Главная --> Публикации --> Отступное в 1 млн руб. предлагают брать незадачливым владельцам квартир чиновники Американские риэлторы в россии Правительство не собирается загонять всех в ипотеку Московские власти решили поделиться с корпорацией своими гостиницами Пока не на высоте

Рассмотрим несколько разновидностей операций с жильем, где прописаны дети. Вариант первый — квартира на продажу. В этом случае покупателю необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. В первую очередь они должны понять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки.
При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Более того, они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).
В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях представители прокуратуры нередко оспаривают итоги приватизации. К сожалению, довольно часто споры по приватизации разрешаются только в высших судебных инстанциях.

Как гласит Семейный кодекс России, все граждане, не достигшие 18-летнего возраста, являются несовершеннолетними. Итак, что ожидает продавца и покупателя квартиры, в которой прописан и проживает ребенок? На любое действие с такой квартирой понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Большинство сделок незаконны?
На территории Москвы действуют ряд документов, определяющих органы опеки и их полномочия. В соответствии с законодательством такими органами являются местные органы власти (управы). Защищать определенные права несовершеннолетних призваны и учреждения образования, здравоохранения, социальной защиты, органы внутренних дел.
При желании органов опеки ни одна сделка с недвижимостью, где так или иначе участвуют несовершеннолетние, не будет признана законной. Ведь они имеют право оспорить сделку, если при ее заключении не было получено их согласие. Более того, если покопаться в документах, внимательно изучить все обстоятельства, можно на вполне законных основаниях оспорить большинство договоров о приватизации квартир и еще большее количество сделок купли-продажи.

Главное — метры
Вариант второй — обмен. При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают либо запрещают сделку. Если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет. Однако на деле квартиры, имеющие примерно одинаковую общую площадь, могут иметь разную жилую площадь и разную планировку. В таком случае главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.
При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Предположим, ребенок проживал в спальном районе, в пяти минутах от школы, в 16-метровой комнате с окнами во двор. После обмена квартиры ему достается, например, комната площадью 17 метров, но район, где расположен дом, оставляет желать лучшего: рядом дымит завод, до ближайшей школы идти минут 15–2 Как в этом случае оценить обмен? Ведь органы опеки не имеют возможности изучать инфраструктуру района, куда переезжает семья с ребенком, экологическую обстановку и вид из окна. Вот и получается, что, выигрывая в метрах, несовершеннолетние в целом могут проиграть по другим условиям проживания.
Вариант третий — ипотека. При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Кроме того, нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке.
Также они могут для соблюдения интересов ребенка затребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Поскольку заявитель заинтересован в скорейшем получении согласования, ему стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Это позволит несколько сократить сроки рассмотрения заявления.

