Главная --> Публикации --> Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры Гаражи и этажи Северный вариант Коттеджные поселки москвы. тихие оазисы шумного города Элитные квартиры в цао: лучшие из лучших

В выставке приняли участие крупнейшие строительные компании московского региона, а также известные риэлторские фирмы. Открыл мероприятие заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Леонид Краснянский.

На минувших выходных в московском Центральном доме художника прошла уже традиционная выставка-ярмарка "Недвижимость-2003". На ней был представлен самый широкий спектр новостроек Москвы и Подмосковья. А количество посетителей, как показалось корреспонденту "НГ", было как никогда большим.

Судя по всему, потенциальных покупателей действительно привлекает возможность напрямую заключать договора с застройщиками о приобретении квартир. Выставка продемонстрировала совершенно очевидную тенденцию - все больше и больше компаний, начинавших свою деятельность как "чистые" риэлторы (то есть посредники между продавцом и покупателем недвижимости), становятся инвесторами строительства домов. При этом, как правило, компании предпочитают вкладывать средства в жилье бизнес-класса, а не в типовые панельные дома.

По словам Леонида Краснянского, в этом году в выставке приняло участие 60 компаний - и это ровно вдвое больше, чем в прошлом году. Замруководителя стройкомплекса столицы полагает, что популярности выставки способствовала работа бесплатного консультационного центра, а также представительство на ней самых известных строительно-инвестиционных компаний.

Среди новшеств на рынке недвижимости, судя по представленным на выставке вариантам, не отдельные, пусть даже и качественные дома, а целые жилые комплексы. Как рассказали корреспонденту "НГ" представители строительного концерна "Крост", сегодня очень много людей обращают внимание на предлагаемые компанией квартиры именно с точки зрения наличия в доме дополнительных удобств и особой, по существу клубной, атмосферы. К примеру, жилой комплекс "Алиса", находящийся в самом сердце микрорайона "Покровское-Стрешнево" на северо-западе столицы на огороженной, охраняемой территории, привлекает наличием фитнес-центра европейского уровня. Причем этот спортивный клуб будет располагаться прямо в здании, на первом и втором этажах. Здесь посетителю предложат воспользоваться услугами бассейна, бара и сауны, тренажерных залов, зала аэробики и боулинга. А в других жилых комплексах в инфраструктуру входят даже аквапарки.

И это вполне обоснованно. Покупатели квартир в столичном регионе все чаще предпочитают нетиповое жилье. Тем более что цена его сегодня ненамного превышает стоимость квартир в обыкновенных "панельках", при том что предлагаемые в монолитно-кирпичных строениях удобства просто очевидны.

Популярность жилых комплексов расширяет и географию их строительства. Сегодня их строят не только в черте города, но и в ближнем Подмосковье. Особой популярностью пользуются северо-западные, западные и юго-западные районы. Среди представленных на выставке предложений - к примеру, элитный жилой комплекс в Красногорске. По качеству он вряд ли уступает жилью в Москве, однако цена существенно ниже - порядка 720 долл. за кв. м. Все дома отапливаются индивидуальными котельными, оснащенными импортным оборудованием. А на территории комплекса строятся также детские сады, взрослая и детская поликлиники, стадион, гаражные комплексы, магазины.

Но инфраструктура жилого комплекса - еще не все. Как правило, чтобы дом действительно претендовал на звание элитного, требуется еще уникальное местоположение. Поэтому не случайно, что все представленные на выставке жилые комплексы строятся в зеленых и исторических местах столицы. Таков, к примеру, жилой комплекс "Воронцово", находящийся в районе одноименной усадьбы на юго-западе Москвы. По замыслу строителей, связанная с этим местом история князей Волконских привлечет покупателей. Как рассказали корреспонденту "НГ" на стенде Московской городской службы недвижимости, покупателей должна привлечь не только история, но и качественная инфраструктура - в комплексе будет находиться физкультурно-оздоровительный центр с бассейном и теннисными кортами, музыкальная школа, парикмахерская, химчистка...

За подобными выставками-ярмарками тем не менее большое будущее. По словам Леонида Краснянского, с увеличением выставочных площадей количество фирм-участниц возрастет до ста. Покупатели от этого только выиграют.
Предложение обсудить на страницах журнала вопросы взаимоотношений между риэлторскими компаниями, работающих на рынке элитного жилья в Москве, поступило со стороны самих фирм. Тема не показалась сложной. И очень заинтриговала: все-таки далеко не каждый день фирмы, а тем более элитные, изъявляют готовность говорить на такие щекотливые темы. Для бизнеса (да и для многих людей) сегодня характерно другое – демонстрировать на публике полную уверенность в завтрашнем дне при абсолютной самодостаточности и даже автономности.

