Петербург, Н.Новгород и т.д.) – другое, а вся остальная Россия – третье. «Московский рынок недвижимости достаточно развит, и динамика его роста значительно превышает аналогичные показатели в Европе, – говорит И. Шершнев. – Если говорить о российском рынке недвижимости, то он значительно отстает в развитии, находясь на уровне рынков стран СНГ».

И о творческих планах

С этой оценкой согласна Наташа РЕТЕЮМ, директор по развитию компании Knight Frank Russia. «В Польше и Чехии рынок недвижимости более зрелый, однако сейчас он находится в стадии перенасыщения, что приводит к снижению цен и увеличению доли свободных площадей. Доходность вложенных в недвижимость средств в Восточной Европе ниже, чем в Москве. Однако корпоративные инвесторы пока предпочитают вкладывать средства в эти рынки, оценивая их как менее рискованные по сравнению с Москвой».

Что касается перспективы расширить свое поле деятельности, взяться за более дешевые сегменты, то сами «западники», похоже, не стремятся к этому. «Экономически нецелесообразно, так как слишком большие издержки делают неконкурентным минимальное вознаграждение», – сурово выносит приговор И. ШЕРШНЕВ.

По понятным историческим причинам компании, работающие под западными брэндами, еще с начала 90-х получили возможность работать с деньгами западных инвесторов. В результате они полностью захватили рынок «евростандарта» – крупные проекты, высококлассные здания и большие метражи. Сегодня «западники» контролируют более 80% этого сегмента рынка, и говорить о серьезной конкуренции со стороны российских риэлторских фирм пока не приходится.

А вот о чем иностранцы активно думают – это об увеличении количества направлений бизнеса. До 1998 г. они занимались почти исключительно офисами, потом пришло время торговых помещений. Сейчас приходит время жилья – причем в отличие от российских застройщиков, которые строят дома и продают их, западные игроки стараются оставить объекты у себя в собственности и получать доход от сдачи в аренду. Появляются и совершенно непривычные для нашего рынка объекты – GVA Sawyer, например, строит два отеля, причем не в Москве, а в Санкт-Петербурге и Новороссийске.

Другие иностранные компании приходят к схожим выводам – правда, по другим причинам. «Мы работали с российскими компаниями лишь несколько раз, – говорит Виктория МАНЗЮКОВА, директор компании StilesRiabokobylko, глава отдела по работе с корпоративными клиентами. – Дело в том, что они очень осторожно относятся к «outsourcing» (передача части работы сторонней организации – Прим. ред.). Российские компании, с которыми нам все-таки довелось работать, обратились к нам, потому, что уже имея негативный опыт, не хотели повторять своих ошибок».

Хватит бегать по кругу

Глобальная реконструкция жилых кварталов Москвы – новый лозунг столичных властей – выдвинут не от хорошей жизни. Городу не хватает средств на то, чтобы обновлять ветшающий жилой фонд. Источником этих средств отчасти могли бы стать деньги, полученные от частных инвесторов-застройщиков за право освоения городских площадок. Но городу чем дальше, тем больше не хватает и свободных площадок для нового строительства, а потому приходится изыскивать внутренние резервы. Какой станет Москва по результатам очередного градостроительного эксперимента? Сменит ли серость однообразной массовой застройки на более удобное, долговечное и в архитектурном плане интересное жилье?

Чтобы Москва не попала в замкнутый круг вечной реконструкции и переселений, ставка сделана на строительство более долговечных (рассчитанных на 200 лет эксплуатации) зданий и на комплексный подход к реконструкции территории, при котором единицей планирования становится не точечное «пятно», а квартал. Предполагается, что это позволит сделать работу по обновлению микрорайонов города (понятно, что не всех) инвестиционно интересной для крупных столичных девелоперов.

Сначала просто и без затей меняли пятиэтажки на панельные многоэтажки, расселяя людей в отдаленные районы массовой застройки. Если дальше следовать по этому пути, который практически не дает экономии территории и только увеличивает площадь застройки без создания необходимой инфраструктуры и усиливает социальную напряженность, то, по мнению заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, через какое-то время людей придется из таких многоэтажек переселять в Тулу или Орел. И проблем со сносом девяти-семнадцатиэтажек будет даже больше, чем с пятиэтажками.

