Главная --> Публикации --> Налог на имущество: ловушка для простецов Лучший в рунете За морем житье не хуже! Рынок инкогнито Смотрите в новой серии

Отдать все

Ведомственные дома издавна были мечтой москвичей: получить квартиру или поменяться в дом хорошего ведомства всегда было большой удачей. Еще бы: хорошие ведомственные дома обычно строились в привилегированных местах и по индивидуальным проектам. Конечно, были дома и типовые, построенные, к примеру, автогигантами ЗИЛом или АЗЛК, но в большинстве случаев, говоря о ведомственном жилье, вспоминают дома крупных министерств и других богатых в советские времена учреждений. Увы, современное понятие о богатстве вытеснило ведомственное жилье в область советской мифологии.

Однако пока процесс не завершен, и конец еще не близок. Москва готова принять жилье в коммерчески выгодных районах, но не очень хочет брать на баланс проблемное жилье. В постановлении правительства Москвы о порядке приема на баланс города ведомственного жилищного фонда особо отмечается, что город не готов принять ветхие и аварийные дома, дома с долгами по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам и ремонтным работам (в некоторых домах Российской академии наук, к примеру, капитальный ремонт не проводился уже несколько десятков лет). При этом долги иных ведомств перед поставщиками тепло- и энергоресурсов достигают десятков миллионов рублей, и последние регулярно угрожают (а иногда даже и приводят угрозы в исполнение) отключением горячей воды и отопления, притом что жители вполне исправно платят по коммунальным счетам (организации должны доплачивать соответствующим службам разницу в тарифе).

Холодная статистика свидетельствует, что в 1993 г. доля ведомственного жилья в Москве составляла 27%, то есть больше четверти всего московского жилья. И очень большая часть из этой четверти была жильем улучшенным. После вступления страны на путь рыночной экономики большинство ведомств попали в затруднительное финансовое положение, и потому содержание жилого фонда стало для них обузой. Тогда и начался процесс передачи ведомственного жилого фонда в собственность города Москвы. С 1992 по 1999 гг. в собственность города перешло более 3 тыс. жилых строений, и к 1 января 1999 г. ведомственный жилой фонд составлял 2332 строения (более 10% от общей площади жилых помещений в Москве), при этом около 5% зданий были ветхими. После 1999 г. процесс передачи жилья замедлился, но не прекратился. В результате, по данным годичной давности (сентябрь 2003 г.), количество не переданных в муниципальную собственность ведомственных домов в Москве уменьшилось до 120 По планам городского правительства, передача всех строений в собственность города должна была бы закончиться к 31 декабря 2004 г.: в проекте нового Жилищного кодекса вообще нет понятия ведомственное жилье, есть только понятие государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Если же ведомство хочет оставить жилье в своей власти, то государственный жилой фонд может быть передан организациям и закрепляться за ними на праве хозяйственного ведения и оперативного управления в целях его обслуживания.

Однако вся эта безрадостная картина ничуть не мешает популярности ведомственного жилья на вторичном рынке. Принадлежность к хорошей семье может если не повлиять на цену, то быть при прочих равных дополнительным плюсом, склоняющим чащу весов в сторону покупки квартиры именно в этом доме. Да и состояние таких домов различное: собственник собственнику рознь. Ведомственные дома традиционно выделяются в отдельный сегмент вторичного рынка недвижимости, считает директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН Елена Бармина. Их отличительная черта особый социальный статус жильцов. Кроме того, не секрет, что даже дома типовой для того времени застройки зачастую эксплуатировались и обслуживались на другом качественном уровне, поэтому сейчас их состояние лучше, чем у аналогичных домов, которые находятся в муниципальном жилом фонде. Хотя подобное утверждение в полной мере относится только к тем ведомствам, которые имели и имеют достаточно средств для грамотной эксплуатации своих жилых фондов.

Ведомственность плюс для вторичного рынка

В большинстве случаев квартиры в ведомственных домах являются лакомым куском для покупателей, и риэлторы с удовольствием с ними работают, но только в том случае, если квартира уже приватизирована или хотя бы находится в стадии приватизации. После того как оформлена приватизация, возможно совершение любых сделок: квартиру можно обменять, подарить, завещать. Пока же жилье находится в статусе ведомственного, то возможен только обмен с согласия ведомства-собственника.

Своя ноша не тянет

Даже если риэлторские агентства не берутся сами заниматься приватизацией, то они готовы консультировать клиентов, сопровождать переговоры с ведомством. Понятно, что если человек сам обращается, то не всегда он получает ответ, поясняет г-жа Распопова. Если же составлено заявление со ссылками на нормы права, то ведомству уже сложнее дать отказ.

