Главная --> Публикации --> Северный вариант Коттеджные поселки москвы. тихие оазисы шумного города Элитные квартиры в цао: лучшие из лучших Жилье в подмосковье: выгодно, но рискованно Картинки с realtex

Поправки уже в целом одобрены правительством. А в апреле комиссия совместно с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, региональными представителями рынка ипотеки провела в Госдуме совместное заседание, где и обнародовала предлагаемые новшества. По словам заместителя председателя Госдумы Георгия Бооса, в основу пакета документов, который отправится к депутатам, положены три принципа. Стимулирование спроса на жилье со стороны населения и, как следствие, стимулирование предложения. Приоритет в жилищном подходе также будет отдан коммерческому найму. Кроме того, государство намерено закончить эпоху бесплатной приватизации жилья и отойти от декларации бесплатного предоставления жилья всем нуждающимся. Они будут получать жилье без права дальнейшей приватизации.

До конца июня Госдума рассмотрит в первом чтении пакет из 30 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающимся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. В течение девяти месяцев над поправками работала комиссия, сформированная по поручению Президента РФ Владимира Путина из федеральных законодателей, экспертов и игроков рынка недвижимости.

С одной стороны, эти поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но, с другой стороны, снижают их риски и влекут за собой желанное снижение процентных ставок.

Пакет документов отличается комплексностью и отстаивает интересы как конечного приобретателя жилья (заемщика, очередника), так и игрока рынка (банка, застройщика, инвестора). По словам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, необходимо укрепить права залогодержателя по жилищному кредиту и создать органы, которые занимались бы взысканием заложенного жилья в случае, если заемщик оказывается неплатежеспособен. Сегодня это практически невозможно, поскольку в процедуру вмешиваются органы опеки, запрещая выставлять на торги квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Второе замечание: банкам должны прийти на помощь кредитные бюро, которые не только снизят риски кредиторов, но и сократят их расходы на проведение андеррайтинга.

В отношении налогообложения у инициаторов есть тоже ряд предложений. Надежда Косарева отметила, что стоит отказаться от НДС при реализации земли и земельных участков, а также снизить подоходный налог на материальную выгоду продавца недвижимости. Зато можно ввести местные налоги на земельные участки и гаражи, которые создадут дополнительные источники доходов для бюджетов городов и станут регулирующим инструментом.

Много говорят сейчас эксперты об отмене процедуры нотариального удостоверения сделки. По сути, это формальность, которая оборачивается для покупателя большими расходами, равными 1,5% от суммы сделки. Рабочая группа предлагает отказаться от услуг нотариуса при заключении договора ипотеки. К слову, не все банки с этим согласны, считая, что это усложнит процедуру сделки, когда все ее участники будут вынуждены идти в регистрирующий орган. Сейчас по специально оформленной доверенности сторон это делает представитель нотариуса.

Кроме рефинансирования на рынке важно запустить систему обращения ценных бумаг. Пока, по словам заместителя генерального директора ММВБ Валерия Петрова, на фондовом рынке обращаются облигации трех ипотечных компаний: ПИК, АИЖК и МИА. Общая стоимость их ценных бумаг превышает 3 млрд. долларов. "Важно ввести механизм управления займом со стороны эмитента, - считает Валерий Петров, - чтобы он мог выкупить свои бумаги либо на условиях аукциона, либо по адресной заявке". Такую же систему продажи ипотечных ценных бумаг представитель ММВБ предлагает сделать для всех покупателей бумаг компаний-игроков этого рынка. Сейчас спрос на ипотечные облигации считается сложившимся, биржевая инфраструктура для обращения этих бумаг готова, дело за самими эмитентами, выход которых на рынок ожидается в 2005 году.

