Главная --> Публикации --> За морем житье не хуже! Рынок инкогнито Смотрите в новой серии Социальная среда: кто ваш сосед? Иностранные компании. who is who?

Гарантированные государством бумаги агентства обещают быть даже более доходными - на уровне 10,5%, - чем облигации федерального займа (9-9,5%). Доходность "ежиков" (так аналитики уже окрестили облигации АИЖК) выше за счет своей чуть меньшей надежности, так как нет солидарной ответственности гаранта. Аналитики надеются на популярность жилищных ценных бумаг, так как "ежики" гарантированы еще и ипотечным покрытием (недвижимостью и платежами по ипотечным кредитам). Во всяком случае, именно этим аналитики объясняют пока заниженную доходность облигаций коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (МИА), вышедшего на фондовый рынок полгода назад.

Ипотечные операторы выводят жилье на внутренний фондовый рынок. Вчера стало известно, что ФКЦБ уже зарегистрировала выпуск документарных процентных облигаций на предъявителя "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК).

В аналитическом отчете того же "Ренессанса" говорится, что госгарантия распространяется как на выплату номинальной стоимости облигаций, так и на купонный доход. Аналитики делают вывод, что риск облигаций АИЖК сопоставим с риском внутреннего государственного долга. Однако в случае дефолта эмитента госгарантия обеспечит держателям облигаций получение средств не сразу, а с задержкой в 2-6 месяцев. Но в основном гарантии по "ежикам" соответствует критериям международного рейтингового агентства StandardPoor's.

Организатором выпуска эмиссии облигаций АИЖК и платежным агентом выступает Внешэкономбанк (соорганизаторами - группа "Ренессанс Капитал" и МДМ-банк). По открытой подписке планируется разместить 1070 облигаций номинальной стоимостью 1 млн руб. со сроком погашения 1 декабря 2008 года. В АИЖК ожидают, что купонный доход составит 11% годовых. Конкретную дату размещения бумаг в АИЖК не назвали, сославшись на то, что наблюдательный совет агентства специально для этого соберется на днях. Однако, из анализа "Ренессанса" следует, что это будет не позже 30 апреля на Московской межбанковской валютной бирже.

К ставшим уже традиционными составляющим коммерческой недвижимости, таким, как торговые площади, офисы, склады и гостиницы, в регионах прибавляются индустриальные парки и логистические комплексы.
Активнее всего развивается торговая недвижимость: это обусловлено устойчивым спросом на супермаркеты, т. е. на «большие магазины, в которых есть все». Немного отстает офисная недвижимость, хотя многие солидные компании открывают свои представительства, вследствие чего на региональном рынке коммерческой недвижимости появились даже офисы класса А. Предложение «умных складов» минимально, гостиничный бизнес либо убыточен, либо откровенно безграмотен. Вывод таков: поле для деятельности профессиональных управляющих в регионах огромно.
По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александра Гришина, «появляются профессиональные управляющие компании, которые развивают проекты промышленной, складской, гостиничной недвижимости. В регионах очень высоки риски, поэтому доходность может составлять 30%, и это не предел. Естественно, объемы прибыли гораздо меньше, чем в Москве и Петербурге».
Одна из проблем — отсутствие подробных аналитических отчетов, каталогов потенциальных объектов инвестирования, какие есть, например, в США, в Германии. Серьезным недостатком является непрозрачная финансовая отчетность региональных компаний, которая мешает развитию инвестиций. Контролировать доходность сделок практически невозможно. Нет открытых управляющих компаний, нет ранжирования специалистов, которым можно доверить курирование проекта.
Сказать, у кого большая заинтересованность в развитии региональных рынков: у Москвы, Петербурга или у самих регионов, — сложно. А. Гришин считает, что больше она у московских и питерских компаний.
На состоявшейся 2 сентября пресс-конференции на тему «Управляющие расскажут, как повысить доходность коммерческой недвижимости в регионах», проведенной ГУД в рамках подготовки к конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», которая состоится с 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге, специалисты рынка отметили интересный факт. Москва и Петербург — это тоже регионы в масштабе России. Но в нормальном цивилизованном обществе невозможна ситуация, когда один или два региона развиты, а все остальные по экономическим показателям намного от них отстают. Экономика подразумевает, что и «на окраинах» должна быть развитая инфраструктура. «Безусловно, емкости рынка разные. Однако есть проблема дисбаланса: продавцы оценивают недвижимость по заоблачным ценам, а инвесторы считают деньги по доходности. Получается, что в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости просто не существует. В такой ситуации финансово устойчивые компании должны задумываться об инвестировании свободных средств в такие районы», — подчеркнул А. Гришин.
В целом же эксперты сходятся во мнении, что активнее всего в регионах будут развиваться сегменты, которые наиболее «эластичны» по спросу и предложению. Это торговля, офисный сектор, склады и гостиницы. Вице-президент РГР Андрей Гусев отметил, что «сейчас Россия повторяет Москву с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу». Таким образом, у регионального рынка есть все шансы через три–четыре года стать вполне цивилизованным.

