Главная --> Публикации --> Железнодорожный: заслуженное серебро Офисов по-прежнему не хватает Налог на имущество: ловушка для простецов Лучший в рунете За морем житье не хуже!

— Какие недостатки присущи Градостроительному кодексу РФ 1998 г.?

С самого зарождения российского рынка недвижимости его участники стремятся договориться с чиновниками по поводу правил игры — многие положения градостроительного законодательства серьезно усложняют ведение бизнеса. Наконец на суд общественности вынесен проект нового Градостроительного кодекса РФ, который обещает быть прогрессивнее действующего и который вызвал чуть ли не скандал после первого чтения в Госдуме. О том, насколько от этого документа может зависеть развитие “здорового” рынка недвижимости, рассказывает один из авторов законопроекта, директор направления “Реформы в сфере недвижимости” фонда “Институт экономики города” Эдуард Трутнев.

Во-вторых, действующий Градостроительный кодекс ввел некоторые нормы, ориентированные на регулирование строительства в условиях рынка недвижимости. Например, правовое зонирование. Его результаты фиксируются в правилах землепользования и застройки — местных нормативных правовых актах, которые устанавливают градостроительные регламенты относительно всех зон в пределах города и всех участков, расположенных в этих зонах.

— Не надо чрезмерно преувеличивать недостатки действующего Градостроительного кодекса. Давайте сначала оценим его положительную роль. Это первый кодекс в Российской Федерации по градостроительной деятельности. До этого был закон 1993 г. “Об основах градостроительства в Российской Федерации”. Я бы отметил два положительных момента в действующем кодексе. Во-первых, комплексность. Документ охватывает все этапы градостроительной деятельности — от территориального планирования на уровне РФ, субъектов Федерации, органов местного самоуправления и до разработки градостроительной документации, проектной документации, осуществления строительства. Этот документ фиксирует последовательность действий. Другой вопрос — с какой степенью детальности… До недавнего времени много говорилось о том, что Градостроительный кодекс не должен быть таким комплексным, а нужны отдельный закон о территориальном планировании, отдельный закон о территориальном зонировании и т. д. Наша позиция [фонда “Институт экономики города”] всегда была на стороне комплексного подхода, который мы сохранили в проекте нового кодекса.

А теперь можно сказать о тех недостатках, которые присущи Градостроительному кодексу 1998 г. Значительная часть положений кодекса декларативна, там не прописаны непосредственные процедуры, которые бы устанавливали, какой орган власти что конкретно должен делать и в какие сроки. Другой момент: кодекс не устанавливает меры, которые бы применялись в случае невыполнения органами власти их обязанностей. Законодательство остается двойственным, не вполне завершенным. Например, к территориям у нас применяются два подхода. Первый — это когда по заявке заинтересованного лица в индивидуальном порядке изыскивается земельный участок под строительство того или иного объекта, т. е. применяются акты предварительного согласования места размещения объектов строительства. Второй способ — без предварительного согласования, но при наличии того же Генерального плана, правил землепользования и застройки можно формировать земельные участки и выставлять их на торги. То есть можно действовать выборочно, а можно планировать территорию.

В одной из базовых норм действующего кодекса так и написано, что градостроительные регламенты распространяются в равной мере на все земельные участки, расположенные в соответствующей зоне. Эти нормы отражены в ныне действующем Земельном кодексе. В этом отношении действующий Градостроительный кодекс стал предтечей Земельного кодекса.

Надо добавить, что за последнее время вышли ключевые законы помимо Земельного кодекса: закон об устройстве государственной власти субъектов Российской Федерации, закон об органах местного самоуправления, в которых распределены полномочия конкретных уровней власти. И действующий Градостроительный кодекс не соответствует новому распределению полномочий. Есть и ряд других законов, которые естественным образом вызывают необходимость вносить изменения в Градостроительный кодекс. Другими словами, он устаревает.

По той причине, что не установлены обязательства органов власти по планированию территории, применяется преимущественно индивидуальный подход вместо системного. Разрозненные действия приводят к хаосу. Генеральный план не фиксирует конкретные решения применительно к тем или иным земельным участкам. Если резюмировать ответ на вопрос, можно сказать, что действующий пока Градостроительный кодекс не нацелен на то, чтобы побуждать органы власти планировать развитие территорий.

— В октябре — ноябре прошлого года администрация президента РФ, Центр стратегических разработок выступили с инициативой подготовки пакета документов

— Кто предложил разработать новую редакцию Градкодекса РФ?

В процессе отработки документа участвовали представители Министерства экономики, Росземкадастра, Минимущества, других заинтересованных организаций и властных структур.

в части активизации рынка доступного жилья. Эта инициатива была сопряжена с посланием президента Российской Федерации. Для обсуждения работы был собран достаточно широкий круг экспертов, проводилась серия совещаний. Нашей организации предложили с участием других экспертов подготовить текст проекта нового Градостроительного кодекса. Фонд “Институт экономики города” — некоммерческая консультативная организация, обычно нас привлекают для решения тех или иных проблем.

