Главная --> Публикации --> Рынок инкогнито Смотрите в новой серии Социальная среда: кто ваш сосед? Иностранные компании. who is who? Отступное в 1 млн руб. предлагают брать незадачливым владельцам квартир чиновники

Владелец квартиры, который собирается внести в ее планировку существенные изменения, должен быть готов преодолеть множество трудностей. Причем изначально все зависит от того, сдан ли дом госкомиссии. Соответственно есть два варианта действий.

В Москве появляется все больше квартир со свободной планировкой. В одних случаях отсутствие перегородок предусмотрено проектом, в других — хозяин убирает или меняет их расположение, руководствуясь собственным вкусом. В любом случае обустройство жилья делится на несколько этапов.

Сделайте нам красиво
Принимая решение о перепланировке квартиры, ее владельцы часто обращаются за помощью к дизайнерам. Это понятно — именно профессионалы помогут сделать квартиру уютной, стильной — такой, какой пожелает заказчик. Дизайн-проект обычно состоит из трех частей: эскизный проект, рабочий проект и подбор материалов. Эскизный проект — это разработка и согласование с заказчиком объемно-планировочных решений. На этом этапе определяют планировку помещений, их функциональное назначение, расстановку мебели, выбирают стиль и освещение. Другими словами, это общая идея.
Есть компании, которые бесплатно разрабатывают дизайн, причем создают множество вариантов, пока заказчик не будет доволен результатом. Таких эскизных проектов могут быть десятки. Иногда клиент, сославшись на тот факт, что ему «ничего не нравится», может отказаться от услуг компании, при этом захватив варианты с собой. Затем он находит дешевую рабочую силу и делает ремонт по выбранному эскизу. Этот вариант опасен тем, что строители при ремонте будут заниматься только внешним видом помещения, не уделяя достаточного внимания соблюдению технических норм, которые специалисты из серьезных дизайнерских фирм учитывают на втором этапе работы.
Второй этап дизайн-проекта представляет собой детальную проработку каждого помещения в отдельности. Здесь подробно рассчитывается сечение многоуровневых потолков, маршруты электропроводки, выбираются места для розеток, прорабатываются конструкции ниш и колонн, распределяется освещение, выбираются лепнина и рисунок напольного покрытия и т. д.
Наконец, на последнем этапе происходит подбор материалов, аксессуаров, мебели и т. п. В этом вопросе клиент чувствует себя более свободно и зачастую берется за дело сам. Однако не стоит совсем отказываться от помощи дизайнера, который может дать немало профессиональных советов.
Стоимость дизайнерских услуг зависит от размеров квартиры. В большинстве случаев, чем больше площадь, тем меньше стоит ремонт одного квадратного метра. Причем обустроить квартиру свободной планировки обходится дешевле. Разумеется, цены у каждой компании свои. Можно найти дизайнера, который согласится создать проект за $20–25 за 1 кв. м, а некоторые меньше чем за $180 не согласятся. Многое зависит от профессионализма дизайнера и от солидности компании.

Что можно и что нельзя переделать
Если дом сдан, то владельцу квартиры придется пройти порядок согласования перепланировки жилья, предусмотренный законом. В таком случае имеет смысл обратиться в специализированную фирму, которая возьмет на себя проведение всех согласований и оформление необходимых документов. Конечно, можно сделать все самостоятельно, поскольку никакой специальной лицензии для этого не требуется, однако времени и нервов придется потратить много.
Если же ваша квартира находится в доме, еще не принятом госкомиссией, то ситуация значительно упрощается. Достаточно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома ваша квартира была изображена с той планировкой, которая вам нужна. Скорее всего застройщик согласится внести изменения в общий план, если только ваши пожелания не пойдут вразрез со строительными нормами. Помните: каждая серия дома имеет свои конструктивные особенности, поэтому планировочные решения, осуществимые в домах одной серии, могут быть недопустимы в других. Поэтому перед принятием решения о перепланировке стоит уточнить серию дома.
Существуют общие для всех правила. Самое главное из них — серьезно относиться к конструктивным элементам дома. Ни в коем случае нельзя увеличивать по высоте проем в несущей стене без усиления этого проема по спецпроекту. Нельзя объединять балконы и лоджии с комнатой путем разборки наружных стен. Недопустимо сносить вентиляционные блоки. Подобные требования следует выполнять неукоснительно: это не формальность, а вопрос безопасности.
Зато перегородки (не несущие стены) можно двигать и переносить как угодно без угрозы для конструкции здания. Также можно объединять санузлы при наличии разрешения. Заметим, что в квартирах, расположенных на последнем этаже, возможностей перепланировки больше, чем на остальных.