«Преимущества квартальной застройки очевидны, – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – «Под ключ» проектируется не один дом, а комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры, решаемый в едином архитектурном стиле, одновременно с комплексной программой благоустройства».

Простор для творчества и узкие места

Совсем другая картина, когда в неэлитный обжитой район втискивается дом, который позиционируется как элитный. Это усиливает социальное напряжение, и в результате покупатели дорогого жилья вместо благоприятной для жизни среды оказываются в окружении людей другого социального слоя, да еще и негативно настроенных по отношению к новым соседям.

При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, жители района готовы терпеть некоторые неудобства, которые вызывает строительство.

Но реконструкция – дорогостоящее удовольствие, легче построить, чем реконструировать. При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при застройке точечной. И общая сумма инвестиций значительно увеличивается. По оценкам специалистов компании Blackwood, расходы только на отселение жильцов ветхих домов составляют примерно треть от стоимости одного квадратного метра строящегося здания на месте аварийного жилья.

Специалисты компании «Домострой» отмечают, что комплексная реконструкция микрорайонов позволяет достичь однородности застройки, это повышает потребительскую ценность недвижимости в таких районах и в свою очередь сказывается на цене.

ДИПС является генеральным инвестором по реконструкции в ЦАО. По данным Пирумова, более 700 зданий в центре признаны ветхими или аварийными, и таких домов со временем будет прибавляться.

Сложнее всего вести реконструкцию в центральной части города. Начальник управления реализации жилищной программы строительства г. Москвы Григорий Пирумов на научно-практической конференции по проблемам недвижимости в рамках X выставки «Домэкспо» отметил, что, с одной стороны, Центральный округ весьма привлекателен для инвесторов, цена на квартиры здесь в среднем уже превысила $5 тыс. за кв.м, это обеспечивает высокий уровень рентабельности. Но, с другой стороны, высок и уровень рисков. Затрудняют реализацию инвестиционных проектов в центре города такие факторы, как стесненность площадок, ограничения по движению строительной техники в дневное время, недостаточная изученность геологического состояния в центре, высокий износ всех коммуникаций и главное – необходимость сохранять исторический облик города, что, по словам Пирумова, не всегда соответствует интересам инвесторов.

Александр Илюхин приводит несколько примеров удачно выполненной реконструкции. Эффектно выглядит особняк по адресу Малая Молчановка, д. 8, более известный как «Дом со львами» в районе старого Арбата. В доме была произведена полная реконструкция с заменой всех систем коммуникаций. Сейчас этот особняк вмещает 27 эксклюзивных квартир, оснащен современной инженерией, имеет круглосуточную охрану и полностью готов к проживанию. Интересная реконструкция была проведена в «Арбатской усадьбе». Красивый старинный особняк в Трубниковском переулке, д. 4, воссоздан по эскизам прошлого века и превращен в клубный дом на 6 квартир.

«Реконструкция – тонкая и, безусловно, сложная работа, требующая от застройщика значительных вложений и больших временных затрат, – говорит управляющий партнер, руководитель департамента продаж «Центр» компании «Новое Качество» Александр Илюхин (компания сейчас консультирует один из проектов реконструкции нескольких домов в центральной части города). – Поэтому и соотношение новостроек и реконструированных зданий на рынке элитной жилой недвижимости в Москве примерно 1 к 10». Как правило, после реконструкции цена квадратного метра в здании повышается как минимум в два раза, – говорит коммерческий директор корпорации «С-Холдинг» Наталья Соколкова. В итоге стоимость реконструированных квартир в старинных зданиях, не подлежащих сносу, вполне сопоставима с ценами на новое элитное жилье.

Элиты прибывает

Ситуация, когда спрос на элитное жилье сильно превышает предложение и отсутствует жесткая конкуренции, к сожалению, порождает порой упрощенный подход к делу. В качестве примера неудачного проекта эксперты компании Blackwood приводят жилой дом №27, построенный на Остоженке компанией «Главмосстрой». По их мнению, проект неудачен тем, что уровень качества нового дома сильно не дотягивает до уровня других домов района. Инвесторы, сэкономив на строительстве, столкнулись с большими трудностями при реализации дома. Район «обязывает», и цена квадратного метра доходит до $5 тыс., а качество, инфраструктура, планировка дома и его внешний вид не соответствуют выставленной цене. В результате дом «завис» на рынке.

Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Тверская – это те районы, где будут возникать кварталы жилья экстра-класса, элитность которого никто не сможет оспорить, – констатируют эксперты «Домостроя». Что же касается других районов Центрального административного округа, где в ближайшее время будет проводиться комплексная реконструкция, таких как Басманный, Мещанский, Красносельский, Пресненский, Таганский, то здесь будет возникать жилье, которое следует относить к промежуточному классу между элитным и бизнес-классом (это жилье будет уступать элитному не по качеству, а по месторасположению).

Как ни банально это прозвучит, но новые оазисы качественного жилья будут появляться в престижных районах с высокой стоимостью квадратного метра. Хорошо, если благодаря отчислениям инвесторов власти смогут приводить в порядок дома, расположенные в непрестижных районах. А элита (если понимать под этим недвижимость ценой от $10 тыс. за метр) будет множиться в центральной части города, которая тоже подвергнется реконструкции. Продать объекты по такой цене где-либо кроме Центра сегодня в Москве не получится, соответственно, при том же качестве они попадают в ценовую категорию «бизнес-класса».

Эксперты Blackwood отмечают, что, при сохранении и улучшении экономического положения в стране, рынок элитной недвижимости продолжит развиваться высочайшими темпами, и перспективой развития этого сегмента является переход от «точечного» сооружения элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке.

В обозримом будущем Москва не пойдет по пути четкого разделения на районы в зависимости от уровня материальной благосостояния жителей, уверены в компании Blackwood, но в известном смысле такое разделение, хотя и не столь очевидное, уже происходит.

Продолжится реконструкция Замоскворечья, но при возведении новых зданий будет сделан упор не на жилищное строительство, а на офисные комплексы, хотя увеличение однородности застройки, несомненно, скажется на темпах роста цен на жилье в Замоскворечье.

Коммерческий успех Остоженки вдохновляет застройщиков продолжать реконструкцию целых районов. По данным «Домостроя», в Хамовниках также намечена комплексная реконструкция и вывод оставшихся промышленных зон. Однако этот процесс, скорее всего, затянется на годы. Активизировался процесс реконструкции старых и возведения новых домов в районе Арбата. Это один из факторов, вызвавших бурный рост цен на арбатские квартиры за прошедший год, который составил 57%.

На сегодняшний день интенсивнее всего ведется строительство на Остоженке и в районе Патриарших прудов, и меньше всего – в районе Чистых прудов. В ближайшее время ситуация существенно поменяется, по мере освоения ветхого жилищного фонда, который и является на сегодняшний день основным ресурсом для будущего строительства.

Учитывая программы реконструкция ветхого жилищного фонда и вывод промышленных предприятий из исторического центра столицы, в компании Blackwood выделили 6 районов, которые обладают наибольшим потенциалом для комплексной элитной застройки: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Тверская-Сухаревская, Чистые пруды и Замоскворечье. Плотность комплексной элитной застройки и уровень средних цен снижаются от Остоженки (средняя стоимость квадратного метра составляет $8 тыс.) до Замоскворечья (в среднем $3 тыс. за кв.м).

Развитие районов будет сопровождаться увеличением объемов строительства элементов инфраструктуры, которые отвечали бы уровню окружающей застройки. На сегодняшний день даже в пределах «золотой мили» инфраструктура района не дотягивает до требуемого уровня. Наблюдается также несоответствие инфраструктуры и окружающей застройки. Например, менее развитый район Патриарших прудов богат ресторанами и дорогими магазинами, которых так не достает престижной Остоженке.

Наиболее перспективные районы для комплексного освоения территории под элитную застройку – Замоскворечье и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004-2006 гг. За ними следуют Тверской-Сухаревский район и зона Арбата, освоение которых будет происходить более менее равномерно в период с 2004 по 2008 гг. По оценкам Blackwood, 2004 г. станет отправной точкой в развитии района Чистых прудов, а к 2006 г. он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы.