АИЖК не единственная и не первая компания, объявившаяся на фондовом рынке с ценными бумагами, привязанными к ипотечному покрытию. С ноября прошлого года на ММБВ торгуются облигации МИА, которому правительство Москвы выдало гарантии на 2,2 млрд руб. По словам гендиректора МИА Дмиртрия Будакова, в настоящее время на рынке обращается облигаций на сумму 619 млн руб. Директор отдела структурных продуктов "Атона" (андеррайтера выпуска) Владислав Рутенбург сказал, что МИА гарантирует доходность по своим 10-летним облигациям не меньше, чем 10% в валюте независимо от колебания курса.
Cейчас рынок коммерческой недвижимости в крупнейших российских регионах находится в стадии становления. Однако уже в ближайшие годы этот сектор ожидает серьезный приток инвестиций, способный вызвать его ускоренный рост.

Я прислушиваюсь к этой дискуссии. В ней много мыслей, много идей. Но много и слухов. Много наносного, несправедливого. И мне показалось нужным поговорить. Поговорить со всеми москвичами напрямую. Конечно, в первую очередь потому, что я - руководитель столичного стройкомплекса и вместе с моими коллегами по правительству Москвы несу ответственность за происходящее в городе.

Действительно, так случилось, что високосный 2004 год принес столице целый ряд несчастий. Катастрофа "Трансвааля". Потом пожар в Манеже. Случившееся всколыхнуло всех. Сегодня сугубо профессиональные вопросы строительства обсуждают везде: дома на кухне, на работе, в метро, в газетах и на телевидении. И среди нас, строителей, тоже немало разговоров.

Уроки "Трансвааля". "Необходимо серьезно обновить "правила игры" в строительной отрасли России"

Но еще больше мне хочется, чтобы вы, уважаемые читатели, услышали в том, что я сейчас скажу, голос простого московского строителя. Это не просто слова. В московском строительстве трудится почти миллион горожан. Мы хотим быть услышанными. Давайте поговорим откровенно.

Но я сейчас хотел бы попробовать пойти немного дальше. Попытаться понять, какие главные уроки должны мы все вместе извлечь из той же трагедии "Трансвааля". Для меня, как специалиста, как руководителя стройкомплекса Москвы, очевидна необходимость серьезно обновить систему, "правила игры" в строительной отрасли России. Ведь с чем столкнулись эксперты при расследовании причин обрушения?

Не хочу сейчас устраивать показательный "разбор полетов" вокруг тех чрезвычайных ситуаций, которые случились в последнее время. Это вопрос отдельный. Во-первых, об этом и так много говорят. Мы у себя тоже все это обсуждаем. Думаю, что разговоры наши даже пожестче, чем в газетах. Что уж греха таить - строители скоры на крепкое словцо.

Мы давно об этом говорим, но до недавнего времени особого понимания не встречали. Это, наверное, неудивительно. Может быть, для России в целом вопросы развития строительства и не были до сих пор таким острыми. Строили в последние годы мало, да и без претензий. Москва была исключением - мы развивались активно, осваивали новые районы, новые технологии, новые объекты. Потому и говорили постоянно: то, что строительная наука "в загоне", то, что запаздываем с новыми строительными нормами, до добра не доведет. Сегодня, к счастью, ситуация меняется. Строительный бум охватывает все новые регионы России. Все осознают, что строительство - это одна из тех отраслей, которые вытащат экономику на новый уровень, позволят решать самые амбициозные экономические и социальные задачи.

В России сегодня не существует элементарных технических стандартов и правил для возведения сложных, нетиповых строительных объектов - таких, как те же самые аквапарки. Что неудивительно: в 1980-е - начале 1990-х, когда вся эта документация разрабатывалась, подобные объекты в России если и видели, то лишь на картинках. В результате контролирующие государственные органы стали не поспевать за техническими достижениями и изобретениями архитекторов, проектировщиков, застройщиков.

