Главная --> Публикации --> Иностранные компании. who is who? Отступное в 1 млн руб. предлагают брать незадачливым владельцам квартир чиновники Американские риэлторы в россии Правительство не собирается загонять всех в ипотеку Московские власти решили поделиться с корпорацией своими гостиницами

– Елена Вадимовна, каковы ваши планы? Ожидают ли Гильдию в связи с ваши избранием какие-либо реформы?

На состоявшемся съезде Российской гильдии риэлторов (РГР) президентом этой организации стала Елена ДРАНЧЕНКО. Мы попросили ее ответить на несколько вопросов.

Второй очень важный вопрос – сертификация качества риэлторских услуг. У нас было очень много нареканий от регионалов по поводу того, что РГР совершенно не пиарит систему сертификации. И это обидно, потому что сегодня это наш основной инструмент, которым мы можем влиять на рынок.

– Прежде чем возглавить РГР, я два года проработала в статусе президент-электа, поэтому мне не пришлось долго вникать в происходящее в организации. В своей работе я, прежде всего, руководствуюсь принципом преемственности, стремлюсь продолжить имеющиеся у РГР хорошие традиции. Но кое-что изменить, конечно, надо. Первое – это работа с регионами. Сегодня складывается ситуация, когда у нас прекрасно развиты взаимоотношения «РГР – отдельный регион», а вот связи регионов друг с другом находятся не на должном уровне. Вся информация идет только через Москву. А мне бы хотелось, чтобы налаживались эти межрегиональные отношения. Чтобы исправить положение, мы организуем межрегиональные конференции. В октябре пройдет такая конференция в Новосибирске, заявки на участие в ней подали представители 30 регионов. Еще будет выставка недвижимости в Сочи, где тоже ожидается активное участие. Южный регион России сегодня вызывает очень большой интерес. В этих случаях прямыми организаторами выступят региональные ассоциации при поддержке РГР.

– Да. И мы поставили себе задачу исправить положение, создаем очень хорошую пиар-программу, популяризирующую сертификацию. Цель ее – сделать так, чтобы сертифицированные компании имели перевес по сравнению с теми, у кого нет сертификата качества услуг. Потому что до сих пор для потребителя остается важным вопрос: а какой номер лицензии у вашей фирмы? И мы должны сделать наш сертификат таким же гарантом надежности, каким когда-то для них являлась лицензия. Надо напоминать, что органы, проводящие сертификацию, подходят к фирмам даже более жестко, чем раньше лицензирующие. Если прежде лицензиаты проверяли фирмы раз в два-три года, то сегодня по Положению о сертификации мы проверяем один раз в год. И проверки эти не формальны, потому что осуществляют их профессионалы риэлторского бизнеса.

– То есть потребителю в регионе непонятно, чем сертифицированная фирма отличается от несертифицированной?

Что касается внутренней политики РГР, то здесь произошли серьезные изменения структуры исполнительного аппарата. Раньше каждый сотрудник – а их 19 человек – подчинялся напрямую исполнительному вице-президенту. Теперь же создан институт ответственных по направлениям. Их пять, у руководителей направлений есть отделы, есть начальники отделов. Т.е. система выстроена и по горизонтали, и по вертикали.

Еcть еще одно направление, очень актуальное. В июне, как все помнят, рынок недвижимости оказался в центре внимания СМИ, телевидение и пресса бурлили, все писали о недвижимости. Писали, на наш взгляд, часто не понимая, что происходит, но дружно предвещая кризис. Нам это, естественно, не нравится. И мы решили, что РГР должна провести семинар, привлечь как можно больше журналистов – в основном не из специализированных изданий по недвижимости, а из общественно-политических. И попытаться объяснить им, что же такое рынок недвижимости, по каким законам он развивается, кто на нем работает. Определить понятия – кто такие риэлторы, инвесторы, застройщики. В общем, провести своего рода «ликбез». Планируем провести этот семинар в ноябре.

– Осталось прежнее количество, хотя по новой структуре есть вакансии. Сегодня мы более серьезно относимся к подбору кадров – они, как известно, решают все…

– А сотрудников аппарата осталось 19 или стало больше?