— Мне известна эта позиция. После письма президенту мы неоднократно встречались с представителями Союза архитекторов и Российской академии наук для содержательного разговора. Я думаю, что на первом этапе оценки законопроекта наши оппоненты заняли просто избыточно эмоциональную позицию. Давайте пройдемся по примерам. Так, было несогласие с пунктом нового Градостроительного кодекса, в котором говорится, что градостроительное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Высказывалась точка зрения, что оно должно быть исключительно в ведении субъектов РФ. Оппоненты ссылались на Конституцию, которая не дает оснований отнести градостроительное законодательство к предмету совместного ведения. Но оппоненты забыли о том, что вообще-то градостроительное законодательство в значительной своей части — административное право. А согласно Конституции административное право — это предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ. Градостроительный кодекс в значительной его части — это процедуры согласования интересов одного органа власти с другим, властных структур с частными лицами и т. д. И проект нового кодекса — процедурный документ, который указывает, что как в какие сроки кому делать.

— В СМИ проходила информация, что первое чтение проекта в Госдуме среди представителей Москвы вызвало недовольство. Высказывались даже мнения, что принятие этого документа в том виде, в каком его разработали, может привести к кризису в градостроительстве. Особенно возмущались архитекторы: Союз архитекторов России и РААСН заявили, что их мнение в процессе подготовки документа было проигнорировано, они направили письма президенту с просьбой прекратить рассмотрение проекта Градкодекса. В чем суть проблемы?

— Действительно ли разработать новую редакцию вам поручили в слишком короткие сроки?

В некоторых регионах их градостроительные кодексы по своим базовым позициям вступают в противоречие с федеральным законодательством. Такие примеры есть и в Москве.

— Какие проблемы вам удалось решить в проекте нового Градостроительного кодекса? В каких статьях и пунктах документа эти решения сформулированы?

— Да, говорили, что, мол, эта работа из серии “быстро взяли и слепили”. Удобный аргумент для тех, кого не устраивает проект. На самом деле была нормальная, углубленная работа. А времени всегда не хватает. Обсуждения показали, что концептуальные позиции нашего законопроекта достаточно устойчивые. Отдельные положения, конечно, могут и должны обсуждаться и дорабатываться.

Что еще важно: в новом кодексе прописаны процедуры участия общественности в обсуждении градостроительных решений. Статьей 32 предусмотрены публичные слушания документации, касающейся планировки территории. Как прописано в новом кодексе, должна быть организована Комиссия по землепользованию и застройке. Это такой орган, который включает в себя не только представителей администрации, но и представителей общественности, например депутатов. Но надо правильно понимать, что все решения, как опять же прописано в Градкодексе, принимаются на основании градостроительных регламентов. При обсуждениях могут возникать просто субъективные мнения, и, если они не соответствуют формализованным регламентам, они могут во внимание не приниматься.

— Прежде всего я бы хотел отметить установочную позицию законопроекта. Он предлагает правовой процедурный механизм соблюдения баланса интересов и недопущения конфликтов. Говорится о публичном предъявлении актов по градорегулированию, о прозрачности процедур, гарантированности прав, эти моменты в проекте, на наш взгляд, достаточно сильны. Теперь о том, какие предпосылки создает закон для решения проблем. В документе подробно расписаны полномочия различных уровней власти относительно градостроительной деятельности в РФ, названы конкретные объекты, за размещение, строительство которых будет отвечать тот или иной уровень власти, — это статьи 7, 8, Еще один важный момент: теперь градостроительная планировка предшествует землеустроительным работам. В результате подготавливаются планы земельных участков с фиксированными, юридически значимыми градостроительными регламентами, которые включают четкие ограничения предельной этажности построек, отступов построек от границ участков. Другими словами, инвесторы должны получать гарантированную информацию о том, что они могут делать на той или иной территории. Некоторые оппоненты неверно утверждают, что во главу угла в новом кодексе ставится землеустройство и принижается градостроительная деятельность.

— Когда состоится второе чтение?

В большинстве городов процесс подготовки и предоставления земельных участков происходит таким образом: предварительно определяются границы участка, дальше даются разрешение на проектирование и права на земельный участок — допустим, краткосрочная аренда. Когда объект построен, происходит закрепление границ земельного участка по факту. Новый кодекс говорит о другом: на стадии планировки территории мы формируем земельные участки с фиксированными градостроительными регламентами. И в этой ситуации такие участки становятся предметом торгов. Когда учтены все интересы, ничто нам не мешает предоставлять инвестору земельные участки в собственность. А ежели так, то земельный участок становится предметом залога — источником поступления дополнительных денег, кредитов. Значит, мы расширяем круг участников рынка, увеличиваем возможности привлечения денег. То есть документ побуждает активизировать строительный процесс. Здесь есть связка между Градостроительным и Земельным кодексами.

