Главная --> Публикации --> На западе есть три волшебных закона, которые позволяют сберечь среду обитания На асфальте: москва на продажу Очаково станет меньше Инвесторы должны знать правила игры Диамантер инвестирует $200 млн в деловой комплекс

Московский бюджет теряет доходы, пожаловался на вчерашнем заседании столичного правительства Юрий Лужков. Некоторые налоговые поступления перераспределяются в пользу федерального бюджета, другие, например налог с продаж, упразднены. Один из основных ресурсов в этой ситуации - рациональное использование имущества, заявил Лужков.

Московские власти хотят увеличить доходы от городского имущества. Сейчас ставки, по которым сдаются в аренду муниципальные площади, отстают от рыночных в три раза, но воспользоваться привлекательными условиями могут только арендаторы, обладающие административным ресурсом. Мэру Юрию Лужкову это не нравится. Вчера городские власти одобрили идею повысить ставки аренды и перевести распределение муниципальных площадей на конкурсную основу.

Силкин заявил, что права на заключение инвестконтрактов строительства нежилых площадей и права аренды муниципальных помещений должны распределяться на аукционах. Таким образом, получать в аренду помещения, принадлежащие городу, должен арендатор, предлагающий лучшую ставку. Введение этой системы позволит городу уже в 2005 г. получить дополнительные 500 млн руб.

Как можно было бы повысить доходы бюджета от муниципальных помещений, рассказал новый руководитель Департамента государственного и муниципального имущества (ДГМИ) столицы Владимир Силкин. Во-первых, городские власти продолжат повышать ставки арендной платы за их использование. Сейчас средняя ставка арендной платы составляет $72 за 1 кв. м, при том что средняя рыночная - $220, отметил Силкин. Согласно одобренному вчера финансовому плану столицы на ближайшие три года, уже в 2005 г. ставки арендной платы по действующим договорам будут повышены - для малых предприятий не более чем на 25% , а для остальных арендаторов - не более чем на 50%. При этом ДГМИ предлагает на конкурсной основе отдавать муниципальные здания в управление частным компаниям - это, по мнению чиновников, повысит качество помещений.

Опрошенные Ведомостями эксперты утверждают, что спрос на муниципальные помещения очень велик, но арендовать их напрямую у города практически невозможно. По оценке Пушкина, муниципальные площади сейчас составляют примерно четвертую часть рынка коммерческой недвижимости. По данным ДГМИ, московские власти сдают в аренду около 10 млн кв. м, принадлежащих городу. Но зарабатывают на этих объемах сейчас компании, арендовавшие площади у города. Компании берут в аренду муниципальные здания или помещения, находящиеся в плачевном состоянии, ремонтируют их и сдают в субаренду, - рассказывает Пушкин о наиболее распространенном использовании муниципальной недвижимости в Москве.

Владимир Пушкин, руководитель коммерческого отдела Penny Lane Realty, положительно оценивает инициативу чиновников. В случае проведения конкурсов на право аренды или управления муниципальными помещениями возможность выйти на этот рынок появится у более широкого круга арендаторов, говорит он. Сейчас чиновники имеют возможность лично выбирать арендатора и, как правило, отдают предпочтение компаниям, имеющим административный ресурс, говорит эксперт. Воспользоваться почти бесплатными площадями могут только организации, приближенные к чиновникам управ и официальным структурам по поддержке малого бизнеса, подтверждает Владислав Кочетков, представитель компании Магазин готового бизнеса (МГБ) , занимающейся продажей работающих компаний и их недвижимости. Причем именно наличие договора аренды с муниципалами составляет основную ценность многих таких бизнесов, отмечает он. Кочетков считает, что даже с учетом планирующегося повышения ставок на 50% эти площади были бы счастливы арендовать многие предприятия малого бизнеса, ведь и тогда муниципальная ставка будет ниже рыночной минимум в два раза. Впрочем, отмечает он, столь серьезное повышение удастся провести не во всех случаях. Я сталкивался с тем, что некоторые договоры аренды сроком действия до 2015 - 2017 гг. содержат ограничения роста арендных ставок не более 6 - 7% в год, - говорит он. Впрочем, Кочетков не думает, что аукционы смогут что-то изменить. Скорее всего, победитель будет определяться на основе неформальных связей, - говорит представитель МГБ.

