Главная --> Публикации --> Гаражи и этажи Северный вариант Коттеджные поселки москвы. тихие оазисы шумного города Элитные квартиры в цао: лучшие из лучших Жилье в подмосковье: выгодно, но рискованно

До настоящего времени не разработана общепризнанная стандартная классификация складских помещений, подобная той, которая существует в секторах торговой и офисной недвижимости. У каждой компании есть собственное видение того, как склады должны распределяться по классам, хотя во многом эти мнения и схожи.

Впоследнее время спрос на качественные складские помещения резко увеличился. Все меньше становится крупных российских торговых и логистических компаний, которые на этом экономят. Разумеется, особенно ценятся именно склады, соответствующие мировым стандартам. Однако инвестируют в складскую недвижимость пока в основном иностранцы.

Рынок сегодня
Российские инвесторы в настоящее время предпочитают работать с офисной, жилой и торговой недвижимостью. Связано это главным образом с тем, что эти три сегмента гарантируют более короткий срок возврата вложенных инвестиций. Складские же помещения класса А окупаются только в течение шести–восьми лет. С другой стороны, финансовые и временные затраты на строительство складов гораздо ниже, чем на строительство офисных и торговых помещений.
В компании StilesRiabokobylko выделяют ряд факторов, которые препятствовали развитию сектора складской недвижимости в предыдущие три года. В отношении помещений класса А это недостаток земельных участков промышленного назначения, отсутствие у западных банков интереса к финансированию (в качестве займов) проектов строительства складской недвижимости в России, а также известная российская проблема — сложности при получении согласований и разрешений.
Со складами класса В тоже возникают определенные проблемы. Многие промышленные постройки советского периода, отведенные под склады, обветшали и требуют значительных средств для реконструкции. Кроме того, они в основной своей массе не отвечают международному уровню и потому должны быть модернизированы в соответствии с современными стандартами. В основном промышленные зоны имеют неудобное расположение. Еще один минус — дороговизна экспортируемого складского оборудования и отсутствие на рынке его российских аналогов. В связи с этими неудобствами большинство арендаторов не могут гарантировать владельцам, что договор аренды в какой-то момент не будет расторгнут.

Разбор по классовому признаку
Под складами классов С и D обычно подразумевают нереконструированные промышленные помещения или ангары. Как правило, разница между этими двумя классами состоит в наличии отопления.
Класс В — специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады. Зачастую это реконструированные многоэтажные здания с потолком высотой 5–8 м, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование, а также помещения, пригодные для обустройства под офис.
С классом А все несколько сложнее. В принципе к нему должны относиться помещения, соответствующие международному стандарту качества. Но, как уже было сказано, каждая компания заявляет собственные параметры.
Специалисты компании StilesRiabokobylko считают, что к классу А могут быть отнесены новые одноэтажные здания, построенные с использованием новых строительных материалов, современных коммуникаций и оборудования. Объект должен иметь удобный подъезд и находиться недалеко от транспортных развязок и основных железнодорожных и автомобильных магистралей. При расположении за городом требуется, чтобы склад находился не более чем в 15 км от МКАД вдоль основных трасс или «бетонки» (кольцевая дорога А107). Желательно, чтобы площадь, занимаемая зданием, составляла не более 50% общей площади земельного участка. Необходимы офисные помещения не ниже класса В для арендаторов склада. Имеют значение также шаг колонн (более 12 м), выровненный пол со специальным износостойким покрытием и высота потолков не менее 10 м. Объект должен круглосуточно работать и постоянно находиться под охраной. Обязательны парковки и таможенный пост. Наличие погрузочных эстакад и доков, систем видеонаблюдения, регулируемый режим влажности и температуры, выделенные телефонные линии, система спринклерного пожаротушения тоже оговорены в списке. Немаловажный пункт: все договоры аренды должны пройти государственную регистрацию. Специалисты компании Stilеs-Riabokobylko выделяют также класс А минус: к нему относятся новые складские помещения, отвечающие 12–15 параметрам из полного списка требований к помещениям класса А.
Эксперты компании Jones Lang LaSalle к числу требований прибавляют железнодорожный подъезд к территории, а для комплексов свыше 150 тыс. кв. м — железнодорожное ответвление с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на склад, по одной погрузочной платформе на каждые 1 тыс. кв. м. Также желательны нивелировочная площадка и тепловая завеса на погрузочных доках. Длина основного помещения склада должна составлять минимум 50 м, а пол выдерживать нагрузку 4–5 т/кв. м.
По разным оценкам, в Москве только около 200–300 тыс. кв. м складских площадей действительно соответствуют международным стандартам.

