Главная --> Публикации --> Истра: подмосковный иерусалим Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры Гаражи и этажи Северный вариант Коттеджные поселки москвы. тихие оазисы шумного города

'Незастроенные площади используются под свалки и склады'
Схема поквартального зонирования Москвы вчера была утверждена на заседании столичного правительства. Главный принцип, которого придерживались разработчики, - увеличение парковых и рекреационных территорий за счет вывода из города промышленности. 'Смысловая составляющая схемы, - сказал мэр Москвы Юрий Лужков, - в том, чтобы сделать город как можно более комфортным для проживания. Территории, в прошлом выделенные под промзоны, неоправданно большие. Чаще всего незастроенные площади используются под свалки и склады».

Во вторник правительство Москвы утвердило генеральную схему градостроительного зонирования, которая делит городские территории на жилые, промышленные и природные. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, "теперь застройщики смогут иметь точную информацию о плотности возможной застройки района, максимально разрешенной высоте зданий, а также о количестве и характере работ по озеленению и благоустройству территорий". В ближайшем будущем электронная и картографическая версии схемы появятся в открытом доступе.

Так, к примеру, большая часть района Арбат признана 'общественно-жилой'. При этом здесь разрешено строить дома плотно друг к другу, но их высота не должна превышать 15-35 метров. Особые требования по озеленению района не оговариваются: считается, что он и так зеленый. В Басманном районе Центрального округа кроме жилья и административных зданий можно строить и производственные помещения. На исторических территориях высота новостроек ограничена 35 м, на других разрешается строить высотки.

Кроме того, зонирование Москвы позволит избежать бумажной волокиты при получении разрешения на строительство. Взглянув на карту, инвесторы и застройщики будут заранее знать, где построить новое здание, какое у него должно быть назначение (жилой дом, офис, развлекательный центр, магазин или склад), а также выяснить разрешенную высотность объекта. Документ регламентирует и количество зеленых насаждений на каждом участке.

В парке «Фили» находится 19 сторонних объектов, а в парке «Измайловский» - 3 В водоохранной зоне реки Яуза расположено 80 объектов, 59 из которых нарушают природоохранное законодательство. Лужков заметил: 'Я хочу обратить внимание на безобразия, которые допускают строители и фирмы по содержанию территории, в том числе вдоль реки Яуза'.

'На кой черт здание НИИ цемента там стоит'
Курс на увеличение площади парковых и рекреационных зон возможен лишь при соблюдении градостроительных правил. Однако, как рассказал руководитель департамента природопользования правительства Москвы Леонид Бочин, в парках выявлено немало нарушений. В «Сокольниках» 26 объектов не соответствуют функциональному назначению парка. Лужков согласился: 'В парк «Сокольники» невозможно прийти культурному человеку. Он как был захудалый, таким и остается. На кой черт здание НИИ цемента там стоит? Что у нас, качество цемента повысится, если эта развалюшка находится на территории парка? Если это федеральный объект, надо решать вопрос с государством, которое не развалится, если мы эту халабуду уберем из парка'.

Имена руководителей, которые теперь будут нести личную ответственность за соблюдение природоохранного законодательства, были названы тут же: префекты и руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. На всякий случай Юрий Лужков пригрозил им 'кадровыми перестановками'.
В конце сентября в Санкт-Петербург уже во второй раз съехались специалисты сферы коммерческой недвижимости. В городе на Неве по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов и Российской гильдии риэлторов проходила II ежегодная конференция "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление". Сегодня прошедшему событию КДО посвящает несколько материалов номера.

Причем размеры штрафов, по его мнению, настолько малы, что их никто не боится. «Что это за штраф в 10 тысяч рублей для фирмы-нарушителя, у которой денежный оборот может быть 2 млрд. рублей? Важно, чтобы штрафы выплачивались не с оборота фирмы, а предъявлялись лично ее директору», - заявил Лужков.