Конечно, нет ничего сложного и в процессе приватизации, однако надо учесть, что отнюдь не все ведомства с готовностью идут на то, чтобы разрешить приватизацию квартир в своих домах. Приватизация ведомственных квартир возможна не всегда. Бывает так, что ведомство изначально предупреждает, что перевод ведомственной квартиры в собственность будет невозможен, говорит Елена Бармина. Хотя чаще всего, по истечении срока, который человек должен проработать в ведомстве, чтобы стать полноправным хозяином жилья, квартиру можно перевести в муниципальный фонд и приватизировать. Если же ведомство по каким-то причинам отказывает жильцам в приватизации квартиры, то и эта ситуация не тупиковая: приватизировать жилье можно через суд. Причем если раньше, по словам заместителя руководителя отделения Киевское компании ИНКОМ-Недвижимость Елены Распоповой, право на обращение в суд носило формальный характер, то после постановления Конституционного суда 1998 г. суд стал рассматривать обоснованность отказа ведомства в приватизации в каждом конкретном случае, и если отказ не обоснован, то суд своим решением может обязать оформить приватизацию данной квартиры.

Меж двух берегов

По словам Елены Барминой, еще одной тонкостью является то, в чьем подчинении находится ведомство. В том случае, если ведомство муниципальное, уточняет г-жа Бармина, процесс перевода квартиры в жилой фонд города происходит быстрее. Хотя и с домами федеральных ведомств можно успешно работать.

Информация не бывает лишней

Самым сложным для желающих продать или купить квартиру в ведомственном доме является период, когда дом находится на стадии передачи из ведомственного фонда в муниципальный. В этом случае (а длиться этот период может довольно долго до года) дом как бы зависает без владельца: ведомство уже выразило желание передать дом городу, а город пока не подтвердил свое вхождение в собственность. В этом случае даже в жилищных комитетах жильцу могут не дать необходимой информации. Решение о возможности переведения такого рода площади в ведомственном доме в частную собственность физических или юридических лиц может быть достигнуто в каждом конкретном случае в судебном порядке, говорит г-жа Бармина.

Впрочем, ценность московской жилплощади остается величиной постоянной, и на выбор покупателя чаще влияют вечные ценности местоположение, качество дома, планировка, метраж квартиры, а не факт принадлежности строения тому или иному собственнику.
Михаил Белов – один из тех, кто формирует сегодня лицо российской столицы. «Классик бумажной архитектуры» и обладатель более двух десятков премий, он покинул Москву в конце сумбурных восьмидесятых, работал сначала в Австрии, а затем долгое время в Японии и Германии. В 1996-м архитектор вернулся в Россию, где трудится с утроенной энергией, одновременно занимаясь десятком проектов. Они абсолютно разные, как и вкусы сорокавосьмилетнего зодчего, любящего одновременно Палладио и

Все эти сложности, естественно, не являются непреодолимыми квартиры покупаются и продаются. Подбирая квартиру покупателю, риэлторы смотрят, в первую очередь, чтобы квартира была юридически чистая, а ведомственный это дом или муниципальный, особого значения не имеет, считает Елена Распопова. Хотя, конечно, у такой работы есть и своя специфика. По словам Елены Барминой, риэлтору иногда приходится поднимать историю ведомственного дома и оценивать состояние самого ведомства для того, чтобы дать ответ клиенту, может ли он совершать какие-либо операции с квартирой в этом доме. Также немаловажно отследить взаимоотношения с обслуживающими организациями: Если выясняется, что по этому дому есть судебные споры, говорит г-жа Распопова, закрыта прописка или еще какие-то сложности, то с проверкой такого дома работать надо больше, чем с обычным муниципальным жильем.

– Сейчас в Москве строят много и быстро, многие хотят что бы получилось богато и «под старину». Это своеобразный «стиль детских грез», или «скороспелый консерватизм». Почти все, кто сегодня распоряжается «приплывшими» к ним бюджетами, как и все мы, формировались в советские времена, и эти люди не успокоятся до тех пор, пока не реализуют то, о чем они мечтали в детстве за «железным занавесом». Радикально новое они будут делать только осуществив мечту полностью или позже под влиянием собственных детей, которые будут мечтать о чем-то другом. Читайте по этому поводу пьесу Горького «Мещане». И хотя некоторые заказчики прислушиваются к специалистам, они все равно делают все по-своему. Видимо, сила купеческой воли несгибаема. Но, с другой стороны, делать для заказчиков что-то совершенно непонятное им эстетически, манипулировать их волей, для меня отвратительно, тем более, что свое можно найти абсолютно на любом эстетическом поле. Современному зодчему можно вообще обходится без эстетики.

Ле Корбюзье, стилистические притязания которого распространяются от неоклассики до пуризма. Свою творческую энергию и жизненную философию Михаил Белов сегодня передает молодому поколению. В этом году профессор МАрхИ набрал очередной курс.