Сегодня основная проблема для игроков ипотечного рынка - отсутствие "длинных" денег. Решить ее могут ипотечные ценные бумаги и урегулированная система рефинансирования. Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, считает важным внесение в законы поправок об однородности покрытия закладных (именно с их помощью сейчас АИЖК рефинансирует кредиты). Иными словами, выданные кредиты должны обеспечиваться однотипными закладными, что позволит упростить анализ финансовых рисков, связанных с покрытием, и повысит ликвидность самого покрытия, то есть залога по кредиту.

За послереформенный период рынок недвижимости в Китае прошел этапы от зачаточного состояния до периода активного роста. Однако этот процесс роста носил волновой характер, в чем и проявилась особенность циклического развития. Начиная с 1981 г. до настоящего времени, а также на ближайшую перспективу развитие рынка недвижимости можно разделить на 4 этапа.

Если большая часть поправок будет принята законодателями и 1 января 2005 года они войдут в действие, через несколько лет ипотека в России перестанет быть экзотикой. В интервью журналисту КДО Георгий Боос определил этот период в 10 лет, считая, что примерно к 2015 году рынок ипотеки придет в устойчивое состояние: "К этому моменту рынок по долям можно будет разделить так: 10-15% - социальное жилье, 15% - жилье по коммерческому найму, а остальная часть придется на квартиры, приобретаемые по различным схемам. Около 10% - сразу в собственность, 5-7% - по различным накопительным программам и при помощи ссуд. Все остальное жилье - на условиях ипотечного кредитования".
Циклы колебания рынка недвижимости

На 1981 г. приходится начало подъема, на 1982 г. - достижение пика, после чего стремительное падение и достижение к 1983 г. нижней точки волны. Данный цикл был достаточно коротким, при этом периоды роста и регрессии отличались, несмотря на кратковременность, большой интенсивностью. По масштабам производимого в тот период строительства данный этап можно четко отнести к типичному классическому циклу.

Первый цикл - 1981-1983 годы

Этот цикл начался в 1984 г., в 1985 г. достиг пика, после чего начался период спада с достижением в 1990 г. нижнего уровня. Для этого этапа характерны кратковременный период подъема, длительный период регрессии, значительная амплитуда колебаний, глубокая степень спада, при этом показатели прироста реализации недвижимости и спроса на нее стали снижаться прежде других показателей. В 1990 году "коэффициент уровня деловой активности" на рынке недвижимости был наименьшим за весь период, начиная с 1981 года и до настоящего времени.

Второй цикл - 1984-1990 годы

Начался он в 1991 году на волне вступления страны в новый период экономического подъема. Рынок недвижимости по всей стране, в особенности в приморских зонах, превратился в источник инвестиционного спроса и приложения инвестиций. На 1992 г. и первую половину 1993 г. приходится пик данного этапа. Все многочисленные компоненты "коэффициента уровня деловой активности" на рынке недвижимости достигли в этот период наивысших показателей с 1981 г. до настоящего времени, что привело к возникновению хаоса.

Третий этап - 1991-1996 годы

Четвертый этап начался в 1997 году

В июне 1993 г. были предприняты меры по урегулированию макроэкономической ситуации, после чего вследствие недостатка капиталов и слабого рыночного спроса во многих городах на рынке недвижимости возникло напряжение. С 1994 г. рост всех показателей явно замедлился, отрасль погрузилась в состояние депрессии, достигнув к 1996 г. нижнего уровня кривой.

Факторы, определяющие поведение рынка недвижимости

После стагнации на рынке недвижимости в 1997 г. начался период восстановления. К концу 1998 г. рынок вошел в период деловой активности, общее состояние отрасли заметно улучшилось. Совокупный индекс роста рынка недвижимости за 1998-2000 гг. составил 12,07%, 14,43% и 20,68%, соответственно. Рост отрасли в 2001-2003 гг. имел волнообразный характер.

В 2003 г. приобретенное частными лицами жилье составило 92% от общего объема сданного коммерческого жилья (еще 10 лет назад до 60% новостроек покупалось предприятиями для своих сотрудников).

l Субъекты потребления: переход от предприятий к частным лицам

В 2003 году доля государственных предприятий составляла 65 процентов.