– Решена. На сегодня МАГР является полномочным представителем РГР в Москве. И тем фирмам, которые хотят вступить в РГР напрямую, мы объясняем, что существует МАГР, и предлагаем вступить в гильдию через МАГР. Также часть из тех 400 московских фирм, которые состояли в РГР напрямую, сегодня уже перешли в МАГР и являются членами РГР через МАГР. МАГР, благодаря введенной в ней новой системе уплаты членских взносов и новой системе членства, заметно увеличилась. Сегодня там около 100 фирм – а ведь совсем недавно было менее 60.

– Позвольте вернуться к вопросу о взаимоотношениях РГР с риэлторскими объединениями на местах. Насколько я знаю, Московская ассоциация-гильдия риэлтеров (МАГР) была очень недовольна тем, что многие московские фирмы были членами РГР напрямую. И была такая идея – чтобы фирмы попадали в РГР только через региональные организации. Проблема решена?

– Да, их порядка 20 Но если московская фирма отказывается наотрез вступать в РГР через МАГР и при этом достаточно аргументированно мотивирует это – мы совместно с МАГР рассматриваем вопрос их вступления напрямую в РГР.

– Но некоторое количество фирм, входящих в РГР напрямую, остается?

– Ситуации бывают разные. Есть фирмы, которые существуют давно, были в свое время в числе основателей РГР. По разным причинам они утратили членство в РГР и сегодня хотят возобновить его. Это, как правило, крупные организации…

– А чем они аргументируют?

– Действительно, для массового потребителя эти названия не на слуху. Видимо, потому, что объединения риэлторов в основном сотрудничают с профессиональной прессой, с теми, кто постоянно пишет о рынке недвижимости. А большие издания плюс, естественно, центральные каналы телевидения – мы на них появляемся крайне редко. И очень редко о нас пишут. Но сегодня мы создаем свою пиар-программу, где пытаемся устранить эти пробелы. Не далее как сегодня (23 августа – Авт.) у нас прошла очень интересная пресс-конференция в «Интерфаксе» совместно с Ассоциацией российских банков. Там было достаточно много журналистов как раз из тех крупных СМИ, которые нас пока не знают, и мы надеемся, что теперь они о нас узнали. На этой пресс-конференции я призвала журналистов: «Обращайтесь к профессионалам!». И ко мне уже подошли многие журналисты с предложением интервью.

– Елена Вадимовна, существует ли, на ваш взгляд, такая проблема, как незнание большинством населения этих слов – РГР, МАГР, ГРМО и т.д.?

– Сегодня цены корректируются, темп их роста замедляется. Связано это в первую очередь с теми событиями, которые развернулись в июне на банковском рынке. Плюс сезонность. А, кроме того, этот процесс вообще необходим, поскольку те темпы роста, которые мы видели в последнее время – 45% за прошлый год, 20% за первое полугодие нынешнего – это ненормально. А вот того, чего нам предвещали многие СМИ, – обвала, крушения – не произошло. И не будет!

– Елена Вадимовна, помимо поста президента РГР, вы еще являетесь и руководителем Народной инвестиционно-строительной компании «Енисей». Хотелось бы узнать ваше мнение как бизнесмена о том, что же происходит сейчас на рынке?

– Давайте не будет понимать под всем рынком недвижимости только московский рынок. Общая тенденция в России – рост. В регионах цены растут, с ними ничего катастрофического не происходит. И в Москве, я считаю, цены тоже продолжают расти – правда, на доли процента в месяц. 0,5%, 0,2%. И я даже вижу это не только в выкладках аналитиков, но и на тех объектах, которые продает наша компания.

– Многие уважаемые аналитики говорят, что цены в июле-августе не замедлили рост, а просто остановились…

– Поскольку, на мой взгляд, основная причина замедления роста – это паника, вызванная ситуацией с банками, то с ее окончанием цены вновь станут расти. Плюс добавятся другие факторы: люди вернутся из отпусков и вновь озаботятся вопросом о том, куда бы вложить деньги. Население увидит, что цены на недвижимость не упали – и понесет деньги в недвижимость. Вновь вырастет спрос, а с ним и цены. Думаю, что до конца года рост составит процентов 7–1 Плюс 20% за первое полугодие, суммарно в этом году мы получим порядка 30%.
Вероятно, в наши дни изобретательный Остап Бендер пошел бы не в управдомы, а прямиком в председатели правления управляющей компании, организующей качественную эксплуатацию элитного жилья. Как известно, оно предполагает исключительно эффективное обслуживание. Высшей пробы.

