Главная --> Публикации --> Ипотека для народа Вторая петербургская торговая сеть выходит в столицу Вопросы эксплуатации жилых комплексов выходят на первый план Москве не хватает столовых Недвижимость в сочи: ориентир на москвичей

Обсуждение его столичный парламент пока не начал, но члены комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы - депутаты, чиновники и представители различных общественных организаций - уже всесторонне его изучают.

В начале мая мэр Москвы Юрий Лужков вынес на рассмотрение Мосгордумы законопроект "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения".

Чиновник сообщил, что город ежегодно переселяет из ветхих домов около 21 тысячи семей. При этом, как правило, они улучшают свои жилищные условия. Согласно приведенной Н. Федосеевым статистике, в среднем, жилье новосела увеличивается при переезде в новый дом на 25 кв. метров общей жилой площади (на одного жильца).

По словам заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николая Федосеева, изменения вносятся исполнительной властью в связи с необходимостью уточнить в законе три основные нормы, используемые при переселении. Во-первых, речь идет о порядке заключения предварительного договора, во-вторых, о выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и, в-третьих, о праве граждан на получение денежных средств для приобретения жилья или инвестирования в строительство.

Чиновник констатировал, что, к сожалению, город не всегда в состоянии удовлетворить завышенные требования жильцов. По его мнению, переселенцы пытаются нажиться на бюджете города, выдвигая явно невыполнимые требования. Например, подобные случаи происходили при строительстве третьего транспортного кольца, когда вблизи места проживания горожанина, согласно градостроительному плану, должна была пройти дорога общегородского значения.

Как отметил Николай Федосеев, при переселении часть квартир город предоставляет бесплатно нанимателям и собственникам одного жилого помещения. Причем, если жилец оказывается очередником, то он получает квартиру по социальной норме, то есть не менее 18 кв. метров общей площади на человека.

Вносимые изменения обсудил и Общественный совет по жилищной политике при Мосгордуме. Председатель совета, депутат Дмитрий Катаев уверен, что при переселении горожан для освобождения земельного участка сейчас преследуются цели, прежде всего, направленные на обогащение инвестора, а не на развитие городской территории и улучшение условий проживания москвичей в данном жилом массиве.

В ходе обсуждения члены комиссии рассмотрели принципиально новое, существенное дополнение, предлагаемое исполнительной властью, о целесообразности переселения москвичей в пределах административных округов. На этот момент особо указывал мэр города, учитывая многочисленные жалобы горожан. Федосеев подчеркнул, что в случае комплексной реконструкции микрорайона жильцы вполне смогут рассчитывать на переселение в пределах своего района, или как минимум в пределах родного административного округа. Правда, если ситуация касается срочного аварийного переселения дома, то, как пояснил докладчик, власти не смогут гарантировать возможность предоставления жилья на территории этого административного округа.

Зато депутаты позитивно оценивают законодательную новацию о размере денежного возмещения (компенсации). Он должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а размер натурального возмещения (компенсации) не должен быть меньше размера общей площади освобождаемого жилого помещения. Наконец, что немаловажно, жилое помещение, предоставляемое в виде натурального возмещения (компенсации), не должно состоять из меньшего количества комнат по сравнению с освобождаемым жилым помещением.

Предложение исполнительной власти об исключении 16 статьи из текста закона, по мнению Д. Катаева, направлено на ухудшение положения москвичей. В этой статье содержался важный пункт о том, что собственники, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, должны иметь преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, либо - в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой дома.

Закон о приоритетах предоставления бесплатного жилья очередникам в 2004 году должен был быть принят Мосгордумой в начале года. Однако между народными избранниками и правительством Москвы возникли серьезные противоречия. Депутаты, придерживаясь принципа, что в первую очередь бесплатные квартиры должны получать особо нуждающиеся граждане (то есть льготные категории), требовали, чтобы 60% от построенных для очередников квартир отдавалось именно им (Ъ подробно писал об этом 29 апреля).