Общая площадь здания Киноцентра на Дружинниковской улице составляет 20 000 кв. м, из которых 3000 кв. м занимает Музей кино (распоряжаясь четырьмя кинозалами). 68% ЗАО "Киноцентр", учрежденного в 1992 г. , принадлежит 14 союзам кинематографистов СНГ и Балтии, 32% - Союзу кинематографистов России (СКР).

Тот, кто имеет доступ к городской недвижимости, получает суперприбыли. Городу было бы выгодно пресечь эту практику и направить поток средств в городской бюджет, - говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle.
В Киноцентре на Красной Пресне в очередной раз поменялось руководство. Конфедерация кинематографистов СНГ, основной акционер ЗАО "Киноцентр", выставила из органов управления представителей миноритарного акционера - Союза кинематографистов России, возглавляемого Никитой Михалковым. Российские кинематографисты, однако, сдаваться не собираются.

Однако в 1998 г. Московская регистрационная палата (МРП) закрепила право собственности на здание за ЗАО "Киноцентр". За этим последовала череда судебных разбирательств. 24 декабря прошлого года СКР провел собрание акционеров ЗАО "Киноцентр" без участия представителей остальных 14 акционеров, на котором назначил новый совет директоров ЗАО и нового гендиректора Бориса Машталера взамен прежнего - Сергея Шокина. Вскоре Машталер обратился к мировому судье 14-го судебного участка Санкт-Петербурга с жалобой на невозможность приступить к исполнению своих обязанностей. 4 января судья вынесла определение о запрете должностным лицам и акционерам ЗАО препятствовать Машталеру в осуществлении полномочий гендиректора. Уже 4 февраля в Киноцентре в сопровождении сотрудников ЧОПа появился судебный пристав и сообщил прежнему руководству о решении питерского судьи. С тех пор у Киноцентра было два директора, а заодно и две печати.

То затихающий, то разгорающийся конфликт вокруг московского Киноцентра продолжается с начала 90-х, когда было создано ЗАО "Киноцентр". Здание Киноцентра на тот момент принадлежало российскому Союзу кинематографистов, и сейчас СКР доказывает, что в уставный капитал АО в начале 90-х им было передано не само здание, а право пользования им на 50 лет.

Шокин вчера заявил "Ведомостям", что поддерживающие его акционеры добились победы по всем основным направлениям. Правда, в здании Киноцентра продолжается противостояние охранных агентств: там бок о бок стоят сотрудники ЧОПов, нанятых противоборствующими сторонами. Впрочем, Шокин уверяет, что свободному передвижению по офису охранники ничуть не мешают.

Впрочем, 11 марта 2003 г. 14 союзов кинематографистов провели внеочередное собрание акционеров ЗАО "Киноцентр", на котором признали неправомочными все решения, принятые на собрании акционеров 24 декабря, в том числе назначили прежний совет директоров, в который кандидатуры СКР не вошли, и подтвердили директорские полномочия Сергея Шокина.

Однако в Союзе кинематографистов России утверждают, что борьба за Киноцентр в самом разгаре. "Мы считаем, что наше право собственности было узурпировано", - сообщил Алексей Лосев (назначенный председателем совета директоров "Киноцентра" 24 декабря). - Мы сейчас советуемся с юристами по поводу действий, которые намерены предпринять". По его словам, собрание 11 марта было в нарушение закона об акционерных обществах проведено без надлежащего уведомления действовавшего на тот момент совета директоров. Так что судебное разбирательство будет продолжаться. "Мы надеемся, что Московский арбитражный суд рассмотрит по существу поданный еще в 1998 г. иск городской прокуратуры о признании недействительным свидетельства на право собственности, выданного ЗАО "Киноцентр", - говорит Лосев.

Шокин отмечает, что 31 января 2003 г. Арбитражный суд Москвы признал право собственности на здание Киноцентра за ЗАО "Киноцентр". Альтернативное решение, вынесенное в августе (о недействительности регистрации права собственности за этим ЗАО) , было отменено 18 марта. В апреле арбитраж будет рассматривать дела, связанные с отменой решений собрания акционеров, проведенного в декабре СКР. На днях, по утверждению Шокина, было прекращено исполнительное производство в отношении ЗАО. А 17 марта следственными органами УВД Пресненского района заведено уголовное дело по факту использования поддельной печати Киноцентра, которая ставилась на документы, подписанные Машталером.