Инвестиционная активность
Развитие рынка складской недвижимости напрямую будет зависеть от инвестиционной активности, поскольку спрос значительно опережает предложение. В лучшую сторону повлияет выход на российский рынок крупных западных компаний — логистических операторов и возрастающий интерес российских арендаторов к складским помещениям европейского класса.
К слову, до определенного момента большую часть складов класса А арендовали именно западные компании, а российские довольствовались помещениями среднего и низкого уровней (В и С). В настоящее время доля отечественных фирм, арендующих склады класса А, постепенно начинает увеличиваться.
Подстегнуть инвестиционную активность должно также кредитование проектов западными финансовыми организациями и стабилизация уровня арендных ставок и стоимости земли.
Но есть и ряд тормозящих факторов. Одним из них специалисты называют непрозрачность земельного рынка: на этапе выбора участка невозможно точно определить бюджет и сроки строительства, к тому же существует постоянный риск срыва сделки. Также следует учитывать, что большая часть земель в московском регионе имеет сельскохозяйственное назначение. Перевод того или иного участка в промышленную категорию занимает около шести–восьми месяцев. К тому же для правильной экономики склада необходимо, чтобы стоимость земли не превышала $500 тыс. за 1 га. Однако существующие на сегодняшний день расценки далеко не всегда отвечают этим требованиям.

Спрос и предложение
Растет интерес к строительству современных складских комплексов за пределами МКАД вблизи основных шоссе. Потребность в качественных складских помещениях высока: она составляет от 700 до 800 тыс. кв. м. По оценке начальника отдела складской недвижимости Jones Lang Lasalle Алексея Гришко, на сегодняшний день ощущается острая нехватка складов высшей категории. Объем складских площадей класса А сейчас около 300 тыс. кв. м, пустующих площадей в этом сегменте почти нет. Склады арендуются еще на стадии строительства. По данным компании StilesRiabokobylko, только 2% складских площадей класса А на территории Москвы и Московской области не заняты, около 6% — класса В и 9% — класса C.
Москва в несколько раз отстает от европейских городов по количеству предложений складов класса А. Скажем, объем складского предложения в Милане (население — 1,3 млн человек) составляет 25 млн кв. м. Российская столица, в которой живут 13 млн человек, имеет в наличии всего 300 тыс. кв. м складских площадей высшей категории. Общая складская площадь помещений классов А и В в Москве составляет около 1 млн кв. м.
Анализ рынка складских помещений классов С и D, по мнению экспертов, не дает точной цифры, определяющей количество предлагаемых площадей. Многие помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности, поэтому предпочитают не афишировать свою коммерческую деятельность. Так что подсчитать объем площади в этом сегменте пока затруднительно.
Говоря о наиболее востребованных помещениях, специалисты компании Blackwood утверждают, что около 90% арендаторов заинтересованы в аренде блоков площадью не менее 10 тыс. кв. м. В компании StilesRiabokobylko также отмечают рост спроса на крупные складские помещения площадью 10–20 тыс. кв. м. В то же время, по их данным, сейчас на рынке наблюдается большой дефицит складов площадью 500–1500 кв. м.