Девиз мероприятия "Недвижимость России - в управление профессионалам!" отнюдь не намекал на то, что в этой сфере правят бал дилетанты. Офисы, торговые центры, склады, индустриальные предприятия, судя по докладам спикеров, находятся в надежных руках. С той только разницей, что рынок Москвы ушел далеко вперед от петербургского. А рынки регионов, в свою очередь, догонят рынок северной столицы лишь через 2-4 года. В сфере коммерческой недвижимости страна, как и во многом другом, держит равнение на столицу.

Главное - доверие

Однако они должны соответствовать определенным критериям. В Петербурге их определяют так: два года работы на рынке недвижимости и опыт по обслуживанию более двух тысяч квадратных метров коммерческих площадей.

Хотя в Санкт-Петербурге есть новшества, с которыми столица знакома пока лишь теоретически. Например, закон о доверительном управлении недвижимостью. По оценкам столичных законодателей, в Москве такой закон появится в лучшем случае через полгода-год. В Петербурге же муниципальная недвижимость города передается в управление частным компаниям с начала 2004 года. Именно тогда был принят этот закон. По словам выступавшего на конференции председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Санкт-Петербурга Игоря Метельского, объект, не приносящий городу прибыль, нет смысла держать под опекой. Лучше получать от него прибыль, отдав профессиональным компаниям, у которых больше мобильности и гибкости в работе.

Москва же привлечение управляющих компаний пока считает перспективным направлением. Зато столица преуспела в других сферах работы с коммерческой недвижимостью. Как сказал на конференции Юрий Мосунов, заместитель руководителя Департамента имущества Москвы, администрация города проводит последовательную политику преобразований по использованию недвижимости и созданию благоприятных условий для инвесторов. Город рационально перераспределил льготы для малых предприятий-арендаторов, отменил субвенции для политических партий. Среди приоритетов властей фигурирует также приватизация городского имущества и выведение промышленных предприятий за пределы города.

Опять Сити

Вообще, в Москве будет реализован 371 инвестиционный объект коммерческой недвижимости. За счет реновации зданий в городе появится около 180 кв. метров офисных площадей. Причем все будут построены за счет средств городского бюджета.

В рамки последнего нововведения вписывается идея по возведению так называемых Пром-сити. Об этом тоже говорили на конференции московские гости. Пром-сити должны строиться на территориях, прилегающих к городской черте. Это не технопарки и не бизнес-центры, а комплексы для размещения промышленных предприятий с экологически чистым производством. Они хороши тем, что позволяют на одной и той же территории размещать как производственные цеха, так и общежития и другие необходимые для сотрудников предприятий объекты инфраструктуры. Одной из первых площадок, где может разместиться подобный комплекс, является территория рядом с аэропортом Шереметьево. Строить жилье и бизнес-центры там нельзя, а для зданий промышленного назначения это место чрезвычайно удобно.

В сферу коммерческой недвижимости сегодня включаются банки. В первую очередь их интересуют бизнес-центры класса А и В, гостиницы на 200-250 номеров, склады, торговые комплексы и земельные участки. Надежда Винник, заместитель директора инвестиционной дирекции Промстройбанка утверждает, что срок окупаемости от вложения в такие проекты составляет в среднем три года. Промстройбанк занялся инвестициями в нежилую недвижимость год назад и уже сформировал для себя определенные критерии подхода к проектам. Они должны быть конкурентоспособными, ликвидными и юридически чистыми. "В принципе, банк может включаться в проект в любой момент. Но если мы входим в проект на "нулевой" стадии, то ожидаем от него рентабельность не менее 20%", - уточнила г-жа Винник.

Риски пополам

Особая сфера деятельности банков - кредитование. После набившего всем оскомину банковского кризиса многим компаниям банки перекрыли кислород, закрыв кредитные линии. И это в условиях, когда получение кредита для многих застройщиков и без того было лишь недостижимой мечтой. Надежда Винник говорит, что выходом для таких компаний может оказаться ломбардное кредитование, то есть кредитование под залог. "Ключевым фактором для нас является устойчивое финансовое положение заемщика, - комментирует г-жа Винник. - Однако молодой компании доказать свою финансовую состоятельность сложно. Поэтому основным механизмом при кредитовании будет имеющийся у нее в собственности объект".