«Помпейский дом»

Несмотря на это, мне сегодня интересно жить и работать в Москве, я совершенно позабыл о том, что у «нас глубокий кризис», что наша архитектура «такая ужасная», а на Западе она «такая замечательная». Мы переживаем интереснейшую переломную эпоху. Золотой телец кружит головы, формируется новая культура и новые социальные слои, варится своего рода культурный бульон по новому рецепту. Без накипи тут не обходится. И отлично. Сегодня наблюдать за тем, как булькает этот суп нашего зодчества, интереснее, чем изучать пресный и холодный кисель западной архитектурной реальности. Визг казачьей кавалерийской атаки наших диковатых зодчих сегодня мне слаще высоколобого хладнокровия западных архитектурных снобов. Последнее время чувствую себя скифом чуть больше, чем обычно.

Для отделки сложного комбинированного фасада тотально применена технология цветного шамота. Бледный серо-зеленый цвет «татуированных» этажей наверху «взрывается» очень теплым оранжево-морковным цветом и насыщенным сине-красно-золотым антаблиментом.

В конце этого года по проектам Михаила Белова будут завершены сразу несколько домов. Один из них – дом в Филипповском переулке, который сам Белов условно называет «Помпейским». Историческая ткань города потребовала особого отношения, тем более что новостройка стоит стык в стык, с получившей статус делового центра, бывшей типографией Мамонтова (тоже реконструированной Михаилом Беловым) и прямо напротив церкви Филиппа Апостола, отстроенной еще в XVII веке. На месте самого «Помпейского дома» было свободное пространство. Теперь – это еще один «оазис» для людей с высоким доходом.

Пластина и Парус

– Мне было завораживающе интересно работать над этим домом, хотя вначале и рефлексировал из-за упреков друзей в антимодернистской позиции. А этой позиции не было. Мне было искренне интересно делать декорированную форму. Не могу понять, чем деятельность архитектора отличается от деятельности, например, кинорежиссера. Почему Кубрик мог снимать подряд такие разные картины, как футуристическая «Космическая одиссея» и неоклассический «Барри Линден»? Ведь то, что пренебрежительно называют эклектичностью, на самом деле – суть архитектурной деятельности. Конечно догматы и идеологии будут меняться, и это естественно. Не зря одно время года сменяет другое, рано или поздно наступает усталость как от чистой, так и от декорированной формы. Русские не могут жить без минималистической зимы, одновременно тоскуя о кудрявом лете. Я чувствую себя хорошо, когда делаю разные вещи: таким образом у меня лето и зима наступают одновременно, как в сказке Маршака про двенадцать месяцев.

– У дома на Нагатинской набережной совершенно другие амбиции. И в этом месте заниматься агрессивным формотворчеством для меня было странно. Сделанные на предпроектном уровне две двадцатипятиэтажные башни показалась излишне радикальным решением. Поэтому возникла идея сделать этакую сине-белую семнадцатиэтажную «пластину» и поиграть с эстетикой 70-х годов, которая далеко не всеми подвергается остракизму. С большим пиететом отношусь к алдонинскому «Парусу» и вообще считаю его шедевром брежневской архитектуры. Говорю об этом без иронии. Если отбросить качество реализации, то массовая архитектура семидесятых – это пуризм в чистом виде. Если бы в то время решения принимали не строители, а архитекторы, то не телега бы неслась впереди лошади, а наоборот, и развивались бы не ДСК, а, скажем, заводы по производству опалубок, и внедрялись бы технологии вентилируемых фасадов, и тогда бы все эти дома выглядели замечательно. В случае с моим проектом задачей было сделать рациональный дом для среднего класса, но на более высоком технологическом уровне, который нельзя было себе представить тридцать лет назад.

Параллельно с «Помпейским домом» шла работа над проектом жилого дома на 200 квартир на Нагатинской набережной, аккурат в том самом месте, где в семидесятые, когда торжествовал принцип «свободной планировки», появился знаменитый «Парус» Риммы Алдониной, отмеченной за него Ленинской премией.

Если посмотреть на проект дома с водным центром в Марьиной Роще, то архитектурную тему самой башни можно охарактеризовать как черезвычайно простое решение.

Солнце в перископе

– Имею наглость считать, что это довольно остроумный и даже новый прием. Здесь возобладала другая линия – инновационная. Зимой на горе, под которой спрятан аквапарк, можно будет кататься на санках, которые можно будет взять в пункте проката, расположенном над бассейном. Попасть в это место можно будет по пандусу сразу из дополнительного выхода станции метро «Марьина Роща» или поднявшись из аквакомплекса вверх на стеклянном лифте.

