Главная --> Публикации --> Поправки, без которых нам не жить Истра: подмосковный иерусалим Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры Гаражи и этажи Северный вариант

Пожалуй, сегодня любой человек на вопрос о том, от чего зависит цена жилья, ответил бы: от его расположения и размеров. И простые обыватели, и искушенные в операциях с недвижимостью профессионалы понимают, что географический фактор становится с течением времени ключевым для формирования стоимости недвижимости. В первую очередь это правило распространяется на крупные города и прилегающие к ним районы. Особенно ярко это можно проследить на примере Москвы и Московской области. Здесь районы чуть ли не ранжируются по принципу престижности.

В результате строительного бума в столичном округе сольются Москва и близлежащие города

Самыми дорогими районами столицы считаются Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Здесь цены колеблются от 5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Самые дешевые - Капотня, Дегунино, Печатники, Бирюлево Западное. В этих районах, по данным Дениса Попова, самая низкая стоимость квадратного метра - 1280 долл., а самая высокая - 154 Если говорить об округах в целом, то первое место по дороговизне занимает бесспорный лидер - Центральный округ. Привлекательность его вполне объяснима. Во-первых, жить в центре престижно, во-вторых, удобно. Развитая инфраструктура, близость метро, чистота, отсутствие экологически грязных предприятий, выдержанный в одном стиле архитектурный облик, хороший контингент - вот, пожалуй, далеко не все плюсы проживания в Центральном округе. Помимо же удобства и престижности центр обладает еще одним неоспоримым преимуществом - жилье здесь никогда не упадет в цене, а это означает его инвестиционную привлекательность. Как говорит руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR Группы компаний КРТ Валех Рзаев, на фоне нестабильности фондового и банковского рынка недвижимость в последнее время становится все более востребованным объектом для инвестиционных сложений. Особенно, по его словам, это касается центра, потому что здесь в ближайшие несколько лет цены будут гарантированно расти.

В свою очередь, престижность зависит от нескольких моментов. Среди них генеральный директор "Контакт - Элитная Недвижимость" Денис Попов перечислил следующие: расположение района относительно центра города, историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа, наличие необходимой инфраструктуры, количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения, низкая концентрация населения, благоприятный социальный состав жителей. Кроме того, важны: благоприятная экологическая обстановка, низкий уровень криминогенности, а также отсутствие в районе объектов, соседство с которыми может вызвать психологический дискомфорт (тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры). Для квартир бизнес-класса и элитного жилья большую роль играет также вид из окна. В одном и том же доме цены могут отличаться в 2-3 раза, а в отдельных случаях даже в 5 раз, рассказывает Денис Попов. В типовом же жилье на стоимость квадратного метра в основном влияет этажность. Как правило, у каждого клиента есть свои приоритеты при выборе жилья. "Для кого-то жизнь в центре необходимость, а для других экология стоит на первом месте", - говорит гендиректор компании "Контакт - Элитная Недвижимость".

Как отмечает большинство участников рынка недвижимости, подход к жилью исключительно как к квадратным метрам - это уже вчерашний день. "Вид из окна, двор, местоположение дома и экологическая обстановка определяют стоимость квартиры. При разработке концепции дома мы всегда учитываем эти факторы, делая максимальный оконный проем, используем панорамное остекление, то есть стараемся задействовать вид из окна в качестве интересного решения", - говорит генеральный директор "Капитал Групп Маркетинг" Алексей Белоусов. По его словам, в последние годы покупатель стал более избирательным и требовательным, ему важен статус и концепция дома, местоположение, удобство планировочных решений. Современное жилье изменилось, следовательно, изменился и портрет покупателя. Теперь не представляется жилье без подземной парковки, охраняемой и благоустроенной территории, чистых подъездов с консьержем. Покупатель понимает, что современная 3-комнатная квартира должна быть не менее 100-130 кв. метров, где площадь каждой комнаты составляет более 20 кв.м. "В Москве существует дефицит правильных квадратных метров. Сложно найти квартиру, обладающую определенными параметрами, например, в центральном районе города, да еще и в хорошей экологической зоне. Такое жилье в дефиците, и он будет увеличиваться, что связано с дефицитом земельных участков, хороших площадей. Это является естественным путем развития рынка недвижимости и наблюдается во многих странах мира", - говорит гендиректор "Капитал Групп".