– А что, по вашим ощущениям, ждет нас в ближайшие месяцы?

Ни РЭУ, ни ДЕЗ, ни муниципальное ЖКХ на качественное обслуживание пока не способны. Они не оказывают надлежащих услуг, не дают гарантий, не умеют зарабатывать, не могут предложить своим специалистам приличные деньги и по-прежнему содрогаются при слове «рынок». Главным образом потому, что на нем музыку заказывает тот, кто платит. А не начальник жилищной конторы. Неудивительно, что владельцы роскошных квартир в элитных районах столицы, не желая иметь ничего общего с коммунальщиками, объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и при помощи управляющих компаний превращают свои дома в оазисы комфортного проживания.

Понятно, что такая идеальная картинка пока отражает ситуацию только в дорогих столичных жилых комплексах. И только в светлом будущем (интересно, насколько оно близко?) система должна заработать повсеместно.

Закон «О товариществах собственников жилья» действует с 1996 г. и позволяет состоятельным людям избегать множества проблем. Единственное условие, как пояснил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Петр Сапрыкин, прежде чем образовать ТСЖ, надо подготовить техническую документацию на домовладение, определить долю каждого собственника, включая нежилые помещения и земельный участок, разработать бизнес-план, а также сделать все необходимые финансово-экономические расчеты по предстоящим расходам.

Нюансы альтернативного менеджмента

Тем не менее, чиновникам нет никакого резона отказываться от здания, под обслуживание которого ежегодно выделяются немалые отчисления. Снимешь с баланса дом, лишишься доступа к кормушке, то есть возможности транжирить средства по своему разумению. Отсюда – волокита с оформлением бумаг и бюрократические проволочки. И хотя «маленькие хитрости» нерадивых коммунальщиков сродни тришкину кафтану, нервы попортить они могут.

В уже существующих строениях, жильцы которых пока только намереваются объединиться в ТСЖ, заказчиком на подготовку документации выступает управа и ее коммунальные службы. С точки зрения эксплуатации ни им, ни тем более ДЕЗу дорогостоящий дом не нужен. Как заявил начальник Государственной жилищной инспекции столицы Александр Стражников, «ДЕЗ может лишь тратить бюджетные деньги, но не управлять домом». Эту же мысль развивает и председатель правления ТСЖ «Покровка» Юрий Дорофеев: «Реформы ДЕЗов не коснулись. Старые кадры, старые технологии, старый учет. И мышление старое. Они до сих пор почему-то считают, что заказчик у них – руководство, а не жильцы».

По словам генерального директора московского ЗАО «Управление по эксплуатации и ремонту» (УЭР) Андрея Шарова, второй вариант практикуется особенно широко еще на стадии строительства. Чтобы избавить будущих новоселов от излишних забот, застройщик, сдавая здание класса «де люкс», как правило, сам регистрирует в своем доме ТСЖ (сегодня в столице их свыше 800), членами которого впоследствии становятся владельцы элитных квартир.

Другое дело – элитные новостройки. Здесь необходимую документацию готовит и оформляет сам застройщик – владелец дома. При этом собственники квартир могут избрать одну из двух форм самоуправления: самостоятельно нанять обслуживающий персонал, установив его работникам гарантированную оплату, или доверить эксплуатацию жилища управляющей компании, уполномоченной муниципальной властью.

Кто несет ответственность за качество проживания в элитном доме? Правление, избранное большинством голосов «товарищей». Оно – финансист, заказчик услуг и единственный контролер того, насколько эффективно управляющая компания расходует средства ТСЖ. Если по какой-то причине правление выкажет недовольство фирмой, закон дает право собственникам квартир не только сменить организацию, которой доверена эксплуатация элитного здания, но и вообще не оплатить небрежно выполненную работу. Рынок!

В дальнейшем действие развивается по следующему сценарию. На общем собрании жители дома выбирают правление. Оно заключает соответствующий договор с управляющей фирмой. Любопытно, что чаще всего в подобном качестве выступает не предприятие со стороны, а дочерняя компания застройщика со штатом квалифицированных специалистов. Это выгодно как владельцу дома, так и собственникам квартир. Во-первых, чтобы снизить будущие расходы по эксплуатации дома, строители изначально стремятся к максимально высокому качеству работ, из-за чего, допустим, инженерные коммуникации, как и другие системы жизнеобеспечения здания, по крайне мере несколько лет не потребуют ремонта. Во-вторых, те, кому предстоит обслуживать объект, прекрасно осведомлены о его слабых местах.

