Главная --> Публикации --> Квартира полна неожиданностей Ипотека: хроника застойного процесса Парки сдадут в аренду? Завод рубин займется недвижимостью Цена квартиры сегодня и завтра

Стартуя от первого в Москве подземного торгового комплекса “Охотный Ряд”, Тверская улица поднимается до Пушкинской площади и далее — до площади Маяковского. Дорогу плотными рядами окружают сотни витрин, большинство из которых представляют фирменные бутики, рестораны, ювелирные и мультибрэндовые магазины обуви и одежды. Объем их дневной выручки (если бы аналитики взяли на себя труд ее подсчитать) сравнится с доходом стрит-ритейлоров крупнейших городов мира. Пока же такие исследования не проводились, и в связи с непрозрачностью российского бизнеса доказательно говорить о средней доходности на Тверской невозможно. С уверенностью можно утверждать только одно: эта доходность значительно выше, чем в любом другом торговом коридоре Москвы. Привлекательность улицы для потребителей связана с нахождением здесь известных брэндовых (зачастую монобрэндовых) магазинов, а также близким расположением известных достопримечательностей, которые играют роль якоря в привлечении посетителей. В непосредственной близости к Тверской улице находятся Красная площадь с ансамблем Московского Кремля, Театральная площадь. В дополнение ко всем перечисленным факторам Тверская обладает уникальным позиционированием относительно других транспортных и пешеходных магистралей центра города (Петровка, Дмитровка, Кузнецкий Мост, Неглинная, Большая Никитская, Бульварное кольцо).

15 000 кв. м самой дорогой торговой площади в Москве — таков объем “рынка витрин” центральной московской улицы — бывшей Горького, а сейчас Тверской. Средняя проходимость Тверской в час составляет от 2000-4500 по нечетной стороне улицы до 8000-13 000 человек по четной стороне. И за право расположить магазин в этом фешенебельном торговом коридоре арендаторы готовы отдавать баснословные суммы — до $5000 за 1 кв. м в год. Впрочем, есть мнение, что позиционирование магазина на Тверской, как правило, нацелено не на получение прибыли, а на представление своей марки или брэнда клиентам и конкурентам.

Аренда

Некоторое время назад бытовало устойчивое убеждение, что Тверская — исключительное место для продвижения брэнда, для шоу-румов, поднятия престижа и продвижения новой для России торговой марки, что сама по себе торговля на Тверской невыгодна для коммерсантов и покрыть себестоимость товаров никакими маркетинговыми мероприятиями невозможно, не говоря уже о прибыли, говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard. Одновременно с укреплением этого предубеждения росла популярность Кутузовского и Ленинского проспектов. Однако, по мнению Кудрявцева, ни тот ни другой торговый коридор не имеет такой пешеходной проходимости, как Тверская, и ни на том ни на другом не совершается такого количества немотивированных покупок, как на Тверской. Последние исследования Paul's Yard говорят о том, что торговый бизнес (в том формате, в каком он существует на настоящий момент) может приносить колоссальные прибыли.

По данным ABN-Realty, в случае расширения торгового коридора Тверской на 50-100 м “в глубину” объем помещений превысит 100 000 кв. м, что, безусловно, повышает вероятность новому магазину, кафе или салону обосноваться на краю престижного коридора. И многие арендаторы, не только ритейловые, но и офисные, охотно этим пользуются. Так, на пересечении Тверской с Никитинским переулком расположились кафе “Николь”, Мастер-банк, “Мобайл Центр” и продовольственный магазин. На пересечении Тверской и Газетного переулка — представительства “Корпорации МИАН”, отделение Сбербанка, “Макдоналдс”. В Камергерском переулке — пешеходной зоне — находятся отделение Гута-банка, сеть ресторанов и кафе фаст-фуд. Ставки аренды помещений на Тверской и в переулках отличаются, по словам риэлторов, “в разы”. Для магазинов и кафе, выходящих витринами прямо на Тверскую, действуют ставки до $4500 за 1 кв. м в год без НДС, по данным Colliers International, и $3700 — по данным Jones Lang LaSalle. По данным Blackwood, рекордная сделка по аренде на Тверской составила 5500$ за 1 кв. м в год. Менее высоки — около $2500 — ставки аренды в прилегающих переулках и для “старых” арендаторов Тверской. Большинство арендаторов стараются заключить договор аренды на длительный срок (5-10 лет), замечает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. “Спрос на площади в данном торговом коридоре сверхвысокий, — считает он. — Ради помещения на Тверской многие арендаторы готовы переплатить. Если на какой-либо улице арендатор платит $600 за 1 кв. м, то за помещение на Тверской этот же арендатор готов заплатить $3000 за 1 кв. м и даже больше”.

В последнее время арендные ставки на главном торговом коридоре Москвы повысились, по данным Jones Lang LaSalle, примерно на 15-20%. Причина в том, что на рынок стало выходить все больше новых торговых марок, которые в первую очередь стремятся открыть свой flagship store, или “имиджевый магазин”, на одной из центральных торговых улиц города. Соответственно, высокий спрос на такие помещения дает возможность владельцам увеличивать арендные ставки. Согласно данным Paul's Yard, предложение по торговым площадям на Тверской улице составляет порядка 10 000 кв. м на первых этажах, еще около 3000 кв. м на вторых этажах и около 1500 кв. м в цокольных этажах. Однако объем существующих торговых помещений улицы можно считать и большим, если учитывать прилегающие к Тверской переулки.

“По правую сторону от Тверской отходят улицы и переулки, либо сами являющиеся известными торговыми коридорами (Столешников и Камергерский переулки), либо ведущие к таковым — к улицам Петровка, Кузнецкий Мост, — поясняет разницу сторон улицы Кудрявцев. — Поэтому пешеходный и автомобильный трафик по правой стороне улицы более напряженный, чем по левой, и арендная плата за торговые площади на этой стороне Тверской выше, чем за аналогичные, в среднем на $500 за 1 кв. м в год”.

Интересно, что ставки аренды помещений четной стороны Тверской (правой стороны улицы, если смотреть от центра), где находятся магазин “Подарки”, “Елисеевский”, книжный “Москва”, оказываются выше, чем ставки левой стороны. Это загадочное на первый взгляд явление имеет простое объяснение: проходимость, плотность пешеходных потоков правой стороны гораздо выше, чем левой.