— Какие проблемы градорегулирования существуют сегодня в разных регионах?

— В июне прошло первое чтение документа. Сейчас мы продолжаем работу над правками и рассылаем их коллегам по всей стране. Этот документ открыт для обсуждения. Насколько я знаю, после депутатских каникул будет подготовка ко второму чтению, которое может состояться в октябре-ноябре. Идет процесс подготовки новой, уточненной, усиленной редакции.

Существует такой недостаток, как закрытость информации. Процесс взаимоотношений между властью и участниками рынка скрыт внутри администраций. По этой причине в том числе развиваются конфликты между жителями и местной властью. А открытые и прозрачные процедуры предполагают, напротив, публичность правил землепользования и застройки. Эти правила в виде нормативно-правовых актов должны распространяться на неограниченное число лиц. У нас есть положительные примеры — в Великом Новгороде, Хабаровске, где эти правовые акты можно купить в киосках или просмотреть на сайтах администрации. Документация по планировке, проекты межевания тоже подлежат обнародованию, обсуждению. То есть неожиданностей для общественности не должно быть. Приведу очень распространенный пример нарушения. На участке предполагалось строить, допустим, пятиэтажный дом, а через некоторое время там возникает девятиэтажное здание. Спрашивается: почему это произошло? Это означает простую вещь: не было публично представленных градостроительных регламентов. Если бы документация была обнародована в самом начале, то факт строительства девятиэтажного дома вместо пятиэтажного стал бы для всех очевидным противоправным действием.

— Проблемы — они более или менее универсальны для всех регионов. Надо признать, что в последнее время профессиональной градостроительной деятельности уделялось мало внимания на фоне развития архитектуры. Градостроительная деятельность отстала по причине отсутствия финансирования, которое, как вы понимаете, зависит не от частных инвесторов, а от власти. Как следствие, генеральные планы устарели, не разрабатываются правила землепользования и застройки, градостроительная документация. Потому и применяется преимущественно индивидуальный подход к каждому участку, о чем мы уже говорили.

— Какие препятствия нормальному градостроительному процессу вы видите в Москве?

Часто возникают конфликты во взаимодействии городов и окружающих их районов. Понятно, что город — это организм, влияние которого распространяется далеко за пределы его административных границ, но у города свои интересы, а у района — свои. А до сих пор инструмента согласования этих интересов не было. Как должен преодолеваться такой конфликт? В новой редакции Градостроительного кодекса содержатся соответствующие нормы, а именно — предусмотрена совместная подготовка правовых актов территориального планирования несколькими органами власти.

— В Санкт-Петербурге сейчас возникла неоднозначная ситуация: никого не устраивает прежний Генеральный план — он не соответствует действительности, а новый находится пока только в стадии разработки и не имеет законодательной силы. Как участникам рынка действовать в этом случае?

— В Москве хоть и есть функциональное зонирование в рамках Генерального плана, но нет зонирования правового, нет правил землепользования и застройки. Так получилось по одной простой причине: в московском законе о землепользовании и застройке зафиксирована такая норма, как подготовка индивидуальных актов разрешенного использования недвижимости применительно к каждому земельному участку, каждому объекту, чего нет в действующем Градостроительном кодексе и Земельном кодексе. Как быть с этим противоречием? Есть два пути. Можно утверждать, что градостроительное законодательство находится исключительно в ведении субъектов РФ. Или признать, что это предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ и следовать нормам федерального законодательства. Но следовать нормам федерального законодательства — значит ревизовать то, что уже сделано, а этого не хочется. Конечно, в Москве есть достижения, в том числе в области нормативно-правового обеспечения, но есть и проколы. В Москве существует такая актуальная проблема, как взаимоотношения с федеральными властями в сфере градорегулирования. На мой взгляд, здесь мы являемся заложниками предшествующего неартикулированного законодательства.

— Какие именно звенья нынешней системы градорегулирования мешают развитию рынка недвижимости?

— Устаревание генеральных планов — это нормальное явление. И внесение корректив в них тоже должно периодически происходить, чтобы документы не теряли актуальности. В новой редакции Градостроительного кодекса мы предусмотрели возможность постоянного внесения в документы изменений и дополнений. В такой ситуации, как в Санкт-Петербурге, можно прибегнуть к актам предварительного согласования, т. е. к индивидуальному подходу, о котором мы уже говорили. Эти процедуры могут происходить и в отсутствие Генплана. Но такой вариант — временный.

По оценкам специалистов, состояние дорог в Московском регионе вполне удовлетворительное, но на подъездах к столице уже сейчас образуются огромные пробки. А ведь такую интенсивность движения прогнозировали лишь к 2015 году. Следовательно, при сохранении существующих темпов автомобилизации лет через пять движение может вообще остановиться.