К выбору организации, которой собственники жилья намерены доверить эксплуатацию своего дома и прилегающей к нему территории, следует подходить предельно ответственно. Если при покупке жилья в перечне услуг имеется лишь общая формулировка типа: «Эксплуатация и обслуживание осуществляется профессиональной компанией», это должно насторожить. Солидным фирмам расплывчатые утверждения не свойственны. Они всегда досконально перечисляют свои возможности, которые входят в обязательный «эксплуатационный пакет», сами заключают договора с «Мосэнерго», «Мосводоканалом», ремонтными службами, клининговыми фирмами. Они же берут на себя и дополнительные услуги: обеспечение круглосуточной охраны здания и территории, обслуживание паркинга, доставка почты, вывоз мусора, уборка подъездов и придомовой территории. А еще управление объектами инфраструктуры, круглосуточное дежурство лифтеров, сантехников, электриков и прочие услуги, предоставляемые разными фирмами, с которыми работает управляющая компания.

Другая модель самоуправления – это когда состоятельные новоселы, объединившись в товарищество, поначалу полагаются исключительно на собственные возможности, и берутся самостоятельно эксплуатировать элитный дом. Проще говоря, правление ТСЖ заключает лишь временные договора с подрядными организациями. Конечно, хозяин – барин. По-видимому, в целях экономии это оправдано. Однако есть одно но: если сегодня «временщики» работают, то завтра – ищи ветра в поле. Спросить не с кого. Надо снова изыскивать средства и вновь приглашать людей. В итоге шикарное строение, возведенное по эксклюзивному проекту, начинает без профессионального ухода в буквальном смысле ветшать. Лишь тогда выборные представители ТСЖ, в стремлении спасти положение, обращаются к специалистам управляющей компании с просьбой взять их дом на обслуживание.

Кстати, по словам Андрея Шарова, важнейшая проблема управляющих компаний – подбор кадров. Причем не классных специалистов в области инженерных коммуникаций или кондиционирования, а… сантехников. Причина проста: в начале девяностых годов былая система профессионального обучения рассыпалась. Молодежь ринулась в бизнес. Среди тех, кто все-таки остался «слесарить», – в основном пенсионеры, не очень представляющие особенности современных систем жизнеобеспечения. Поэтому специалистам управляющих компаний приходится взваливать на себя еще и функции преподавателей, обучающих молодых людей профессии сантехника третьего тысячелетия. В противном случае качества обслуживания не добиться – конкуренты обойдут.

О том, что входит в ее структуру. Как правило, в этом перечне профессиональные менеджеры, инженерное подразделение, круглосуточная аварийная служба, дежурные бригады квалифицированных рабочих всех необходимых специальностей. Ведь элитный дом является высокотехнологичным жилищным комплексом, возведенным с использованием современных материалов и новейшего оборудования, стало быть грамотно эксплуатировать его не могут ни слесарь Петрович, ни сантехник-самоучка Вася, а только обученные за счет фирмы люди. Тогда и претензий к ним не будет.

Кстати, бытует мнение, что вступление в товарищество собственников жилья неминуемо ведет к увеличению квартирной платы. Это не так. Обслуживание домов ТСЖ производится по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах. В распоряжении столичного мэра от 13.05.2002 №1058-ПП записано: «Организации, предоставляющие услуги товариществам собственников жилья, обязаны оказывать их по тем же ставкам, что и ДЕЗам».

Во что обходятся членам ТСЖ услуги по эффективному управлению компанией их жилищным комплексом? Цены по Москве примерно одинаковые. Для многоквартирных элитных домов в месяц они составляют в среднем от $1,5–2/кв.м. В стоимость входит централизованное обслуживание инженерной инфраструктуры дома, его технической начинки, коммунальные услуги, обеспечение охраны, уборка территории и т.д. Если речь идет об эксплуатации малоэтажного здания (т.н. «клубного дома»), то в этом случае цена услуг возрастает от $800 до $1100 в месяц в зависимости от общей площади занимаемой квартиры.