В стилобате же есть определенные хитрости. Вся общественная часть, которая заказчиком в начале пути рассматривалась как некая урбанизированная конструкция, в итоге была просто превращена в холм. Под ним спрятан небольшой аквакомплекс, а для того чтобы в бассейн постоянно попадал свет, придумана система из восьми круглых в плане фонарей верхнего света, устроенных по принципу перископа подводной лодки с использованием зеркал. Вращаясь вокруг своей оси, зеркала следуют за солнцем «от рассвета до заката», направляя прямые солнечные лучи в бассейн водного комплекса. В своем роде «перископы» также станут забавным городским аттракционом: они все время будут повернуты по-разному.

«Дом на набережной-II» называется так, потому что, в принципе, это та же концепция, что и у Бориса Иофана. Именно он сделал дом, как квартал, и квартал, как дом. По масштабу это как раз то, что больше всего подходит для Москвы сегодня. Для развития запущенных набережных, например. То, что должно идти после глобализма «Сити» на Краснопресненской набережной. Одного «Сити» для Москвы достаточно, а вот домов-кварталов может быть много.

Дом, как квартал

– В случае с «Домом на набережной-II» мне повезло, так как заказчик адекватно и очень живо отреагировал на многие радикальные затеи, в частности на то, что я про себя называю стилем «Петрушка» – яркой, цветной архитектурой, которую по возможности нужно делать в Москве. Этот проект не только самый крупный в моем портфеле сейчас, но, пожалуй, наиболее близкий этому стилю.

Комплекс «Дома на набережной-II» включает в себя паркинг на тысячу машин, в который можно попасть со всех переулков, два уровня торгового мола, ответвления которого есть в каждой из башен, выше – офисные помещения, пентхаусы – наверху. Из 140 тыс. кв.м общей площади под офисы выделят от 70 до 80 тысяч «квадратов», которые будут сдаваться в аренду по цене, согласованной с городом, что по замыслу девелопера данного объекта будет способствовать поощерению начинающих предпринимателей. То есть, разумный прием, яркий образ здания и осмысленная деловая политика позволят сделать этот дом новым островом деловой активности столицы на месте ныне богом подзабытой промзоны.

Конторское здание на Пресне продолжает вышеозначенную тему, но уже в контексте существующей ситуации. Поначалу контору предполагалось сделать исключительно трехцветной – в цвет российского флага. В процессе работы заказчик высказал пожелание в большей площади остекления фасадов здания и затея цветности осталась, но в более сложной транскрипции.

Контора на Красной Пресне

Один в поле воин

– С одной стороны, это рационалистическая и интернациональная архитектура, с другой, в ней присутствует какое-то только Москве свойственное безумие и энергетический драйв.

Едва человечество начало обзаводиться имуществом, как тут же возникла тревога за его сохранность. Для России такая тревога особенно актуальна: непроработанная законодательная база имущественных отношений, издержки воспитания и перевернутые с ног на голову представления о добре и зле только довершают картину.

– Многие упрекают меня в непоследовательной профессиональной позиции. Тем временем моя позиция последовательна уже долгие годы – принципиальный мультикультурализм и осмысленный антипостмодернизм. Так исторически сложилось, что я работаю один. Не люблю организовывать компаниии, фирмы и считаю, что, по большому счету, архитектура – дело одиночек. В арх-бюро над проектом трудится целый коллектив, я же все архитектурные затеи люблю делать сам, поэтому мои проекты строго персонифицированы и в этом их особенность. Ко мне приходят заказчики, которые хотят энергетического обмена лично со мной, а не с абстрактным для них «творческим коллективом» через представляющего его менеджера. Работая сразу над несколькими проектами, я, как правило, доволен тем, что они получаются разными, они сложились в суматошное время и должны отражать его противоречия. Закон удачи в архитектуре прост: всегда будут заказы, если проекты искренни и созвучны времени. А хороши они или плохи – это уже другая история, тоже проверяемая временем. Нужно прожить некоторую жизнь в профессии, чтобы понять простую формулу: не старайся быть модным – старайся быть созвучным времени и месту, тогда станешь самим собой.

с одними только ему понятными представлениями о правом и виноватом. Лет десять назад «третейскими арбитрами» могли выступать парни в кожанках и переходящими в трицепсы головами. Сегодня мы больше стали походить на цивилизованное общество, в котором в таких случаях роль арбитра вот уже несколько столетий выполняют страховые компании.

Наглядный пример – гарантия сохранности личного недвижимого имущества. Потоп, пожар, взрыв газа или банальная кража – кто должен отвечать, а главное – компенсировать убытки от рукотворных и природных катаклизмов? Раньше это делало государство

Застраховать сегодня можно все. Но имущественное страхование особенно популярно. Лучшее доказательство – количество заключенных договоров по этой категории. Их на июль текущего года только в Москве было зарегистрировано около 1,3 млн. Правда, основная часть договоров (около 80%) приходится на программу страхования правительства Москвы.