— На данный момент нет полного комплекта этих звеньев, т. е. полноценной системы пока у нас нет. Мы такого рода звенья только формируем — то же правовое зонирование, межевание территорий. А некоторые из существующих институтов работают нерационально. Я бы отметил, что у нас имеет место дублирование функций в процессе согласования строительства. Как известно, инвестору, чтобы получить права на земельный участок, надо собрать около 200 подписей в различных контролирующих органах, причем согласования в одном и том же учреждении часто приходится получать повторно на разных стадиях процесса. Дублирование серьезно препятствует развитию рынка. Кроме того, у нас много ведомственных документов, иногда противоречащих друг другу. Мы предлагаем переходить к сводным документам, которые будут в совокупности содержать все требования, предъявляемые к проектированию и строительству. Если такого рода документы появятся, то логично возникнет вопрос о том, нужен ли нам многочисленный ряд экспертных ведомств и согласующих организаций. Никто не говорит, что надо завтра переломать существующую систему, разогнав какие-то организации, все понимают, что это постепенное движение.
Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) станет основой, эдаким географическим каркасом динамичного и устойчивого развития всего Подмосковья.

Строительство новой дороги будет опираться на 18 радиальных областных трасс и два существующих "кольца" - малое московское кольцо в районе 50-километровой зоны вокруг столицы и большое московское кольцо - в районе 80-километровой зоны.

Проект века - создание нового "кольца" - интегрирует автотрассы региона в международные транспортные коридоры и перераспределит транзитный и грузовой потоки в обход Москвы. Ведь, по оценкам экспертов, из-за низкого качества дорог скорость движения в Московской области в два раза ниже, чем в Европе, а стоимость перевозок - на 30-40% выше.

Долгосрочная концепция по развитию Звенигорода и его окрестностей, разработанная совместно с Институтом планирования по Центральному Федеральному округу, во многом связана со строительством ЦКАД. Реконструкция существующей "бетонки" и строительство объездной дороги освободит центр от транзитного потока машин, и вместе с этим приблизит город к Москве. А после того как буден построен Краснопресненский проспект и тоннель под Серебряным Бором в Москве, время в пути до центра столицы займет всего 40 минут.

На отдельных участках вдоль ЦКАД будут сооружены современные высокотехнологичные предприятия, грузовые терминалы, гостиницы, мотели, гипермаркеты, объекты придорожного сервиса, что увеличит рынок труда в регионе приблизительно на 300 тыс. рабочих мест. В соответствии с проектом строительства планируется соорудить двухуровневые развязки со всеми крупными радиальными магистралями, а также построить обходные трассы.

Когда-то древний Звенигород уже был центром удельного княжества, в определенном смысле соперником Первопрестольной, но с годами утратил былое значение и превратился в тихий заштатный городишко. Однако уникальное географическое положение "Подмосковной Швецарии" - в верхнем течении Москвы-реки, с ее неповторимым холмистым рельефом, полным отсутствием промышленности в сочетании с территориальной близостью к столице и престижным местам расселения по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Минскому шоссе - делают его весьма привлекательным местом для организации рекреационного и туристического центра западного Подмосковья. Добавим сюда значительный историко-культурный потенциал (это и Саввино-Сторожевский монастырь, и храм Успения на Городке - старейший белокаменный храм в регионе) и перспективы появления "нового Куршавеля" кажутся вполне реальными.

Как ни фантастически это звучит, а через несколько лет Звенигород может стать культурно-рекреационной столицей Подмосковья. Об этом корреспонденту КДО заявил глава городской администрации Леонид Ставицкий.

"Территории вокруг Звенигорода очень плотно застроены престижными коттеджными поселками, - рассказал городской глава, - но современная инфрастуктура в них не развита, в частности, очень мало спортивно-развлекательных объектов". Эти поселки естественно тяготеют к нашему городу, а новая транспортная программа, утвержденная Правительством Московской области, сделает Звенигород еще более доступным для их обитателей. Губернатор области поставил перед нами задачу превратить Звенигород в культурно-исторический и спортивно-экологический центр Подмосковья".

В конце сентября будет утверждена концепция развития города, которая, в частности, предусматривает комплексную реконструкцию центральной части города с сохранением уникальной малоэтажной застройки, организацию природно-экологического парка с горнолыжным курортом и аквапарком площадью 240 гектаров. Концепция развития Звенигорода предусматривает также увеличение его площади вдвое - с 30 до 60 кв. км (при населении всего в 15 тыс. жителей), причем большая часть этой площади - леса, живописная долина Москвы-реки, полностью лишенная каких-либо предприятий. В округе расположено полтора десятка пансионатов и санаториев, не говоря уже о многочисленных базах отдыха и дачных поселках.