По мнению президента концерна «КРОСТ» Алексея Добашина, вопрос даже не в том, где в Москве могут появиться «островки элитного жилья», а в том, что это такое. Это не просто совокупность прекрасных домов, это другой образ жизни, аналогичный тому, который принят сейчас в небольших европейских городках. Неправильно судить об элитных районах на основании опыта объектов точечной застройки. Люди в этих домах живут в необъятном мегаполисе, рождающем агрессию, застроенном домами-коробками, забитом машинами, уверен Добашин. Именно поэтому важно, какие дома будут возводиться в реконструируемых районах города, в какой среде будут воспитываться живущие в них дети.

Сумма и целое

В настоящее время «КРОСТ» ведет реконструкцию 75-го квартала в Хорошево-Мневниках, где к 2010 г. появится европейский квартал «Велтон Парк» общей площадью около 600 тыс. кв.м. Уникальный проект вывода основных транспортных потоков в подземный уровень, размещение там же парковок, складских и технических помещений высвободит улицы и дворы «Велтон-Парка» для активной жизни и отдыха. Расположение квартала позволит сформировать полноценную рекреационную зону, комплексно преобразовать природную среду.

Поквартальная реконструкция позволяет создавать микрорайоны самодостаточные и удобные для нормальной жизни. Каждый представляет собой модель маленького города. Обжитые районы по всей Москве готовы принять людей в большом количестве. Конечно, при грамотной организации пространства. Наиболее перспективными местами станут кварталы между основными магистралями, вдоль которых самая плотная застройка и самая дорогая недвижимость. Руководитель «КРОСТа» считает, что не суть важно, какие определения – «элита», «премиум», «бизнес-класс» или «супер-люкс» – даст объектам в таких кварталах рынок.

Бульдозеры на подходе

Кроме строительства «Велтон-Парка» в планах концерна реконструкция квартала 84-85, застроенного пятиэтажками первого поколения индустриального домостроения в микрорайоне Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа. Здесь предполагается ввести в строй 400 тыс. кв.м жилой площади.
Заработать на покупке квартиры можно. Но для этого требуется немалая сумма – тысяч $50-60 как минимум. Что делать, если в заначке денег значительно меньше, а банк как способ хранения и приумножения этих средств не устраивает? Может быть, попробовать купить гараж?

На фоне инвестиций в жилье покупка гаража ради получения дохода может, на первый взгляд, показаться чем-то несерьезным. Но многие так не считают, убедившись, как быстро окупаются вложения в этом секторе. Самые дешевые гаражи сегодня – на вторичном рынке. Нередки предложения о продаже по цене $500–1000, причем иногда это вполне приличные с виду постройки. Однако не стоит сломя голову бежать в банк за деньгами. Ситуацию, сложившуюся в последние месяцы на вторичном гаражном рынке, можно было бы охарактеризовать фразой: «Крысы бегут с корабля». Множество гаражей сегодня не оформлены должным образом, и сегодня (пока не поздно) многие стремятся поскорей избавиться от этого сомнительного товара.

Наступивший год можно смело назвать годом великого перелома на гаражном рынке Москвы. Начался процесс сноса старых одноэтажных гаражей и плоскостных стоянок – столичная земля сегодня слишком дорога, чтобы город мог позволить себе подобную расточительность. В то же время освобождение дворов и проезжей части дорог от припаркованных машин стало одним из приоритетов городской политики. С 2007 г. будет запрещено парковать машины вне стоянок не только на дорогах, но и во дворах, штраф составит 5 МРОТ. Законопроект о размещении транспортных средств на территории города был принят в первом чтении Мосгордумой 14 апреля. Так что гаражи и стоянки из роскоши превращаются в необходимость, и спрос на них регулируется законодательными механизмами. Гаражная революция, о которой так долго говорили, наконец, началась. Создается новый емкий сегмент рынка недвижимости, требующий капиталов и обещающий хорошие барыши, причем не только корпоративным инвесторам, но и всем желающим.