В отличие от “пространственной” разницы в уровне ставок аренды “во времени” они изменяются не столь отчетливо. Аналитики замечают, что ставки аренды на таких не имеющих аналогов в Москве торговых коридорах почти не подвержены колебаниям. По наблюдениям специалистов Paul's Yard, если в целом по городу в 2003 г. наблюдалось некоторое снижение уровня арендных ставок в торговых центрах, не соответствующих современным форматам ритейла, арендные ставки на объектах торговой недвижимости в центре города практически не изменялись. “В этом определяющую роль играет фактор престижа, так как многие компании предпочитают открывать магазины и бутики в центральной части города с целью поддержания имиджа. Величина арендной ставки в таком случае не является определяющим фактором при выборе торговых площадей”, — считает Кудрявцев.

Стороны торговой улицы неравноценны и спозиционированы на различные покупательские предпочтения. Среди причин, резко дифференцирующих стороны улицы, аналитики Paul's Yard выделяют, во-первых, разницу в потоке автотранспорта в вечернее и утреннее время, потенциальную затрудненность и интенсивность его движения. Во-вторых, местоположение выходов станций Московского метрополитена, а также соответствие прохождения линии метрополитена и улицы. Третий фактор — наличие прогулочных зон, достопримечательностей, предприятий общественного питания и досуговой составляющей (кино, казино). И последнее — расстояние между подземными переходами.

Из-за небольшой частоты совершения сделок купли-продажи торговых площадей на Тверской риэлторы и консультанты считаю некорректным говорить даже о средней цене таких сделок. “Нами отмечены сделки, в которых стоимость 1 кв. м составляла $8000 и $13 500, — говорит Кудрявцев. — И мы не исключаем возможности купли-продажи помещений по более высокой цене”. Редкой удачей, по мнению Романа Чепцова, следует считать покупку помещения по цене $7000 за 1 кв. м, но чаще цена сделок оказывается ближе к $10 000-12 00 Высокая цена выкупа площадей street-retail, как, впрочем, и их дорогая аренда объясняется острым дефицитом свободных помещений, уровень которых, по разным оценкам, составляет 1,5-5%.

Продажа

К несчастью московских ритейлоров, Тверская имеет очень ограниченный потенциал по развитию и приумножению торговых площадей. В сравнении, например, с Новым Арбатом, имеющим солидные предложения по современным торговым площадям (торговые центры “Москвичка”, “Юпитер”, Весна“, Новоарбатский гастроном), Тверская жестко ограничена, во-первых, по расширению площадей, во-вторых, по их модернизации, считает Кудрявцев. На Тверской практически исключена возможность реконструкции стилобатных частей жилых и административных зданий, изменения их конфигурации и создания дополнительных входов. Следовательно, ни увеличить объем помещений, ни изменить формат торговли здесь нельзя. Новые проекты предполагают новое строительство, а оно сейчас может вестись лишь

Строить негде

Некоторый простор для развития дает возможность освоения подземного пространства: строительство торговых объектов на прилегающей к метрополитену территории. Например, у ст. м. “Маяковская” компания “Ингеоком” с конца 90-х гг. делает еще один выход, над которым будет построен новый торговый центр. Шанс расширить площади дают и проекты освоения подземного пространства.

на месте снесенных “Интуриста”, “Москвы” и готовящегося к реконструкции “Минска”.

Один из таких проектов, рожденный столичными властями в середине 90-х гг. и сейчас уже весьма близкий к воплощению, — строительство на Тверской площади подземного торгового центра. Как стало известно “Ведомостям”, одним из соинвесторов строительства подземного комплекса будет турецкая компания “Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.”, уже этим летом строители должны были выйти на площадку, чтобы успеть реализовать проект к 2006 г. Предполагается, что из 96 500 кв. м общей площади торговая часть займет 35 000 кв. м, остальное пространство отводится под парковки и тоннели, за счет чего должна быть улучшена транспортная ситуация в районе Тверской. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, создание транспортных развязок и туннелей в таких случаях вменяется инвестору как обременение.

Улица ям

По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, которая занималась разработкой предварительной концепции проекта, в подземном комплексе из-за проходящей внизу ветки метро будет не более четырех уровней. В качестве обременения фирма “Стройинком-К” должна построить второй тоннель под путепроводом. Внешний вид Белорусской площади будет сохранен, сквер и памятник Максиму Горькому останутся на прежнем месте. Компания планирует закончить работы на площади в 2008 г. Кстати, при осуществлении этих проектов Тверская и продолжающая ее 1-я Тверская-Ямская превратятся в улицу “трех ям” — с “Охотным Рядом” в начале, трехуровневым “подземельем” Тверского бульвара в середине и “пещерой” на площади Белорусского вокзала. Необходимость освоения подземного пространства должна простимулировать и замену устаревших коммуникаций, пролегающих под Тверской, оптимистично заявляют эксперты.

Еще одна крупногабаритная яма должна появиться на площади Белорусского вокзала, реконструкцией которого, по данным “Ведомостей”, займется владелец Leviev Group Лев Леваев. В перестройку площади израильский предприниматель советского происхождения готов вложить около $200 млн. Инвестором реконструкции площади Тверской Заставы, судя по всему, станет входящая в холдинг Leviev Group компания “Стройинком-К”, которая с 2001 г. проинвестировала строительство около 400 000 кв. м жилых и коммерческих площадей в Москве. Среди ее проектов — известные “Палаты Муравьевых”, комплекс таун-хаусов на Остоженке, реконструкция целого квартала на Патриарших прудах. Архитектурный проект реконструкции площади Белорусского вокзала (Тверской Заставы) с планировкой транспортных развязок был разработан академиком Борисом Бодэ еще в 2001-2002 гг. Он предусматривает строительство многоуровневого подземного комплекса общей площадью около 100 000 кв. м, из которых 50 000 кв. м займет паркинг, остальное — торговые и технические помещения.

Пока грандиозные подземные проекты делятся между заинтересованными инвесторами, ритейлорам, пожелавшими обосноваться на Тверской, остается надеяться только на съезжающих арендаторов. По данным исследования, специально проведенного “Ведомостями” для оценки вакантных помещений торгового коридора Тверской, большинство местных свободных объектов сдаются в аренду при посредничестве Alexim-Invest, которая изначально создавалась как управляющая компания, приоритетом деятельности которой является доверительное управление объектами торговой недвижимости. Позже компания приобрела статус риэлторской фирмы, но без претензий на захват всех направлений: Alexim-Invest специализируется на объектах street-retail в центре города. Сейчас конкурентов по сдаче в аренду “тверских” площадей у этой компании нет — ссылки на телефоны Alexim-Invest красуются на большинстве “подворотен” и переулков Тверской, где у компании есть площади от 100 до 300 кв. м в аренду под магазины и кафе, а также на одном из самых знаменитых и объемных объектов Тверской — некогда существовавшем кафе “Космос” и теперь уже бывшем ювелирном магазине “Космос-Золото”.