Безусловно, на выставке была представлена лишь малая часть того, что сегодня может выбрать покупатель недвижимости в Москве и Подмосковье. К сожалению, попросту невозможно собрать в одном месте все предложения современного рынка, тем более что очень многие московские застройщики следуют за изменениями в покупательском спросе и стараются предлагать все больше качественных квартир в многофункциональных комплексах. К примеру, финансовая группа "Новый мир" активно продвигает экономичный вариант жилого комплекса бизнес-класса "Атлант". Цены здесь сравнимы с обычными - меньше 1000 долл./кв.м. И это - первый из домов нового элитного микрорайона с собственными детскими садами, школами и магазинами.

И чтобы добраться до предмета нашего журналистского исследования, волей-неволей пришлось находить ориентиры в реалиях современного рынка элитной недвижимости.

На поверку, при подготовке публикации все получилось, как у Борхеса в «Саду расходящихся тропинок»: любой вопрос порождал сразу несколько новых, на которые получать ответы становилось все сложнее и сложнее. Частично это было связано с нежеланием некоторых риэлторских компаний общаться с прессой, а частично с тем, что терминологическая база в этой части бизнеса оказалась весьма далекой от совершенства, критерии отбора – размытыми, объемы сделок и состав участников – документами под грифом «строго секретно»…

Начнем с того, что само понятие «элитная недвижимость» респондентами толковалось неодинаково. При попытке найти устойчивое определение мы также столкнулись с большими разночтениями. Выяснили, что само понятие появилось еще с начала 90-х гг. прошлого столетия, в самом начале становления рынка недвижимости как такового. Тогда в это понятие входили и большие расселенные и отремонтированные коммуналки, цековки, генеральские сталинки на Соколе, и даже кирпичные тишинские башни.

Что есть «элита»?

С развитием рынка представление об элитном жилье, безусловно, претерпело эволюцию.

Чуть позже понятие охватило практически любое монолитное и монолитно-кирпичное жилье вне зависимости от этажности, месторасположения, уровня дополнительных услуг, состава жильцов и стоимостью более $2000 за один квадратный метр.

Из академического определения элитности следует исключительность, избранность; нечто, доступное далеко не всем. Отсюда – ограниченная возможность приобретения товара, что и придает ему соответствующую ценность. Специалисты отмечают мощную психологическую составляющую, нечто сродни аукционному аффекту, когда реальная стоимость приобретения – ничто по сравнению с желанием обладать эксклюзивом...

Существует несколько различных классификаций элитного жилья, но, несмотря на заявления застройщиков и риэлторов о каждом новом проекте как о суперэлитном, VIP, премиум, de luxe и т.д., далеко не все они получают прописку в листингах жилья высочайшего класса. Сейчас уже кажется неприлично низким ценовой порог элитности в $2000, но в то же время, с ростом конкуренции, продавцы недвижимости охотно используют вывеску элитности. «Элитные» комплексы, уникальные дома и целые «элитные кварталы» – эти определения перешли в раздел устойчивых словочетаний, как будто иных жилых комплексов или коттеджных поселков никогда в природе не было и быть не может.

Так есть ли элитный рынок?

Можно констатировать, что четких критериев элитности на московском рынке жилья нет до сих пор. Хотя всегда можно назвать необходимые и достаточные параметры, чтобы конкретное жилье считалось таковым. Ни цена квадратного метра, ни местоположение, увы, не являются определяющими, т.к. процесс ценообразования в данном сегменте идет по несколько иным законам, нежели в других сегментах, а стоимость объекта не является рыночным показателем.

Позволим с этим не согласиться. Рынок элитного жилья реально существует и стремительно развивается. Это финансово емкий сегмент. Сегмент с большим будущим. Так, по подсчетам специалистов компании Paul's Yard, в ближайшие пять лет столице потребуется около 50 тыс. элитных апартаментов. На самом деле подобных квартир гораздо меньше, даже если считать строящиеся сейчас объекты.

Некоторые исследователи полагают, что рынка элитного жилья в экономическом смысле не существует. Часто ссылаются на то, что информация обо всех его участниках крайне скудна и чрезвычайно субъективна, да и годовой объем реальных сделок весьма невелик (по некоторым данным – 3%, если учитывать количество сделок и по-настоящему элитных домов в столице).

Добавив сюда специфические проблемы сегодняшнего московского рынка жилой недвижимости: дефицит свободных земельных участков, пригодных для строительства элитного жилья, растущие потребности покупателей, и, наконец, увеличение количества продавцов, мы получим почти полную картинку поля, на котором приходится действовать риэлторским компаниям, специализирующимся на элитном жилье.