Следует отметить, что кредитное собеседование практикуется не во всех банках. Некоторые из них ориентируются лишь на официальные справки о доходах. Если с размерами и «белизной» доходов все в порядке, никаких проблем с получением кредита быть не должно. Но если важной бумажки, называемой формой НДФЛ (налог на доход физического лица), у соискателя нет, ему придется проходить собеседование и на словах доказывать кредитному комитету банка, что деньги для расплаты по кредиту у него есть, но только не все о них знают.
Задача кредитного инспектора состоит в том, чтобы понять, каков реальный уровень доходов соискателя кредита, какова специфика его работы, каково соотношение между официальной («белой») частью дохода и неофициальной («серой» или «черной»). Короче говоря, в ходе собеседования инспектор должен оценить соискателя с точки зрения возможности вернуть заем. Здесь сыграть свою роль может все: и зарплата потенциального заемщика, и его должность, и состояние здоровья, и состав семьи, и марка автомобиля, и многие другие, подчас самые неожиданные факторы.
Если соискатель на уровне первого собеседования не сумеет расположить к себе инспектора, то дело может не дойти даже до стадии сбора пакета документов, необходимых для получения кредита.
Потенциальному заемщику следует быть готовым к тому, что на собеседовании ему, например, заявят, что фирма, в которой он работает уже много лет, «сомнительна». Инспектору может не внушить доверия возраст соискателя кредита, не понравиться его внешний вид и манера держаться. Кстати, эта весьма неприятная процедура может длиться всего несколько минут, но при этом обойтись соискателю в 1000–1300 руб. — столько в среднем стоит рассмотрение заявки на получение кредита.
В ходе собеседования у потенциального заемщика могут потребовать дополнительные залоги и поручительства, хотя в рекламных материалах об этом ничего не было сказано. Вполне возможно, что показавшаяся соискателю приемлемой ипотечная программа окажется для него недоступной. Например, на собеседовании выяснится, что хотя по своим доходам он и может претендовать на кредит, но его сумма будет недостаточной для приобретения хорошего (это важно для соискателя) и ликвидного (это важно для банка) жилья.
Следует отдавать себе отчет в том, что в ходе собеседования инспектор будет обращать внимание на все, в том числе и на личные качества соискателя: уверенность в себе, солидность, правильность речи и степень откровенности. Последнее качество ценится особенно высоко, ведь соискателю могут задавать и достаточно щекотливые вопросы, например, такие: «Почему вы развелись со своей женой?», «Почему вы оставили свою предыдущую работу в солидной фирме?» и т. д. Любопытство отнюдь не праздное: ведь инспектор практически должен поверить человеку на слово. Поэтому очевидно, что при общении с кредитным инспектором (а иногда и с несколькими сразу) надо стараться говорить только правду, тем более что служба безопасности банка легко может проверить (и проверит!) предоставленную информацию. Если что-либо не сойдется, кредит вы не получите ни в этот раз, ни в последующие.
Некоторые банки, если соискатель состоит в браке, требуют присутствия на кредитном собеседовании его «второй половины», которая должна подтвердить, что не возражает против того, чтобы семья взвалила на себя кредитное бремя. Кстати сказать, сам факт наличия благополучной семьи и детей увеличивает шансы получить кредит, поскольку банки не без оснований полагают, что человек семейный более серьезно относится к взятым на себя обязательствам и живет не только сегодняшним днем. Кроме того, к справке о доходах соискателя кредита всегда можно приложить справку о доходах его супруги (супруга). В этом случае размер кредита рассчитывается под размер общего семейного бюджета.

Запаситесь терпением
При продаже квартиры потенциальному продавцу придется запастись терпением. Во-первых, при появлении любого покупателя нужно заранее предупредить его о необходимости прохождения процедуры согласования сделки в органах опеки. Во-вторых, следует заранее собрать все документы для продажи, обмена или ипотеки. Это позволит избежать ненужных проволочек.
Лучше всего сделать несколько нотариально заверенных копий документов на квартиру и подготовить специальный экземпляр соответствующего договора для органов опеки. По московскому законодательству органы опеки в основном занимаются сиротами, но они найдут время для проверки всех документов, касающихся несовершеннолетних. Чем быстрее вы соберете все документы, тем раньше получите положительный ответ. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Объясните ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.
Любой человек, желающий получить ипотечный кредит, должен понимать, что обращения в банк для этого недостаточно. Банк имеет полное право проверять соискателя кредита, и, как правило, приглашает его на собеседование с кредитным инспектором.

Существуют различные толкования происхождения названия Можайска. По одной версии, свое имя город получил от слова «межа», поскольку находился на границах нескольких княжеств (Черниговского, Смоленского, а затем Московского). Другая версия основывается на том, что племена балтов, живших здесь в начале нашей эры, дали названия многим рекам в этом районе. Река Можайка по-балтски — «малая». Это имя впоследствии могло утвердиться и за городом, построенным на ней.

Древний подмосковный город Можайск находится в 110 км к западу от Москвы. В 2001 году он отметил 770-летие: первое упоминание о нем в летописи встречается в 1231 году, хотя существовал Можайск, судя по данным раскопок, и значительно раньше. Об этом свидетельствуют археологические памятники: стоянки, городища, курганы, некоторые из которых датируются еще эпохой неолита (5 тыс. лет до н. э.).

