Главная --> Публикации --> Завод рубин займется недвижимостью Цена квартиры сегодня и завтра Поправки, без которых нам не жить Истра: подмосковный иерусалим Собственников жилья заставят платить за лишние квадратные метры

Ни та, ни другая классификации, по задумкам разработчиков, рынку не навязываются, а создавались как бы «для служебного пользования».

За недолгую историю развития московского офисного рынка попытки его классифицировать совершались не раз. Еще совсем недавно в Москве существовало 5-8 вариантов офисной классификации, составителями которых в основном были консалтинговые и риэлторские компании, рассказывает генеральный директор компании ABN Realty Александр Лимаренко. Однако на сегодняшний день, когда благодаря «естественному отбору» на рынке осталось не более 10 серьезных игроков, количество классификаций заметно сократилось, сведясь к двум вариантам, принятым в прошлом году – классификации, разработанной Московским исследовательским форумом (МИФ) - четырьмя ведущими консалтинговыми компаниями, работающими в верхнем сегменте (класс зданий А и B): StilesRiabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons и Johns Lang LaSalle, и экономической классификации офисных зданий (ЭКОЗ) компании ABN Realty

Одной ногой в «А», другой – в «В»

Однако разница в подходах иногда приводит к тому, что один и тот же объект по разным методикам классификации может быть отнесен как к классу A, так и к классу B, что создает разночтение при определении ставок.

«К обязательным пунктам, - поясняет г-н Лимаренко, - относится наличие системы центрального кондиционирования, подземного паркинга, оптико-волоконного провайдера связи и управляющей компании». Кроме того, продолжает г-н Лимаренко, в соответствии с классификацией ЭКОЗ здание класса А может находиться не далее 5 км от Третьего транспортного кольца в сторону области по основным магистралям города.

Принципиальным отличием обеих классификаций являются вопросы о местоположении и обязательных критериях. Классификацией МИФ предусмотрены 20 параметров. Чтобы здание могло гордо именоваться бизнес-центром класса А, оно должно отвечать как минимум 16-ти из них, зданию класса В достаточно соответствовать 10-ти, а класс С может довольствоваться 8-ю показателями. «Этими параметрами, - поясняет директор по продажам Knight Frank Russia Андрей Петров, - являются местоположение. соотношение арендуемой площади к количеству парковочных мест (не менее 1 места на 100 кв.м арендуемой площади). наличие подземной парковки. пункт питания для арендаторов, круглосуточная охрана, автоматизированная система управления и внутреннего контроля, коэффициент общих площадей, который не должен превышать 12%, шаг колонн (не менее 6 х 6м), глубина здания (не более 18-20 м), система кондиционирования не ниже двухтрубной, высота от пола до подвесного потолка 2,7 м, два независимых ввода электроснабжения с системой UPS, управляющая компания с хорошей репутацией и др.». Однако ни один из этих параметров не является доминирующим. Это положение и вызывает главные противоречия между МИФ и ЭКОЗ классификациями. В отличие от классификации «большой четверки», классификация ABN Realty предполагает наличие нескольких обязательных характеристик для того, чтобы здание могло претендовать на верхнюю строку в классификации.

Главным же «яблоком раздора» является пункт о местоположении здания: классификация МИФ видит местоположение лишь как один из 20 параметров, и, принимая эту точку зрения, к классу А вполне может быть отнесено технически безупречное здание, расположенное за границами центра. Классификация ABN Realty, безусловно, отнесет это здание к классу В.

Впрочем, не все участники рынка придерживаются жесткой позиции, принимая ту или иную классификацию за непререкаемую. Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев приводит следующую точку зрения: «Мы приняли классификацию по МИФ так же, как и карту районов, созданную StilesRyabokobylko просто потому, что нет смысла изобретать велосипед второй раз. Однако я считаю, что существенные изменения должна претерпеть система подсчета баллов для соответствия уровню здания. Должны быть рамки для каждого критерия, которые позволяют отнести его к определенному классу. Используя текущую классификацию, к классу А можно отнести сверхсовременное здание, но без профессионального управления, подземной парковки, потому что оно соответствует 18 из 20 требуемых критериев. Критерии должны быть разделены на два типа: обязательные и второстепенные. Тогда отсутствие хотя бы одного обязательного критерия сделает невозможным отнесение здание к классу А».

У каждой точки зрения объективно есть свои сторонники и противники. «Экономическая классификация офисных зданий компании ABN Realty уже подтвердила свою востребованность участниками рынка, - считает г-н Лимаренко. - Примером тому служат заключенные в последнее время договоры аренды, где отдельными пунктами прописывается, скажем, возможность изменения арендной ставки лишь в случае изменения средней цены на офисные помещения определенного класса согласно ЭКОЗ».