Продавцы Тверской

Ювелирный “Космос-Золото” открылся 25 декабря 1995 г. и был крупнейшим ювелирным магазином в Европе, а также официальным дистрибьютором знаменитой на весь мир испанской компании Carrera y Carrera. Теперь его место должен занять новый арендатор, которому, учитывая легенду места и близость к Кремлю, необходимо готовиться к максимальному уровню арендных ставок.

Пока на Тверской, 4, было кафе, этот рай мороженого знали и любили все дети столицы с еще более многочисленной армией приезжающих сюда “внутренних” туристов. Только здесь, отстояв многочасовую очередь, можно было попробовать более 10 сортов мороженого из красивых стаканов. Для любителей — с бокалом шампанского. Райское наслаждение сладкой продукцией отечественной молочно-холодильной индустрии прервалось в 1995 г., когда место мороженого в меню заняли кольца, цепочки и другие изделия из драгметаллов на витринах.

Без концепции

Среди последних сделок Тверской — открытие салона сотовой связи “Связной” (Тверская, 17), магазин сети одежды для молодежи Company's, бутик Bang Olufsen. В этом же доме скоро открывается кофейня “Кофе Хаус”. На площадях, занимаемых ранее Global USA (Тверская, 6), открылся парфюмерный магазин сети Ile de Beaute.

магазинов различных направлений, предприятий общественного питания и развлечений“.

В отличие от современных торговых центров, которые имеют профессионально разработанную концепцию, у торговых улиц таковой нет. “Собственники и арендаторы площадей разные, притираются друг к другу со временем, — замечает Кудрявцев. — Они конкурируют и взаимно дополняют друг друга. Концепция улицы складывается со временем под влиянием рыночных реалий и различных факторов: местоположения, окружения, конкурентной среды, исторического прошлого, эмоциональной составляющей. Тверская улица — торговый коридор с уже сложившимся стилем, узнаваемым обликом, определяющим формат действия

По данным ABN-Realty, Тверскую занимают преимущественно магазины промышленных товаров, бутики, кафе и рестораны — их доля составляет приблизительно 65-70%. Здесь расположены магазины и салоны широко известных марок: “Дикая орхидея”, Benetton, “МодАрт”, Sach, Glenfield, TJ Collection, Geox, Baldinini, Ecco, “Парад”, f.f., Fabi, Companys, Mexx, Hugo Boss. В тверском торговом коридоре расположено большое количество банков. “Практически каждый более или менее крупный банк имеет филиал на Тверской, — считает Роман Чепцов. — Это Росбанк, Альфа-банк, Сбербанк, Внешторбанк.

Соотношение профилей зависит во многом и от специфики самой улицы: например, на Новом Арбате превалируют развлекательные учреждения, Камергерский переулок населен ресторанами, Театральный проезд — улочка бутиков, считает Наталья Сазонова, консультант по исследованиям рынка Colliers International: “Большой сегмент — от 20% до 60% от общей торговой площади — занимают магазины одежды, обуви, аксессуаров. Для Тверской, как и для большинства центральных улиц, характерно резкое уменьшение доли или даже полное исчезновение продуктовых и хозяйственных магазинов, что связано с невозможностью для предприятий такого профиля платить высокие арендные ставки”.

Концепция торгового формата Тверской как улицы “вкусной” и “съедобной”, формировалась на протяжении многих десятков лет. Сейчас от нее не осталось и следа, и только история некоторых зданий напоминает “продуктовое” прошлое главной улицы столицы.

Торговые истории

Судьба “Елисеевского” оставалась неопределенной до мая 2002 г. — тогда помещения магазина начали активно сдаваться в аренду (в одном из выходящих на Тверскую залов недавно открылся ресторан “Этаж”). Осенью руководство магазина объявило тендер для поставщиков оборудования на проект элитного супермаркета, который должен был открыться в основном торговом зале “Елисеевского” площадью 750 кв. м. Однако вскоре тендер был закрыт, а его участникам сообщили, что магазин станет специализироваться на торговле одеждой и обувью. Такой вариант не устроил столичные власти, которые неоднократно заявляли о невозможности закрытия последнего продмага на Тверской.

Пример тому — магазин “Елисеевский” (Тверская, 14) — бывший московский гастроном № 1, еще ранее, при своем первом открытии в 1901 г. названный “Магазин Елисеева и погреба русских и иностранных вин”. В современную эпоху, в 1992 г., было создано ЗАО “Елисеевский магазин”, 100% акций которого отошли коллективу магазина. По словам участников рынка, в мае 2002 г. контроль над магазином перешел к совладельцу казино “Корона”, Golden Palace и ряда объектов недвижимости на Тверской Якову Якубову. Однако, по данным Московской регистрационной палаты, владельцем всех акций ЗАО остается трудовой коллектив.

Еще один “вкусный” магазин прямо по соседству с “Елисеевским” — булочная Филиппова. Ее “преобразовали” в стандартное кафе первым из списка репрессированных московских булочных. В булочной перебывал весь цвет Москвы, в ней назначали свидания. Публика приходила самая разномастная — от учащейся молодежи до старых чиновников в дорогих шинелях. Благодаря Филиппову широкое распространение в России получили “московские” калачи. Тесто для них после замеса выносилось на холод, что способствовало молочнокислому брожению и придавало им особый вкус. Были в “Филипповской” и кондитерский магазин, калачная и бараночная пекарни, сухарная, карамельная мастерские, мармеладный цех.

Летом 2003 г. в “Елисеевском” прошли ремонтно-реставрационные работы. Из “прилавочного гастронома” он превратится в магазин самообслуживания с торговой площадью около 1000 кв. м. При этом интерьер магазина восстанавливался по дореволюционным чертежам. Стоимость проекта в “Елисеевском” оценивают в $2 млн. Восстановленный магазин теперь обслуживает около 3000-3500 человек в день, а его ежемесячный оборот, по общим оценкам ритейлоров, составляет до $1,5 млн.

Сейчас в нынешней “Филипповской” не осталось почти ничего прежнего. Здесь была открыта кофейня “Кофе Бин”. Ее судьбу повторили ликвидированные на Тверской булочные в доме № 5, затем в доме № 4 — перепрофилированы все окрестные хлебные магазины. Ведь хлеб дешев, а аренда на Тверской дорога.
Разработан проект по обязательному страхованию жилья.

Когда начался “ремонт” здания, первыми запротестовали жители окрестных домов, затем негодующие письма с требованием сохранить столице ее историю направили властям города Олег Ефремов, Марк Захаров, Юрий Соломин, мхатовцы и ленкомовцы. Среди встревоженных судьбой магазина была и Новелла Журина, правнучка знаменитого булочника.