"В советские времена эквивалентом твердой валюты была бутылка водки. В современной России вожделенная бутылка, особенно в Москве и Петербурге, стремительно трансформировалась в квадратный метр недвижимости, обозначив истинные ценности", - иронизирует Валех Рзаев. Итак, средняя цена квадратного метра в центре составляет 2300-2600 долл., в Юго-Западном и Западном административных округах - 1700-1900, в Восточном - 1450-1600, Юго-Восточном - 1300-1500, Южном - 1400-160 Средняя стоимость кв. метра в новостройках Зеленограда, Куркино, Жулебино и Митино - 1100-1200 долл. за кв. м, Южного Бутова - 1400 долл. Эти данные "НГ" предоставил начальник отдела маркетинга финансовой корпорации "Социальная инициатива" Сергей Соловьев.

Медленно, но верно строительство начинает выползать за черту города. "Многие города Московской области уже фактически образуют единую жилую застройку с Москвой за МКАД. К ним относятся Химки, Мытищи, Люберцы и Реутов. "Поэтому перспективы их слияния с Москвой - это вопрос скорее политический, так как речь идет об изменении границ субъектов Федерации. В последнее время в свете административно-территориальной реформы, например, обсуждается вопрос о создании Столичного округа с особым статусом, куда войдут Москва и близлежащие города (по примеру федерального округа Колумбия в США)", - рассказал Сергей Соловьев.

Кстати, о дефиците строительных площадок и жилья в Москве. Правительство Москвы заявило, что к 2005 году город исчерпает резервы строительства жилых домов на свободных территориях. Сейчас же, как говорит начальник отдела маркетинга "Социальной инициативы" Сергей Соловьев, возведение новостроек в столице наиболее активно ведется на месте сносимых домов в Коптево, Хорошево-Мневниках, Ховрино, Измайлово, Кузьминках, Люблино, Новых Черемушках, Тушино. Строятся новые дома и на местах бывших промышленных зон - в Алтуфьево, Свиблово, Москворечье-Сабурово, Южном Чертанове, Северном и Южном Бутове и т.д.

Colliers International пытается адаптировать для России популярную на рынке США концепцию отелей для среднего класса, представляющих ограниченный набор услуг (так называемые limited service hotels). Питание в таких отелях подразумевает только завтраки, стоимость которых включается в цену номера. А ужин и обед можно заказать в ресторанах по соседству. По подобной схеме работают отели, например, в сетях Holiday Inn Express, Quality Inns and Suites, Days Inn. Стоимость номера в таких сетях - $50 - 80.

Подмосковье по темпам роста практически не отстает от Москвы. Некоторые пессимисты шутят, что и по ценам область скоро догонит столицу. Впрочем, не так уж они далеки от истины. Не так давно стоимость сотки земли в престижном поселке Барвиха, что на пресловутом Рублевском шоссе, достигала 50-70 тыс. долларов. Никакая Остоженка не смогла бы тягаться по дороговизне с недвижимостью в этом районе. Сейчас в области помимо Рублевского и Рублево-Успенского шоссе начинают осваиваться и другие престижные направления. Кстати, в настоящее время среди них определился лидер. Как рассказали "НГ" в компании "Бенилюкс", специализирующейся по Московской области, это Новорижское направление. Его основным достоинством можно назвать транспортную доступность. В отличие от Рублевского и Рублево-Успенского шоссе здесь не бывает многочасовых пробок, а в поселках нет тесноты, присущей Рублевке. Главный архитектор расположенной на Новорижском шоссе "Резиденции Бенилюкс" Алена Мельникова рассказала "НГ", что при создании комплекса учитывалось несколько факторов - в том числе месторасположение, пожелания жителей, необходимость создать развитую инфраструктуру, а также сохранить в неприкосновенности природу.
Один из крупнейших консультантов в области коммерческой недвижимости - компания Colliers International и корпорация "Ростик Групп", лидирующая на ресторанном рынке, объявили о совместном проекте по созданию в России отелей для среднего класса. Правда, ни инвесторов, ни земельных участков у проекта еще нет. Colliers собирается выступать консультантом, а "Ростик" - инвестировать в создание ресторанов рядом с отелями.