Расположенный на старой Смоленской дороге, Можайск не раз становился свидетелем ярких событий в истории России. Издревле он был известен как сильная крепость. Первый здешний кремль с деревянными стенами и башнями стоял на высоком холме, окруженном двойным кольцом водных преград. Внутреннее кольцо образовывал изгиб реки Можайки, овраг и ров, внешнее — река Мжуть с топкими берегами.
Некоторое время город входил в состав Смоленского княжества, а в 1303 году был присоединен к московским землям. В период феодальной раздробленности Можайску довелось быть центром удельного княжества. В городе находился государев дворец, царицыны палаты и патриарший двор. Здесь строили монастыри, храмы и чеканили свою монету. В Можайске в разное время жили Василий III, Иван Грозный, Борис Годунов. Здесь была сосредоточена официальная жизнь, а богатые дичью окрестные леса служили царям и знати прекрасными охотничьими угодьями.
В XVI веке город переживал пору расцвета. Он был одним из крупнейших в московском крае, имел посад в 40 улиц и насчитывал 75 церквей и 16 монастырей. В 1624–1626 годах в Можайске под руководством знаменитого воеводы Дмитрия Минина был построен каменный кремль. В конце XVIII века эта крепость была разобрана, но осталась на городском гербе. На территории кремля сохранилась церковь Петра и Павла с подлинной белокаменной резьбой XIV века.
Можайск был одним из религиозных центров Московской Руси благодаря особо почитаемой иконе Николы Можайского. Сюда стремились тысячи богомольцев, чтобы приложиться к образу святого. Легенда гласит, что однажды, когда город осадили враги, перед ними предстал святитель Николай с мечом и крепостью в руках. Испугавшись его грозного вида, неприятель отступил. Ныне этот образ, вырезанный из дерева и датируемый концом ХIV века, хранится в Москве в Третьяковской галерее. В самом Можайске святому покровителю города посвящены два Никольских собора.
В 1408 году преподобный Ферапонт по просьбе Андрея Можайского, сына Дмитрия Донского, основал в городе Лужецкий монастырь. В его соборе сохранились фрагменты росписи XVI века, выполненные московскими, псковскими и новгородскими мастерами. Незабываемое впечатление производят надвратный храм Преображения и колокольня XVII века, трапезные, ограда с башнями.
Можайск тесно связан с событиями Отечественной войны 1812 года. В 12 км западнее города расположено знаменитое Бородинское поле — место генерального сражения русских войск с армией Наполеона. В память о героической обороне города создан мемориальный комплекс. На Бородинском поле расположен военно-исторический музей-заповедник с многочисленными памятниками. Ежегодно, в первое воскресенье сентября, здесь проходит военно-исторический праздник «День Бородина», пользующийся большой популярностью.

Под покровительством святого Николая

Можайский район по праву считается самым экологически чистым в Московской области. В 4 км от города находится Можайское водохранилище. Неповторимые природные условия, привлекательные ландшафты, многочисленные историко-культурные достопримечательности и близость Москвы создают хорошие условия для развития туризма в районе.
Ведущее место в экономике района традиционно занимает агропромышленность, в которой велика доля фермерских хозяйств, производящих высококачественную продукцию. Здесь обрабатывают кожу, выращивают овощи, производят молоко и мясо. Здесь есть где работать и отдыхать, поэтому в последние годы в Можайске начало разворачиваться жилищное строительство, в результате которого город значительно вырастет.

Можайск сегодня

На улице Дмитрия Пожарского строятся два девятиэтажных монолитно-кирпичных дома по индивидуальным проектам. Возводимые дома относятся к категории бизнес-класса. Лоджии застеклены по единому образцу. Квартиры одно–трехкомнатные. Кухни площадью 9–15 кв. м. Высота потолков — 2,8 м. Строительство ведется в обжитом районе. Недалеко от дома есть охраняемая автостоянка, рядом детские сады и школа, магазины. В 10 мин ходьбы — два рынка, хлебозавод.
Площади квартир: 41,56–51,68 кв. м (однокомнатные), 54,97–65,51 кв. м (двухкомнатные), 82,58 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи: III–IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $350.

Дома в микрорайоне № 2

На Привокзальной площади начинаются строительство комплекса жилых домов и реконструкция социальной инфраструктуры. Первыми будут возведены два монолитно-кирпичных девятиэтажных дома. Остекление окон и лоджий — пластиковые немецкие стеклопакеты. Высота потолков — 2,8 м. Централизованное отопление, мусоропровод, газоснабжение. Квартиры одно–трехкомнатные. Кухни 9–14 кв. м. Возможно объединение квартир в жилые блоки большей площади.
Территория будет благоустроена, а во дворе организованы детская и спортивная площадки, зона отдыха, автостоянка. Рядом школа и детский сад. Поликлиника на расстоянии нескольких остановок.
Площади квартир: 40 кв. м (однокомнатные), 54–73,25 кв. м (двухкомнатные), 92,65 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $360.