Мы сегодня, кстати, составили список особо сложных строительных объектов в Москве, требующих ревизии. Сейчас в нем оказалось 43 объекта. Список открытый: будет дополняться по заявлениям жителей, самих сознательных инвесторов и застройщиков, мнениям экспертов. Так вот, список этот нужен не только для того, чтобы лишний раз проверить надежность строительства и конструкций. Он необходим еще и для того, чтобы использовать все те наработки, изобретения, новые технологии, которые были применены при строительстве сложных объектов. Использовать - значит превратить все это в стандарты, сохранить накопленный опыт, пойти еще дальше в качестве строительства.

Поэтому сегодня главное - вместе с федеральными ведомствами провести ревизию всей типовой строительной документации, разработать отвечающие современным требованиям стандарты и СНиПы.

Тут, правда, важен и другой момент. Мы можем создать самые современные строительные нормы, использовать передовые технологии. Но часто главный вопрос не в том, что делается, а в том, кто делает. За последнее десятилетие строительные, технические специальности в российских вузах и профессиональных училищах стали чем-то старомодным, вчерашним, несовременным.

"Разговоры о гастарбайтерах стали "темой номер один"

"Я, даже если бы и сильно захотел, не смог бы "назначить цены" или приказать им не расти"

Что в результате - мы знаем. Разговоры о гастарбайтерах стали "темой номер один" во всех пересудах о строителях. Что ж, проблема действительно есть. Многие строительные компании предпочитают пользоваться "услугами" гастарбайтеров. Так дешевле. И мы, уж поверьте, приводим в чувство тех частных застройщиков, которые, как говорится, "переходят грань". Хотя надо понимать, что за такую политику в какой-то мере приходится расплачиваться ростом цен на жилье - зарплата строителей входит в себестоимость квадратных метров. Но по-настоящему эту проблему не решить, если не возродить строительное образование, престиж профессии. К слову, эта проблема касается не только строительства. У нас вообще заметен в системе образовательных приоритетов перекос в сторону непроизводственных дисциплин. Но важно помнить, что на одних менеджерах, юристах и продюсерах наше общество и наша экономика далеко не уедут.

Главное слово здесь, кстати говоря, - это рынок. Я, даже если бы и сильно захотел, не смог бы "назначить цены" или приказать им не расти. Государство сегодня не может указать частному инвестору, за сколько ему продавать им же самим построенное.

Я, естественно, не буду спорить с тем, что цены на жилье в Москве выросли за последние два года, и выросли значительно. Это факт. Но давайте попробуем без крика разобраться с тем, почему это происходит и что нужно делать для того, чтобы рынок жилья стабилизировался.

Этот фактор, однако, далеко не единственный. Издержки строителей растут еще и потому, что в Москве строить дорого. И становится еще дороже. В 2003-м - начале 2004 года было завершено освоение прежних зон массовой застройки - таких как Марьино, Митино. Застраиваются последние свободные площади в Бутове, Жулебине и других "спальных районах" Москвы. К 2006 году будет застроено Ходынское поле. Все это объективные ограничения. Москва не может более развиваться вширь - за МКАД, туда, где начинается другой субъект федерации.

Точно так же государство не может предписать металлургам, производителям цемента, кирпича, электроэнергии, по какой цене им продавать свою продукцию строительным компаниям. А только цены на металл с начала этого года выросли почти на 70%. И здесь уже дело не в строителях - им самим приходится по этому поводу скрежетать зубами. Куда более мощные лоббисты - нефтяные компании, производители труб, автопроизводители - уже который месяц жалуются в федеральное правительство на рост цен на металл. И все безрезультатно. Так что давайте мыслить трезво - пока дорожает продукция других секторов экономики, будет продолжаться и рост цен на жилье.

Когда не хватает свободных территорий для стандартной застройки, увеличить объем жилого фонда можно еще и путем роста "наверх". Это мировая практика. И мы сейчас тоже к этому идем. Городская программа высотного строительства "Новое кольцо Москвы" предполагает, что в столице, но только там, где возможно с архитектурной, эстетической точки зрения, за пределами исторического центра Москвы, появится около 60 "высоток".