Вплоть до конца 80-х гг. основными субъектами предложения недвижимости были государственные строительные компании и государственные предприятия. Начиная с 90-х годов, предприятия негосударственной формы собственности, включая компании с иностранным капиталом, также вышли на рынок, однако до 1997 г. доля государственных предприятий в этой сфере все же оставалась весьма значительной. В последние годы растет доля предприятий негосударственной формы собственности, включая акционерные, частные и другие.

Поскольку на протяжении первых трех циклов развития рынка недвижимости 80-90% инвестиций осуществлялись за счет государственных средств, многое определялось покупательной способностью государства в сфере недвижимости. В настоящее время на государственные средства приходится весьма незначительный объем инвестиций, в большинстве регионов негосударственные средства составляют уже 70-80 процентов.

В период, когда основными субъектами потребления были предприятия, главными источниками капитала являлись средства бюджета и самофинансирование предприятий. После превращения частных лиц в основных субъектов потребления капитал стал формироваться посредством рынка из личных средств населения. Все это дало толчок развитию жилищного кредитования и упорядочению его структуры. В 1999 г. объем кредитов, выданных на приобретение жилья, превысил сумму кредитов, выделенную на освоение недвижимости. В то же время значительное развитие получил процесс предоставления ведомственного жилья. По состоянию на 2002 г. ведомственным жильем были обеспечены 70 млн. человек.

С 1982 г. в КНР было принято более 400 законодательных актов, регулирующих деятельность и предоставление услуг в сфере недвижимости. В 1993 г. в результате предпринятых государством мер макроэкономического регулирования по преодолению "перегрева" в экономике было приостановлено инвестирование в недвижимость, что привело к возникновению напряженной ситуации с коммерческим жильем на рынке и вызвало серьезные колебания в отрасли.

l Роль государственной политики: переход от непосредственного воздействия на формирование спроса и предложения к косвенному регулированию.

l Макроэкономическая обстановка: от дефицита к избытку продукции на рынке недвижимости.

После 1997 г. на новом этапе государством был предпринят ряд мер стимулирующего характера для обеспечения выхода отрасли из кризиса и превращения ее в точку роста китайской экономики.

l Макроэкономические циклы: от сильной амплитуды колебаний к умеренной.

1997 г. был переломным в развитии сферы недвижимости в КНР. При этом наиболее важным изменением было изменение отношения между совокупным спросом и предложением в экономической системе. До 1997 г. спрос превышал предложение, приводя к возникновению дефицита. После 1997 г. предложение стало превышать спрос практически по всем товарам.

Проведение стимулирующей или сдерживающей макроэкономической политики непосредственно воздействует на колебания в развитии сферы недвижимости. Стимулирующая макроэкономическая политика проявляется, главным образом, в оказании воздействия на увеличение спроса на производственные и трудовые ресурсы, поэтому рост в сфере недвижимости происходит быстрее, чем на макроэкономическом уровне. В периоды экономического спада инвестиционный и потребительский спрос падает, вызывая быстрое снижение спроса и на недвижимость.

Постепенно уменьшается амплитуда колебаний, пики подъема снижаются, нижние точки спада повышаются, общий уровень кривой также повышается, периоды подъема становятся более продолжительными.

В январе 2004 г. из восьми показателей, составляющих индекс деловой активности, по трем наблюдался рост, а по пяти - снижение. Так, рост наблюдался по доходу от уступки земли, объему завершенного строительства и источникам финансирования, что и обеспечило рост совокупного индекса. Значительное снижение имело место по показателям объемов начатого строительства и индекса объемов нереализованной недвижимости.

Прослеживается явная взаимосвязь между циклами рынка недвижимости и колебаниями ВВП, однако для сферы недвижимости характерны большая амплитуда колебаний, более быстрый восстановительный период и более медленный спад. (см. таблицу)

Средняя цена реализации жилой недвижимости составила 2,6 тыс. юаней за кв. м (около 400 долларов), увеличившись на 6,1 процента.