Для получения ипотечного кредита потенциальному заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность, то есть показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Ряд банков требует для этого так называемые формы НДФЛ, то есть заверенные печатью справки о доходах физического лица. Но, как известно, доходы доходам рознь. Есть доходы «белые», «серые» и «черные», причем «белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно. «Серые» и «черные» доходы зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя.

Ставки, естественно, растут, т.к. Москва последовательно и уверенно движется к системе 100-процентной оплаты коммунальных услуг. Уже сейчас за свет, воду и телефон одинаково платят и собственники, и жители муниципального жилья. К слову, стоимость услуг коммунальщиков растет быстрее, чем расценки управляющих компаний. И хотя сегодня пока лишь жители элитных домов в состоянии платить обслуживающей организации не менее $100 в месяц сверх обычной квартплаты, так, видимо, будет не всегда. Как только тарифы в ДЕЗах существенно вырастут и приблизятся к расценкам управляющих компаний, собственники всерьез задумаются над тем, какое качество услуг они получают за свои деньги. Потребность в услугах независимых компаний в сегменте типового жилья и жилья бизнес-класса заметна уже сейчас.

СПРАВКА
Российские налоги на зарплату остаются одними из самых высоких в мире. Для сравнения: в Германии ставка налога, аналогичного нашему ЕСН, составляет 6,8%, во Франции социальные налоги взимаются по прогрессивной шкале от 4,8% до 13,6%. В США таким налогом облагаются только доходы в $50 тыс. в год, с доходов же, превышающих эту сумму, не берется ничего.

Три цвета зарплаты
В России сегодня, как известно, большинство людей получают зарплату «в конвертах». Основная причина этого — высокая ставка единого социального налога (ЕСН), который работодателям приходится платить от фонда оплаты труда своих работников. Ставка ЕСН составляет 35,6%, из которых 7,6% распределяется между фондами обязательного медицинского и социального страхования, а 28% отчисляются в Пенсионный фонд. Подавляющее большинство работодателей не готовы платить такой ЕСН даже по регрессивной шкале, предполагающей его уменьшение с ростом зарплат.
«Белая» зарплата — это сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13%). Она, как правило, невелика (например, 3 тыс. руб. в месяц). Крупные «белые» зарплаты в России выплачивают в основном в представительствах иностранных компаний.

Сколько в России «черных»?
О существовании «черных» зарплат в России знают все, но точной статистики не существует. Поэтому единственным источником каких-либо цифр могут быть только экспертные оценки, которые часто не согласуются друг с другом.
По некоторым данным, в 2000–2001 годах доля «черной» зарплаты в доходах россиян составила 60% (в Москве — свыше 80%). Что касается 2003 года, то, по оценкам специалистов, «черную» зарплату получали от 47% до 55% россиян (в Москве — не менее 75%).
Косвенным показателем распространенности «небелых» зарплат является и тот факт, что 20% россиян, получивших извещение Пенсионного фонда РФ (а это около 8 млн человек), обнаружили, что у их пенсии вообще нет накопительной части. Причина появления таких нулевых балансов проста и очевидна: многие работодатели не регистрировали людей как работников и не проводили соответствующих пенсионных выплат.
Однако беда не только в том, что 8 млн человек нашли в своих извещениях нули: остальные 32 млн тоже ничего хорошего в извещениях не обнаружили. По данным Института пенсионной реформы, средняя величина накопительной части пенсий россиян составляет 1000 руб., то есть около $3 Но таких «богачей» немного, еще меньше тех, у кого в извещении значатся цифры в 2–3 тыс. руб.