Центр теряет вес

Согласен с ним и руководитель офисного направления компании Paul’s Yard Вячеслав Аксенов: «Сейчас меняется отношение к месту, то есть расслаивается понятие Центра, появляются другие районы, рыночная популярность которых огромна, и там вполне будет востребовано за высокую цену качество А-класса». Примером такого субрынка может служить район, примыкающий к офисам Газпрома, РАО ЕС, и Сбербанка – Профсоюзная улица и Ленинский проспект. В случае строительства там офисных зданий, многие успешные компании с радостью арендовали бы офисы, и самым востребованным, скорее всего, был бы класс А. В случае если такой «субрыночный» класс А будет «узаконен», то не исключено, что в базовой классификации придется делать «особые допущения». Так, по словам Андрея Ковалева, вне центра совершенно не обязательно наличие подземной парковки даже для зданий класса А, вполне достаточно большой наземной стоянки, может быть, накрытой легкими конструкциями.

Участники рынка «по другую сторону баррикад», напротив, считают, что «привязывание класса здания» к центру не отражает текущей ситуации. «Сейчас нахождение в центре Москвы из плюса превращается в минус, - считает президент Группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. - С учетом транспортной загрузки Центра оптимальное расположение офисов - рядом с основными магистралями в районе Третьего кольца. То, что класс А должен находиться в рамках Центра - это неправильно, сейчас формируются новые районы деловой активности - Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Сити. Конечно, ставки аренды там должны быть объективно ниже, чем в Центре, так как участки земли дешевле, но это не значит, что построенные там хорошие здания не могут относиться к классу А».

Есть и оппозиционные мнения: «Ни в одной из классификаций не предусматривается разделение классов на подклассы, - считает Александр Лимаренко, - так как это неизбежным образом могло бы привести к «размыванию» требований к офисным зданием. При работе с недвижимостью девелоперы не должны создавать серые тона, выдавая их за белые, - нельзя морально и технически устаревшему зданию присваивать класс А-3 в угоду его владельцу лишь для того, чтобы удерживать в нем высокие арендные ставки, тем самым, вводя в заблуждение арендаторов».

Еще одним нареканием к существующим классификациям является излишняя «обширность» понятия класса В. «На сегодняшний день В-классом себя называют и бывшие фабрики, и вновь построенные здания, немного «не дотягивающие» до класса А, - считает г-н Аксенов. – В-класс столь широк, что его не охватить. В моем понимании, » надо бы разнести на В-1, В-2, В-3, но этого пока не произошло».

Несмотря на возникающие у участников рынка претензии к классификациям, по мнению специалистов, правильнее было бы принять исправления «подзаконными актами», а не путем изменения классификации в целом.

Глобальная корректировка пока не нужна

«Рынок меняется, растут требования арендаторов, - считает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова, - но мы считаем, что излишняя детализация на данном этапе развития рынка только усложнит классификацию, вызовет абсолютно ненужные споры, которые вряд ли приведут нас к более точному результату».

«Принятая МИФ градация - базовая, универсальная, основанная на существующей классификации, принятой в Восточной Европе, однако она значительно адаптирована под специфику московского рынка недвижимости - говорит глава отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Ирина Герасимова. – Корректировка понадобится не раньше, чем через несколько лет, когда кардинально изменится ситуация по тому или иному пункту классификации. К примеру, можно предположить, что значительно повысятся требования к инженерным системам зданий, а также к инфраструктуре районов, в которых они расположены. В данном случае придется добавлять дополнительные пункты в нашу классификацию».

И все-таки главное – это не ученые споры, а реальное применение выработанных методик. Но именно здесь и начинаются «провалы». «Проблема в том, - считает Илья Шершнев, - что компании недостаточно принять какой-либо классификатор, он должен быть понятен, и использоваться ее сотрудниками. Типичная ситуация, когда сотрудники компаний, принявших и использующих классификацию, повышают классность здания при общении с клиентами для того, чтобы совершить сделку. Бороться с этим достаточно сложно и неэффективно».

Главное не принять, а применять

Гораздо чаще, по словам г-на Петрова, к этой классификации прибегают профессиональные консультанты – как для непосредственной оценки объектов, так и для внутренней классификации зданий, а также в качестве инструмента – «определенной оценочной системы» во время переговоров с собственниками.

По логике создателей, классификацией надо начинать пользоваться еще на этапе проектирования здания, чтобы оценить и прогнозировать его дальнейшую судьбу на рынке, однако именно этот этап и игнорируется. «Наш опыт показал, - говорит Андрей Петров, что, к сожалению, небольшое число девелоперов используют классификацию непосредственно в момент планирования и проектирования зданий. Большинство застройщиков приходят к консультантам уже в момент строительства - после того, как здание спроектировано».