Однако с дальнейшим ростом покупательной способности клиентов и увеличением количества одновременно реализуемых проектов для продавцов квартир (как девелоперов, так и риэлторов) вопрос скорости продаж становится все более и более актуальным.

Алена Бригаднова , начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty:

Довольно жесткая конкуренция неизбежно приводит к столкновениям профессиональных и корпоративных этических кодексов, и, хотя таких компаний в Москве действительно пока немного, взгляд на соотношение «взаимодействие–конкуренция» у них разный. Различаются позиции и по такому вопросу, как распределение комиссионных от сделки между компаниями-риэлторами в ситуации, когда одна из них находит объект, а другая – клиента. Одни предпочитают работать совершенно автономно, другие же охотно делятся базами данных с дружественными компаниями.

В этой ситуации у каждого из риэлторов абсолютно равные возможности по привлечению клиентов, и все зависит от профессионального уровня компании, от качества и количества рекламы. В то же время каждая риэлторская компания старается получить эксклюзивное право на реализацию того или иного объекта. Это финансово выгодно, тем не менее, практически все риэлторские компании, работающие в секторе элитного жилья, привлекают для реализации своих эксклюзивов другие компании. Отделы продаж застройщика вне конкуренции, поскольку хороший риэлтор проведет компанию по продвижению объекта с гораздо большим КПД, потому что располагает профессиональным отделом PR и рекламы, достоверной аналитической информацией.

– На рынке элитного жилья основными игроками выступают компании-застройщики (инвесторы) и компании-риэлторы. Очевидно, что первые строят объект, а вторые – привлекают клиентов. Сегодня лишь немногие из застройщиков заключают договор только с одной риэлторской компанией, отдавая ей эксклюзивные права не реализацию объекта.

Александра Косарева , начальник отдела аренды компании Soho Realty:

Базы данных – это основные активы каждой риэлторской компании. Как распорядиться этими активами, зависит от руководства компании и целей, которые оно перед собой ставит. В любом случае, львиная доля информации конфиденциальна и не подлежит разглашению, потому что многие имеющиеся данные касаются не только Soho Realty, но и наших клиентов. Хороший риэлтор – как банкир или врач: никогда не раскроет тайну вклада и не будет говорить об истории болезни.

Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova Realty:

– Полностью свои базы данных конкурентам, естественно, никто не предоставляет. Но между специалистами элитной аренды возможен обмен информацией по отдельным объектам. Как правило, это касается тех квартир, на которые в данный момент нет собственного заказчика, но которые могут найти арендатора среди клиентов других риэлторских компаний. Как распределяются комиссионные от сделки между компаниями? Без комментариев.

Все игроки элитного рынка – одинокие волки. Недобросовестная конкуренция – заполучить чью-то базу данных, клонировать рекламу, перенять алгоритм действий по закрытию сделок – это не спасение и не путь вверх.

– Конкуренция между компаниями, работающими в секторе элитного жилья, проявляется во всем. Преференции имеет тот, у кого есть продукт. Поэтому многие компании выдвигают принцип своей дешевизны или демпингуют. Мы в Kirsanova Realty довольно жестки в плане заработка, но часто мы имеем дело с более сговорчивыми в этом вопросе конкурентами. Некоторые компании в объеме рекламы и собственном PR выглядят как серьезные брэнды, а на деле готовы работать за смешные деньги, лишь бы обойти нас на проекте и даже одиночной квартире. Конкуренция заставляет задавать рынку тон, быть модными, в чем-то – первопроходцами. Например, мы первыми создали классификацию элитного жилья – теперь этих классификаций не сосчитать. Мы первыми открыли офис на Остоженке – теперь здесь расположились еще несколько компаний.

Ирина Райт , директор по продажам компании Intermark:

Мы работаем на девелопера, так сказать, от товара. Если кто-то приходит с клиентом по поиску, то получает комиссию с него, так как представляет его интересы. Мы не очень щедры в вопросе дележа комиссионных, но в сложных ситуациях стараемся быть гибкими.

Однако жажда наживы не должна препятствовать обоюдовыгодным контактам. Базы данных – это святая святых риэлтора, с ними обращаются крайне осторожно. Но специфика нашего бизнеса состоит еще и в том, что зачастую клиент обращается сразу в несколько компаний, а выбор обязательно сделает в пользу той, которая предоставляет более качественный сервис.

– Среди основных показателей успешной деятельности на нашем сегменте рынка – это, безусловно, скорость продаж. И все аспекты конкурентной борьбы проявляются сполна. Это – и борьба за клиента, и процент с совершенной сделки. Есть компании, берущие строго 4% от сделки, а есть и 10%. Очевидно, что время реализации объектов у них будут сильно отличаться. Руководство некоторых из риэлторских фирм не поощряет контакты с другими риэлторами, предпочитая обходиться своими силами.