В нынешнем году готовится к выходу в свет новая редакция Жилищного кодекса РФ, проект которого активно обсуждают в Госдуме. Члены совета пришли к выводу, что при сравнении проекта Жилищного кодекса и нынешнего Закона города "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" последний, по ряду положений, касающихся переселения жильцов, в существенной степени нарушает права граждан.
Вчера Мосгордума с полугодовым опозданием приняла в окончательном, третьем чтении закон о приоритетах предоставления жилья очередникам. Кроме того, вчера в первом чтении был принят документ, впервые законодательно закрепляющий право владельца квартиры получить при расселении новое жилье в пределах своего административного округа.

Раньше все льготные категории были в московском законе дополнительно дифференцированы. Так, например, москвич, на которого приходилось 3 кв. м жилплощади, имел преимущественное право на получение новой квартиры по отношению к гражданину, на которого приходилось 17 кв. м. Хотя при социальной норме в 18 кв. м на человека и тот и другой относились к одной категории. Также семья с четырьмя детьми могла получить квартиру раньше, чем семья с тремя детьми, хотя и та и другая считаются многодетными.

В Москве для очередников ежегодно строится порядка 7,8 тыс. квартир. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоит 197 тыс. 670 семей (674 тыс. человек). Все очередники поделены на три категории: те, кто имеет право на внеочередное предоставление жилья (14 групп граждан: дети-инвалиды, сироты, работники прокуратуры и другие); те, кто имеет право на первоочередное предоставление жилья (32 группы граждан: инвалиды, участники войн, многодетные семьи, сотрудники милиции и другие); граждане, получающие жилье на общих основаниях.

"На самом деле, если проанализировать состав всех очередников, то 60% из них идет по общим основаниям. Но мэр предлагает компромисс и просит вас с ним согласиться,– заявил депутатам полномочный представитель господина Лужкова в Мосгордуме Анатолий Петров.– Давайте доставим радость тем, кто ждал квартиры более 20 лет и еще не умер". Депутаты, понимая, что тянуть с принятием закона больше нельзя, согласились.

В результате такой практики, по словам руководителя департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, очередь тех, кто идет на общих основаниях, не продвигалась, а москвичи пытались добывать липовые справки об инвалидности, чтобы попасть в льготные категории: "Сейчас сложилась такая ситуация, что граждане, вставшие на учет еще в 1982 году, то есть ждущие квартиру 22 года, так ее и не получили". Правительство Москвы решило общую очередь продвинуть, и Юрий Лужков написал депутатам заключение, согласно которому пропорция между льготниками и нельготниками должна была быть установлена 50 на 50%, а не как предлагали депутаты – 60 на 40%. 10%, из-за которых шел спор,– это 780 семей, идущих на общих основаниях, которые при таком раскладе получат квартиры в этом году (в очередь они встали в 1984 году).

Вчера же Мосгордума приняла в первом чтении поправки к закону о гарантиях гражданам, освобождающим жилые помещения в связи со сносом и реконструкцией домов. В этих поправках впервые записано, что при отселении новая квартира будет предоставляться жильцам в пределах их административного округа. Напомним, что Юрий Лужков неоднократно заявлял, что москвичей при сносе пятиэтажек нужно оставлять "в районах их проживания", а не отправлять на окраину, но законодательно эта идея закреплена не была. Однако, как пояснил Ъ замначальника департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев, мэр говорил только о том варианте, когда происходит комплексная реконструкция района, а не снос отдельного дома. "В настоящий момент у города нет возможности оставить всех жителей в своем районе. Мы закрепляем в законе права жильца остаться в своем округе. Но в этом году мы не сможем выполнить и эту норму",– признается господин Федосеев.

Впрочем, общая очередь вряд ли продвинется вперед и с такими условиями. "Каждый год на учет по улучшению жилищных условий становится около 14 тыс. семей. Это почти в два раза больше, чем объем вводимого бесплатного жилья. Хвост очереди мы никогда не поймаем",– говорит депутат Ирина Рукина. Госпожа Рукина считает, что нужно разрабатывать схемы, когда гражданин вместе с городом будет финансировать получение новой квартиры. Одна из таких схем "квартиры в рассрочку" может появиться уже в конце этого года.