При этом, конечно, у банков возникают определенные риски: потеря контроля над активами, изменение конъюнктуры рынка, профессиональная несостоятельность команды. Поэтому банк далеко не всегда готов стать единоличным инвестором строительства. Как правило, он предлагает две формы участия в проекте: разделение коммерческого риска или инвестирование "под заказ" компании-партнера.

Взгляд на коммерческую недвижимость изнутри был бы слишком односторонен для конференции такого масштаба. Рынок глазами международного инвестора - эта тема также оказалась лейтмотивом встречи. Работа в России для западных компаний пока ограничивается лишь Санкт-Петербургом и Москвой. Они информационно открыты и более устойчивы с точки зрения состояния экономики.

Если бы не ЮКОС...

Самую большую озабоченность потенциальных инвесторов, по их собственному признанию, вызывает ситуация с ЮКОСом. Хотя они и понимают, что она носит скорее политический, чем экономический характер. Тем не менее, бизнесмены готовы дать самые оптимистичные прогнозы развития экономики, считая, что Москва способна вступить в соперничество со сложившимся и устоявшимся рынком Западной Европы и с растущим рынком Восточной Европы.

Хотя, по общему мнению "западников", доход от инвестиций в недвижимость в России выше, чем на Западе. "Сегодня инвесторы заинтересованы в качественных зданиях, имеющих паркинг и современную техническую "начинку", - говорит Эндрю Кингхрон, директор по инвестициям компании Knight Frank. - Но, вместе с тем, инвесторы должны знать, что могут с выгодой продать недвижимость, если это будет необходимо, поэтому они предпочитают, чтобы их участие не сводилось к единоличному владению объектом".

Инвесткомпания Brunswick Capital представляет интересы группы частных инвесторов из Западной Европы и США. В России владеет 50% инвестбанка Brunswick UBS (остальные 50% принадлежат швейцарской группе UBS) , 100% акций компаний Brunswick Asset Management и Brunswick Real Estate.

Компания Brunswick Capital собирается стать инвестором офисного комплекса стоимостью около $200 млн на проспекте Академика Сахарова. Соответствующее соглашение о намерениях подписано недавно между Brunswick и компанией "Открытые инвестиции", принадлежащей холдингу "Интеррос".

"Открытые инвестиции" заключили с Brunswick Capital соглашение о намерениях по инвестированию в строительство офисного комплекса класса "А" на проспекте Сахарова, сообщил "Ведомостям" гендиректор "Открытых инвестиций" Сергей Бачин. Предполагается, что общая площадь комплекса превысит 100 000 кв. м, из которых офисы займут около 90 00 Примерно половину офисных площадей займет штаб-квартира Росбанка, и именно он будет инвестировать их строительство. 40 000 - 45 000 кв. м предназначены для сдачи в аренду, и финансирование этой части возьмут на себя "Открытые инвестиции" и Brunswick Capital в соотношении "51% на 49% ". По оценке "Открытых инвестиций", стоимость коммерческой части проекта составит $90 - 100 млн, банковской - $70 - 80 млн. Технические этажи, подземная парковку и инфраструктуру инвестора будут финансировать на паритетной основе. Строительство должно начаться в этом квартале. Гендиректор Brunswick Real Estate Эркан Эркек подтвердил "Ведомостям", что его компания проявляет к проекту "серьезный интерес" и ведет переговоры по участию в нем, но подчеркнул, что сделка между Brunswick и "Открытыми инвестициями" пока не заключена. "Мы рассчитываем, что финальное соглашение будет достигнуто в ближайшие два месяца", - сказал он.

Инвесткомпания «Открытые инвестиции» создана «Интерросом» в 2002 г. для инвестиций в недвижимость Московского региона. По итогам 2003 г. собственный капитал компании составил $74 млн, выручка - $14 млн, чистая прибыль - $8 млн. Компания реализует проект строительства многофункционального центра Аркадия Райкина и коттеджного поселка "Павлово".