Сокращение районов массовой застройки не означает, что строить негде. Сегодня речь идет об увеличении объемов работ по реконструкции ветхого и аварийного жилья, комплексной реконструкции "хрущобных" районов, вовлечении в строительство промышленных зон после вывода оттуда промышленных предприятий.

"Расширение доступа к дешевому кредиту еще больше повышает спрос на жилье. А значит, толкает вверх цены"

Вот те основные направления, по которым будет развиваться строительство в Москве в ближайшие годы. Но следует понимать, что все это - строительство более дорогое, чем освоение "пустынных земель". В обжитых районах более дорогая земля, больше стоимость жилья из-за удобства его месторасположения. Больше затраты на подготовку строительства, снос старого жилищного фонда, переселение людей, расчистку промзон. Ну и потом, мы стремимся строить современное, комфортабельное жилье, которое не придется сносить через 20-30 лет. А высотное строительство - это вообще особые требования безопасности и новейшие технологии. Такое жилье не бывает дешевым, и, конечно, оно всегда коммерческое.

Факт, что сегодня в Москве большая часть квартир продается еще, что называется, "на стадии котлована". Дом только начинает строиться, а фактически жилье уже почти все продано. Таков спрос на квартиры в Москве. Причем я специально подчеркиваю, что именно на квартиры в Москве. Не секрет, что значительное количество жилья в столице покупается не москвичами. И многие протестуют против этого. Но, во-первых, мы не можем "закрыть Москву", запретить жителям других российских регионов покупать жилье. Если бы мы это сделали, то те же самые люди, которые сегодня обвиняют нас в росте цен на жилье, нашли бы еще более благодатную почву для критики в "нарушении прав человека".

И наконец, еще один, может быть, самый существенный фактор роста цен на жилье в Москве. Если по таким высоким ценам жилье сегодня продают, значит, по такой цене его готовы приобрести. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране, рост доходов населения, превращение инвестиций в недвижимость в средство ухода от инфляции и борьбы с падением курса накопленных многими долларов - все это факторы резкого роста спроса на жилье.

"Мы на самом деле очень мало строим"

Другой момент более серьезный. Совершенно справедливо говорится, что мы должны расширять возможности доступа на рынок жилья большинства москвичей, кто не может просто "взять и выложить" деньги на покупку квартиры. В частности, речь идет о развитии ипотеки. Все правильно, и мы сейчас много делаем для развития кредитования, тем более что эти механизмы дают нам дополнительные возможности учесть интересы именно москвичей. Однако и тут нужно помнить, что, вообще говоря, ипотека - тоже вещь обоюдоострая. В том смысле, что расширение доступа к дешевому кредиту еще больше повышает спрос на жилье. А значит, толкает вверх цены. И, по крайней мере отчасти, нынешняя ситуация с ценами на жилье в Москве - это и результат прихода на рынок ипотечных денег.

Иначе говоря, мы на самом деле очень мало строим. Кто-то может удивиться: как же так, Москву нередко ругают за то, что она, напротив, слишком много строит. Однако это не прихоть чиновников, инвесторов, а реальная необходимость.

Потенциальный спрос на жилье сегодня намного - в разы - выше, чем уровень предложения жилья. А если сегодня сделать ипотечный кредит общедоступным, то цены на недвижимость, которые и так растут, могут взлететь еще выше. В результате мы не добьемся главной цели - ценовой доступности жилья для основной массы населения.

Что означают эти планы на практике? То, что достигнутый городом в 2002-2003 годах уровень 4.5 млн. кв. м жилья в год - это лишь минимальная планка, ниже которой опускаться мы не имеем права. Только до 2007 года в Москве должно быть построено 18 млн. кв. м жилья. А всего нам нужно возвести еще около 70 млн. кв. м жилья, чтобы соответствовать западноевропейским стандартам и обеспечить доступность жилья для москвичей.

Судите сами. Даже в успешной Москве, выделяющейся своими объемами ежегодного строительства на общероссийском фоне, средняя обеспеченность жильем составляет "лишь" 23 кв. м на человека. И это "средняя температура по больнице" - в городе около 190 тыс. семей только официально числятся в очереди на улучшение жилищных условий (т.е. не имеют и 18 кв. м на человека). Тогда как в большинстве европейских столиц этот показатель в 2-3 раза выше - 50-70 кв. м на одного гражданина. Мы - в правительстве Москвы - ставим такую цель: к 2010 году повысить уровень обеспеченности жильем хотя бы до 30-40 кв. м на человека.