Нужно ли объединяться

Виктория Бекасова, напротив, считает, что ситуация на рынке значительно улучшилась. Девелоперы приходят к консультантам не только на этапе проектирования зданий, но и на этапе рассмотрения участков для покупки и заказывают исследования с целью определить наиболее перспективный и экономически обоснованный вариант застройки участка. «В настоящий момент мы работаем по таким запросам с несколькими крупными девелоперами и владельцами единичных земельных участков» - говорит г-жа Бекасова.

В тоже время глава отдела исследований StilesRiabokobylko Дарья Афанасьева считает, что существование двух различных классификаций офисных зданий практически не оказывает никакого влияния на этот рынок. «Четыре лидера рынка, - поясняет г-жа Афанасьева, - договорились применять одну классификацию, чтобы крупные девелоперы, арендаторы и инвесторы не были смущены разночтениями в исследовательских данных и разностью классов, присваиваемых одним и тем же зданиям. Компания ABN Realty, к сожалению, не попала в число разработчиков классификации. Кроме того, у нас разные клиенты, разные направления бизнеса». Ничего бы не изменилось, продолжает г-жа Афанасьева, если бы еще несколько компаний разработали собственные классификации. «Абсолютно другое дело, если бы American Chamber of Commerce, Совет девелоперов или Гильдия риэлторов взялись бы за разработку общей и единственной классификации - это существенно бы унифицировало рынок. Но, опять же, к сожалению, они либо не имеют возможности, либо не видят в этом необходимости», - говорит Дарья Афанасьева.

По мнению участников рынка, приведение классификаций к единому знаменателю полезно и крайне желательно. «Существование нескольких классификаций на одном рынке может внести лишь недоразумения и запутать владельцев, арендаторов (покупателей), инвесторов. Безусловно, для всех удобнее пользоваться одной системой классификации, говорить на одном языке, - считает Виктория Бекасова из компании Colliers International – одного из разработчиков классификации по МИФ. – Также вполне естественно стремление других игроков рынка создать свою, идеальную классификацию, но, на мой взгляд, создать свой продукт, не имеющий недостатков, гораздо труднее, чем критиковать чужой».

До тех же пор, пока объединения или принятия одной классификации как базовой для всего рынка не произойдет, рынку придется адаптировать под свои потребности имеющиеся две классификации.

В том же ключе высказывается и генеральный директор компании ABN Realty Александр Лимаренко: «Экономическая классификация офисных зданий создавалась нами еще до того, как на суд общественности была представлена классификация по МИФ, а потому у нас не было возможности действовать согласованно. Однако сегодня, на мой взгляд, пришло время, когда все мы должны объединить усилия и разработать единую методику определения класса офисных зданий».

Классификация по МИФ



Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием).

Стандартные критерии:

Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

Профессиональное управление зданием.

Подвесные потолки.

Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог.

Эффективная планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

Высота от пола до подвесного потолка не менее 2,7 м.

Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение.

Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).

1 Подземная парковка.

1 Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

1 Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м арендуемой площади здания.

1 Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

1 Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

1 Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.

1 Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400/450 кг на 1 кв.м..

1 Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

1 Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.

1 Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев.

2 Глубина этажа от окна до окна не более 18/20 метров.

Офисное здание класса С соответствует не менее, чем 8-ми из 20-ти.
Cейчас в Москве мало дешевых офисных помещений небольшой площади, к тому же не у всякого предпринимателя, особенно в начале его деятельности, имеются денежные средства на аренду. Поэтому зачастую фирмы обосновываются в обычных квартирах.

Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти критериев.

Сложности перевода
В настоящее время существует три группы оснований, по которым жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.
I. Если помещение признается непригодным для дальнейшего проживания. Причины могут быть разными:
— расположение рядом с домом промышленных предприятий и иных объектов, строительство которых рядом с жилым сектором запрещено;
— повреждение дома в результате землетрясений, осадков и иных внешних воздействий, если такие повреждения невозможно устранить и предотвратить их появление в будущем;
— повреждение дома в результате пожара, аварии и т. д., если восстановление помещения невозможно или невыгодно;
— невозможность обеспечения обслуживания жителей и здания;
— угроза аварии (обрушение здания, отдельных его элементов) и т. д.
II. Если жилое помещение признано временно непригодным для проживания.
III. Если признано, что данное помещение целесообразно перевести в нежилой фонд для последующего размещения объектов бытового обслуживания населения.
Переводить в нежилой фонд помещения, которые повреждены из-за аварий или стихийных бедствий, не имеет смысла, поскольку будет необходим серьезный ремонт, а это дополнительные затраты. Также невыгодно переводить в нежилой фонд помещения, которые признаны временно непригодными для проживания. То есть как только они станут снова пригодными для жилья, их придется освободить. Можно попытаться купить помещение, пока оно относится к нежилому фонду, однако такой договор впоследствии с большой вероятностью будет оспорен.
Гораздо проще убедить общественность и местные власти в том, что создание, скажем, торговой точки будет полезно для местных жителей.