Предохраняться надо

Теперь о самом главном – деньгах. Заключению страхового договора обычно предшествует оценка квартиры.

Компании предлагают страхование не просто квартиры, а всех ее составляющих – от стен, балкона и штукатурки до встроенной бытовой техники и гражданской ответственности (это когда за ваши «грешки» перед ниже- или вышерасположенными соседями отвечает также страховая компания). Не забыты даже вандализм или хулиганство – можно получить деньги за сломанный кем-то звонок или разбитое окно. Предусмотрены и такие, вроде бы, редкие для Москвы форс-мажорные обстоятельства, как карстовые провалы территорий, на которых расположены дома, а также «падения летательных аппаратов».

Если страхуете не саму квартиру в целом и не ответственность перед третьими лицами, а ее отделку или мебель, то и здесь можно обойтись без услуг оценщика. Как правило, такой «потолок» ответственности устанавливается в размере $2–5 тыс.

Следует приготовиться к тому, что для подтверждения стоимости вашего недвижимого имущества придется приглашать оценщика. Где-то эту операцию берет на себя сама страховая компания, где-то – оплачивает владелец квартиры. За это с вас могут взять от $50-15 В некоторых случаях при заключении договора страховые компании вычитают эти деньги из общей суммы оплаты. Можно обойтись и без услуг оценщика. Тем более если вы проживаете не в пентхаусе или на Остоженке. Страховая компания просто устанавливает максимальную оценочную стоимость «без осмотра». У разных компаний она может колебаться от $20 до 50 тыс. Причем с ростом цен на квартиры увеличивается и эта сумма, иногда доходя и до $70 тыс.

Теперь, когда ваша недвижимость и все ее составляющие имеют свою цену, пришла пора раскошеливаться. Дешевле всего обойдется страхование конструктивных элементов – стен, потолков, балкона, пола и т.п. (оказывается, их обрушения, провалы, не говоря о трещинах, не такая и редкость.) За это придется заплатить в среднем 0,2–0,5% от оценочной стоимости. То есть, $200–250 в год за среднестатистическую 2-комнатную квартиру в спальном районе стоимостью $80 тыс.

Есть и такие страховщики, кто не верит клиентам на слово, и в некоторых компаниях вообще нельзя застраховать никакое имущество без осмотра.

Неуверенным в том, что «дом – их крепость» компании предлагают отдельно застраховать находящееся в квартире имущество, в том числе и ценное. Если у вас украдут видеотехнику или драгоценности, фирмы компенсируют их стоимость. Правда, заблаговременно придется заплатить от 0,9 до 1,2% от оценочной стоимости того самого имущества.

Чуть дороже стоит страхование отделки, это и понятно – ведь пожар или пролив отражаются в первую очередь на ней. Страховые взносы здесь составляют в среднем около 1% от оценочной стоимости (самые недорогие варианты – до 0,8%).

Наконец, последний вид имущественного страхования – ответственность перед третьими лицами. Если вы залили новорусского соседа, то на его угрозу «позвать кого надо разобраться», вы переводите стрелки на страховую компанию: «Вот с ней и разбирайтесь». В данном случае риск физического воздействия со стороны крутого соседа все же существует (от этого не застрахован никто), но вот выставить вас на деньги ему вряд ли удастся.

Еще один вариант – комплексное страхование рисков, то есть все вышеприведенные категории форс-мажорных случаев включаются в договор сразу. Это, судя по тарифам, самый удачный вид страхования – обрести спокойствие обойдется в максимум в 1,5–2% от оценочной стоимости квартиры.

Обманчивая простота

Где-то ставка по ответственности перед третьими лицами исчисляется исходя из твердой суммы (от $0,8 за 1 кв.м), но чаще – как процент от оценочной стоимости (в среднем 1,3–1,5%).

Как правило, увеличивают страховой тариф такие факторы, как проживание на первом или последнем этаже, сдача недвижимости в наем, перепланировка квартиры. В результате суммы, которые заявляют компании в своих пресс-релизах, могут увеличиться (или уменьшиться) на 30–50%.

Несмотря на кажущуюся простоту, любая сделка по страхованию имущества таит в себе множество индивидуальных особенностей. Так, почти все компании рассматривают наличие железных дверей, решеток на окнах, охранной и пожарной сигнализаций как факторы, понижающие базовые тарифы. Более высокие ставки практикуются в том случае, если ваша недвижимость – это старые или ветхие дома с деревянными перекрытиями. Страховщики правомерно полагают, что опасность возгорания в таких домах высока, а потому и перестраховываются.