"Говорят, что мы мало строим для "простых" москвичей. И тут же критикуют за элитные новостройки. Но одно от другого неотделимо"

Вновь возводимое жилье должно быть надежным и долговечным, рассчитанным на десятки лет. А также просторным и комфортным. Например, в среднем по Москве на одного жителя сносимой пятиэтажки приходится менее 16 кв. м общей площади. Город же за свой счет, бесплатно, предоставляет москвичам в полтора раза больше - почти 26 кв. м. Статистика говорит, что для переселения жителей из 100 ветхих квартир город предоставляет им 130 новых.

Но если посмотреть правде в глаза, то Москва осталась чуть ли не единственным из регионов России, где система бесплатного предоставления жилья сохранилась. И не только сохранилась, но движется. Хотя и не так быстро, как того хотелось бы. Но сама система социальных гарантий сохраняется - это принципиально. Мы не можем обмануть тех, кто стоит в очереди 10-15, а то и 20 лет. Другой вопрос, что не хватает возможностей для того, чтобы обеспечить всех очередников. Не строительных возможностей, а финансовых. Поэтому, конечно, мы всячески поощряем тех, кто может собраться с силами и попытаться сам решить квартирный вопрос. Выйти из этой очереди или смолоду в нее и не попадать. В конце концов, жить нормально нужно сейчас, а не через 20 лет. Наша задача - предоставить возможность человеку, который отстоял в очереди, купить жилье. Да, купить, но за полцены, за 30% цены, а то и меньше. Точно так же мы должны уделять особое внимание развитию целевых программ обеспечения жильем отдельных групп населения. Крайне важно развивать льготные, но рыночные механизмы обеспечения жильем молодежи. Опыт успешно действующей и развивающейся московской программы "Молодой семье - доступное жилье" является наглядным доказательством этого.

Тут самое время поговорить о том, для кого мы строим. По этому поводу тоже часто приходится слышать критику. Причем прямо противоположную. Говорят, что мы мало строим для "простых" москвичей. И тут же ругают за очередь на жилье в Москве. Хотят побольше качественного жилья и критикуют за элитные новостройки.

Вообще же сегодня 40% возводимого городом жилья (более 28 тыс. квартир ежегодно) идет на выполнение разнообразных социальных программ. Предоставление социального жилья в рамках тех или иных схем - это принципиальная позиция города. Да, эти метры и квартиры как бы немного "выведены" с общего жилищного рынка города. Да, если бы они там были, то и уровень цен на коммерческое жилье упал бы, и упал бы серьезно. Но это означало бы бросить в "омут" рынка бюджетников, молодежь, инвалидов, другие социально незащищенные слои. Такой подход нашей философии развития города не соответствует в принципе.

В ближайшие годы по программе будет возводиться более 200 тыс. кв. м жилья ежегодно (около 4 тыс. квартир в год), а в 2008 году - более 700 тыс. Квартира покупается молодой семьей, но в рассрочку, по ценам в 2-3 раза ниже рыночных и с гибкой системой льгот для тех, кто решил завести детей. За такими программами, особенно когда они подкрепляются ростом заработной платы, будущее. Уже сейчас в Москве мы их распространяем на бюджетные категории, например работников сферы здравоохранения.

По нашим подсчетам, каждый заработанный городом на коммерческом жилье миллион долларов - это 3 тыс. кв. м муниципального жилья. Это почти 50 квартир, которые будут построены и отданы москвичам. Это 50 семей, которые улучшат свои жилищные условия. Поэтому строить коммерческое жилье необходимо. Пусть тот, кто способен его приобрести, косвенно поможет тем, кто в том нуждается, - через городской бюджет.

Мне могут сказать: "Ну вот и хорошо, давайте строить еще больше социального жилья по низким ценам или бесплатно отдавать его очередникам". Я тоже этого хочу, и мы для этого делаем все возможное. Но нужно понимать механизм - откуда это самое социальное жилье берется. Откуда возникают возможности его бесплатного предоставления или субсидирования городом цен. Понятно, что не из воздуха и не из простого желания. Эти деньги и эти возможности мы получаем прежде всего за счет рынка "элитного", коммерческого жилья.