Анна Ширяева, директор компании "Магазин магазинов", напротив, считает, что здание Киноцентра не в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым к современным многозальным кинотеатрам, - здесь, к примеру, не решена проблема парковки. "С распространением по городу сетей современных мультиплексов Киноцентр может начать проигрывать в конкурентной борьбе", - считает она.

В борьбе за Киноцентр ставки весьма высоки: по оценкам участников московского кинорынка, он является "очень лакомым кусочком" с точки зрения доходов от показа фильмов хотя бы потому, что работает в одном из центральных московских районов при полном отсутствии конкурентов поблизости. Сейчас сборы от показов фильмов в двух действующих залах на 670 мест оцениваются в 4,5 - 6 млн руб. в месяц. При увеличении числа кинозалов до четырех сборы могут возрасти до 12 млн руб. в месяц, сообщил "Ведомостям" директор одной из столичных киносетей. Скоро в Киноцентре откроется третий зал, сообщил Шокин.

Вчера правительство Москвы одобрило постановление «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы и перспективном финансовом плане на 2005-2007 годы». Из этого документа становится ясно, как столичные власти собираются латать дыры в бюджете. Например, в 2005 году ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения увеличатся на 50%. Плата за коммунальные услуги к 2007 году вырастет почти в три раза. За счет этого к концу 2007 года правительство планирует на 60% увеличить зарплату работникам социальной сферы.

ДОХОД ОТ ОФИСОВ: Доход Киноцентра складывается не только из сборов кинозалов. По сведениям знакомых с ситуацией в Киноцентре источников, в здании сдается в аренду различным коммерческим организациям 10 000 - 12 000 кв. м. Доход от аренды не разглашается. Если принять за базовые среднерыночные ставки аренды офисных площадей (класс офисов можно оценить максимум на B-) , то в этом месте они могут составить $350 - 400 за 1 кв. м в год. Но это конечная цена, от которой нужно отнять 20% НДС и примерно $50 - 70 эксплуатационных расходов. В результате доход можно оценить (при 100% -ной занятости помещений) в сумму, составляющую от $2,3 млн до $3 млн в год.

По словам Юрия Лужкова, усугубляет положение и то, что 62% собираемых в городе налогов уходит в федеральный бюджет. «Такое соотношение является ненормальным, баланс нарушен, - отметил он. - Оптимальным же должно быть соотношение отчислений в федеральный и городской бюджеты 50% на 50%'.

'Соотношение является ненормальным'
Дефицит бюджета Москвы на текущий год составляет 24,8 млрд. рублей. Только из-за отмены налога с продаж городская казна недополучит в этом году 26 млрд. рублей. Всего же, по данным руководителя департамента имущества Москвы Владимира Силкина, изменение системы налогообложения в период с 2001-го по 2004 год привело к сокращению налоговых поступлений на треть.

По расчетам департамента экономической политики, в этом году в город ожидается приток иностранных инвестиций в размере 14,5 млрд. долларов, в 2005-м - 15 млрд., в 2006-м - 15,3 млрд.

Городские власти знают, где взять деньги
Теперь столичные власти вынуждены искать новые источники пополнения бюджета. Вчера на заседании столичного правительства был представлен прогноз социально-экономического развития Москвы на 2005-2007 годы.

Доходы Москвы от сдачи в аренду недвижимости и земли в 2002 году составляли 20 млрд. рублей, в 2003 году - 30 млрд. В этом году, как ожидается, этот показатель составит 27,1 млрд. рублей. При этом, по словам Владимира Силкина, сейчас город сдает нежилые помещения по 72 доллара за кв. м, что в три раза ниже рыночных ставок. В этой связи руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина заверила, что ставки аренды принадлежащих городу помещений будут постепенно приближаться к рыночным: уже в 2005 году они вырастут на 50% для большинства арендаторов и на 25% для предприятий малого бизнеса.