Высокий культурно-исторический потенциал вкупе с уникальным географическим положением Звенигорода и ненарушенной экологией создают все условия для организации здесь крупнейшего рекреационного и туристического центра Подмосковья. В сентябре губернатор Московской области Б. Громов заложил первый камень в фундамент первого городского спортивно-развлекательного комплекса.

Инвесторы уже проявляют живой интерес к возрождению древнего города. Ведется пилотное строительство жилого микрорайона бизнес-класса Восточный. Во втором квартале 2005 года будут сданы в эксплуатацию пять одноподъездных и один двухподъездный жилой дом с гостевыми автостоянками и благоустроенной территорией.

Как это работает

Франчайзинг, во всем мире считающийся самым быстрым способом распространения бизнеса, на российском рынке жилой недвижимости если и применяется, то в усеченном виде и вообще считается скорее экзотическим исключением, а то и вовсе чем-то не вполне приличным вроде гербалайфа. В той преимущественно мутно-серой среде, которую представляет собой российский рынок жилья, по западным технологиям ловить рыбку не получается. Хотя в секторе коммерческой недвижимости в Москве по системе франчайзинга вполне успешно работают несколько компаний, являющихся партнерами западных фирм.

Фактически почти любой вид бизнеса можно превратить во франшизу. Международная ассоциация франчайзинга выделяет 70 отраслей хозяйства, в которых можно использовать методы франчайзинга, и риэлторские услуги входят в этот перечень.

Франчайзинг — это система организации бизнеса, в которой компания (франчайзер) передает независимому человеку или компании (франчайзи) право на продажу продукта и услуг этой компании. Франчайзи обязуется продавать этот продукт или услуги по заранее определенным законам и правилам ведения бизнеса, которые устанавливает франчайзер. В обмен на осуществление всех этих правил франчайзи получает разрешение использовать имя компании, ее репутацию, продукт и услуги, маркетинговые технологии, экспертизу и механизмы поддержки. Чтобы получить такие права, франчайзи делает первоначальный взнос франчайзеру, а затем выплачивает ежемесячные взносы, суммы которых оговариваются во франчайзинговом договоре и являются предметом переговоров. Что ценно — франчайзи сам оплачивает затраты на создание бизнеса. Таким образом, продажа имени не требует от франчайзера вложений, но позволяет увеличивать прибыли с минимальным риском. Крупные франчайзеры используют эту систему с целью исследования рынка и условий ведения бизнеса в той или иной стране.

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, говорит, что для западных компаний, работающих в секторе коммерческой недвижимости, франчайзинг — одна из наименее рискованных и затратных стратегий выхода на новые рынки, в том числе и на российский. Из четырех форм взаимодействия (ассоциированное членство, классический франчайзинг, частичное поглощение и создание дочерней компании как самый жесткий и инвестиционно затратный вариант для компании, выходящей на новый рынок) на российском рынке коммерческой недвижимости западные фирмы в основном используют модель ассоциированного членства. Например, Noble Gibbons работает в ассоциации и частично использует брэнд CB Richard Ellis, Stiles Riabokobylko, имея собственный брэнд, работает в ассоциации с Cushman Wakefield Healey Baker, Knight Frank — в ассоциации со стратегическим партнером Grubb Ellis. Франчайзинговую модель в наиболее приближенном к классике виде реализует Colliers International.

Практика франчайзинга в сфере недвижимости широко распространена на Западе. Компания-франчайзер поставляет своим франчайзи полный пакет различных программ по всем направлениям риэлторской деятельности, включая даже программные продукты для офиса, тесты по набору кадров и шаблоны документов.

Франчайзинг по-русски

Однако руководство компании Colliers Int. в Москве считает, что они обладают на российском рынке большей свободой действий, нежели компания-франчайзи. Екатерина Кутумова, директор по PR и рекламе Colliers, говорит, что Colliers — это ассоциация международных компаний, работающих по всему миру под единым брэндом. И 10 лет успешной работы в партнерстве с Colliers Int., входящей в тройку лидеров среди брокерских компаний в мире, дает возможность использовать международный опыт и связи, работать с зарубежными клиентами в России.

На российский рынок “Хирш” вышел в 2003 г., а на рынке Израиля эта компания работает уже 17 лет. “Хирш” на сегодня — это единственная компания на рынке недвижимости, которая предлагает предпринимателям возможность стать владельцем агентства недвижимости, приобретя франшизу.

“Единственным классическим франчайзинговым проектом в России, нацеленным на рынок риэлторских услуг, сегодня можно назвать "Хирш". Сейчас в этой израильской системе с десяток московских франчайзи”, — говорит Вячеслав Ширяев.