Что это принесет москвичам? Повышение надежности предоставляемого социального жилья - город сможет лучше контролировать работу им самим выбранных на конкурсе застройщиков. Повышение качества бесплатного жилья - очередникам будут передаваться не те квартиры, что "похуже" (на первых, последних этажах), а дом целиком. Предоставление жилья в том же районе - раньше не всегда удавалось расселить всех жителей пятиэтажки в одном доме. Увеличение числа расселяемых очередников - город сам, а значит эффективнее, будет распоряжаться денежными средствами, выберет более рациональных застройщиков, построит большее число квартир.

В 2004-2005 годах мы к тому же окончательно перейдем на денежные расчеты с инвесторами. Инвестор, который ранее отдавал городу для социальных программ, допустим, треть квартир (5-6 этажей из 17) в строящемся доме, теперь перечисляет свою долю деньгами в бюджет Москвы.

Сегодня Москва действительно строит более чем в 40 городах России. И эта программа постоянно расширяется. Нас за работу в регионах опять же постоянно ругают. Некоторые называют это "благотворительностью". Некоторые, наоборот, говорят, что мы увлеклись зарабатыванием денег на стороне. Иногда еще пытаются поймать меня на слове - мол, сами говорите, что надо строить больше, что Москве нужно больше жилья, и вместо этого "идете в регионы".

"Нас часто ругают, что московские строители увлеклись зарабатыванием денег на стороне. Но все это лишь эмоции"

Еще одна - и очень значительная - выгода для Москвы от строительства в регионах заключается в том, что мы тем самым "снимаем нагрузку" с городского рынка жилья. Конечно, если за пределами Москвы ничего не строится (а до недавнего времени так и было), то куда идет весь платежеспособный спрос на жилье? Правильно, в Москву и идет - больше-то некуда. Все более-менее состоятельные жители регионов едут "за квартирой в Москве".

Но все это лишь эмоции. Во-первых, осуществляя строительство в других регионах, Москва зарабатывает деньги для городского бюджета и дает развитие московской промышленности. Например, только за прошлый год промышленность строительных материалов выросла на 15%. А это - дополнительные рабочие места для москвичей, дополнительные налоги в городской бюджет. Это те самые деньги, которые потом мы сможем потратить и на социальное жилье, и на пенсии, и на зарплаты.

"За прошлый год не было недели, чтобы мы не остановили какую-нибудь стройку или вообще не закрыли бы тот или иной строительный проект"

Но если качественное современное жилье начинают строить в родном для человека городе, то он уже не "побежит в Москву". Он купит квартиру у себя. Так поступят не все, конечно, но многие. Кое-кто все равно захочет, чтобы у него было жилье и в Москве. Например, предприниматель, у которого часть бизнеса в Москве. Или какой-то состоятельный родитель, который отправляет ребенка учиться в Москву. Но и здесь мы работаем над тем, чтобы предложить таким людям альтернативу - не покупать, а арендовать жилье хорошего качества. Для этого строим современные доходные дома, и они уже начинают пользоваться спросом.

Не могу сказать, что эти опасения и конфликты со строителями всегда не обоснованы. Часто это наша вина, что мы не можем внятно объяснить, что происходит и зачем строится. Но ведь и то отталкивающее представление о строительстве в Москве, которое иногда возникает при чтении газет, тоже далеко от действительности. Правда, она, как обычно, где-то посередине.

И еще. Часто вы, уважаемые москвичи, вообще не хотите, чтобы рядом с вами что-то строили. То есть с точки зрения "строительства вообще" вы вроде "за". Хотите, чтобы и жилье было новое и комфортное. И чтобы магазинов и торговых центров открывалось побольше. И чтобы стоянка для машины была. Но вот когда это происходит на вашей улице или в вашем дворе, тут отношение меняется.

Не знаю, может быть, мы не правы в том, что из каждого такого случая не делаем газетной сенсации или повода для телевизионного сюжета. Хотя, уж поверьте, хватило бы "с головой". Но дело даже не в этом. Я просто хочу, чтобы вы знали, что работа такая идет.

Открою вам маленький секрет. Каждый четверг я провожу оперативные совещания по строительству. На них мы в том числе решаем и все вопросы по различным строительным конфликтам. Я специально подсчитал, что за прошлый год не было почти ни одной недели, когда бы мы не остановили какую-нибудь стройку или вообще не закрыли бы тот или иной строительный проект. Именно из-за того, что есть нарушения. Или есть попытки обмануть и город, и жителей. Или потому, что нам "задаром" не нужно такое строительство, при котором придется вырубить 300 деревьев. Значит, в этом месте этого строительства точно не будет. Где-то в другом месте - возможно, но не здесь.