В настоящее время существуют самые разнообразные виды страхования недвижимости. Его объектами могут быть любые материальные ценности: несущие конструкции зданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерные конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметы интерьера, аудио-, видео-, бытовая и оргтехника и т. п.). Недвижимость можно страховать как комплексно, так и поэлементно.
Уточним, что в имущественном страховании объектом является риск ущерба, причиненного имуществу в результате случайных событий, наступивших не по воле страхователя. К ним относятся пожары; стихийные бедствия; события технологического характера; умышленные противоправные действия третьих лиц, направленные на уничтожение или повреждение имущества; столкновения (например, наезд автомобиля на сарай или падение на землю летательных аппаратов или их обломков).
Это — основные риски, которым могут быть подвержены объекты страхования. Однако некоторые страховые компании могут предложить и ряд дополнительных «опций».
С другой стороны, у всех страховщиков существует ряд стандартных исключений, которые не позволяют считать случай страховым. Так, например, вышеперечисленные случаи не признаются страховыми, если они произошли в результате военных действий, революций, гражданской войны, а также в результате умысла со стороны страхователя.

Чердак тоже пригодится
В последнее время у жителей верхних этажей стало популярным присоединять чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Хотя процесс этот не из легких. Все дело в том, что эта операция считается разновидностью инвестиционного процесса. Перед реконструкцией чердачного помещения проводят инвестиционный конкурс. Он считается состоявшимся, если участвуют в нем как минимум два кандидата на реконструкцию чердака.
Для участия в конкурсе нужно собрать определенные документы. Обязательно заявление жильца последнего этажа, желающего присоединить чердак. В заявлении нужно указать паспортные данные, права на квартиру, инвестиционный пакет мероприятий общеполезного значения (можно провести косметический ремонт в подъезде или устроить детскую площадку возле дома). Заявление регистрируют и передают в районную управу, сотрудники которой проверяют, не нарушит ли планируемая реконструкция эксплуатацию здания.
Далее инвестор должен собрать комплект документов о собственности на квартиру, документы БТИ, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, нотариально заверенное согласие соседей на проведение работ. Также необходимо заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. По результатам конкурса с победителем заключается инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства. Кстати, несмотря на все трудности, присоединение чердака очень выгодно: часто бывает так, что по площади он в несколько раз превосходит саму квартиру.
При страховании недвижимости важно, что выбирается в качестве объекта страхования. Объект страхования — это то, за что будет нести ответственность страховая компания при наступлении страхового случая.

Разные отношения
После того как мы разобрались с тем, что такое объект страхования, необходимо остановиться на нескольких важных моментах, связанных с договором страхования.
Проще всего москвичам, застраховавшим свои квартиры по программе льготного страхования жилья. Им не надо ломать голову над трактовками «объекта страхования» и «страхового случая». Здесь все строго ограничено: заплатил из расчета около 1 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры — значит, согласился с типовыми условиями страхования. И если порча имущества произойдет, например, не из-за аварии водопроводных, отопительных или канализационных систем, а от плохо закрытого на кухне крана, то страхового возмещения ждать не стоит.
Сейчас практически каждая страховая компания предлагает своим клиентам аналог московской программы льготного страхования жилья, т. е. страхование недорогое и чаще всего без осмотра страхуемой недвижимости.
Подписывая стандартный договор страхования, надо удостовериться, что все ваши конкретные интересы подпадают под стандартизованные формулировки страховой компании. Так, например, многие страховщики при заключении договора дают свои определения имущества и материалов, которые покрываются страхованием. Но, скажем, тип напольного покрытия в вашей квартире (особенно если оно является экзотическим) может не соответствовать определению, которое дает фирма. В этом случае необходимо внести изменения в текст договора.
Если же вы высоко оцениваете свое жилье, то лучше оформить индивидуальный полис. Объект страхования обязательно должен быть четко указан в договоре или, если таких объектов много (например, предметы интерьера), в приложениях к нему, при этом в договоре должна быть сделана ссылка на данные приложения. В самих приложениях должен быть указан номер договора страхования, к которому они относятся. Приложения, так же как и сам договор, должны быть заверены подписями и печатями обеих сторон.