По закону переделывать квартиры под производственные помещения запрещено. Согласно Гражданскому кодексу РФ, это можно сделать только после перевода квартиры из жилого фонда в нежилой. Однако в большинстве случаев такой перевод помещений допускается только после того, как дом или квартира будут признаны непригодными для жилья.

Перемена слагаемых местами
Существует и возможность переводить нежилые помещения в разряд жилых. Для этого необходимо доказать, что выбранное помещение отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилью. Для этого также необходимо пройти довольно утомительный процесс собирания бумаг. Сначала вы собираете различные согласования. Затем предоставляете пакет документов тем органам, у которых получали согласования. И уже на финишной прямой еще раз получаете «добро» от тех же самых организаций.
Достаточно, чтобы износ помещения составлял не более 50% и помещение было свободно от обременений. Иных документов, кроме тех, что указаны в кодексе, у вас не имеют права требовать. Более того, в проекте прямо указано, что заявитель при сдаче документов получает расписку, где указываются дата получения и перечень сданных документов.

Кто командует парадом?
Вопросами перевода помещений в Москве занимается городская межведомственная Комиссия по использованию жилищного фонда. В ее состав входят представители практически всех заинтересованных учреждений (Департамент муниципального жилья, Департамент инженерного обеспечения, Госжилинспекция, МосгорБТИ, НИИ жилищного хозяйства, Госсанэпиднадзор, Госпожнадзор, Москомархитектура и заместители префектов по жилищным вопросам). В соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд в Москве заявителем может быть только собственник помещения или его владелец (действующий по поручению собственника). Заявитель предоставляет в комиссию ряд документов, необходимых для рассмотрения вопроса о переводе помещения в нежилой фонд:
Заявление с указанием причины обращения.
Выписка из технического паспорта или сам техпаспорт на помещение, подготовленные БТИ.
Заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещения.
Заключение органа Госпожнадзора.
Техническое заключение обслуживающей дом организации.
Обязательство по использованию помещения без нарушения прав и интересов других лиц.
Документы, подтверждающие переселение прежних жильцов в квартиры с нормальными жилищными условиями.
Комиссия должна проводить свои заседания не реже чем раз в месяц. По итогам заседания оформляется акт, в котором отмечается, чье заявление рассматривалось и каково решение. Затем оно должно быть утверждено Департаментом муниципального жилья и оформлено его распоряжением. При оформлении перевода в нежилой фонд всего дома решение комиссии утверждается постановлением правительства Москвы.
В итоге решение выдается владельцу, а копия направляется в Жилищный комитет административного округа и территориальное жилищное управление.

Страхование жилья может вскоре стать всеобщим и обязательным.

Грядущие изменения
В проекте нового Жилищного кодекса (ЖК) третья глава целиком посвящена вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также обратному процессу. Предполагается, что перевод жилого помещения в нежилое будет возможен, только если данное помещение не имеет своего отдельного входа и отсутствует возможность его сделать. Кроме того, перевод недопустим в том случае, если переводимое помещение является частью квартиры или на него претендуют какие-либо третьи лица.
Необходимо учитывать, что вряд ли получится сделать нежилыми помещения выше первого этажа. В качестве исключения проект ЖК предусматривает возможность перевода помещений на более высоких этажах, если помещение, расположенное под переводимым, является нежилым.
В течение 30 дней с момента принятия документов уполномоченному органу необходимо разрешить либо запретить перевод помещения. Уполномоченный орган обязан известить заявителя в течение одного рабочего дня о результатах рассмотрения заявления.
Четко определены причины возможного отказа. Так, может быть отказано в переводе помещения в том случае, если заявителем поданы не все документы либо они поданы не в тот орган. Кроме того, перевод помещений запрещается при несоблюдении условий перевода и при несоответствии проекта перепланировки действующему законодательству.
Пока желающим перевести жилое помещение в нежилое остается только ждать принятия нового ЖК. Насколько хорошо он будет выполняться, как строго будут подходить уполномоченные органы к вопросам оформления перевода помещений, пока неясно.

Страховка по приказу

Соответствующую концепцию, подготовленную Госстроем РФ, правительство рассмотрит в ближайший четверг. Размер тарифов и страхового покрытия, а также правила по обязательному страхованию жилья (ОСЖ) пока не определены. Ожидается, что тарифы ОСЖ будут ниже коммерческих, но выше, чем в льготных муниципальных программах.

Страховщики считают, что построение системы ОСЖ должно отличаться от широко обсуждаемого сейчас обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО). Так, в частности, суммы страхования, тарифы и порядок страхования не должны быть едины, поскольку социальные и природные условия по разным регионам различны, сильно отличается по стоимости и сам жилой фонд даже внутри одного города. Приводить все это к общему знаменателю неразумно.