Пользуйтесь этими возможностями, выражайте свое мнение, идите на контакт с городом. Но давайте делать это цивилизованно. Давайте стараться различать и разделять корыстные, эгоистические интересы одного человека или небольшой группы людей от общих интересов Москвы и москвичей. Давайте стремиться находить компромисс, вместо того чтобы подчас специально идти на конфликт.

Кроме того, новый городской закон "Об основах градостроительства в городе Москве" дает москвичам все права на получение информации о планах строительства в столице. Мы стали публиковать всю градостроительную документацию не только в местной, но и в федеральной прессе. Любое новое строительство в будущем будем в обязательном порядке предварять специальными исследованиями и советом с вами.

"Пусть Ресин ответит"

Мое сегодняшнее обращение к вам, уважаемые москвичи, - это как раз не только попытка пролить свет на волнующие всех вопросы о настоящем и будущем нашего города. Это еще и призыв к долгосрочному открытому диалогу. Поэтому я очень рассчитываю на ваши отклики и на продолжение разговора. Нам действительно надо говорить друг с другом.

Мы ждем ваших вопросов с пометкой "пусть Ресин ответит" по электронному адресу отдела городских новостей "Известий": voloshina@izvestia.ru или обычной почтой: 127994, ГСП-4, Москва, К-6, Тверская 18, к. 1, отдел горновостей "Известий". Также короткие вопросы можно задать по круглосуточному пейджеру: 961-3333 для абонента 95683.
Ярославское направление имеет репутацию старого дачного места, и большинство объектов загородной недвижимости здесь относится ко вторичному рынку, к классам В, С или D. Коттеджные поселки менее популярны, соответственно, их цена на сегодняшний день ниже, чем стоимость «старых дач», спрос на которые продолжает расти. Тем не менее девелоперы в ближайший год планируют представить ряд принципиально новых проектов.

Редакция газеты "Известия" поддерживает стремление главы столичного стройкомплекса к откровенному диалогу с москвичами. Владимир Ресин взял слово первым, и мы уверены, что от встречных вопросов москвичей он также не уйдет. В течение года главный строитель Москвы обещает не раз встретиться с читателями "Известий", в том числе на "круглых столах" и "прямых линиях", а также оперативно отвечать на ваши наиболее острые вопросы на страницах газеты.

Минусы и плюсы
На Ярославке насчитывается всего 17 коттеджных поселков. Для сравнения: на Рублево-Успенском шоссе их 50, а на Новорижском — более 6 И хотя Ярославское направление пару лет назад догоняло лидеров, оно, по мнению ряда аналитиков, выпало из числа дорогих и престижных направлений именно потому, что здесь мало наиболее востребованного товара на загородном рынке — централизованно застраиваемых комфортабельных охраняемых поселков.
Невысокая популярность Ярославки среди застройщиков сегодня связана и с тем, что тут недостаточно развита инфраструктура. «Если сравнить ее с Рублево-Успенским или Новорижским направлениями, на которых имеется все, начиная от детских площадок и заканчивая казино, то Ярославка может похвастаться только детскими садами или спортивными площадками», — считают специалисты портала сottage.ru. Коммуникации старых дач часто не соответствуют современному уровню потребления при постоянном проживании в загородном доме. Однако некоторые аналитики отмечают, что в целом с коммуникациями на Ярославском направлении дела все же обстоят лучше, чем на Рублево-Успенском, на котором все инженерные сети перегружены до крайности.
Одной из главных причин невысокой востребованности Ярославки в области индивидуального жилищного строительства (ИЖС) следует назвать транспортные проблемы. Подмосковные города Королев, Мытищи, Пушкино, расположенные по этому шоссе, способствуют постоянному интенсивному потоку машин. Из-за этого 30–40 км от МКАД воспринимаются как приличное расстояние, поэтому большинство поселков располагается в пределах этой зоны.
Вообще в последнее время проходимость трассы играет значимую роль для покупателя при выборе загородного дома. Скажем, Киевское шоссе стало намного привлекательнее после того, как его расширили. В этом смысле Ярославка явно проигрывает другим направлениям.
Из преимуществ в риэлторских компаниях указывают на близость трассы к водохранилищам (Пестовскому и Учинскому), что является несомненным плюсом по сравнению, скажем, с востоком, юго-востоком и югом Подмосковья.