Елена Земцова , руководитель компании Delta Estate:

Нашей компании комфортно работать со всеми, поскольку настоящие профессионалы всегда смогут договориться о взаимодействии и сотрудничестве не в ущерб интересам своих коллег. И процент от сделки очень даже может быть поделен 50 на 50.

Чаще всего предложения на рынке недвижимости у всех риэлторов одинаковы, отличие составляет лишь 10%. Это так называемые эксклюзивные квартиры. Сотрудничая и обмениваясь информацией с компаниями-партнерами, можно предоставить клиентам более широкий выбор жилья. Сейчас мы объединились с одной риэлтерской компанией с целью разработки единой концепции нового объекта недвижимости для наиболее эффективной работы с застройщиком, т. к. главное для нас не соперничество, а удовлетворение интересов клиента.

– Элитные квартиры – это лишь узкий сегмент общего рынка недвижимости. В этом небольшом пространстве, как в переулках Остоженки, периодически пресекаются маршруты риэлторов. Конкуренция между ними вызвана прежде всего тем, что один и тот же клиент обращается одновременно в несколько фирм, но делает выбор в пользу той, которая предоставляет более профессиональный сервис. Уровень профессионализма специалиста отдела элитной недвижимости проявляется с первой минуты разговора по телефону.

На рынке элитной недвижимости есть компании, которые в силу личных амбиций руководства предпочитают работать автономно, они не готовы к равному сотрудничеству. С финансовой точки зрения владельца компании это правильно, но выбор предложений для клиента в этом случае значительно ограничен. Довольно часто конкуренция проявляется и в том, что две компании одновременно работают с одним клиентом, причем одна осуществила показ объекта недвижимости, а другая привела клиента на переговоры. Здесь уже, на мой взгляд, речь идет о взаимодействии и совместном участии компаний в сделке, в какой степени – решать застройщику.

На мой взгляд, конкуренция может быть здоровой и не очень – все зависит от цивилизованности и честности. Если одна компания, имея эксклюзивную квартиру, оповестила об этом своих коллег-конкурентов, то это совсем не значит, что доблестные коллеги завтра будут убеждать владельца квартиры расторгнуть договор, предлагая взамен свои услуги.

– Классификация элитной недвижимости больше всего необходима застройщикам. Им важно понимать, на какую категорию граждан рассчитан проект и какой перечень атрибутов, связанный с этой ценовой нишей, должен быть в наличии. Если говорить о риэлторе высшего эшелона, то здесь все по-другому. В данном случае все разделения на категории абсолютно бесполезны. Каждый человек предъявляет к жилью свои особенные требования, а риэлтор находит схожие с предъявленными ему требованиями качественные характеристики дома.

Александр Илюхин , управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество»:

На элитном рынке должны работать люди, умеющие договариваться. Случается, что между компаниями возникает недопонимание. Чаще всего оно идет от непроговоренности всего круга вопросов, несогласованности обязанностей. Но я знаю, что такие ситуации довольно быстро разрешаются.

По поводу партнерства. Оно крайне необходимо на элитном рынке. И вот почему. Рынок элитной недвижимости коренным образом отличается от рынка типового жилья тем, что на нашем рынке каждая топ-компания продает не товар, не объект, а консалтинговые услуги. На рынке типового жилья люди занимаются другим – они продают имеющийся в их распоряжении товар. Мы же консультируем людей по вопросам приобретения недвижимости. В связи с этим мы должны прекрасно разбираться во всем спектре предложений, связывая качество объекта с запросами клиента. Поэтому для большинства коллег из других фирм это является своеобразным правилом хорошего тона – позвонить своему коллеге в другое АН и обсудить, что нужно его клиенту.

Хорошие асфальтированные дороги, тепло, газ, водопровод, канализация, московские телефоны, Интернет, спутниковое телевидение, а также целый перечень объектов инфраструктуры – все эти прелести жизни стали нормой для покупателей жилья за городом. Перебираясь туда, состоятельные москвичи не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, в связи с чем встает вопрос функционирования в коттеджных поселках соответствующих компаний – эксплуатационных организаций.

Уже никто не удивляется тому, что жизнь за городом может быть даже более комфортабельна, чем в городе. Интерес собственников в этом отношении давно уже сводится к решению не инженерных, а финансовых проблем – насколько адекватны коммунальные услуги тем ставкам, которые диктует управляющая компания. Ведь известно, что и ставки и услуги бывают разными.