По словам Эркека, Brunswick Real Estate выбрал этот проект из-за привлекательного дизайна, удачной концепции и некоторых деталей вроде паркинга на 1000 машин. "Весьма большая площадь для этого района Москвы", - отмечает Эркек.

Летом прошлого года на рынке обсуждалась возможность участия в проекте страховой компании American International Group (AIG). Бачин говорит, что AIG не будет участвовать в финансировании комплекса на проспекте Сахарова, но возможность сотрудничества ней по другим проектам обсуждается.

"Открытые инвестиции" рассчитывают в этом году привлечь еще одного-двух крупных инвесторов, говорит Бачин. Компания, по его словам, также готовит дополнительную эмиссию акций на $60 млн, которую рассчитывает продать в основном внешним инвесторам.
Инвесторы начинают вкладывать деньги в строительство подмосковного жилья, надеясь на более высокую доходность.

Директор компании Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко считает, что "Открытые инвестиции" выбрали "исключительно интересное" место для размещения крупного офисного комплекса. "Проспект Академика Сахарова - одна из немногих не сильно загруженных улиц в центральной части столицы", - отмечает он. Однако менеджер другой консалтинговой компании на условиях анонимности выразил опасение, что через два года, к моменту завершения проекта, этот комплекс столкнется с жесткой конкуренцией со стороны других высококлассных офисов, в частности, в деловом центре "Москва-Сити", где к тому времени должно завершиться строительство зданий полезной площадью 50 000 - 70 000 кв. м. Но Рябокобылко считает, что рынок готов к большому предложению. Он приводит пример комплекса "Новинский бульвар", введенного в эксплуатацию в этом году. "Были скептики, утверждавшие, что здание в 70 000 кв. м может испытывать проблемы с арендаторами, однако все площади успешно сданы", - отмечает Рябокобылко.

В настоящее время в Московской области работает более 7 тысяч строительных организаций. Крупнейшими застройщиками являются ЗАО «Стройметресурс», НП «Мособлстройкомплекс», ОАО «Раменье». Например, «Стройметресурс» в настоящее время ведет строительство многоэтажных домов с недорогими квартирами улучшенной планировки для людей с низким и средним уровнем заработной платы с применением кредитных и ипотечных программ в таких городах, как Щербинка, Ивантеевка, Щелково, Дмитров, Лобня, Долгопрудный, Лосино-Петровский и Белозерский.

Инвесторы начали активно вкладывать средства в строительство подмосковного жилья. Крупнейшие застройщики, действующие на рынке Подмосковья, отмечают небывалую активность инвесторов в этом сегменте. По мнению участников рынка недвижимости, это объясняется исчерпанием количества площадок под массовую типовую застройку в Москве, а также более благоприятным инвестиционным климатом в Московской области. Пока основные интересы инвесторов сосредоточены в ближайшем Подмосковье, однако крупные застройщики уже начинают строительство в более отдаленных районах, рассматривая их наряду с инвестициями в другие регионы России.

Участники рынка отмечают возросшую активность инвесторов на подмосковном рынке, причем это касается как ближнего, так и дальнего Подмосковья. При этом если ближнее Подмосковье воспринимается уже как район Москвы, то удаленные районы рассматриваются инвесторами наряду с другими российскими регионами. «Наша компания в неделю подписывает четыре-пять инвестиционных контрактов на строительство различного жилья, – сказал RBC представитель одного из крупных подмосковных застройщиков. – Инвесторы с большим удовольствием вкладывают средства в жилищное строительство в Московской области». По мнению участников рынка, это объясняется двумя факторами. Во-первых, исчерпанием количества площадок под массовую застройку в Москве. «Сейчас в Москве не осталось больших участков под массовую застройку, соответственно, эта деятельность переместилась в Московскую область, – говорит Игорь Ладычук. – В Москве же остались лишь участки под промышленными предприятиями и районы пятиэтажной застройки. На месте выводимых предприятий и сносимых пятиэтажек будет строиться монолитное жилье, поскольку издержки на расчистку площадки довольно высоки». Так, например, компания «Стройметресурс» ведет комплексную застройку Подмосковья целыми микрорайонами. Три крупных микрорайона возводятся в городе Щербинка, работы в первом из которых уже завершены – это микрорайон площадью 75 тыс. кв. м, застроенный 12–14-этажными кирпичными домами, завершается строительство торгового центра площадью 2,8 тыс. кв. м. «Всего к 2006 году площадь жилищной застройки в Щербинке составит 600 тыс. кв. м», – сказали RBC daily в компании «Стройметресурс».