Со сроком давности

Еще один способ сэкономить – это заключить с вашей страховой компанией договор еще на один год. Но желаемую скидку (от 20 до 40%) дадут только тем, чье имущество за предыдущий год не нанесло убытков компании.

Однако это может быть еще не окончательный срок по решению вашего вопроса. В случаях, когда фигурируют крупные убытки, страховые компании проводят собственные расследования. Иногда их результаты неутешительны. Например, человек, застраховав утлую квартирку по тому самому варианту без ее осмотра, затем путем поджога пытается улучшить за счет компании свои жилищные условия. Это самый распространенный вариант мошенничества со страховкой.

Наконец, о сроках реагирования компаний на случившиеся у вас дома неприятности. Понятно, что каждый случай индивидуален. Если ситуация подпадает под уголовную, то, ясно, первой разбираться будет милиция, и на основании ее заключения свои акты уже составят страховщики. Но даже если дело не окажется слишком трагичным, как уверяют практически все компании, на запросы своих клиентов они отреагируют в течение суток, максимум двух.

Форс-мажоры не пройдут

Такого погорельца, разумеется, оставят жить там же. Правда, все-таки стены ему побелят и линолеум постелят. Честных же клиентов страховых компаний и рассчитывают по-честному.

В Москве уже в течение двух лет Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы проводит регистрацию инвестиционных контрактов, осуществляемых строительными фирмами. Но эта регистрация носит учетный характер и не гарантирует завершения строительства. А если строительство будет «заморожено», пусть даже в силу объективных причин, то вернуть инвестированные деньги очень сложно.

Довольно высокие риски существуют при покупке квартиры «на стадии котлована». Главные из них – предоставление «дольщику» квартиры не того метража (понятно, что в меньшую сторону) после сдачи дома, а также затягивание сроков окончания строительства (года так на два). Чтобы обезопасить себя от таких форс-мажоров, риэлторы предлагают все то же универсальное средство – страховку.

Кроме того, застраховать право собственности на недостроенное и непереданное жилье невозможно, поскольку оно не зарегистрировано. Де-факто дом стоит, а де-юре его как бы еще нет в природе. Поэтому до тех пор, пока жилья еще нет, законный страховой интерес у страхователя есть только в сохранении инвестиций.

При этом почти все страховщики выдвигают одно условие: договор страхования не заключается на начальной стадии строительства. Необходимо, чтобы дом «вылез» из земли. Это вызвано тем, что в самом начале строительства риск настолько велик, что размер платы за страхование может быть соизмерим с той суммой, которую вносит «дольщик».

Другой вопрос – как отразить в страховом договоре всю сумму, заплаченную за квартиру. Ведь не секрет, что подавляющая часть сделок по купле-продаже недвижимости совершается «по-черному», без отражения в документах истинной ее стоимости. Однако и в этом случае есть выход. Все инвестиции граждан в жилье все же отражаются в ряде бумаг и справок, пусть это даже будет расписка, только с печатью. Приличная страховая компания сама проверяет кредитную историю застройщика, а также учитывает и справки. Правда, заплатить страховщикам за такую работу придется побольше. Вместо 1,5% от сделки, совершаемой чисто, – 2–2,5% за черновую работу. Но другого выхода нет. Как говорят американцы, «за все нужно платить». И в этом они абсолютно правы.

Другими словами, страховые компании предлагают страхование не самого жилья, а финансовых рисков. Деньги-то вы вложили, а квартиры у вас пока еще нет. Поэтому клиент страхует не квартиру, а вложенную сумму денег. И на сегодняшний день это единственная гарантия возврата инвестиций в случаях неисполнения своих обязательств участниками инвестиционного процесса.

В Москве по состоянию на сегодняшний день застраховано более 1,1 млн квартир по программе льготного страхования жилья, что составляет треть от всего подлежащего страхованию жилищного фонда Москвы. Например, только в ЮВАО с января по начало августа 2004 г. произошло 754 страховых случая, общее возмещение ущерба по ним составило около 7 млн руб. Большинство страховых случаев было связано с повреждениями в системах водоснабжения и отопления. Как сообщила пресс-секретарь городского центра жилищного страхования правительства Москвы Вера Лапкина, всего ежегодно около 10 тыс. семей получают средства на восстановление своих квартир в результате их повреждений.

Самозащита

Согласно программе, правительство Москвы устанавливает раз в год определенный тариф, который составляет в 2004 г. 80 копеек на 1 кв.м. При этом общая стоимость квадратного метра определена на уровне 11 тыс. руб. (стоимость по БТИ). При наступлении страхового случая половину стоимости выплачивает страховая компания, закрепленная за данным районом Москвы, другую половину субсидирует правительство Москвы.