В целом при покупке, как это ни банально, следует ориентироваться на реалистичность цены и наличие свидетельства о государственной регистрации. Все, что дешевле $3 тыс., должно настораживать независимо от района. Расположение для гаражей еще более важно, чем для квартир. Естественно, чем ближе к центру, тем дороже. По официальным данным сейчас в ЦАО обеспеченность гаражами – 26%, в то время как в целом по городу – 40%. И возможности для строительства здесь крайне ограничены. Вообще на вторичном рынке можно найти настоящие инвестиционные перлы, но для этого надо быть всегда наготове, потому что уходят они быстро. При удачной покупке можно за гараж в $5-6 тыс. собирать $100 аренды в месяц, что позволит окупить его за 5 лет, а это, согласитесь, приятно, особенно если он у вас не один. Однако, очень велик шанс, что купленный гараж будет либо слишком дорог, либо его дешевизна будет объясняться сомнительным статусом. Поэтому вторичный рынок – для азартных игроков, это своего рода инвестиционная рулетка. А поскольку вложения в недвижимость – не лучшая сфера для азарта, то большинство сегодня все же склоняются к гаражам-новостройкам.

Вторичный гаражный рынок напоминает квартирный образца начала 1990-х, только в гораздо более диких формах. Для риэлторов сумма комиссионных при покупке гаража слишком мала, поэтому такими пустяками они не занимаются. Так что покупатели остаются с продавцами один на один. Следует, прежде всего, иметь в виду, что приватизированный гараж стоит минимум в три-четыре раза дороже, чем неприватизированный. Чуть ли не каждое третье предложение сейчас – это, по сути, продажа ключей от ворот. При передаче денег покупатель получает самые экзотические документы – от простой расписки до «гаражной книжки» или выписки о внесении в списки кооператива. Нести всю эту макулатуру в Регистрационную палату совершенно бесполезно, а судебные перспективы исков по таким бумагам равны нулю. Разумеется, из «неправовых» гаражей тоже можно успеть выжать какую-то пользу, только быстро, поскольку дни их сочтены.

Первичный гаражный рынок сейчас можно разделить на три категории по применяемым в строительстве инвестиционным схемам – коммерческий сектор, муниципальный и, наконец, гаражи, возводимые по программе «Народный гараж». В 2003 г. гаражная программа была выполнена на 100,2%. Город получил 70 152 машиноместа. На 2004 г. запланировано 80 тыс. По мнению начальника Управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, на сегодняшний день наличие паркингов – одно из обязательных условий строительства любого жилого комплекса. ДИПС дает возможность членам ТСЖ сдавать свои места в подземной стоянке в аренду, что может приносить $150-250 в месяц. «Если раньше гаражи были для нас своего рода «неликвидом», – говорит Г. Пирумов, – то сегодня мы сделали из них успешно продающийся на рынке товар. Диапазон цен, по которым реализуются гаражи на сегодняшний момент, – от $8 до 40 тыс. ($8 тыс. – в Марьино, $40 тыс. – ЦАО)». Инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов тоже оказалось делом весьма прибыльным.

Новое качество по новым ценам

Что опустеет первым – кабинеты или дворы?

Городские власти до недавнего времени старались скопировать в гаражной сфере успешный опыт инвестиционных контрактов на жилищное строительство: инвестор выплачивает городу сумму, эквивалентную стоимости положенных машиномест, а город строит на эти деньги муниципальные гаражи. Кстати, совсем недавно принято решение возводить гаражи не только в коммерческих, но и в муниципальных жилых комплексах за счет бюджета. Однако выяснилось, что при средней цене коммерческих гаражей $8–25 тыс. большого ажиотажа среди автовладельцев не возникает. При таких темпах решение гаражной проблемы с учетом роста парка машин может оказаться чем-то вроде линии горизонта, до которой невозможно дойти.