Безусловное лидерство в способах выдачи зарплат остается за неучтенной наличностью, называемой «черным налом». В большинстве случаев другие варианты даже не рассматриваются.
«Черная» зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Работника же такая зарплата может лишить всякой возможности пользоваться многими благами цивилизации, например, получать кредиты.
Помимо «белой» и «черной», существуют еще и «серые» зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются. Разница состоит лишь в оттенке «серости», т. е. в степени соответствия той или иной схемы законодательству.
В России широко практикуются следующие «серые» зарплатные схемы:
а) Страховая. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке.
б) Профсоюзная. Российские профсоюзы освобождены от выплат ЕСН. Работники фирмы переводятся в штат профсоюза и заключают договор на выполнение тех видов работ, которые и раньше входили в их обязанности, когда они числились в штате фирмы.
в) Фирма регистрирует своих работников как ПБОЮЛ (предпринимателей без образования юридического лица). С каждым ПБОЮЛом заключается контракт на предоставление услуг. Выгода здесь двойная: фирма экономит на ЕСН, а работник — на подоходном налоге (перейдя на упрощенную систему налогообложения, он имеет право платить не 13%, а лишь 6% налога).
г) Акционерная. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды.
д) Бухгалтерская. Зарплата оформляется как премия или командировочные. Все это не попадает под ЕСН и платится из прибыли, которая облагается налогом в 24%, то есть экономия составляет 11,6%.
Нетрудно подсчитать, что эффективность (т. е. отношение суммы, полученной на руки работником, и суммы, затраченной на это работодателем) «черной» зарплаты составляет 95% и выше. В то же время эффективность «белой» зарплаты равна лишь 64,2%.
Конечно, при использовании регрессивной шкалы ЕСН эффективность выдачи «белых» зарплат можно повысить до 74%, однако фирм, которые могут выйти на такой уровень эффективности, по оценкам специалистов, не более 1%. Но даже и в этом случае «белая» зарплата все равно окажется примерно на 10% дороже «серой» и более чем на 20% дороже «черной». Именно поэтому объемы использования «черных» зарплат не уменьшаются, а «серых» и вовсе увеличиваются.

СПРАВКА
Эффективность «белой» зарплаты рассчитана следующим образом. Предположим, фирма начислила работнику зарплату 3 тыс. руб. в месяц. На эту сумму нужно начислить ЕСН в размере 1068 руб. и удержать с нее подоходный налог в размере 390 руб. В итоге работник получает на руки 3000 – 390 = 2610 руб., а фирма затрачивает на это 3000 + 1068 = 4068 руб.
Эффективность подобного варианта составляет 2610 : 4068 х 100% = 64,2%.

«Серо-черная» ипотека
Сбербанк России при выдаче ипотечных кредитов рассматривает лишь официальную «белую» зарплату заемщика. Остальные банки прекрасно осознали, что в этом случае мимо них будет проходить масса достаточно состоятельных потенциальных клиентов. Они начали рассматривать не только «белую» зарплату, но и общий доход, причем не только самого претендента, но и его семьи, ведь, как правило, ипотечный кредит берут люди семейные.

Кроме того, активность рынка на этом направлении привела к значительному увеличению темпа строительства новых коттеджных поселков. Необходимо отметить, что элемент искусственно подогретого спроса на Новорижском шоссе также присутствует. Как отмечает Светлана Кондачкова, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации МИАН, «какой-то особой уникальностью это направление не отличается. Как и в любом другом месте, здесь есть свои «райские уголки» с хвойным лесом и водоемами. Но недостатков тоже хватает: ажиотажному спросу на объекты по Новорижскому шоссе пока не соответствует существующая здесь инфраструктура: транспортные развязки не продуманы (иной раз чтобы добраться до места, необходимо сделать крюк до ближайшего съезда, а потом вернуться), да и ситуация с коммуникациями непростая — не хватает мощностей».
Сегодня состояние рынка на этом направлении оценивается специалистами по-разному. Многие из них считают, что в настоящий момент «Новая Рига» находится перед опасностью перепроизводства: предложение за прошедшее лето заметно обогнало спрос, что может привести к падению цен и, соответственно, к падению интереса девелоперов.
История успеха
Лидером по годовому приросту стоимости земли Новорижское шоссе стало с 2000 года, когда здесь началось активное строительство коттеджных поселков элитного и бизнес-классов. Одним из первых на этом направлении стал поселок Новорижский, реализованный корпорацией «ИНКОМ-Недвижимость». Успех этого проекта подтолкнул другие компании к инвестированию в коттеджное строительство по этой трассе.
В 2002–2003 годах популярность Новорижского шоссе стремительно росла: предложение увеличивалось в геометрической прогрессии, а застройщики получали доход более 100%. Этому способствовало и то, что в те годы подход к получению исходно-разрешительной документации и проектированию новых поселков стал более грамотным и цивилизованным. В результате скупкой земли занялось множество компаний.
Вместе с тем уже во второй половине 2003 года рынок загородной недвижимости стал предлагать покупательской аудитории широкий ассортимент коттеджей по другим, не менее интересным направлениям, например, на Калужском шоссе. В итоге, по словам директора департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрея Васильева, колоссальное количество застройщиков и огромные площади под застройку привели к тому, что сегодня предложение на «Новой Риге» обгоняет спрос, покупатель имеет большой выбор и может влиять на цену. «За последние три года предложение здесь возросло в десять раз, а спрос — только в семь. Сегодня девелоперы Новорижского направления вынуждены прилагать двойные усилия в борьбе за клиентов», — говорит А. Васильев.
Генеральный директор Vesco Realty Вячеслав Ширяев считает, что на Новорижском шоссе есть ряд действительно интересных проектов, но «статуса Рублевки ей не видать. Более того, сейчас все направление «перегрето» и стоит на пороге масштабного кризиса». По его словам, предложение по этой трассе растет на 15% за квартал. Если весной можно было говорить о положительной динамике спроса, который вырос на 5%, то за три месяца лета спрос упал на 5–6%.