Более шести лет назад правительство Москвы совместно с некоторыми страховыми компаниями разработало программу добровольного льготного страхования жилищного фонда. Не подлежит страхованию только ведомственное жилье и ветхий фонд. Сейчас по этой программе работают 6 страховых компаний: «НИКойл-Страхование», «Спасские ворота», «МАКС», Военно-страховая компания, «МЕСКО» и «РОСНО».

За последние полгода в Москве зарегистрировано 6 тыс. 574 квартирных кражи. Об этом сообщил первый заместитель начальника ГУВД столицы, начальник криминальной милиции, генерал-майор милиции Александр Иванов. По его словам, в основном квартирные кражи осуществляются путем подбора ключа. 24% краж происходят при помощи взлома замка, 11% – путем проникновения в квартиру через форточки и окна. Количество раскрытых преступлений данного вида за полгода увеличилось на 236 и составило 1083, к уголовной ответственности был привлечен 501 квартирный вор.

Как отметила Лапкина, сейчас в некоторых районах действует пилотный проект по страхованию мест общего пользования жилищного фонда (чердаки, лифты, коридоры, лестничные пролеты и т.д.). «Программа очень перспективная, и если проект пойдет в экспериментальных районах, то мы его запустим по всей Москве», – сказала В. Лапкина.

На самом деле все, конечно, не так: дорогие объекты как в городе, так и за городом покупаются и продаются. Другое дело, что объем рынка здесь заметно меньше, чем у дешевого типового жилья, где только в Москве ежегодно владельцев меняют несколько десятков тысяч квартир.

А. Иванов отметил, что квартиры с сигнализацией практически не страдают от воров. За эти полгода в таких квартирах было зарегистрировано 49 попыток краж, из них 39 преступников были задержаны, 9 – успели скрыться до совершения кражи. А. Иванов призвал москвичей устанавливать в своих квартирах сигнализации, а также страховать имущество. По его мнению, немаловажно наличие в подъезде добросовестного консьержа или внутриведомственной охраны двора.
Бытует мнение, что вторичного рынка очень дорогих квартир не существует. Дескать, богатые люди не любят расставаться с недвижимостью и, приобретя однажды квартиру, не станут продавать ее.

Весьма распространенная в других странах причина богатый человек разоряется и распродает принадлежащее ему имущество, в том числе и недвижимость у нас встречается не столь часто. Состоятельные россияне демонстрируют потрясающую живучесть и, раз пробившись в элиту общества, обычно оттуда не выпадают. Так что самая популярная у нас история квартира по каким-то причинам перестала устраивать своего владельца, и он хочет поменять ее на нечто лучшее. Например, еще лет семь назад пределом роскоши была расселенная коммуналка где-нибудь на Ленинском проспекте. Но время шло, появлялись новые по-настоящему элитные дома, оснащенные самыми современными удобствами: встроенной системой кондиционирования, подземным гаражом, охраной. И если человек решает перебраться в новый дом, старая квартира попадает на вторичный рынок.

Почему они делают это?

Свою долю в новое осознание реальности вносит и активное московское строительство. Иногда человек приобретает квартиру с прекрасным панорамным видом, а потом у него под окнами втыкают многоэтажную башню, и ничего, кроме серой стены и соседских окон, больше не видно. Или схожая ситуация: вполне элитный со всех точек зрения дом, но соседний участок земли принадлежит церкви. Проносится весть, что церковные власти собираются строить там ночлежку ясно, что через год от элитности в этом районе не останется и следа.

Довольно многочисленная часть нашей элиты приезжие, которые сколотили первоначальный капитал в провинции, а потом перебрались в Москву. Как правило, их первая покупка недвижимости в столице оказывается неудачной: московская жизнь в их представлении это кипение жизни, мощный поток транспорта под окнами. Возражения риэлтора в расчет не берутся, и приобретается квартира с окнами на Садовое кольцо. Со временем приходит понимание, и квартира опять-таки выставляется на продажу. Похожая причина желание переехать в другой район или выбраться из бывших когда-то модными двухуровневых квартир. Выглядят такие апартаменты действительно впечатляющее, но, побегав вверх-вниз в поисках мобильного телефона или зубной щетки, многие начинают понимать, что слегка ошиблись

Выбери меня

И, наконец, совершенно обычные, бытовые причины для переездов. Богатые люди в чем-то совершенно не отличаются от прочих: они рождаются и умирают, женятся и разводятся, у них подрастают дети. Вчера еще вполне просторные апартаменты в 120-150 кв.м становятся тесными. А покупка нового это почти всегда продажа старой квартиры. Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova realty, говорит, что среди клиентов ее компании есть люди, совершившие за последние 10 12 лет по 2 3, а то и по четыре покупки недвижимости. Многие из них обзавелись семейным брокером, который знает некоторые семейные тайны, состав членов семьи, потребности каждого. Все это позволяет подыскивать варианты с хирургической точностью.