В компании считают, что сегодня франчайзинг — это уникальная система маркетинга и распределения товаров и услуг, идеальным образом подходящая для российского рынка недвижимости. Главной особенностью договора франчайзинга является передача исключительных прав, как правило, комплекса прав на объекты интеллектуальной собственности. Договор заключается с целью интенсивного расширения бизнеса владельца этих прав при меньших капитальных затратах, чем при традиционных способах организации бизнеса. В то же время франчайзи получает возможность без особого риска начать собственное дело, используя авторитет и опыт франчайзера. На сайте компании утверждается, что средняя прибыль офиса составит $11 000 в месяц.

Стоимость франшизы на пять лет — $16 000, суммарные затраты на организацию работы агентства недвижимости составляют от $30 000 до $50 000 (по данным сайта Российской ассоциации франчайзинга). Каждый предприниматель получает детальный бизнес-план на пять лет, торговую марку, систему работы, систему обучения, консультационное сопровождение, систему переадресации клиентов.

Но крупные московские агентства недвижимости предпочитают расширять региональное присутствие, открывая жестко подконтрольные головному офису филиалы или создавая дочерние компании на местах, хотя и это не защищает на 100% от ухода обученной уже команды, которая прихватывает с собой и базы данных компании. Серый рынок недвижимости, серьезные отличия в технологиях работы в Москве и других городах, отсутствие национальных брэндов препятствуют использованию франчайзинговой технологии, говорят риэлторы.

Однако Ширяев выразил сомнения в успехе проекта: “Ознакомившись с их принципами работы, я не нашел ничего нового — очень похоже все на гербалайф с "Довганем". Прибавьте к этому неубедительный брэндинг, невнятную маркетинговую стратегию с бейсболками и копеечными брелоками. Я с уважением отношусь к жизненному пути талантливого бизнесмена Хирша Ицковича, однако что русскому здорово, немцу — карачун. И наоборот. Российский рынок крайне специфичен, и успешный риэлторский франчайзинг может иметь здесь только русские корни (географические, а не национальные)”.

Одной из первых применила идеи франчайзинга на отечественном рынке Московская центральная биржа недвижимости (МЦБН), создав сеть из 10 территориальных представительств. Поскольку открытие и содержание отделений в разных районах столицы потребовало бы значительных инвестиций от компании, было решено сделать директоров территориальных представительств их совладельцами, соответственно, каждый открываемый филиал МЦБН становился самостоятельной коммерческой структурой, а финансовая ответственность за его процветание ложилась на плечи ее руководителя-совладельца. Но если в классическом варианте франчайзи передаются торговая марка и технология ведения бизнеса и далее он ведет дело самостоятельно, то во франчайзинге по версии МЦБН функции филиалов сводились лишь к предварительной работе с клиентами. Опыт МЦБН закончился слиянием с “Инкомом”.

Мутации с вариациями

Первое в России региональное представительство московской риэлторской фирмы открыл “Миэль-Недвижимость” в 1996 г. “Расширение географии работы являлось одним из важных стратегических планов "Миэля", однако мы понимали, что у местных рынков есть своя специфика. На тот момент компания была организационно не готова самостоятельно выходить на общероссийский уровень. Поэтому мы сделали ставку на новую для рынка недвижимости форму работы — франчайзинг. Сегодня под брэндом "Миэль" в нескольких крупных городах Сибири работают наши партнеры. Им были переданы основные ресурсы компании — известная торговая марка и уникальная технология работы”, — сообщил руководитель центра PR-технологий “Миэль-Недвижимости” Евгений Редькин. Франчайзинг-партнеры “Миэля” работают в Омске (на долю “Миэль-Омска” приходится около 7% сделок в регионе), Барнауле. “К сожалению, динамика развития не всех наших региональных представительств отвечает требованиям современного рынка. В последнее время темпы продвижения нашей торговой марки в Новосибирске не соответствуют стратегии компании. Несмотря на то что у нас нет принципиальных разногласий и взаимных претензий, сейчас "Миэль" инициирует расторжение лицензионного договора со своим франчайзинговым партнером в Новосибирске”, — говорит Редькин.

По словам начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость” Евгения Михаленкова, сегодня крупным фирмам неинтересно продавать франшизы в Москве, они предпочитают (и могут себе это позволить) открывать филиалы, набирать сотрудников и все делать в рамках одной компании. “Инком” также экспериментировал с франчайзингом, например в Кирове. В Челябинске и Красноярске работают отделения компании, являющиеся, по сути, ее филиалами.

В компании принято решение об изменении политики в отношении своих региональных офисов, хотя пересматривать статус партнеров, сумевших выйти на лидирующие позиции в регионе, не будут. “Сегодня стратегия "Миэль-Недвижимости" предусматривает открытие региональных офисов, которые являются такими же структурными подразделениями, как и московские отделения компании, — поясняет Редькин. — На наш взгляд, только такая организация бизнеса позволяет в полной мере контролировать соблюдение технологии работы и, как следствие, повышать темпы развития брэнда. Именно на этих условиях компания может нести полную ответственность перед клиентами за качество предоставленных услуг, что крайне сложно сделать, работая по франчайзингу. В качестве примера эффективности новой стратегии можно привести открытие в 2003 г. отделения компании в Серпухове, которое сегодня охватывает более 10% местного рынка. Успешно развивается и наше отделение в Санкт-Петербурге, которое изначально было создано как совместный проект "Миэль-Недвижимости" и нескольких ведущих риэлторов Северной столицы”.