Сегодня Ярославское направление занимает приблизительно восьмое место в рейтинге компаний, занимающихся строительством новых коттеджных поселков. Потребителю это направление интересно за счет большого количества стародачных мест и хорошо развитого вторичного рынка. В настоящий момент на долю Ярославского шоссе приходится около 10% всех реализуемых в Подмосковье загородных домов. Между тем, как отмечает Сергей Леонтьев, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, спрос на новое жилье по этому направлению колеблется в районе 4–5% общего объема спроса по Московской области.

Что нового
Всего из 17 новых поселков полностью заселены около 60%. Пять из них относятся к эконом-классу (от $57 тыс. до $150 тыс.), бизнес-класс представлен девятью поселками стоимостью от $200 тыс. до $400 тыс. и тремя дорогими поселками, где за дом просят от $500 тыс. Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, все они относятся к классу С, и в дальнейшем можно прогнозировать появление на Ярославке поселков классом не выше В.
Продавцы акцентируют внимание покупателей на хорошем состоянии окружающей среды (здесь находится национальный парк «Лосиный остров») и на близости водохранилища и реки Клязьмы. По словам С. Леонтьева, потенциальных покупателей коттеджей на Ярославке привлекает в первую очередь цена и наличие крупного водоема.
Застройщики поселка «Раздолье» в качестве его преимуществ отмечают живописный ландшафт и доступность цены, застройщики «Чистых прудов» считают плюсами своего поселка низкую стоимость, хорошую экологию и «городской» комфорт, а также качество строительства.
Таким образом, главным достоинством коттеджей по Ярославскому направлению остается цена. «Так как остальные преимущества встречаются и по другим направлениям, то на Ярославке привлекает пока только цена, поскольку редко можно встретить предложение полностью готового дома со всеми подведенными коммуникациями, стоимость которого будет ниже $100 тыс.», — говорит Сергей Бурдов, директор проекта сottage.ru.
Наиболее качественная застройка на Ярославке сегодня ведется в поселке «Любимовка» (15 км от МКАД). Цены здесь доходят до $800 тыс. за дом. Во многом благодаря этому поселку пару лет назад было отмечено повышенное внимание ко всему направлению. Частично заселен поселок «Полянка» (15 км от МКАД), в котором имеется 70 домов площадью 270–600 кв. м на 50 га. Площадь участков 8–25 соток, а цена дома с участком составляет $190–480 тыс. «Лосиный остров» почти полностью продан. Всего на территории поселка общей площадью 3 га расположено 13 домов. Коттедж площадью 225–380 кв. м на участке от 11 соток стоит в среднем от $400 тыс. до $840 тыс.

Особенности предложения
Недостаточную развитость первичного рынка с лихвой компенсирует вторичный рынок загородного жилья, основу которого составляют знаменитые стародачные места. Это главная особенность Ярославского направления. Здесь наблюдается самый большой разброс цен: сотка может стоить от $2–3 тыс. до $20–25 тыс. Следует отметить, что по количеству сделок стародачная Ярославка иногда даже опережает модное Новорижское направление. По мнению участников рынка, люди едут сюда именно ради сосен и старых лип, предпочитая их участку в открытом поле.
Известная с XIX века Ярославская дорога богата местами, значимыми для русской культуры: здесь находится Троице-Сергиева лавра, усадьбы Абрамцево, Мураново, Любимовка и др. На расстоянии 15–20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточен целый ряд дач, принадлежавших советской научной интеллигенции. Например, в Болшеве располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. Поправлять здоровье в эти места приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Даже мало знакомые с отечественной историей люди слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик.
Поселок художников Абрамцево хотя и расположен неблизко от Москвы, но пользуется спросом, как и участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича. Все они существуют более 80 лет, у них хорошая дачная репутация, а это имеет первостепенное значение. Стоимость сотки земли здесь составляет $10 тыс. в пределах 15 км от МКАД и около $2–2,5 тыс. — в более отдаленных местностях.
По словам представителей крупных риэлторских компаний, коттеджные поселки смогут приобрести такую популярность не менее чем через четверть века. Именно поэтому стоимость нового коттеджа по Ярославке пока ниже, чем в старых дачных поселках, в которых есть свои недостатки. К ним можно отнести небольшую площадь земельных участков и отсутствие централизованной системы безопасности, а также устаревшие коммуникации.



Главная --> Публикации