Позвольте вам угодить!

Агенты, имеющие опыт работы и на дешевом, и на дорогом рынке, отмечают огромную разницу в приоритетах клиентов. По словам Кайдо Каарма, директора отделения элитного жилья филиала Парк-Тауэрс компании МИЭЛЬ-Недвижимость, внизу люди озабочены, собственно, двумя вещами: как бы купить подешевле (благо абсолютно одинаковых, типовых квартир продается много) и обезопасить себя от всевозможных юридических сюрпризов. А вот человек с деньгами, покупающий объект за $2 млн, имеет совершенно иные критерии его интересуют вид из окна, качество ремонта, история дома, имидж. Профессионализм риэлтора в такой ситуации состоит именно в том, чтобы понять, что у клиента на первом месте, и искать в нужном направлении. Эстетические параметры будущей квартиры это одно, оснащенность ее всеми современными техническими благами другое, а историческая престижность района третье, и риэлтор, как минимум, должен понимать, в каком случае что подбирать. Абсолютное совпадение взглядов агента и клиента вряд ли достижимо: человек, покупающий квартиру за сумму с шестью нулями, не сможет найти полностью синхронного себе риэлтора, но можно отыскать профессионала с опытом работы с данной категорией клиентов, понимающих, что им важно, а что нет.

Главное отличие элитного рынка от типового его узость, что создает жесточайшую конкуренцию между риэлторами. В сегменте недорогого жилья один агент может проводить в год по 10-15 сделок; в элитном даже пять сделок в год очень хороший результат. Огромные усилия риэлторам приходится тратить на поиск клиентуры. Агентства постоянно составляют базы данных, приглядывая за российскими политическим и экономическим Олимпом стоит появиться новому человеку, как риэлторы начинают прорываться к нему через заслоны секретарш: возможно, покупать квартиру новый высокопоставленный чиновник или бизнесмен надумает только через пару лет, но свою визитку надо преподнести заблаговременно.

Платежеспособные, солидные клиенты желанны в любой сфере услуг и риэлторский бизнес тут не исключение. На элитном рынке хотят работать все агентства недвижимости вот только получается у немногих. По оценкам, сегодня в Москве работают около двух десятков компаний, нацеленных исключительно на богатых клиентов. Еще у примерно десятка крупных агентств, занимающихся операциями со всеми типами жилья, есть специальные подразделения для работы на элитном рынке.

Часто состоятельные клиенты предъявляют особые требования к конфиденциальности, и риэлторы корректируют под них рекламную кампанию. По словам Валерии Родионовой, руководитель филиала На Солянке компании Новый город, в некоторых случаях в тайне сохраняется сам факт продажи квартиры, в прессе даются фотографии других объектов. Конечно, показывать потенциальным покупателям придется подлинный объект, но вживую квартиру увидят максимум десять человек, а фотографии в журнале многие тысячи.

Богатый клиент предъявляет заметно большие требования к качеству оказываемых услуг. Агент должен работать с ним и только с ним, просмотры вариантов подстраиваются под его график. Риэлтор не может позволить себе роскоши не мочь смотреть квартиру в любое придуманное клиентом время, всевозможные попытки вести несколько сделок одновременно тут исключены. Часто бывает так, что клиент требует от риэлтора предварительно отсматривать все варианты и даже присылать фотографии по электронной почте. А поскольку продавец такой квартиры тоже не простой, он может запретить фотографировать, и распутывать этот конфликт интересов тоже забота риэлтора. Уровень погруженности в перипетии сделки, а также тот грустный факт, что не всегда усилия агента приносят результат, иллюстрирует такой популярный в риэлторской среде анекдот. Один маклер рассказывает другому: Работал тут с г-ном А., он покупал себе дом в Подмосковье. Отсмотрели мы с ним 20 вариантов. И в итоге он купил Челси.

Чем окупаются все эти головоломные усилия? Разумеется, комиссионными. В дорогом сегменте рынка они редко составляют менее $30 тыс. Если меньше это значит, что агентство здесь работает недавно и нормальных технологий не имеет. Те, кто находятся давно и действуют профессионально, знают себе цену.

И, наконец, почти наверняка богатый человек откажется от самостоятельного сбора всевозможных справок, унизительного хождения по инстанциям все это он поручит риэлтору, дав ему соответствующую нотариальную доверенность. И передача денег за квартиру, которая на дешевом рынке осуществляется практически в единственной форме через депозитарные банковские ячейки, в дорогом сегменте далеко не всегда так проста. Продавец может пожелать получить деньги сразу на банковский счет в оффшоре, и для соблюдения интересов сторон и их безопасности риэлторам приходится разрабатывать целые финансовые схемы.



Главная --> Публикации