Объем завершенного строительства с января по октябрь 2003 г. составил 135 млн. кв. м с приростом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 27,5%, при этом темп прироста увеличился на 8,8 процентных пунктов. В том числе объем завершенного строительства коммерческого жилья составил 114 млн. кв. м с приростом в 28,4 процента.

Резюмируя краткий анализ рынка недвижимости Китая, можно отметить, что российский рынок находится только в стадии своего становления. Однако через 3-5 лет темпы роста российской строительной отрасли неизбежно вырастут - после сдувания "спекулятивного пузыря" на рынке, при увеличившихся доходах населения и при возможном развитии ипотечного кредитования.

За январь-октябрь 2003 г. объем начатого строительства составил 315 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с январем-октябрем предыдущего года на 19,6%, однако темп прироста сократился на 15,3 процентных пунктов.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), индекс стоимости жилья на протяжении почти всего сентября находился на уровне $1806 за кв.м. Эта планка была взята рынком еще в начале июня. Людмила Кондрахина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty, в отдельных случаях отмечает даже отрицательную динамику цен на 1-1.5% в месяц. "Отсутствие нового витка роста цен с наступлением осеннего сезона является еще одним свидетельством в пользу истинной причины стагнации. За последние два года из-за неестественно высоких темпов роста цен рынок недвижимости обогнал экономически обоснованный уровень", - считает Олег Репченко, руководитель ирн.ru.

Несмотря на то что первый месяц осени остался уже позади, цены на московское жилье, как и летом, отказываются расти. Аналитики объясняют стагнацию тем, что стоимость столичных квартир опередила экономически обоснованный уровень цен. Осенние месяцы покажут, насколько сильно это опережение. В зависимости от величины разрыва цены в скором времени либо начнут снижаться, либо снова пойдут вверх. Но эксперты предупреждают, что снижение стоимости квартир в любом случае не будет большим, и призывают покупателей не путать доступное жилье с дешевым.

Эксперты пока не берутся определить, насколько сильно это опережение. Все должны решить ближайшие месяцы. Если отрыв незначителен, то за осенний сезон экономически обоснованный рост цен на жилье сравняется с реально сложившимся, а повышение стоимости квартир в среднесрочной перспективе возобновится, хоть и не будет столь масштабным, как раньше. В противном случае стоимость квартир вскоре должна начать снижаться.

Судьба рынка решится в октябре-ноябре

Покупатели не спешат кредитовать застройщиков

Репченко считает вероятность общерыночной корректировки цен вниз весьма реальной. "Психологическое противостояние занявших выжидательную позицию потенциальных покупателей и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно", - объясняет он. Но эксперты уверены, что если цены и снизятся, то не слишком намного - не более чем на 10-15%. Предпосылок для падения стоимости квартир, например, вдвое сейчас нет. Аналитики напоминают, что даже после самого масштабного российского кризиса 1998 года долларовые цены на жилье упали только на 30-35%.

Клиенты сейчас уже не слишком стремятся покупать жилье на стадии котлована. Это осложняет положение застройщиков, для которых покупка квартир на ранних этапах строительства была важнейшим источником финансирования. Девелоперы сейчас активно стараются привлечь внимание потенциальных покупателей, объявляя о всевозможных рекламных акциях и скидках. Летом, например, цены на некоторые объекты бизнес-класса в результате спецпредложений опускались до $1200 за кв.м. Примечательно, что такими же они остаются и сейчас, несмотря на наступление осени. Кроме того, летом на рынок вернулась практика торга, а застройщики порой специально сбивали цену на 12-15%.