Ответственность по закону
Объектом страхования может быть и риск расходов, которые несет страхователь в связи с нарушением им имущественных интересов и прав третьих лиц по объективным или субъективным причинам.
Если по вашей вине соседям был нанесен имущественный ущерб, то по закону вы обязаны его компенсировать. Наличие полиса страхования гражданской ответственности позволит сделать это за счет страховой компании.
Объект страхования следует отличать от предмета договора имущественного страхования. Как мы уже разобрались, объект страхования — это имущественные интересы страхователя. Предметом же договора страхования является обязательство страховщика уплатить определенную сумму денег, т. е. денежное обязательство. Это обязательство называют «страховым», потому что наличие в договоре именно этого обязательства обеспечивает страховую защиту. Должником по страховому обязательству является страховщик, а кредитором — страхователь.
Объектами страхования являются далеко не все виды недвижимости. Так, например, согласно Положению о системе страхования жилых помещений в городе Москве, не могут являться объектами страхования жилые помещения:
— признанные в установленном порядке аварийными;
— имеющие физический износ свыше 60%;
— расположенные в домах, предназначенных под снос, реконструкцию, переоборудование в нежилые и по другим основаниям;
— на которые обращено взыскание по различным обязательствам;
— подлежащие конфискации;
— в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
Не являются объектами страхования и некоторые имущественные интересы. Например, можно застраховать домашнюю вычислительную технику и оргтехнику, но при этом не являются объектами страхования интересы, связанные с потерей или уничтожением носителей данных, включая содержащуюся на них информацию.
Кроме того, не влекут никаких обязанностей страховщиков такие субъективные явления, как упущенная выгода, моральный вред, инфляция и т. п.

До конца этой недели в Центральном доме художника на Крымском Валу продлится 11-я ежегодная городская выставка "Недвижимость-2004". В выставке участвует рекордное количество компаний - 11 И небывалое число разнообразных зазывал с буклетами и сувенирами. Экспоненты надеются переломить ситуацию на рынке столичной недвижимости, который "стоял" все лето. Это можно было бы объяснить сезонными причинами, но уже осень на дворе, а цены по-прежнему июньские.

Правила страхования
Необходимо помнить, что, заключая договор страхования, страхователь, как и страховщик, принимает на себя определенные обязательства. Невыполнение этих обязательств может иметь самые серьезные последствия, вплоть до отказа страховой компании от выплаты страхового возмещения.
Существует ряд стандартизованных требований к страхователям, к числу которых относится, например, необходимость в период действия договора немедленно письменно уведомить страховую компанию об обстоятельствах, влекущих изменение степени риска. Под этим, как правило, понимается передача имущества в аренду, проведение капитального ремонта, перестройка или переоборудование зданий и т. д.
Важно также помнить, что законом запрещено так называемое двойное страхование, т. е. страхование объекта от одного и того же риска за один и тот же период времени в нескольких страховых компаниях.
Для избежания этого в правилах страхования указывается, что страхователь обязан предоставить информацию страховщику обо всех договорах страхования, заключенных в отношении застрахованного имущества. В крайнем случае двойное страхование может быть обжаловано в суде.

Похожих мероприятий в Москве проводится немало, но именно эта выставка по традиции привлекает горожан со средними и невысокими доходами. Большинство посетителей интересуются квартирами б/у или недорогими новостройками.

Квартиры не дорожают, но и не продаются

Стенд каждой компании - как мини-офис: у мониторов голова к голове сидят менеджер и клиент - изучают базу данных. Разговорились с дамой средних лет, только что от консультанта.

- Сюда приходят в основном те, кто хочет сориентироваться на рынке, - полагает руководитель отдела маркетинга корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Владимир Яценко. - Их не меньше 60%. Но есть и такие, которые уже знают, чего хотят, и подбирают конкретные варианты. Этих клиентов консультируют менеджеры.

Действительно говорили, и не просто о снижении цен, а о крахе рынка столичной недвижимости. Темпы роста цен (почти вдвое за два года) многие аналитики называли неадекватными. Самое дешевое предложение на выставке, которое нам удалось найти, это 350 долларов за квадратный метр в коммуналке. В отдельных квартирах минимальная цена метра превышает 1100 долларов, средняя по Москве цена - 1800 долларов. На этом уровне она держится четвертый месяц, что позволяет говорить о стагнации рынка. По словам риэлторов, если осенью прошлого года на каждое новое объявление о квартире в день отзывалось 7-10 человек, то сегодня один-два.

- Вообще-то я ничего не покупаю и ничего не продаю, - разочаровала корреспондента "Известий" Людмила Соколова. - Мы с мужем, сын с семьей - простые советские люди, живем на одну зарплату. Но очень хочется поучаствовать в каком-нибудь коммерческом процессе, при том что никакой собственности, кроме двух квартир и участка под Сергиевом Посадом, у нас нет. С помощью риэлторов надеюсь изобрести некую комбинацию, в результате которой мы улучшим жилищные условия, не влезая в долги. Что-то вроде веры в чудеса. Но ничего не получается: цены очень высокие. Наши квартиры тоже подорожали, но не менять же шило на мыло. Всего лишь одна дополнительная комната обойдется нам не меньше чем в 15 тысяч долларов - немыслимая сумма. А ведь говорили, что недвижимость подешевеет.