Прогнозы
На сегодняшний день сформировались несколько «складских» направлений в Московской области. Лидером является Ленинградское направление, обеспечивающее соединение с Прибалтикой, европейскими странами и Санкт-Петербургом. Эта трасса ведет к крупнейшему аэропорту «Шереметьево». Единственный, пожалуй, минус этой магистрали — загруженность.
Не меньшей популярностью пользуется Каширское шоссе — исторически сложившийся промышленный регион, дорога в аэропорт «Домодедово». Это направление связывает Москву с крупными городами центральной России. Южной и юго-восточное направления привлекательны для тех, кто заинтересован в поставках товаров в регионы.
Весьма востребованы также Новорязанская и Новорижская трассы. Около 40% неудовлетворенного спроса приходится на Ленинградское, Новорижское и Новорязанское направления. В то же время почти совсем не востребован Восток. Девелоперы считают, что он не станет перспективным даже в далеком будущем.

Сколько стоит склад
По данным StilesRiabokobylko, в столице почти 90% договоров аренды основаны на ставках, которые включают и НДС, и операционные расходы, и коммунальные платежи. Арендные ставки для складов класса А, как правило, не включают НДС.
Компенсация затрат на отделку помещений осуществляется только в отношении офисов при складах класса А.
Ставки аренды складских помещений в Москве — одни из самых высоких в Европе. Для складов класса А, по данным экспертов компании StilesRiabokobylko, они составляют $110–130 за 1 кв. м в год (без НДС, эксплуатационных расходов и стоимости отделочных работ), $70–110 — для складов класса В и $30–70 — для класса С.
Специалисты компании Jones Lang Lasalle называют для класса А ставку $150–170 за 1 кв. м на территории Москвы и $135–150 за 1 кв. м за пределами МКАД (без НДС и коммунальных услуг). В компании Blackwood говорят о $130–155 за 1 кв. м для класса А, $90–140 — для класса В и $30–85 — для класса С.
Что касается стоимости строительства, то она за последние два года возросла в связи с удорожанием зарубежных стройматериалов и растущим курсом евро.
Общая стоимость строительства одноэтажного складского здания (строительные работы, внутренние инженерные сети) сейчас составляет примерно $400–600 за 1 кв. м без учета НДС.

Алексей ГРИШКО
Начальник отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle:
— Сейчас многие западные компании сотрудничают с местными владельцами земли. Наибольшее распространение получила такая схема: создается совместное предприятие, в котором российская сторона предоставляет земельный участок, переводит эту землю в промышленное категорию, подводит все коммуникации и получает исходно-разрешительную документацию. Иностранная компания финансирует строительство, проводит экспертизу по строительству объекта и занимается «раскруткой» проекта.
С тем, что российские инвесторы не хотят вкладывать средства в склады, я бы не согласился. Практически все инвесторы заинтересованы в складской недвижимости. Главная причина — лавинообразный спрос, который мы оцениваем на уровне 1 млн кв. м на ближайшие три–четыре года. Исходя из этого, мы в любом случае можем быть уверены, что эти склады сдадутся, причем по хорошим ценам.
В начале года аналитики строили оптимистические прогнозы, обещая стремительный рост цен на жилье. Но ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, развивается не по намеченному сценарию. Летнее затишье, сказавшееся приостановкой роста цен и даже их снижением, неожиданно продолжилось и в сентябре.

Константин КОВАЛЕВ
Управляющий партнер компании Blackwood:
— В отношении рынка складских помещений российские девелоперы долгое время не проявляли должного интереса. Между тем, западные компании, которые лучше представляют себе экономику бизнеса в данном сегменте, заметно утвердились в этой нише и в настоящее время заняли доминирующее положение.
Решение московского правительства о строительстве на индустриальных территориях города (после переноса существующих объектов или их ликвидации) позволит начать освоение значительных площадей в черте города, в том числе занять их под современные склады. Полный вывод складов с территории города невозможен по причине перегруженности дорог, а также из-за специфики хранения и доставки отдельных видов продукции.