Лейтмотивом пресс-конференции перед открытием выставки, вызвавшей небывалый интерес журналистов, почуявших, видимо, политическую подоплеку, стала комплексная программа «Народный гараж», исполнителями которой выступают НИиПИ Генплана, Институт гаражного строительства и ГУП «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ). Несмотря на то, что сегодня об этой программе говорят как о главном локомотиве гаражного процесса, на самом деле ее реализация – дело будущего. Но, как стало ясно весной этого года, будущее это уже наступает, поскольку нормативная база, наконец, разработана. В чем суть программы? В отличие от времен появления старых ГСК, сегодня для получения в аренду участка пайщики еще до начала строительства должны скинуться по $2 тыс. Плюс сама аренда земли, ставки которой, как известно, отнюдь не падают. Плюс доля города в инвестиционном контракте. В результате мы имеем цены, которые для массового потребителя оказались неподъемными, а для более состоятельных граждан – инвестиционно непривлекательными. Но городу решать гаражно-парковочную проблему необходимо: существующее положение неприемлемо для дорожной инфраструктуры и нагрузки на дворовые территории. Приходится искать, как сказал г-н Байдаков, «нестандартные решения».

В конце декабря разгорелся небольшой административный скандал. Только что переизбранный мэр Москвы Юрий Лужков на первом же после выборов заседании правительства устроил разнос префекту ЦАО Геннадию Дегтеву. Поводом для недовольства мэра послужил провал строительства гаражей и стоянок в центре города. Места в коммерческих паркингах, которые предполагалось использовать для стоянки приезжающих в центр машин, оказались распроданы подчистую, а некоторые земельные участки, отведенные под гаражи, использованы не по назначению. Буквально через несколько дней у Центрального округа появился новый префект. После этого заседания все вдруг поняли, что в 2004 г. за гаражи пора браться всерьез. Что и было сделано. В середине апреля в Выставочном центре на Фрунзенской набережной прошла выставка, которую проводил уже новый префект ЦАО Сергей Байдаков. Называлась она «Двор без машин».

Программа предоставляет участникам очень серьезные льготы, о которых любой инвестор может только мечтать. Главное, город отказывается от платы за выкуп права на долгосрочную аренду и от своей доли в контракте, а арендные платежи обещает взимать по символической шкале: 3% от базовой ставки на период строительства и 10% на период эксплуатации. Схема рассчитана на прямое инвестирование граждан в собственные гаражи. При этом они должны объединяться в товарищества, а один из «товарищей» (это, заметьте, юридический термин) должен взять на себя управление делами. Существующие ГСК и прочие юридические лица просят не беспокоиться. По словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Константина Королевского, принципиальное отличие этой формы привлечения средств населения от ГСК в том, что люди действительно сами строят гаражи для себя. В ГСК была заложена та же идея, но в реальности автовладельцы не могли сами реализовать проект и приглашали инвестора, который, прежде всего, заботился о своих интересах. Проводя, по сути, дотационную программу, город будут осуществлять жесткий контроль за тем, чтобы строительство не превращалось из социального проекта в коммерческое предприятие и чтобы не возникал долгострой. Следить за этим за этим будет ГУП «УЭЗ», которое также выступает в роли гензаказчика.

«Товарищи» возвращаются

Что касается коммерческих гаражей, то и они могут быть полезны для вашего бюджета, но надо быть готовым, что народные и муниципальные гаражи могут слегка снизить цены на рынке в тот самый момент, когда вы уже сделаете свои ставки. На самом деле, ситуация эта уникальна: частный инвестор поставлен в положение гораздо более выгодное, чем акулы гаражного бизнеса. Сейчас, конечно, трудно прогнозировать насколько развернется «народное» гаражное движение, потому что риск неправового противодействия хозяев стоянок и даже владельцев простых ракушек не стоит списывать со счетов, ведь именно им в первую очередь придется потесниться.

Точно стоимость «народных» гаражей назвать сегодня никто не берется, но речь идет о цифре от $3 до 4 тыс. Такой прогноз делает данную программу весьма привлекательной для частных инвесторов. Правда, поставить дело на широкую ногу будет затруднительно, поскольку один «товарищ» может претендовать лишь на одно место, а все дополнительные места уже будут строиться без льгот. (Идея народности в данном случае совсем не означает, что участники должны принадлежать к обездоленным слоям населения). Кроме того, строить можно где угодно, не обязательно в своем дворе. Если программа развернется, можно будет инвестировать гаражи в нескольких комплексах – препятствий к этому нет. И последнее: власти никак не планируют препятствовать перепродаже или сдаче в аренду гаражей по свободным ценам.



Главная --> Публикации