Добровольцы
Страховщики отмечают, что в течение последних 3 лет число застрахованных квартир остается практически неизменным. Основная причина кроется в том, что не все жители могут заплатить за полис 0,4--2,5% от рыночной стоимости квартиры.


На сегодняшний день страхование жилья является в России делом сугубо добровольным. Россияне могут застраховать свою квартиру как по коммерческим, так и по льготным ставкам. Определяющим критерием выбора является стоимость полиса и размер возмещения ущерба. Но в ближайшее время ситуация может измениться: Госстрой РФ намерен сделать страхование жилья обязательным.

По расчетам страховщиков, предел насыщения льготной программы наступит, когда застрахуются около 1 млн. клиентов (сейчас - 810 тыс.). К тому же, как ожидается, в этом году тарифы по льготной программе вырастут, что приведет к оттоку малообеспеченных горожан. Очевидно, что в этих условиях схема страхования жилья должна кардинально поменяться.

Муниципальная программа (в ней участвуют «МАКС», «МЕСКО», Промышленно-страховая компания, РОСНО, «Спасские ворота» и Страховой дом ВСК) позволяет москвичам застраховать свои квартиры по ставке 6 рублей за квадратный метр в год. Но при этом лимит ответственности страховщика составляет всего 300 долларов за метр, что в 2--3 раза ниже рыночной стоимости метра и не обеспечивает возврата реальной стоимости жилья. Представители страховых компаний считают, что с ростом платежеспособности населения муниципальная программа сойдет на нет.

Страховщики также предлагают разработать особый механизм страхования кондоминиумов и товариществ собственников жилья (ТСЖ): владельцы квартир в ТСЖ должны страховать и свою долю в общей собственности. Заместитель гендиректора компании «РЕСО-Гарантия» Игорь Иванов считает: «Для страхования ТСЖ необходима разработка совершенно новых, неординарных решений. Программа страхования кондоминиумов не может быть дешевой, она должна учитывать потребности собственников, поэтому она может быть развернута только на коммерческой основе, без дотаций города».

Ветер перемен
Заместитель гендиректора Страхового дома ВСК Владимир Новиков считает, что в идеале нужно постепенно переходить к французской системе страхования жилья: полис имеет неограниченное покрытие, а тарифы определяются по адресу, качеству дома и стоимости квартиры в этом доме.

'Тарифы и лимиты ответственности при страховании ТСЖ ничем не отличаются от условий льготной программы, но собственники квартир в ТСЖ доплачивают по 6 рублей за 1 кв. метр в год за страхование общей собственности (лестничных пролетов, лифтов, парковок и т.п.)', - сообщила ГАЗЕТЕ ведущий специалист отдела страхования имущества Объединенной страховой группы «Согласие» Елена Горелова.

Впрочем, в конце прошлого года правительство Москвы уже включило ТСЖ в муниципальную программу страхования. Как рассказала ГАЗЕТЕ руководитель отдела страхования жилья Промышленно-страховой компании (ПСК) Ирина Борисова, никаких особых трудностей в страховании кондоминиумов нет, а спрос большой.

Страховщики, в свою очередь, несмотря на экономию на издержках (страхуется сразу целый дом), не собираются снижать тарифы для жилтовариществ. Они объясняют это тем, что их риски слишком велики: если с домом что-нибудь случится, выплачивать придется всем участникам ТСЖ.

Руководитель проекта Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО Анна Тимонина отмечает, что сложности при страховании ТСЖ все-таки возникают, прежде всего, из-за разногласий среди жильцов: не все соглашаются с оценками стоимости, и не все хотят платить требуемую сумму.

По словам главы отдела имущественного страхования компании «РК-Гарант» Леонида Михайлина, 'страховщики давно разрабатывают такую концепцию, но, в соответствии с Гражданским кодексом, никто не может заставить собственника страховать свое имущество, поэтому правительство вряд ли одобрит этот документ». В «АльфаСтраховании» напомнили, что ранее с подобной инициативой выступал глава МЧС Сергей Шойгу, но президент его не поддержал.

Под одну гребенку
Самый радикальный способ реформирования системы страхования жилья предложил Госстрой России. На прошлой неделе глава Госстроя РФ Николай Кошман сообщил, что его ведомство намерено внести на рассмотрение правительства концепцию обязательного страхования жилья. Скорее всего уже на этой неделе документ поступит в кабинет министров. Инициатива Госстроя обусловлена огромными убытками от стихийных бедствий в прошлом году, которые пришлось компенсировать в основном за счет бюджета.

Заместитель гендиректора «ГУТА-Страхования» Ирина Жачкина уверена, что обязательное страхование жилья необходимо, особенно малообеспеченным слоям населения (тарифы по этому виду страхования будут минимальны). «В настоящее время многие квартиры приватизированы. При этом если с жильем что-то произойдет, владельцы просто-напросто окажутся без крыши над головой и будут не в состоянии оплатить не только приобретение нового жилья, но и ремонт», - пояснила она.

Между тем среди страховщиков много сторонников этой идеи. Ольга Вдовина из «Прогресс-Гаранта» призналась, что это позволит отечественным страховщикам значительно расширить страховое поле и увеличить сборы страховых премий (тем более что по ГК ответственным за сохранность квартиры является ее владелец).

Введение обязательного страхования жилья вряд ли понравится и собственникам квартир: как только страховой продукт станет массовым, лимиты ответственности уменьшатся и обещания адекватной страховой защиты станут мифом.

В компании «Сибирь» считают, что обязательное страхование жилья решит проблему возмещения ущерба за гибель или повреждение имущества и снизит нагрузку на бюджет, так что государство от этого только выиграет. Правда, с этим можно поспорить: большая часть жилого фонда находится в государственной и муниципальной собственности, так что на страховые взносы будут тратиться бюджетные деньги.

Московский малый бизнес в шоке: столичное правительство не выполнило обещания сдержать рост арендных ставок. Мэрия отложила изменение новой методики, по которой ставки выросли в отдельных случаях в 100 - 500 раз. Предпринимателям придется доплачивать за ремонт городских помещений, а договоры будут заключаться на кабальных для них условиях.



Предприниматели завалили мэрию жалобами на рост ставок: для некоторых плата повысилась в 100 - 500 раз. По данным замруководителя департамента поддержки и развития малых предприятий Москвы Анатолия Коротия, для большинства "маленьких" ставка выросла в 3 - 16 раз, а в среднем - в пять раз.