В Москве продавать франшизы “Миэль” не собирался ни тогда, ни сейчас, дабы не создавать внутренней конкуренции.

Применение схем, похожих на франчайзинг, скорее связано с намерением завоевать на будущее определенные позиции в регионе, зафиксировать брэнд, считает вице-президент РГР Константин Апрелев. Больших доходов такой бизнес не приносит. С этой точки зрения прогресс налицо: появились технологии, которые можно тиражировать (в чем, собственно, заключается суть франчайзинга) и которые позволяют получать более высокую рентабельность, чем действующий бизнес

Не все под контролем

РАН “САВА” в 1993 г. открыло дочернюю компанию в Санкт-Петербурге, которая работает до сих пор, чего нельзя сказать о компаниях, открытых агентством в Сочи и Павловом Посаде. “В этом бизнесе все сильно зависит от людей и от взаимоотношений”, — говорит о своем опыте работы по системе франчайзинга Апрелев.

в данном регионе в текущий момент времени. Пока, по мнению Апрелева, распространение более высоких технологий ведения бизнеса работает не столько на доходы франчайзи, сколько на продвижение брэнда. А сохраняющаяся непрозрачность рынка не позволяет реализовать франчайзинговую схему в том виде, в каком она существует в других отраслях бизнеса, и перейти к эффективному получению доходов от вложений.

“Продавать свою торговую марку напрямую более мелким риэлторским фирмам невыгодно, так как прежде всего в таком сотрудничестве для компании важно выполнение профессиональных стандартов работы, отточенных и проверенных временем. Бизнес в недвижимости выстроен главным образом на личных отношениях, и даже скопированные технологии не решат основных проблем, — считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. — В заключенном франчайзинговом договоре существует пункт, согласно которому юридическое лицо, дающее право использования своего брэнда, может разорвать договор в одностороннем порядке, если франчайзи-партнер нарушит переданную технологию работы с клиентом. По моему мнению, в риэлторском бизнесе пока нет схемы, согласно которой можно было бы осуществлять жесткий контроль за качеством предоставляемых под вашим брэндом услуг другими компаниями”.

“Чтобы получать с франчайзи взносы, компания-франчайзер должна иметь четкое понимание финансовых показателей деятельности "младшего партнера". Однако скорее всего реальной бухгалтерии владелец франшизы не увидит никогда и ему придется довольствоваться рассказами генерального директора агентства недвижимости о том, что в прошлом квартале сделок было всего две, одна из которых — продажа его собственной квартиры по причине операционной убыточности”, — говорит Ширяев.

В итоге опробованная и эффективная на других рынках система (взять хотя бы сектор ритейла) не работает на рынке жилой недвижимости России.

С другой стороны, еще одной причиной отсутствия должной динамики в развитии франчайзинга Вячеслав Ширяев называет недостаток ярких бизнес-идей: “На российском рынке риэлторских услуг по-прежнему правят бал компании, использующие в своей работе технологии и принципы начала — середины 90-х гг. прошлого века, — говорит он. — Такие франшизы человеку, собирающемуся добиться успеха в XXI в., покупать я бы не рекомендовал. Нужно спросить себя: какое конкурентное преимущество мне даст технология работы корпорации Х или Y? Ведь если у них самих единственным конкурентным преимуществом являются 40 филиалов по Москве или 20 полос в газете "Из рук в руки", то это преимущество на франчайзи не распространится”.

Когда перевешивают таблички над офисами мелких фирм, превращающихся в филиалы крупных игроков, имеет место скорее поглощение, считает Ширяев: “Владельцы маленького бизнеса, не ощущая перспектив собственного дела, стремятся поделиться львиной долей прибыли с "тяжеловесами" в надежде хоть куда-то выплыть. В результате появляется немало новых мертворожденных фирмочек под известными брэндами, которые гордо именуются филиалами, а "тяжеловесы" устраивают между собой соревнование, у кого больше отделений. Есть только два фактора, позволяющих с серьезными оговорками отнести процесс создания филиалов к классическому франчайзингу: единая маркетинговая политика на основе единого брэнда и передача технологий работы вкупе с базами данных объектов недвижимости”.

“Некий аналог франчайзинга на рынке недвижимости выражается в том, что небольшие риэлторские фирмы приходят работать в известные риэлторские компании в виде отделов или филиалов, получая таким образом единую юридическую и финансовую службу, договорную базу, централизованную информационно-рекламную поддержку по привлечению клиентов, обширную базу данных и программное обеспечение”, — говорит Константин Ковалев.