Прогнозы риэлторов
Сравнение с аналогичным периодом 2003 года показывает, что прошлой осенью на большинстве объектов продажи закрывались еще на этапе возведения серединных этажей, а сейчас в разных столичных округах есть практически готовые дома, где свободными остаются порядка 30% квартир. По мнению начальника отдела маркетинга корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Евгения Михаленкова, в настоящее время проблемы с реализацией жилья возникают у застройщиков, которые в политике ценообразования по-прежнему ориентируются на ажиотажный спрос. Стоимость таких строящихся объектов сравнялась со стоимостью аналогичного жилья на вторичном рынке (от $1,6 тыс. и более за 1 кв. м), а желающих приобретать квартиры по завышенным ценам становится все меньше.
Но ни застройщики, ни риэлторы не теряют надежду, что рост цен на рынке недвижимости продолжится вновь. Большинство аналитиков предрекают, что итоги сентября будут со знаком плюс, то есть жилье подорожает. По мнению заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Эльвиры Ереминой, в сентябре повышение цен на столичную недвижимость возобновится, но по сравнению с началом года темпы роста цен снизятся в среднем до 1% в месяц. Вице-президент корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Луценко говорит, что рост продолжится вплоть до весны 2005 года. Генеральный директор агентства недвижимости «Домострой» Константин Филиппишин более осторожен. По его словам, на первичном рынке в ближайшие полтора месяца стоимость 1 кв. м скорее всего останется на уровне августа, при этом будет наблюдаться увеличение объемов продаж.

Замер не только первичный рынок, но и вторичный. Риэлторы объясняли происходящее сначала сезоном отпусков, потом межбанковским кризисом, так не вовремя оказавшим влияние на рынок. Действительно, люди, планирующие покупку жилья, летом заключать сделки не спешили. С одной стороны, они опасались, что в списки «штрафников» Центробанка попадут банки, финансирующие возведение жилья, и стройки будут заморожены.
С другой стороны, появились слухи о том, что нестабильность может привести к выбросу на первичный и вторичный рынки жилья по более низким ценам.
В результате несмотря на то, что банковский кризис не принес серьезных проблем застройщикам (финансирование проектов серьезными компаниями не прекратилось, к тому же, по данным президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, на долю проштрафившихся банков приходится всего 0,5% московского рынка), цены на жилье все же пошли вниз. Большинство риэлторских компаний строили прогнозы с учетом того, что в сентябре рост цен возобновится. Однако первый месяц осени перепутал все карты: цены практически остались на летнем уровне.
Первичный рынок: шаг назад и остановка
Рост цен на первичном рынке застройщики объясняют постоянным удорожанием строительства. Себестоимость метра жилплощади действительно увеличивается, но вряд ли стоит списывать на стоимость стройматериалов агрессивную политику ценообразования застройщиков. Например, по данным Центра информации и экономических исследований в стройиндустрии (ВНИИЭСМ), доля цемента в себестоимости получаемого 1 кв. м жилья составляет всего 2%. Второй аргумент риэлторов — рост цен на нефть и другие энергоносители: тарифы на электроэнергию повышены на 13%, на газ — на 20%.
Но есть и еще один момент. За годы постоянного роста продаж жилья застройщики привыкли получать хорошую прибыль, исчисляемую 50% и более процентами от вложенных (привлеченных) средств. Себестоимость 1 кв. м в панельных домах по Москве составляет примерно $400, а реализуется это жилье в среднем по $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Стремление заработать как можно больше привело к тому, что в начале 2004 года на рынке появились объекты, в которых цена 1 кв. м в доме на стадии фундамента не намного отличались от цены 1 кв. м в практически готовом доме. К примеру, в построенном доме серии КОПЭ на Варшавском шоссе (станция метро «Улица Академика Янгеля») квартиры продавались по цене $1,23 тыс. за 1 кв. м, а в соседнем доме, где только монтировались нижние этажи — по $1,21 тыс. за 1 кв. м. Стоит ли удивляться, что интерес к таким объектам со стороны покупателей снизился.
В начале года застройщики декларировали высокую инвестиционную привлекательность строящегося жилья (к примеру, Департамент инвестиционных программ строительства обещал 30%), однако резко снизившиеся темпы продаж в весенне-летний период заставляют усомниться в таких прогнозах. Продавцы изо всех сил пытались привлечь покупателей летними скидками и специальными предложениями.
На многих строящихся объектах цены только за лето снизились на $50–100 за 1 кв. м. Это значит, что осенью продавцы в лучшем случае смогут поднять цены до уровня весны.
Сегодня структуры, занятые в строительстве жилья, уже избавляются от иллюзии, что столичный рынок «проглотит» любой товар без оглядки на цены. К примеру, компания «Капитал груп» в сентябре вывела свой новый проект, реализуемый в Северном Чертанове, — «Авеню, 77». Жилплощадь в монолитно-кирпичном жилом комплексе, «напичканном» объектами инфраструктуры, предлагалась за небольшие деньги — от $890 за 1 кв. м. По ценам панельного жилья (от $1 тыс. за 1 кв. м) начаты продажи в другом жилом комплексе бизнес-класса — в «Аэробусе». И это притом, что его строительство идет в престижном районе вблизи станции метро «Аэропорт».
Другой немаловажный факт, говорящий о том, что близится час, когда предложение будет «гоняться» за спросом, — это наличие непроданных квартир в построенных и уже сданных домах. Такие дома есть у станций метро «Речной вокзал» (ул. Клинская, 3, к. 1; ул. Петрозаводская, 18); «Войковская» (ул. Лихоборские бугры, 3, 7), «Кунцевская» (ул. Беловежская, 39, к. 6) и по другим адресам.