Очевидно, что в стране, где значительная часть населения имеет «черные» доходы, справки по форме НДФЛ мало о чем говорят. Количество официально платежеспособных граждан ограничено, вот банкам и приходится искать выход из сложившейся ситуации и предлагать клиентам другие способы подтверждения доходов.
Первое, что приходит в голову, это попросить принести справку с места работы, написанную в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита. Однако фирмы давать такие сведения справедливо опасаются, несмотря на все заверения банков о строгом соблюдении конфиденциальности. Да и какова реальная цена такой «справки»? Поэтому банки пользуются другими источниками информации.
Прежде всего, рассматривая кандидатуру потенциального заемщика, банк оценивает место его работы и должность. К каждому человеку подход должен быть индивидуальным. На решение банка, включая размер и условия выдаваемого кредита, могут повлиять следующие факторы: социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющаяся у него недвижимость и ценные бумаги, количество автомобилей. В качестве косвенных показателей платежеспособности учитываются даже счета за мобильный телефон и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, то есть если он уже брал кредит и аккуратно по нему расплатился.
Большинство банков создали для обладателей «серо-черных» зарплат специальные многостраничные анкеты, в которых содержится масса вопросов, в том числе о возрасте и составе семьи соискателя. Идеальным заемщиком представляется семейный человек в возрасте от 25–45 лет, имеющий одного–двоих детей. Конечно же, всю информацию, поведанную соискателем, будет долго и тщательно проверять служба безопасности банка.
Понятно, что, предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Потому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается в размере ставки: кредиты под «серо-черные» доходы предоставляются под большие проценты. По долларовым займам она составит не меньше 15%, по рублевым — до 18%, причем деньги будут выдаваться на срок не менее десяти лет. По «белым» ипотечным кредитам ставки могут составлять 10% в валюте и 13% в рублях.
За последние несколько лет Новорижское шоссе надежно закрепило за собой второе место в рейтинге популярности направлений на коттеджном рынке Подмосковья. Факторы, влияющие на повышенный покупательский спрос, известны: скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие на ней населенных пунктов, непосредственная близость к лидеру — Рублево-Успенскому шоссе.