Цены на жилье в ближайшем Подмосковье, согласно данным риэлтерской компании «Миэль-Недвижимость», вплотную приближаются к московским, однако потенциал для роста пока еще существует. «В зоне, удаленной от МКАД не более чем на 35–40 км, средняя стоимость квадратного метра составляет 600–1050 долларов, – сказал RBC daily представитель компании «Миэль-Недвижимость» Игорь Ладычук. – Наибольшим спросом пользуется жилье в ближайшем Подмосковье поскольку легкая транспортная доступность позволяет людям, купившим такое жилье, жить в Подмосковье, а работать в Москве. Сейчас можно говорить о том, что психологическая грань между Москвой и ближайшим Подмосковьем стерлась. Подмосковная прописка котируется наравне с московской, добраться из некоторых районов Подмосковья к месту работы даже легче, чем из отдельных районов Москвы. Кроме того, необходимоучитывать и тот факт, что в Московской области строится и жилье небольшой площади, чего нет в Москве: найти в столице однокомнатную квартиру в новостройке площадью менее 50 кв. м невозможно. Однако сказать, что спрос на жилье в удаленных районах Московской области также растет, нельзя». По данным участников рынка, из-за низкого спроса рост цен в отдаленных районах Подмосковья не является столь сильным, как в близлежащих: средняя стоимость квадратного метра в Можайске составляет 9 тыс. рублей.

Впрочем, участники рынка отмечают более строгие, чем в Москве, правила отбора строителей и инвесторов. «Некоторое время назад в Подмосковье было достаточно большое количество инвесторов, которые начинали стройку, собирали деньги, после чего исчезали, – сказал RBC daily один из участников рынка. – Поэтому сейчас в Подмосковье работают только надежные компании». Несмотря на тот факт, что наиболее активное строительство ведется в ближайшем Подмосковье, строительные компании постепенно начинают осваивать и более отдаленные районы, рассматривая их в ряду остальных регионов России. «Наша компания планирует вести строительство в самых разных районах Подмосковья, увеличивая объемы ежегодно, – утверждают в «Стройметресурсе». – Стратегия развития компании направлена на то, чтобы закрепиться на рынке жилищного строительства Подмосковья с перспективой выхода в другие российские регионы. С этой целью заключен ряд инвестиционных контрактов с администрациями городов Московской области, Калуги, Воронежа, Таганрога и Рязани. Строительство в Воронеже, Рязани, Калуге, а также Ярославле начнется уже в этом году. На ближайшие годы запланировано серьезное увеличение объемов строительства. Так, в 2005 году мы планируем построить около 1 млн кв. м жилья, а в 2006 году – уже 3 млн кв. м. Для усиления своих позиций мы начали выстраивать вертикально-интегрированную структуру, для чего купили два завода строительного комплекса во Владимире и Йошкар-Оле, а также два растворно-бетонных узла в Подмосковье».

Во-вторых, участники рынка отмечают более благоприятный инвестиционный климат в Подмосковье по сравнению с Москвой. «Правительство Московской области предлагает более выгодные для строительных компаний условия работы, – говорят в «Стройметресурсе». – Например, оно не настаивает на получении доли города квадратными метрами, а принимает в качестве нее созданную инфраструктуру. В частности, наша компания в настоящее время закупила новую энергетическую установку, которая будет снабжать энергией построенный компанией квартал в Дмитрове. Часто в качестве компенсации доли города мы устанавливаем новые котельные. Необходимо понимать, что это крайне важная работа, учитывая ветхое состояние коммуникаций практически во всех российских, в том числе и подмосковных, городах».



Главная --> Публикации