Накормить будущих постояльцев готова корпорация "Ростик Групп". Ее подразделение, компания "Росинтер Ресторантс", заключило соглашение с Colliers Int. , предполагающее готовность строить рядом с отелями рестораны своих ведущих брэндов - T.G.I. Friday's, "Американский бар и гриль", "IL Патио", "Планета Суши". По словам Валерии Силиной, директора по связям с общественностью "Ростик Групп", ресторан каждой из этих концепций обходится в $500 000 - 700 000.

"Эта ниша в России совершенно не занята", - говорит Екатерина Кутумова, директор по связям с общественностью Colliers International - Russia. "Мы считаем, что этот проект будет привлекательным для девелопера, так как позволяет сократить расходы на создание системы питания - это в среднем около 20% от стоимости проекта", - говорит Кутумова. Она подчеркивает, что Colliers Int. выступает как разработчик концепции и консультант проекта, но финансировать строительство отелей компания не будет. Сейчас компания ведет в Москве и городах-миллиониках поиск участков под строительство, а также ищет девелоперов, готовых инвестировать в создание отелей. Предполагается, что в рамках проекта будут строиться гостиницы на 100 - 200 номеров с инвестиционной стоимостью одного номера около $80 000.

Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group, скептически оценивает перспективы таких отелей в нашей стране. По ее словам, концепция отелей для среднего класса с ограниченным обслуживанием хорошо работает на рынках с мощным туристическим потоком и традицией останавливаться в гостиницах, например в США. Кроме того, она требует наличия развитого среднего класса, для которого стоимость номера в $50 - 80 в сутки приемлема. Российским регионам нужны более дешевые гостиницы, считает она. "Вообще же, в России чем больше услуг предоставляет гостиница, тем легче ей выжить", - отмечает Смирнова.

Сейчас сетей отелей подобного формата в России нет, но, по словам Сиетске Мейерлоо, представительницы Rezidor SAS Hospitality, ее компания рассматривает возможность развития бизнеса в России, а также открытия своих отелей с ограниченным набором услуг под брэндами Country Inn и Park Inn. А вот представитель компании Choice Hotels International, владеющей концепцией Holiday Inn Express, Камила Кларк сообщила, что у компании в настоящий момент нет планов развивать бизнес в России.

- Сегодня под термином "коммерческая ипотека" многие участники рынка, даже профессионалы, часто подразумевают совершенно различные, часто противоречащие друг другу понятия. Иногда "коммерческой" называют даже ипотеку, связанную с жильем. Так что это такое на самом деле?

Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы коммерческая ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок. Об этом корреспонденту "Времени новостей" Ольге ПРЯНИКОВОЙ рассказал директор по развитию швейцарской консалтинговой компании Swiss Realty Group Илья ШЕРШНЕВ.

- Но наверняка придуманы какие-то альтернативные способы, чтобы пользоваться коммерческой ипотекой?

- Коммерческая ипотека - это купля-продажа с залогом имущества, нацеленного на получение прибыли, то есть коммерческого. При этом важно, чтобы такая сделка проводилась фактически через ипотечные формы. В России ипотека присутствует в форме получения кредита под залог того имущества, которое у вас уже есть. В классическом понимании это вообще ипотекой не является, но появлению у нас настоящей коммерческой ипотеки мешает российское законодательство. Основная проблема заключается в том, что банки сегодня не могут выдавать кредиты на коммерческую недвижимость, которая еще не находится в собственности. В законе "Об ипотеке" просто не указано, что все его нормы распространяются и на коммерческую недвижимость.

Есть и другая форма: лизинг недвижимости. Объект коммерческой недвижимости покупается одной компанией, а потом сдается другой - с правом выкупа. На сегодняшний день по этой схеме работает "Дельта-лизинг", но суммы "кредитования" у этой компании небольшие - 1-2 млн долл., поэтому они подходят исключительно для покупки небольших предприятий.