Однако этих средств недостаточно для выполнения плана по увеличению доходной части бюджета к 2007 году до 485,31 млрд. рублей (сейчас - 311,7 млрд. рублей). Поэтому будут задействованы и внутренние резервы, и прежде всего имущество и земля.

Другим источником дохода бюджета власти считают кошельки москвичей. Решено, что к 2007 году плата за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) поднимется почти в 3 раза. Так, за содержание одного квадратного метра общей площади жилья придется платить 47,29 рубля в месяц вместо сегодняшних 16,75 рубля.

Кроме того, в течение ближайших трех лет городские власти намерены перейти к аукционной форме предоставления нежилых помещений в аренду: победителем станет тот, кто предложит максимальную ставку. Предполагается также ужесточить меры к должникам: на сегодня арендаторы недоплатили городу 2,8 млрд. рублей. Правда, какими будут меры воздействия на неплательщиков, в мэрии пока не решили.

Через три года зарплаты бюджетников вырастут на 60%
Часть поступлений в бюджет столичные власти обещают направить на 60-процентное увеличение зарплат работникам социальной сферы (работники культуры, учителя, медики).


Марина Оглоблина отметила, что к этому времени реальная стоимость ЖКУ (даже с учетом бюджетных дотаций) составит до 63,64 рубля за кв. м в месяц, тогда как сегодня она равна 35,29 рубля. Впрочем, повышение тарифов ощутят на себе только те москвичи, чей доход составляет больше 5 тыс. рублей в месяц: остальные будут получать субсидии в размере 1800 рублей в месяц. К 2007 году расходы города на дотации вырастут с теперешних 10 млрд. рублей до 23,4 млрд. рублей.

'Казалось бы, ни одной тучки на нашем небосклоне'
Выслушав доклады выступающих, Юрий Лужков отметил, что у него складывается впечатление, будто нерешенных проблем практически не осталось. 'Да, за последние годы правительство столицы обеспечивает нормальное развитие города. Об этом свидетельствует рост ВВП, иностранных инвестиций, а также самый низкий по стране и в мире уровень безработицы. Казалось бы, ни одной тучки на нашем небосклоне, но это далеко не так', - констатировал мэр. Впрочем, Юрий Лужков остался недоволен тем, что в документе 'нет ни слова о сохранении и приумножении количества рабочих мест в городе'. 'Не решена проблема недружественных поглощений предприятий, которая буквально разваливает промышленный сектор и ведет к безработице. Мы должны держаться за трубу, но не нефтяную, а за ту, где производится реальная продукция', - отметил Лужков. После чего предложил принять документ за основу и внести в него предложенные им изменения.

Уже в этом году на эти цели будет выделено 36,3 млрд. рублей, в 2005-м - 52,5 млрд., в 2006-м - 67,5 млрд., в 2007 году - 82,3 млрд. рублей. Впрочем, прибавка не покроет роста расходов. По предварительным расчетам, прожиточный минимум трудоспособного москвича к 2007 году вырастет на 1766 рублей и составит 5992 рубля. В итоге реальные доходы горожан в лучшем случае вырастут на 45%.

Очевидно, таким образом мэр решил поставить точку в конфликте относительно собственности гостиничного комплекса между его владельцами и федеральным центром, оспаривающим приватизацию. Судя по всему, комплекс «Спорт» теперь будет подконтролен столичному правительству.

Малый бизнес: что имеется в виду
Предприятиями малого бизнеса считаются те, сумма выручки которых не превышает 30 млн. рублей в год, средняя численность работников - 100 человек, а стоимость имущества равна трехкратному размеру суммы выручки. Такие предприятия освобождаются от уплаты НДС, налога на прибыль, единого социального налога, налога на имущество. К ним относятся, например, прачечные и химчистки, мастерские по ремонту обуви, мини-пекарни, парикмахерские, кафе, небольшие магазины.
Юрий Лужков вчера распорядился снести гостиницу «Спорт» на Ленинском проспекте столицы, чтобы воздвигнуть на ее месте многофункциональный гостинично-деловой и торгово-развлекательный комплекс. Об этом Интерфаксу сообщил источник в московском правительстве.