В условиях возникшей неопределенности на рынке недвижимости становится характерным существенный разброс цифр по различным типам жилья. По мнению Кондрахиной, наименее благоприятная ситуация сейчас сложилась в сегменте бизнес-класса. Спрос здесь с июня 2004 года упал на 4-5%. "На рынок было выведено немалое количество таких объектов, что сразу сказалось на сроках экспозиции. Сейчас клиент выбирает квартиру в полтора-два раза дольше, чем год назад. Кроме того, после трехмесячной стагнации цен квартиры перестали представлять инвестиционную привлекательность, что опять же оттолкнуло потенциальных покупателей", - объясняет она.

Впрочем, не все участники рынка оценивают ситуацию пессимистически. Многие из них отмечают, что покупательский интерес к жилью постепенно начинает возвращаться. "Количество звонков в наши отделы продаж дает основание предположить, что осенью спрос выйдет на прежние показатели. Особенно оживился сейчас рынок подмосковной недвижимости, по некоторым показателям он даже опережает московский", - говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ". Кроме того, она отмечает, что в последнее время заметно возрос интерес покупателей к приобретению новостроек по ипотеке.

Спрос начинает возвращаться

Будущее туманно

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН", полагает, что московский рынок недвижимости сейчас относительно стабилизировался и в перспективе его вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. "Кризис, о котором так много говорили этим летом, не произошел. И, исходя из данных о темпах роста продаж нашей компании в августе и начале сентября, уже не произойдет. Цифры продаж сегодня соответствуют продажам в наиболее активные месяцы начала этого года", - уверяет она.

Среди прочих тенденций, характерных для рынка недвижимости в 2005 году, специалисты называют освоение масштабных выведенных площадей и строительство довольно крупных объектов. Например, с выводом промышленных предприятий за пределы Москвы может появиться такой новый вид недвижимости, как лофты - зарубежные аналоги таких объектов распространены сейчас во многих мегаполисах. Кроме того, к проектированию жилых домов будет привлекаться все больше иностранных архитекторов.
Элитное жилье сейчас является самым стабильным сектором московского рынка недвижимости. Поколебать его спокойствия не смог ни банковский кризис, ни стагнация в сопредельном сегменте квартир, относящихся к бизнес-классу. Спрос на элитные дома продолжает расти, а предложение здесь весьма ограничено. Благодаря этому цены на самое дорогое жилье за этот год уже выросли на 25-30% и останавливаться пока не собираются.

Относительно дальнейшего развития столичного рынка жилья мнения специалистов расходятся. Например, по прогнозам аналитического центра компании "МИЭЛЬ", этой осенью будет наблюдаться колебательная стабильность цен с небольшим повышением на 1-2% в месяц, которая сохранится и в 2005 году. В следующие два года цены окончательно стабилизируются и будут оставаться на среднем уровне в $1900-2000 за кв.м. Специалисты из Vesco Group соглашаются с тем, что цены до конца этого года будут колебаться в пределах +1/-1% в месяц со снижением уровня спроса на жилье бизнес-класса на 1-1.5% в месяц. В "Корпорации МИАН", напротив, полагают, что постоянный спрос на жилье, который все еще опережает существующее предложение, приведет к стабильному, хотя и не такому быстрому, как в последние годы, росту цен во всех сегментах рынка. В следующем году этот рост продолжится и составит приблизительно 10-15% в год.

Цены не остановит ничто

Ситуация в сегменте элитной недвижимости сейчас разворачивается по классическому варианту. Летний сезонный спад деловой активности тут благополучно завершился, и с конца августа, по словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, началось увеличение спроса. Предложение же в этом сегменте находится на довольно невысоком уровне. "Нередки случаи, когда продавец самостоятельно выбирает из трех-четырех покупателей единственного, кому он продаст квартиру", - комментирует ситуацию Максим Карапетов, PR-директор компании Vesco Group. В ситуации, когда на один объект претендуют сразу несколько покупателей, действует система аукциона по принципу "кто больше, кто быстрее". Правда, добавляет Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, эта система характерна сейчас в основном для вторичного рынка элитной недвижимости.