- Действительно, пока этот законодательный недочет не устранен, участники рынка обходятся другими формами. Например, закладывают уже имеющуюся в собственности недвижимость под покупку нового здания. Но спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас так велик, что существуют и огромные риски таких сделок, так как выбранное здание может быть просто перекуплено конкурентами за "живые" деньги. Поэтому в такой ситуации большую роль играет доверительный характер отношений банка с клиентом. В классическом варианте банк просто создает дочернюю компанию, фактически деньги вносит она.

- Как вы видите идеальную ипотечную схему для России? Какие необходимы поправки в законодательство?

Существует и юридически правильная коммерческая ипотека, по ней идет большое количество сделок, но фактически это всего лишь закладывание существующего имущества для его реконструкции.

Пока что мне абсолютно неясно, почему такая поправка не обсуждается заинтересованными участниками рынка - в первую очередь банками. Именно они получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья, так как даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием.

- Должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого спокойно занимается поисками подходящего здания.

- А как развивается коммерческая ипотека в западных странах, где законы подогнаны под интересы инвесторов?

На данный момент этот сектор рынка в России сдерживают именно юридические препятствия.

Потом на Западе компании чаще арендуют, а не приобретают в собственность помещения даже под собственные офисы. Дело, конечно, не в материальной выгоде и не в отсутствии средств для покупки, просто для большинства из них недвижимость - это непрофильные ненужные активы.

- Там вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято что-либо покупать даже при наличии достаточной для этого суммы. Если у меня есть 10 млн - предполагается, что я сделаю покупку не за 10 млн, а за 50 - чтобы извлечь из более дорогого объекта большую прибыль.

- В России существует мнение, что если бы банки всем давали ипотечные кредиты, спрос был бы быстро удовлетворен, что крайне отрицательно скажется на секторе аренды помещений. На самом деле это не так, так как у нас в стране, особенно в Москве, нет большого количества объектов для покупки. Кроме того, существуют и "сознательные" компании: либо западные, либо работающие по их образцу, для которых такое приобретение было бы ненужным.

- Как могло бы повлиять развитие коммерческой ипотеки в ее нормальном виде на российский рынок недвижимости?

Итог такой: крупные компании все равно находят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения.
Частный инвестор Егор Сирота, вице-президент Альфа-Эко, вместе с партнером по бизнесу и коллегой по бизнесу Игорем Литваком три года назад завел себе нестандартное хобби. Вместо того чтобы забрасывать двухдолларовые мячи на гольф-полях мировых курортов и лениво наслаждаться часами, свободными от будничной суеты, Егор ездит по старым московским коммунальным квартирам, выбирая ту неповторимую, ремонтное перевоплощение которой через полгода принесет ему созидательную радость и инвестиционный доход.

Вообще, коммерческая ипотека могла бы очень сильно помочь развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, так как в этом секторе обычно присутствуют значительные материальные вложения в интерьер. Офисы нуждаются в ипотеке в меньшей степени, а в складском секторе остро стоит земельный вопрос. На практике земля закладывается перед покупкой, но она в России, как правило, сельскохозяйственного назначения и переводится в другой статус только после покупки. Трудность состоит в том, что ни один банк не даст денег под залог такого объекта.

- Каковы финансовые итоги таких инвестиций?
- Важен возврат на подобные инвестиции он может достигать 35 40% годовых. А говоря об абсолютных цифрах, сумма инвестиций в наши объекты достаточно значительна.
(Егор показывает толстые папки с файлами историй объектов. В файле фото до и после ремонта квартиры площадью в старом доме внутри Садового кольца ; он достает другой файл с фотографией шикарного четырехэтажного старого дома и показывает фотографии большоё пятикоснатной квартиры на втором этаже)

- Ваши инвестиции в недвижимость направлены на рынок вторичного жилья в элитных районах Москвы. Какой тактики вы придерживаетесь?
- Мы приобретаем блоки коммунальных квартир в старых, но интересных домах в центре Москвы.. Идеально весь этаж. Далее расселение жильцов, капитальный ремонт квартиры, и ее продажа.