Премьер-министр Михаил Фрадков быстро выполнил пожелание бизнесменов определиться с долгосрочными планами в вопросах собственности. Продавать компаниям лес он считает неправильным. Минэкономразвития по-прежнему собирается отстаивать право компаний покупать лесные участки, но сами предприниматели считают, что отказаться от частной собственности лучше, чем продавать леса иностранцам.

Тем не менее само появление такой нормы в законе депутаты сочли "революционным" и приняли поправки с надеждой доработать документ в последующих чтениях.

В четверг на встрече с премьером члены бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей попросили его поделиться с бизнесменами долгосрочными планами власти в вопросах собственности. Фрадков не заставил себя ждать. В пятницу он объявил о том, что считает неправильной частную собственность на трубопроводы (см. статью на стр. А3) и лес. "Я не вижу необходимости при наличии такой долгосрочной, полноценной аренды [до 99 лет] еще и передавать леса в собственность через 15 лет аренды, - заявил Фрадков. - Очевидно, что это непродуманный шаг". По его словам, в обществе сейчас и так уже растет огромная волна недовольства возможностью выкупа леса.

Написанный Минэкономразвития проект Лесного кодекса дает возможность передавать лесные угодья в собственность арендаторам, не нарушающим правила пользования лесом в течение 15 лет. Документ в целом был одобрен на заседании правительства 18 марта. Премьер Михаил Фрадков поручил в течение месяца скорректировать кодекс и внести его в Думу. По словам замминистра экономического развития Мухаммеда Циканова, возражений по поводу закрепленного в кодексе права на частную собственность на лес Фрадков на заседании правительства не высказывал.

Чиновники Минэкономразвития в ответ уверяли, что частная собственность на лес повышает его инвестиционную привлекательность и эффективность использования, а нормы по лесохозяйствованию и лесовосстановлению для собственников будут жестче, чем для арендаторов. Это же мнение они собираются отстаивать, несмотря на заявление Фрадкова. По словам Циканова, все вопросы частной собственности в кодексе прописаны "достаточно аккуратно". Впрочем, говорит он, "если политическое решение будет другим, мы будем вынуждены переменить позицию [отраженную в кодексе]".

Первым критиком идеи выступил президент Владимир Путин. В начале марта на встрече с красноярскими студентами он назвал предложения Минэкономразвития "спорными", поскольку при "достаточно низком" уровне надзора государство может не уследить за будущими собственниками. А накануне заседания правительства и при дальнейшем обсуждении кодекса против пункта о частной собственности протестовали природоохранные организации во главе с Всемирным фондом дикой природы и "Гринписом". Новый министр природных ресурсов Юрий Трутнев две недели назад в интервью "Ведомостям" заявил, что вопрос о частной собственности на лес нельзя решать, не обсудив его "всей страной". С его точки зрения, приватизировать леса, чтобы в них появился хозяин, совсем не обязательно.

Парламентарии также не считают вопрос о частной собственности на лес первостепенным. По мнению первого зампреда комитета по природным ресурсам Госдумы Александра Белякова, инвесторам можно отдать лес, но не землю под ним, и то в перспективе. "Давайте поживем на аренде 20 лет - для леса это детский возраст", - предлагает депутат. Сенатор от Мордовии Герман Петров согласен, что общественное восприятие вопроса изменится только к этому времени. "Проблема частной собственности на лес - психологическая, а не экономическая", - говорит он.
Как стало известно "Ведомостям", Westdeutsche Immobilien Bank продал "Берлинский дом" - одно из лучших московских офисных зданий на Петровке рядом с Большим театром - швейцарской группе MCTrustco более чем за $40 млн.
"Берлинский дом" - офисно-торговый комплекс класса А общей площадью 14366 кв. м с двухъярусным подземным паркингом. Сдан в эксплуатацию в начале 2003 г.