Дома в микрорайоне № 3

“Чигасово” — престижное место на Рублево-Успенском шоссе, для многих это название тесно связано с группой “Мост” Владимира Гусинского. По словам гендиректора компании “Терра” Андрея Мажарова, корпоративный коттеджный поселок “Моста” (он же — “Чигасово-1”) был предназначен “только для своих”. “Там до сих пор живут многие известные люди из "Моста", например Евгений Киселев”, — рассказывает он. Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров среди плюсов поселка отмечает хорошую инфраструктуру: теннисные корты, ресторан, торговый центр, спорткомплекс с бассейном. “Также "Чигасово-1" знаменито самыми высокими эксплуатационными расходами — более $1000 в месяц”, — добавляет Мажаров.

Первой инвестицией Газпромбанка на рынке недвижимости стало строительство коттеджей по соседству со знаменитым поселком группы “Мост” “Чигасово”. Это случайное совпадение, уверяют в компании “Газпромбанк-Инвест”, но говорить о происхождении земельного участка под “Чигасово-2” и деталях инвестиционного проекта отказываются наотрез. А в самом “Газпроме” ничего не знают о грандиозных планах дочернего банка на рынке недвижимости.

Несмотря на широкую рекламную кампанию под бодрым слоганом “Удивительная цена. $500 000 за дом на Рублевке”, эксперты сдержанно оценивают перспективы “Чигасово-2”. “Поселок привлекателен разумными соотношением цены и качества”, — утверждает Дзагуров. Он “относительно ликвиден и пользуется умеренной популярностью”, добавляет гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев. Но гендиректор еще одной риэлторской компании назвал и минусы “Чигасово-2” — это относительная удаленность от МКАД, соседство с деревней, а также однотипная застройка.

Между тем и обитатели “Чигасова-2” тоже смогут пользоваться инфраструктурой поселка “Моста”, говорится на сайте “Газпромбанк-Инвеста”. И некоторые риэлторы, работающие на Рублевке, предполагают, что земля под “Чигасово-2” тоже досталась структурам “Газпрома” в ходе разбирательств концерна с холдингом Гусинского. “Газпромбанк получил этот участок за долги “Медиа-Моста”, — говорит на условиях анонимности гендиректор консалтинговой компании. Однако источник, знакомый с взаиморасчетами “Медиа-Моста” и “Газпрома”, эту версию опроверг. Но в самом “Газпромбанк-Инвесте” вопрос “Ведомостей” о приобретении земельного участка вызвал болезненную реакцию — топ-менеджер компании даже запретил публиковать уже данные им комментарии.

В Газпромбанке “Ведомостям” подтвердили, что фирма “Газпромбанк-Инвест” создана именно для реализации проектов по недвижимости, но подробнее говорить о ее деятельности и связи с бизнесом банка не захотели. Близкий к банку источник отметил лишь, что строительство — “это серьезное направление” в его работе, а другой близкий к Газпромбанку источник уточнил, что деятельность “Газпромбанк-Инвеста” находится в ведении инвестиционного блока банка. А вот сам “Газпром” о строительных планах “внучки” и вовсе не осведомлен. “Мы не инвестируем в недвижимость, и о существовании такой компании мне ничего не известно”, — заявил “Ведомостям” руководитель пресс-службы компании Игорь Волобуев.
ООО “Газпромбанк-Инвест” учреждено в 2003 г. единственным участником – Газпромбанком, 87,5% акций которого принадлежат “Газпрому”. Основным направлением деятельности компании являются инвестиционные проекты в области недвижимости и строительства. Финансовые показатели компания не раскрывает. “Чигасово-2” расположено в 27 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В поселке общей площадью 9 га строятся 47 коттеджей по двум проектам – стоимостью от $460 000 до $660 00 Объем инвестиций компания не разглашает, но эксперты рынка оценили их в сумму от $18 млн до $30 млн.

Между тем “Газпромбанк-Инвест” скоро начнет продажи и второго объекта — коттеджного поселка “Жаворонки” на 22-м км Минского шоссе, рассказывает руководитель проекта “Чигасово-2” Олег Корзун. “Компания намерена серьезно выйти на рынок жилой и коммерческой недвижимости — мы приобрели участки земли в Москве, Подмосковье и регионах и сейчас осваиваем их”, — рассказывает он. Но объем будущих инвестиций в недвижимость компания не раскрывает.



Главная --> Публикации