Тема налогов всегда актуальна, и каждый в своей жизни обязательно сталкивается с вопросами налогобложения. В этой статье мы рассмотрим суть налогана имущество граждан: его особенности,ставки, порядок исчисления и уплаты.

Вторичный рынок: период стагнации продолжается
Хотя снижение покупательской активности на вторичном рынке нельзя было полностью списать на межбанковский кризис (квартиры продаются в уже построенных домах), избежать падения цен не удалось и здесь. В отличие от первичного рынка снижение цен происходило не по специально продуманной схеме (скидки, спецпредложения), а в процессе торга между покупателями и продавцами.
По словам специалистов, еще в начале года продавец, узнав о том, что квартирой заинтересовались несколько покупателей, цену повышал. Летом же и в начале осени наблюдался обратный процесс: покупателей было значительно меньше, и продавцы, которым требовалось продать квартиру в короткие сроки, шли на торг и цены снижали. Риэлторы припоминают случаи, когда в результате торга квартира продавалась на $10–15 тыс. дешевле.
По информации специалистов компании «Новый город», на рынке появилась квартира в районе Арбата, 1 кв. м которой стоил порядка $3 тыс., а это на 15–20% дешевле обычной рыночной цены. В конце лета–начале осени появились дешевые предложения ($1,8–2,1 тыс. за 1 кв. м) на квартиры в кирпичных домах возле станции метро «Новокузнецкая». Дешевле $3 тыс. за 1 кв. м можно было приобрести жилье в 6–8-этажных домах вблизи станции метро «Смоленская». Заслуженной популярностью у покупателей пользуется жилплощадь в районе станции метро «Сокол». Однако понижения цен и здесь избежать не удалось. В начале осени трехкомнатная квартира в кирпичном доме на улице Зорге была выставлена на продажу по цене $1,72 тыс. за 1 кв. м, квартира на улице Сальвадора Альенде — по $1,71 тыс. за 1 кв. м.
Дешевое жилье стало «всплывать» и в районах новостроек. Так, в Южном Бутове появились предложения квартир в панельных домах по цене $1,28–1,34 тыс. за 1 кв. м, в Марьине — по $1,31–1,42 тыс. за 1 кв. м. Следует отметить, что дешевая жилплощадь составляла не более 15% предложений, однако до наступления лета таких вариантов было примерно в два раза меньше.
Не лучшим образом складывается ситуация на рынке престижного жилья в центре города. «Сократилось общее количество сделок. Заметно, что на вторичном рынке стали появляться квартиры по ценам ниже средних. То, что раньше продавалось по $4 тыс. за 1 кв. м, сейчас выставляется по $3,7–3,8 тыс. И эта тенденция будет укрепляться», — говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.
По словам руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, наступление осени пока не принесло долгожданного возобновления роста цен на столичном рынке недвижимости. Значит, текущая стагнация рынка носит совсем не сезонный характер. Однако и о начале масштабного снижения цен на жилье пока говорить рано, хотя наблюдается падение стоимости отдельных видов жилья.
И продавцы, и покупатели продолжают пока сохранять выжидательную позицию. Итоги продаж первой недели сентября (по данным специалистов сайта ирн.ru) показали, что цена предложения по рынку в целом выросла на 0,58% и составила $1957 за 1 кв. м. При этом цена предложения квартир в панельных домах стала выше на 0,25 %, а в кирпичных домах — на 0,6%. Итоги второй недели показали, что рынок стоит, а прирост цен равен нулю.