Ставки при аренде муниципальных помещений в Москве в этом году резко выросли. Дело в том, что в сентябре 2002 г. столичное правительство утвердило новую методику расчета арендных ставок, учитывающую "рыночную стоимость" объектов и расходы города на содержание муниципальных помещений. Затраты эти невелики (238 руб. за 1 кв. м в год) , и в январе вице-мэр Валерий Шанцев доложил Юрию Лужкову, что при новой методике рентабельность сдачи городских помещений будет превышать 2500%.

Заключение договоров по новым ставкам было приостановлено, а глава комплекса Олег Толкачев обещал, что арендная плата по сравнению с прошлым годом вырастет не более чем вдвое. Впрочем, двукратное повышение задания по аренде имущественному департаменту (с 7 млрд руб. до 14 млрд руб. ) , записанное в бюджете на этот год, снижено не было.

В феврале Юрий Лужков жестко раскритиковал работу земельно-имущественного комплекса. "Я такую реакцию получил из-за ваших действий", - возмущался тогда мэр. По его словам, "из местечковых интересов" имущественный департамент "вздул арендные платежи". Лужков велел чиновникам скорректировать беспощадную методику.

Если же арендатор на свои средства отремонтировал городское помещение, его затраты, согласно постановлению, будут не вычитаться из арендной платы, а учитываться при оценке стоимости помещений. Словом, инвестиции будут увеличивать, а не уменьшать плату за аренду. "Это похоже на издевательство", - говорит член координационного совета профсоюза предпринимателей "Лига свободы" Андрей Насонов.

Вчера "Ведомости" узнали, как чиновники справились с заданием Лужкова. Согласно постановлению московского правительства N 193-ПП расчет платы будет все-таки производиться по новой методике за исключением действующих договоров, заключенных до 1 июля 2002 г. Для таких арендаторов плата увеличится не более чем в два раза. Правда, "двукратное ограничение" не касается арендаторов, сдающих помещения в субаренду. А малые предприятия, отмечает руководитель экспертно-аналитического центра "ОПОРы" Дина Крылова, в основном являются субарендаторами, так как прямого доступа к аренде не имеют (в префектурах предпринимателям говорят, что свободных помещений нет).

Москва повышает плату за аренду не от хорошей жизни. "[В ходе налоговой реформы] центр ограбил регионы, и теперь им трудно соображать, вести себя рационально", - говорит депутат Госдумы Иван Грачев, считающий, что ограничить рост арендной платы можно федеральным законом, "привязав" ее рост к инфляции.

Есть недовольные постановлением и в московской мэрии. "Методика полностью непригодна", - считает Коротий. "Принят худший из возможных вариантов, - говорит Насонов, - двукратным ростом платы дело не ограничится, так как подавляющее большинство договоров заключается на год". "Это не коррекция, и даже не отговорка [чиновников, отказавшихся выполнять задание], а просто истребление малого бизнеса, - отмечает Насонов. - Для предпринимателей, которые не смогут переложить рост аренды в цену - а таких большинство, - повышение ставок окажется фатальным".

Московский малый бизнес в шоке: столичное правительство не выполнило обещания сдержать рост арендных ставок. Мэрия отложила изменение новой методики, по которой ставки выросли в отдельных случаях в 100 - 500 раз. Предпринимателям придется доплачивать за ремонт городских помещений, а договоры будут заключаться на кабальных для них условиях.

Датированное 25 марта постановление предписывает департаменту имущества в недельный срок внести предложение по максимально допустимому росту платы для арендаторов, не подпадающих под двукратное ограничение. По данным "Ведомостей", пока это поручение не выполнено. Скорректированную методику ДГМИ должен представить московскому правительству до 1 июля. При этом завершить оценку рыночной стоимости всех сдаваемых в аренду московских помещений предписано до 1 июня. "За полтора месяца стоимость массы не оцененных еще помещений нельзя оценить, а можно только нарисовать", - говорит попросивший об анонимности оценщик недвижимости.

Предприниматели завалили мэрию жалобами на рост ставок: для некоторых плата повысилась в 100 - 500 раз. По данным замруководителя департамента поддержки и развития малых предприятий Москвы Анатолия Коротия, для большинства "маленьких" ставка выросла в 3 - 16 раз, а в среднем - в пять раз.

Ставки при аренде муниципальных помещений в Москве в этом году резко выросли. Дело в том, что в сентябре 2002 г. столичное правительство утвердило новую методику расчета арендных ставок, учитывающую "рыночную стоимость" объектов и расходы города на содержание муниципальных помещений. Затраты эти невелики (238 руб. за 1 кв. м в год) , и в январе вице-мэр Валерий Шанцев доложил Юрию Лужкову, что при новой методике рентабельность сдачи городских помещений будет превышать 2500%.

Заключение договоров по новым ставкам было приостановлено, а глава комплекса Олег Толкачев обещал, что арендная плата по сравнению с прошлым годом вырастет не более чем вдвое. Впрочем, двукратное повышение задания по аренде имущественному департаменту (с 7 млрд руб. до 14 млрд руб. ) , записанное в бюджете на этот год, снижено не было.

В феврале Юрий Лужков жестко раскритиковал работу земельно-имущественного комплекса. "Я такую реакцию получил из-за ваших действий", - возмущался тогда мэр. По его словам, "из местечковых интересов" имущественный департамент "вздул арендные платежи". Лужков велел чиновникам скорректировать беспощадную методику.

Если же арендатор на свои средства отремонтировал городское помещение, его затраты, согласно постановлению, будут не вычитаться из арендной платы, а учитываться при оценке стоимости помещений. Словом, инвестиции будут увеличивать, а не уменьшать плату за аренду. "Это похоже на издевательство", - говорит член координационного совета профсоюза предпринимателей "Лига свободы" Андрей Насонов.

Вчера "Ведомости" узнали, как чиновники справились с заданием Лужкова. Согласно постановлению московского правительства N 193-ПП расчет платы будет все-таки производиться по новой методике за исключением действующих договоров, заключенных до 1 июля 2002 г. Для таких арендаторов плата увеличится не более чем в два раза. Правда, "двукратное ограничение" не касается арендаторов, сдающих помещения в субаренду. А малые предприятия, отмечает руководитель экспертно-аналитического центра "ОПОРы" Дина Крылова, в основном являются субарендаторами, так как прямого доступа к аренде не имеют (в префектурах предпринимателям говорят, что свободных помещений нет).

Москва повышает плату за аренду не от хорошей жизни. "[В ходе налоговой реформы] центр ограбил регионы, и теперь им трудно соображать, вести себя рационально", - говорит депутат Госдумы Иван Грачев, считающий, что ограничить рост арендной платы можно федеральным законом, "привязав" ее рост к инфляции.