О необходимости разработки концепции обязательного страхования жилья (ОСЖ) правительство задумалось летом 2002 года после наводнений на юге страны. Пострадавшее жилье было в большинстве своем не застраховано, поэтому 15 млрд. рублей, потребовавшиеся на восстановление, пришлось брать из консолидированного бюджета. Как сообщил председатель Госстроя Николай Кошман, работа над текстом концепции ОСЖ и одноименного закона на днях завершится, а уже 27 марта документы будут представлены правительству. Правда, разработчики концепции пока не определили размера тарифов по программе обязательного страхования жилья.

Например, льготным страхованием жилья в Москве занимается всего 6 компаний: МАКС, 'Спасские ворота', 'Росно', 'Меско', ВСК, ПСК. Можно предположить, что пул страховщиков по ОСЖ будет также небольшим.

Страховые компании полагают, что законом должны определяться собственно обязательность страхования жилья, перечень рисков, а также круг страховщиков, которые будут иметь право заниматься ОСЖ. Подразумевается, что будет создано открытое профессиональное объединение страховщиков, в которое смогут на определенных условиях входить любые компании - аналог РСА (Российский союз автостраховщиков).

Если тарифы будут устанавливать сами страховщики, не согласовывая их даже внутри профобъединения, то разница, видимо, будет очень существенная.

Дешевле коммерческой страховки, но дороже муниципальной

Основным спорным вопросом, как ожидается, может стать оценка стоимости квартиры или дома. «Кто-то, вероятно, будет настаивать на оценке по БТИ, в этом случае и страховые премии, и покрытие окажутся очень низкими, ниже даже льготных муниципальных. Я считаю, что нужно оценивать жилье по реальной рыночной стоимости. Размер страховых выплат также должен рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья», - говорит Новиков.

Так, начальник управления «Ренессанс Страхования» Артем Фролов считает, что при обязательном страховании тариф может быть в 1,5-2 раза ниже, чем обычно: не 0,4% страховой стоимости, а 0,2%. Заместитель генерального директора Страхового дома ВСК Владимир Новиков полагает, что тарифы должны остаться на нынешнем уровне добровольного коммерческого страхования (0,3-0,8% от рыночной стоимости квартиры - по Москве). По мнению Новикова, всеобщность и обязательность страхования жилья позволили бы увеличить объемы и за счет этого снизить тарифы на 10-15% по сравнению с нынешними коммерческими тарифами добровольного страхования. «При установлении тарифов ОСЖ нужно найти компромиссный вариант между размером страхового возмещения и возможностями населения платить за страховку», - говорит Новиков.

Алексей Галахов, заместитель генерального директора ПСК, настаивает на том, чтобы в качестве основы системы ОСЖ были приняты существующие муниципальные программы льготного страхования.

В целях снижения тарифов на первых порах ВСК предлагает ограничить перечень страховых случаев для ОСЖ: оставить только пожар, повреждение жилья при пожаротушении и авариях водонесущих систем (протечки по вине соседей не включать), а также стихийные бедствия. Только в отдаленном будущем можно было бы ввести обязательное страхование ответственности граждан перед третьими лицами, в том числе перед соседями, как это делается на Западе.

На сегодняшний день в муниципальной системе льготного страхования действуют весьма низкие тарифы: 50 копеек за квадратный метр в Москве, 20-40 - в других городах.
Таким образом, за страхование стандартной московской «однушки» площадью 37 квадратных метров в месяц приходится платить 18 рублей 50 копеек.

Такая система действует в Москве, Петрозаводске, Орле и Дмитрове, но только в столице городские власти берут на себя 50% страховых выплат.

Сумма возмещения рассчитывается по формуле: оценочная стоимость квартиры из расчета 300 долларов за метр умножается на количество метров и на уровень ущерба. Например, в случае протечки застрахованный по муниципальной программе владелец однокомнатной квартиры может получить в качестве компенсации 1100-1600 долларов.

Неудивительно, что при низких тарифах размер страхового покрытия тоже не очень весомый - 9000 рублей (порядка 300 долларов) за квадратный метр, то есть примерно в три раза ниже реальной стоимости метра жилья на столичном рынке и чуть выше оценок БТИ.

Дали два года
Участники страхового рынка считают, что с учетом сегодняшних реалий система ОСЖ сможет заработать не раньше 2005 года, и то если законодатели захотят в этом году обсуждать данную проблему.

В ПСК считают, что, устанавливая размер тарифа в регионах, нужно не оглядываться на Москву, а отталкиваться от себестоимости строительства.

- Александр Петрович, на недавно прошедшем в Музее архитектуры им. А. В. Щусева заседании "круглого стола" Москву сравнили с сыром, в котором появляется все больше дыр. Неужели нельзя возводить новые здания, сохраняя старые?