До недавних пор самой распространенной формой управления в загородных поселениях были товарищества собственников жилья. Члены ТСЖ выбирали председателя, который брал на себя организационные вопросы по управлению поселком и нанимал для этого специалистов. В функции управляющего входило взаимодействие с поставщиками услуг и материалов, набор персонала, организация обслуживания и текущего ремонта. Управляющий был вправе заключить договор на обслуживание поселка с любой организацией, имеющей лицензию на выполнение определенного вида работ. Например, обслуживать газовые сети и оборудование может только районный газовый трест или лицензированная фирма. Притом что такая форма управления коттеджными поселками очень распространена, у нее есть свои недостатки. По словам Андрея Мажарова, генерального директора компании «Терра», коллегиальность при принятии решении, в случае если речь идет о более чем десяти собственниках, замедляет процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство товариществом только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Сегодня в Подмосковье работают управляющие компании, приглашенные товариществами собственников жилья (ТСЖ) в уже обжитые поселки, и компании, созданные или нанятые застройщиками коттеджных поселков на этапах их возведения.

Набор функций управляющей компании везде приблизительно одинаковый. Например, в элитном поселке «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) в обязанности управляющей компании входит:

Другой вариант – это когда для решения вопросов эксплуатации поселков застройщики с момента подписания инвестиционного договора предлагают покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов услуги управляющих компаний. Чаще всего это общества с ограниченной ответственностью, имеющие право собственности на участки дорог и инфраструктурные объекты.

– благоустройство территории – дворницкие услуги, механизированная уборка, уход за посадками и газонами, вывоз мусора, утилизация отходов;

– эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории, обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, ливнестоками, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями;

– предоставление коммунальных услуг, включая снабжение владельцев электроэнергией, газом, водой, канализацией, телефонной связью, доступом в Интернет на условиях поставщиков этих услуг.

– охрана внешнего периметра территории и контроль за противопожарным состоянием поселка;

Довольно часто застройщики сами берутся за обслуживание своих поселков путем создания специализированных подразделений. «Для жильцов это даже выгодно: если застройщик возводил несколько поселков и он же потом их обслуживает, ему нет необходимости нанимать несколько команд, он пользуется одной – и себестоимость услуг для конечного потребителя несколько снижается, – говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании «Новое Качество». К примеру, компания «Домострой» – управляющая компания проекта «Троицкий парк» (2 км от МКАД между Симферопольским и Варшавским шоссе) – приняв заказ на полную реализацию проекта (от нуля до сдачи) от пула инвесторов, планирует после завершения проекта заняться его обслуживанием, а также эксплуатацией других своих строящихся поселков. Это элитные коттеджные поселки: «ВАУ! Тутинки» (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), «Третья охота» (10 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

Обслуживание и текущий ремонт инженерного оборудования коттеджа осуществляются по дополнительному соглашению.

Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, востребованы жильцами коттеджных поселков. Доказательством этому служит тот факт, что практически все элитные поселки имеют такие службы, а на рынке коттеджных поселков бизнес-класса профессиональные команды взяли под свое крыло примерно третью часть поселений. В числе отстающих значатся поселки эконом-класса, на сегодняшний день доля их охвата управляющими компаниями не больше 10-15%. По мнению самих же собственников, желающих пригласить в свой поселок управленцев, эта цифра была бы больше, если бы не уровень цен. Специалисты в свою очередь заявляют, что каждый хозяин платит пропорционально получаемым услугам. К примеру, в поселке эконом-класса «Мансурово» (Новорижское шоссе) за $100 в месяц предоставляется: охрана (1 человек при въезде), уборка и вывоз мусора, а также уборка снега зимой, работают дежурный электрик и сантехник. В поселке «Домик в лесу» (Дмитровское шоссе) уже за $180 в месяц при таком же перечне услуг охрана состоит из трех человек. Т.к. поселок находится в лесу, то в цену дополнительно включаются работы по уходу за лесом.

Вопрос в цене

Опыт работы компании «ИНКОМ-Недвижимость» показал, что наряду с вышеназванными моделями расчетов, имеет место практика назначения ставок в зависимости от площади участка. К примеру, в поселке бизнес-класса «Снегири» (Волоколамское шоссе) каждый хозяин платит $15 за сотку. В эту сумму входит охрана и вывод на пульт каждого домовладения, обслуживание наружных сетей, уборка и вывоз мусора, снега, обслуживание гостевой стоянки, уход за газонами.