Есть недовольные постановлением и в московской мэрии. "Методика полностью непригодна", - считает Коротий. "Принят худший из возможных вариантов, - говорит Насонов, - двукратным ростом платы дело не ограничится, так как подавляющее большинство договоров заключается на год". "Это не коррекция, и даже не отговорка [чиновников, отказавшихся выполнять задание], а просто истребление малого бизнеса, - отмечает Насонов. - Для предпринимателей, которые не смогут переложить рост аренды в цену - а таких большинство, - повышение ставок окажется фатальным".

В плену амбиций

Датированное 25 марта постановление предписывает департаменту имущества в недельный срок внести предложение по максимально допустимому росту платы для арендаторов, не подпадающих под двукратное ограничение. По данным "Ведомостей", пока это поручение не выполнено. Скорректированную методику ДГМИ должен представить московскому правительству до 1 июля. При этом завершить оценку рыночной стоимости всех сдаваемых в аренду московских помещений предписано до 1 июня. "За полтора месяца стоимость массы не оцененных еще помещений нельзя оценить, а можно только нарисовать", - говорит попросивший об анонимности оценщик недвижимости.
Вывод промышленных предприятий из центра Москвы в область, задуманный давно и первоначально воспринятый на ура, в действительности оказался далеко не однозначным решением проблемы улучшения городской экологии и освобождения площадок под жилищное строительство. Подмосковье готово принять столичные заводы, повысив за их счет свой индустриальный потенциал, но выделяет под переводимые производства в основном дальние земли, не слишком устраивающие владельцев предприятий. Москва, в свою очередь, рискует остаться без рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет. Потери могут быть слишком велики, поэтому промышленные зоны теперь в основном создаются в черте города, не очень мешая жителям столицы, но и практически не улучшая экологическую обстановку в Москве.

44% городских промзон расположены фактически в центре столицы — и это при том, что некоторые заводы работают с ядовитыми химикатами или используют небезопасные технологии производства и теоретически вообще не должны располагаться вблизи жилых домов, школ, больниц и прочих подобных объектов. Но даже те предприятия, которые официально не относятся к вредным, городскую экологию отнюдь не улучшают.

Москва стремилась стать индустриальным городом с незапамятных времен. Ремесленнические кварталы постепенно перерастали в целые промышленные зоны, строились фабрики и заводы, а город тем временем разрастался, охватывая предприятия новыми и новыми кольцами жилых домов. Эта традиция успешно сохранялась до конца прошлого века. Тем более что градоначальники советских времен очень гордились промышленным потенциалом столицы. Их индустриальные амбиции город расхлебывает до сих пор: сейчас производственные территории занимают около четверти территории Москвы. Размеры столицы в пределах МКАД составляют 100 000 га, и 27 000 га из них занимают производственно-коммунальные зоны.

Жилищное строительство на сегодняшний день является одним из самых быстроокупаемых и надежных инструментов инвестирования средств. Именно за счет вывода промышленных предприятий городские власти пытаются решить проблему острого дефицита земельных участков под массовую и точечную застройку. Правда, потенциальные инвесторы, за счет которых преимущественно должен осуществляться вывод предприятий, жалуются, что себестоимость строительства на территории бывших промзон становится слишком высокой.

Впрочем, предостережения ученых на этот счет довольно долго оставались без ответа. Вопрос о выводе промышленных предприятий за границы Москвы стал активно обсуждаться, только когда в российской столице начал формироваться реальный рынок недвижимости. Тогда и городской администрации, и заинтересованным коммерческим структурам стало понятно, что земля в центре Москвы стоит очень дорого, а на месте старых и зачастую уже практически не работающих заводов гораздо выгоднее строить жилые дома, офисы и торговые центры.

Воз и ныне там

“Требования к новым земельным участкам установлены весьма расплывчато, но, для того чтобы приступить к строительству жилья, в ряде случаев необходимо не только организовать и оплатить вывод предприятия, но и произвести оздоровительные мероприятия, например срез грунта или очистку почвы. Все это может до 10 раз увеличить стоимость строительства. Естественно, в конечной стоимости квартир затраты девелопера будут учтены, а при нынешнем росте цен, за которым не успевает платежеспособный спрос, такое жилье может оказаться вне ценовых рамок реальных продаж”, — объясняет Сергей Гринберг, коммерческий директор компании “Стройжилинвест+”.

Возможно, именно поэтому программа очистки Москвы от производственных предприятий до сих пор не принесла местных властям ожидаемых доходов. Четыре года назад специалисты Департамента науки и промышленной политики столицы планировали, что к 2003 г. городской бюджет получит более 1,2 млн руб. за счет вывода предприятий из центра Москвы и дальнейшей продажи прав аренды на освобожденные земельные участки. К этому моменту в центре города должно было освободиться 42 га бывшей промышленной земли, рыночная стоимость которой в 2000 г. составляла 6,41 млрд руб. Однако процесс вывода предприятий пошел далеко не так быстро, как хотелось столичным властям. Программы осуществлялись в основном на бумаге путем подготовки исходно-разрешительной документации на объекты, с которых планировалось вывести производства. Реально в центре столицы к 2003 г. было освобождено менее 10 га земли. Процесс осложнялся еще и тем, что предприятия, подведомственные московским властям, занимают в городе сейчас только 6000-7000 га. Остальные производства являются федеральными, и их перевод на другое место требует множества различных согласований.

Впрочем, выводу промышленных предприятий мешают не только опасения потенциальных инвесторов подобных проектов. До сих пор остается невыясненным самый главный вопрос: куда же, собственно, столичные власти собираются перемещать предприятия, останутся ли старые заводы в черте города, сменив центр на окраины, или переедут в Подмосковье? Оба варианта имеют плюсы и минусы, причем непонятно, чего в них больше — положительного или отрицательного. С одной стороны, город хочет сохранить рабочие места и налоговые поступления от предприятий, с другой — освободить участки для жилищного и коммерческого строительства. Совместить все это довольно сложно.

Промпотенциал и рабочие места

В 2003 г. в качестве удачного примера вывода предприятия с последующим освоением территории столичные власти могли назвать лишь проект жилого комплекса, построенного ДСК-1 на Рубцовской набережной. В последние 1,5-2 года процесс пошел быстрее — опять же благодаря увеличивающемуся дефициту площадок и возросшей активности инвесторов, которым быстро растущие цены на квартиры теперь позволяют реализовывать проекты, раньше казавшиеся нерентабельными. Но и сейчас программу вывода промышленных предприятий из города нельзя еще назвать однозначно успешной.