- Как вы вообще оказались в этом бизнесе? С чего все началось?
- Честно говоря, я, и мой партнер здесь со мной, думаю, солидарен, очень любим недвижимость. Приятно правильно выбрать объект, участвовать в ре-дизайне, строительстве, руководить сработавшейся командой созданной нами в самом начале работы, создавая на каждом этапе проекта добавочную стоимость. Помимо этого, этот бизнес а по сути хобби позволяет нам не отрывать много времени от работы, которая требует посвящения наших сил в полном объёме.
.
- С какой суммы вы стартовали?
- Мы начали три года назад вложив в первый объект десятки тысяч долларов. Думаю, что сейчас можно начинать вхождение на рынок с $300 тыс. $200 тыс., чтобы купить квартиру и $100 тыс., - чтобы ее отремонтировать.

- Вы, как видно, собрали полный каталог своих проектов. Это для удовольствия или тоже для бизнеса?
- Конечно, мы гордимся, тем, что сделано. Это приятно взять нечто выглядящее непрезентабельно но с большим коммерческим и эстетическим потенциалом и сделать из этого красивую вещь, и поделиться своей радостью

- Сколько времени проходит между сделками приобретения квартиры и ее последующей продажи?
- Шесть месяцев, в среднем. Сам ремонт можно сделать за 4 месяца. За это время можно отремонтировать все, что угодно.


- Таких инвесторов, как вы, в столице много?
- Как ни странно, но, по-моему, нет. Вроде бы и рынок довольно прозрачен, и доходных проектов по перепродаже квартир с ремонтом за десятилетие существует немало, да сам механизм сделок отрегулирован. Но инвесторов при этом мало. Возможно, причины тому две. Первая это весьма трудоемкий процесс. Вторая он всё-таки требует достаточно серьезных финансовых затрат.

Вы работает с постоянной бригадой ремонтников или привлекаете разные компании?
- У нас своя команда.


- Во сколько обходится приведение коммуналок в предпродажное состояние?
- сумма может достигать $400-500 за кв.м. и квартира готова под ключ. Новому владельцу остается только поставить мебель.

Сколько лет вы работаете вместе?
- Три года. А за последние два года - мы сделали около 7 проектов.


- Сколько людей задействовано во всей цепочке реализации ваших проектов?
- Инвесторов в бизнес двое это я и мой партнер, также работающий в нашей компании Игорь Литвак. Мы вместе работали и на предыдущем месте работы. Также в нашей команде работает риэлторы, строители, дизайнеры, - всего около десяти человек.

- Продажа квартир тоже идет через риэлтера?
- Да, при чем это полезно делать именно через того риэлтера, который покупал квартиру. В этом случае ему известна история всех коммунальных жильцов, и он может объяснить всю историю титула квартиры ее новому покупателю.


Подбор и реализацию квартир ведете через риэлтерские агентства?
- Да. У нас сложились хорошие отношения с БЭСТ-Недвижимость. Они не просто хорошо знают рынок, но и понимают, объект каких параметров необходим частному инвестору, чтобы, как говорят, unloсk value, - приобрести ее недорого, отремонтировать и продать с прибылью. Мы нашли агентов по рекомендации банка Дельта Кредит, активно работающего с риэлтерскими компаниями по ипотеке. Мы узнали, кто из агентов продал наибольшее число квартир, и стали с ними сотрудничать.

- Сколько составил, по вашим данным, годовой рост цен в вашем сегменте рынка недвижимости?
- Сейчас в зоне внутри Садового кольца или между Садовым и Бульварным кольцом квартиру с евро-ремонтом в старом, довоенной постройки фонде можно продать от $250 Год назад эта нижняя планка цены была на уровне $200 Следовательно, цены за год выросли примерно на 25%.

- Страхование используете?
- Квартиру страхуем. Сделку нет. Мы используем все возможные механизмы проверки истории титула собственности квартир. Хорошо проверяем титул сами, плюс это делают риэлторы.

- От чего зависит размер дохода инвестора?
- В большой степени от правильного выбора объекта. Выкуп блока квартир, этажа всегда интереснее для инвестора. Самый большой проект, который мы делали - три большие квартиры на этаже.