По информации компании Penny Lane Realty, есть два варианта расчета платежей. Первый – определяемый метражом дома. В элитных поселках средняя цена обслуживания обычно составляет $2/кв.м в месяц. При площади дома 500 кв.м платеж составит $1 тыс. в месяц; если дом небольшой, то и расходы хозяина меньше. Второй – фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа. Его размеры сильно разнятся и в элитных коттеджных поселках могут составлять несколько тысяч долларов. При таком варианте платежа расходы за все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Невысокие эксплуатационные расходы ожидают и жителей другого строящегося элитного поселка – «Лапино-Град», расположенного в 18 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Поселок небольшой. На территории 8,5 га будет располагаться всего 22 особняка площадью от 486 до 1300 кв.м. Ежемесячный платеж, который будет вносить каждый собственник на счет управляющей компании, составит $400 в месяц. В компании «Строй Инвест Проект», являющейся застройщиком данного объекта, объяснили, что невысокий платеж объясняется тем, что на жителей поселка не будет ложиться обслуживание таких объектов инфраструктуры, как супермаркет, аптека, ресторан, бар, бильярдный клуб и боулинг. Названные объекты будут самоокупаемыми, но пользоваться ими смогут не только жители поселка, но и соседи. В закрытом коттеджном поселке «Дрофа» (17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) расходы по обслуживанию гораздо выше – $1,2 тыс. в месяц, однако роскошный бассейн с каскадами, бани, тренажерный зал, клуб и ресторан – только для своих. «Сегодня рынок эксплуатационных услуг в коттеджных поселках Подмосковья находится только в начальной стадии своего развития, – говорит Инна Кувшинова, PR-менеджер департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. – Компании, оказывающие эти услуги, крайне разрозненны, и поэтому диапазон цен за ежемесячное обслуживание в каждом поселке весьма широкий».

По словам Германа Барыша, директора департамента «Домострой–Замосковье», в поселках бизнес-класса стоимость услуг доходит до $800 в мес. Тарифные ставки возрастают до $2-5 тыс. в поселках категории VIP. Как правило, это относится к поселкам, на территории которых есть дополнительная инфраструктура, включающая закрытые для внешнего посещения бассейны, рестораны, причалы для яхт, пляжи и т.д. В элитном поселке «Николино», который находится на Рублевском шоссе, за обслуживание коттеджей владельцы ежемесячно платят по $50 Сравнительно низкие ставки объясняются тем, что поселок большой – 200 домовладений. К тому же, хозяева престижного жилья не оплачивают содержание объектов внутренней инфраструктуры.

Появление управляющих компаний в процессе возведения коттеджного поселка происходит не случайно. «Рентабельность работы эксплуатирующих организаций составляет не более 3-10% в год и является крайне невыгодной для застройщиков, – говорит Инна Кувшинова. – Но существует ряд причин, по которым застройщики вынуждены открывать и поддерживать управляющие компании. Во-первых, этот рынок пока не развит, и лишь немногие организации способны эффективно обслуживать сложные и разветвленные инженерно-технические системы поселка. Во-вторых, в идеале, управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. А пускать постороннего управляющего на стройплощадку никто не будет. Кроме того, застройщик не может допустить, чтобы из-за неправильной эксплуатации поселка жильцы начали жаловаться на качество строительства домов и работу коммуникаций. К тому же, наличие в поселке управляющей компании и оказываемые ей услуги являются показателем престижности коттеджного поселка». С тем, что застройщику управляющие компании даны, так сказать, в нагрузку, согласны не все специалисты. Как рассказал Максим Калмыков, генеральный директор компании «Элгад Риэлт», с недавних пор у застройщиков появился интерес не только построить и продать свои дома, но и как можно дольше зарабатывать на уже функционирующем поселке. Как раз создание своей управляющей компании позволяет застройщику оставить за собой работающий бизнес после выполнения строительных работ. Так, один из руководителей строительно-инвестиционной компании отметил, что если на возведении поселка смог неплохо заработать он сам, то управляющая компания, обслуживающая поселок, позволит в будущем обеспечить и его детей.

Интерес застройщика

Ухоженная территория поселка, обилие зелени, цветников, чистые улицы, приветливый персонал и бдительная охрана – не об этом ли мечтает каждый собственник загородного дома! Однако при кажущихся преимуществах у зарождающегося движения есть противники – хозяева недвижимости, не согласные с диктатом управленца. Люди негодуют, когда застройщики вводят их в заблуждение, при покупке называют одни суммы, а реальные расходы упираются сосем в другие.

Управляющие компании – за и против

Хотя, следует признать, что продавать свою недвижимость люди не спешат, гораздо чаще они стараются изменить ситуацию. «В моей практике подобных случаев не было – отмечает Андрей Уфимцев. – Для поселков высокого класса такого рода конфликты вообще не характерны. Эксплуатирующая и управляющая организация обычно отвечают требованиям тех людей, которые живут в таких поселках. Хотя вопросы по работе управляющей компании иногда возникают. Правда, обычно это связано не с качеством работы, а со стоимостью услуг. Например, на этапе строительства застройщик обещал построить определенный объем инфраструктуры и, исходя из этого, определил стоимость услуг управляющей организации. Впоследствии же часть объектов инфраструктуры построена не была (например, застройщик отказался от школы, детского сада или мини-гостиницы, заменив автобусом, который регулярно ходит до ближайшей школы), а стоимость услуг оставил той же. Такие проблемы в коттеджных поселках иногда бывают. Конечно, люди из-за этого не продают загородный дом и не переезжают в другое место. Все конфликты обычно решаются».