Делай, как я

Евгений Михаленков полагает, что пока на рынке нет национального риэлтора, брэнд которого был бы так же хорошо известен во всех регионах России, как брэнд, например, “Макдоналдса”, и давал бы мгновенное узнавание. “Федеральный риэлтор нужен для обеспечения междугородных обменов, но таких сделок очень мало, по стране ездят либо маргиналы, либо романтики, массового перемещения платежеспособных трудовых ресурсов не происходит”, — говорит Михаленков. По словам Апрелева, межрегиональные сделки составляют в лучшем случае 5-7% от бюджета компании.

“Франчайзинг целесообразно использовать в ситуации, когда рынок в достаточной степени сформирован и львиная его доля поделена между несколькими брэндами. Новой торговой марке, претендующей на серьезную долю рынка, в таких условиях не выдержать конкурентной борьбы, и единственным способом, позволяющим захватить и удержать свои позиции, является покупка франшизы у уже раскрученной компании”, — говорит Андрей Патрушев.

Эксперты сходятся во мнении, что каких-то серьезных препятствий для работы по системе франчайзинга нет. Российский рынок недвижимости находится в начале пути своего становления. Его объемы по сравнению, например, с американским рынком недвижимости незначительны, поэтому многие транснациональные сети пока что только оценивают привлекательность экономической ситуации нашей страны для развития своего бизнеса.

Складские помещения класса А+

Генеральный директор Vesco Realty Вячеслав Ширяев сообщил, что в компании с момента основания обсуждают будущий франчайзинговый проект и изучают возможные сценарии его запуска. “Однако нам необходимо время для того, чтобы отточить технологии, которые мы внедряем на рынке: multilisting, non-comission, non-exclusive. Об этих технологиях уже знают наши клиенты, и, когда настанет время, о них узнают и наши будущие партнеры-франчайзи. Выходить на рынок без фразы "Делай, как я" бессмысленно. Но эта фраза должна еще и звучать без фальши”, — добавляет Ширяев.
Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Складские помещения класса А

1.Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2.Площадь застройки 40-45%.
3.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4.Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
5.Регулируемый температурный режим.
6.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
7.Наличие системы вентиляции.
8.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
9.Автономная электроподстанция и тепловой узел.
10.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).
11.Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
12.Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
13.Наличие офисных помещений при складе.
14.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
15.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
16.Оптико-волоконные телекоммуникации.
17.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
18.Расположение вблизи центральных магистралей.
19.Профессиональная система управления.
20.Опытный девелопер.
21.Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В+

1.Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2.Площадь застройки 45-55%.
3.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4.Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
5.Регулируемый температурный режим.
6.Система вентиляции.
7.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
8.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
9.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).
10.Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
11.Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
12.Наличие офисных помещений при складе.
13.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14.Оптико-волоконные телекоммуникации.
15.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
16.Расположение вблизи центральных магистралей.
17.Профессиональная система управления.
18.Опытный девелопер.
19.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
20.Автономная электроподстанция и тепловой узел.
21.Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1.Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
2.Площадь застройки 45-55%.
3.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4.Высота потолков от 8 метров.
5.Регулируемый температурный режим.
6.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
7.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).
8.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
9.Система вентиляции.
10.Пандус для разгрузки автотранспорта.
11.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
12.Наличие офисных помещений при складе.
13.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14.Оптико-волоконные телекоммуникации.
15.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
16.Расположение вблизи центральных магистралей.
17.Профессиональная система управления.
18.Опытный девелопер.
19.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
20.Автономная электроподстанция и тепловой узел.
21.Ж/Д ветка.

Складские помещения класса С

1.Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
2.В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).
3.Высота потолков от 6 метров.
4.Пол - асфальт или бетон без покрытия.
5.Система отопления.
6.Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
7.Пандус для разгрузки автотранспорта.
8.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
9.Охрана по периметру территории.
10.Телекоммуникации.
11.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
12.Наличие вспомогательных помещений при складе.
13.Система вентиляции.
14.Офисные помещения при складе.
15.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
16.Автономная электроподстанция и тепловой узел.
17.Ж/Д ветка.

Складские помещения класса D

1.Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
2.Высота потолков от 4 метров.
3.Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
4.В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.
5.Ворота на нулевой отметке.
6.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
7.Система вентиляции.
8.Система отопления.
9.Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
10.Офисные помещения при складе.
11.Ж/Д ветка.
12.Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
13.Пандус для разгрузки автотранспорта.
14.Охрана по периметру территории.
15.Телекоммуникации.
16.Наличие вспомогательных помещений при складе.

Прим. Желтым цветом выделены желательные, но не обязательные опции.


1.Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
2.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
3.Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
4.Система отопления.
5.Система вентиляции.
6.Офисные помещения при складе.
7.Ж/Д ветка.
8.Телекоммуникации.
9.Охрана по периметру территории.



Главная --> Публикации