Первоначально московские власти планировали выводить ненужные городу заводы и фабрики за МКАД. Однако довольно быстро стало понятно, что такой план столице невыгоден. Московский мэр Юрий Лужков настаивает на сохранении общего количества рабочих мест для москвичей. Но добиться этого, перебазируя предприятия за город, крайне сложно. “Если бы нам предложили разместить производственные цеха сразу за МКАД, в пределах 10-20 км от города, вопросов бы не было. Мы бы возили людей маршрутками от ближайшей станции метро, и дорога занимала бы у них всего на 20-30 минут больше, чем раньше. Но участков вблизи от Москвы никто не предлагает, все они уже заняты коттеджными поселками или крупными торговыми комплексами. Разместить производство можно никак не ближе чем в 50 км от города, — рассказывает руководитель одного из предприятий, стоящих в программе вывода из центра Москвы. — Возить людей в такую даль невозможно. Ну пустим мы пару автобусов в день, но ведь работа-то у всех может заканчиваться в разное время. Да и не захотят москвичи ехать за тридевять земель, тратить на дорогу по пять часов в день. У нас квалифицированные специалисты, они и поближе к дому работу найдут. Или захотят — но за существенную прибавку к жалованью. А если так, то мне уж выгоднее вербовать рабочую силу прямо на месте. Тем более что жители области пока еще не избалованы московскими зарплатами и желающих пойти к нам работать будет вполне достаточно”.

Перевод предприятий на другое место всегда приводит к определенному конфликту интересов. Городу и инвесторам нужны земельные участки в центре столицы, занятые производством, да и вред, которые заводы и фабрики наносят экологии города, очевиден. Но в то же время столичные власти обязаны заботиться о сохранении рабочих мест и поддержании местной промышленности, которая платит налоги в городской бюджет. Образуется замкнутый круг.

Случай с “Аэрофлотом” научил столичные власти, что подведомственные предприятия нельзя отпускать далеко. Тем более что полностью выведенные за черту города заводы и фабрики будут и юридически, и фактически располагаться именно в области и получат полное право вести все финансовые расчеты уже с областными властями. Получить с них хотя бы небольшую долю налоговых отчислений, по мнению экспертов, не поможет уже никакой суд.

Помимо рабочих мест Москва хотела бы также сохранить и налоги, поступающие в бюджет от предприятий, расположенных сейчас на ее территории. Сделать это при переселении заводов в область также будет проблематично. Опыт затяжных судебных разбирательств со столичными компаниями, предпочитающими платить налоги в области, у нашего города уже имеется. Например, несколько лет назад кровопролитная война за бюджетные поступления велась с “Аэрофлотом”. Несколько технических подразделений этой авиакомпании имели областной юридический адрес, на основании чего перевозчик предпочел все расчеты вести с Подмосковьем, тем более что налоги там были на несколько процентов ниже, чем в столице. Тяжба между московским правительством и “Аэрофлотом” длилась около года, процесс широко обсуждался в прессе. В итоге суд решил, что отделения авиакомпании, располагающиеся в Москве, должны платить налоги по месту прописки, но за время разбирательства город недополучил изрядное количество причитающихся ему налогов.

Сейчас проводится анализ предприятий и необходимых для них территорий. Но, в принципе, город готов идти на расходы. Первыми на окраины будут выводиться небольшие предприятия, которые сейчас находятся в окружении жилых домов, а также заводы, расположенные в самом центре города (их перечень уже сформирован). Пантелеев отмечает, что московское правительство не собирается форсировать процесс, но хочет провести его “качественно и с толком”. Кроме того, в этом году московские власти планируют закончить проработку концепции создания промзон, необходимой для них проектной документации и инфраструктуры. Первые такие промышленные резервации уже практически созданы на территории Молжаниновского района и Бутова. Считается, что там они не будут мешать москвичам, а промышленный потенциал города при этом сохранится в полном объеме. В дальнейшем подобные промзоны, в которых выводимые производственные мощности будут размещаться более сжато и компактно, чем сейчас, планируется создать практически во всех административных округах столицы.

Все эти соображения заставили московских чиновников искать возможность оставить производства в черте города. В конце прошлого года Департамент науки и промышленной политики Москвы разработал очередную программу на 2004-2006 гг., в которой речь шла уже о выводе промышленных предприятий на окраины столицы. “Нет проблемы, где разместить предприятия в Москве. Земель, пригодных для этих целей, достаточно. Правда, это дорогостоящий процесс, так как, по сути дела, необходимо создать обновленные предприятия в новых помещениях с улучшенными технологическими характеристиками и условиями труда”, — говорит Евгений Пантелеев, руководитель департамента.

Некоторые предприятия без особых усилий со стороны городских властей получают довольно выгодные предложения от инвесторов. Например, ВНИИ “Холодмашхолдинг”, находившийся на Болотной площади, на инвестиционном конкурсе получил средства на переезд в Чертаново. На его месте строятся жилые дома. Такая же ситуация и у Московского карбюраторного завода, занимавшего две площадки на Шаболовке, и у РТИ “Каучук”, и у фабрики “Красная швея”, выводимой с Никольской улицы.

Первые шаги по переселению предприятий по такой схеме уже сделаны. Например, Нагатинская пойма вскоре будет очищена от всех производственных точек ЗиЛа. Речь о выводе этого гиганта в область не идет — в крайнем случае переехать за МКАД может литейное производство, а автомобильный конвейер обязательно останется в столице. На территории Нагатинской поймы будет построен бизнес-комплекс площадью около 1 млн кв. м. Проект оценивается приблизительно в $400 млн. Предел цен за аренду помещений московское правительство установило в размере $150 за 1 кв. м. В промзоны на территории столицы планируется также перевести завод “Красный богатырь” и фабрику Ногина.

Инвестору останется только оплатить строительство новых помещений, а также оснащение их техникой и оборудованием. За это он получает право освоения освободившейся территории. В идеале предприятия должны сами изыскивать средства для переезда на новое место. В этом случае город готов также взять на себя проектную оценку переселения и поиск оптимальных градостроительных решений на освободившихся пространствах. Таким образом, город может оплатить около 30% затрат по выводу предприятий на окраины. По экспертным оценкам, перевод одного производства средних размеров на новое место может в целом обходиться примерно в $40-70 млн.

Стремясь сохранить промышленный потенциал и рабочие места, городское правительство уже объявило о готовности пойти на значительные расходы и не перекладывать все затраты по выводу предприятий на окраины на плечи инвесторов. Власти предлагают сначала обустроить территорию под завод или фабрику, подготовить для них новую площадку, оснащенную инфраструктурой и подъездными путями, а уже потом предлагать предприятию туда переехать. Все работы планируется осуществлять за счет городского бюджета.