Бизнесмены, впрочем, считают, что лучше вовсе отказаться от возможности выкупа леса, чем разрешить его приобретение иностранцами. "Если уж вводить частную собственность на лес, это нужно делать с преференциями для российских компаний", - считает представитель ассоциации лесопромышленных компаний "Бумпром" Милена Авада. А директор по лесопользованию "Илим Палпа" Дмитрий Чуйко полагает, что право на выкуп лесов иностранцам "однозначно не стоит давать" и, "если частная собственность вообще исчезнет из Лесного кодекса, катастрофы для нас не случится". А директор по развитию Архангельского ЦБК Наталья Пинягина отмечает, что долгосрочная аренда с правом пролонгации послужит бизнесу вполне достаточной гарантией использования сырьевой базы.

Эксперты рынка недвижимости называют "Берлинский дом" одним из лучших зданий своего класса, построенных в Москве за последние годы. Он получил свое название из-за своих немецких корней - он был построен немецкой компанией Hochtief AG для структур Westdeutsche Immobilien Bank. О его создании договорились мэры Москвы и Берлина, в здании даже есть небольшой офис, который всегда готов принять мэра Берлина. После смены владельца этот офис сохранит свою представительскую функцию, обещает Александр Николаев, управляющий директор по России и СНГ швейцарской компании MCTrustco, которая купила компания здание.

Управляющая компания MCTrustco основана в 1996 г. , финансовые показатели не разглашаются. В России группа представлена инвесткомпаниями ENR Russia Invest SA и Eastern Property Holdings (EPH). Инвестиции в Россию превышают $400 млн.

Огромная доходность инвестиций в московскую недвижимость привлекла внимание иностранных инвесторов. В прошлом году AIG и ХК "Интеррос" создали фонд, инвестицирующий в российскую недвижимость, в который собирались привлечь $500 млн. А "дочка" "Интерроса" совместно с Brunswick Capital намерены инвестировать $90 - 100 млн в строительство офисного комплекса класса А на проспекте Сахарова. А фонд под управлением Fleming Family Partners вложил в московскую недвижимость $60 млн.

Как рассказал "Ведомостям" Николаев, соглашение было подписано на этой неделе, а окончательно сделка завершится в июне. До тех пор сумма сделки не разглашается, Николаев сказал лишь, что она превысила $40 млн. В Westdeutsche Immobilien Bank "Ведомостям" подтвердили, что подписали договора о продаже компании, владеющей зданием. Покупателем выступила компания EPH, созданная MCTrustco в ноябре 2003 г. специально для инвестиций в Россию.

"Мы делаем недвижимость одним из приоритетных направлений своей работы в России", - говорит Николаев.

У MCTrustco уже есть опыт работы на московском рынке недвижимости. Первым проектом стала покупка другой ее структурой, ENR в 2002 г. 19,25% в офисном комплексе "Романов двор - 2" близ Красной площади. А месяц назад ENR и ЕРН подписали соглашение о приобретении долей в компаниях "Мосмарт", торговом операторе одноименной сети гипермаркетов, и "Гиперцентр-7", владельце недвижимости сети. Швейцарцы собираются инвестировать в них $50 млн.

Шесть из восьми этажей "Берлинского дома" занимают офисы, арендуемые российскими и зарубежными компаниями (в частности, Reuters и Alcatel) , остальные площади отданы под розничную торговлю. Все офисные площади в комплексе сданы, а базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) арендные ставки, по словам замдиректора Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, соответствуют рыночным для такого класса зданий и составляют $500 - 550 за кв. м в год.

Однако теперь швейцарская компания меняет тактику, переходя, по выражению Николаева, "от миноритарной позиции к позиции контролирующего или единственного собственника". "Это [ "Берлинский дом"] наше первое приобретение, за ним последуют и другие, в том числе и инвестиции в строительство", - заявляет он, но предполагаемый объем инвестиций не назвал.



Главная --> Публикации