Возникает вопрос, в чем отличие налога с недвижимого имущества, полученного в дар или по наследству, от просто налога на имущество физических лиц? Чтобы было проще их сравнивать, договоримся называть налог с недвижимого имущества, полученного в дар или по наследству «налогом №1», а налог на имущество физических лиц «налогом №2». Во-первых, само название «налога № 1» говорит о том, что круг плательщиков сужен до двух видов. Это граждане, ставшие собственниками по договору дарения или по свидетельству о праве на наследство, то есть одаряемые и наследники. «Налог №2» уплачивается всеми собственниками — и одаряемыми, и наследниками, и теми, кто стал собственником по договору купли-продажи, договору ренты и другим сделкам. Главное условие таких сделок: в результате гражданин должен стать полноправным собственником. Таким образом, сфера применения «налога №2» гораздо шире, чем при «налоге №1». Во-вторых, «налог №1» уплачивается только один раз при принятии в дар или при наследовании. Это, проще говоря, налог со сделки, хотя и исчисляется он со стоимости недвижимого имущества, передаваемого по такой сделке. Именно по этой причине вы будете его платить каждый раз, принимая в дар или наследуя другое недвижимое имущество. А «налог №2» уплачивается ежегодно, как и единый социальный налог. При этом уплата «налога №1» не освобождает вас от уплаты «налога №2» и наоборот. Вы становитесь пожизненным плательщиком «налога №2», как только приобретаете имущество в собственность, до того момента, когда продадите, подарите или иным способом освободитесь от этого имущества.

Для того чтобы понять суть налога, нужно разобраться с терминологией, принятой налоговым законодательством в этой области. Итак, налог на имущество уплачивают только собственники, они называются плательщиками. То, на что начисляется налог – имущество, а именно: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения – называется объектом налогообложения. Размер налога, или процентная ставка, исходя из которой идет расчет налога, называется ставкой налога.

Если у квартиры (жилого дома, комнаты и др.) один собственник, то порядок уплаты очень простой: вы вносите указанную в квитанции сумму налога на счет налогового органа. А если собственник не один? Законодательством Российской Федерации предусмотрены два режима права собственности: общая совместная и общая долевая. При общей совместной собственности доли не выделяются, и разрешена она только супругам (раньше в совместную собственность разрешалось приватизировать и другим членам семьи, не только супругам, но это в прошлом). Отсюда и правила уплаты налога делятся на две части. Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких человек, налог уплачивается каждым из них соразмерно их доле в этом имуществе. А если имущество находится в совместной собственности нескольких человек, налог уплачивается одним из них по взаимному соглашению. Если соглашение не достигнуто, налог уплачивается каждым из собственников в равных долях.