Область готова принять всех

В ближайшие 7-8 лет из центра должны быть выведены 94 предприятия, из них около половины — промышленные, остальные — предприятия связи, транспортные, складские зоны. Пантелеев особо подчеркивает, что речь идет только об изменении структуры размещения промышленности в городе, а количество рабочих мест и выпускаемой продукции будет сохранено на прежнем уровне. Город также собирается компенсировать предприятиям потерю земли в центре — либо в виде прямых платежей, либо путем участия заводов в инвестиционных объектах, которые город будет строить на освободившихся участках. Такая практика уже была опробована во время строительства Третьего транспортного кольца. Трасса прошла по территории десятков промышленных предприятий. У сахарорафинадного завода им. Мантулина, например, отняли железнодорожную ветку, и городу пришлось за свой счет организовать предприятию автомобильный транспорт.

Промышленные успехи Подмосковья впечатляют уже сейчас. За последние несколько лет областная промышленность увеличивает темпы промышленного роста примерно на 12-15% в год — это почти вдвое больше среднероссийских показателей. Среди лидеров роста — и электроэнергетика, и химия с нефтехимией, и машиностроение с металлообработкой, и производство стройматериалов, и легкая и пищевая промышленность. Местные власти очень рассчитывают на то, что вывод промышленных предприятий из Москвы в область способен дать новый стимул индустриальному подъему в Подмосковье. Поэтому они готовы принять всех. Об экологических проблемах, с которыми область в результате такой сговорчивости может столкнуться уже через 5-10 лет, здесь пока не задумываются.

В Подмосковье есть своя целевая программа, названная “Разработка генерального плана развития Московской области на период до 2020 года”. Вывод столичных предприятий постоянно вносит в нее определенные изменения. Депутаты областной Думы некоторое время назад даже потребовали принять специальный закон, который будет жестко регламентировать порядок перевода крупных производств из Москвы в область. Несмотря на это, местные власти весьма охотно готовы принимать под крыло ненужные столице заводы. Дело в том, что около 90% территорий Подмосковья являются землями сельхозназначения, но выращивать картошку и помидоры вокруг Москвы давно уже стало невыгодным. “Чем больше в регионе промышленности, чем выше рост этой отрасли экономики, тем более динамичным является регион”, — объясняет Алексей Бодунков, министр имущественных отношений правительства Московской области.

О желании разместить на своих территориях московские производства в последнее время говорят и администрации отдельных подмосковных районов, и даже частные владельцы земельных участков. Например, руководство Павлово-Посадского района проявило крайнюю заинтересованность в создании у себя дополнительных производственных мощностей за счет перебазирования на территорию района предприятий из Москвы. Местная администрация даже официально попросила Москомархитектуру учесть эту заинтересованность при перемещении московских заводов в область. По данным источника в администрации, у Павлово-Посадского района имеются для этих целей свободные производственные площади и земельные участки.

Подмосковное правительство хорошо понимает, что главный резерв для области по увеличению налоговой базы — именно продажа или аренда земельный участков. “Только недавно созданные крупные торговые центры вдоль МКАД и основных радиальных автомагистралей ежегодно дают в областной бюджет до 3 млрд руб. Состоявшееся за последние четыре года повышение зарплаты бюджетникам в четыре раза, увеличение социальных выплат — все это и многое другое обеспечивается в значительной степени из средств, полученных от продажи и аренды земельных участков”, — говорит Бодунков. И вытеснение из Москвы промышленных предприятий в этом смысле является для области благом. Производству нужно где-то развиваться, но инвесторы крайне редко соглашаются на размещение в старых промышленных зонах — для них проще арендовать или выкупить выведенные из оборота малопродуктивные сельскохозяйственные земли.

А если идти неофициальными путями, то в Интернете можно найти объявление примерно такого содержания: “Продается производственный комплекс (фабрика) площадью 60 000 кв. м, находящийся на земельном участке 8 га. В комплекс входят три производственных разноэтажных корпуса. К корпусам примыкают административные здания. Все оборудовано системой водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения. На территории имеются авто- и железнодорожные пути. Московская область, собственник, цена договорная. Интересный вариант под вывод предприятий из Москвы”. Владелец комплекса, разместивший данное объявление, сообщил, что с нему обращались уже несколько заинтересованных руководителей московских фабрик. Собственники подмосковных земель продают свой товар по реальным рыночным ценам. Варианты обмена областных участков на московские практически не рассматриваются — построить что-либо в Москве, даже имея официальные права на бывшую землю промпредприятия, для стороннего инвестора сейчас довольно сложно.

Интересный опыт сотрудничества с инвесторами уже накоплен в Истринском районе. Глава его администрации Анна Щерба по собственной инициативе сформировала промышленную зону — по сути, готовые промышленные площадки. Произвела вывод земли из сельхозоборота, организовала работу по ее кадастровому учету, провела все остальные необходимые мероприятия. Решила вопрос с электричеством, газом, водопроводом, канализацией. Инвесторам осталось только строить. Потом, по словам Бодункова, в районе начался промышленный бум. Построены фармацевтический завод, завод по производству молочной продукции под маркой “Президент”. Строится завод по сборке сантехнической арматуры, есть еще заявки. Промышленная зона площадью 200 га сейчас готовится также в Волоколамском районе. Всегда бывший дотационным, с пуском новых производств район рассчитывает стать донором. Аналогичная работа намечается и во многих других районах.

Однако у переезда в Подмосковье есть и очень существенный недостаток. Дело в том, что участков вблизи столицы предприятиям практически не предлагают. Областные власти также понимают, что стоимость земли в пределах 10-30 км от МКАД слишком высока, оплатить ее полную рыночную цену заводы не смогут, да и состоятельным москвичам, купившим коттеджи в этой зоне, соседство с производством вряд ли понравится. Кроме того, для подмосковной администрации не слишком принципиально, как развивается рынок ближних земель, поскольку большое количество участков здесь уже находится в частных руках. А вот поднять стоимость дальних земель, находящихся на расстоянии 50-80 км от столицы, и пробудить к ним интерес инвесторов для областного правительства очень важно.

Столичные предприятия получают предложения о переезде не только из Подмосковья, но и из других российских регионов, например из Ярославской или Тверской областей. Надо отметить, что для многих производств, особенно средних и мелких, переезд из Москвы является довольно выгодным делом. Электроэнергия, земля, рабочая сила в Московской и граничащих с ней областях обходятся как минимум на 25-30%, а то и на 50% дешевле, чем в столице. Да и договориться с владельцами убыточных областных предприятий о покупке у них необходимых участков гораздо проще.



Главная --> Публикации