Согласно заявленным планам девелоперских компаний в этом году будет завершено строительство более 170 тыс. кв. м элитного жилья. Общий объем предложения, таким образом, к концу 2004 года достигнет 370 тыс. кв. м. Цена квадратного метра московского объекта, относящегося к элитному сегменту, сейчас начинается от $3 тыс. и достигает верхнего порога в $20-25 тыс. По словам Карапетова, стоимость самых дорогих объектов на рынке доходит до $12-15 млн. Однако несмотря на непрекращающийся рост цен, сроки экспозиции квартир остаются сейчас крайне низкими, и все ликвидные объекты раскупаются очень быстро.

За последний год цены на квартиры класса люкс выросли примерно на 20-25%. Темпы продаж такого жилья растут и сейчас, поэтому многие аналитики прогнозируют сохранение плавного роста стоимости квартир в среднем на 1-1.5% в месяц как минимум до конца этого года. Но на самые эксклюзивные объекты цены к декабрю могут вырасти и на 10%. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вообще считает, что осенние месяцы этого года для элитного рынка будут очень жаркими и цены станут увеличиваться более высокими темпами - к концу года прирост в этом сегменте составит порядка 12%.

Важной тенденцией аналитики считают то, что элитное жилье постепенно выбирается за пределы Садового кольца. Раньше только на Остоженке, в районе московской "Золотой мили", продавались квартиры класса А, но вскоре они могут появиться, например, на Плющихе (это подтверждается и весьма удачными продажами квартир в расположенном здесь "Венском доме"), а также в Замоскворечье и районе Фрунзенской набережной. Эти районы становятся все более привлекательными для застройщиков с точки зрения возведения элитного жилья высшей категории.

Прочь от центра

Катаклизмам не подвластен

Более того, элитные дома сейчас выходят не только за рамки московского центра, но и вообще за пределы города. Ковалев называет сегмент элитных загородных квартир абсолютно новым для рынка явлением, которое будет активно развиваться в ближайшее время. Пока к этому сектору можно отнести лишь несколько объектов, расположенных на западе от МКАД, между Киевским и Новорижским шоссе (например, жилые комплексы "Тихомирово", "12 месяцев", "Петрово-Дальнее"). Люксовые малоквартирные дома за городом возникли как альтернатива элитным городским объектам, поэтому они совмещают в себе преимущества обоих типов жилья. При этом у них есть преимущество в цене и перед покупкой городских квартир, и перед содержанием загородного дома. В среднем стоимость загородных люксовых квартир сейчас практически сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса в столице.

Павлова из Delight Realty полагает, что даже такое теоретически негативное явление, как летний банковский кризис, может положительно сказаться на рынке элитной недвижимости. "Как следствие этого возможно повышение покупательского спроса, а также увеличение числа потенциальных инвесторов", - говорит она. Резкого понижения стоимости элитного жилья не ожидает никто из участников рынка. Даже при самом худшем варианте развития событий, предполагающем ухудшение макроэкономической ситуации в России в целом и избавление нуждающихся в средствах банков от принадлежащей им недвижимости, стоимость одного квадратного элитного метра, скорее всего, просто будет заморожена на той отметке, на которой находится сейчас. На вторичном рынке многие варианты просто исчезнут до лучших времен.


Кризис, переживаемый другими секторами московского рынка недвижимости, на элитном сегменте сказался очень мало. "Сейчас мы наблюдаем увеличение количества предлагаемых квартир, что объясняется значительным числом сообщений об остановке роста цен на жилье. В этих условиях некоторые собственники выставляют объекты на продажу, желая зафиксировать прибыль. Но такое явление носит эпизодический характер. Это даже позитивно сказывается на рынке: увеличивается количество сделок, мы можем удовлетворить некоторые ранее поданные и неудовлетворенные заявки наших клиентов", - объясняет Зиминский.



Главная --> Публикации