Конфликт между владельцами комплекса начался в 2001 году, после того как эксплуатационное предприятие Минимущества «Эфес» передало здание гостиницы Российской академии наук в аренду на 15 лет. Академики планировали заселять в нем ученых, приезжающих в Москву на конференции и симпозиумы. Управление комплексом взяло на себя Международное академическое агентство «Наука» (МААН), которое обязалось привести здание, внутренняя отделка которого находилась в плачевном состоянии, в порядок. МААН отмыло и меблировало гостиницу, потратив на это 2 млн долларов.

Гостиничный комплекс «Спорт» построен в 1979 году -- перед Олимпиадой. Площадь его помещений на 22 этажах составляет 195 тыс. кв. м. В гостинице 400 номеров, вмещавших 700 постояльцев. Первоначальным интерьером занимался Зураб Церетели -- в 1980 году он оформлял холлы, бассейны и фонтаны. Комплекс также включал в себя стандартный набор: два ресторана, бар и парикмахерскую.

В связи с тем что академики не желали отдавать гостиницу «Спорт», комплекс замучили проверками: с сентября 2001 года по апрель 2002-го в там побывали Налоговая полиция, Российский фонд федерального имущества, дважды Счетная палата, причем во второй раз в сопровождении сотрудников ГУБЭП. Однако нарушений законодательства никто не обнаружил. После этого Минимущества провело достаточно загадочный конкурс, в котором МААН, несмотря на просьбы, не участвовало. Победила некая «Эльгида», зарегистрированная за неделю до конкурса и, как считается, аффилированная с г-ном Мельником. Фирма предложила за акции комплекса 5 млн долл. Арендующие гостиницу академики достались ей «в нагрузку». И уже 1 мая прошлого года 30 охранников ЧОП «Родон» захватили гостиницу «Спорт», выбросили на улицу мебель и сантехнику из номеров, бытовая техника и компьютеры исчезли. Начался продолжающийся до сих пор «ремонт» (на самом деле никаких работ не ведется, но здание огорожено и охраняется).

Отелем неожиданно заинтересовался известный московский ресторатор Мирослав Мельник. Он известен прежде всего тем, что создал один из первых столичных стрип-клубов с сомнительной репутацией UpDown (который продал в 1996 году). Кроме того, считается, что ему принадлежат рестораны «Версаль» и «Изуми», а также частично -- «Три пескаря». Он хорошо знаком с бывшим главой Госкомимущества России Сергеем Беляевым -- после назначения на пост генерального директора аэропорта Шереметьево в декабре 2001 года г-н Беляев пригласил г-на Мельника коммерческим директором. В марте 2002 года г-н Мельник оттуда уволился по собственному желанию.

Кому сейчас принадлежит гостиница -- доподлинно неизвестно. Однако, по некоторой информации, «Эльгида» перепродала комплекс другой фирме г-на Мельника -- нидерланской "Амираль Б.В.", а также некому ООО "Частное право Н-аудит". При этом нельзя исключать, что г-н Мельник уже снова перепродал «Спорт».

МААН подало в суд на захватчиков и потребовало возместить огромные убытки. Суды (в том числе и Высший арбитражный) подтвердили права МААН как арендатора комплекса. Однако собственником гостиницы до сих пор остаются частные структуры. Депутат Госдумы, Нобелевский лауреат академик Жорес Алферов написал депутатский запрос тогдашнему премьеру Михаилу Касьянову с просьбой разобраться в этой «мутной истории». Премьер распорядился подготовить проект решения правительства по совершенствованию порядка отчуждения госимущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями. Однако подготовка распоряжения затянулась и до сих пор не исполнена.

Но и г-н Мельник не останется в стороне: именно фирме "Амираль Б.В.", по сообщению РИА «Новости», г-н Лужков поручил выполнять функции заказчика-застройщика по сносу гостиницы и строительству многофункционального офисно-развлекательного комплекса. В новом здании найдется место и гостинице -- видимо, на память о скандале.

Неожиданно вмешавшийся в скандальную историю г-н Лужков, похоже, сумел «разрубить» все проблемы. Распоряжением о сносе здания мэрия де-факто попросту присваивает комплекс. Естественно, собственникам придется заплатить компенсацию, но очевидно, что она не превысит те 5 млн долл., заплаченных при приватизации комплекса, только земля под которым риэлторами оценивается в 40 млн долл.



Главная --> Публикации