К примеру, жительница одного престижного поселка (своего имени она просила не называть), рассказала, что по причине непомерно высоких платежей ее семья вынуждена переехать в другой поселок. Эта дама (а разговор возник на одной из тематических выставок по недвижимости) поведала, что «коммунальные платежи просто зашкаливают, а наши поселковые управленцы придумывают и навязывают все новые виды услуг, считая, что мы, владельцы дорогих домов просто постесняемся от них отказаться».

Жительница элитного поселка «Чигасово» Анна преподнесла пересмотр тарифов в несколько ином ракурсе. По ее словам, притом что услуги управляющей компании подорожали до $1 тыс. в месяц, а это значительно превышает средние цены на рынке, теперь на территорию их поселка даже «муравей не проскочит».

И если в элитных поселках ситуация находится под контролем, то в поселках бизнес-класса сюрпризы встречаются гораздо чаще. Ситуация осложняется еще и тем, что на практике оказывается, что управляющую компанию, нанятую или созданную застройщиком, поменять просто нереально. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркнули, что жители коттеджных поселков не могут отказаться от предложенной им управляющей компании в том случае, когда она является правообладателем коммунального хозяйства коттеджного поселка. Отсюда можно сделать вывод, что повлиять на ситуацию на деле очень непросто и зачастую владельцам престижного жилья ничего другого не остается, как мириться с действительностью. «К сожалению, ситуации с повышением тарифов неизбежны, так как рынок услуг по эксплуатации еще не оформился, и при смене подрядчиков часто меняются цены, – говорит Андрей Мажаров. – Бывает, что и со стороны жителей поселка появляются пожелания, например о повышении мер безопасности, что также приводит к увеличению эксплуатационных расходов».

Жить за городом – престижно. Свой собственный дом на территории организованного коттеджного поселка иметь вдвойне престижнее, поэтому сегодня вряд ли кто-то может рассчитывать на то, что содержание частной собственности будет стоить сущие гроши. Однако и платить астрономические суммы у хозяев коттеджей нет желания. Поэтому возникает вполне правомерный вопрос: можно ли еще на стадии покупки дома прояснить ситуацию, чтобы в будущем не попасть впросак? Специалисты отметили, что, заключая договор на покупку дома или подряд на его строительство в коттеджном поселке с уже имеющейся управляющей компанией, заказчик может заранее в договоре зафиксировать сумму платежа, который не подлежит пересмотру. Именно так поступает компания «Строй Инвест Проект» – застройщик коттеджного поселка «Лапино Град». Найти компромисс в коттеджных поселках с уже созданным ТСЖ гораздо сложнее, т.к. условия обслуживания и платежи одобряются всеми членами товарищества. И новому члену товарищества приходится соглашаться с выбором большинства. «Наличие управляющих компаний позволяет сэкономить время и избавить владельцев от множества хлопот по содержанию поселка и индивидуальных домовладений, – подводит итог Герман Барыш, – но экономически это обоснованно только в случае, когда компании предлагают оптимальные услуги, соответствующие по качеству и цене». К сожалению, сегодня у жителей коттеджных поселков выбор ограничен.

Есть выход?

В этом вопросе вот еще почему любопытно разобраться. Как известно, наши обеспеченные соотечественники давно и успешно покупают жилища за рубежом. И многочисленные фирмы-продавцы, осуществляющие такие операции и рекламирующие свой товар, всегда заявляют – возможно получение ипотечного кредита. Это значит, что там россиян на полном серьезе рассматривают как полноценных покупателей и заемщиков, им доверяют банки. Каково же отношение в столице нашей Родины к ее собственным гражданам?

Москва – город мигрантов. Статистика, которую уже неоднократно приводили профессиональные продавцы жилья в столице, подтверждает это. 50, а то и все 70% жилья в городе покупают жители других регионов России. А если так, то интересно знать, как встречает их столица. Требует расплатиться за вожделенные квадратные метры кэшем, включить в процесс расчетов банк или все-таки позволяет «всяким тут неместным» воспользоваться ипотечным кредитованием?

Картина сложилась пестрая. В компании «ПИК» объяснили: кредитование покупки недвижимости производится только под собственные новостройки, т.е. клиент, заняв деньги, может выбирать жилье только в коллекции новостроек компании «ПИК». Первый взнос составляет 30–40% стоимости квартиры. Процентные ставки – 11–18% для валютных займов и 15–18% для рублевых. Срок кредитования – 27 лет. По выражению сотрудницы банка, требование к потенциальному заемщику – это «стабильное трудоустройство». Где – особого значения не имеет.