Порядок исчисления и уплаты налога на имущество граждан

Ставки налога

Налог исчисляется не из рыночной стоимости вашего имущества, а из инвентаризационной оценки БТИ по состоянию на 1 января каждого года. Эти данные поступают в налоговый орган непосредственно из самого БТИ и из учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Причем, если вы приобрели квартиру в новостройке или сами построили дом, здание или другое строение и сооружение, налог будете уплачивать с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За имущество, полученное по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. А если имущество уничтожено (пожар), или полностью разрушено (снос, наводнение и т.д.), взимание налога прекращается, начиная с месяца, в котором произошло это печальное событие.

До 300 тыс. рублей До 0,1%

Стоимость имущества Ставка налога

Свыше 500 тыс. рублей От 0,3 до 2,0%

От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей От 0,1 до 0,3%

В феврале Греф заявил о том, что стремительный рост цен на фондовом рынке и рынке недвижимости грозит их перегревом. Действительно, например, по данным аналитического центра ирн.ru, цены на квартиры в Москве превысили докризисный уровень, а за последние три года столичное жилье подорожало почти на 85%. По мнению Грефа, из-за недостатка других возможностей для вложения свободных средств рынок просто не в состоянии переварить сформировавшийся поток инвестиций. О "мыльном пузыре" заговорили многие - например, такой известный экономист, как Александр Шохин. Правда, он видит опасность не для покупателей жилья. "Пузырь касается. .. того, что многие компании в области недвижимости, застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкают финансовые дыры по старым объектам, и некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды" - так он прокомментировал слова Грефа на своем сайте в Интернете.

Налоги зачисляются в местный бюджет по месту нахождения или регистрации объекта налогообложения, то есть имущества.
"Неприличный" рост цен на московские квартиры, встревоживший министра экономического развития и торговли Германа Грефа, продолжается. Но разговоры о "мыльном пузыре" не находят подтверждения у аналитиков: по их мнению, рынок не имеет предпосылок для спада по крайней мере на ближайший год. Крепнущая общая экономическая стабильность при одновременном росте цен на энергоносители, стройматериалы, увеличивающиеся доходы населения не позволяют предполагать скорого обвала рынка. Максимум, о котором с изрядной долей скепсиса говорят риэлторы и аналитики в прогнозах на этот год, - замедление темпов роста цен.

В I квартале 2004 г. стройкомплексом Москвы введено в эксплуатацию, по его собственным данным, 1 164 800 кв. м, что на 9900 кв. м больше, чем в I квартале прошлого года. План на 2004 г. составляет 4,5 млн кв. м. Из построенного 152 000 кв. м приходится на социальное жилье (прирост - 57 000 кв. м по сравнению с тем же периодом 2003 г. ). В стартовых домах в рамках программы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда введено 510 600 кв. м (на 245 000 кв. м больше, чем в прошлом году). Это и дома для переселения, и дома на продажу. (Примерное деление - 60/4 ) Коммерческого жилья введено около 900 000 кв. м.

Тема активно обсуждается в средствах массовой информации и в среде аналитиков. Например, сегодня прогнозам развития рынка будет посвящен специальный "круглый стол" в Департаменте инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС).

"[В целом по рынку, включая вторичный] в течение января - февраля индекс стоимости рос темпами 3% в месяц, в марте разогнался до 3,8% , - говорит генеральный директор аналитического центра "Индексы рынка недвижимости - ирн.ru" Олег Репченко. - Таким же он остается и сейчас. В целом за три месяца рынок вырос на 10% ". По его словам, только за прошедшую неделю индекс стоимости вырос почти на $20, или более чем на 1%. Его текущее значение составило $1683 за 1 кв. м. Индекс ценового ожидания, отражающий среднемесячный темп роста цен, продолжает колебаться в пределах 3,6 - 3,8%. В таких пределах следует ожидать прирост цен в апреле, однако в мае возможно некоторое снижение темпов роста за счет снижения деловой активности в первой половине месяца.