Если принципиальное решение будет принято до конца 2003 года, еще год понадобится на подготовку реализации закона: на создание профобъединения, выдачу лицензий, формирование резервного фонда, разработку тарифов и подготовку полисов. Между тем страховщики заинтересованы в быстрейшем запуске программы, поскольку потенциал рынка ОСЖ оценивается в 1,1-3 млрд. долларов.
Известно, что архитектура города, принципы и особенности градостроения влияют на психологию, на настроения его жителей. Это воздействие особенно сложно и многопланово в таком мегаполисе с многовековой историей, как Москва. Сегодня наша столица переживает строительный бум. Как грибы после дождя, возникают жилые дома и офисные здания, придающие городу новый запоминающийся облик. Как сделать столицу более комфортной и благоустроенной, как вписать новое в сформировавшуюся городскую среду, как сохранить все то, что составляет неповторимую душу Москвы? Об этом мы беседуем с президентом Российской академии архитектуры и строительных наук, президентом Московского архитектурного института, народным архитектором России Александром КУДРЯВЦЕВЫМ.

- Разве существует такая проблема?

- Вы затронули самую больную тему градостроения не только Москвы, но и России в целом. Чтобы верно диагностировать эту болезнь, необходимо исходить не из частных случаев, как бы трагичны они ни были, - ими занимаются эксперты, - а рассмотреть проблему в целом.

А вот архитектор Оскар Нимейер, создатель новой столицы Бразилии, возникшей буквально на пустом месте и получившей то же название, что и государство, поставил пирамиду острием вниз. И что же? Классическая пирамида древности получила совершенно новое звучание! Но как бы далеко ни уводила человека его фантазия, какие бы парадоксальные решения она ни находила, архитектор всегда помнил о безопасности своих сооружений и прежде всего о сейсмостойкости, способности противостоять наводнениям, пожарам, штормовым ветрам, оползням, образованиям карстовых полостей и пещер, а сегодня и террористическим актам.

- Существует. И сегодня она стоит так остро, как никогда прежде. Какая задача является главной, я бы даже сказал определяющей для всех, кто занимается сохранением памятников архитектуры, равно как проектированием и строительством новых зданий? Задача безопасности. Этой задаче подчинены все составляющие любого сооружения: целесообразность, комфортность, эстетические достоинства. История архитектуры - это история беспрестанного поиска все новых и новых форм выразительности, гармоничной слитности с окружающей природой и противодействия ее стихийным силам. Человеческая фантазия не знает пределов. Когда-то человек понял, что самое устойчивое сооружение - это пирамида.

Я бы сравнил безопасность архитектурных сооружений с работой сердца. Наши тела состоят из множества органов и несметного числа клеток. И все эти органы и клетки функционируют благодаря крови, которую рассылает во все части нашего тела сердце. Случись с сердцем сбой - и тут же нарушится кровообращение, которое может привести к гибели всего организма, каким бы совершенным он ни был. Точно так же может произойти и с отдельными зданиями, какими бы прекрасными они ни были, да и с городом в целом. Весь этот комплекс функциональных задач, связанных в один узел проблемой безопасности, и решал Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый в 1998 году.

Отсюда использование в строительном деле абсолютно новых материалов, которых не знали древние архитекторы, прежде всего самонапрягающегося бетона и стальных конструкций. Нельзя сказать, что задача безопасности решена полностью - это доказала трагедия башен-близнецов Всемирного торгового центра в Нью-Йорке в сентябре 2001 года, целиком сооруженных из бетона и стали и тем не менее обрушившихся под ударами самолетов, захваченных террористами. А с учетом того, что современные архитекторы и строители не только забираются ввысь, возводя, как это делали древнеегипетские творцы пирамид Инени, Имхотеп и другие, "лестницу к небу", но и активно осваивают подземное пространство - задача обеспечения безопасности возрастает кратно.

- Пока нет. Но именно - пока. Недавно в нашу академию поступил проект нового Градостроительного кодекса, который представлен на обсуждение в правительство, комитеты и комиссии Государственной Думы. Этот проект камня на камне не оставляет от действующего Градостроительного кодекса...

- Почему вы говорите об этом кодексе в прошедшем времени? Разве его кто-нибудь отменил?

- В том-то и дело! Новый кодекс был подготовлен втайне не только от Российской академии архитектуры и строительных наук, но и от средств массовой информации, научных центров и профессиональных организаций, занимающихся градостроением, наконец, от субъектов Федерации, хотя напрямую касается и их. Остается совершеннейшей загадкой, почему подготовка столь важного документа, затрагивающего жизненно важные интересы граждан России, интересы национальной культуры и экономики страны в целом, была поручена не специалистам, которые не последние профаны в области архитектуры и строительства, а никому не известным людям?

- Извините, что-то я не пойму: вы хотите сказать, что узнали о проекте нового кодекса лишь теперь, когда он поступил в вашу академию одновременно с правительством и Государственной Думой? Он что же, готовился втайне от вас?

- Центр стратегических разработок.

- И кто же эти шустрые молодцы, которые представили свое новоиспеченное детище сразу в правительство и Госдуму?