В падении рынка недвижимости виноваты СМИ?

- Рынок замер, - констатирует аналитик Олег Репченко. - Началась война нервов. Покупатели ждут падения цен, но риэлторы пока не поддаются.

- 20% квартир покупают для того, чтобы сдавать их в аренду или перепродать, - убежден президент корпорации "Миракс-групп" Сергей Полонский. - И будут покупать. На Западе таким способом инвестирования занимается большое количество людей. Лично я не понимаю, куда еще можно вкладывать деньги обычному человеку, неспециалисту.

Все операторы рынка уверены, что цены просто не могут не вырасти. Аргументов много.

- Несмотря ни на что платежеспособный спрос в 10 раз превышает предложение, - назвал "Известиям" главную, по общему мнению, причину живучести рынка жилья вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. - Объем неудовлетворенного спроса по России составляет 370 миллионов квадратных метров. Прежде чем заняться ипотечным кредитованием, мы заказали глобальное исследование. Эта цифра появилась в результате анализа размеров и источников доходов населения, оценки потенциальной возможности взять кредит.

- Растет себестоимость квартир, - говорит зампредседателя Москомархитектуры Юрий Григорьев. - Кухни меньше 10 метров даже не проектируются. В каждой кухне застекленная лоджия. Уже нет проектов туалетов без умывальника. В трехкомнатных - обязательно гостевой санузел. Все это денег стоит.

- Если говорить о реальной потребности, - подтвердил подозрения Сучков, - то размер спроса составит порядка 140 миллионов квадратов. Доля Москвы, по разным оценкам, около 20%.

Иными словами, циклопическая сумма в 370 миллионов квадратных метров - это эквивалент некоей денежной массы, которая частично имеется на руках россиян и частично может быть взята в кредит. А вовсе не оценка материальной и моральной готовности людей потратить деньги на жилье.

Люди и организации, заинтересованные в росте оборотов рынка недвижимости, как заклинание повторяют, что до Нового года цены обязательно поднимутся. Минимум на 5%, максимум на 15%. А в сегодняшней остановке цен винят средства массовой информации и поверивших им граждан. Вчера на выставке эту претензию СМИ от имени городских властей предъявил первый заммэра Москвы Юрий Росляк.
До конца апреля Государственная дума должна во втором чтении рассмотреть законопроект "Об эмиссионных ценных бумагах". В конце прошлой недели депутатские поправки к этому законопроекту одобрили участники очередного заседания комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ).

Или 28 миллионов. И еще немного арифметики. 28 миллионов квадратных метров - это примерно 450 тысяч квартир. В 2003 году в Москве было совершено 340 тысяч сделок с городской недвижимостью. О десятикратном превышении спроса над предложением говорить не приходится.

Сегодня масштабное развитие ипотечного кредитования в России тормозится по нескольким причинам. В первую очередь, это колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита, из-за чего нынешняя ипотека доступна только 5% россиян. "По западным меркам просто бесчеловечно предлагать 10-15 процентов годовых в валюте сроком на 10-15 лет",- сказал RBC daily председатель комиссии по развитию ипотечного кредитования Госдумы РФ Иван Грачев. Еще один существенный момент, по его словам,- это рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан.

Согласно данным поправкам, эмиссия ипотечных облигаций с залогом ипотечного покрытия может осуществляться кредитными организациями, специализированными ипотечными организациями, а также ипотечными агентствами. Однако с этой поправкой категорически не соглашается правительство, которое считает, что эмитентом может быть только специально созданная структура и банки тут совсем ни к чему. По мнению участников рынка, если пройдет правительственная поправка, это резко сузит круг участников ипотечного рынка и существенно затормозит его развитие, поскольку лишь высокая конкуренция позволит удлинить сроки предоставляемых ипотечных кредитов и снизить их стоимость. По мнению экспертов, неконструктивная позиция правительства объясняется исключительно его желанием оставить за собой монопольное положение на очень перспективном ипотечном рынке.

В Швейцарии, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования".
Законопроект "Об эмиссионных ценных бумагах" как раз и должен открыть дорогу на наш фондовый рынок ипотечным облигациям, которые позволяют привлекать "длинные" инвестиции. Согласно законопроекту, ипотечные бумаги будут подразделяться на два вида: закладные листы и ипотечные сертификаты участия. Выпуск ценных бумаг будет производиться только при гарантированном покрытии, включающем закладные, денежные требования по бумагам и финансовые средства. Владелец закладных листов в отношении покрытия наделяется правами, схожими с правом залога.

Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций или долевого участия в строительстве, или путем создания различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно-сберегательных касс. Понятно, что граждане могут стать жертвой непрофессиональных или недобросовестных организаций, осуществляющих от лица инвесторов финансовую деятельность. За всем этим, по мнению специалистов, стоит отсутствие рынка ипотечных облигаций, которые обеспечивают привлечение "длинных" денег. "Для ипотеки важны "длинные" инвестиции, - говорит Иван Грачев.- А длинные деньги на Западе на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями.

Однако при этом оформлять кредитные отношения и предоставлять деньги будут, естественно, именно банки. "На российском рынке банки- едва ли не единственный серьезный источник кредитных ресурсов,- сказал RBC daily Андрей Емелин, исполнительный директор АРБ.- Поэтому в этой схеме будут использоваться, конечно же, банковские кредиты. Кредитование- это исключительно привилегия банка, поэтому и без юридического оформления через банки никак не обойтись. Зачем тогда городить огород и создавать некую структуру, которая будет заниматься исключительно эмиссией ипотечных бумаг, пока непонятно".

Кроме того, законопроект устанавливает права досрочного погашения ипотечных бумаг, право замены и передачи покрытия. "Вся прелесть для вкладчиков в такие ценные бумаги заключается в том, они на 100% обеспечены недвижимостью, и по ним можно получать неплохие проценты,- сказал RBC daily эксперт кредитного отдела московского банка.- Такие бумаги должны будут пользоваться высоким спросом на рынке, и это даст возможность кредитным организациям увеличить сроки погашения кредитов и значительно снизить процентные ставки по ним. Однако этому не суждено будет сбыться, если правительство проведет в закон свои поправки". Одна из самых принципиальных правительственных поправок- запрет на эмиссию ипотечных ценных бумаг банковскими кредитными учреждениями.

А у банка таких договоров может быть больше тысячи. Им придется потратить на это от 3 до 30 лет". Чиновники правительства считают, что создание спецэмитента или дочерних банковских структур необходимо для обеспечения максимальной безопасности выпускаемых бумаг. Однако, по мнению участников рынка, это вовсе не аргумент, а отговорка. "Ведь по закону ипотечные бумаги на 100 процентов обеспечены недвижимостью,- говорит Андрей Емелин.- Тем более что, согласно поправкам, предложенным депутатам, ипотечное покрытие для создания максимальных условий для безопасности вкладов специально выводилось из стандартной процедуры банкротства".

Сегодня у многих банков уже сформированы весомые пулы закладных, которые они прекрасно могли бы использовать как обеспечение эмиссионных ценных бумаг. Однако правительство разрешает сделать это банкам только в том случае, если те создадут новые специальные дочерние структуры и переведут в них все договора. Специалисты утверждают, что этой "уступкой" банки вряд ли воспользуются. "Дело в том, что создание дочерней структуры- это автоматическое увеличение накладных расходов,- говорит Иван Грачев.- А, стало быть, это прямиком отразится на стоимости кредитов. Также весьма длительной будет процедура перевода договоров: 30 договоров перерегистрируются около месяца.

Однако правительство и с этим не согласилось. Эксперты объясняют такое завидное упорство кабинета министров очень просто. "Все понимают, что в этой сфере должны будут крутиться очень большие деньги, - говорит Иван Грачев.- Поэтому сегодня правительство, прикрываясь незыблемостью законов и беспокойством о сохранности денег населения, всеми силами пытается сместить с этого рынка основных конкурентов- банки. Получается, что на рынке фактически останется лишь один специализированный эмитент (Ассоциация ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)- RBC daily), который весь рынок попытается подмять под себя".

Но правительство усмотрело в этом положении нарушение закона о банкротстве и Гражданского кодекса и считает незначительное изменение этих документов также невозможным. "Правительство, видимо, считает эти документы "священной коровой", которую нельзя трогать,- говорит Иван Дмитриев.- Иначе две незначительные поправки могли бы легко устранить возникшие противоречия. И, даже не трогая эти законы, проблему юридических нестыковок можно было бы решить через ипотечные сертификаты участия и специальные нормативы к организациям, которые выпускают ипотечные бумаги, в том числе и к банкам".



По мнению экспертов, такая позиция не будет способствовать развитию полноценного ипотечного рынка в стране, а стало быть, и все декларации правительства о грядущей доступности ипотеки для большинства россиян так и останутся только на бумаге.



Главная --> Публикации