- А если цены на рынке, гипотетически, перестанут расти или даже начнут падать, ваш бизнес потеряет смысл?
- Нет. Я же говорю, что эффект инвестиций в случае операций по реновации или коверсии - квартир зависит не от динамики роста цен, а от создания инвестором той самой добавочной стоимости. Мы в свои проекты всегда закладываем ситуацию с нулевым ростом цен на рынке.

- Можно поподробнее о том, как вы выбираете квартиры?
- Для эффективных инвестиций это важнее всего. Ведь отремонтировать квартиру может кто угодно. Выбрать ту объект, где можно unlock value - т.е. который содержит ту самую скрытую добавочную стоимость, - вот что действительно важно. Критерии отбора у нас такие. Первое берем интересный район. Например, у метро Цветной бульвар (Егор дает лист, где сведены предложения по этой зоне) и риэлтеры делают выборку коммунальных квартир на продажу в интересных домах. Видим, что из девяти объектов со средней ценой $1300-1500 за кв. м. квартира на 2-м этаже, площадью 129 кв. м и ценой площади $1200 за квадрат справедливое по стоимости предложение. Второй этап оценить уровень цен продажи не коммунальных, подходящих для конечного покупателя, квартир (он показывает на графу со сведенными по рынку продаж таких квартир данными). Видите, в среднем он составляет здесь $2116 за кв. м. А элитное жилье, новостройки, продаются здесь же по $2700 (новая графа на листе). Следовательно, купив эту квартиру по цене метра $1200, мы с большой вероятностью сможет продать ее по $2100-2200 за метр. Разница в $900-1000 с каждого метра вполне допускает возможность ремонта и получение прибыли со сделки в размере $500 за кв. м. значит, такой вариант вполне подходит.

- Как создается добавочная стоимость при том типе инвестиций, который вы выбрали?
- Во-первых, само расселение коммунальных квартир увеличивает их стоимость в свободном виде примерно на 15%. Второе ремонт. Если он удачный, а мы делаем именно такой ремонт, нейтральный, который нравится большой категории покупателей, - это еще 15%. Еще 10% прибавочной стоимости это инвестиции в улучшении состояния подъезда. В итоге, стоимость квартиры вырастает на 30-40%. Это гораздо интереснее для инвестора, чем, например, простые спекуляции на земельном рынке. Где ты не создаешь той самой добавочной стоимости, а сидишь и ждешь, когда поднимутся цены.

- Почему принципиально не инвестируете в новостройки?
- Мы не занимаемся первичным рынком именно потому, что не хотим заниматься пассивными инвестициями, когда, купив что-то, просто ждешь роста цен на рынке. Кроме того, для нас важно иметь свидетельство о собственности на квартиру. Это создает большую ликвидность объекта. Квартиру, или дом, или завод все равно что легче продать, имея права собственности, чем реализовать инвестиционный контракт, паевое участие.

- Риэлтеры говорят, что в центре города не расселенных коммуналок осталось очень мало. А те, что не расселены это безнадежные варианты.
- Их мало. Но они есть. И их выбор, очень важен для успешной реализации проекта. Мы стараемся подбирать квартиры с изюминкой, в исторически интересных зданиях, с хорошим видом на город.

- Но цены на недвижимость Петербурга пока что ниже московских
- В сегменте элитного жилья не намного. Например, стоимость площади в коммуналках в центре Питера ниже московских предложений всего на $100-200 за кв. м. порядка $1600 за кв. м. И при более низкой, чем в Москве ликвидности и почти таких же ценах, в Питере искать пути эффективного инвестирования сложнее. Один из вариантов мансарды. Покупаешь квартиру на верхнем этаже и присоединяешь чердак. Объектов, подходящих для этого, в Питере много.