- Если бы! Центр стратегических разработок, разработавший проект нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, подчинен министерству Германа Оскаровича Грефа.

- Звучит впечатляюще! Этот центр входит в состав Министерства обороны или ФСБ?

- Спросите меня о чем-нибудь более простом.

- Воля ваша, Александр Петрович, но вы вконец меня запутали. Какое отношение имеет ведомство Грефа к задачам градостроения? Его дело экономика и торговля, а не строительство городов и охрана памятников архитектуры. И почему Центр стратегических разработок оказался в подчинении Министерства экономики и торговли? Муха, конечно, может угодить в борщ, но из этого не следует, что борщи для того и придуманы, чтобы мухам было где плавать.

- В том, что по новому кодексу решение всего комплекса вопросов градостроения в стране передается с федерального уровня на уровень органов местного самоуправления.

- Спрошу. Чем плох проект нового Градостроительного кодекса, в чем, на ваш взгляд, его главный порок?

- 6 апреля я направил мэру Москвы Юрию Михайловичу Лужкову письмо, в котором, в частности, говорится: "Российская академия архитектуры и строительных наук (РААСН) рассмотрела проект Градостроительного кодекса Российской федерации, подготовленный и представленный на обсуждение в правительство, комитеты и комиссии Государственной Думы Российской Федерации Центром стратегических разработок. По мнению РААСН, указанный проект разрушит единое пространство России, до основания демонтирует действующее градостроительное законодательство в РФ и сформировавшуюся на его основе систему государственных, муниципальных, общественных и профессиональных институтов в градостроительстве... Принятие этого проекта повлечет за собой полную дезорганизацию и дезинтеграцию государственного планирования, регулирования, экспертизы и контроля в области градостроительства, резкое снижение безопасности среды жизнедеятельности, деградацию инфраструктур и жилищно-коммунального хозяйства. Вследствие этого нас ожидает кризис поселений и систем расселения, образующих каркас единого пространства России, углубление межрегиональных диспропорций, неравенство и поляризация различных слоев населения, что, в свою очередь, сделает невозможным решение стратегических задач развития России..."

- И какие же последствия может иметь это решение?

- В одной только Москве насчитываются десятки, если не сотни таких домов, которые приезжают изучать архитекторы из многих стран мира. Их состояние вызывает у меня искреннюю тревогу. Не станем забывать, что в 20 - 30-е годы Москва задумывалась и строилась как город будущего, город-сад, в котором человеку живется комфортно и свободно. При сложившейся веками радиально-кольцевой системе (кстати, большинство западноевропейских исторических городов строилось по такому же принципу, что дало основание французскому архитектору Ле Корбюзье полемически заявить: "Планы всех городов нашего континента, в том числе - увы! - и Парижа, начертаны ослами", потому что навьюченный осел "ни о чем не думает, единственная его забота - это поскорее избавиться от всяких забот и усилий") Москва социалистическая строилась с размахом, с широкими проспектами-лучами, даже извилистая и мелководная река Москва была заключена в гранитные набережные, чтобы обрести "державное течение" и превратить столицу в "порт пяти морей". Такие строения, как Дворец культуры Московского автозавода, возведенный по проекту братьев Л. и В. Весниных, дом газеты "Известия" Г. Бархина, жилой дом бывшего Наркомфина М. Гинзбурга и И. Милиниса, известный Дом на набережной Б. Иофана, впервые в отечественном домостроении соединивший в себе жилой комплекс с универмагом, гастрономом, клубом и кинотеатром, Дом Центросоюза Ле Корбюзье на Мясницкой улице, Клуб им. И.В. Русакова и собственный дом К. Мельникова, и многие другие до сих пор предстают нашему взору как шедевры архитектуры. И шедевры эти создавались, как писал В. Веснин, "в то время, когда нам приходилось снижать себестоимость каждого кубометра стройки, экономить каждую бочку цемента, каждый фунт гвоздей". Сохранить эти шедевры для себя и для будущих поколений - святая обязанность всех, кто любит Москву. К сожалению, нынешнее их состояние вызывает серьезное опасение.

- Будем надеяться, что архитекторы, другие специалисты и ответственные люди во власти не допустят принятия этого разрушительного решения. Сегодня, когда мы боремся за сохранение памятников архитектуры, за то, чтобы спасти их от разрушения, хотят разрушить всю систему градостроительного законодательства. Но и состояние многих памятников архитектуры тоже не может не тревожить. Как их сохранить?

- А не кажется ли вам, что в качестве памятника эпохе можно было бы сохранить и хотя бы одну пятиэтажку?