Говоря о ценовой динамике рынка в I квартале, директор департамента новостроек корпорации "Инком-Недвижимость" Ирина Безрукова оценивает средневзвешенное удорожание новостроек в 9,5%. Заместитель генерального директора агентства "МИАН" Дмитрий Кузнецов говорит о 6 - 8% по разным сегментам рынка. Лидером по приросту, по данным Безруковой, стал Северо-Восточный административный округ столицы - 11,1% , а медленнее всего дорожали новостройки Северного округа - 7,6%. Больше всего предложений, по данным компании "Домострой", было в центре города (25% ) и на западе (20% ). Причем на западе, по данным "Инком-Недвижимости", 85% проданных квартир стоили более $1800 за 1 кв. м, что объясняется как традиционным спросом на этот район, так и высоким качеством предлагаемых новостроек - дешевого жилья там сейчас не строят.

Репченко отмечает, что "первичка" в столице не во всем подчиняется классическим рыночным законам. "Если мы возьмем какую-то локальную точку, какой-то район, то, как правило, в этом районе действует один, максимум два-три продавца, - поясняет он. - Например, Куркино - там ДИПС рулит ценами, в районах массовой застройки тоже по одному-два крупных застройщика. Если возьмем точечную застройку, Измайлово или Юго-Запад, то там, как правило, есть две-три площадки, которые и определяют весь объем предложений в данном районе. Цена на новостройки определяется часто не рынком, а стратегией продаж того или иного застройщика. Застройщик может одномоментно поднять цены на 5 - 10%. Это не означает, что рынок за день подскочил на 10%. После этого два-три месяца цены могут вообще не меняться, по этим новым ценам застройщик торгует. Создается впечатление, что на рынке стагнация. Спустя три месяца продавец может еще на 5% поднять цены. Опять сенсация - "скачок цен на рынке".

В целом большинство аналитиков сходится на том, что, учитывая сезонное замедление роста цен летом, общий их подъем составит примерно 25% , что несколько меньше уровня прошлого года (30 - 40% по разным сегментам). Правда, и в начале прошлого года многие прогнозировали рост цен не более чем на 15%.

Еще одна характерная черта нынешнего рынка: происходит вытеснение "панели" в Подмосковье. Это обусловлено дороговизной земли в Москве, что делает более выгодным строительство монолитных домов бизнес- и элитного классов, а также ростом цен, который уже вытеснил значительную часть покупателей панельного жилья в Подмосковье.

Панельное жилье остается самым "покупаемым", несмотря на смещение предпочтений в пользу монолитно-кирпичного жилья, считают аналитики "Домостроя". Прирост объемов строительства происходит в основном за счет монолитов: по оценке компании "Миэль", их сейчас возводится 60%.

"Кредиты крупная девелоперская компания берет не очень дорогие, примерно под 15 - 18% , - добавляет Репченко. - Да и дом строится этапами, проплаты тоже идут траншами, кредит тянет от 1% до 1,5% в месяц. А недвижимость дорожает на 3% и более. Зачем продавать сейчас - это выгодное вложение денег. Лучше продать через год, дом будет готов, подороже. Обслуживать кредит гораздо дешевле".

Непрекращающийся рост цен сформировал еще одну тенденцию, которой раньше не замечалось: застройщики стали придерживать свои квартиры и начинать продажи на гораздо более поздних этапах, чем раньше. Наиболее характерно это для жилья повышенной комфортности. "Как правило, это делается для того, чтобы показать эксклюзивный товар "лицом" и, соответственно, дороже его продать, - говорит генеральный директор компании "Авгур Эстейт" Михаил Маликов. - Мы тоже решили пойти на такой шаг - в жилом комплексе "Три тополя", который мы практически достроили, продажи до сих пор не открыты".



Главная --> Публикации