Для начала покаемся перед читателем. Чтобы не утонуть в служебной переписке и получить нужную информацию в банках столицы в максимально сжатые сроки, в телефонных беседах пришлось представиться жительницей отдаленных регионов – то Воркуты, то Норильска, то Тюмени. Получалось по-разному. Но для сотрудниц справочных служб банков (что вообще характерно для коренных столичных жителей) название городов не имело никакого значения. Имело значение то, где соискатель зарегистрирован и где он работает – в Москве или за ее пределами. И главное – имеет он белую, т.е. официально декларируемую работодателем зарплату, или серую, т.е. выдаваемую в конверте.

В Банке «ОВК» согласились выдать кредит на 10 лет. Ставки по кредитам составляют 16–20% в период инвестирования (речь шла о покупке новостройки), после получения права собственности они снизятся до 10–1 Первоначальный взнос составляет 30%. Чтобы соответствовать требованиям ОВК, пытаться зарегистрироваться в Москве не обязательно. А вот отношение к серым зарплатам в «ОВК» отрицательное. Чтобы региональному покупателю получить кредит, необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ, т.е. тот документ, который обычно предоставляют в налоговый орган, официально декларируя свой доход.

Когда же речь зашла о доходах и необходимости их подтверждения, то прозвучало предложение прояснить такие тонкости в Объединенном промышленно-торговом банке, партнере «ПИК». Там в свою очередь заверили, что достаточно неофициальной справки организации или предприятия, подписанной генеральным директором или главным бухгалтером. И кредит – ваш.

В «Европейском трастовом банке» кредитуют только под покупки на вторичном рынке жилья. Но фактически речь идет о новостройках, прошедших оформление прав собственности. Рублевые кредиты выдаются сроком на 27 лет под 15% в валюте, а валютные на 10 лет – под 11,5–14%. Первоначальный взнос стандартен – 30% общей стоимости покупки.

В банке Delta Credit сейчас кредитуют только под покупку жилья на вторичном рынке под 10–13% годовых сроком на 10–15 лет. Первоначальный взнос лежит в границах 25–30% cтоимости жилья. К иногородним иностранный банк относится лояльно. Подтверждение зарплаты требует, но если заемщик не может предоставить справку по форме 2-НДФЛ, то банк выдаст клиенту специальный бланк. Его в свою очередь должен заполнить не заемщик, а руководитель предприятия или организации, в которой он работает. Бланк можно отправить из далекого города по факсу.

Если обратиться в Московское ипотечное агентство (МИА) за кредитом на покупку жилья в Москве, то выяснится, что регистрация необязательна. А вот если необходима квартира в области, то прописка в столице потребуется.

Отсутствие регистрации в Москве значения не имеет. Проблемы серой зарплаты заемщика решаются с помощью письма за подписью главы организации/предприятия, где трудится соискатель кредита.

Самыми жесткими, как это ни странно, оказались требования Сбербанка РФ. Граждан кредитуют сроком на 15 лет при ставке 11% в валюте и 18% в рублях. Если в семье есть дети (в Сбербанке любят детей), то процент первоначального взноса может быть снижен до 1 Если детей нет, то придется сразу выложить почти треть (30%) cтоимости квартиры.

Серые зарплаты к рассмотрению также принимаются, если от начальства регионального заемщика поступит письмо в произвольной форме с указанием реальной суммы. Первоначальный взнос зависит от «серости» зарплаты – 50% придется заплатить, если заработок серый, 10–30%, если белый. Срок кредитования определяется тем же самым фактором. Получателям зарплат в конвертах придется возвращать заемные суммы за 10 лет, счастливым обладателям белых зарплат – за 10–20 лет. Ставка кредитования на этапе инвестирования составляет 17%, после получения права собственности – 15%.

Итак, вывод напрашивается следующий. Москва заемщикам верит. И принципиальное значение имеет не то, где гражданин живет и трудится, а то, какая у него зарплата – большая или маленькая, официальная или неофициальная. Лозунг «Деньги решают все!», пусть даже таким «ипотечным» способом, торжествует над высказыванием «Понаехали тут!». Москва – город мигрантов. Платежеспособных мигрантов.

Важное замечание: клиент не сможет зарегистрироваться (прописаться) в квартире, пока не произойдет полный расчет по кредиту. Так что все эти годы квартира будет оставаться собственностью банка. И самое главное: к рассмотрению принимаются только заявки обладателей белых зарплат. Где бы они ни жили.



Главная --> Публикации