Оправдывает ли качество цену?
В отличие от Рублево-Успенского шоссе, где по прежнему превалирующим остается фактор престижности (технические характеристики дома и прочие параметры оценки объекта отходят на второй план), Новорижское направление сегодня привлекает ту категорию покупателей, которую интересует соотношение цена/качество.
По мнению специалистов компании «Терра», если сравнивать в процентном отношении коттеджные поселки на двух западных направлениях, то видно четкое разделение: преимущественно дорогой сегмент на Рублевке и преобладание поселков бизнес-класса на Новорижском шоссе.
Окрестности «Новой Риги» не имеют богатой истории. В 1980-х годах для объезда крупных населенных пунктов была специально построена скоростная дорога. Здешним деревням нечем похвастаться, разве что некогда обильными урожаями. Поэтому долгое время коттеджная застройка на Новорижском направлении велась не очень активно, особенно по сравнению с соседней Рублевкой. Ситуация изменилась в середине 1990-х годов, когда количество автомобилей на большинстве подмосковных магистралей превысило пропускную способность этих дорог.
Изначально на Новорижском шоссе застраивались типичные садовые товарищества, которые располагались в пределах 70 км от Москвы. В 1990-х многие из них, расположенные в 20-километровой зоне, были перестроены. Например, поселок «Урожай» (7 км от МКАД), где достаточно много дорогих домов. «Чистые пруды» — один из первых коттеджных поселков (20 домов), где застройщики продавали дома «под ключ».
Сегодня наметилась интересная тенденция: многие покупатели домов в строящихся поселках уже имеют в собственности загородное жилье на «Новой Риге», но хотят приобрести более достойный проект и побыстрее «скинуть» свой, пока за него еще можно получить хорошие деньги от покупателя менее сведущего и привередливого.
Несмотря на то что на Новорижском направлении много свободной земли, под застройку на расстоянии 30 км от МКАД остались только поля. Возможности купить лесной участок практически нет. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, розничная стоимость земли на Новорижском шоссе на данный момент варьируется от $5 тыс. до 70 тыс. за сотку в зависимости от удаленности от Москвы, наличия коммуникаций и подъездов, близости к лесам и водоемам.
В последнее время все продавцы стараются сделать что-то уникальное, что выделит их поселок из многообразия других предложений. Наиболее заметными и интересными проектами на данном направлении являются коттеджные поселки «Павлово» и «Резиденция Бенилюкс». Девелоперы последнего проекта создавали его на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Покупатели получили возможность участвовать в разработке своего коттеджа вместе с архитектором, который в зависимости от их пожеланий дорабатывает и адаптирует конкретного дома под единую архитектурную концепцию. Этот поселок также отличается обширной инфраструктурой: на территории спланированы магазин, автостоянки, теннисные корты, бассейны, ледовая арена, боулинг, развлекательный комплекс с современным танцполом, трассы для бега, площадки для игры в пейнтбол и летнее кафе. Важным моментом является наличие собственной дороги. «Несомненно, затраты на проектирование и строительство серьезные, но только при таком подходе сегодня можно успешно продавать дорогие поселки», — говорит А. Васильев.

Снижение рентабельности?
За последний год на Новорижском шоссе было заявлено 25 новых поселков с общим количеством домов более 150 Вдобавок к этому молодые компании, которые хотят заработать как можно больше денег на огромных земельных резервах этого направления, регулярно выбрасывают на рынок все новые участки земли. «На этом фоне очевидно, что в Подмосковье стабильностью будут отличаться лишь те территории, где потенциальное предложение ограничено самой природой, скажем, в виде водоема или уникального природного ландшафта», — считает В. Ширяев.
Вероятность кризиса на Новорижском направлении уже заставила застройщиков «заморозить» целый ряд проектов, а для ускорения реализации готовых поселков давать скидки, проводить специальные акции — одним словом, делать все, чтобы заполучить клиента. В свою очередь потенциальный покупатель, окруженный морем всевозможных предложений, не спешит приобретать коттедж или участок на «Новой Риге», предпочитая посмотреть максимальное количество объектов и хорошо подумать, прежде чем принимать окончательное решение.
Таким образом, рынок поселков на Новорижском шоссе оказался не готовым к наплыву новых молодых компаний. «Если раньше корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» могла как-то контролировать ситуацию, то сейчас застройщиков стало так много, что рост предложения уже полностью неуправляем. В результате Новорижское направление может в скором времени потерять свою уникальность и сравнимую с Рублевкой цену», — говорит В. Ширяев.
Следует отметить, что некоторые компании серьезно восприняли первые тревожные предпосылки в виде снижения уровня продаж, начав полностью переосмысливать стратегию на рынке коттеджей на Новорижском направлении. Стало приходить осознание того, что в условиях громадной конкуренции предлагать покупателю заурядные, неоригинальные, так сказать, поселки «без изюминки» значит заведомо остаться без прибыли.
Для того чтобы удачно выступить на этом рынке, застройщику необходимо грамотное позиционирование и продвижение своего проекта. «Если раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня необходимо нечто большее: хорошая концепция, оригинальная архитектура, богатая инфраструктура объекта. Кроме того, застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса из-за огромной конкуренции и умеренного роста спроса», — утверждает А. Васильев.



Главная --> Публикации