Почему в системе охраны памятников я особенно выделяю здания, построенные в 1920 - 1930-е годы, названные в литературе "героическим периодом советской архитектуры"? Вдохновленные мечтой о социальной справедливости, "новом быте", во многом утопическими чаяниями, они стали манифестами новой эстетики, впитавшими в себя и достижения Серебряного века, и русского художественного авангарда, да и сами стали катализаторами новых архитектурных форм, до сих пор остающихся источником вдохновения архитекторов всего мира. Мы, профессора и студенты Московского архитектурного института, бесконечно видим на экскурсии наших зарубежных коллег по этим зданиям и, к сожалению, стыдимся за их внешний вид. И не только. Дом Мельникова в Кривоарбатском переулке обступили доходные дома новейшего времени, изменившие его восприятие, для сохранения этого шедевра необходимо срочно благоустроить прилегающий квартал, а не уповать на то, что дом живет тщанием сына гениального архитектора художника В. Мельникова. То же самое можно сказать и о других архитектурных шедеврах. Всемирный фонд памятников занес Клуб Русакова в список "находящихся под угрозой", знаменитый автобусный парк на Бахметьевской улице с трудом удалось спасти от разрушения. Особая печаль о судьбе дома-"корабля" - жилого дома бывшего Наркомфина на Новинском бульваре - первого в мире дома с полным циклом бытового обслуживания. Полагаю, мы всем миром должны крикнуть SOS и разработать программу возрождения этих произведений архитектуры, может быть, опираясь на опыт наших немецких и голландских коллег. Гонимые в советское время, они должны занять достойное место в разноцветье Москвы. Пример реставрации клуба "Буревестник" этого периода говорит о том, что задача нам по плечу.

- По германским технологиям?

- Не спешите хоронить все без исключения пятиэтажные дома. Во-первых, многие из них содержаться в достаточно безопасном состоянии. Во-вторых, вокруг многих из таких домов по примеру московских Черемушек, как вы знаете, возникло множество подобных районов в других российских городах - сложилась развитая инфраструктура, которую жители не намерены менять на другую, пусть даже в более благоустроенных домах, но в отдаленных районах (неслучайно по распоряжению мэра Москвы чиновники, по вине которых жители сносимых домов переселяются в другие районы, несут персональную ответственность). В-третьих, часть пятиэтажек поддается реконструкции...

- Интересный проект! Когда он будет осуществлен?

- Не только, есть удачные разработки и отечественных архитекторов. В-четвертых, малогабаритные квартиры могут быть заселены социально незащищенными слоями населения или молодоженами, не успевшими обзавестись собственными детьми или имеющими одного ребенка. Наконец, в-пятых, это то, что касается нашей исторической памяти. Группа студентов Московского архитектурного института создала дипломный проект, который ученый совет единодушно оценил как "отличный". Суть этого проекта состоит в следующем. Пятиэтажные дома, как вы знаете, ставились параллельно друг другу, как костяшки домино. Вот ребята и придумали своеобразный памятник послевоенного периода нашей истории: составить из нескольких домов архитектурно-ландшафтную структуру, в которой первый дом будет сохранен в первозданном виде, а все соседние убывать в той последовательности, в какой они некогда строились, пока последний, пятый, не предстанет перед зрителями в нулевом цикле, преобразованном в амфитеатр.

- Для осуществления этого проекта не нашлось нужных средств?

- Боюсь, что никогда.

- С пятиэтажками понятно. А как вы относитесь к небоскребам, к планам строительства в Москве кольца "высоток"?

- Дело не в средствах - этот проект не предполагался для реализации. А идея хороша! Она высказана - значит, существует и ждет просвещенного инвестора. Хотя, должен откровенно признать, я никак не могу привыкнуть к мысли, что большинство талантливых проектов так и остаются "бумажной архитектурой".

- И последний вопрос. Как бы вы определили основное назначение архитектуры сегодня?

- Во время командировки в США со мной произошел такой случай. Там в ходе переговоров с американскими коллегами, которые проходили на одном из последних этажей небоскреба, разразилась гроза, и прямо за окнами сверкали молнии и гремел гром. Впечатление, доложу вам, не самое приятное. Чувствовал себя то ли Зевсом, управляющим молниями, то ли грешником, которого Зевс решил покарать. В Москве такого опыта пока нет. Мы строим дома высотой в 25 - 30 этажей и не более. Эти строения мы называем домами повышенной этажности, но никак не небоскребами. Поэтому, планируя строительство домов высотой 50 - 60 этажей, мы должны исходить прежде всего из соображений безопасности. У всех на памяти шок, испытанный американцами и канадцами - жителями Атлантического побережья, когда произошла авария в системе электроснабжения. Случись такое у нас, и при нашей безалаберности и нерасторопности коммунальных служб дело могло бы закончиться трагедией с непредсказуемыми последствиями. Поэтому прежде всего необходимо разработать нормативно-правовую базу для проектирования и строительства небоскребов с эффективной системой контроля реализации проекта и эксплуатации зданий, что, как мне известно, в Москве планируется осуществить к концу этого года.



Главная --> Публикации