- Какие еще рынки, с вашей точки зрения, сейчас наиболее перспективы для частных инвестиций?
- Интересен загородный рынок. Но я не думаю, что у нас при нашей занятости на работе - хватит на это времени и сил - хотя бы из-за многих часов в дорожных пробках.
Но вот к чему мы присматриваемся, так это к рынку Санкт-Петербурга (из недр шкафа Егор достает еще одну объемную папку).
Там ситуации сложнее, чем в Москве. Потому что объем спроса на квартиры дорогого сегмента меньше. Если в столице покупка квартиры за $300-400 тыс.- это происходит сплошь и рядом, то в Питере этот редкость. Например, у одной из лидирующих компании продающих элитную недвижимость в Санкт-Петербурге, в этом году не было ни одной сделки с жильем дороже $250 тыс. Покупатели, обладающие соответствующей суммой, очень требовательны в выборе квартир. А те, у кого больше $400 тыс., уже ожидают чуть ли не дворцы с видом на Неву.

- Во что обходится вам сама процедура согласований?
- Согласование это законный процесс. Проходится он в среднем за 2-3 месяца. Если перепланировка делается с нарушениями норм, согласование обходится, наверное, дорого. Но мы делаем все, как положено, и поэтому эта процедура не стоит практически ничего только гос. сборы.

- Легко обеспечиваете согласование перепланировок в Москве?
- В Москве это нужно делать в обязательном порядке. Сейчас квартира без согласованной перепланировки сразу теряет в цене порядка $50 тыс.

- Каким образом частные инвесторы оптимизируют налогообложение?
- Правильный путь - указывать при продаже объекта реальную цену и платить 13% налог с разницы между ней и стоимостью квартиры при покупке.


- Где это проще делать, в Москве или Петербурге?
- В Москве проще. Например, для согласования присоединения чердака к квартире в Питере требуется согласие не только жильцом этажом ниже, как это принято в столице, но и согласие всех жильцов подъезда до первого этажа.. Представьте - там к соседке заходишь за подписью, а она тебе: Ой, сынок, у меня ванна течет, - намек понятен. И так во всем подъезде.

- Случались у вас были неудачные проекты, на которых вы не заработали?
- К счастью, нет. Хотя сложные, проблемные проекты были. Например. В одной из квартир, как выяснилось при ремонте, были серьезные технические дефекты больше допустимого провисали перекрытия потолка и пола. Пришлось пойти на лишние расходы и поставить из подвала подкрепляющие колонны, пришлось усилить потолок квартир второго и третьего этажа. Но реализовать это проект удалось хорошо, благо цены на недвижимость тогда росли.

- Получив опыт успешного инвестирования, вы, тем ни менее продолжаете совмещать основную работу и частный бизнес. Не думали сосредоточиться только на недвижимости?
- У меня очень требовательная работа, в которую я погружаюсь полностью. Недвижимость это просто хобби. Несмотря на то, что это большие объемы и сложные проекты при налаженном процессе - такие проекты требуют от нас два визита на объекты в неделю, один из которых можно сделать в выходные. Поэтому мое хобби не занимает много времени и не мешает основному занятию. Этого нам удалось достичь благодаря команде надёжных профессионалов, которую мы смогли создать.

Преимущества инвестирования в квартиры вторичного рынка
·Получения права собственности на объекты
·Предсказуемость сроков проекта
·Предсказуемость объемов капиталовложений
·Высокая ликвидность квартир
·Отсутствие риска недостроя, типичного для домов первичного рынка
·Возможность выбора исторического объекта с изюминкой

Личное дело
Егор Сирота родился в 1971 году в Ленинграде. В 1993 году закончил Ленинградский Государственный Университет, в 1997 году Пенсильванский Университет (США), в 2000 году Гарвардскую школу бизнеса (США). С 2000 по 2002 год работал инвестиционный банкир в Lehman Brothers (Нью-Йорк, США), потом год был вице-президентом Delta Capital Management (Москва), сейчас вице-президент Альфа-Эко.

Рост стоимости квартиры при реновации
+10% за расселение коммунальных жильцов
+20% за удачный ремонт
+10% за улучшение состояния подъезда
+ 10-15% за возможное увеличение цен на рынке за время реализации проекта


Основные параметры данного типа инвестирования
Порог вхождения в рынок $300 тыс.
Средний срок реализации проекта 6 месяцев
Доход инвестора от 30% на вложенный капитал



Главная --> Публикации